증여받은 토지 농사를 짓지 않았을 경우 사업용, 비사업용 판단 문의드립니다.

안녕하세요.세무회계샤인 최연주 세무사입니다.상속세 신고를 하다보면 농지를 상속받은 경우를 많이 접하게 됩니다.농지법상 일반적으로 농업인이 아닌 자는 농지를 취득할 수 없지만 예외적으로상속을 원인으로 하는 경우는 농지를 취득할 수있습니다.상속인이 농업인이 아니라면 결국 농지 양도를 생각하게 될텐데요.이런 경우 상속인은 상속세 뿐만 아니라 농지 처분시 양도세도 함께 고려하여 상속세 신고를 하여야 합니다.그 이유는피상속인(사망인)의 생전 경작여부및상속인의 농지 처분계획에 따라양도세 부담이 달라지고,이에 따른상속세 신고방향도 달라질 수 있기 때문입니다.아래에서 농지를 상속받은 경우 절세방법 및 고려할 점에 대해서 알아보겠습니다.자경농지를 상속받았다면 양도세 자경감면(100%)을 적극 활용한다세법에는 오랜기간 직접 경작하던 농지를 양도하는 경우 양도세를 감면해 주는 제도가 있습니다.피상속인이 생전 경작하던 농지를 상속받아 상속인이 양도하는 경우에도 일정 요건 충족시 상속인이 자경감면을 받을 수 있는데, 가능하다면 감면적용을 받을 수 있도록 상속세 신고시 미리 계획하는 것이 좋습니다.양도소득세 자경감면 이란?농지소유자가 농지인근에재촌하면서8년이상 직접 경작한 농지를 양도하는 경우양도세를 100% 감면해 주는 제도로 아래의 요건을 충족하는 경우에만 가능합니다.<조특법 69조 자경농지에 대한 양도소득세 감면 >요건에서 보는 바와 같이 무조건 100% 감면해 주는 것은 아니고감면한도(1년간 1억, 5년간 2억)내만 감면되고 세액이 감면한도를 초과하는 경우에는 초과세액은 납부하여야 합니다.또한 양도일 현재 농지가 아닌 경우는 적용이 불가능하고, 농지의 용도지역에 따라 감면이 배제될 수 있으니 주의가 필요합니다.그렇다면 자경농지를 상속받은 경우 8년 자경기간 인정은 어떻게 할까요??아래와 같이상속인의 농지 양도 시기 및 경작여부에 따라 피상속인의 자경기간을 인정받을 수도 있고 없을 수도 있습니다.위와 같이상속일로 부터 3년이 경과한 후농지를 양도한다면상속인이 1년이상 경작을 하여야만피상속인의 자경기간까지 인정되요.따라서 피상속인이 8년이상 재촌자경한 농지를 상속받은 경우로서상속인이 농사계획이 없다면 3년내 반드시 양도하여야 감면이 가능합니다.예를 들어 부모님이 시골에 거주하며 경작하던 농지를 타지역 도시에 사는 자녀가 상속받게 된 경우는 농사계획이 없을 가능성이 큽니다.그럴 경우부모님이 해당 농지를 8년이상 자경하였다면 3년내에 양도하여 감면을 적용받는 것이 가장 유리합니다.상속세 신고시 절세 TIP 상속재산분할시 아래와 같은 사항을 고민해 볼 수 있습니다.1. 농지는 농지소재지에 거주하며 경작이 가능한 상속인이 상속받는 것을 고민해 볼 수 있습니다. 1) 농사계획이 있는 상속인이 상속 받는다면 3년 양도시기의 제한 없이 자경감면이 가능할 수 있고, 2) 이 경우 상속세 신고시 영농상속공제(상속재산가액에서 20억원 한도로 공제)까지 검토해 볼 수 있습니다.2. 상속인이 여러 명인 경우로서 상속농지의 가치가 큰 경우 상속인들이 지분을 나눠 상속받는 것을 고민해 볼 수 있습니다.상속농지의 가치가 큰 경우 한 사람이 상속받으면 감면한도를 초과하여 100% 감면이 어려울 수 있지만여러 상속인이 지분으로 나눠 상속받으면 각각의 지분에 대해 감면한도가 적용되기에 절세가 가능합니다.자경감면이 안되더라도 비사업용 토지 중과(10%)는 피할 수 있도록 한다자경감면은 8년이상의 자경기간을 반드시 충족하여야 적용되는 것으로,피상속인이 8년미만 경작하였거나 상속인이 농사계획이 없다면 자경감면은 어렵다고 볼 수 있습니다.그렇다면 상속농지 양도시 양도세는 과세되는데 이런 경우 최소한 비사업용토지로 중과되지는 않도록 하여야 합니다.비사업용토지 중과(10%)란 ??세법에서 토지를 일정한 기간이상 본래의 목적에 사용하지 않은 경우는 투기의 목적이 있는 것으로 보고 해당 토지 양도시기본세율에10%세율을 더하여 중과하는 것을 말합니다.본래의 사용목적에 사용된 토지를 양도한다면 →사업용토지 / 기본세율로 과세본래의 사용목적에 사용되지 않은 토지를 양도한다면 →비사업용토지 / 기본세율 +10%로 과세본래의 사용목적에 사용하던 토지인지 아닌지 사 판단하는 기준은 토지의 지목마다 조금씩 다른데요. 농지의 경우 보유기간 동안 아래와 같이 재촌자경한 기간이 아래 기간요건과 지역요건을 충족하는 경우는 사업용토지로 봅니다.반대로 아래 요건을 충족하지 못한다면 비사업용토지 중과(10%)된다고 보면 됩니다.상속받은 농지의 경우 비사업용토지 중과를 피하려면 언제까지 양도하면 될까??상속받은 농지의 경우에는 상속인이 농사를 짓지 않더라도 3년간은 무조건 사업용토지로 봐줍니다.따라서상속받은 후 5년 이내에 양도시에는 양도일 직전 5년중 3년이상 사업용으로 사용 한것으로 기간요건을 충족하여,사업용토지로서 중과가 적용되지 않습니다.만약상속받은 후 5년이 경과하여 양도시에는 전체보유기간 중 (상속개시일 부터 3년 + 이후 재촌자경한 기간)을 포함해서기간요건을 충족하는지 판단하여 비사업용토지 여부를 판단하면 됩니다.그러나도시지역 내에 있는 농지라면 이 후 재촌자경 한다 하더라도 사업용 기간으로 인정되지 않기 때문에,5년이 경과한 후 양도시 에는비사업용토지로 중과되므로반드시 5년내에 양도해야비사업용토지 중과를 피할 수 있습니다.상속농지를 5년이 지나서 양도할 예정이고 상속인이 농사계획도 없다면?상속농지를 5년 이내에 양도할 수 없는 상황이고 상속인의 농사계획도 없다면 양도시 비사업용토지로 중과가 됩니다.이런 경우한국농어촌공사와 농지임대위수탁계약서 를 작성하고 8년이상 임대를 유지하면수탁한 기간은 재촌자경한 것으로 보아 사업용기간으로 인정받을 수 있으니 이 부분도 고려해 볼 수 있습니다.수탁한 기간은 농지취득일 부터 양도일까지 통산하여 계산하고 계속해서 임대하는 것을 요건으로 하지는 않습니다.다만, 개인적인 사정으로8년의 수탁임대기간을 채우지 못하고 중간에 수탁계약을 해지하는 경우에는 그동안 임대한 기간도재촌자경한 것으로 인정되지 않기 때문에 해당 기간은 비사업용토지로 봅니다.감정평가를 받아 상속농지 취득가액을 높이는 것이 유리할 수 있다자경감면도 안되고 상속농지 양도시 양도세가 과세되는 상황이라면,상속농지 취득가액을 높여서 양도차익을 줄이는 것이 양도세를 절세하는 방법일 수 있습니다.상속받은 농지의 취득가액은 어떻게 산정될까??상속받은 재산을 양도하는 경우 취득가액은 상속세 신고시 반영한 상속재산 평가액입니다.상속세 신고시토지의 경우는 대부분 시가(매매사례가액)가 없기 때문에1)기준시가(개별공시지가)로 신고하거나 또는감정평가를 받아서2)감정평가액을 기준으로 신고할 수 있습니다.감정평가액은 시세에 가깝기 때문에 기준시가(개별공시지가)보다는 훨씬 높은데,이는 피상속인이 보유한 상속재산 규모 및 상속세 예상세액 등에 따라 상속인이 유리한 방법으로 선택할 수 있습니다.일반적으로 상속세는 피상속인의총상속재산이 5억이하(배우자가 있는 경우 10억이하)인 경우발생하지 않는데(상속공제),이를 기준으로 판단해보면,1. 상속재산이 적어 상속세액이 발생하지 않는 경우 ▶ 상속재산이 농지 이외에 거의 없고 농지의 금액도 크지 않아 상속세가 발생하지 않는다면 감정평가를 받아 상속세 신고를 하는 것이상속농지의 취득가액을 높일 수 있기 때문에 향후양도세 절감에 유리합니다.2. 상속재산이 공제금액( 5억 또는 10억)을 초과하여 상속세액이 발생하는 경우 ▶ 무조건 기준시가 혹은 감정평가액이 유리하다고 할 수 없고 감정평가액으로 신고시양도세 절감액과 상속세 부담액을 비교하여유리한 방식으로선택하여 신고하면 됩니다.이는 피상속인이 보유한 상속재산 규모 및 상속인의 개인적 상황 등에 따라 달라질 수 있기 때문에 구체적인 사항은 세무대리인과 상의하여 상속세 신고시 적절한 방법을 선택하시기를 권유드립니다.상속세가 나오지 않아 상속세 신고 안했는데 뒤늦게 감정평가 받아도 될까요??결론부터 얘기하자면 소급감정은 안됩니다.감정평가액을 상속재산 평가액으로 인정받기 위해서는감정평가서상 가격산정기준일과감정평가서작성일이평가기간(상속개시일 전후 6개월) 이내에 있어야 합니다.따라서, 기간이 경과되고 나서 뒤늦게 감정평가를 하는'소급감정'은 인정되지 않으니 감정가액으로 반영하고자 하는 경우는 반드시 상속세 신고기간 내에 미리 준비하셔서 신고하여야 하니 유의가 필요합니다.이상 농지를 상속받은 경우 고려해야 할 점과 절세방법 관련하여 정리해 보았습니다.위에서 본 바와 같이 상속받은 농지가 사업용 토지로 판단될 수 있는지, 감면 여부 등에 따라 세부담이 달라 질 수 있기 때문에절세를 위해서는 양도시기 등을 고려하여 상속세 신고시 사전에 컨설팅을 받는 것이 필요합니다.또한자경감면이 되는 경우라 하더라도반드시 양도세 신고를 통해 감면신청서 및 입증서류를 제출하여야 감면이 인정되니 유의하시기 바랍니다.

사업인정고시일이란?사업인정고시일은 공익사업을 공식적으로 추진하겠다고 국가나 사업시행자가 관보에 고시한 날을 말합니다.사업을 시행하는 법률에 따라 조금씩 다르지만,공공주택 특별법에 따른 사업은 대부분 공공주택지구 지정 고시일이 사업인정고시일이 됩니다.이때부터 사업시행자는 토지를 수용할 수 있는 법적인 권한을 갖게 됩니다.광명시흥 사업인정고시일은?광명시흥 공공주택사업은2022년 11월 29일공공주택지구로 지정되었습니다.따라서 광명시흥 사업인정고시일은 2022년 11월 29일입니다.이 날짜를 기준으로 대부분의 세법상 특례가 판단됩니다.첫 번째공익사업 양도소득세 감면공익사업에서 가장 많이 활용하는 절세제도는 양도소득세 감면입니다.대표적으로현금보상 : 15%채권보상 : 20%, 35%, 45%까지 세액감면을 받을 수 있습니다.하지만 아무나 받을 수 있는 것은 아닙니다.사업인정고시일 2년 이전에 취득한 토지여야 합니다.광명시흥의 경우 사업인정고시일이 2022년 11월 29일이므로,2020년 11월 29일 이전 취득한 토지부터 감면 대상이 됩니다.반대로 2021년에 취득한 토지는 공익사업 감면 대상이 아닙니다.두 번째비사업용토지 중과세 여부사업인정고시일은 비사업용토지 판정에서도 매우 중요합니다.세법에서는 일정한 토지를 비사업용토지로 판단하면양도소득세 기본세율에 10%포인트가 추가되는 중과세가 적용될 수 있습니다.대표적인 예는직접 경작하지 않은 농지거주요건을 충족하지 못하는 임야장기간 방치한 나대지등입니다.그런데 공익사업에서는 중요한 예외가 있습니다.사업인정고시일 5년 이전에 취득한 토지라면 비사업용토지에서 제외됩니다.광명시흥의 경우사업인정고시일이 2022년 11월 29일이므로2017년 11월 29일 이전 취득한 토지라면비사업용토지 중과를 걱정하지 않아도 됩니다.예를 들어,농사를 짓지 않은 농지라도 이 요건을 충족하면 비사업용토지에서 제외될 수 있습니다.반면 2018년에 취득한 토지라면 자동 제외가 아니므로 별도의 검토가 필요합니다.세 번째1세대 1주택 비과세 특례와 다주택자 중과 배제공익사업에서는 주택도 일반 양도와 다르게 특례가 적용됩니다.원칙적으로 1세대 1주택 비과세는보유기간과 경우에 따라 거주기간 요건까지 충족해야 합니다.하지만 공익사업으로 수용되는 경우에는사업인정고시일 전에 취득한 주택이라면보유기간이나 거주기간과 관계없이1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.또한사업인정고시일 전에 취득한 주택이라면다주택자라도 다주택자 중과세가 배제되는 경우가 있습니다.광명시흥 토지보상에서 꼭 기억해야 할 날짜정리하면 다음 세 가지만 기억하시면 됩니다.① 사업인정고시일 2년 이전 취득→ 공익사업 양도소득세 감면 가능② 사업인정고시일 5년 이전 취득→ 비사업용토지 제외 가능③ 사업인정고시일 이전 취득→ 1세대 1주택 비과세 특례 및 다주택자 중과 배제 검토 가능광명시흥의 경우라면2020년 11월 29일 이전 취득2017년 11월 29일 이전 취득2022년 11월 29일 이전 취득이 세 날짜를 함께 기억하시면 대부분의 절세 판단 기준을 이해하는 데 도움이 됩니다.마무리토지보상에서 절세의 기본은 공익사업 감면 제도를 제대로 활용하는 것입니다.하지만 감면 대상이 아니라면 방법이 없는 것은 아닙니다.보상 시기를 조정하거나, 사전 증여를 검토하거나, 다른 절세 전략을 활용하는 방법도 있습니다.중요한 것은 먼저 사업인정고시일을 확인하는 것입니다.세금은 계산이 아니라 구조입니다.

양도소득세[수용전문세무사]공익수용 양도소득세 어떻게 하면 잘 내고 덜 낼 수 있을까? 재산전문세무사・2022. 1. 31. 19:00URL 복사 통계1. 수용도 양도소득세 과세대상국가나 공공기관과 같은 사업의 주체가공익사업을 수행하기 위해 토지수용제도를 통하여 협의 및 강제적인 절차로 사업에 필요한 토지 등을 매수하게 되며, 그로 인한 손실에 대한 보상을 지급합니다.소득세법에서 양도 란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말합니다. 공익사법을 위한 토지 등의 취득 및 손실보상에 관한 법률 또는 그 밖의 법률에 따라 사업시행자에게 양도하는 경우에도 소득세법의 유상양도에 해당합니다.따라서강제수용이 자의에 의한 자산의 이전이 아니라고 하더라도 소유권이전에 대하여 대가를 받는 것으로 유상양도에 해당하여 양도소득세가 과세됩니다.다만,잔여지의 가격감소나 손실에 대해 지급 받은 보상금은 유상양도가 아닌 손실보상의 성격으로 보아 양도세 과세대상에 해당하지 않습니다.보상은토지 등에 대한 보상, 손실보상, 이전보상, 영업보상, 이사비용 등 다양하게 존재하며 종류와 사실관계에 따라 소득 구분 및 과세대상 여부가 달라질 수 있습니다.2. 양도가액 산정공익수용에 따른 토지, 토지에 관한 권리, 지장물 등은 보상적용대상에 해당하며 각각의 보상가액들의 양도세 계산시 양도가액에 포함되는지를 살펴보겠습니다.공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제3조(적용 대상)사업시행자가 다음 각 호에 해당하는 토지ㆍ물건 및 권리를 취득하거나 사용하는 경우에는 이 법을 적용한다.1. 토지 및 이에 관한 소유권 외의 권리2. 토지와 함께 공익사업을 위하여 필요한 입목(立木), 건물, 그 밖에 토지에 정착된 물건 및 이에 관한 소유권 외의 권리3. 광업권ㆍ어업권ㆍ양식업권 또는 물의 사용에 관한 권리4. 토지에 속한 흙ㆍ돌ㆍ모래 또는 자갈에 관한 권리<1> 수용 등 대가로 지급받은 보상액원칙적으로양도가액은 수용 등 대가로 지급받은 금액입니다.[보상가액이 증액되는 경우] (소득세법시행령 제173조 제4항)최초 보상가액을 기준으로 양도세를 신고한 이후에 이의재결, 행정소송 등을 통하여 최초 보상금이 증액되는 경우에는 증액된 보상금을 양도가액으로 하여판결확정일 및 수령일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세 수정신고를 해야하며, 이때신고·납부불성실가산세는 부과되지 않습니다.<2> 건물에 대한 손실보상금지장물 철거의 대가로 수령하는 보상금 중양도소득세 과세대상 자산에 해당하는 지장물에 대한 것은 양도가액에 포함합니다.소득세법에서는 건물의 개념을 별도로 두고 있지 않으므로 건축법의 개념을 준용하여 과세대상 여부를 판단할 수 있으므로건축법에 따른 건축물에 해당하지 않는 임시건축물 등의 여부를 사실관계를 종합하여 판단하여야 합니다.(조심2019부1184(2019.07.05.))<3> 과수목 및 농작물(1)토지의 양도가액과 구분하여 지급받는 손실보상금으로서 손실 범위를 초과하지 않는 금액은 과세소득에 해당하지 않습니다.다만, 손실보상이 아닌 매매의 대가이거나 법적 의무 없이 지급하는 합의금의 성격인 경우 사업소득 또는 기타소득 등으로 과세될 수 있음은 사실판단 사항입니다.(2)토지의 일부로서 토지와 일괄양도하여 지급받는 손실보상금은 토지의 일부로 보아 양도가액에 포함합니다.양도소득세 집행기준 94-0-6 [토지의 일부로 보는 정착물]교량, 돌담, 도로의 포장 등 종속정착물, 경작·재배되는 각종의 농작물, 「입목에 관한 법률」에 따라 소유권 등기한 입목 외의 입목은 토지의 일부로 본다.<4> 농막, 농기구(1)토지의 양도가액과 별도로 구분하여 지급받는 농막, 농기구 등 같은 법제94조에 따른 양도소득세 과세대상이 아닌 자산에 대한 양도대가는 과세소득에 해당하지 않습니다.(2) 토지와 농막, 농기구 등을일괄 양도한 경우 각 자산별 가액을 별도로 평가하여 구분양도하지 아니한 경우에는 농막, 농기구, 묘목, 펌프 등의 양도 및 취득가액은 토지의 양도가액에 포함합니다.<5> 영업손실보상금사업장이 수용되어 지급받는 보상금으로 휴·폐업 보상, 이전 보상 등 그 사업과 관련하여 감소되는 소득이나 발생하는 손실을 보상하기 위해 지급되는 금액은 사업소득으로 과세합니다.이는 지급사유, 지급조건, 사업현황, 자산평가 내역 등을 고려하여 사실판단할 사항이며, 실질이 영업손실보상금이라면 형식에 무관하게 사업소득으로 과세될 수 있습니다.3. 비사업용토지소득세법 제104조의3<1> 세율소득세법 제104조비사업용토지란 토지 투기 수요 억제를 위해 05.08.31 부동산대책의 일환으로 도입되었습니다. 지목에 따라 일부 요건을 충족하지 못하는 토지는소득세법에서 비사업용토지로 규정하여 기본 양도소득세 세율에서'10%를 가산'하는'중과세율'을 적용합니다.<2> 공익사업에 의한 수용소득세법시행령 제168조의 14 제3항 제3호다만,토지보상법 등에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 다음에 해당하는 토지는 지목에 상관없이 사업용 토지로 보아 일반세율을 적용합니다.(소득세법시행령 제168조의14 ③ 제3호)가. 사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이전인 토지나. 취득일이사업인정고시일부터 5년 이전인 토지이때취득일이란 상속받은 토지는 피상속인이 해당 토지를 취득한 날을 말하고,소득세법 제97조의2에 의하여 이월과세를 적용받는 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날을 기준으로 판단합니다.따라서 사업용토지 요건에 충족하지 않는 토지라고 하더라도사업인정고시일부터 5년 이전에 취득한 토지라면 중과세율이 적용되지 않습니다.[2021년 5월 4일 소득세법시행령 개정]1. 공익사업 수용 토지 사업용토지 인정 보유기간 강화(소득세법시행령 제168조의14 ③ 제3호,21.5.4 이후 사업인정고시부터 적용)21.5.4 개정으로 보유기간이 2년에서 5년으로 강화되었습니다.(1)21.5.3 이전에 사업인정고시가 난 경우 : 사업인정고시일로부터2년 이전에 취득한 토지는 무조건 사업용토지로 봅니다.(2)21.5.4 이후 사업인정고시가 난 경우 : 사업인정고시일로부터5년 이전에 취득한 토지는 무조건 사업용토지로 봅니다.취득일, 양도일이 아닌 사업인정고시일을 기준으로 하여 2년 또는 5년이 적용되기 때문에 사업인정고시일 확인이 중요합니다.2. 주말체험농지 사업용토지 제외(소득세법시행령 제168조의8 ③ 제1호,22.1.1 이후 양도분부터 적용)농지는 재촌·자경요건을 갖추어야 사업용 토지로 인정받게 됩니다. 농업에 종사하지 않는 일반인이 재촌·자경요건을 갖추기 힘들었지만,세대를 기준으로 1,000㎡ 미만의 주말체험농지는 사업용 토지로 인정받을 수 있었습니다.하지만 22년 1월 1일 이후 양도하는 농지부터는주말체험농지는 사업용토지에서 제외되었습니다. (다만, 21년 5월 4일 전 사업인정고시된 사업으로 수용되는 경우에는 개정 전 규정을 적용합니다.)※ 참고로 2022년부터 적용 예정이었던 비사업용토지에 대한 장기보유특별공제 제외 및 세율 강화 등의 내용은 개정되지 않았습니다.4. 공익사업용토지 등 대한 양도소득세 감면조세특례제한법 제77조<1> 세액감면토지보상법 등의 법률에 의하여 토지가 수용됨으로써 발생하는 양도소득세의 경우 일정 요건을 충족한다면양도소득세의10%(채권보상은 15%, 30%, 40%)의 세액을 감면받습니다.조세특례제한법 제77조 [ 공익사업용토지 등에 대한 양도소득세의 감면 ]1. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이 적용되는 공익사업에 필요한 토지등을 그 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득2. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역(정비기반시설을 수반하지 아니하는 정비구역은 제외한다)의 토지등을 같은 법에 따른 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득3. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따른 토지등의 수용으로 인하여 발생하는 소득이때수용이란 법률에 따른 사업인정고시일 이후 협의에 의하여 양도한 경우를 포함합니다.조세특례제한법 기본통칙 77-0…2 [토지수용의 범위]법 제77조 제1항 제3호에 규정하는 ¨토지 등의 수용¨에는 「공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 벌률」 및 기타 법률에 따른 사업인정 고시일 이후 협의에 의하여 매매계약이 체결되어 양도한 경우를 포함한다.만약 사업의 방식이 수용방식이 아닌환지방식의 사업의 경우 감면이 적용되지 않으니 유의해야 합니다.<2> 취득요건토지 등을사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여2년이전에 취득해야 합니다.[상속으로 취득 또는 이월과세가 적용되는 경우]조세특례제한법 제77조 제9항(1) 상속: 상속받은 토지 등의 취득일은상속일이 아닌 피상속인이 토지 등을 취득한 날을 기준으로 합니다.(2) 배우자 등 이월과세가 적용(소득세법 제97조의2 제1항) : 이월과세가 적용되는 경우 취득일은증여일이 아닌 증여자가 해당 토지 등을 취득한 날을 기준으로 합니다.이월과세가 적용되지 않는 증여는 증여자의 취득일이 아닌 증여일을 취득일로 하는 것을 유의해야 합니다.<3> 농어촌특별세조세특례제한법 제77조에 따른 공익사업용으로 수용되어 세액을 감면받는 경우에는감면되는 세액의 20%를 농어촌특별세로 신고·납부해야 합니다.다만,수용일 현재 양도자가 농지소재지에 재촌하면서 자경한 농지인 경우에는 농어촌특별세를 비과세합니다.(이때 8년의 경작요건은 적용되지 않습니다.)[ 참고 감면 제도 ]토지 수용의 경우 토지별로조특법 제77조 공익사업감면 뿐만 아니라, 제69조 자경감면, 제70조 대토감면, 제77조의3 개발제한구역 감면 등여러 감면들이 추가로 적용 될 수 있으니 반드시 검토하여 양도소득세를 절세하는 것이 좋습니다.조세특례제한법 제69조 자경농지감면은 다음의 글에 자세하게 작성되어 있습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222517594617[토지전문세무사]부모님,본인이 농사 지은 땅 양도세 절세하는 법 - 자경농지감면의 모든 것 1탄(재촌, 자경 요건)평생 전업으로 농사를 지으신 농부분들과 상담을 하다보면 수십 년 농사를 지은 땅이면 모든 양도소득세가 ...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222531328047[토지전문세무사]부모님,본인이 농사지은 땅 양도세 절세하는 법 - 자경농지감면의 모든 것 2탄(농지 요건, 상속 토지 등)https://blog.naver.com/highyes_tax/222517594617 안녕하세요. 이상웅 세무사입니다. 1탄 : 에서 자경감면...blog.naver.com5. 주택 및 부수토지의 수용소득세법시행령 제154조<1> 1세대 1주택 비과세소득세법시행령 제154조소득세법시행령 제154조에 의하여 1세대 1주택자가 2년 보유 및 2년 거주요건을 충족한 주택을 양도하는 경우 양도소득세 비과세 혜택을 적용 받습니다.이때 주택이토지보상법 등에 의하여 협의매수·수용되는 경우로서 사업인정고시일 이전에 취득한 경우에는 보유기간 및 거주기간의 제한 없이 비과세 적용이 가능합니다.소득세법시행령 제154조 [ 1세대1주택의 범위 ]① 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는다.가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수·수용 및 그밖의 법률에 의하여 수용되는 경우또한 일부가 수용되는 경우로서수용일로부터 5년 이내 양도하는 잔존주택 및 부수토지는 동일하게 보유기간 및 거주기간 제한 없이 비과세가 가능합니다.<2> 다주택자 중과세소득세법시행령 제167조의3소득세법시행령 개정으로 21.2.17 이후조특법 제77조에 따라 양도소득세가 감면되는 주택은 다주택자에 해당하더라도 중과세가 아닌 일반세율이 적용됩니다.수용 등의 강제적인 절차에 의하여 어쩔 수 없이 양도하는 다주택자들에게 중과세율이 적용되는 경우가 되고 있었으나, 세법 개정을 통하여 중과 문제를 해결하였습니다.토지 등이 수용됨에 따라 발생되는양도소득세는 토지소유자의 개별적인 상황에 따라 크게 달라질 수 있습니다.각자가 처한 상황에관심을 가지고 절세플랜을 세우는 것이 필요합니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222635866745

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.시골에 있는 땅은 일반적으로 오래전 취득하거나오래 전에 상속받은 후 오랜 기간 보유하다가수용 혹은 매도하는 경우가 많은데요.그 경우의 수를 생각해보면시골에 있는 땅(부동산) 을 팔 때크게 3가지로 나뉘는 것으로 보입니다.1) 수용 (공익수용)2) 농지 매매3) 시골 주택 매매오늘은 시골에서 땅을 팔 때 어떤 상황에 해당하며,이럴때 양도세를 어떻게 측정해야 하는지 검토해보도록 하겠습니다!수용 (공익수용) - 보상금 받을 때 세금은?조세특례제한법 77조, 공익사업용토지 등에 대한 양도소득세의 감면국가나 지자체, 공공기관이 도로·댐·산업단지 등공익 목적으로 토지를 강제 취득하는 것을 공익수용 이라 합니다.원칙적으로 양도소득세 과세 대상이지만,강제로 빼앗기는 것인 만큼상당한 세금 혜택이 주어집니다.세율은 일반 양도세와 동일합니다감면 전 세금 계산은 일반 양도소득세와 같습니다.보유기간 2년 이상이면 일반세율(6~45%)을,미만이면 단기 중과(1년 미만 50%, 2년 미만 40%)를적용한 뒤 위 감면율을 차감합니다.또한,사업인정고시일 기준 2년 이전에 취득한 토지등에한하여 아래 감면이 적용됩니다.즉 2년 이상 보유한 토지가 수용되는 경우 아래 감면이 가능하지만,2년 내로 취득 후 즉시 수용이 된 경우 수용을 알고 취득한 걸로 보아감면 대상이 아니게 됩니다.보상 방식감면율비고현금 보상15% 감면기본 감면일반 채권 선택20% 감면현금 대신 채권 수령채권 3년 만기 선택35% 감면장기 채권 수령채권 5년 만기 선택45% 감면장기 채권 수령주의 — 감면 한도위 감면 혜택은 연간 1억 원, 5년간 합산 2억 원 한도가 있습니다.큰 보상금을 받는 경우 한도 초과분에는 정상 세율이 적용됩니다.농지 매매 - 8년 자경하면 감면된다조세특례제한번 제69조 자경농지에 대한 양도소득세 감면농지를 팔 때 가장 중요한 것은'자경(自耕)'여부입니다.직접 농사를 지은 기간이 8년 이상이면최대 1억 원까지 양도세가 감면됩니다(5년간 2억 원 한도).파격적인 혜택이 있는 감면이기 때문에,자경 인정 요건이 까다롭습니다① 농지 소재지 또는 연접 시·군·구에 거주② 본인이 직접 경작 (위탁 영농은 제외)③ 연 330일 이상 농업에 종사하거나 농작업의 1/2 이상 직접 수행④ 직전 3년 평균 농업소득이 총소득의 1/2 미만이면 인정 불가 가능구분세율/감면주요 요건자경 8년 이상양도세 100% 감면연 1억·5년 2억 한도자경 4~8년일부 감면 없음4년 미만은 혜택 없음사업용 토지(비자경 2년 이상)일반세율 6~45%보유기간 2년 이상비사업용 토지일반세율 + 10%p 중과유휴·방치 농지비사업용 토지 중과 — 언제 해당하나요?농지 취득 후 실제로 농사를 짓지 않고 방치하거나,임대(일부 예외 있음)한 경우비사업용 토지로 분류되어 기본세율에 10%p가 추가 과세됩니다.보유기간이 짧으면 단기 중과(최대 50%)도 중첩될 수 있습니다.수용 감면 + 자경농지 감면 동시에 적용 가능시?!자경농지인 전답을 수용당한 경우,<수용 감면> & <자경농지 감면>을 동시에 적용 받을 수 있는 상황이 됩니다.이 경우,1차적으로 자경농지 감면 대상 여부를 먼저 검토 한 후,자경농지가 아니라면 수용 감면을 검토해야 합니다.시골 주택 매매 — 1세대1주택 비과세 적용은?시골 주택도1세대1주택 비과세가 적용될 수 있습니다.단, 도시의 아파트와 달리 중과나, 중과나 비과세 특례가 추가적으로 있을 수 있습니다.시골에 있는 주택과 도시에 있는 주택이 있는 경우,기준시가 3억 미만 시골 주택은 중과대상 주택 수에서 빠지게 됩니다.따라서 도시에 있는 주택을 매도할 때 시골주택은 주택 수로 보지 않아중과가 안될수도 있습니다.또한 농어촌주택 비과세 특례나 고향주택 비과세 특례 등을 적용받아기존 주택을 1세대 1주택 비과세를 받을 수도 있습니다.농어촌주택 비과세 및 고향주택 비과세 특례 관련구체적인 요건은 아래 포스팅을 참고해주시길 바랍니다.시골집 한 채 있어도 1주택 혜택 그대로? 농어촌주택 양도세 특례 완벽 정리구분과세 여부요건1세대1주택 비과세비과세 (12억 한도)보유 2년, 거주 요건 충족농촌 귀농주택특례일반 주택 비과세 유지귀농 후 5년 이내 종전 주택 처분고가주택(12억 초과)초과분 과세12억 초과 양도차익 비례 과세다주택자 중과+20~30%p 중과조정지역 2주택·비조정 3주택 이상주택 부속 토지만 팔거나 주택 철거 후 나대지로 파는 경우주택 부속 토지를 주택과 함께 매각하면 주택으로 보아 비과세 가능하지만,토지만 별도로 매각하면 일반 토지 양도세가 적용됩니다.주택을 철거한 뒤 대지로 팔면 철거 시점에 주택이 없으므로 주택 비과세가 적용되지 않습니다.궁금한 내용 있으시거나, 세금 고민 있으시다면언제든 아래 링크로 편안하게 '세금 문의' 진행해주세요.친절하고, 꼼꼼하게, 함께 고민해드리겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

[상속, 양도]조부로부터 상속 또는 유증으로 소유권 이전받은 농지를사업용 토지로 볼 수 있는지 여부(불가능)사전-2024-법규재산-0820 [법규과-2977(2024.11.28.)]귀속년도 : 2024등록일자 : 2024.12.12.생산일자 : 2024.11.28.요지조부로부터세대를 건너뛰어상속 또는 유증받은 농지는 사업용 토지에 해당하지 아니함답변내용위 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 거주자 甲의 祖父가 사망하고 甲의 父가 생존한 상태에서 祖父 소유의 농지를 甲의 명의로 등기한 경우로서,「민법」제1000조 내지 제1004조 규정에 따른 상속인에 해당되지 않는 자가 상속 또는 유증으로 취득한 농지는 「소득세법 시행령」제168조의 14 제3항 제1호의2 규정이 적용되지 않는 것입니다.상세내용1. 사실관계○ 1962년 4월 및 1963년 5월에 신청인의 조부는 김제시 소재 농지를 매입 ＊ 매입당시는 분할 상태였으나 취득 후 합병○ 농지 구입 후 신청인의 부(父)는 조부모를 모시고 함께 동거하며 농사를 짓고, 부모님과 분가 이후에도 해당 농지에서 계속 농사를 지어 왔음○ 농지매입 후 5년이 지난 1967.4월 조부 사망 - 해당 농지에 대하여 상속으로 인한 소유권 이전등기를 하지 않음○ 1978.9월 조부명의의 해당 농지를 신청인의 부(父)가 상속받지 않고 장남이자 장손인 신청인의 명의로 이전＊ 부동상등기에 관한 특별조치법에 따라 이전○ 1992.3월 신청인의 父 사망＊ 신청인의 父는 사망 전까지 농지소재지에서 거주하면서 자경한 것으로 전제○ 2024.9월 해당 농지 한국농어촌공사에 양도2. 질의내용○사망한 조부(祖父)로부터 상속으로 소유권 이전받은 농지를 소득령§168의14③(1의2)에 따른 “직계존속으로부터 상속 또는 증여받은 농지”로 볼 수 있는지 여부도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트