양도시 시가는 어디서 확인할 수 있나요?

안녕하세요재개발 재건축 신축주택 양도 및 입주권 양도 / 증여 전문 세무사세무회계 이문 황정민 세무사입니다.오늘은 재개발 재건축 대상 물건을 자녀나 배우자에게 증여하려고 할때언제 해야할까 ?증여 시기별 증여재산가액 산정 방법과 권장되는 시기에 대하여 안내드리도록 하겠습니다.1+1입주권이나 특수 상황 아래서 증여하는 상황이나저가 양수나 부담부 증여 등 추가적인 발생 상황은 제하고기본적인 증여재산가액 평가방법과권장되는 기본 상황 아래에서의 시기에 대하여 안내드리겠습니다.증여를 계획하실 때는증여재산가액이 차후 양도시 취득가액이 되기에증여세만 고려하는 것이 아닌 양도세도 같이 고려하여야 합니다.오늘은 무주택자인 자녀한테재개발 재건축 예정/진행 부동산을 증여할 때 평가방법과전략에 대하여 기본적인 구조를 말씀드리겠습니다.관리처분계획인가 전 기존 부동산 증여 ( 정비구역 지정 ~ 관리처분계획인가 )1. 증여재산 평가방법어디에서나 확인할 수 있는 기본적 내용부터 설명드리겠습니다.증여세 신고시 증여재산평가방법은 아래와 같이 합니다.(1-1) 원칙 증여일 당시의 시가[ 상속세 및 증여세법 제60조 _ 상증령 제 49조 ① ]- 증여일 전 6개월 후 3개월 이내에 매매사실이 있는 경우매매가액-해당 기간에 감정평가가액이 있다면 그 평균액(1-2) 유사매매사례가액이 있는 경우 해당 금액[ 상속세 및 증여세법 제 49조 ④ _ 상증시행규칙 제 15조 ③ 1.](1-1)의 금액이 없더라도 평가기준일당시기준시가와 주거전용면적이 증여대상 물건과 5% 이내로 차이가 나는 경우해당 유사매매사례가액의 거래가격ex) 아파트 / 다세대주택의 다른 호실 거래 존재시(2) 예외 보충적평가방법 [ 상속세 및 증여세법 제60조 _ 동법 61조 ]-기준시가[ 토지(개별공시지가) , 건물(기준시가) , 주택(공동 및 개별주택가격) ]2. 증여 고려 시점 및 전략우선 해당 내용을 이해하기 위하여기본적인 원조합원과 승계조합원의 양도소득세 계산구조의 이해와재개발 재건축 사업 진행 과정간의 시세변동취득세 중과 규정 및 세율에 대한 이해가 필요합니다.해당 포스팅에서여러가지 경우를 다 고려할 수 없기에 오늘 우리가 보고자 하는 사례는 아래와 같습니다.수증자(자녀) : 무주택자 / 신축 아파트 양도예정 ( 당시 1세대1주택 예상 ) 전략 :증여세 최소화 / 1세대 1주택 고가주택 양도시 장기보유특별공제액 최대화 / 원조합원 지위 취득첫 번째 고려 시점[ 조합설립인가(사업시행자지정) 전 ]<대상 : 투기과열지구 조합원지위 전매제한 대상 재건축 예정 부동산>이유투기과열지구 내 재건축 예상 물건의 경우조합원 지위 전매제한 확인 예외사항이 아니라면 해당 시점에 증여 필요다만, 해당 시점에서는 재개발 재건축 사업의 불확실성이 존재하기에자산가치 상승분을 증여하려는 경우에 적합하지 않을 수 있습니다.두번째 고려 증여 시점[ 조합설립인가 ~ 사업시행인가 전 ]<대상 : 투기과열지구 외 부동산 / 아파트 / 고가 빌라>Check Point. 증여대상 부동산이 아파트인경우 유사매매사례가액 확인증여 시점 선정 이유☞ ① 증여세 최소화사업시행인가가 나는 순간 사업 중단 가능성이 희박해지기에 투자자 매수세 몰릴 가능성 높습니다.아파트의 경우 거래가 활발히 이루어져 유사매매사례가액이 형성될 가능성이 높음.사업시행인가 후 유사매매사례가액이 높아져 부담하여야 할 증여세액이 증가할 가능성 높음.☞ ② 원조합원 지위 취득원조합원의 경우 차후 재개발 재건축 신축 주택의 양도소득세 계산시 보유기간을 기존 주택 취득시기부터 보유기간을 인정시세 급등 전 증여☞ ③ 재개발 물건의 조합원 지위 이전재개발 예정 부동산의 경우 이후 관리처분계획인가가 난다면 도정법 39조 및 도정법시행령 37조 예외 사항에 해당하지 않는다면조합원 지위 전매가 불가하기에 사전에 이전하여야 하는데 최적 시점이 될 가능성이 높음.☞ ④ 평가심의위원회 대상이 될 수 있는 경우 추정시가로 증여재산가액이 신고 후 불인정 될 수 있기에 해당 시점에 증여세번째 고려 증여 시점[ 관리처분계획 전 종전자산평가 이후 ]<대상 : 투기과열지구 재개발 물건 및 일부 다세대주택 단독주택 및 빌라 >Check Point. 유사매매사례가액 형성이 되어있는지 확인 / 평가심의위원회 대상 고가의 빌라인지 확인 / 증여자 2주택 여부 확인증여 시점 선정 이유☞① 수증자의 원조합원 지위 취득원조합원의 경우 차후 재개발 재건축 신축 주택의 양도소득세 계산시 보유기간을 기존 주택 취득시기부터 보유기간을 인정현재 사업시행인가가 났다면 관리처분계획인가 전 증여 고려☞② 조합원 지위 전매제한 이전 증여재개발 부동산의 경우 관리처분계획인가일 이후 조합원 지위 전매가 제한되기에 이전에 증여☞③ 종전자산에 대한 감정평가 이후 시세 변동 가능성 존재사업시행인가 이후 부동산 시세는 일반적으로 오르나 관리처분계획 이전종전자산에 대한 평가가 이루어지면 일부 실망 매물이 발생할 수 있어 잠시 가격이 낮아질 수 있습니다.해당 시점의 유사매매사례가액이나 감정평가가액으로 증여를 진행하는 것도 고려할 수 있습니다.☞④ 수증자 이주비대출 가능성 존재 및 대체주택 비과세 적용 가능수증자가 원조합원으로 관리처분계획 인가 후 이주비대출을 받아대체주택을 취득 해당 대체주택에 대한 비과세(소령 제156조의2 ⑤)를 적용 받을 수 있어세제상 큰 혜택을 받을 수 있는 마지막 시기라해당 시점에 증여를 고려해볼 수 있습니다.관리처분계획인가 후 기존 부동산 증여 ( 관리처분계획인가 후 ~ 준공 전 )1. 증여재산 평가방법해당 시점의 증여 물건은 부동산이 아닌 부동산을 취득할 수 있는 권리입니다.증여세 신고시 증여재산평가방법은 아래와 같이 합니다.(1-1) 원칙 증여일 당시의 시가 [ 상속세 및 증여세법 제60조 _ 상증령 제 49조 ① ]- 증여일 전 6개월 후 3개월 이내에 매매사실이 있는 경우매매가액-해당 기간에 감정평가가액이 있다면 그 평균액(2) 예외 보충적평가방법 [ 상속세 및 증여세법 제60조 _ 동법 61조 ③ _ 상증령 제51조 ② ]-권리가액 + 평가기준일까지 납입한 분담금 + 평가기준일 당시 프리미엄 상당액2. 증여 고려 시점 및 전략이또한 동일한 수증자의 전제를 가정하고 말씀드리겠습니다.수증자(자녀) : 무주택자 / 신축 아파트 양도예정 ( 당시 1세대1주택 예상 )전략 : 취득세 최소화 / 분담금 납부금 최소화 / 증여세 및 취득가액 적정가액 산정관리처분계획 이후 증여하는 경우에는 조합원 입주권의 증여입니다.수증자는 승계조합원의 지위를 취득하며취득시기가 일반적으로 사용승인일이 되기에장기보유특별공제 금액 감소로 온전히 80%를 받고 매도하기 힘들 수 있습니다.따라서 무주택자라 하더라도 1세대1주택 양도시 양도소득세가 과세될 수 있어취득가액에 대한 고려가 필요하며이러한 취득가액은 입주권 평가 / 저가 양수 / 통 증여 / 이주비 대출 승계 조건 부담부 증여 등여러 케이스를 비교하며 생각해보아야 합니다.오늘은 기본적인 경우만 말씀드리겠습니다.첫 번째 고려 시점[ 이주/철거 이후 ]< 대상 : 관처 전 / 철거 전 증여자가 2주택인 경우 취득세 중과세율 적용 대상 , 수증자의 분담금 납부여력이 충분한 경우 >Check Point. 수증자가 분담금을 납부할 수 있는 여력이 되는지 확인증여 시점 선정 이유☞① 취득세 중과배제관처 후 주택 철거 이전에는 조정대상지역 다주택자 무상취득세 중과가 적용될 수 있습니다.다만, 철거 이후에는 토지에 대한 증여 취득으로 취득세 중과가 적용되지 않습니다.☞② 프리미엄 가치 상승 이전 조기 증여관리처분계획 인가 후에도 준공시까지는 많은 시간이 소요됩니다.따라서 프리미엄 가치가 극에 달하기 이전 해당 시점에 증여하면 증여세 부담이 감소할 수 있습니다.☞③ 재개발 재건축 사업의 리스크 감소 및 수증자의 입주 소요기간 감소관리처분계획인가 후에는부동산 가치 및 재개발 재건축 사업이 차질없이 진행될 확률이 매우 높으므로 리스크가 낮습니다.또한 입주까지 자녀가 분담금을 납부하여 취득가액을 상승시킬 수 있습니다.두 번째 고려 시점[ 준공 직전 ]증여 시점 선정 이유☞① 취득세 중과배제준공 직전에는 시세의 상승 여력이 있는 상태이며, 증여자가 해당 입주권 외 타 주택을 보유하는 경우준공 이후 취득세 중과세가 적용될 수 있기에 입주권 증여 후 수증자가 공사비에 대한 원시취득세를 납부하며중과를 회피할 수 있습니다.☞② 분담금 납부금액 회피가능추가 분담금을 납부한 후 증여하기에 분담금을 납부하기 어려운 자녀가 있다면,해당 분담금을 납부한 뒤 증여할 수 있습니다.☞③ 유사매매사례가액 미적용으로 인한 절세 가능준공 후 거래가 일어나기 이전에 증여함으로 감정평가가액으로 증여재산가액을 산정할 수 있습니다.세 번째 고려 시점[ 준공 후 ]준공 직 후 증여하는 경우에는 통 증여 방식은 권장 드리지 않습니다.이전에 처리하는 것이 타당하며준공 후 전세와 함께 부담부증여를 하는 방식이나저가 양수도 거래를 통하여증여자가 원조합원의 장기보유특별공제나취득시기에 대한 양도소득세 최소화 효과를 그대로 누리면서증여를 할 수 있기에이러한 경우에만 전문가 상담을 받아 진행하시면 됩니다.감사합니다.taxly 재개발 재건축 전문황정민 세무사

2-2. 감정가액​다음으로 시가에 포함되는 것은 감정가액이 있습니다.​감정가액은 공신력 있는 감정기관이 행하여야 하는데, 감정평가사 자격증이 있는 감정평가사와 감정평가법인을 말합니다. 이들은 가격을 평가하는 데 있어 전문성을 증명받은 사람들이기 때문에, 그들이 산출하는 가격이 공신력이 있다고 보는 것입니다.​하지만 감정평가사들도 부동산의 가치를 산정할 때에 각자 중요하게 보는 지점이 다를 수 있습니다. 그래서 평가사들 사이에서도 한 물건에 대해 서로 다른 가격을 산출하게 됩니다. 그 가격은 납세자에게 유리할 수도 불리할 수도 있겠고, 인위적으로 가격을 정하고자 하는 시도도 있을 수 있습니다. 그래서 세법에서는 4가지 장치를 마련하고 있습니다.​① 둘 이상의 감정가액을 받아 평균을 내어 최종 가액을 정하도록 하고 있습니다. 그나마 변동성을 줄이려는 조치입니다.​그런데 감정평가를 통해 큰 금액이 절세되기도 하지만 감정평가 수수료도 만만치 않습니다. 그러다 보니 부담을 줄여주기 위하여 소득세법 제99조 제1항 제1호에 따른 부동산 중 기준시가 10억원 이하의 것은, 꼭 두 가지 감정가액을 받아오지 않고 하나의 감정가액만 있어도 괜찮다고 합니다.​이때 소득세법 제99조 제1항 제1호에 따른 부동산이란, 토지, 건물, 오피스텔 및 상업용 건물, 주택입니다. 반면 입주권이나 분양권은 제2호에 속해 있어서 해당사항이 없습니다. 그래서 입주권이나 분양권을 감정할 때에는 가액을 불문하고 반드시 둘 이상의 감정가액을 받아야 합니다.​② 납세자가 감정평가사에게 조건을 걸면서 만든 감정가액은 인정하지 않도록 하고 있습니다. 꼭 어떤 숫자가 나와야 한다고 종용한다든지, 이 주택이 망가졌다고 가정하고 감정을 해달라든지 하는 경우입니다. 산출한 시가가 오염되었다고 보는 것입니다.​③ 납세자가 가져온 감정가액이, 국세청이 데려온 다른 감정평가사가 감정한 가액의 80%에도 미치지 못하는 경우에는 어딘가 이상하다고 생각하여 그 감정사를 1년간 블랙리스트에 올리고 그 감정사의 가액은 인정하지 않을 수 있습니다.​④ 납세자가 가져온 감정가액이, 공시가격 또는 유사매매사례가액의 90%에 미치지 못하는 경우에는 어딘가 이상하다고 생각하여 국세청에서 다른 감정사를 데려와 재평가를 합니다. 재평가 가액이 더 높게 나오면 그 금액으로 합니다.​​상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등)② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다.이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다.​상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등)①법 제60조제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. (생략)2. 해당 재산(법 제63조제1항제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액⑥ 법 제60조제5항 전단에서 “대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산”이란 「소득세법」 제99조제1항제1호에 따른 부동산 중 기준시가 10억원 이하의 것을 말한다.⑦ 법 제60조제5항 후단에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 납세자가 제시한 감정기관(이하 이 조에서 “원감정기관”이라 한다)의 감정가액(이하 이 조에서 “원감정가액”이라 한다)이 세무서장등이 다른 감정기관에 의뢰하여 평가한 감정가액(이하 이 조에서 “재감정가액”이라 한다)의 100분의 80에 미달하는 경우를 말한다.​상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙등)① 영 제49조제1항제2호 각 목 외의 부분 본문에서 “기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관”이란 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조제4호의 감정평가법인등을 말한다.​소득세법 제99조(기준시가의 산정)① 제100조 및 제114조제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다. 1. 제94조제1항제1호에 따른 토지 또는 건물가. 토지 (생략)나. 건물 (생략) 다. 오피스텔 및 상업용 건물 (생략) 라. 주택 (생략)​​감정가액은 내가 감정평가사에게 의뢰를 하면 발생하는 것이고, 의뢰를 하지 않으면 발생하지 않습니다. 그런데, 어떨 때는 내가 감정평가사에게 의뢰를 하지 않았는데도 누군가가 내 물건을 감정하는 경우가 있습니다. 바로 은행 대출을 받을 때입니다. 은행에서 대출금액의 한도를 결정하기 위해서 은행과 연결된 감정평가사에게 감정을 의뢰하는 경우가 있습니다. 물론 요즘에는 [한국부동산원 시세]나 [KB 시세]를 중심으로 대출하는 경향이 있지만, 그래도 은행에서 대출을 받은지 얼마 안 되는 물건은 감정가액이 존재하는지 반드시 확인해야 합니다.

소득세법상 시가 (양도소득세)소득세법상에는 시가 규정이 없지만, 다음 규정에서 관련된 내용을 확인할 수 있습니다.▶소득세법 41조 (부당행위계산부인), 소득세법 시행령 98조(부당행위계산부인); 종합소득 관련, 법인세법 준용함(법인세법 시행령 89조 1항, 2항)▶소득세법 101조 (양도소득의 부당행위계산), 소득세법 시행령 167조(양도소득의 부당행위 계산); 양도소득 관련, 상증세법 준용(상증세법 60조~66조) (상증령 49조~63조)①시가 평가의 기간 ■양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간 ■ 상속세 및 증여세법상 시가 준용② 양도소득 부당행위계산부인(소득세법 101조 1항)양도소득이 있는 자가 특수관계인과의 거래로 조세부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우(고가양도, 저가양수의 경우)시가-거래가액 > Min( 시가의 5%, 3억원) 인 경우 적용 ▶특수관계인이 시가로 자산을 양도한 것으로 보아 양도소득세 계산함. ▶고가양도, 저가양수한 자에 증여세 부과함③ 양도소득 부당행위계산부인 2(소득세법 101조 2항) _2023.01.01 증여받은 분부터 적용 1) 특수관계인(97조의2 1항 제외)에게 자산을 증여한 후 수증자가증여일로부터 10년 이내 그 자산을 타인에게 양도하는 경우 2) 증여세 + 수증자의 양도소득세 < 증여자 직접양도시 양도소득세 인 경우 ▶증여자가 그 자산을 직접 양도한 것으로 봄

안녕하세요 세무회계 유안 목정우 세무사입니다.세무사로서 제일 바쁜 5월 종합소득세 신고시즌이 드디어 끝났습니다. 많은 분들이 찾아주셔서 이번에도 정말 정신없는 한달을 보냈는데요, 종합소득세 업무를 처리하느라 밀려있던 재산세업무를 이제야 처리하게 되었네요,의외로 상속세 관련 문의사항이 많았는데요, 상속세의 경우 일괄공제 5억과 배우자가 살아있는 경우 5억의 배우자공제액이 기본적으로 적용되기에, 상속재산이 10억원이 안된다면 상속세 신고를 하지 않으시는분들이 대부분입니다.이런 분들은 오늘 포스팅을 보시고, 다시한번 꼭 생각해보시길 바랍니다.상속세는 다른 세금과 연관이 없을까?상속개시일 당시 상속재산을 평가하여 상속세가 계산되고, 상속재산은 금융재산, 부동산,동산이 대표적입니다.상속재산을 상속받은 상속인은 상속이 완료되면 본인의지대로 해당 재산을 현금화할 수 있지만, 이 경우 발생할 수 있는 세금이 있습니다.여러분들이 제일 많이들어본 세금인 양도소득세 입니다.금융재산 중 일부 금융상품(비상장주식, 해외주식, 일부 펀드 등)을 제외하고는 양도에 따른 세금이 발생하지 않고, 동산(자동차 등)도 마찬가지 입니다. 양도소득세가 발생한다고 하더라도 상속세 계산시 시가로 평가되기 때문에 실제 현금화시점과 큰 차이가 없다면 양도차익자체도 없게되는게 대부분입니다.하지만, 부동산의 경우는 조금 달라집니다. 부동산(토지, 건물, 주택 등)도 마찬가지로 상속당시 시가로 평가되지만, 시가가 애매한 경우가 있습니다.아파트의 경우 대부분 매매사례가액이라는 시가가 있어 해당 가격으로 상속세 신고를 진행하지만, 토지나 상가의 경우 각각의 물건별로 특색이 있고, 대부분 매매사례가격이 없기 때문에 감정평가를 진행하지 않는 이상 공시가격(기준시가)을 기준으로 상속세가 과세되고, 이를 상속받은 상속인의 취득가격은 상속당시 평가액이 됩니다.*최근 비주거용 부동산(상가-꼬마빌딩)의 경우 기준시가 신고시 세무서에서 감정평가를 진행할 수 있으니 유의하셔야 합니다.여기서 이미 눈치채신 분들이 있으시겠지만,, 상속인들은 해당 부동산 처분시 양도소득세를 부담해야 합니다. 양도소득세는 양도차익이 클수록 즉, 취득가격이 낮을수록, 상속가격이 낮을수록 많아집니다. 대부분의 토지 공시가격은 시세대비 50%도 안되는 경우가 많은데, 공시가격으로 상속세를 신고한다면 당장의 상속세 부담은 없을 수 있어도, 추후 양도소득세를 생각하면, 손해일 수 있습니다.만약, 상속재산가액이 5억(배우자 있는 경우 10억)이하라서 상속세 신고를 하지 않는다면, 추후 해당 부동산 양도시 상속당시 공시가격으로 취득가격이 계산되고, 과세관청의 판단도 마찬가지입니다.단, 상속개시일 당시 매매사례가액 등 시가가 확인된다면 상속세 신고를 하지 않더라도 추후 양도시점에 이를 주장할 수 있겠으나, 이는 정말 험난한 길이 될것이고,, 굳이 상속당시 신고를 하는 지름길을 놔두고, 끊길지도 모르는 먼 길을 돌아가는 느낌입니다.

1. 개요​어느 구역에 재개발사업을 하고자 할 때에는 2가지 방법이 있습니다. 첫째로 사업시행자가 그 동네 소유자들의 토지를 몽땅 사들인 다음, 깨끗하게 재개발사업을 마쳐놓고 다시 손님에게 되파는 방법입니다. 이것을 수용방식이라고 합니다. 둘째로 사업시행자가 그 동네 소유자들에게 나중에 새 아파트를 줄 것을 약속하고 종전 부동산을 받아 사업을 시작하는 방법이 있습니다. 이것이 관리처분계획 방식입니다. 현행 도시정비법상 재개발사업은 사업시행자가 관리처분계획에 따라 건축물을 건설하여 공급하는 방법으로 시행합니다.​그런데 조합원 입장에서 보면, 사업이 시작되기 전 종전 부동산의 가치와, 새 아파트의 가치가 같을 수가 없기 때문에, 중간에 정산절차가 있게 됩니다. 만약 새 아파트 분양가가 비싸다면, 청산금(분담금)을 더 내야할 것이고, 종전 부동산의 가치가 더 컸다면 청산금을 수령하게 됩니다.​그렇다면 분담금을 내는 사람을 기준으로 ③ 새 아파트란, ① 종전 부동산이 변신한 부분이 있고, ② 분담금을 내어 추가로 취득한 부분이 합쳐진 형태라고 할 수 있습니다. 그렇다면 취득세는 어떻게 부과될까요? 원칙적으로는 어쨌든 새 아파트를 취득했으니, 새 아파트에 대한 취득세를 몽땅 내면 되겠습니다만, 어딘가 찝찝합니다. 공익적인 목적도 있고, 내가 내 의사로 집을 헐고 새로 지은 것이 아닐 수도 있는데, 취득세를 모두 물리는 것은 좀 과하다는 생각이 듭니다. 그래서 지방세특례제한법에서는 이 경우 취득세가 이중으로 부과되지 않도록 조항을 만들어 놓았습니다.​참고로 조합원이 취득하는 새 아파트는 비록 조합이 먼저 완성시켜서 조합원에게 나누어 주지만, 조합원들이 원시취득한 것으로 봅니다. 이때 취득세는 2.8%가 부과되고, 지방교육세가 0.16% 부과되어 세율은 2.96%입니다. 만약 그 주택이 85㎡를 초과하는 경우에는 0.2%의 농어촌특별세가 더 붙어 3.16%입니다. 세간에서 유명한 1.1% ~ 13.4%의 유상승계취득세율과는 달리 적용됩니다.​지방세법 제7조(납세의무자 등) ⑧ 「주택법」 제11조에 따른 주택조합과 「도시 및 주거환경정비법」 제35조제3항 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제23조에 따른 재건축조합 및 소규모재건축조합(이하 이 장에서 “주택조합등”이라 한다)이 해당 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택과 부대시설ㆍ복리시설 및 그 부속토지를 말한다)은 그 조합원이 취득한 것으로 본다. 다만, 조합원에게 귀속되지 아니하는 부동산(이하 이 장에서 “비조합원용 부동산”이라 한다)은 제외한다.​지방세법 제11조(부동산 취득의 세율)① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.3. 원시취득: 1천분의 28​​2. 원칙​재개발사업의 시행으로 관리처분계획에 따라 취득하는 새 아파트는 취득세가 면제됩니다. 즉, 종전 부동산이 그대로 새 아파트로 변신한 점을 인정해서, 새로운 취득이 없는 것과 같이 취득세를 없애준다는 이야기입니다.​이때 옛날 같으면 취득세가 면제되면 한 푼도 안 낸다는 의미겠으나, 요즘에는 취득세가 100% 면제되는 때에는 다시 15%를 토해내도록 되어 있습니다. 그러니 85%가 감면되고 15%의 취득세를 내게 된다고 이해해도 좋습니다. 대신, 면제되는 취득세가 200만원 이하인 경우에는 토하는 것 없이 100%를 다 면제합니다.​지방세특례제한법 제74조(도시개발사업 등에 대한 감면)① 「도시개발법」 제2조제1항제2호에 따른 도시개발사업(이하 이 조에서 “도시개발사업”이라 한다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호나목에 따른 재개발사업(이하 이 조에서 “재개발사업”이라 한다)의 시행으로 해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자(상속인을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)가 환지계획 및 토지상환채권에 따라 취득하는 토지, 관리처분계획에 따라 취득하는 토지 및 건축물(이하 이 항에서 “환지계획 등에 따른 취득부동산”이라 한다)에 대해서는 취득세를 2022년 12월 31일까지 면제한다. (생략)​지방세특례제한법 제177조의2(지방세 감면 특례의 제한)① 이 법에 따라 취득세 또는 재산세가 면제(지방세 특례 중에서 세액감면율이 100분의 100인 경우와 세율경감률이 「지방세법」에 따른 해당 과세대상에 대한 세율 전부를 감면하는 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다)되는 경우에는 이 법에 따른 취득세 또는 재산세의 면제규정에도 불구하고 100분의 85에 해당하는 감면율(「지방세법」 제13조제1항부터 제4항까지의 세율은 적용하지 아니한 감면율을 말한다)을 적용한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.1. 「지방세법」에 따라 산출한 취득세 및 재산세의 세액이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우가. 취득세: 200만원 이하​​3. 추가 취득분​그런데, 새 아파트를 취득하면서 청산금을 더 낸 경우, 새 아파트 중 종전 부동산이 그대로 이어져 온 부분도 있겠으나, 새로 취득한 부분도 있습니다. 이 부분에 대해서는 취득세가 100%(85%)면제되지 않고 취득세를 내야 합니다. 그런데 취득세를 내는 방식이 3가지입니다. 언제 조합원이 되었는지가 중요합니다.​① 정비구역지정 고시일 이전부터 조합원인 경우가 있습니다. 그야말로 동네에서 긴 세월을 보낸 터줏대감들입니다.② [정비구역지정 고시일 이후 ~ 사업시행계획인가일 이전]에 동네에 들어온 사람들입니다.③ [사업시행계획인가 이후 ~ 관리처분계획인가 이전]에 동네에 들어온 사람들입니다. 아시다시피 요즘의 투기과열지구 내 재개발 사업은 관리처분계획인가가 되고 나면 조합원의 지위가 승계되지 않아 사실상 전매제한인 상황입니다. 종전 법률에 따라 관리처분계획인가 이후에 전매가 가능한 경우도 있는데, 여기에 포함됩니다.​①과 ②의 경우 분담금만큼만 취득세를 내면 됩니다. 그런데 ①의 경우에는 추가 혜택이 있습니다. 새 아파트를 1채만 받거나, 일시적 2주택이 되는 경우에는, 새 아파트가 60㎡이하인 경우에는 취득세를 다시 75% 감면하고, 85㎡이하인 경우에는 50%를 감면합니다. 85㎡를 초과하는 경우에는 ②의 경우와 같게 됩니다.​③의 경우는 계산이 조금 복잡합니다. 분담금에 취득세를 매기는 것이 아니라, 수식에 따라 도출한 금액에 취득세를 매깁니다. 그 수식은 [새 아파트의 사실상의 취득가격 – 승계취득 당시의 과세표준]입니다. 천천히 설명해봅니다.​[승계취득 당시의 과세표준]은 무엇일까요? 이 사람이 취득하는 시점은 [사업시행계획 이후 ~ 관리처분계획인가 이전]입니다. 그러면 아마도 재개발사업이 많이 진척되고, 매수자도 사업 내용을 알고 있는 상황입니다. 이 사람들이 구역 내 주택을 살 때에는 상당한 프리미엄을 지급해야 할 것입니다. 이때 프리미엄이란 조합에게 실제로 인정받는 금액(권리가액) 대비 얼마나 비싸게 샀는지를 의미하므로 다시 [권리가액 + 프리미엄1]이 [승계취득 당시의 과세표준]입니다.​[새 아파트의 사실상의 취득가격]이란 무엇이냐? 사실상의 취득가액이란 취득시기 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 지급하는 직접비용과 간접비용의 합을 말합니다. 즉, 실제로 쓴 지출의 합과 거의 같은 개념입니다. 옵션비는 물론 프리미엄도 포함됩니다. 그렇다면 조합원 입장에서는 실제로 아파트를 취득하기 위한 조합원 분양가와 옵션비 등이 실제 지출이고, 여기에 사업시행인가 이후에 구역에 진입하게 되면서 지불한 프리미엄 또한 사실상의 취득가액을 구성합니다. 즉, [신축아파트 조합원 분양가 + 프리미엄2]입니다. 그런데 프리미엄이라는 것이 문서 표면상에 나타나는 아파트 가격인 조합원 분양가 대비 현재 시장에서 얼마나 값을 더 쳐주고 있는지를 의미하므로, 결국 [새 아파트의 사실상의 취득가격]이란 [조합원 분양가 + (프리미엄2 = 시가 - 조합원분양가)]이므로 [시가]를 말합니다.​조합원이 되고자 매수시점에 권리가액보다 더 많은 돈을 지불한 프리미엄1, 완성시점에 조합원분양가 대비 시장에서 유통되는 시가의 차이를 뜻하는 프리미엄2. 이 두 프리미엄은 차이가 있을 수도 있고 없을 수도 있습니다. 완성 시점의 프리미엄은 매수시점의 프리미엄과 약간 달라지기도 하는데요, 그 이유는 조합의 사업성이 개선되거나 동호수 추첨 등 변수가 개입하기 때문입니다. 그런데 프리미엄2는 측정이 어렵습니다. 법에서도 프리미엄이 있다면 취득시기 이전에 취득하기 위하여 지급하는 비용이라고 표현했습니다. 결국 프리미엄이란, 실무상 매수하는 당시의 프리미엄을 뜻하게 됩니다.​그 결과 [(사실상의 취득가격 = 조합원분양가 + 프리미엄) - (승계취득 당시의 과세표준 = 권리가액 + 프리미엄)] = [조합원분양가 - 권리가액] = [분담금]이 됩니다. 여하간, ③의 경우에도 수식에 프리미엄이라는 항이 추가되지만, 분담금이 도출되도록 설계되어 있습니다. 새 아파트를 원시취득세의 과세표준으로 삼되, 매수 시점에 지불한 취득세만큼은 다시 취득세가 부과되지 않도록 제외하겠다는 의미는 같습니다.​지방세특례제한법 제74조(도시개발사업 등에 대한 감면)① 「도시개발법」 제2조제1항제2호에 따른 도시개발사업(이하 이 조에서 “도시개발사업”이라 한다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호나목에 따른 재개발사업(이하 이 조에서 “재개발사업”이라 한다)의 시행으로 해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자(상속인을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)가 환지계획 및 토지상환채권에 따라 취득하는 토지, 관리처분계획에 따라 취득하는 토지 및 건축물(이하 이 항에서 “환지계획 등에 따른 취득부동산”이라 한다)에 대해서는 취득세를 2022년 12월 31일까지 면제한다. 다만, 다음 각 호에 해당하는 부동산에 대해서는 취득세를 부과한다.1. 환지계획 등에 따른 취득부동산의 가액 합계액이 종전의 부동산 가액의 합계액을 초과하여 「도시 및 주거환경정비법」등 관계 법령에 따라 청산금을 부담하는 경우에는 그 청산금에 상당하는 부동산2. 환지계획 등에 따른 취득부동산의 가액 합계액이 종전의 부동산 가액 합계액을 초과하는 경우에는 그 초과액에 상당하는 부동산. 이 경우 사업시행인가(생략) 이후 환지 이전에 부동산을 승계취득한 자로 한정한다.② 제1항제2호의 초과액의 산정 기준과 방법 등은 대통령령으로 정한다.⑤ 재개발사업의 시행에 따라 취득하는 부동산에 대해서는 다음 각 호의 구분에 따라 취득세를 2022년 12월 31일까지 경감한다. 다만, 그 취득일부터 5년 이내에 「지방세법」 제13조제5항제1호부터 제4호까지의 규정에 해당하는 부동산이 되거나 관계 법령을 위반하여 건축한 경우 및 제3호에 따라 대통령령으로 정하는 일시적 2주택자에 해당하여 취득세를 경감받은 사람이 그 취득일부터 3년 이내에 대통령령으로 정하는 1가구 1주택이 되지 아니한 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.3. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업의 정비구역지정 고시일 현재 부동산의 소유자가 재개발사업의 시행으로 주택(같은 법에 따라 청산금을 부담하는 경우에는 그 청산금에 상당하는 부동산을 포함한다)을 취득함으로써 대통령령으로 정하는 1가구 1주택이 되는 경우(취득 당시 대통령령으로 정하는 일시적으로 2주택이 되는 경우를 포함한다)에는 다음 각 목에서 정하는 바에 따라 취득세를 경감한다.가. 전용면적 60제곱미터 이하의 주택을 취득하는 경우에는 취득세의 100분의 75를 경감한다.나. 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하의 주택을 취득하는 경우에는 취득세의 100분의 50을 경감한다.​지방세특례제한법 시행령 제35조(환지계획 등에 따른 취득부동산의 초과액 산정기준 등)② 법 제74조제2항에 따른 초과액은 같은 조 제1항의 환지계획 등에 따른 취득부동산의 과세표준(「지방세법」 제10조제5항에 따른 사실상의 취득가격이 증명되는 경우에는 사실상의 취득가격을 말한다)에서 환지 이전의 부동산의 과세표준(승계취득할 당시의 취득세 과세표준을 말한다)을 뺀 금액으로 한다.③ 법 제74조제5항 각 호 외의 부분 단서에서 “대통령령으로 정하는 일시적 2주택자”란 취득일 현재 같은 항 제3호에 따른 재개발사업의 시행으로 취득하는 주택을 포함하여 2개의 주택을 소유한 자를 말한다. 이 경우 주택의 부속토지만을 소유하는 경우에도 주택을 소유한 것으로 보며, 상속으로 인하여 주택의 공유지분을 소유한 경우(주택 부속토지의 공유지분만을 소유하는 경우를 포함한다)에는 주택을 소유한 것으로 보지 않는다.④ 법 제74조제5항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제3호 각 목 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 1가구 1주택”이란 각각 주택 취득자와 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있는 가족(동거인은 제외한다)으로 구성된 1가구(취득자의 배우자, 취득자의 미혼인 30세 미만의 직계비속은 각각 취득자와 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 않더라도 같은 가구에 속한 것으로 본다)가 국내에 1개의 주택을 소유하고, 그 소유한 주택이 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호나목에 따른 재개발사업의 시행에 따라 취득한 주택일 것을 말한다. 이 경우 주택의 부속토지만을 소유하는 경우에도 주택을 소유한 것으로 본다.⑤ 법 제74조제5항제3호 각 목 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 일시적으로 2주택이 되는 경우”란 제3항에 해당하게 되는 경우를 말한다.​지방세법 시행령 제18조(취득가격의 범위 등)① 법 제10조제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다. (생략)④ 부동산을 취득할 수 있는 권리를 타인으로부터 이전받은 자가 법 제10조제5항 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 부동산을 취득하는 경우로서 해당 부동산 취득을 위하여 지출하였거나 지출할 금액의 합(이하 이 항에서 “실제 지출금액”이라 한다)이 분양ㆍ공급가격(분양자 또는 공급자와 최초로 분양계약 또는 공급계약을 체결한 자 간 약정한 분양가격 또는 공급가격을 말한다)보다 낮은 경우에는 부동산 취득자의 실제 지출금액을 기준으로 제1항 및 제2항에 따라 산정한 취득가액을 과세표준으로 한다. (생략)