세무사가 확인한 과세표준및납부계산

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.2023년부터 증여로 인한 취득세가 기존 시가표준액에서 실제 시가로 변경되어 증여 취득세가 대폭 인상되니 2023년 전에 증여를 빨리 해야한다는 기사는 보셨을 것입니다.이는 지난 8월에 행안부에서 발표한 개정안에 근거하였고, 이번달 12월 국회에 통과되었습니다. (시행은 2023년으로 1년 유예) 8월 발표 개정안에서 일부 수정된 내용도 있으니 이에 대해 법조문을 자세히 살펴보겠습니다.세부적으로 살펴보면,현재 증여로 인한 취득세는 시가표준액을 기준으로 합니다증여로 부동산을 취득했다면, 취득세 과세표준은 신고가액과 시가표준액 중에 큰 금액입니다.하지만,굳이 시가표준보다 큰 금액으로 신고할리 없으므로 실무적으로는 시가표준액입니다. 다만, 실제로 본인이 감평을 받아 더 높은 금액으로 취득세 신고를 하면 인정됩니다. 그리고부동산 실거래가가 신고되는 경우에는 그 실제 거래가액에 따라 취득세를 부과합니다.지방세법제10조(과세표준)① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다. ② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조제1항 또는 「법인세법」 제52조제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고사실상의 취득가격또는 연부금액을 과세표준으로 한다.1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득4. 공매방법에 의한 취득5.「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득따라서 주택의 경우 취득세 과세표준은 아래를 적용합니다① 매매로 취득 : 실거래가② 증여/상속으로 취득: 시가표준액문제는 무상취득인 증여, 상속의 경우 상증세법은 공시가액이 아닌 실제의 시가 (감평, 유사매매사례 등)을 따르게 되어있다는 것입니다.따라서, 아파트를 증여로 취득한다면증여세는 감평이나 실거래가 (유사매매 있는 경우)가 적용되는데, 취득세는 공시가액이 적용된다는 점입니다. 이 경우 각각 법에서 다른 시가가 적용됩니다.정부가 문제를 제기한 것은,옛날처럼 시가 확인이 어려운 것도 아니고 이미 시가를 알고 있음에도 굳이 취득세만 달리할 필요가 있냐는 취지로 개정안이 나왔습니다.증여의 경우에는과세표준을시가인정액을 적용하기 하였습니다 (2023년 부터 시행)지방세 개정은 12월 국회를 통과하여, 내년부터 시행됩니다.취득세 과표를 유상취득은 실제거래가격, 무상취득은 시가인정액을 적용하는 것이고다만 1년 시행을 유예하여 2023년부터 적용한다는 것입니다.시가인정액이라는 개념이 도입되었습니다무상 취득에 적용되는과세표준은 시가인정액이라는 용어를 새로 만들어 적용합니다.지방세법제10조의2(무상취득의 경우 과세표준)① 부동산등을 무상취득하는 경우 제10조에 따른 취득 당시의 가액(이하 “취득당시가액”이라 한다)은 취득시기 현재 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는가액(매매사례가액, 감정가액, 공매가액, 그 밖에 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 가액을 말하며, 이하“시가인정액”이라 한다)으로 한다.시가인정액이란 무엇인지살펴보면,취득일 전 6개월 후 3개월 이내의 기간에 매매/감정/경매/공매가를 적용한다는 것인데 이는 증여세의 증여재산 평가방식과 유사합니다.또한,지방세심의위원회 심의를 거쳐 직전 2년까지 연장확대할 수 있다는 것도 상증세법의 재산평가심의위원회와 유사한 규정입니다.전반적으로 상증세법과 유사한 방식임을 알 수 있습니다.지방세법 시행령제15조의2(평가의 원칙등)① 법 제10조의2제1항에서 “매매사례가액ㆍ감정가액 및 공매가액 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 가액”이란취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 이내의 기간(이하 이 절에서 “평가기간”이라 한다) 중 매매ㆍ감정ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제21조에 따라 부과하기 전까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 취득일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 취득세 납세자 또는 지방자치단체의 장이 신청하는 때에는 「지방세기본법」제147조에 따른지방세심의위원회의(이하 “지방세심의위원회”라 한다) 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.시가인정액 적용의예외 규정이 있습니다무상취득에 시가인정액 적용이 원칙이나,아래 3가지 예외를 두고 있습니다.① 상속② 시가표준액 1억이하③ 시가인정액 산정이 어려운 경우당초 8월의 개정안에는 ① 상속과 ② 1억이하는 예외 규정이 없었는데, 추가되었습니다. 과거 나온 신문기사에는 이러한 예외 규정 언급이 없는데, 최종 개정에는 포함되었으니 유의가 필요하겠습니다.지방세법제10조의2(무상취득의 경우 과세표준)② 제1항에도 불구하고다음 각 호의 경우에는 해당 호에서 정하는 가액을 취득당시가액으로 한다.1.상속에 따른 무상취득의 경우: 제4조에 따른 시가표준액2.대통령령으로 정하는 가액 이하의 부동산등을 무상취득(제1호의 경우는 제외한다)하는 경우:시가인정액과 제4조에 따른 시가표준액 중에서 납세자가 정하는 가액3. 제1호 및 제2호에 해당하지 아니하는 경우: 시가인정액으로 하되,시가인정액을 산정하기 어려운 경우에는 제4조에 따른 시가표준액지방세법 시행령제15조의3(평가 예외 부동산등)법 제10조의2제2항제2호에 따른 “대통령령으로 정하는 가액”이란 취득물건에 대한시가표준액이 1억원 이하인 경우를 말한다.감정평가는 둘 이상의 기관에서 받되, 시가표준 10억 이하는 1개만 받아도 됩니다감정평가액을 적용하고자 할때는 2 이상의 평가기관에서 받은 것을 제출해야하나, 시가표준이 10억이하면 1개만 해도 됩니다.이 규정 역시, 상증세법의 감정평가 방식과 동일하다고 볼 수 있습니다.지방세법제10조의2(무상취득의 경우 과세표준) ③ 납세자가 제20조제1항에 따른 신고를 할 때 과세표준으로 제1항에 따른 감정가액을 신고하려는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 가액 이하의 부동산 등의 경우에는 하나의 감정기관으로 한다)에 감정을 의뢰하고 그 결과를 첨부하여야 한다.지방세법 시행령제15조의2(평가의 원칙등) ⑤ 법 제10조의2제3항 전단에서 “대통령령으로 정하는 가액 이하의 부동산 등의 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다. 1. 취득하는 부동산등의시가표준액이 10억원 이하인 경우2. 법 제10조의5제3항제2호에 따른 법인의 합병ㆍ분할 및 조직변경을 원인으로 부동산등을 취득하는 경우부담부증여의 경우, 유상 취득액은 시가인정액을 한도로 합니다전세나 담보대출을 인수하는 조건인 부담부증여를 하는 경우에,현재는전세금이 시가표준액보다 더 큰 경우에는 그 전세금이 유상취득 대상액이 됩니다.예를 들어, 시가 8억이고 전세가 6억인데 시가표준이 4억인 경우 부담부증여시시가표준 4억이 아닌, 전세금 6억에 대한 유상취득세율을 적용합니다.이에 대한 자세한 내용은 아래 포스팅 참고https://blog.naver.com/riverodw/222307569557[부담부증여 취득세] - 전세금이 시가표준보다 높은 경우 (by 부산 오 회계사/세무사)들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 지난 포스팅에서 부담부증여의 장단점과 절세 효과에 대해서 살펴...blog.naver.com하지만, 개정된 내용에는 시가인정액을 한도로 한다고 합니다.즉 위의 경우①시가인정액이 8억이 확인되는 경우 : 6억은 유상취득세율 2억은 증여취득세율②시가표준액을 시가인정액으로 적용시 : 6억이 아닌 4억에 대한 유상취득세율 (기존과 달라지는 경우)지방세법 시행령제15조의4(부담부증여시 취득가격)① 부담부 증여로 취득하는 경우 법 제10조의2제6항에 따른유상승계취득에서의 과세표준을 적용하는 채무부담액(취득하는 부동산등에 대한 채무액에 한정한다. 이하 이 조에서 같다)은시가인정액을 한도로 한다.② 제1항을 적용할 때 채무부담액은 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 취득자가 입증한 경우로서 각 호의 어느 하나에 따라 확인된 금액에 한한다.1. 등기부 등본으로 확인되는 증여 부동산등에 대한 저당권, 가압류, 가처분 등에 따른 채무부담액2. 금융기관이 발급한 채무자변경 확인서 등으로 확인되는 금융기관의 금융채무3. 임대차계약서 등으로 확인되는 증여 부동산등에 대한 임대차 보증금4. 그 밖의 판결문, 공정증서 등 객관적 입증자료로 확인되는 취득자의 채무부담액정리하면,2023년부터 증여에 대한 취득세 산출시 기존의 시가표준액이 아닌,시가인정액을 적용하게됩니다. (개정은 2022년이나 1년의 시행 유예로 2023년에 시작)시가인정액은취득일 전 6개월 후 3개월 이내 유사매매, 감정, 경매, 공매를 적용합니다. 지방세심의위원회를 거쳐 2년전까지도 확대 가능합니다.다만, ① 상속 ② 시가표준 1억이하 ③ 시가인정액 산출안되는 경우는 시가인정액을 적용하지 않습니다.또한, 채무를 인수하는 조건인 부담부증여에 그 채무액이 시가표준액을 초과하는 경우, 적용 방식이 상황에 따라 달라지니 유의해야 겠습니다.그리고무엇보다 중요한 것은, 향후 증여를 계획 중이라면2023년이 되기 전에 하는 것이 증여 취득세 절감 측면에서 유리하니 서둘러야 한다는 것입니다.존재하지 않는 이미지입니다.by부산 양도/증여/상속 회계사/세무사

안녕하세요심현주세무사입니다.​국세관련한 증명서는 기장대리를 맡긴 경우에 세무사 사무실에 요청해 받을 수 있는데요반면 지방세 납세증명서, 납부확인서, 세목별 과세증명서는 대리가 되지 않는게 현실이죠.​그런데 또 사이트가 두가지로 갈리다보니 위택스와 정부24에서 한 번,사이트를 찾아가서 발급페이지 찾는데 한 번 시간이 소요되시는 분들이 꽤 있는것 같아서위택스 발급 증명서 메뉴위치를 그림파일로 올려두려고요!위택스 로그인 하시고, 위의그림처럼 상위메뉴 납부결과에 마우스를 가져가시면하위메뉴에서 증명서발급>원하시는 증명서를 선택해서 발급받으시면 됩니다!​그럼 다음 글에서 뵈어요~

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 간이과세자의 경우, 특정한 경우 부가세 납부를 면제하고 있는데 이에 대한 것입니다.세부적으로 살펴보면,1년간공급대가가 4,800만원 미만이면 납부의무를 면제합니다개인 일반과세자는 연간 2회(상반기, 하반기) 부가세 신고납부를 해야하나, 간이과세자는 1년이 1번만 부가세 신고납부를 하면됩니다.간이과세자 중에 1년간 공급대가가 4,800만원 미만인 경우에는 납부를 하지 않아도 됩니다.그러나, 신고의무는 없어지는 것이 아니므로부가세 신고는 해야합니다.부가가치세법제69조(간이과세자에 대한 납부의무의 면제)① 간이과세자의 해당 과세기간에 대한 공급대가의 합계액이 4천800만원 미만이면제66조 및 제67조에도 불구하고 제63조제2항에 따른 납부의무를 면제한다. 다만, 제64조에 따라 납부세액에 더하여야 할 세액은 그러하지 아니하다.일반과세자일때 재고, 기계, 건물 등을 매입하고 부가세 공제를 받았는데 7월부터 간이과세로 변경된 경우,변경 당시의 재고등에 대해서는 매입세액을 가산하여 납부해야 합니다.이러한 재고납부세액은 면제대상인 간이과세라도 납부 대상입니다.부가가치세법제64조(간이과세자로 변경되는 경우의 재고품 등 매입세액 가산)일반과세자가 간이과세자로 변경되면 변경 당시의 재고품, 건설 중인 자산 및 감가상각자산(제38조부터 제43조까지의 규정에 따라 공제받은 경우만 해당하되, 제10조제9항제2호에 따른 사업양도에 의하여 사업양수자가 양수한 자산으로서 사업양도자가 매입세액을 공제받은 재화를 포함한다)에 대하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 제63조제2항에 따른 납부세액에 더하여야 한다.신규사업자, 휴·폐업자, 과세유형 전환자 등은12개월로 환산하여 적용합니다1년 기준 4,800만원이므로 신규사업자나 휴·폐업자 또는 일반→간이 or 간이→일반으로 전환된 경우에는 12개월로 환산한 가액을 기준으로 합니다. 그리고 일자가 1개월 미만이면 1개월로 계산합니다.예를 들어, 10월 15일에 신규로 개업을 했고 10.15일부터 12.31일까지 공급대가가 1,500만원인 경우1년 기준 환산 공급대가는 1,500만원 x (12개월/3개월) = 6,000만원이므로 부가세 납부의무 면제대상이 아닙니다.부가가치세법제69조(간이과세자에 대한 납부의무의 면제)③ 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 경우에는 같은 호의 공급대가의 합계액을 12개월로 환산한 금액을 기준으로 한다. 이 경우 1개월 미만의 끝수가 있으면 1개월로 한다.1. 해당 과세기간에 신규로 사업을 시작한 간이과세자는 그 사업 개시일부터 그 과세기간 종료일까지의 공급대가의 합계액2. 휴업자ㆍ폐업자 및 과세기간 중 과세유형을 전환한 간이과세자는 그 과세기간 개시일부터 휴업일ㆍ폐업일 및 과세유형 전환일까지의 공급대가의 합계액3. 제5조제4항 각 호에 따른 과세기간의 적용을 받는 간이과세자는 해당 과세기간의 공급대가의 합계액명의위장등록 가산세는 면제되나,사업자미등록 가산세는 적용됩니다간이과세자로 납부의무 면제대상인 경우, 사업자등록과 관련된 가산세는 적용하지 않습니다. 그러나, 사업자등록을 하지 않은 미등록 가산세는 적용대상입니다.결국, 타인의 명의로 사업자등록을 하는 위장등록 가산세는 적용대상이 아닙니다.사업자등록은 사업개시일로부터 20일이내에 해야하고, 등록을 지연한 경우에는 공급가액 1%를 미등록가산세를 적용하나 간이과세의 경우 0.5%의 가산세를 적용합니다.부가가치세법제69조(간이과세자에 대한 납부의무의 면제)② 제1항에 따라 납부할 의무를 면제하는 경우에 대하여는 제60조제1항을 적용하지 아니한다.다만, 제8조제1항에 따른 기한까지 사업자등록을 신청하지 아니한 경우(대통령령으로 정하는 고정 사업장이 없는 경우는 제외한다)에는 제60조제1항제1호를 적용하되, 제60조제1항제1호 중 “1퍼센트”를 “0.5퍼센트와 5만원 중 큰 금액”으로 한다.제60조(가산세) ① 사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 각 호에 따른 금액을 납부세액에 더하거나 환급세액에서 뺀다.1. 제8조제1항 본문에 따른기한까지 등록을 신청하지 아니한 경우에는 사업 개시일부터 등록을 신청한 날의 직전일까지의 공급가액 합계액의 1퍼센트2. 대통령령으로 정하는타인의 명의로 제8조에 따른 사업자등록을 하거나그 타인 명의의 제8조에 따른 사업자등록을 이용하여 사업을 하는 것으로 확인되는 경우그 타인 명의의 사업 개시일부터 실제 사업을 하는 것으로 확인되는 날의 직전일까지의 공급가액 합계액의 1퍼센트정리하면,이상 간이과세자 중에 부가세 납부의무 면제대상에 알아보았습니다.1년간 공급대가 4,800만원 미만이면,간이과세자는 납부가 면제되나 일반→간이로 변경되어 발생하는 재고납부세액은 납부를 해야합니다.그리고 신규사업자, 휴·폐업, 일반/간이 유형전환자의 경우에는 4,800만원의 적용을 연간으로 환산한 공급대가를 기준으로 적용하게 됩니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodw

[종합소득세]외부조정대상자가 실수로 자기조정 으로 신고한 경우(외부조정계산서를 제출했으면 문제 없음)심사-소득-2018-0007귀속년도 : 2016심급 : 심사등록일자 : 2019.02.17.생산일자 : 2018.03.28.진행상태 : 완료요지청구인은 종합소득세 신고할 당시 세무대리인이 작성한 외부조정계산서 및 첨부서류를 제출하였음에도, 직원의 실수로 “자기조정”으로 기재한 것에 불과한 것으로 보임결정내용결정 내용은 붙임과 같습니다.상세내용주 문OO세무서장이 2017.11.1. 청구인에게 한 2016년 과세연도 종합소득세 636,104원의 부과처분을 이를 취소합니다.이 유1. 처분개요가. 청구인은 2011.4.10. ○○도 ○○시에서 “OO비철”이라는 상호로 고철․비철 도매업을 개업하였는데, 2017.5.31.「조세특례제한법시행령」제6조 제8항에 따른 “중소기업에 대한 특별세액감면” 210,943원을 적용하여 2016년 과세연도 종합소득세 577,495원을 신고․납부하였다.나. 처분청은 2017.11.1. 청구인은 복식부기의무자로서「세무사법」에 따른 세무사등록부에 등록한 세무사, 공인회계사, 변호사가 작성한 조정계산서를 제출하여 종합소득 과세표준확정신고를 하여야 함에도 불구하고 이를 제출하지 않아 2015년 과세연도 종합소득 과세표준확정신고를 하지 않았다는 이유로, “중소기업에 대한 특별세액감면”을 부인하여 2016년 과세연도 종합소득세 636,104원을 경정․고지하였다.다. 청구인은 이에 불복하여 이의신청을 거쳐 2018.2.12. 이 건 심사청구를 제기하였다.2. 청구주장가. 청구인은 자기조정을 할 수 있는 능력이 없다 청구인은 정식 직원 없이 부부가 사업을 운영하고 있는데, 고철 등을 구입하여 OOOOOO(주) 등에 판매하고, 청구인의 배우자는 장부 정리 등의 업무를 도와주고 있다. 그러나 청구인의 배우자는 단순 경리 업무만 할 뿐, 더존 등 세무프로그램을 설치하여 전산으로 종합소득세 등의 세무신고 업무는 할 능력이 없었다.나. 세무대리인이 OOO회계사무소에서 OOO세무법인 OO지점으로 전환하는 과정에서 발생한 신고오류에 불과하다. OOO 회계사무소는 2012년 과세연도부터 ○○비철과 세무기장 및 결산 세무조정 업무를 수행하였다. 그러나 OOO 회계사무소는 청구인의 2016년 과세연도 종합소득세 신고 당시 OOO세무법인 OO지점으로 전환하는 과정에서청구인의 종합소득세 신고서에 “외부조정”으로 체크를 하였어야 하나, 직원의 실수로 “자기조정”으로 체크한 후 신고하여 “중소기업에 대한 특별세액감면”이 부인되었다. 그러나 청구인은 2016년 과세연도 종합소득세를 신고․납부함에 있어 실질적으로 OOO 회계사무소로부터 외부조정을 받은 이상 이 건 처분은 위법하다.3. 처분청 의견청구인이 제출한 2016년 과세연도 종합소득세 과세표준 확정신고서에는 신고유형이 “자기조정”으로 표시되어 있고, 설령 이것이 실수로 인한 단순오기라고 할지라도 서면으로 제출된 과세표준확정신고서와 조정계산서상 어디에도 세무대리인의 성명, 사업자번호, 관리번호, 조정반번호, 서명 또는 직인이 등이 없는 것으로 보아 이를 적법한 외부조정계산서로 볼 수 없다.따라서 청구인이 제출한 조정계산서를 자기조정계산서로 보아 “중소기업에 대한 특별세액감면”을 배제하고 무신고 가산세를 부과한 이 건 처분은 정당하다.4. 심리 및 판단가. 쟁점 청구인이 2016년 과세연도 종합소득세 신고시 외부조정계산서를 제출하였다고 볼 수 있는지 여부나. 관련법령 1)소득세법 가) 제70조【종합소득과세표준 확정신고】 ④ 종합소득 과세표준확정신고를 할 때에는 그 신고서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. 이 경우 제160조 제3항에 따른 복식부기의무자가 제3호에 따른 서류를 제출하지 아니한 경우에는 종합소득 과세표준확정신고를 하지 아니한 것으로 본다. 3. 사업소득금액을 제160조 및 제161조에 따라 비치·기록된 장부와 증명서류에 의하여 계산한 경우에는 기업회계기준을 준용하여 작성한 재무상태표·손익계산서와 그 부속서류, 합계잔액시산표(合計殘額試算表) 및 대통령령으로 정하는 바에 따라 작성한 조정계산서. 다만, 제160조제2항에 따라 기장(記帳)을 한 사업자의 경우에는 기획재정부령으로 정하는 간편장부소득금액 계산서 ⑥ 소득금액의 계산을 위한 세무조정을 정확히 하기 위하여 필요하다고 인정하여 제160조 제3항에 따른 복식부기의무자로서 대통령령으로 정하는 사업자의 경우 제4항 제3호에 따른 조정계산서는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로서 대통령령으로 정하는 조정반에 소속된 자가 작성하여야 한다. 1. 「세무사법」에 따른 세무사등록부에 등록한 세무사 2. 「세무사법」에 따른 세무사등록부 또는 세무대리업무등록부에 등록한 공인회계사 3. 「세무사법」에 따른 세무사등록부에 등록한 변호사 나) 제80조【결정과 경정】 ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제70조, 제70조의2, 제71조 및 제74조에 따른 과세표준확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 해당 과세기간 과세표준과 세액을 결정한다. 다) 제160조【장부의 비치·기록】 ① 사업자(국내사업장이 있거나 제119조 제3호에 따른 소득이 있는 비거주자를 포함한다. 이하 같다)는 소득금액을 계산할 수 있도록 증명서류 등을 갖춰 놓고 그 사업에 관한 모든 거래 사실이 객관적으로 파악될 수 있도록 복식부기에 따라 장부에 기록·관리하여야 한다. ② 업종·규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 업종별 일정 규모 미만의 사업자가 대통령령으로 정하는 간편장부(이하 간편장부 라 한다)를 갖춰 놓고 그 사업에 관한 거래 사실을 성실히 기재한 경우에는 제1항에 따른 장부를 비치·기록한 것으로 본다. ③ 제2항에 따른 대통령령으로 정하는 업종별 일정 규모 미만의 사업자는 간편장부대상자 라 하고, 간편장부대상자 외의 사업자는 복식부기의무자 라 한다. 2)소득세법 시행령 가) 제131조【조정계산서】 ① 법 제70조 제4항 제3호 본문의 조정계산서(이하 이 조에서 조정계산서 라 한다)는 수입금액 및 필요경비의 귀속시기, 자산·부채의 취득 및 평가 등 소득금액을 계산할 때 법과 기업회계의 차이를 조정하기 위하여 작성하는 서류로서 기획재정부령으로 정하는 서류로 한다. ③ 조정계산서에는 기획재정부령으로 정하는 서류를 첨부하여야 한다. 나) 제131조의2【외부세무조정 대상사업자의 범위】 ① 법 제70조 제6항에서 대통령령으로 정하는 사업자 란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업자(이하 이 조에서 외부세무조정 대상사업자 라 한다)를 말한다. 1. 직전 과세기간의 수입금액이 다음 각 목의 업종별 기준수입금액 이상인 사업자. 이 경우 가목부터 다목까지의 규정에 따른 업종을 겸영하거나 사업장이 둘 이상인 사업자의 경우에는 제208조 제7항을 준용하여 계산한 수입금액을 기준수입금액에 의한다. 가. 농업·임업 및 어업, 광업, 도매 및 소매업(상품중개업은 제외한다), 제122조제1항에 따른 부동산매매업, 그 밖에 나목 및 다목에 해당하지 아니하는 사업: 6억원 다) 제208조【장부의 비치·기록】 ⑤ 법 제160조 제2항 및 제3항에서 대통령령으로 정하는 업종별 일정 규모 미만의 사업자 란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업자를 말한다. 다만, 제147조의3 및「부가가치세법시행령」제109조 제2항 제7호에 따른 사업자는 제외한다. 2. 직전 과세기간의 수입금액(결정 또는 경정으로 증가된 수입금액을 포함한다)의 합계액이 다음 각 목의 금액에 미달하는 사업자. 다만, 업종의 현황 등을 고려하여 기획재정부령으로 정하는 영세사업의 경우에는 기획재정부령으로 정하는 금액에 미달하는 사업자로 한다. 가. 농업·임업 및 어업, 광업, 도매 및 소매업(상품중개업을 제외한다), 제122조 제1항에 따른 부동산매매업, 그 밖에 나목 및 다목에 해당되지 아니하는 사업: 3억원 3)소득세법 시행규칙 제102조【조정계산서 관련서식】 ① 영 제130조 제4항 및 영 제131조 제1항에 규정하는 조정계산서는 별지 제46호 서식에 의한다. ② 조정계산서에는 다음 각 호에 규정하는 서류 중 해당 사업자에 관련된 서류를 첨부하여야 한다. 1. 별지 제47호 서식에 의한 소득금액조정합계표 2. 별지 제48호 서식에 의한 과목별 소득금액조정명세서 4. 별지 제50호 서식에 의한 소득구분계산서 5. 별지 제51호 서식에 의한 추가납부세액계산서 6. 별지 제52호 서식(1)에 따른 총수입금액 조정명세서 및 별지 제52호 서식(2)에 따른 조정후 총수입금액명세서 9. 별지 제55호 서식에 따른 접대비조정명세서(1)·(2). 10. 별지 제56호서식에 따른 기부금 조정명세서. 12. 별지 제58호서식에 의한 대손충당금 및 대손금조정명세서 21. 별지 제67호 서식에 의한 제세공과금조정명세서 23. 별지 제69호 서식에 의한 최저한세조정명세서 27. 별지 제73호서식에 의한 감면세액조정명세서 36.「법인세법 시행규칙」별지 제20호서식(1), 별지 제20호서식(2) 및 별지 제20호서식(4)를 준용하여 계산한 감가상각비 관련 조정명세서 4)조세특례제한법 가) 제7조【중소기업에 대한 특별세액감면】 ① 중소기업 중 다음 제1호의 감면 업종을 경영하는 기업에 대해서는 2020년 12월 31일 이전에 끝나는 과세연도까지 해당 사업장에서 발생한 소득에 대한 소득세 또는 법인세에 제2호의 감면 비율을 곱하여 계산한 세액상당액(제3호에 따라 계산한 금액을 한도로 한다)을 감면한다. 다만, 내국법인의 본점 또는 주사무소가 수도권에 있는 경우에는 모든 사업장이 수도권에 있는 것으로 보고 제2호에 따른 감면 비율을 적용한다. 1. 감면 업종 아. 도매 및 소매업 나) 제128조【추계과세 시 등의 감면배제】 ② 「소득세법」제80조 제1항 또는「법인세법」제66조 제1항에 따라 결정을 하는 경우와「국세기본법 제45조의3에 따라 기한 후 신고를 하는 경우에는 제6조, 제7조, 제12조제1항·제3항, 제12조의2, 제31조제4항·제5항, 제32조제4항, 제33조의2, 제62조제4항, 제63조, 제63조의2제2항, 제64조, 제66조부터 제68조까지, 제85조의6제1항·제2항, 제96조, 제102조, 제104조의24제1항, 제121조의8, 제121조의9 제2항, 제121조의17제2항, 제121조의20제2항, 제121조의21제2항, 제121조의22 제2항을 적용하지 아니한다. 5)조세특례제한법 시행령 제6조【중소기업에 대한 특별세액감면】 ⑧ 법 제7조에 따라 소득세 또는 법인세를 감면받고자 하는 자는 과세표준신고와 함께 기획재정부령으로 정하는 세액감면신청서를 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.다. 사실관계 등 1) 국세청 전산시스템(NTIS) 자료에 따르면, 청구인은 2011.4.10. ○○도 ○○시에서 “OO비철”이라는 상호로 고철․비철 도매업을 개업한 사실이 확인된다. 2) 국세청 전산시스템(NTIS) 자료에 따르면, 청구인의 2015년 과세연도 수입금액은 868,905,765원에 이르러 청구인은 2016년 과세연도에소득세법 시행령 제131조의2 제1항 제1호가목 및 제208조 제5항 제2호 가목에 따른 “외부세무조정 대상사업자” 및 “복식부기의무자”인 사실이 확인된다. 3) 국세청 전산시스템(NTIS) 자료에 따르면, 청구인은 2016.5.24. 2015년 과세연도 종합소득세를 신고․납부하면서 ① 과세표준확정신고 및 납부계산서중 신고유형은 “외부조정”, 기장의무는 “복식부기의무자”에 체크하는 한편, 다음과 같이 세무대리인 성명은 OOO, 사업자등록번호는 OOO-OO-OOOO, 전화번호는 OOO-OOO-****, 관리번호는 O-OOOOO, 조정반번호는 O-OOOO로 기재한 사실, ② 조정계산서의 세무대리인 란에도 동일한 내용을 기재하여 처분청에 제출한 사실이 확인된다. 4)국세청 전산시스템(NTIS) 자료에 따르면, 청구인은 ① 2017.5.31. 다음과 같이 “중소기업에 대한 특별세액감면” 210,943원을 공제하여 2016년 과세연도 종합소득세 577,495원을 신고․납부한 사실, ② 다음과 같이 과세표준확정신고 및 납부계산서에 신고유형은 “자기조정”, 기장의무는 “복식부기의무자”에 체크하는 한편, 세무대리인 성명은 “OOO세무회계사무소”, 전화번호는 “OOO) OOO-OOOO”, 대리구분은 “기장”으로 기재한 반면 사업자등록번호, 관리번호, 조정반번호는 공란으로 둔 사실, ③ 다음과 같이 조정계산서에 새무대리인 성명은 OOO세무회계사무소, 전화번호는 OOO-OOO-OOOO, 대리구분은 ”기장“으로 기재한 반면, 관리번호 및 조정반 번호는 공란으로 둔 사실, ④ 조정계산서와 함께 ⒜ 최저한세조정명세서, ⒝ 감면세액조정명세서, ⒞ 소득구분계산서, ⒟ 조정후총수입금액명세서, ⒠ 총수입금액조정명세서, ⒡ 접대비 조정명세서 (1), (2), ⒢ 제세공과금조정명세서, ⒣ 유형고정자산감가상각비 조정명세서(정률법), ⒤ 감가상각비조정명세서합계표, ⒥ 표준재무상태표, ⒦ 표준손익계산서, ⒧ 표준합계잔액시산표, ⒨ 전산조직운용명세서, ⒩ 중소기업 등 기준검토표를 제출한 사실이 확인된다.구분금액(원)총수입금액593,452,076필요경비566,746,733종합소득금액26,705,343소득공제5,442,420과세표준21,262,923산출세액2,109,438세액감면210,943세액공제70,000결정세액1,828,495기납부세액1,251,000납부할 총 세액577,4955) 국세청 전산시스템(NTIS) 자료에 따르면, 처분청은 2017.11.1. 청구인이 외부조정대상자임에도 불구하고 2016년 과세연도 종합소득세 신고시 외부조정계산서 미제출하고 자기조정계산서를 제출하였다는 이유로, 다음과 같이 청구인에 대하여 “중소기업에 대한 특별세액감면” 210,943원을 부인하여 합계 636,104원(무신고가산세 415,416원, 납부불성실가산세 9,745원 포함)을 경정․고지한 사실이 확인된다.구분신고경정수입금액총계593,452,076593,452,076종합소득금액26,705,34326,705,343소득공제 계544,420544,420과세표준21,262,92321,262,923산출세액2,109,4382,109,438세액공제 계70,00070,000세액감면 계210,9430결정세액1,828,4952,039,438가산세액 계0425,161총결정세액1,828,4952,464,599기납부세액1,828,4951,828,495추가고지세액0636,104(단위: 원) 6) 청구인이 제출한 세무대리계약서에 따르면, 청구인은 2012.3. OOO세무회계사무소(사업자등록번호 OOO-OO-OOOOO)에게 기장대리, 결산 및 세무조정 업무를 위임하고 매월 10만원(부가가치세 별도)을 지급하기로 약정한 사실이 확인된다. 7) 국세청 전산시스템(NTIS) 자료에 따르면, OOO세무회계사무소는 2016.1월～12월 공급가액 10만원, 세액 1만원의 매출세금계산서 합계 12매를 OO비철(청구인, 사업자등록번호 OOO-OO-*****)에게 발행하고 2016년 제1기․제2기 부가가치세를 신고․납부한 사실이 확인된다. 8) 국세청 전산시스템(NTIS) 자료에 따르면, 청구인은 ① 2012.6.21.～2017.5.1. OOO세무회계사무소(사업자등록번호 OOO-OO-OOOOO, 세무대리인 관리번호 O-OOOOO)에 세무대리를 맡긴 사실, ② 2017.7.1.～현재 OOO세무법인 OO지점(사업자등록번호 OOO-OO-OOOOO, 세무대리인 관리번호 O-OOOO)에 세무대리를 맡긴 사실이 확인된다. 9)국세청 전산시스템(NTIS) 자료에 따르면, OOO세무회계사무소는 2012.1.1. ○○도 ○○시에서 개업하였다가 2017.10.31. 신고폐업한 사실, 사업장 전화번호는 OOO-OOO-OOOO인 사실이 확인된다. 10) 국세청 전산시스템(NTIS) 자료에 따르면, OOO세무법인 OO지점(대표 박OO)은 2017.5.1. 위 OOO세무회계사무소의 사업장과 동일한 ○○도 ○○시에서 개업한 사실, 사업장 전화번호도 OOO세무회계사무소와 동일한 OOO-OOO-OOOO인 사실이 확인된다. 11) 국세청 전산시스템(NTIS) 자료에 따르면, ① 청구외 박OO, 청구외 김OO은 청구인과 동일하게 OOO세무회계사무소에 기장대리를 맡기고도 과세표준확정신고 및 납부계산서상 신고유형에 “자기조정”으로 체크하는 한편, “중소기업에 대한 특별세액감면”을 적용하여 2016년 과세연도 종합소득세를 신고한 사실, ② OO세무서장은 2017.10.13. 김OO에 대하여, 2017.11.1. 박OO에 대하여 외부조정계산서를 제출하지 않았다는 이유로 “중소기업에 대한 특별세액감면”을 부인하여 각 2016년 과세연도 종합소득세 1,527,920원, 443,700원을 경정․고지한 사실, ③ 이에 불복하여 김OO은 2017.10.19., 박OO은 2018.1.9. OO세무서에 이의신청을 제기한 사실, ④ OO세무서장은 김OO 및 박OO이 OOO세무회계사무소가 작성한 외부조정계산서를 제출한 것으로 보인다는 이유로 2017.10.24. 김OO에 대한, 2018.1.10. 박OO에 대한 2016년 과세연도 종합소득세 부과처분을 직권취소한 사실이 각 확인된다.라. 판단 살피건대, 도매업을 경영하는 기업에 대해서는 “중소기업에 대한 특별세액감면”으로 소득세를 감면하나(조세특례제한법 제7조 제1항 제1호아목 참조), 과세표준확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 않아 납세지 관할 세무서장이 해당 과세기간 과세표준과 세액을 결정할 때에는 “중소기업에 대한 특별세액감면”을 적용하지 않는다(같은 법 제128조 제2항 참조). 한편, 복식부기의무자가 사업소득금액을 비치․기록된 장부와 증명서류에 의하여 계산한 경우 기업회계기준을 준용하여 작성한 재무상태표․손익계산서와 그 부속서류, 합계잔액시산표 및 조정계산서를 제출하지 않으면 과세표준확정신고를 하지 아니한 것으로 보는데(소득세법 제70조 제4항 제3호참조), 도매업을 영위하는 직전 과세기간의 수입금액이 6억원 이상인 사업자는 “외부세무조정 대상사업자”로서 조정계산서를 반드시「세무사법」에 따른 세무사등록부에 등록한 세무사 또는 공인회계사 또는 변호사가 작성하여야 하고(소득세법 시행령 제131조의2 제1항 제1호가목,소득세법 제70조 제6항참조), 조정계산서에는 소득금액조정합계표, 과목별 소득금액조정명세서, 소득구분계산서, 추가납부세액계산서, 총수입금액 조정명세서 및 조정후 총수입금액명세서, 접대비조정명세서, 기부금 조정명세서, 대손충당금 및 대손금조정명세서, 제세공과금조정명세서, 최저한세조정명세서, 감면세액조정명세서, 감가상각비 관련 조정명세서 등 해당 사업자와 관련된 서류를 첨부하여야 한다(소득세법 시행령 제131조 제3항, 같은 법 시행규칙 제102조 제2항 참조).위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 처분청은 청구인이 제출한 2016년 과세연도 종합소득세 과세표준 확정신고서상 신고유형에 “자기조정”으로 표시되어 있고, 과세표준 확정신고서 및 조정계산서 어디에도 세무대리인의 성명, 사업자번호, 관리번호, 조정반번호, 서명 또는 직인이 없어 적법한 외부조정계산서를 제출하였다고 보기 어렵다고 주장한다. 그러나 다. 사실관계 등에서 살펴본 바에 따라 인정되는 다음과 같은 사정 즉, ① 청구인은 2012.3. OOO세무회계사무소에게 기장대리, 결산 및 세무조정업무를 위임하고 매월 10만원(부가가치세 별도)을 지급하기로 약정하고, 실제로 OOO세무회계사무소는 2016년 제1기․제2기에 청구인에 대하여 공급가액 10만원, 세액 1만원의 매출세금계산서를 발행하고 부가가치세를 신고․납부한 점, ② 청구인은 2015년 과세연도 종합소득세를 신고할 당시에는 과세표준확정신고 및 납부계산서, 조정계산서에 OOO세무회계사무소의 사업자등록번호, 전화번호, 관리번호, 조정반번호를 기재한 점, ③ 청구인은 비록 2016년 과세연도 종합소득세를 신고할 당시 과세표준확정신고 및 납부계산서, 조정계산서에 OOO세무회계사무소의 사업자등록번호, 관리번호, 조정반번호는 기재하지 않았으나, OOO세무회계사무소의 성명 및 전화번호를 기재하고 대리구분은 “기장”으로 체크한 점, ④ 청구인은 위와 같이 신고할 당시 조정계산서와 함께 최저한세조정명세서 등소득세법 시행규칙 제102조 제2항에 따라 외부조정계산서에 첨부하여야 할 서류를 제출한 점, ⑤ 국세청 전산시스템(NTIS)상 청구인이 2012.6.21.～2017.5.1. OOO세무회계사무소, 2017.7.1.～현재 OOO세무법인 OO지점에 세무대리를 맡긴 사실이 확인될 뿐만 아니라, 양 세무대리인의 사업장 및 전화번호가 동일하고 사업자등록번호, 세무대리인 관리번호가 확인되는 점 등에 비추어 볼 때, 청구인은 2016년 과세연도 종합소득세 신고할 당시 OOO세무회계사무소가 작성한 외부조정계산서 및 첨부서류를 제출한 것으로 보이고, 다만 OOO세무회계사무소가 OOO세무법인 OO지점으로 조직을 변경하는 과정에서 직원의 실수로 과세표준확정신고 및 납부계산서상 “자기조정”으로 기재한 것에 불과하다는 청구인의 소명은 수긍이 간다.따라서 처분청이 청구인은 2016년 과세연도 종합소득세 신고시 외부조정계산서를 제출하지 않아 종합소득 과세표준확정신고를 하지 않은 것으로 보아, “중소기업에 대한 특별세액감면”을 부인하는 한편, 무신고가산세 및 납부불성실가산세를 부과하여 한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단된다.5. 결론이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있다고 인정되므로「국세기본법」제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 서가세무회계 최혜경 세무사입니다26년 1월 1일 공시지가는26년 3월 중순부터 열람이 가능하며4월 말일에 확정되어6월 1일 과세기준일을 기준으로재산세 및 종합부동산세의 과세 기준 금액이 됩니다.공시지가에 대한 자세한 내용은 아래 포스팅을 참고해주세요!2026년 공시지가 열람 시작, 이때만 가능한 절세 방법도 확인하세요오늘은 26년 1월 1일 공시지가가 달라짐에 따라올해 내야 하는 보유세가 어떻게 달라지는지구체적으로 계산한 사례를 보고 파악하도록 하겠습니다.2026년 공시지가 급상승지금 이 시기에는 26년 1월 1일 공시지가가확정된 것이 아니라 '열람'이 가능한 시기입니다.많은 분들이 확인을 하시고 계신데,보시고 대부분'공시지가가 너무 많이 올랐다'라는반응인 것 같습니다.일반적으로 공시지가는 시가의 60~70% 선을 지키고 있습니다.이를 '공시가율' 이라고 하는데,공시가율 자체는 매년 동결되고 있어서작년과 올해 모두 동일합니다.다만, 시가 X 공시가율이라면,25년에서 26년 사이에 대부분의 부동산 가격이 상승함으로써시가가 급격히 올라갔기 때문에공시지가도 함께 반등한 것입니다.제가 확인한 대부분의 조정지역 아파트들은기본 1억 ~ 3억 가량 상승되었답니다.일반적인 공시지가 상승 폭보다 훨씬 많이가격이 상승한 것을 알 수 있습니다.공시지가는 <부동산공시가격 알리미> 사이트에서 확인하세요!부동산공시가격 알리미주택 공시가격 열람 공동주택 (아파트,연립,다세대) 공동주택 공시가격 열람하기 + 의견제출 + 단독주택 (단독,다가구,다중주택) 표준주택 공시가격 열람하기 + 개별주택 공시가격 열람하기 + 의견제출 + 토지 공시지가 열람 표준지 공시지가 열람하기 + 개별지 공시지가 열람하기 + 의견제출 + 공지사항 자주묻는질문(FAQ) 바로가기 단독 2026년 1월 1일 기준 개별주택가격(안) 열람 및 의견제출 알림 2026-03-18 토지 2026년 1월 1일 기준 개별공시지가(안) 열람 및 의견제출 알림 2026-03-18 공동 2026년 1월...www.realtyprice.kr공시지가 급상승시 보유세 폭탄?!공시지가가 너무 많이 상승해서보유세 고민이 많으신 분들이 정말 많으신데요.반은 맞을 수 있고반은 틀릴 수 있습니다.내용을 자세히 살펴보도록 하겠습니다.1) 보유세 세법 개정이 아직 안되었습니다.현재로서는 재산세, 종합부동산세에 대한세법 개정이 이루어지지 않았습니다.양도세를 시작으로, 돌연 보유세에 대한급격한 인상 개정이 될 수 있는 가능성은 있으나현재 26년도 기준으로는 개정된 세법이 없습니다.따라서 25년도와 동일한 기준과 동일한 계산법으로보유세가 계산되고, 부과될 것입니다.2) 보유세에는 '상한제도'가 있습니다.보유세는<공시지가> 를 기준으로 세액을 계산하는 것이 맞지만재산세에는 과세표준상한제도, 세부담상한제도종부세에도 세부담상한제도가 있기 때문에공시지가가 급등한다 하더라도전년도 세액에서 일정 비율 이상 높아질 수가 없습니다.재산세의 경우 주택은 105%, 건물, 토지는 최대 130% 이내로상한 제도가 존재하며종부세는 150% 의 상한제도가 있습니다.(2026년 세법 기준)★ 재산세 계산 예시사례를 들어보도록 하겠습니다.25년 공시지가 : 5억원26년 공시지가 : 7억원주택의 공시지가가 2억이 올랐을 때어떤 효과가 있을까요?25년에 해당 주택을 매매한 경우와26년에 해당 주택을 매매한 경우로 나눠서 보겠습니다.(1세대 1주택 특례가 아닌 일반 공정시장가액비율로 적용했으니재산세 차이가 있을 수 있습니다. 계산식을 중점적으로 확인하시면 됩니다.)매수 시기25년 매수자26년 매수자재산세2025년 재산세2026년 재산세2026년 재산세공시지가500,000,000700,000,000700,000,000공정시장가액비율60%60%60%과세표준300,000,000420,000,000420,000,000과세표준상한액321,000,000재산세570,000654,0001,050,000도시지역분420,000449,400588,000지방교육세114,000130,800210,000총 납부액1,104,0001,234,2001,848,000과세표준상당액은직전 연도 해당 주택의 과세표준 상당액 + (해당 연도 과세표준 X 과세표준상한율)입니다.즉,전연도 과표 (3억) + 올해 과표 X 5% (21백만원) = 321,000,000원을최대 상한으로 보겠다는 의미입니다.원래는 4억 2천으로 해야 하는데 상한이 3억 2천이기 때문에세금이 줄어들 수 있습니다.그런데 반대로 26년 매수자는상한을 반영할 수 없습니다.전년도 해당 부동산에 대한 과세금액이 없기 때문입니다.그럼 오른 공시지가를 기준으로 전액 재산세를 납부하고내년부터 상한 제도의 혜택을 받을 수 있게 됩니다.언제 매수했냐에 따라총 납부액 차이가 클 수 있습니다.위의 사례의 경우 60만원이나 차이가 나게 됩니다.공시지가가 오르면 오를수록과세표준 상한 제도의 효과가 크다는걸 알 수 있습니다.특히 공시지가가 낮은 시절 매수하여장기 보유하고 계신 분들의 재산세는 더더욱 낮을 수 있겠죠.종합부동산세도세부담상한제도가 150% 존재하기 때문에전년도 세액에서 50% 이상 오를 순 없습니다.단순히 2배, 3배가 오르실까봐 걱정하시는 분들이 많은데현재 세법으로는 150% 상한이 유지되고 있습니다.다만 21년 - 22년 쯤 상한제도가다주택자, 법인 등은 300% 로변경된 적이 있는 점을 감안했을 때세법이 개정되는 경우 다주택자의 종부세 부담은급격히 증가할 수 있습니다.만약 내가 가지고 있는 주택이 공시지가가 급격히 올랐을 때1세대 1주택 기준 12억, (공동명의 18억)다주택 기준 9억원을 초과하지 않는다면종부세 는 걱정하지 않으셔도 되고위의 재산세 증가액에 대해서만 확인하시면 됩니다.공시지가 상승으로 위의 공제금액을 초과하여종합부동산세 고지서를 처음으로 받아 보시는 분도계실 수 있습니다.종부세가 공시지가 에 맞춰 잘 나온 것이 맞는지세액을 절감할 수 있는 다른 방법은 있는지다방면으로 사전적으로 검토하는 것이 좋습니다.올해 이정도 나왔다가 끝이 아니라매년 계속해서 증가한 금액으로 나올 수 있는가능성이 있기 때문입니다.★ 종합부동산세 계산 예시종부세도 공시지가 상승을 기준으로 확인해보도록 하겠습니다.1세대 1주택자로서,12억원의 공제금액 및 일반세율 적용을 기준으로 하겠습니다.25년 총 공시지가 합산액 : 1,500,000,000원 (15억)26년 총 공시지가 합산액 : 2,000,000,000원 (20억)매수 시기25년 매수자26년 매수자재산세2025년 종부세2026년 종부세2026년 종부세공시가격 합1,500,000,0002,000,000,0002,000,000,000공제가격1,200,000,0001,200,000,0001,200,000,000공정시장가액비율60%60%60%과세표준180,000,000480,000,000480,000,000종합부동산세900,0002,760,0002,760,000공제할 재산세액(생략)(생략)(생략)세부담상한 초과세액-1,410,000산출세액900,0001,350,0002,760,000총 납부액1,080,0001,368,0003,312,000세부담상한 초과세액은직전연도 총세액상당액 (재산세 + 종부세) X 세부담상한율 (150%)를 초과하는 세액으로 계산합니다.재산세, 공제 등을 생략했기 때문에같은 공시지가라도 실제 세액과는 다르게 됩니다.위의 계산 방식을 참고해서 이런 식으로 상한이적용된다는 내용을 확인해주시면 되세요.15억 -> 20억으로공시지가가 5억원 올랐을 때전년도 상한이 적용되었을 때와대략 2백만원 정도 차이가 납니다.재산세나 종부세의 계산 방식을 보면오래 보유하면 할수록 세 부담은 줄어들고신축을 분양받거나 새로 이사하여첫 보유세를 내시는 경우 부담이 클 수 있으니그 점 참고해주시면 되세요.오늘은 자세한 계산식을 통해재산세와 종부세를 확인해보았는데요.명확히 세법을 들여다보면,막연히 공포스럽게 느껴졌던 것 보다실제 부담은 덜 할 수도 있습니다.반대로 전혀 문제로 생각하지 않고 간과했던 부분이큰 부담으로 되는 경우도 많죠.그래서 세무사라는 직업이 있다고 저는 생각합니다.궁금하신 점 있으시면 언제든 연락주세요.간단한 세법 내용은 무료 상담 가능하며구체적인 유료 상담이 필요한 경우 자세히 안내드립니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.편안한 한 주 되시길 바랍니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.