😮 105 저도 궁금해요!
12-06
양도시 취득가액 문의드립니다.
증여세 신고를 한다면 양도세 신고시 증여세 신고한 금액이 취득가라고 알고 있습니다.
요번에 양도를 하려고 하는데 문의드립니다.
증여 당시 감정평가를 받았지만 증여세가 발생하여 증여세 신고를 하지 않았습니다.
1. 그 당시 받은 감정평가액으로 증여세 신고를 하여 증여세 신고+ 가산세를 납부한다면 해당 증여평가금액을 취득가로 쓸 수 있나요?
2. 만약 된다면 양도날짜가 증여세 신고 날보다 빨라도 쓸 수 있나요?(양도 12.01. 증여세 신고 날짜 12.05)
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김주성 세무사
자연세무회계컨설팅 서울특별시 강서구
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안녕하세요? 자연세무회계컨설팅 김주성 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
1. 네 가능합니다 감정평가작성일자가 당초 증여시기로 되어있다면 가능합니다
2.네 가능합니다 증여를 먼저 받고 나중에 양도한것으로 봅니다 증여세 신고만 늦게 하고 증여자체는 양도일 이전이기때문입니다
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신윤권 세무사
세무회계 장성 서울특별시 강남구
전문분야 : 상속세, 증여세, 양도소득세
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안녕하세요? 세무회계 장성 신윤권 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
1. 양도일자와 증여일자의 간격, 감정평가 받은 날로부터 얼마나 지났는 지 등 다양한 사실관계가 종합하여 필요하기에 단정지어 말씀드릴 수는 없으나, 감정평가 후 증여세 기한후신고가 해당 감정가액으로 인정될 경우, 취득가액으로 사용가능해보입니다.
2. 증여세 신고날짜는 중요치 않습니다. 증여일자, 정확히 말하면 양도소득세법상 취득일자로 인정되는 증여등기접수일이 중요합니다.
양도일자가 증여일자보다 빠를 수는 없습니다.
증여라는 행위를 통하여 재산이 이전된 것이고 그 재산을 양도하는 것이기 때문입니다.
따라서, 증여일자가 양도일자보다 빠를 것이므로 증여신고가 적법하게 시인될 경우 취득가액으로 사용가능해보입니다.
다만, 다양한 사실관계가 종합적으로 필요하기에 자세한 사항은 전문가와 상의하시어 진행하시기를 권장드립니다.
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안녕하세요? 바른 세무회계 박수형 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
위 질문만으로는 답변을 드리기는 제한이 있다는 점을 우선적으로 알려드립니다.
질문자의 내용을 요약하자면, 다음과 같겠네요.
[1] 쟁점 부동산을 증여를 받았음 (등기는 완료함)
[2] 증여당시 감정평가액 (감정평가법률에 의한 가액)을 받았음***
[3] 감정평가액으로 인한 증여세가 발생하여, 증여세를 신고하지 않았음.
[4] 다만, 증여 등기 이후 별다른 조치가 없었다면, 감정평가액이 아닌 다른 (간주시가-유사매매사례가 or 기준시가) 로 세무서의 결정받았을 것으로 추정됨.
사실 정확한 상황은 각 부속서류를 보고 통합적으로 설명드려야 하나, 요약하자면 다음과 같습니다. 증여받은 재산의 양도소득세 취득가액은 증여당시 시가 를 실질취득가액으로 존중합니다.
증여당시 시가는 원칙상 본재산의 본래시가 (감정가액포함) 를 우선적으로 합니다.
다만, 질문자께서는 감정평가를 받았지만, 이를 신고하지 않았던 것을 가정으로 설명드립니다.
부동산의 경우 증여등기 이후 증여세 신고기한내 신고를 하지 않는 경우 관할세무서의 결정으로서
유사사례가 또는 기준시가로 산정되어 결정하게 되어있습니다. (시가의 입증책임-과세관청)
위 사실관계로 보아, 증여 등기접수 후 신고를 하지 않았던 것으로 보아 현재는 무신고 상태입니다.
사안으로서는 증여세는 기한후 신고**를 통하여 감정가액으로서 진행하되, 양도세의 경우 위 감정평가액을 취득가액으로 산정하여도 크게 무리가 없을 것이라 생각됩니다.
다만, 위 대안을 해소하기 위해서는 증여세 신고를 조금더 앞서 하시는 것을 권합니다. 이유는 증여세의 경우 (정부부과세목)이라는 점에서 신고하더라도 결정을 내어야 최종적으로 마무리가 됩니다. 그 반면 양도소득세는 (신고납부세목)이라는 점에서 납세자의 신고로서 확정을 받게 됩니다.
즉 요약하자면, 증여세 기한후신고로서 본 가액에 대해서 확정으로 정리된 후 양도세 신고를 하시는 것이 행정업무의 순서입니다.
위 세목의 과세결정 방식에서의 차이점 때문에 증여세를 우선적으로 기한후 신고**를 우선적으로 하는 것을 권장드립니다. (기한후 신고를 하여 결정가액을 변경하기 앞서 세무전무가와의 대면상담을 받으시는 것을 권합니다.)
그리고 주의하실 점은 감정평가액을 사용하기 위해서는 감정평가기준일*과 감정평가작성일자*에 대해서 주의를 기울이시고 진행하셔야 합니다. 즉 소급하여 감정평가서를 작성하거나 할시에는 위 가액을 인정받질 못 할수 있습니다.
어디까지나 위 방법론을 설명드린 것은 감정평가서가 평가기간에 적법하게 이루어졌음을 전제로 한 내용임을 다시 한번 알려드립니다.
감사합니다.
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택슬리 및 답변을 한 전문가에게 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 실제 업무를 진행하실 때, 반드시 개별 전문가와 상세 내역을 검토 후에
진행하시길 바랍니다.
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취득가액 산정 문의드립니다.
주택을 1990년도에 취득하셨다면 실제 매입자료가 있더라도 환산취득가격을 사용할 수 있습니다. 따라서 환산취득가격이 실제 취득가격보다 높다면, 환산취득가격을 사용하셔도 세법상 전혀 문제는 없습니다.
참고로 환산취득가격을 사용할 경우, 필요경비는 취득당시 공시가격의 3%가 적용되니 참고하시면 됩니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
상속∙증여세
상속 후 매도시 양도세 취득가액 관련
안녕하세요. 양도 증여 상속 전문 이상웅 세무사입니다.
1. 상속세 신고시 평가액을 감정평가 or 매매가액으로 하더라도 상속으로 인한 취득세는 기준시가(공시가격)을 기준으로 부과합니다.
2. 상증령 49조에 의하여 상속개시일 후 6개월 이내에 해당 부동산의 매매계약이 체결되는 경우 매매가액을 상속재산의 평가액으로 하여 상속세를 신고해야 합니다. 상속세는 매매 잔금 전에 매매가액으로 평가하여 신고하면 되고, 양도소득세는 잔금일 이후 양도차익을 0원으로 하여 신고하면 됩니다.
3. 상속개시일로부터 6개어월 이내 매매가 이루어지지 않아 상속재산평가액이 낮게 형성되는 경우로서 상속세 적용 세율구간이 이후 예상 양도세 세율구간보다 낮은 경우에는 감정평가등을 활용하여 취득가액을 높이는 것이 절세방안이 될 수 있습니다.
4. 상속재산평가를 매매가액 또는 감정평가액으로 하여 이후 양도소득세를 0원으로 신고하더라도 상속을 원인으로 한 취득의 경우 취득세 과세표준은 공시가격입니다.
추가적으로 상속개시일로부터 6개월 이후에 매매계약을 하더라도 15개월 이내에 매매계약이 체결되는 경우 평가심의위원회에 의하여 시가로 산정될 수 있으니 유의해야 합니다.
https://blog.naver.com/highyes_tax/222433702084
상속세및증여세법시행령 제49조 [ 평가의 원칙 등 ]
① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.(2022.02.15 개정)
양도소득세
공동명의 지분 상속후 양도시 양도세 취득가액기준
입주권의 경우 취득세는 토지분에 대해 공시지가 기준으로 과세되지만, 상속세는 다릅니다.
입주권의 상속가액(=상속인 취득가액) 상속개시일까지의 납입한 분양가를 적용하되, 해당 입주권에 대한 프리미엄이 있는 경우 해당 프리미엄을 가산하게 되어있습니다.
현재 상속세 신고를 하지 않으셨고, 해당 입주권에 대한 프리미엄 등 세부내역은 확인되지 않아 명확한 판단은 어렵습니다.
만약 입주권 프리미엄이 형성되어 있다면, 지금이라도 매매사례가액으로 상속세신고를 하시는것도 방법입니다.
양도소득세
분양권 공동명의후 완공후 양도시 취득가액 문의
1. A주택 취득일(잔금일 vs 등기접수일 중 빠른 날)로부터 1년이상 지나서 B주택을 취득하고, B주택 취득일로부터 3년 이내에 A주택을 양도하시면 일시적 2주택 양도세 비과세 가능합니다. 이에 해당하지 않는다면 A주택은 양도세를 신고 및 납부하셔야 합니다.
2. A분양권의 취득가격은 아래와 같습니다.
- 배우자(최초 분양권자) : (총 분양가격+ 취득세 등) 50%
- 수증자 : 분양권 증여세 신고금액 + (이후 중도금 , 잔금 등+ 취득세 등) x 50%
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
* 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.
상속∙증여세
부부 공동명의 증여 및 취득가액 질문드립니다
01.
부부 공동명의로 매수하셨다면 원칙적으로 두분이
각자 50%의 해당하는 취득자금 및 취득세를 부담하셨어야 합니다.
그런데 배우자 명의의 자금으로 취득자금 및 취득세를 지급하셨다면
본인에 대한 채무를 배우자가 대신 갚아준 것으로서
채무면제 등에 따른 증여로 봐야 할 것으로 보입니다.
해당 증여는 현금증여랑 세무적으로 큰 차이가 없으므로
현금증여로 보시면 될 것으로 보입니다.
02.
위 01. 에서 설명한 이유로 취득세를 배우자 명의로 지급한 것도
증여세 과세대상에 해당합니다.
03.
[현금지급액 8억 5천 + 취득세 5천만] X 50% = 4억 5천만
이므로 4억 5천만이 예상 증여재산가액에 해당합니다.
다만 이후에 전세자금반환채무도 배우자가 전부 이행한다면
해당 전세금채무의 50%에 상당하는 부분도 전세금반환일을
증여일로 하여 새로이 증여가 될 수 있음을 유의하시기 바랍니다.
04.
7억원과 취득세 25백만원이 이후 양도하실 때 취득가액으로
인정되실 것 입니다.
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양도소득세
상속으로 취득한 부동산 양도시 취득가액의 계산방법
상속으로 취득한 부동산 양도시 취득가액의 계산방법양도, 서면인터넷방문상담4팀-2268 , 2005.11.21[ 제 목 ]상속으로 취득한 부동산 양도시 취득가액의 계산방법[ 요 지 ]상속으로 취득한 부동산의 양도차익을 실지거래가액으로 계산하는 경우 그 취득가액은 상속개시일 현재 「상속세 및 증여세법」에 의하여 평가한 시가로 하며 이때 시가는 매매사례가액·감정가액 등이며, 매매사례가액 등이 없는 경우에는 기준시가로 하는 것임[ 회 신 ]자산의 양도차익을「소득세법」 제96조제1항 각호의 규정에 의한 실지거래가액으로 신고·납부하여야 할 경우 양도가액 및 취득가액은 실지거래가액에 의하는 것이며, 이 경우 상속을 원인으로 취득한 부동산의 취득가액은 상속개시일 현재「상속세 및 증여세법」 제60조내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액(' 시가' 라 함)을 취득 당시의 실지거래가액으로 보는 것입니다.이에 ' 시가' 란「상속세 및 증여세법시행령」 제49조제1항 각호에서 예시규정하고 있는 ' 매매사례가액’ ‘감정가액’등이 있는 경우 그 가액을 시가로 공제하는 것이나, ‘매매사례가액’ 또는 ‘감정가액’이 없는 경우에는 기준시가를 실지취득가액으로 공제하는 것입니다.
양도소득세
[사전답변] 임대주택 소득세 감면을 받으면 감가상각한 것으로 의제되어 양도시 취득가액에서 차감함
작년 5월 소득세 신고에서 중요한 내용을 말씀드렸습니다. 주택임대소득이 연 2천만원에 미달하여 분리과세로 소득을 신고하는 자가, 임대주택을 등록하여 30%, 75%의 세액 감면을 받는 경우였는데요. 당장은 세금을 줄이는 것처럼 보이지만, 주택 중 일부가 감가상각이 된 것으로 의제하여 취득가액이 낮아지고, 양도차익이 높아지며, 양도소득세를 증가시키는 효과를 가져온다고 하였습니다. 자세한 내용은 다음을 참고하시기 바랍니다.주택임대사업자가 종합소득세를 감면받을 때는 조심하세요 | TAXLY.KR (택슬리)같은 내용의 해석이 다시 한 번 등장했습니다. 올해 종합소득세 신고를 할 때에는 종합소득세 조금 줄이다가 양도소득세 폭탄을 맞는 일이 없어야 하겠습니다.사전-2021-법규재산-0856(2022.01.27)[요지] 「소득세법」 제97조제3항에 따른 “감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액”에는 같은 법 시행령 제68조에 따라 감가상각한 것으로 의제된 감가상각비 상당액이 포함됨[사실관계] 2015.8월 임대주택 취득. 임대주택에서 발생한 임대소득은 분리과세 신고하면서 「조세특례제한법」 제96조제1항에 따라 세액감면을 받음. 2021.4월 임대주택을 양도함.[질의내용] 주택임대사업자가 주택임대소득에 대하여 「조세특례제한법」 제96조제1항에 따라 소득세를 감면받아 「소득세법 시행령」 제68조제1항에 따른 감가상각의제 규정이 적용된 경우 해당 감가상각 의제금액을 「소득세법」 제97조제3항에 따라 해당 자산의 양도소득세 계산 시 취득가액에서 차감하는지[답변내용] 「소득세법」 제97조제3항에 따른 “감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액”에는 같은 법 시행령 제68조에 따라 감가상각한 것으로 의제된 감가상각비 상당액이 포함되는 것입니다.* 사전법령해석소득2020-269(2021.03.09)귀 사전답변 신청의 경우, 주택임대사업자가 주택임대소득에 대하여 「소득세법」제64조의2제1항에 따라 분리과세를 선택하고 같은 법 제70조제4항제6호에 따른 추계소득금액 계산서를 제출한 경우에도 건축물에 대해서는 「소득세법 시행령」제68조제2항의 적용이 배제되는 것이나, 위 주택임대소득에 대하여 「조세특례제한법」제96조 제1항의 규정에 따라 소득세를 감면받은 경우에는 위 건축물에 대하여 「소득세법 시행령」 제68조제1항이 적용되는 것입니다.소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산)③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다.
종합소득세
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[질의응답] 형제간 상속주택 저가양도시 상속세 및 양도소득세 발생 여부
[질의응답] 형제간 상속주택 저가양도시 상속세 및 양도소득세 발생 여부질 문누님 상속주택(1가구, 구입비용 3억8천 추정. 현시가 6억 추정시) 상속개시일 기준 6개월 이내 매매시 양도소득세미발생으로 알고있는데 동생이 저가로 매매시(4억3천 예상) 누나에게 양도득세가 발생하나요?답 변안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.기재해주신 것처럼 양도세는 발생하지 않습니다. 상속일로부터 6개월 이내에 상속받은 부동산을 양도할 경우, 양도가액이 곧 상속재산의 취득가액이 되므로 양도차익이 없어 납부할 양도세는 없습니다. 단, 특수관계자에게 시가대비 저렴하게 양도하였으므로 상속세 신고시에는 실제거래가격 4.3억이 아닌, 시가인 6억으로 신고하셔야 합니다.저가로 취득하는 상담자분께서는 시가대비 70% 이상의 가액만 지불하면 증여세 문제는 발생하지 않습니다. 특수관계자로부터 저가로 재산을 취득할 경우, 증여받은 가액은 아래와 같습니다.시가 - 실제취득가격 - Min[시가x30%,3억]따라서 시가를 6억으로 가정할 경우, 기재하신 것처럼 시가의 70%인 4.2억의 이상의 대가만 지불하시면 증여받은 가격(6억 - 4.2억 - 6억x30% =0)이 없는 것으로 증여세는 발생하지 않습니다.참고로 특수관계자에게 재산을 고가로 양도하거나 저가로 취득할 때 발생하는 증여이익은 아래와 같이 계산합니다.
취득세
생애 최초 취득세 감면 적용 및 기존 신고 분 환급
안녕하세요, 최희원 세무사입니다.오늘 포스팅에서는 생애 최초 취득세 감면 환급에 대해서 설명드리도록 하겠습니다.생애 최초 취득세 감면 환급이는 윤석열 정부가 작년 6월 21일 부동산 세제 정상화를 위한 발표에 따른 내용으로써 여야 합의로 2023년 3월 14일 기준으로 법이 통과된 사안입니다. 따라서 이 규정은 소급해서 2022년 6월 21일 이후 취득분부터 적용됩니다. 따라서잔금 기준으로 2022년 6월 21일 이후 취득하셨다면 환급이 가능해진 상황입니다.우선, 종전 법안과 통과된 법안은 비교해 보겠습니다.생애 최초 주택 구입취득세 감면종전 법안현행 법안(2022.06.21이후 취득)정의본인(세대원 포함)의 생애 첫 주택 취득본인(배우자 포함)의 생애 첫 주택 취득소득요건부부합산 종합소득 7천만 원 이하없음가격 요건취득가액4억 원 이하(비수도권 3억)취득가액12억 원 이하감면율50%(취득가액 1.5억 이하는 100%)취득가액의100%(200만 원 한도)전체적으로, 납세자에게 유리한 쪽으로 법 통과가 되었습니다. 소득요건이 아예 사라졌고, 주택 취득가격은 4억에서 12억까지 늘어났고, 감면율 또한 100%까지 늘어났습니다. 하지만 감면액을 200만 원 한도까지로 두어 현실적으로는 전에 비해 200만 원의 취득세를 깎아준다고 생각하시면 되겠습니다.환급신청방법Wetax 위택스지방세 환급 신청안내 지방세특례제한법 개정 시행(2023.3.14) 지방세 감면에 관한 개정 법률이 소급 적용됨에 따라 미적용된 상태로 납부한 지방세의 환급신청을 받습니다. * 기타 구체적 감면요건, 환급신청 서류 등 자세한 사항은 시, 군, 구청 세무부서에 문의 오늘 하루 그만보기 닫기 23.1.1 이후 무상취득한 증여, 기부 등 취득세(주택)신고는 자치단체 방문 신고안내 취득세 무상취득(증여, 기부 등) 관련 신고는 아래와 같이 자체단체 방문 신고 바랍니다. ...www.wetax.go.kr위택스 로그인간편 인증, 공동 인증서, 금융 인증서, SMS 인증 등에서 선택해서 로그인2. 환급신청 - 환급금 간단 조회 선택3. 주민번호를 입력 후 조회4. 지방세 환급내역을 확인 후 환급 계좌 정보를 작성하고 환급 신청을 누르면 끝문의사항 있으시면 hwchoi1990@gmail.com이나 010-7667-8698로편하게 연락 주시기 바랍니다.감사합니다.
상속∙증여세
양도소득세
[양도세 전문 세무사] 양도세 이월과세의 모든 것(자연세무회계컨설팅)
안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 제가 네이버 엑스퍼트 상담하면서 납세자분들이 많이 질문하셨던 이월과세에 대해서 설명드리겠습니다.이월과세란?▶ 거주자가 양도일로부터 소급하여10년 이내(22년 이전 증여분은 5년)에 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은토지·건물·부동산을 취득할 수 있는 권리(분양권, 조합원입주권도 포함 2019.02.12이후 양도분부터 적용함) · 시설물 이용권 및 관련 주식 또는 출자지분(주식은 2025.01.01이후 양도분부터 적용하며 증여받고 1년이내 양도시 적용함)을 양도함에 따른 양도차익을 계산함에 있어서 취득가액은 그 자산을증여한 배우자 또는 직계존비속의 취득 당시를 기준으로 계산을 한다는 것입니다.▶ 납세의무자- 증여받은 배우자 및 직계존비속이 납세의무자입니다.▶ 증여세의 처리- 당초 납부했던 증여세는 양도차익에서 필요경비로 공제 가능합니다.- 다음의 산식에 의한 필요경비를 인정합니다.$필요경비에 산입할 증여세 상당액=당초 증여세 산출세액 times frac{양도한 자산에 대한 증여세 과세가액}{당초 증여세 과세가액 }$필요경비에산입할증여세상당액=당초증여세산출세액×양도한자산에대한증여세과세가액당초증여세과세가액예) 아들이 부동산 5억, 주식 3억을 증여받고, 증여세 산출 세액이 9천만 원 일 때필요경비 산입되는 증여세 산출 세액은 56,250,000원(9천만 원*5억 원/8억 원)이 됨-증여세의 산출 세액을 필요경비로 차감합니다 (세액을 공제하기 전의 금액입니다)-실제 취득가액 이외의 취득가액으로 했을 때 실제 필요경비를 필요경비로 인정되지 않고 필요경비 개산공제를 넣어야 하지만, 필요경비 개산 공제 시에도 필요경비개산공제에 추가하여 증여세를 필요경비로 공제 가능합니다.이월과세가 적용되지 않는 경우① 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우(이외 사유(이혼 등)는 이월과세 적용)② 사업인정고시일로부터 소급하여 2년 이전에 증여받은 경우로서 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 경우③이월과세 규정을 적용할 경우에 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받는 양도(1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 고가주택 포함)에 해당하게 되는 경우예) a 주택 아버지 취득시기 : 2020.07.01 / 아들에게 a 주택 증여시기 : 2022.07.21 / 아들이 제3자에게 양도시기 : 2023.12.15이월과세 적용하지 않았다면 2022.07.01부터 1세대 1주택 보유기간 기산하면 2년 미만 보유로 2년 이상 보유요건을 총 족하지 못하게 되지만 이월과세 적용으로 아들의 주택 취득시기가 2020.07.01로부터 기산하여 2년 보유를 요건을 충족하게 되면 이월과세 적용으로 오히려 혜택을 주는 꼴이므로 이월과세를 적용하지 않겠다는 뜻입니다.④ 이월과세 규정을 적용하여 계산한 양도소득 결정세액이 이월과세 규정을 적용하지 아니하고 계산한 양도소득 결정세액보다 적은 경우[이월과세를 적용했을 때와 적용하지 않았을 때 세금을 두 번 계산해서 둘 중 큰 것으로 신고해야 합니다 2017.07.01이후부터 적용]이월과세 주의사항은?▶ 세율을 적용하기 위한 기산일은?증여한 배우자 또는 직계존비속이 취득한 때부터 기산합니다(증여받은 자가 증여받을 때가 아닙니다)[소득세법 104조 2항 2호]▶ 장기보유특별공제를 적용하기 위한 기산일은?증여한 배우자 또는 직계존비속이 취득한 때부터 기산합니다(증여받은 자가 증여받을 때가 아닙니다)[소득세법 95조 4항]▶ 수증자의 취득가액에서 공제할 감가상각비는?감가상각 대상자산을 증여받은 경우증여자 보유기간과 수증자의 수증일 이후 5년 이내의 양도일까지 보유기간 중사업소득(부동산임대소득 포함)의 필요경비로 산입하거나 산입할 감가상각비 누계액을 2011.01.01이후 양도분부터 증여자의 취득가액에서 감가상각비를 공제한 후 금액이 수증자의 취득가액이 됩니다 [소득세법 97조 3항]-수증자의 보유기간의 감가상각비만 차감하는 게 아니라 증여자의 보유기간까지의 합산한 감가상각비를 차감합니다.▶증여받은 자가 양도할 때 양도세 필요경비로 인정 가능한 필요경비의 범위는 다음과 같습니다.비용 구분증여자 지출분수증자 지출분취등록세 등 취득부대비용공제가능공제불가자본적 지출액공제불가공제가능양도비용공제불가공제가능-증여자의 취득 당시 비용만 양도세 필요경비 인정 가능하며, 수증자의 보유기간 및 양도 시점의 필요경비만 비용 인정이 가능합니다이월과세 자주 묻는 질문은?◆ 부담부증여 후 이월과세 적용 시 증여세 전액 필요경비 인정 가능 여부 ◆[상황]아버지 a 주택취득시기 : 1985.01.01아들에게 부담부증여 : 2020. 06월아들이 증여받고 5년 이내인 2020. 07월 양도시무상증여에 해당하는 비율만큼은 취득시기와 취득가액을 아버지의 취득시기와 취득가액으로 하는 것으로 알고 있습니다.Q : 그러면 아들이 증여세 납부한 금액이 100원이면 증여세 납부액 전액을 아들의 양도세 필요경비로 인정 가능한가요?아니면 증여세 산출 세액 100원 중에 무상증여 비율(이월과세 적용 비율) 만큼 곱한 것만큼만 필요경비로 인정되나요?아니면 증여세 산출 세액 100원 중에 유상 양도비율(채무액 비율) 만큼 곱한 것만큼만 필요경비로 인정되나요?A :무상증여 부분에 대한 이월과세 적용 시 증여세는 당초 증여 부분에 대하여 산정된 것이므로안분 없이 증여세 상당액 전액이 필요경비로 인정됩니다.[양도, 부동산 거래관리과-0819,2011.09.23]◆[증여받은날로 부터 5년 이내 양도시에도 1세대 1주택 비과세가 가능한지여부]◆-증여받은 자가 증여받은 날로부터 2년 이상 보유했을 때-[상황]- 아버지 2016년 7월 서울 강서구에 a 아파트 취득- 아들 아버지로부터 2020년 11월에 a 아파트 증여받음(아들과 아버지 별도 세대임)- 아들이 2023. 12월에 a 아파트 양도할 시점에 1세대 1주택임Q : 아들은 증여받고 5년 이내에 양도해서 이월과세에 해당되는데 1세대 1주택 비과세가 가능한가요?A : 가능합니다 이월과세를 적용해서 취득시기를 2016. 07월로 기산해도 2년 이상 보유를 했고, 이월과세를 적용하지 않아서 취득시기를 2020. 11월로 보아도 2년 이상 보유했기 때문입니다[서면-2016-부동산-4262,부동산납세과-1289,2016.08.24]◆[증여받은 날로부터 5년 이내 양도 시에도 1세대 1주택 비과세가 가능한지여부]◆-증여받은 자가 증여받은 날로부터 2년 이상 보유하지 않았을 때-[상황]-남편 2016년 7월 서울 강서구에 a 아파트 취득-아내 남편으로부터 2020년 11월에 a 아파트 증여받음(남편과 아내 동일세대)-아내가 2023. 12월에 a 아파트 양도할 시점에 1세대 1주택임Q : 아내가 증여받고 5년 이내에 양도해서 이월과세에 해당되는데 1세대 1주택 비과세가 가능한가요?A : 가능합니다 남편과 아내는 동일세대이므로 동일세대 간의 증여 시에는 양도세 비과세나 중과세 판단 시 증여받은 날이 취득시기가 아니라 당초 외부에서 남편이 취득한 날을 취득시기로 보므로 취득시기는 2016. 07월로 볼 것입니다 이월과세가 적용이 되든 ,되지 않든 취득시기는 당초 2016. 07월이고 2년 이상 보유 요건을 충족했으므로 비과세 가능합니다.[재산세과-971,2009.0519]이상입니다!양도세 신고 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트 (naver.com)양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.m.expert.naver.com궁금할 땐 네이버 톡톡하세요!자연세무회계컨설팅서울특별시 강서구 공항대로 190 푸리마 타워 416호예약