위수탁 거래에서 수탁자 회계 분개 질문

플랫폼사가 발급한 신용카드매출전표에 대해구매자가 신용카드매출전표 수취분에 대한매입세액공제 가능한지(불가능함)서면-2022-법규부가-1413 [법규과-2933]생산일자 : 2022.10.13.요 지플랫폼 운영사업자(수탁자)가 실제 판매자(위탁자)의 판매를 대행하면서 신용카드매출전표에 자기를 공급자로 구분 기재하여 발급하는 경우해당 신용카드매출전표등을 발급받은 사업자는 부가법 §46③에 따른매입세액으로 공제 받을 수 없는 것임회 신온라인 중개플랫폼을 운영하는 사업자(이하 “수탁자”)가 실제 판매자(이하 “위탁자”)의 재화를 판매 대행하는 형태로 수탁자가 재화를 인도하고 위탁자가 아닌 수탁자 명의로 부가가치세액이 별도로 구분 가능한 신용카드매출전표등을 발급하는 경우, 해당 신용카드매출전표등을 발급받은 사업자는 ｢부가가치세법｣ 제46조제3항에 따른 매입세액으로 공제 받을 수 없는 것입니다.상세내용질의요지○ 온라인 중개 플랫폼을 운영하는 사업자가 실제 판매자의 판매를 대행하면서 신용카드매출전표에 자기를 공급자로 구분 기재하여 발급하는 경우 - 구매자 입장에서 신용카드매출전표 수취에 따른 매입세액 공제가 가능한지 여부사실관계○ 질의인(이하 “구매자”)은 ‘○○’이라는 상호로 전자상거래 소매업 사업자등록 후 온라인 플랫폼 운영사*(△△△ 자회사 ‘**’, 이하 “수탁자”)를 통해 물품을 매입하고 매입한 물품을 판매하는 사업자임 * ｢여신전문금융업법｣에 따른 결제대행업체 또는 ｢전자금융업법｣상 전자금융업자 아님○ 온라인 중개플랫폼에서 거래는 수탁자가 실제 판매자(이하 “위탁자”)의 물품을 판매 대행하는 형태로 운영하고 있으며 - 구매자가 해당 플랫폼에서 물품을 구매하고 신용카드로 물품대금을 결제하면, 신용카드매출전표에 플랫폼 운영사인 ‘**’이 공급자로 표기되어 결제가 이루어지고 있음★주요 경력- 약 73,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,600건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 67,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트 등

아주 간단한 세금계산서 발행방법 택슬리와 함께 하는 간단한 실무 이야기아주 간단하지만 해보지 않으면 이것저것 헷갈릴 수 있는 세금계산서 발행 방법을 알아보겠습니다.먼저 홈택스에 로그인 하는데 이 때 인증서는 전자세금계산서용 인증서가 있어야 합니다.전자세금계산서용 인증서는 거래하는 은행에서 전자세금계산서용 공인인증서(수수료 4,400원)를 발급받으시면 됩니다.홈택스 로그인 → 조회/발급→ 전자(세금)계산서→발급 → 건별발급그럼, 전자세금계산서 상세 화면을 보며 작성 하는 방법을 알아볼까요?제일 좌측 상단의 세금계산서 종류에 맞게 선택을 합니다(일반/영세율/위수탁/위수탁영세율)- 공급자: 세금계산서를 발급하는 회사의 정보 기입(일반적으로 돈을 받는 쪽, 매출이 발생한 쪽이 공급자가 됩니다.)- 공급받는 자: 세금계산서를 받는 상대 회사의 정보를 기입합니다. *이 때, 향후 잦은 거래가 예상되는 거래처의 경우 세금계산서 우측 상단의 거래처 관리 를 통해 거래처 내용을 기입하고 이후 거래처조회 기능을 통해 정보를 불러와서 사용할 수 있습니다. - 공급가액: 부가가치세가 포함되지 않음- 세액: 부가가치세액*공급가액과 세액 기재 후 계산을 누르면 자동으로 합산된 공급대가(부가가치가 포함된 금액) 이 기재됩니다. -품목/규격/수량/단가: 특별히 품목이나 규격, 수량, 단가 등을 나눠서 기재 할 내용이 없다면 기재하지 않아도 됩니다.-청구와 영수?먼저 청구는 대금을 받지 않아 대금을 청구 할 때, 영수는 대금을 이미 수령했을 때 영수 를 선택합니다. 다 완료되었다면 발급하기를 누르면 세금계산서 발급이 완료됩니다. 이제 세금계산서가 제대로 발급되었는 지 확인도 해봐야겠죠?조회/발급 -> 전자세금계산서-> 목록조회를 누른 후 월/분기별 목록조회를 눌러 발행한 내역을 언제든지 확인 할 수 있습니다.택슬리는 업종별, 업무별 경험이 풍부한 수많은 세무사, 회계사와 함께 합니다. 나에게 딱 맞는 전문가를 만나보세요!

안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다.​상담을 진행하다보면부동산을 자녀, 형제나 친척들의 명의로 취득하는 경우가 많습니다.주택수에 포함이되어서, 나중에 상속세가 걱정되어서 등등의 이유들로 부동산명의신탁을 많이들 고민하십니다.​오늘은 명의신탁으로 취득한 부동산에 대한 세법상, 법률상 문제와 이 경우 어떻게 처리하는 것이 좋은지에 대해서 알아보게습니다.​​■ 개요우선,부동산은 주식과 다르게 타인의 명의로 취득하더라도 증여세 과세대상이 아닙니다.​이유는 주식은 명의신탁시 증여로 보아 증여세를 과세하지만,부동산은 1995년 7월 1일부터 시행된 부동산실명법에 따라서 신탁행위 자체를 무효로 보기 때문입니다.부동산 명의신탁은 현재부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(약칭: 부동산실명법) 제4조에 따라 무효로 하고 있습니다.부동산 명의신탁은 형식에 따라 제3자간 등기명의신탁, 양자간 등기명의신탁, 계약명의신탁으로 나눌 수 있으며,과세당국은 이외에 매매의 형식을 빌리는 등 다양한 경우에 대해서도 사실관계를 종합하여 실질에 따라 명의신탁으로 보고 있습니다.​이때, 증여세가 과세되지 않으니 좋은게 아니냐고 생각되실 수 있지만,부동산 명의신탁은 여러 가지 불이익이 있을 수 있습니다.​​■ 제재사항​1. 과징금먼저, 행정적 제재에 대해 살펴보면, 부동산실명법은부동산실명법 제5조와, 부동산실명법시행령 제3조의2 별표에 따라 과징금 부과시의 부동산의 평가액과 의무위반 경과기간에 따라 과징금의 비율을 달리 하고 있습니다.​따라서 부동산 평가액의최대 30%의 범위내의 과징금이 부과될 수 있습니다.​< 부동산 평가액 >- 이때의 부동산 평가액이란소득세법 99조에 따른 가액으로 합니다.- 추가적으로 유의해야할 사항은 평가의 기준일은 명의신탁을 한 날이 아닌과징금을 부과하는 날 현재를 기준으로 하게 됩니다.(다만, 과징금을 부과받은 날 이전에 명의신탁관계를 종료하였거나 실명등기를 한 경우에는 해당 시점을 기준으로 합니다)​​■ 형사처벌부동산명의신탁을 하는 경우 금액적인 제재 뿐만 아닌 형사처벌도 받을 수 있습니다.- 명의신탁자:5년 이하의 징역 또는2억원 이하의 벌금- 명의수탁자:3년 이하의 징역 또는1억원 이하의 벌금​​■ 세법상 유의사항시세차익을 누리기 위하여 타인의 명의로 부동산을 취득한 경우 다음과 같은오히려 세법상 더 많은 불이익이 발생할 수 있습니다.​1. 양도소득세 주택수 포함명의신탁한 주택의 경우 명의수탁자가 아닌명의신탁자의 주택으로 보아 양도소득세 비과세, 중과세 판단시 주택수에 포함됩니다.​따라서 명의신탁자가 명의신탁주택을 본인의 주택이 아닌 것으로 보아 이외의 주택 양도시 비과세 또는 일반세율로 적용하여 양도한 경우명의신탁사실이 발각되는 경우 엄청난 양도소득세와 가산세를 추징받을 수 있습니다.​​2. 상속재산가액 포함타인 명의로 명의신탁한 부동은 신탁자의 재산에 해당하므로 신탁자가 사망한 경우상속재산가액에 포함되어야 합니다.​따라서 상속재산에서 제외하고 최초 신고한 경우 이후상속재산가액에 포함되어 상속세와 가산세가 추징될 수 있습니다.​■ 부동산 명의신탁의 허용다음의 경우에는부동산명의신탁이 허용되고 있습니다. 다만, 조세포달, 강제집행의 면탈, 법령상 제한의 회피 등의 목적이 없어야 합니다.​1. 배우자→ 따라서 배우자에게 명의신탁한 경우로서 조세포탈 등의 목적이 아닌 경우에는 명의신탁에 대한 처벌을 받지 않습니다.2. 종중부동산3. 종교단체​​■ 명의신탁 부동산을 가져오는 방법명의신탁된 부동산을 수탁자로부터 가져오는 경우 여러가지 방법을 생각해볼 수 있습니다.​1. 증여현재 상태에서 증여세를 납부하고 증여를 원인으로 소유권을 가져오는 방법입니다.다만,증여의 경우에도 부담부증여 등 여러가지 방법들을 고려하여 최고의 절세방법을 찾아 진행하는 것이 좋습니다.​https://blog.naver.com/highyes_tax/2223994425162. 매매현재 상태에서 양도소득세를 납부하고 매매를 원인으로 소유권을 가져오는 방법입니다.​매매의 경우 또한저가매매 등의 방법을 통하여 가장 유리한 방식으로 진행하는 것이 좋습니다.​https://blog.naver.com/highyes_tax/2224244218303. 명의신탁임을 인정위에서 말씀드린 제재들을 모두 감내하고명의신탁임을 주장하여 소유권을 환원받는 방법입니다.다만,명의신탁임을 인정받기 위하여 입증하는 것은 별개의 문제입니다.사실관계에 따라서 각자에 유리한 방법은 다 다르므로세액, 리스크 등을 꼭 비교하시고 처리하시는 것을 추천드립니다.​​■ 정리세법상 불이익을 피하기 위하여 명의신탁으로 부동산을 취득하는 경우, 이후에명의신탁임이 발각되거나 수탁자가 변심을 하여 명의신탁임을 밝히는 경우 세법상, 법률상 여러 가지 복잡한 상황에 놓일 수 있으며,당초 명의수탁자의 자금출처에 대한 문제도 발생할 수 있습니다.명의신탁의 방법으로 투자를 하는 경우 발생되는 이익보다 돌아오는 불이익이 훨씬 클 수 있으니 명의신탁의 위험성을 인지하시고 진행하지 않는 것을 추천드립니다.만약이미 명의신탁을 하셨다면, 상황에 따른 세법상 가장 유리한 방법을 전문가와 논의하시여 처리하시길 바랍니다.​긴글 읽어주셔서 감사합니다.

안녕하세요.세무회계샤인 최연주 세무사입니다.상속세 신고를 하다보면 농지를 상속받은 경우를 많이 접하게 됩니다.농지법상 일반적으로 농업인이 아닌 자는 농지를 취득할 수 없지만 예외적으로상속을 원인으로 하는 경우는 농지를 취득할 수있습니다.상속인이 농업인이 아니라면 결국 농지 양도를 생각하게 될텐데요.이런 경우 상속인은 상속세 뿐만 아니라 농지 처분시 양도세도 함께 고려하여 상속세 신고를 하여야 합니다.그 이유는피상속인(사망인)의 생전 경작여부및상속인의 농지 처분계획에 따라양도세 부담이 달라지고,이에 따른상속세 신고방향도 달라질 수 있기 때문입니다.아래에서 농지를 상속받은 경우 절세방법 및 고려할 점에 대해서 알아보겠습니다.자경농지를 상속받았다면 양도세 자경감면(100%)을 적극 활용한다세법에는 오랜기간 직접 경작하던 농지를 양도하는 경우 양도세를 감면해 주는 제도가 있습니다.피상속인이 생전 경작하던 농지를 상속받아 상속인이 양도하는 경우에도 일정 요건 충족시 상속인이 자경감면을 받을 수 있는데, 가능하다면 감면적용을 받을 수 있도록 상속세 신고시 미리 계획하는 것이 좋습니다.양도소득세 자경감면 이란?농지소유자가 농지인근에재촌하면서8년이상 직접 경작한 농지를 양도하는 경우양도세를 100% 감면해 주는 제도로 아래의 요건을 충족하는 경우에만 가능합니다.<조특법 69조 자경농지에 대한 양도소득세 감면 >요건에서 보는 바와 같이 무조건 100% 감면해 주는 것은 아니고감면한도(1년간 1억, 5년간 2억)내만 감면되고 세액이 감면한도를 초과하는 경우에는 초과세액은 납부하여야 합니다.또한 양도일 현재 농지가 아닌 경우는 적용이 불가능하고, 농지의 용도지역에 따라 감면이 배제될 수 있으니 주의가 필요합니다.그렇다면 자경농지를 상속받은 경우 8년 자경기간 인정은 어떻게 할까요??아래와 같이상속인의 농지 양도 시기 및 경작여부에 따라 피상속인의 자경기간을 인정받을 수도 있고 없을 수도 있습니다.위와 같이상속일로 부터 3년이 경과한 후농지를 양도한다면상속인이 1년이상 경작을 하여야만피상속인의 자경기간까지 인정되요.따라서 피상속인이 8년이상 재촌자경한 농지를 상속받은 경우로서상속인이 농사계획이 없다면 3년내 반드시 양도하여야 감면이 가능합니다.예를 들어 부모님이 시골에 거주하며 경작하던 농지를 타지역 도시에 사는 자녀가 상속받게 된 경우는 농사계획이 없을 가능성이 큽니다.그럴 경우부모님이 해당 농지를 8년이상 자경하였다면 3년내에 양도하여 감면을 적용받는 것이 가장 유리합니다.상속세 신고시 절세 TIP 상속재산분할시 아래와 같은 사항을 고민해 볼 수 있습니다.1. 농지는 농지소재지에 거주하며 경작이 가능한 상속인이 상속받는 것을 고민해 볼 수 있습니다. 1) 농사계획이 있는 상속인이 상속 받는다면 3년 양도시기의 제한 없이 자경감면이 가능할 수 있고, 2) 이 경우 상속세 신고시 영농상속공제(상속재산가액에서 20억원 한도로 공제)까지 검토해 볼 수 있습니다.2. 상속인이 여러 명인 경우로서 상속농지의 가치가 큰 경우 상속인들이 지분을 나눠 상속받는 것을 고민해 볼 수 있습니다.상속농지의 가치가 큰 경우 한 사람이 상속받으면 감면한도를 초과하여 100% 감면이 어려울 수 있지만여러 상속인이 지분으로 나눠 상속받으면 각각의 지분에 대해 감면한도가 적용되기에 절세가 가능합니다.자경감면이 안되더라도 비사업용 토지 중과(10%)는 피할 수 있도록 한다자경감면은 8년이상의 자경기간을 반드시 충족하여야 적용되는 것으로,피상속인이 8년미만 경작하였거나 상속인이 농사계획이 없다면 자경감면은 어렵다고 볼 수 있습니다.그렇다면 상속농지 양도시 양도세는 과세되는데 이런 경우 최소한 비사업용토지로 중과되지는 않도록 하여야 합니다.비사업용토지 중과(10%)란 ??세법에서 토지를 일정한 기간이상 본래의 목적에 사용하지 않은 경우는 투기의 목적이 있는 것으로 보고 해당 토지 양도시기본세율에10%세율을 더하여 중과하는 것을 말합니다.본래의 사용목적에 사용된 토지를 양도한다면 →사업용토지 / 기본세율로 과세본래의 사용목적에 사용되지 않은 토지를 양도한다면 →비사업용토지 / 기본세율 +10%로 과세본래의 사용목적에 사용하던 토지인지 아닌지 사 판단하는 기준은 토지의 지목마다 조금씩 다른데요. 농지의 경우 보유기간 동안 아래와 같이 재촌자경한 기간이 아래 기간요건과 지역요건을 충족하는 경우는 사업용토지로 봅니다.반대로 아래 요건을 충족하지 못한다면 비사업용토지 중과(10%)된다고 보면 됩니다.상속받은 농지의 경우 비사업용토지 중과를 피하려면 언제까지 양도하면 될까??상속받은 농지의 경우에는 상속인이 농사를 짓지 않더라도 3년간은 무조건 사업용토지로 봐줍니다.따라서상속받은 후 5년 이내에 양도시에는 양도일 직전 5년중 3년이상 사업용으로 사용 한것으로 기간요건을 충족하여,사업용토지로서 중과가 적용되지 않습니다.만약상속받은 후 5년이 경과하여 양도시에는 전체보유기간 중 (상속개시일 부터 3년 + 이후 재촌자경한 기간)을 포함해서기간요건을 충족하는지 판단하여 비사업용토지 여부를 판단하면 됩니다.그러나도시지역 내에 있는 농지라면 이 후 재촌자경 한다 하더라도 사업용 기간으로 인정되지 않기 때문에,5년이 경과한 후 양도시 에는비사업용토지로 중과되므로반드시 5년내에 양도해야비사업용토지 중과를 피할 수 있습니다.상속농지를 5년이 지나서 양도할 예정이고 상속인이 농사계획도 없다면?상속농지를 5년 이내에 양도할 수 없는 상황이고 상속인의 농사계획도 없다면 양도시 비사업용토지로 중과가 됩니다.이런 경우한국농어촌공사와 농지임대위수탁계약서 를 작성하고 8년이상 임대를 유지하면수탁한 기간은 재촌자경한 것으로 보아 사업용기간으로 인정받을 수 있으니 이 부분도 고려해 볼 수 있습니다.수탁한 기간은 농지취득일 부터 양도일까지 통산하여 계산하고 계속해서 임대하는 것을 요건으로 하지는 않습니다.다만, 개인적인 사정으로8년의 수탁임대기간을 채우지 못하고 중간에 수탁계약을 해지하는 경우에는 그동안 임대한 기간도재촌자경한 것으로 인정되지 않기 때문에 해당 기간은 비사업용토지로 봅니다.감정평가를 받아 상속농지 취득가액을 높이는 것이 유리할 수 있다자경감면도 안되고 상속농지 양도시 양도세가 과세되는 상황이라면,상속농지 취득가액을 높여서 양도차익을 줄이는 것이 양도세를 절세하는 방법일 수 있습니다.상속받은 농지의 취득가액은 어떻게 산정될까??상속받은 재산을 양도하는 경우 취득가액은 상속세 신고시 반영한 상속재산 평가액입니다.상속세 신고시토지의 경우는 대부분 시가(매매사례가액)가 없기 때문에1)기준시가(개별공시지가)로 신고하거나 또는감정평가를 받아서2)감정평가액을 기준으로 신고할 수 있습니다.감정평가액은 시세에 가깝기 때문에 기준시가(개별공시지가)보다는 훨씬 높은데,이는 피상속인이 보유한 상속재산 규모 및 상속세 예상세액 등에 따라 상속인이 유리한 방법으로 선택할 수 있습니다.일반적으로 상속세는 피상속인의총상속재산이 5억이하(배우자가 있는 경우 10억이하)인 경우발생하지 않는데(상속공제),이를 기준으로 판단해보면,1. 상속재산이 적어 상속세액이 발생하지 않는 경우 ▶ 상속재산이 농지 이외에 거의 없고 농지의 금액도 크지 않아 상속세가 발생하지 않는다면 감정평가를 받아 상속세 신고를 하는 것이상속농지의 취득가액을 높일 수 있기 때문에 향후양도세 절감에 유리합니다.2. 상속재산이 공제금액( 5억 또는 10억)을 초과하여 상속세액이 발생하는 경우 ▶ 무조건 기준시가 혹은 감정평가액이 유리하다고 할 수 없고 감정평가액으로 신고시양도세 절감액과 상속세 부담액을 비교하여유리한 방식으로선택하여 신고하면 됩니다.이는 피상속인이 보유한 상속재산 규모 및 상속인의 개인적 상황 등에 따라 달라질 수 있기 때문에 구체적인 사항은 세무대리인과 상의하여 상속세 신고시 적절한 방법을 선택하시기를 권유드립니다.상속세가 나오지 않아 상속세 신고 안했는데 뒤늦게 감정평가 받아도 될까요??결론부터 얘기하자면 소급감정은 안됩니다.감정평가액을 상속재산 평가액으로 인정받기 위해서는감정평가서상 가격산정기준일과감정평가서작성일이평가기간(상속개시일 전후 6개월) 이내에 있어야 합니다.따라서, 기간이 경과되고 나서 뒤늦게 감정평가를 하는'소급감정'은 인정되지 않으니 감정가액으로 반영하고자 하는 경우는 반드시 상속세 신고기간 내에 미리 준비하셔서 신고하여야 하니 유의가 필요합니다.이상 농지를 상속받은 경우 고려해야 할 점과 절세방법 관련하여 정리해 보았습니다.위에서 본 바와 같이 상속받은 농지가 사업용 토지로 판단될 수 있는지, 감면 여부 등에 따라 세부담이 달라 질 수 있기 때문에절세를 위해서는 양도시기 등을 고려하여 상속세 신고시 사전에 컨설팅을 받는 것이 필요합니다.또한자경감면이 되는 경우라 하더라도반드시 양도세 신고를 통해 감면신청서 및 입증서류를 제출하여야 감면이 인정되니 유의하시기 바랍니다.

부동산의 매매계약에 따라 소유권이전등기 후합의해제가 된 경우 양도로 보지 않음.(양도세 환급 가능)[ 조심2022서1757 , 2022.05.12]【재결요지】당초 매매계약이 적법하게 합의해제 되었다면 매매계약의 효력은 상실되어 양도가 이루어지지 않은 것이 되어 양도소득세의 과세요건인 자산의 양도가 있다고 볼 수 없다 할 것(대법원 1990.7.13. 선고 90누1991 판결 참조)이고, 청구인에게 달리 조세회피 목적이 있다고 볼 만한 사정이 없어 보이므로 처분청이 쟁점부동산 매매계약의 합의해제를 인정하지 아니하고 경정청구를 거부한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨【관련법령】소득세법 제88조, 제98조, 소득세법 시행령 제162조【주문】OOO서장이 2021.10.29. 청구인에게 한 2021년 귀속 양도소득세 OOO원에 대한 경정청구 거부처분은 이를 취소한다.【이유】1. 처분개요가. 청구인은 2021.6.16. AAA과 OOO 구역 내에 소재한 OOO을 OOO원에 양도하는 매매계약을 체결하였고, AAA은 2021.6.17. 소유권이전등기를 완료하였으며, 청구인은 2021.8.31. 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 예정신고․납부하였다.나. 청구인은 쟁점부동산의 매매계약에 대한 합의해제를 원인으로 2021.6.25. 소유권이전등기를 말소한 뒤 2021.9.23. 처분청에 쟁점부동산의 매매계약이 해제되어 양도가 이루어지지 않았다는 이유로 기 신고․납부한 양도소득세의 환급을 구하는 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2021.10.29. 잔금이 청산되고 소유권이전등기가 완료되었기에 합의해제를 원인으로 소유권이 환원되었더라도 당초 거래는 양도소득세 과세대상에 해당한다고 보아 이를 거부하였다.다. 청구인은 이에 불복하여 2021.11.11. 심판청구를 제기하였다.2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장(1) 2010.7.15. 개정된 「서울특별시 도시 및 주거환경조례」 제27조 제1항 제3호에 의하면, 공동주택을 분양받기 위해서는 분양신청자가 소유하고 있는 권리가격이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상 이어야 하는데, 쟁점조합은 쟁점재개발사업의 분양용 최소규모 공동주택의 추산액을 OOO원으로 정하고 있다.쟁점조합은 당초 청구인이 소유한 쟁점부동산의 평가액은 OOO원, AAA이 소유한 OOO의 평가액은 OOO원으로 각각 평가하였고, 이에 AAA은 청구인으로부터 쟁점부동산을 양수하면 AAA소유토지 평가액과 합하여 공동주택 신청요건을 갖출 수 있다고 판단하여 2021.6.16. 청구인과 쟁점부동산 매매계약을 체결한 후 2021.6.17. 잔금을 청산하고 쟁점부동산의 소유권을 취득하였다.그러나 쟁점조합은 2021.6.24. 쟁점부동산의 평가액을 당초 OOO원에서 OOO원으로 재평가하여 통보하였고, 이에 따라 AAA은 쟁점부동산을 양수하여도 쟁점부동산과 AAA소유토지의 평가액은 총 OOO원이 되어 공동주택 분양신청요건을 충족하지 못하게 되자, 같은 날 청구인과 쟁점부동산 매매해제계약을 체결하고 다음 날인 2021.6.25. 계약해제등기를 완료한 후 거래금액을 전부 반환하였으며, 청구인과 AAA은 2021.6.26. 위 말소등기에 따른 소유권을 근거로 쟁점조합에 근린생활시설을 각각 분양신청하였다.(2) 쟁점부동산이 양도된 날(2021.6.17.)로부터 불과 8일 만에 쟁점부동산의 소유권이 환원(2021.6.25.)되었고, 동 거래가 쟁점조합의 공동주택분양신청기간(2021.6.8.～2021.6.27., 20일) 이내에 이루어졌으며, 쟁점조합으로부터 재평가로 인한 분양자격 미달 사실을 통보(2021.6.24.)받고 양 거래당사자는 부득이 근린생활시설을 각각 분양신청(2021.6.26.)한 점 등을 고려할 때, 당초 매매계약은 AAA이 공동주택 분양을 받을 수 없다면 해제할 것을 조건부(묵시적)로 체결한 계약이었음을 알 수 있고, 실제 분양자격 미달을 이유로 소유권을 곧바로 원상회복하였으므로 이는 명백히 원인무효에 의한 소유권환원으로 보아야 한다.(3) 청구인과 양수인 간에 2021.6.24. 작성한 매매해제약정서에 의하면, 해제사유에 당초 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례에 의한 공동주택 신청요건을 갖추기 위하여 쟁점부동산을 AAA이 인수하기로 하였으나, 조합의 평가금액 변동으로 공동주택 자격요건에 미달되어 공동주택 신청이 불가능하므로 조건 미달에 의한 원인무효로 하여 당초대로 소유권을 환원하기로 합의한다 고 되어 있다.(4) 설령 외관을 인정하여 양도를 인정한다 할지라도 쟁점부동산의 거래대금은 OOO원이었으나, 쟁점조합이 추산한 권리가격은 OOO원으로 경정되었으므로 그 차액인 OOO원은 공동주택을 분양받게 될 경우 기대이익에 상당하는 권리가액이 포함된 것으로 보아야 하고, 해당 이익실현이 불가능하게 된 이상 조합원 권리가격인 99,113,646원을 정당한 매매가액으로 보는 것이 실질과세의 원칙에 부합한다.(5) 조세심판원은 재건축구역 내 다주택을 보유한 사람으로부터 주택을 구입한 사람은 조합원이 될 수 없다는 법제처의 유권해석에 따라 당초의 매매계약을 해제한 사안에서 부동산 매도인과 매수인 사이에 해당 주택에 대한 매매계약이 해제되었다면 이는 양도소득세의 과세요건인 양도가 있다고 볼 수 없으므로 매매계약의 합의해제를 인정하지 아니하고 경정청구를 거부한 처분이 위법하다 고 결정OOO한바 있고, 대법원OOO도 매매계약이 합의해제되면 자산의 양도나 양도소득이 발생할 여지가 없으므로 이와 같은 경우에도 양도소득세를 납부하게 하는 것은 소득이 없는 사람에게 소득세를 부담하게 하는 것으로서 정당화될 수 없다 고 판시한 바 있다.나. 처분청 의견(1)「소득세법」 제88조는 양도란 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계 없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다 고 규정하고 있고, 같은 법 제98조 및 같은 법 시행령 제162조 제1항에 의하면, 자산의 양도시기를 대금청산일로 하면서 대금을 청산한 날이 불분명하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일로 하도록 규정하고 있다.(2) 청구인은 AAA과 쟁점부동산에 대한 매매계약을 체결하면서 소유권이전등기를 완료하였고, AAA이 의도하는 공동주택 분양권을 받을 수 없어 합의해제를 원인으로 소유권이전등기를 말소하였으므로「소득세법」상 양도에 해당하지 않는다고 주장하나, 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 쟁점부동산의 매매계약서에는 위와 같은 특약사항이 명시되어 있지 아니하다.(3) 당초의 매매계약은 당사자 간 매매계약의 하자 없이 잔금이 적법하게 청산되고 소유권이전등기가 완료되었으며, 매매계약서상 계약을 소급적으로 소멸시킬 만한 합의해제에 대한 특약사항 등이 명시되어 있지 아니하므로 임의해제로 보는 것이 타당하며, 대금청산 절차를 거쳐 유상양도한 것을 재차 원소유자에게 이전하는 것은 별개의 양도에 해당하므로 당초 거래는 양도소득세 과세대상에 해당한다.3. 심리 및 판단가. 쟁점쟁점부동산의 매매계약에 따라 소유권이전등기 후 합의해제를 원인으로 소유권이전등기가 말소된 경우 당초 매매계약의 해제를 인정하여 쟁점부동산이 양도되지 않은 것으로 볼 수 있는지 여부나. 관련 법령(1) 국세기본법(2020.12.22. 법률 제17650호로 개정된 것)제14조[실질과세] ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.(2) 소득세법(2020.12.29. 법률 제17757호로 개정된 것)제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. 양도 란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.가.「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우나. 토지의 경계를 변경하기 위하여「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제79조에 따른 토지의 분할 등 대통령령으로 정하는 방법과 절차로 하는 토지 교환의 경우다. 위탁자와 수탁자 간 신임관계에 기하여 위탁자의 자산에 신탁이 설정되고 그 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전된 경우로서 위탁자가 신탁 설정을 해지하거나 신탁의 수익자를 변경할 수 있는 등 신탁재산을 실질적으로 지배하고 소유하는 것으로 볼 수 있는 경우제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.(3) 소득세법 시행령(2021.2.17. 대통령령 제31442호로 개정된 것)제162조(양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조 전단에서 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우 란 다음 각 호의 경우를 말한다.1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일(4) 민법(2021.1.26. 법률 제17905호로 개정된 것)제103조(반사회질서의 법률행위) 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위는 무효로 한다.제104조(불공정한 법률행위) 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험으로 인하여 현저하게 공정을 잃은 법률행위는 무효로 한다.제548조(해제의 효과, 원상회복의무) ① 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다.다. 사실관계 및 판단(1) 처분청의 경정청구 처리보고서(2021년 10월)에 의하면, 청구인은 2021.6.17. AAA에게 쟁점부동산을 양도하면서 2021.8.31. 양도가액을 OOO원, 취득가액을 OOO원으로 하여 양도소득세 OOO원을 예정신고․납부하였다가 2021.9.23. 처분청에 쟁점부동산의 매매계약이 2021.6.25. 합의해제되어 위 소유권이전등기가 말소되었으므로 당초 신고납부한 양도소득세의 환급을 구하는 경정청구를 제기하였고, 이에 대하여 처분청은 2021.10.29. 당초 매매계약은 잔금이 적법하게 청산되고, 소유권이전등기가 경료되었으며, 매매계약서상 계약을 소급하여 소멸시킬 만한 합의해제에 대한 특약사항이 명시되어 있지 아니하므로 임의해제로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 것으로 나타난다.(2) 쟁점부동산의 등기사항전부증명서에 의하면, 청구인은 2006.4.24. 공매취득한 쟁점부동산의 소유권을 2021.6.16. 매매를 원인으로 2021.6.17. AAA에게 소유권이전등기하였고, 위 소유권이전등기는 2021.6.24. 합의해제를 원인으로 2021.6.25. 말소된 것으로 나타난다.(3) 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 부동산매매계약서를 보면, 계약일자는 2021.6.16., 쟁점부동산의 매매금액은 OOO원, 계약금은 OOO원, 중도금 없이 잔금일자는 2021.6.17.이며, 중개업자는 부자공인중개사무소 BBB인 것으로 나타나고, 특약사항의 주요내용은 아래 OOO와 같다.(4) 청구인이 제시한 증빙자료의 주요내용은 다음과 같다.(가) AAA은 2021.8.11. 쟁점조합에 쟁점부동산이 속한 OOO빌딩 평가금액 변동과 관련된 자료를 요청하였고, 이에 대하여 쟁점조합이 2021.8.25. AAA에게 통보한 문서의 주요내용은 다음과 같다.1) 구 「서울특별시 도시 및 주거환경정비조례(2010.7.15. 개정)」 제27조에 따라 분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상이어야 하는데, 쟁점조합의 분양용 최소규모 공동주택의 추산액(분양가액)은 OOO원이다.2) 주택분양 신청일자 및 이의신청기간은 1차는 2021.4.9.～2021.6.7.(60일간)이고, 2차는 2021.6.8.～2021.6.27.(20일간)이며, 기본적으로 2021.5.10.까지 이의신청을 접수받아 6월 3일 회신결과를 우편으로 발송하였으나, 쟁점부동산이 소재한 259-1은 물건의 지분관계가 복잡하여 이의신청(12건) 회신결과를 6.11. 통보하였다.3) 쟁점부동산이 소재한 OOO빌딩 일부 조합원의 이의신청 내용에 대한 반영여부를 결정하기 위하여 권리분석을 다시 실시하여 통보받은 결과, 일부 호수에 대한 면적(전용면적, 공급면적, 대지권 등)이 변경되어 변경된 면적을 반영하였고, 그 내용을 반영할 경우 불가피하게 다른 호수에 영향을 미칠 수 밖에 없는 항목에 대하여는 해당 호수가 이의신청을 하지 않았더라도 적의 조정하였는바, 재평가 실시기간은 2021.5.11.～2021.6.23.이다.4) 쟁점조합은 감정평가법인으로부터 2021.6.17. OOO 가격변동에 따른 평가금액을 받은 후, 2021.6.24. 공유자 대지권을 반영한 각 호별 평가내역을 받아 같은 날 최종소유자로 확인된 조합원 AAA에게 평가결과를 등기우편으로 발송하였다.5) AAA의 추정분담금 추산액 내역은 아래 OOO과 같다.(나) 청구인이 2021.6.24. AAA과 체결한 매매해제계약서의 주요내용은 아래 OOO와 같은데, 청구인과 AAA은 쟁점조합의 평가금액 변동으로 AAA이 공동주택 자격요건이 미달되자 당초대로 소유권을 환원하기로 합의한다고 기재되어 있다.(다) 분양신청서에 의하면, 청구인과 AAA은 2021.6.26. 쟁점조합에 '상가'를 신청한 것으로 나타난다.(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.처분청은 쟁점부동산의 매매계약 합의해제가 매매계약서에 특약사항이 없는 임의해제에 해당하여 이 건 경정청구 거부처분은 정당하다는 의견이다.그러나 매매계약이 성립한 후 당사자 간에 합의해제를 한 경우 당초에 부동산 등을 양도한 것이 양도소득세 부과대상인 '자산의 양도'에 해당하는지 여부는 매매계약의 이행완료 여부, 양도소득세 납세의무의 성립 여부, 부과처분의 유무, 계약을 소급적으로 소멸시킬 객관적 사정의 변경 또는 부득이한 사유의 유무, 합의해제의 동기 및 의도 등을 종합적으로 판단하여야 할 것인데,쟁점부동산의 당초 매매계약서, 쟁점조합이 2021.8.25. AAA에게 통보한 문서 및 해제계약서 등에 의하면, 쟁점재개발사업에서 공동주택을 분양받기 위해서는 분양신청자가 소유하고 있는 부동산의 권리가격이 OOO원 이상이어야 하는데, 쟁점재개발사업의 2차 분양신청기간이 시작된 2021.6.8. 당시 AAA은 OOO원으로 평가되는 토지만 보유하고 있어 위 분양조건을 충족하지 못하고 있었던 것으로 나타나고,이에 쟁점재개발사업의 조합원인 청구인과 AAA 사이에 분양신청 기간(2021.6.8.∼2021.6.27.) 중인 2021.6.16. 청구인이 AAA에게 쟁점부동산을 양도하는 내용의 매매계약이 이루어졌고, 그 다음날인 2021.6.17. 쟁점부동산의 소유권이전등기가 경료된 것으로 나타나는 점,쟁점부동산의 소유권이 AAA에게 이전된 지 7일 만인 2021.6.24. 쟁점조합은 쟁점부동산의 평가액을 당초 OOO원에서 OOO원으로 재평가하여 AAA에게 통보하였고, 이로 인해 AAA은 쟁점부동산을 양수하여도 쟁점재개발사업이 정한 공동주택분양자격을 충족하지 못하게 되었는바, 쟁점조합이 평가액을 재통지한 날 즉시 청구인과 AAA은 쟁점부동산 매매를 해제하는 내용의 계약서를 작성하고, 다음 날인 2021.6.25. 당초 소유권이전등기에 대하여 합의해제를 원인으로 말소등기를 경료한 점,위와 같이 쟁점부동산의 합의해제에 따른 환원등기(2021.6.25.)는 당초 쟁점부동산 매매계약일(2021.6.16.)로부터 단 9일 만에 이루어졌고, 쟁점부동산의 매매계약과 합의해제 기간 사이에 쟁점조합이 쟁점부동산 평가액을 재통지하였다는 중대한 사정변경이 생긴 것으로 볼 수 있으며, 그 외 청구인과 양수인 사이에「민법」상 반사회질서의 법률행위나 불공정한 법률행위가 있었다고 보기 어려울 뿐만 아니라 합의해제 다음날인 2021.6.26. AAA은 쟁점조합에 상가 분양을 신청한 점 등에 비추어, 이 건 매매계약은 양수인의 공동주택 분양자격을 충족시키기 위하여 이루어졌다가 해당 거래조건이 부득이한 사유로 충족되지 아니하자 합의해제된 것으로 보인다.따라서 당초 매매계약이 적법하게 합의해제 되었다면 매매계약의 효력은 상실되어 양도가 이루어지지 않은 것이 되어 양도소득세의 과세요건인 자산의 양도가 있다고 볼 수 없다 할 것OOO이고, 청구인에게 달리 조세회피 목적이 있다고 볼 만한 사정이 없어 보이므로 처분청이 쟁점부동산 매매계약의 합의해제를 인정하지 아니하고 경정청구를 거부한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.4. 결론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「국세기본법」 제81조 및 제65조제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.