면세사업자 추가 시 기존 간이과세자 유지 여부

부동산 법인 세금 정리부동산법인 세금이라고 다른 법인과 큰 차이가 있지는 않다고 보면 될 것 같다. ​사실 이번에 법인을 설립하면서 느꼈지만, 법인 사업자는 쉬운일이 아니라는 걸 다시 한번 느꼈다.(물론 대표이사는 와이프라서 와이프가 이것 저것 고생하였지만,,,)​그러나 앞편에서 이야기 하였듯이 부동산법인을 설립하는 목적이 절세 측면이기에 한번 만들었다면 절세의 목적을 이룰 때까지 계속 가져가야 할 수 밖에 없다.​정말 간단히 부동산 법인이 이행하여야 하는 세금 항목 및 주의사항은 다음과 같다.​취득 시, 취득세- 부동산 취득 시에만 발생- 현물출자 시 취득세 감면 제외(부동산 매매, 임대업)운용 시, 원천세- 지급하는 달의 다음달 10일 신고 및 납부 (매월 급여 등이 있는 경우에만 진행)- 급여가 있는 경우 4대 보험 관련 업무 수행 필요부가세- 매 분기 다음달 25일 신고 및 납부- 과세, 면세 사업자 확인(주택임대업 - 면세, 상가임대업 - 과세 등등)- 면세사업 관련 된 매입세액공제 불가- 상가 임대의 경우 임대보증금 간주임대료 과세- 주택 임대업은 계산서 대신 영수증 발행 가능 (단, 임차인이 사업자인 경우 계산서 발행 해야 함)재산세 등- 재산세 매월 6월1일 기준으로 7월말, 9월말 납부(별도 신고 X)- 종합부동산세 매년 6월 1일 기준으로 12월 15일 납부 (별도 신고 X) 법인세- 매년 사업연도 종료일로 부터 3개월 이내 신고 및 납부- 결산 진행 시 법인 통장 내역 모두 확인 하여야 함- 성실신고 대상법인 확인 (부동산만 있는 경우 대다수 해당, 해당 시 4월말 까지 신고 및 납부)처분 시, 법인세- 매년 사업연도 종료일로 부터 3개월 이내 신고 및 납부- 처분이익에 대하여 법인세에 반영하여 과세- 토지 등 양도소득에 대한 법인세 추과 과세 검토- 법인 폐업 및 청산 여부 결정 필요​간단히 정리하였는데 각각 세부적으로 파헤치기 시작하면 블로그가 너무 세법 수업이 될 거 같아 이 정도로만 정리 해 보았다.​물론 위 내역에 포함 되지 않는 비용들도 존재한다. 법인 등기등을 위한 법무사 등기 절차 라든지, 세무신고를 위한 세무 비용, 법인 공인인증서 비용 등등 생각지도 않은 비용들이 발생하게 되는 것 같다. ​복잡하긴 하지만 그렇다고 해서 못할 건 아니라고 보여진다. 절세를 위해서라면 감수 할 수 있을 정도의 노력과 고통이라고 생각 된다. ​부동산 법인 설립은 이미 대다수 이루어 졌기 때문에 추가 설립하는 경우는 매우 제한 적인 상황일 것이라 생각 된다.​앞으로는 정책 변화를 주목해서 법인으로 계속 유지 할 것인지 매각 할 것인지에 대한 판단이 필요한 시점이 곧 다가 올 것이라 생각한다. ​

주택에 대한 세금 규제가 지속되면서 오피스텔에 투자수요가 몰리고 있다. 주택에 대하여 다주택자와 법인에게 취득세를 중과하고 보유세 부담을 늘리는 등 규제가 이루어지면서 상대적으로 규제를 덜 받는 오피스텔 투자가 인기인 것이다. 또한 소득세 절세 및 대출한도 등의 이유로 법인 명의로 오피스텔을 취득하는 투자자가 늘고 있다. 이 역시도 법인을 통한 오피스텔 투자에 따라 취득하고 보유하는 과정에서 발생하는 세금 이슈를 미리 파악하고 투자를 해야 한다.오피스텔은 임차인이 어떻게 사용하느냐에 따라 취득, 보유 및 양도 단계별로 세금이 달라지므로 사전에 검토하여 투자계획을 세워야 할 것이다. [사진 pxhere]법인이 오피스텔을 취득하고 임대하면서 화두가 되는 것은 업무용인지 주거용인지에 대한 구분일 것이다. 최근에는 오피스텔을 주거용으로 쓰는 비율이 높아지고 있으며, 임대할 경우 임차인의 실질적인 사용 용도에 따라 세금이 달라진다. 임차인이 업무용으로 사용한다면 부가가치세 과세사업자가 되는 것이고, 주택임대는 부가가치세법상 면세 항목이기 때문에 면세사업자가 되는 것이다.면세사업이란?흔히 ‘면세’와 ‘비과세’의 용어를 혼동하는 경우가 많다. ‘면세’는 부가가치세를 면제하는 것으로 1977년 부가가치세법이 시행되면서 국민 필수재 등에 대한 국민들의 세금 부담을 경감하기 위하여 면세제도를 두었다. 부가가치세법 제26조(재화 또는 용역의 공급에 대한 면세)에 부가가치세의 면세 대상이 열거되어 있으며, 최종 소비자가 부담하는 부가가치세를 면제해주는 것이다. 예를 들어 면세 항목으로는 농산물, 축산물, 수산물, 수돗물, 도서, 주택임대 등이 있다. ‘비과세’는 소득자에게 일정한 소득에 대하여 세금을 부과하지 않도록 법인세법, 소득세법 등에서 규정한 것을 말한다. 해당 세법에서 비과세 항목을 정해놓은 것으로 예를 들면 1세대 1주택 양도소득세 비과세, 근로소득자의 식대와 차량유지비, 무주택자의 상속주택 비과세 등이 있다.임차인이 오피스텔을 주거용으로 사용한다면 면세사업자가 되는 것이고, 업무용으로 사용한다면 과세사업자가 되는 것이다. 주거용으로 사용하는지는 공부상 용도 구분에 상관없이 실질에 따르며, 임차인의 사업자등록 여부에 불구하고 주거시설 등이 갖추어져 있고 임차인이 상시 주거용으로 사용하고 있다면 주택으로 볼 수 있으니 주의해야 한다.법인의 오피스텔 취득법인이 오피스텔을 취득하는 단계에서 만나는 주요 세금은 취득세와 건물분에 대한 부가가치세일 것이다. 취득세는 업무용과 주거용에 상관없이 4.6%의 취득세를 적용한다. 다만, 대도시에서 법인을 설립한 지 5년 이내라면 대도시 내에서 부동산 취득 시 취득세가 중과되는 규정이 있으니 주의해야 한다.건물분에 대한 부가가치세는 오피스텔 취득 시 사용 용도가 불분명하기 때문에 부가가치세 환급이 가능하다. 오피스텔 취득할 때부터 주거용으로 임대하게 된다면 면세사업이 되므로 취득 시 부가가치세를 환급받을 수 없다. 또한 취득 당시에는 부가가치세 환급을 받았다가 임차인이 주거용으로 사용한다면 면세사업에 사용하게 되는 것이므로 환급받았던 부가가치세를 다시 반납해야 한다. 다만 건물의 경우 부가가치세 과세기간이 지날수록 과세기간마다 5%의 체감률을 적용하여 간주시가를 계산하기 때문에 건물의 금액이 감소하는 만큼 반납해야 할 부가가치세 부담도 줄어들게 된다.법인의 오피스텔 보유단계법인이 오피스텔을 보유하면서 발생하는 세금은 재산세, 부가가치세, 법인세 등이다. 오피스텔 재산세의 경우 주택분과 상업분(토지/건축물분)으로 나눌 수 있다. 기본적으로 오피스텔은 공부에 따라 상업분 재산세에 해당하지만 지자체에 주택임대사업자로 등록하거나, 소유자가 주택분 재산세로 변경 신청한 경우 주택분 재산세가 부과된다. 일반적으로 주택분 재산세가 상업분 재산세보다 저렴하다고 해서 주택분으로 변경 신청하는 경우가 있는데, 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세 납부의무도 생기므로 주의해야 한다.오피스텔을 업무용으로 사용한다면 과세사업이므로 임차인에게 세금계산서를 발행하고, 임대차 계약에 따라 10%의 부가가치세가 포함된 임대료를 받게 된다. 예를 들어 월임차료(공급가액)가 100만원이라면 10만원을 별도로 받아 부가가치세 신고 시 납부하는 것이다. 또한 임대보증금에 대하여 간주임대료를 계산하여 부가가치세 신고서에 반영하여 납부하여야 한다. 주거용이라면 면세사업이므로 부가가치세가 면제되는 계산서를 발행하게 된다. 면세사업의 경우 부가가치세 매출세액이 없어 부가가치세를 부담하지 않기 때문에 매입세액에 대하여도 공제를 받을 수 없게 된다.법인의 오피스텔 양도법인이 오피스텔을 양도하는 경우 발생하는 세금은 건물분에 대한 부가가치세와 법인세 등이다.오피스텔을 업무용으로 사용했을 경우 건물분에 대하여 세금계산서를 발행하고 부가가치세를 납부하여야 한다. 일반적으로 양도금액에 토지와 건물의 가격이 구분되지 않는 경우에는 공시가격에 따라 안분한다. 또한 오피스텔을 양도하면서 양도차익이 발생했다면 장부에 반영하여 법인세 및 법인지방소득세 신고·납부를 진행하면 된다.오피스텔을 주거용으로 사용했다면 건물분에 대한 부가가치세는 발생하지 않지만, 양도차익이 발생한 경우 ‘토지 등 양도소득에 대한 과세특례’에 따라 주택에 해당하여 법인세 신고 시 양도차익의 20%를 추가하여 납부하여야 한다. 법인지방소득세까지 합치면 22%의 세금을 더 부담하게 된다.이처럼 오피스텔은 임차인이 어떻게 사용하느냐에 따라 취득, 보유 및 양도 단계별로 세금이 달라지므로 사전에 검토하여 투자계획을 세워야 할 것이다.

(2) NFT와 부가가치세​1) 부가가치세 과세대상 여부​부가가치세는 재화나 용역의 공급에 대해 부과됩니다. 이때 재화란 재산 가치가 있는 물건 및 권리를 말하고 (부가가치세법 제2조, 부가가치세법 시행령 제2조, 부가가치세 시행령 제18조), 용역이란 재화 외에 재산 가치가 있는 모든 역무와 그 밖의 행위, 그리고 재화를 사용하게 하는 것 등 (부가가치세법 제2조, 부가가치세법 시행령 제3조, 부가가치세법 제11조)을 말한다고 하였습니다. 반면 수표, 어음 등의 화폐대용증권은 과세대상이 아니라고 하여 (부가가치세법 기본통칙 4-0-3), 통화 환전이나 수표의 수수, 어음의 추심에 대해서는 부가가치세를 과세하지 않되, 화폐라 하더라도 재산적 가치가 있는 유체물로서 거래되는 경우에는 부가가치세법의 과세대상이 됩니다. (부가가치세법 집행기준 4-0-2, 재부가22601-1075(1990.11.09)) 아래는 NFT에 유추적용해볼 수 있는 게임머니의 성격에 관한 판례입니다.​대구고법2011누1277(2011.10.14)구 부가가치세법은 재화나 용역의 공급을 과세대상으로서 규정하면서, ‘재화’란 ‘재산적 가치가 있는 모든 유체물과 무체물’을 의미하는데, 무체물에는 ‘동력 · 열과 기타 관리할 수 있는 자연력 및 권리 등으로서 재산적 가치가 있는 유체물 이외의 모든 것’을 포함한다고 규정하고 있다(법 제1조 제1항 제1호, 제2항, 같은 법 시행령 제1조 제1,2항). 한편 ‘관리할 수 있다’는 의미는 사람이 이를 지배할 수 있다는 의미로서, 이러한 배타적 지배가능성 및 관리가능성은 시대에 따라 변천하는 상대적인 것이다. 이 사건의 경우, 원고는 다른 게임이용자 등으로부터 대가를 지급하고 매수한 게임머니를 지배 · 관리하면서, 또 다른 게임이용자에게 보다 높은 가격에 게임머니를 판매함으로써 이윤을 남기고 매도한 이상, 위 게임머니는 재산적 가치가 있는 거래의 객체로서 온라인 게임서비스 상의 게임 등을 이용할 수 있는 권리 내지 기타 재산적 가치가 있는 무체물로서 구 부가가치세법상 재화에 해당한다고 할 것이다.​​NFT는 그 자체가 암호화폐인 동시에, 이더리움(ETH) 등의 암호화폐를 통해 거래되는데, 암호화폐는 다시 현실화폐로 교환이 가능하므로, NFT는 경제적 교환가치를 가지고 있는 것이 확실합니다. 또한 NFT는 단순한 암호화폐가 아니고, 고유의 인식값 및 미적인 외관이 더해져 희소성을 부여받은 특별한 암호화폐이므로 재화에 해당한다고 할 수 있겠습니다. 또한 NFT는 미술품이므로 미술품의 관점에서도 재산적 가치가 있는 재화에 해당합니다.​​2) 부가가치세 면세대상 여부​부가가치세의 과세대상인 재화에 해당한다 하더라도 부가가치세법에서 면세의 대상으로 열거한 재화 또는 용역에 대하여는 부가가치세가 면제됩니다. 면세에 관한 자세한 내용은 [아트딜러와 갤러리편]의 예술창작품 면세를 참고하시고, 여기서는 간단하게 요약해보겠습니다.​예술창작품은 부가가치세가 면세됩니다. (부가가치세법 제26조, 제1항 제16호, 부가가치세법 시행령 제43조) 예술창작품에 대한 법적 정의는 마련되어 있지 않지만, 저작권법의 개념을 차용하면, 예술의 범위에 속하는 창작물이 되려면 저자 자신의 작품으로서 남의 것을 베낀 것이 아니어야 하고, 최소한도의 창작성이 있어야 한다고 말합니다. (대법원 선고97도2227, 1997.11.25) 하지만 사업자가 미술품 등의 창작품을 모방하여 대량으로 제작하는 작품은 예술창작품으로 보지 아니합니다. (부가가치세 기본통칙 26-43-1)​그렇다면, ① NFT가 창작품에 해당하는지, ② NFT는, 사업자가 미술품 등의 창작품을 모방하여 대량으로 제작하는 작품이 아닌지를 검토해야 합니다.​① NFT가 창작품에 해당하는지부터 살펴봅니다. 만약 작가가 NFT로만 유통시킬 목적으로 작품을 제작하였다면, 그 작가가 남의 것을 베낀 것이 아닌 이상 예술창작품에 해당합니다. 그러므로 대량으로 생산하였는지 아닌지만 확인해보면 됩니다.​그런데 여러분께서 NFT 거래소를 방문해보시면, 한 번도 본 적 없는 작품은 물론이고 기존의 창작물을 NFT화 시켜서 팔고 있는 모습을 볼 수 있습니다. 유명한 만화, 웹툰을 NFT화하거나, 음반 자켓 일러스트를 NFT화하기도 합니다. 어떤 아티스트는 자신의 셀카 사진을 NFT화 하기도 합니다.이렇게 원저작물을 번역ㆍ편곡ㆍ변형ㆍ각색ㆍ영상제작 그 밖의 방법으로 작성한 창작물을 2차적저작물이라고 합니다. (저작권법 제5조 제1항) 웹툰으로 제작된 저작물이 영화화되거나, 캐릭터가 상품으로 제작되는 경우가 대표적입니다. 2차적저작물은 원저작물을 베이스로 하고 있지만, 변형, 각색 등의 새로운 기법이 추가되기 때문에, 원저작물과는 별도로 독자적인 저작물로서 보호되고, 2차적물에 관한 권리는 원저작물의 저작자의 권리에 영향을 미치지 아니합니다.(저작권법 제5조 제2항) 따라서 기존 미술품을 NFT화 한 것도 예술창작품으로 볼 수 있습니다.​잠깐 짚고 넘어갈 것이 있습니다. NFT 시장 초기단계이다보니 저작권 침해 문제가 불거지기도 하는데요, NFT는 작가가 디지털로만 만들어낸 원저작물일 수도 있지만, 갤러리스트나 프로그래머들이 기존의 저작물로부터 추가 공정을 가하여 파생시킨 2차적저작물일 수도 있습니다. 이때 NFT를 매입하면 작품에 관한 저작권까지 양수하는 것으로 생각하고 함부로 복제하거나 2차적저작물을 파생시키는 경우들이 있습니다. NFT를 구매하는 것은 작품의 소유권을 취득하는 것이지, 작품에 대한 저작권까지 취득하는 것이 아닙니다. NFT뿐만 아니라 미술품도 마찬가지입니다. 저작권 사용에 주의하지 않는 경우 저작권 침해가 되어 민형사상 불이익을 볼 수 있어 주의해야 합니다.​박서보 선생님은 본인 작품을 NFT화하는 것을 결코 허용하지 않겠다고 말씀하셨는데, 이 경우 박서보 선생님의 작품이 NFT화 되었다면 저작권침해에 해당한다 하겠습니다. 반대로 환기재단에서는 김환기 선생님의 우주를 NFT로 만드는 것에 대해 정식으로 저작권 사용을 승인했으므로, NFT화될 수 있었습니다.​요약해보면, NFT를 위해서 만든 작품이든, 기존의 작품에 관한 저작권을 활용하여 NFT화 시킨 작품이든, 남의 것을 베끼지 않고 최소한도의 창작성이 존재하는 한 예술창작품에 해당할 수 있다는 결론입니다.​​② 다음으로 NFT가 사업자가 미술품 등의 창작품을 모방하여 대량으로 제작하는 작품인지를 검토해봅니다. NFT가 예술창작품 면세를 받을 수 있는지 여부는 대체로 여기서 판가름이 나게 됩니다. 세법에서는 일관되게, 예술가의 손에 의해 직접 제작된 원판화는 예술창작품이라고 볼 수 있지만, 사업자가 원판을 이용하여 대량으로 복제하는 경우에는 예술창작품이 아니라고 합니다. 여기서 가장 주된 포인트는 [사업자가], [대량으로 제작]입니다. 또한 제작자뿐만 아니라, 제작방법, 시설 여부, 기계적 복제 여부 등도 고려하여 종합 판단한다고 합니다. 자세한 내용은 [아트딜러와 갤러리편]을 참고해주시기 바랍니다.​작품을 만드는 것, 예를 들어 작가가 물감과 붓, 파스텔, 연필, 오브제를 활용하는 작품은 작가의 손으로 직접 제작할 수 있습니다. 판화도, 작가 중에서 직접 제작할 능력이 있는 경우 직접 제작합니다. 판화 기술이 발달하여 판화를 전문적으로 제작하는 곳에 하청을 주는 경우에도 판화 아래에 작가가 에디션 표기 및 서명함으로서 작가의 승인, 작가의 손을 거쳤다는 것을 증명하고 있는데요, 이 경우는 과세와 면세의 경계선에 있는 상태이지만, 일단은 면세로 용인하는 분위기입니다.​하지만 NFT는 작가의 손으로 직접 만드는 것이 불가능하고, 반드시 민팅을 하는 과정이 필요하기 때문에, 민팅을 하는 프로그래머의 손을 거치게 됩니다. 또한 작가는 승인만 하고, 갤러리스트나 비즈니스를 하는 분들이 NFT 사업을 전개하는 경우도 많은데 NFT만 놓고 보아서는 작가의 손을 거쳤는지 알 수가 없습니다. 따라서 사업자가 창작품을 다량으로 복사 제작한 것이 되어 예술창작품에 해당하지 않게 될 가능성이 있습니다. (부가22601-1592, 1992.10.21)​한편으로는 작가의 손을 거쳤다는 것이 중요하다고 말하나, 미술품이 작가가 물감과 종이 등 재료를 직접 제작할 것을 요구하는 것도 아니고, 현대미술에서는 작가가 조수를 두고 작업하는 것도 용인되고 있는 실정입니다. 그렇다면 민팅을 표구, 코팅과 같은 일종의 조수가 행하는 후공정/후가공 작업으로 본다면 민팅에 대하여 꼭 작가의 손을 거치지 않았다고 말할 수는 없다는 의견도 있습니다. 그래서 현재로서는 NFT가 예술창작품으로서 면세를 받을 수 있는지 여부는 결국 민팅을 어떻게 바라보고 있는지에 달려있다고 하겠습니다.​대량생산에 대해 덧붙이면 작가들은 NFT 작품을 만들 때 희소성을 위해 많이 만들지는 않지만 1개만 만드는 경우가 별로 없이 보통 5개에서 200개 정도로 제작하는 것이 일반적입니다. 그런데 통상적으로 판화도 100 ~ 200개의 에디션을 제작하는 것이 일반적이어서, 판화에 대해 문제를 삼지 않는 한은 NFT에 대해서도 수량이 크게 문제는 되지 않을 것으로 보입니다.

안녕하십니까, 칠도세무회계 대표세무사 김민석입니다.사업자등록은 사업자가 사업개시일로부터 20일 이내에 꼭 신청하여야 합니다.　　<홈택스 사업자등록>(1) 인적사항 입력1) 상호명상호명은 자유롭게 지어주시면 됩니다. 여기서 기입하는 상호명의 경우 사업자간 거래에 필요한 상호명이기 때문에 이 점 인지하시어 작성하시면 되겠습니다.2) 사업장 소재지사업하는 장소의 소재지를 입력하시면 됩니다. 만약 자택이실 경우 동일여부에 여로 체크하시면 됩니다.　(2) 업종선택업종 입력을 눌러주시면 다음 창이 나옵니다.★ 업종코드를 잘 선택하셔야 합니다 ★원칙적으로 실질적으로 영위하는 사업에 가장 부합하는 코드를 선택하여야 합니다.그런데 상담 진행시 두 가지 업종코드 모두 선택이 가능한 애매한 업종을 계획하시는 사업자분들이 계십니다.이 경우에는 경비율이 더 높은 업종코드를 선택하시는 것이 유리합니다. 또한 업종코드에 따라 조세특례제한법 상 세액감면이나 세액공제의 적용 여부가 달라지기 때문에이 부분 또한 세무사와의 상담 하에 결정하시는 것이 좋습니다.(3) 사업장 정보입력1) 개업일자 : 실질적 매출이 발생하지 않더라도 미리 개업이 가능합니다.이는 개업준비비용 등에 대한 부가가치세 매입세액 환급을 위함입니다.2) 사업장 구분(소유) : 소유여부를 체크하시고, 나머지 사항들은 대략적으로 기입하시면 됩니다.　(4) 공동사업자 정보입력공동사업자의 경우, 약정한 출자금을 입력하고 그 계약 성립일자를 입력하시면 됩니다.　(5) 사업자 유형 선택- 일반 : 부가가치세법상 일반과세자에 해당하는 경우, 다음의 경우 간이과세 배제1) 광업, 제조업(최종소비자에게 직접 재화 공급시 제외)2) 도매업(소매업 겸영시 제외)3) 부동산매매업, 일정한 부동산 임대업4) 개별소비세법상 일정한 과세유흥장소5) 전문직 사업서비스업(변호사, 세무사 등)6) 포괄적 사업양도로 일반과세자로부터 양수한 사업7) 사업장 소재 지역, 종류, 규모 등 고려하여 배제 된 지역의 사업장8) 전전년도 기준 복식부기 의무자 등　- 간이 : 신규사업자 등, 그러나 다음의 경우 일반과세자로 선택하여야 함1) 세금계산서 발급의 필요 직전연도 공급대가 4800만원 이상의 간이과세자만 발급 가능. 신규발급불가2) 영세율 적용으로 매입세액공제 적용 간이과세자는 환급 불가3) 사업초기 고정자산의 금액이 커 매입세액 환급을 받기 원하는 경우 간이과세자는 환급 불가　- 면세 : 다음의 면세사업을 영위하는 경우1) 기초생활필수품 및 용역 제공 미가공식료품, 여객운송용역(택시,고속버스 등 제외), 주택과 부수토지 임대용역2) 국민후생관련 : 의료보건용역, 교육용역 등3) 문화관련 : 도서,신문,도서관 입장료, 예술행사 등4) 생산요소 : 토지의 공급5) 인적용역 : 개인이물적시설없이근로자를 고용하지 않고독립된 자격으로 용역을 공급하고 대가를 받는 인적용역ex) 저술, 배우, 연출, 보험모집인, 아프리카tv 별풍선 수입, 틱톡 수입 등- 물적시설 따라서, BJ를 예시로 본인 주소지에서 카메라와 컴퓨터 이외 다른 설비 없이 BJ 활동시 면세이고,매니저, 편집자 등 근로자를 고용하고 전문적인 활동시에는 부가가치세가 과세됩니다.　(6) 선택사항이외 선택사항 해당사항의 경우 입력하시면 됩니다.　(7) 제출서류자택을 사업장으로 등록하시는 경우에는 임대차계약서를 첨부하지 않아도 됩니다.이외에 해당사항이 있는 경우 첨부하시면 됩니다.이를 마치면 1~2일 내에 사업자등록이 완료되며,혹여나 미비한 사항이 있을 경우에는 세무서에서 전화가 옵니다.　+. 사업자등록의 필요성(1) 법령부가가치세법에서 정의하는 사업자란 다음과 같습니다.이 문구를 해석하자면,영리이든 비영리이든 : 영리성에 따라 부가가치세 납세의무가 달라질경우 형평성에 어긋나기 때문에, 영리목적을 따지지 않는다는 것이고사업상 독립적 : 자기 계산 및 책임하에 영업을 하면서 다른 사업자에게 고용되어있지 않고재화 또는 용역을 공급하는 자 : 부가가치세를 창출할 수 있는 정도의 사업형태를 갖추고 계속·반복적 의사로 공급하는 자라고 판례에서 해석하고 있습니다.　여기에서, 여러가지 이유 하에 면세 사업자에 해당할 경우, 소득세법에 따라 면세사업자로 등록하게 됩니다.결국 사업자등록은 법령에서 제시하는 납세협력의무 이행에 해당합니다.　(2) 미등록시 제재1) 미등록 가산세 : 공급가액의 합계액 * 1%(간이과세자0.5%)사업자가 사업자등록을 하지 않은 경우2) 타인명의 가산세 : 공급가액의 합계액 * 1%사업자가 타인 명의로 사업자등록을 하거나, 타인의 명의를 이용하여 사업을 하는 경우.(실무상으로는 부모자식 간 명의이용이 많으나, 이를 악용시에는 부과 가능성이 있음)3) 등록 전 매입세액 불공제등록신청일부터 공급시기가 속하는 과세기간 기산일까지()의 매입세액은 공제 가능.1월 2일~ 7월 20일 신청시 : 신청일 전 기산일(1월 1일)까지의 매입세액 공제 O7월 2일~ 1월 20일 신청시 : 신청일 전 기산일(7월 1일)까지의 매입세액 공제O++ 이에 추가적으로 현금영수증 미발행 가산세가 부과 될 수 있음!!!!　　　 저희 칠도세무회계는 사업자등록부터 시작하여 세무 모든 부분에서 사업자를 지원해드리고 있습니다

안녕하세요, 최희원 세무사입니다.오늘 포스팅에서는 상가 양도 시 부가가치세 정리와 포괄 양수도의 개념 및 적용 방법에 대해서 정리해 드리겠습니다.양도인 부가가치세 정리1. 일반과세자(원칙)사업에 사용하던 건물은 부가가치세법상 재화에 해당하기 때문에 부가가치세가 과세됩니다.양도인은 전체 양도가액 중 건물가액과 토지가액을 안분 계산하여건물가액의 10%를 부가가치세로 납부해야 합니다.이는 토지분에 대해서는 부가가치세 면세 대상에 포함되기 때문에 과세되지 않습니다.이때 매도 잔금을 수령하실 때 세금계산서를 건물가액의 10%에 대해서세금계산서를 발행하셔야 합니다.되도록이면 그 금액에 대해 계약서에 명시를 해놓게 되면 거래가 명확해지고 세무서에서도 파악이 쉬워질 것입니다. 그렇게 해야 추후 양수인이 부가가치세를 환급받을 때 논란의 여지가 없을 겁니다.*** 세금계산서를 발행하는 방법은 제 블로그에 자세히 작성해놨으니 참고하시기 바랍니다.전자세금계산서 발행 서비스의 모든 것(종이세금계산서양식/의무발행/발행방법/발행기간/홈택스)안녕하세요 최희원 세무사입니다. 오늘 포스팅에서는 전자세금계산서 발행에 대해서 알아보겠습니다. 세금...blog.naver.com2. 간이과세자(예외)간이과세자는 업종별로 일정 매출 규모 이하일 때 국가에서 부가가치세법상 혜택을 주는 소규모 사업자를 말합니다. 현행 부가가치세법상에서는 8,000만 원 이하의 경우에는 간이과세자로 보게 되는데, 부동산임대업은 더 엄격합니다.부동산임대업은 직전 연도의 공급대가의 합계액이 4,800만 원 이하이면서 지역별 기준 면적 및 공시지가 요건을 초과하지 않는 경우에만 간이과세자로 봅니다.이때의 기준은 아래 별표 2와 같습니다.첨부파일[별표 2] 부동산임대업기준(간이과세배제기준).pdf파일 다운로드이렇게 적용된 부동산임대업을 영위하는 간이과세자는 연 임대료 4,800만 원 이하의 경우에는 부가가치세를 납부하지 않아도 됩니다. 하지만, 양도할 때에는 얘기가 달라집니다. 건물분 공급대가가 4,800만 원을 초과하게 된다면 간이과세자이지만 부가가치세를 납부해야 합니다.하지만 일반과세자와 같이 건물분의 10%가 과세되지 않습니다. 간이과세자는 혜택을 주는 소규모 사업자이기 때문에 업종별 부가가치율은 곱해서 과세합니다. 참고로 임대업의 부가가치율은 40%입니다.실제 부가가치세로 납부하는 금액은 건물분의 4%가 과세된다고 보시면 됩니다.간이과세자의 경우에는 세금계산서를 발급하면 안 됩니다.양수인 부가가치세 정리양수인이 일반과세자인 경우에는 건물분의 10%를 부가가치세로 지급한 경우에는 양도인으로부터 세금계산서 발급받아야 합니다. 상가를 최초 구입한 시기에는 매출보다는 매입이 클 수밖에 없기 때문에 부가가치세 환급이 발생하고 이를 국가로부터 받을 수 있습니다.하지만 양수인이 간이과세자인 경우에는 이와 다릅니다. 간이과세자는 부가가치세법상 국가의 혜택을 주는 사업자이기 때문에 환급을 해주지 않습니다. 따라서 양도인의 요구에 따라 부가가치세를 지급했어도간이과세자로 사업자를 낸 경우라면 환급이 불가한 점 꼭 인지하시길 바랍니다.권리금을 지급하는 경우에는 그 금액의 10%의 부가가치세를 지급하신 후 건물분과 동일하게 세금계산서를 발급받으신 후 동일하게 환급을 받으시면 되겠습니다. 권리금 관련한 세금, 원천징수는 제 블로그에 자세히 작성해놨으니 참고 바랍니다.권리금 세금 원천징수 계약서 세금계산서 정리안녕하세요, 최희원 세무사입니다. 오늘 포스팅에서는 권리금과 관련된 세법 사항 정리를 해보겠습니다. 권...blog.naver.com상가 양수도 계약서 작성 시 유의사항밑에서 언급 드릴 포괄 양수도에 해당하지 않은 일반적인 상가 양수도의 경우에는 부가가치세가 발생합니다. 부가가치세는 환급이 되지 않는 경우도 있고, 환급되더라도 최장 6개월 이후에 되기도 하기 때문에 양수인의 경우에 자금 압박이 되는 경우가 있습니다. 따라서 정리해 드리는 유의사항에 맞게 계약서를 작성하시는 것이 좋습니다.되도록이면 양수도로 인한 부가가치세액을 줄이는 것이 좋습니다. 이를 위해서는 전체 양도가액에서 건물가액이 차지하는 비율을 줄이는 작업을 해야 합니다. 따라서 감정평가를 통해 시가로 적용받되 건물가액을 최대한 낮추는 쪽으로 요청을 하셔야 합니다.시가로 산정한 안분 비율이 실무상 기준 시가에 따라 계산한 안분 비율과 30% 이상 차이가 나지 않는 선에서 건물가액을 최대한 낮춰준 후 그에 해당하는 비율, 금액을 계약서에 작성합니다. 세무상 리스크를 줄일 수 있도록 30%보다는 낮춰주는 것이 좋습니다.부가가치세는 원칙적으로 계약서에 건물분과 토지분을 적고, 건물분의 10%를 명확히 적은 후 양도인이 양수인으로부터 받아 국가에 납부해야 합니다. 따라서, 이러한 부분을 명확하게 계약서에 적는 것이 추후 분쟁을 막을 수 있는 방법입니다.포괄 양수도 정리포괄 양수도란 기존 사업에 대해 양도인이 양수인에게 모든 권리와 의무를 넘기는 것으로, 상호 간의 사업의 동질성이 있는 경우에 부가가치세법상 재화의 공급으로 보지 않는 개념입니다.이에 해당하는 경우에는 이를 재화의 공급으로 보지 않아서 부가가치세가 과세되지 않고 세금계산서 발행 대상도 아닙니다.포괄 양수도의 조건은 아래와 같습니다.1. 사업장 별로 모든 권리와 의무가 포괄적으로 양도되어야 합니다.2개 이상의 사업 부문을 영위하는 법인사업자가 일부의 사업 부문을 넘겨서 새로운 법인을 신설하는 경우는 이에 해당하지 않습니다.겸업 사업자(부동산임대업 및 기타 업종)이 부동산임대업 부문만을 양도하는 경우에도 사업장 전체가 넘어가는 것이 아니기 때문에 포괄 양수도로 볼 수 없습니다.사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시켜야 하지만 예외는 있습니다. 미수금, 미지급금, 해당 사업과 직접 관련 없는 토지, 건물은 모든 권리와 의무에서 제외를 시켜줍니다.2. 매매 당사자 모두 과세사업자이어야 합니다. 아래 예시는 1~3 요건이 모두 만족했을 때를 가정하여 정리했습니다.양도인양수인부가세 발생 여부일반 임대 사업자일반 임대 사업자포괄 양수도로서 부가세 면제일반 임대 사업자간이 임대 사업자부가세 과세간이 임대 사업자일반 임대 사업자포괄 양수도로서 부가세 면제간이 임대 사업자간이 임대 사업자포괄 양수도로서 부가세 면제업종이 같은 임대업 외 사업자업종이 같은 임대업 외 사업자포괄 양수도로서 부가세 면제업종이 다른 사업자업종이 다른 사업자부가세 과세3. 포괄 양수도 전후 상황이 변하지 않아야 합니다.개념에서도 말씀드렸듯이 사업은 그대로 유지되면서 경영 주체만 변경되어야 합니다.직원이 변경되거나 거래처가 변경되면 안 됩니다.실무적으로 가장 중요한 부분은임대차계약에 대한 조건이 변경되면 포괄 양수도는 성립되지 않습니다.문의사항 있으시면 hwchoi1990@gmail.com이나 010-7667-8698로편하게 연락 주시기 바랍니다.감사합니다.상가 양도 시 부가가치세 정리(포괄 양수도 포함)재생0좋아요000:0000:06상가 양도 시 부가가치세 정리(포괄 양수도 포함)