양도세 주택수 판정 문의드립니다.

[질의응답] 기존주택과 1+1입주권 보유 중,비과세 관련하여 문의 드립니다.현재 저의 상황은 (A)아파트 보유(2008년 입주해서 현재까지 거주)그리고 시부모님이 가지고 계시던 재개발지역: 1+1 물건 (B+C)입주권을 2022년 5월에 저희가 매수해서 3가구가 되었습니다.B+C는 2027년 입주를 목표,내년 2024년에 분양예정 이상황에서 A아파트를 처분한다고 하면 비과세 적용이 되나요?재개발 물건 구입 당시에 A아파트를 2년내에 팔면 비과세가 적용된다고 이야기를 들었습니다. 긴글 읽어주셔서 감사합니다.답 변안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.위의 경우,2개의 입주권 중 하나를 먼저 처분하셔서 1주택+1입주권인 상태를 만드신 후, 입주권 취득일로부터 3년 이내 종전주택을 양도하시면 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. '2년'이 아닌 '3년'입니다.참고로 아래 예규는 개정전의 예규입니다. 따라서 A주택의 보유기간의 재기산 제도는 무시하시고, 입주권 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하시면 비과세 가능합니다.양도, 서면-2021-법규재산-7774 [법규과-1235] , 2022.04.19[ 제 목 ] 1주택과 2조합원입주권을 보유한 1세대가 1조합원입주권을 양도한 후 1주택을 양도하는 경우 1세대1주택 특례에 따른 보유기간 기산일[ 요 지 ]1주택과 2조합원입주권을 소유하다가 C조합원입주권을 먼저 양도하여 과세된 후, A주택을 ｢소득세법 시행령｣ 제156조2제4항 각 호의 요건을 모두 갖추어 양도하는 경우 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것이며, 이 경우 같은 항에 따른 보유기간은 C조합원입주권을 양도한 날부터 기산하는 것임또는입주권 취득일로부터 3년 이후에 양도할 경우, 주택완공일로부터 3년 이내에 세대원 전원이 신규주택으로 전입하셔서 1년이상 거주하시고, 주택완공일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하시면 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.★1주택과 1입주권(분양권)을 보유한 상태에서, 기존 1주택의 양도세 비과세 요건은 아래와 같습니다.1. 분양권 (입주권) 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권) 취득b. 분양권(조합원입주권)을 취득한 날부터 3년 이내 종전주택 양도c. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유 및 거주 등)을 충족할 것2. 분양권(입주권) 취득일로부터 3년이 지난 후 종전주택을 양도하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권)취득b. 재개발·재건축 주택이 완성된 후 3년 이내 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년이상 계속 거주할 것c. 재개발·재건축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전주택 양도d. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유 및 거주 등)을 충족할 것도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

[양도세]매매특약에 따라 양도일 전 주택을 상가로용도변경하는 경우 양도물건 판정기준일(매매계약일로 양도물건 판정)안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.​주택 매매 계약시, 매매 특약에 따라 주택을 상가로 용도변경하는 경우가 있습니다. 다양한 이유가 있겠지만 주된 이유는 다주택자의 양도소득세 중과를 피하기 위해 잔금일 이전에 상가로 용도변경을 하는 것입니다.​이러한 세금 회피를 방지하고자 매매특약에 따라 양도일 전 주택→상가로 용도변경한 경우, 매매계약일 현재 현황에 따라 양도물건을 판정하여 양도세를 과세합니다.​이는 '25.02.28 이후 매매계약 체결분부터 적용이 되므로 현재는 주택→상가로 용도변경한 경우, 매매계약일 현재 상황으로 주택인지, 상가인지 판단한다고 보시면 됩니다. 시기에 따라 개정 내용은 아래와 같습니다.​'22.10.21 전 매매게약 : 매매계약일 현재 현황에 따라 양도물건 판정'22.10.21 이후 매매계약 : 양도일 현재 현황에 따라 양도물건을 판정'25.2.28 이후 매매계약 : 매매계약일 현재 현황에 따라 양도물건을 판정​※ 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 멸실한 경우, 양도물건의 판정기준일매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 멸실한 경우 양도물건의 판정기준일은 양도일(잔금청산일)이다.매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 멸실한 경우 양도물건의 판정기준일은 무조건 잔금청산일이다. (1세...blog.naver.com※ 매매특약에 따라 잔금청산 전 임대주택 멸실 시, 임대주택 양도세 감면 여부매매특약에 따라 잔금청산 전 임대주택 멸실 시, 임대주택 양도세 감면 여부매매특약에 따라 잔금청산 전 임대주택 멸실 시, 임대주택 양도세 감면 여부 전화상담 또는 방문상담은 아...blog.naver.com​도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!​★ 전화상담 및 방문상담은 직접 02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com 으로 연락을 주시면 됩니다!★ 주요 경력- 125,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,200건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (120,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

[양도세]매매특약에 따라 양도일 전 주택을 상가로용도변경하는 경우 양도물건 판정기준일(매매계약일로 양도물건 판정)안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.주택 매매 계약시, 매매 특약에 따라 주택을 상가로 용도변경하는 경우가 있습니다. 다양한 이유가 있겠지만 주된 이유는 다주택자의 양도소득세 중과를 피하기 위해 잔금일 이전에 상가로 용도변경을 하는 것입니다.이러한 세금 회피를 방지하고자매매특약에 따라 양도일 전 주택→상가로 용도변경한 경우, 매매계약일 현재 현황에 따라 양도물건을 판정하여 양도세를 과세합니다.이는 '25.02.28 이후 매매계약 체결분부터 적용이 되므로 현재는 주택→상가로 용도변경한 경우, 매매계약일 현재 상황으로 주택인지, 상가인지 판단한다고 보시면 됩니다. 시기에 따라 개정 내용은 아래와 같습니다.'22.10.21 전 매매게약 : 매매계약일 현재 현황에 따라 양도물건 판정'22.10.21 이후 매매계약 : 양도일 현재 현황에 따라 양도물건을 판정'25.2.28 이후 매매계약 : 매매계약일 현재 현황에 따라 양도물건을 판정※ 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 멸실한 경우, 양도물건의 판정기준일매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 멸실한 경우 양도물건의 판정기준일은 양도일(잔금청산일)이다.매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 멸실한 경우 양도물건의 판정기준일은 무조건 잔금청산일이다. (1세...blog.naver.com※ 매매특약에 따라 잔금청산 전 임대주택 멸실 시, 임대주택 양도세 감면 여부매매특약에 따라 잔금청산 전 임대주택 멸실 시, 임대주택 양도세 감면 여부매매특약에 따라 잔금청산 전 임대주택 멸실 시, 임대주택 양도세 감면 여부 전화상담 또는 방문상담은 아...blog.naver.com도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

[양도소득세(상속주택)]공동상속주택의 소유지분 변동시 상속주택 소유자 판정안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.공동상속주택(피상속인이 사망당시 여러개 주택일 경우, 우선순위에 따른 1개의 상속주택)의 경우, 소수지분자는 양도세에서 주택수에 반영이 되지 않습니다. 공동상속주택의 경우, 공동상속주택 소유자는 다음과 같은 순서로 판단합니다.지분이 가장 큰 자→지분이 동일하면 해당 주택에 거주하는 자→최연장자 순으로 상속주택 소유자를 판단합니다.1세대 1주택 비과세 판단시, 주택수에 제외되는 상속특례주택에 대해서 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 됩니다.상속주택으로 2주택이 된 경우(상속주택이 여러개일 때, 공동으로 상속받았을 때 등)상속주택으로 2주택이 된 경우 (상속주택이 여러채일 때, 공동으로 상속받았을 때 등) 안녕하세요~ <세...blog.naver.com만약, 상속주택 소수지분자가 상속이후 지분을 매매나 증여 등으로 추가취득하거나 처분했으면 어떻게 판단할까요?결론은 최초 상속당시 지분으로만 소수지분을 판단합니다. 즉, 상속당시 주된 상속자의 주택으로 보는 것이며, 그 이후 지분이 변경되더라도 달라질 것은 없습니다.[양도소득세 집행기준 89-155-13] 공동상속주택의 지분이 변동되는 경우상속개시일 이후 공동상속주택의 상속지분이 변경된다 하더라도 공동상속주택에 대한 소유자의 판정은 상속개시일을 기준으로 한다.위 표를 보시면 상속개시일에 50% 지분을 상속받은 A의 주택으로 보는 것이며, 그 이후에 지분이 30%로 감소되더라도 상속주택은 A의 주택수에 포함이 되는 것입니다. 주택수에 포함되더라도 상속특례주택에 해당한다면 상속 전에 보유한 주택은 1세대 1주택 양도세 비과세가 가능합니다.소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】③제154조제1항을 적용할 때 공동상속주택[상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택(상속받은 1주택이 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다)을 소유한 경우에는 제2항 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다] 외의 다른 주택을 양도하는 때에는해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니하며,상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 경우에는 그 2명 이상의 사람 중 다음 각 호의 순서에 따라 해당 각 호에 해당하는 사람이 그 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. <개정1995.12.30,2017.2.3,2020.2.11,2022.2.15>1. 당해 주택에 거주하는 자2. 삭제 <2008.2.22>3. 최연장자만약, 소수지분자가 다른 상속인의 지분을 취득하여 단독 주택이 되었을 경우에는 주택수 반영이 되더라도 비과세 특례 규정이 적용되는 상속주택에 해당한다면, 상속 전에 보유하고 있던 기존 주택은 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다.[양도소득세 집행기준 89-155-14]공동으로 상속받은 주택을 1인이 소유한 경우공동으로 주택을 상속받은 이후 소유지분이 가장 큰 상속인이 아닌 상속인이 다른 상속인의 소유 지분을 추가로 취득하여 공동으로 상속받은 주택을 단독으로 소유한 경우 해당 주택은 비과세 특례 규정이 적용되는 「소득세법 시행령」 제155조 제2항의 상속주택에 해당한다.(기획재정부 재산세제과- 1031, 2023.9.4.)★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

[양도소득세(상속주택)]공동상속주택의 소유지분 변동시 상속주택 소유자 판정안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.공동상속주택(피상속인이 사망당시 여러개 주택일 경우, 우선순위에 따른 1개의 상속주택)의 경우, 소수지분자는 양도세에서 주택수에 반영이 되지 않습니다. 공동상속주택의 경우, 공동상속주택 소유자는 다음과 같은 순서로 판단합니다.지분이 가장 큰 자→지분이 동일하면 해당 주택에 거주하는 자→최연장자 순으로 상속주택 소유자를 판단합니다.1세대 1주택 비과세 판단시, 주택수에 제외되는 상속특례주택에 대해서 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 됩니다.상속주택으로 2주택이 된 경우(상속주택이 여러개일 때, 공동으로 상속받았을 때 등)상속주택으로 2주택이 된 경우 (상속주택이 여러채일 때, 공동으로 상속받았을 때 등) 안녕하세요~ <세...blog.naver.com만약, 상속주택 소수지분자가 상속이후 지분을 매매나 증여 등으로 추가취득하거나 처분했으면 어떻게 판단할까요?결론은 최초 상속당시 지분으로만 소수지분을 판단합니다. 즉, 상속당시 주된 상속자의 주택으로 보는 것이며, 그 이후 지분이 변경되더라도 달라질 것은 없습니다.[양도소득세 집행기준 89-155-13] 공동상속주택의 지분이 변동되는 경우상속개시일 이후 공동상속주택의 상속지분이 변경된다 하더라도 공동상속주택에 대한 소유자의 판정은 상속개시일을 기준으로 한다.위 표를 보시면 상속개시일에 50% 지분을 상속받은 A의 주택으로 보는 것이며, 그 이후에 지분이 30%로 감소되더라도 상속주택은 A의 주택수에 포함이 되는 것입니다. 주택수에 포함되더라도 상속특례주택에 해당한다면 상속 전에 보유한 주택은 1세대 1주택 양도세 비과세가 가능합니다.소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】③제154조제1항을 적용할 때 공동상속주택[상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택(상속받은 1주택이 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다)을 소유한 경우에는 제2항 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다] 외의 다른 주택을 양도하는 때에는해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니하며,상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 경우에는 그 2명 이상의 사람 중 다음 각 호의 순서에 따라 해당 각 호에 해당하는 사람이 그 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. <개정1995.12.30,2017.2.3,2020.2.11,2022.2.15>1. 당해 주택에 거주하는 자2. 삭제 <2008.2.22>3. 최연장자만약, 소수지분자가 다른 상속인의 지분을 취득하여 단독 주택이 되었을 경우에는 주택수 반영이 되더라도 비과세 특례 규정이 적용되는 상속주택에 해당한다면, 상속 전에 보유하고 있던 기존 주택은 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다.[양도소득세 집행기준 89-155-14]공동으로 상속받은 주택을 1인이 소유한 경우공동으로 주택을 상속받은 이후 소유지분이 가장 큰 상속인이 아닌 상속인이 다른 상속인의 소유 지분을 추가로 취득하여 공동으로 상속받은 주택을 단독으로 소유한 경우 해당 주택은 비과세 특례 규정이 적용되는 「소득세법 시행령」 제155조 제2항의 상속주택에 해당한다.(기획재정부 재산세제과- 1031, 2023.9.4.)★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트