양도세 비과세 관련 문의드립니다

[질의응답] 기존주택과 1+1입주권 보유 중,비과세 관련하여 문의 드립니다.현재 저의 상황은 (A)아파트 보유(2008년 입주해서 현재까지 거주)그리고 시부모님이 가지고 계시던 재개발지역: 1+1 물건 (B+C)입주권을 2022년 5월에 저희가 매수해서 3가구가 되었습니다.B+C는 2027년 입주를 목표,내년 2024년에 분양예정 이상황에서 A아파트를 처분한다고 하면 비과세 적용이 되나요?재개발 물건 구입 당시에 A아파트를 2년내에 팔면 비과세가 적용된다고 이야기를 들었습니다. 긴글 읽어주셔서 감사합니다.답 변안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.위의 경우,2개의 입주권 중 하나를 먼저 처분하셔서 1주택+1입주권인 상태를 만드신 후, 입주권 취득일로부터 3년 이내 종전주택을 양도하시면 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. '2년'이 아닌 '3년'입니다.참고로 아래 예규는 개정전의 예규입니다. 따라서 A주택의 보유기간의 재기산 제도는 무시하시고, 입주권 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하시면 비과세 가능합니다.양도, 서면-2021-법규재산-7774 [법규과-1235] , 2022.04.19[ 제 목 ] 1주택과 2조합원입주권을 보유한 1세대가 1조합원입주권을 양도한 후 1주택을 양도하는 경우 1세대1주택 특례에 따른 보유기간 기산일[ 요 지 ]1주택과 2조합원입주권을 소유하다가 C조합원입주권을 먼저 양도하여 과세된 후, A주택을 ｢소득세법 시행령｣ 제156조2제4항 각 호의 요건을 모두 갖추어 양도하는 경우 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것이며, 이 경우 같은 항에 따른 보유기간은 C조합원입주권을 양도한 날부터 기산하는 것임또는입주권 취득일로부터 3년 이후에 양도할 경우, 주택완공일로부터 3년 이내에 세대원 전원이 신규주택으로 전입하셔서 1년이상 거주하시고, 주택완공일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하시면 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.★1주택과 1입주권(분양권)을 보유한 상태에서, 기존 1주택의 양도세 비과세 요건은 아래와 같습니다.1. 분양권 (입주권) 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권) 취득b. 분양권(조합원입주권)을 취득한 날부터 3년 이내 종전주택 양도c. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유 및 거주 등)을 충족할 것2. 분양권(입주권) 취득일로부터 3년이 지난 후 종전주택을 양도하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권)취득b. 재개발·재건축 주택이 완성된 후 3년 이내 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년이상 계속 거주할 것c. 재개발·재건축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전주택 양도d. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유 및 거주 등)을 충족할 것도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

1세대 1주택 양도세 비과세 양도세 판단시거주요건 관련 주요 예규★ 계약금 일부를 17.08.03 이후 납부하는 경우 거주요건 적용 여부(기획재정부 재산세제과-316, '20.4.6.)계약금 지급이란계약금을 완납한 경우를 말하는 것으로, 계약금의 일부를 '17.8.3 이후에 납부하는 경우에는 거주요건을 적용한다.★ 조정대상지역 공고 전 증여받은 분양권에 기해 취득한 주택의 비과세 거주요건 적용 여부 (기획재정부 조세법령운용과-988, '21.11.17.)무주택 1세대가 조정대상지역 공고 이전에 증여받은 분양권에 기해 취득한 주택(취득 당시 조정대상지역에 소재함)을 양도시 소득세법 시행령 제 154조 제1항 제5호 적용대상이 아니므로2년 이상 거주해야 비과세를 적용한다.★ 조정대상지역 공고 이전 오피스텔 분양계약 시 비과세 거주요건 적용 여부(기획재정부 재산세제과-1312, '22.10.19.)무주택 세대가 조정대상지역 공고 이전에 오피스텔 분양계약하였으나, 해당 오피스텔이 조정대상지역 공고 이후에 완공되어 주거용으로 사용할 경우'22.10.19. 이후 양도분부터 비과세 거주요건을 적용한다.★ 조정대상지역 내 주택의 분양권 지분 1/2을 배우자에게 증여시 거주요건 적용 여부(기획재정부 재산세제과-858, '18.10.10.)'17.8.2 이전에 무주택 상태에서 조정대상지역 내 주택의 분양계약을 체결하고 계약금을 지급하였으나, '17.8.3 이후에 해당 분양권 지분 1/2을 배우자에게 증여한 경우1세대 1주택 비과세 거주요건을 적용하지 않는다.★ 조특법99의2 적용주택을 보유한 상태에서 '17.8.2. 이전 계약한 주택의 거주요건 적용 여부 (서면-2018-법령해석재산-240, '18.5.3.)계약금 지급일 현재 조세특례제한법 제 99조의2[신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면] 적용대상 주택을 보유한 경우무주택세대로 보지 않아 거주요건을 적용한다.★ 지역주택조합의 조합원 지위를 조정대상지역 공고 전 승계취득시 1세대 1주택 비과세 거주요건 적용여부 (서면-2022-법규재산-3135, '22.12.21.)사업계획승인받은 지역주택조합의 조합원의 신규주택을 취득할 수 있는 권리를 조정대상지역 공고 이전 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되는 경우1세대 1주택 비과세의 거주요건을 적용하지 않는다.★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

반갑습니다, 최지호 세무사입니다.최근 상담에서“주택을 매매계약할 당시에는 주택이었는데, 잔금 전에 상가로 용도변경되면 비과세가 불가능한지”라는 질문을 자주 받고 있습니다.2025년 2월 28일 자로 관련 규정이 개정되면서, 용도변경과 멸실을 어떻게 판단해야 하는지가 실무에서 중요한 쟁점이 되고 있습니다.오늘은 이 개정 내용을 중심으로비과세 판단 시점이 어떻게 바뀌는지,그리고용도변경과 멸실이 어떤 기준으로 달리 판정되는지정확하게 정리해 보겠습니다.주택 양도세·취득세는 ‘잔금일 기준’으로 판단한다부동산 세법의 기본 원칙은양도일과 취득일을 모두 잔금일 기준으로 본다는 점입니다.이 원칙에 따라 세금이 다음과 같이 결정됩니다.양도인(파는 사람)1세대 1주택 요건을 충족했다면양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다.매수인(사는 사람)주택을 취득하는 경우다주택자 또는 법인 →취득세 12% 중과주택이 아닌 상가·토지 취득 →취득세 약 3.5% 수준즉,주택인지 비주택인지가 양도세와 취득세 모두에서 가장 중요한 판단 기준입니다.멸실(철거)은 개정과 무관하게 ‘잔금일 기준’으로 주택 여부를 판단한다.멸실의 경우에는 규정이 변화되지 않았습니다.지금까지와 동일하게 잔금일 기준으로 주택인지 여부를 판단합니다.따라서 계약일 당시 주택이었더라도,잔금일 기준 이미 멸실되어 있다면 주택으로 보지 않으며 비과세가 적용되지 않습니다.이 때문에 매수인이 취득세를 낮추기 위해 멸실을 선택하는 방식은 매도인의 비과세가 완전히 배제되는 구조가 되어 실무적으로 사용할 이유가 없습니다.관련 예규) 기재부 재산세제과-1543(2022.12.20)“1세대 1주택 매매계약을 체결하고 그 매매 특약에 따라 잔금 전에 주택을 멸실한 경우,1세대 1주택 비과세 및 장기보유특별공제의 판단 시 기준 일은 잔금청산일이다.”용도변경은 종전에는 ‘양도일 기준’, 개정 후에는 ‘계약일 기준’으로 판단한다!용도변경은 멸실과 달리 판정 기준 자체가 변경되었습니다.개정 전(종전)양도일(잔금일) 기준 주택 여부로 판단개정 후(2025.2.28 이후 계약)계약일 당시 주택이면 비과세 인정따라서 2025년 이후에는 잔금 전에 용도변경이 이루어져도 계약일에 주택이었다면 매도인의 비과세는 보호됩니다.관련 법령) 소득세법 시행령 제154조 제1항“매매계약을 체결한 후 그 매매계약에 따라 주택을 주택 외의 용도로 변경하고 양도하는 경우에는해당 주택의 주택 여부 판단은 ‘매매계약일’을 기준으로 한다.”주택 비과세 판단은 항상“언제 주택으로 보느냐”가 핵심인데,2025년 이후에는 용도변경과 멸실이 서로 다른 기준으로 판단되기 때문에거래 시점과건축물대장 상태를 정확하게 체크하는 것이 무엇보다 중요합니다.앞으로도 실무에서 자주 발생하는 쟁점과 개정 내용들을 쉽고 정확하게 정리해 드리겠습니다.궁금하신 부분은 언제든 문의 주시면 도움드리겠습니다.

안녕하세요서가세무회계 최혜경 세무사입니다.재개발, 재건축 양도세가 복잡한 이유는과세 대상이 <주택> 에서 <입주권> 권리로완전히 달라지기 때문입니다.주택에 해당하는 세법을 그대로 적용할 수 없어다양한 특례 조항이 나오고,혹은 주택과 다르게 세법이 적용되기도 합니다.이 복잡한 재개발, 재건축 양도 관련내용을 간단하게 종합해서 정리해보도록 하겠습니다.큰 개요를 안다면,아래 조항 중 필요한 내용이 있을 때더욱 더 구체적으로 살펴보실 수 있습니다.<조합원 입주권 관련 양도세 규정>Ⅰ조합원 입주권 양도시 비과세 특례소득법 89조 1항 4호신규 주택 취득으로 인한 조합원입주권 비과세 특례소득법 89조 1항 4호Ⅱ대체주택 양도시 비과세 특례소득령 156조의 2 5항Ⅲ조합원 입주권 승계 취득 후 종전주택 양도 - 대체취득 목적소득령 156조의 2 3항조합원 입주권 승계 취득 후 종전주택 양도 - 실수요 목적소득령 156조의 2 4항Ⅳ청산금 수령에 따른 양도세Ⅴ재건축 된 신축 주택 양도시 양도소득세Ⅰ. 조합원입주권 양도시 비과세 특례조합원입주권은 주택이 아니기에1세대 1주택 비과세가 안된다고 생각할 수 있습니다.이런 문제를 해결하기 위해세법상 조합원입주권 1개만 있는 경우비과세를 해주겠다는 의미입니다.이 조항에서 중요한건'관리처분계획인가일' 현재 이미 2년 보유 및 거주를해야 하는 것입니다.요건원조합원의 조합원입주권일 것(승계조합원 X)관리처분계획인가일 현재 비과세 요건 충족 (2년 보유 등)양도일 현재 주택 및 다른 조합원입주권을 보유하지 않을 것Ⅰ. 신규 주택 취득으로 인한 조합원입주권 비과세 특례1세대 2주택 비과세도 적용이 될 수 있을까요?관리처분계획인가일 이후조합원입주권을 양도하기 전에신규주택을 취득하고,신규주택 취득일로부터3년 이내 조합원입주권을 양도하면비과세를 적용받을 수 있습니다.세법상 일시적 2주택 비과세와일맥상통한다고 볼 수 있습니다.요건원조합원의 조합원입주권일 것(승계조합원 X)관리처분계획인가일 현재 비과세 요건 충족 (2년 보유 등)관리처분계획인가일 이후 신규주택을 취득할 것신규주택 취득일부터 3년 이내 조합원입주권을 양도할 것양도일 현재 조합원입주권 1개, 주택 1개를 보유하고 있을 것Ⅱ. 대체주택 양도시 비과세 특례재개발, 재건축을 한다면자연스레 이주하고 거주해야 할 '대체주택'을 구해야 합니다.대체주택을 취득하여 1년 이상 거주하고신축주택이 완공되기 전, 완공된 후 3년 이내대체주택을 양도한다면보유 및 거주요건을 충족하지 않았더라도비과세를 적용합니다.요건원조합원의 조합원입주권일 것(승계조합원 X)대체주택 취득일 현재 1주택을 소유하고 있을 것사업시행계획인가일 이후부터 주택완공일 이전까지 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것신축주택이 완공되기 전 or 완공된 후 3년 이내 대체주택을 양도할 것신축주택 완공 후 3년 이내 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주할 것Ⅲ. 조합원입주권 승계취득 후 종전주택 양도시 비과세 특례만약 원조합원이 아닌조합원입주권을 승계취득한 경우종전주택을 팔게 되면 어떻게 될까요?위의 모든 조항은 원조합원만 해당되지만이 조항은 승계취득원들이 종전주택을 양도할 때요긴히 쓸 수 있는 조항에 해당합니다.<대체취득 목적>요건종전주택 취득일부터 1년 이상이 지난 후 입주권을 승계취득할 것조합원입주권 취득일부터 3년 이내 종전주택을 양도할 것양도일 현재 종전주택은 2년 이상 보유(거주) 요건을 충족할 것만약 입주권을 취득했는데,승계취득일로부터 3년이 지나도입주권이 신축 주택으로 전환되지 않는 경우에는종전주택을 3년 이내 양도하고 싶어도양도하지 못하는 문제가 생길 수 있습니다.분양권도 이런 유사한 비과세 특례가 있는데요.3년이 지난 후 종전주택을 양도하는 경우에는아래의 요건을 갖추면 비과세가 가능합니다.<실수요 목적>요건종전주택 취득일부터 1년 이상이 지난 후 입주권을 승계취득할 것신축주택이 완공되기 전 또는 완공된 후 3년 이내 종전주택을 양도할 것신축주택 완공 후 3년 이내 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주할 것양도일 현재 종전주택은 2년 이상 보유(거주) 요건을 충족할 것Ⅳ. 현금청산 및 청산금 수령에 따른 양도세재개발, 재건축 사업에서 청산금을 수령하는 경우는 2가지입니다.현금 청산사업에 참여하지 않고 조합에 주택을 이전해서 (매각)청산금을 수령하는 경우권리가액 > 분양가액사업에 참여하지만, 종전주택의 권리가액이새로 설정된 분양가액보다 커서청산금을 수령하는 경우위 경우 모두 '대가'를 수령한 경우이기에양도세를 납부해야 합니다.1) 현금 청산원조합원인 경우, 일반적으로 주택을 양도한 것으로 봅니다.따라서양도일 현재 (잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날)비과세 요건을 충족했다면 비과세입니다.(일시적 1세대 2주택 포함)반면 다주택자로서 양도소득세 중과대상에해당하면 양도소득세가 중과될 수 있습니다.2) 권리가액 > 분양가액청산금을 수령하면종전주택을 분할 양도한 것으로 보아양도소득세를 신고납부해야 합니다.중요한 것은 이때의 양도시기는잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날이 아니라청산금 가액이 최종 확정되는<소유권 이전고시일 다음 날> 이 됩니다.청산금을 수령한 자가양도일 현재 재건축된 1주택만을 소유하고 있고재건축 전 관리처분계획인가일 현재1세대 1주택 비과세 요건을 충족했다면비과세가 가능합니다.재개발, 재건축 청산금에 대한 양도소득세 감면 조항도 있습니다.<공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세 감면> 에 해당하는 경우양도소득세를 10% 감면받을 수 있습니다.Ⅴ. 재건축 된 신축 주택 양도시 양도소득세마지막으로재건축된 신축 주택을 양도하는 경우양도소득세 계산에 대한 이슈가 있을 수 있습니다.일반적인 주택도, 입주권도 아닌주택 → 입주권→ 주택이 된 상황이라양도세법상 차익을 각각 나누어양도세를 계산하라고 방법을 제시해주었습니다.따라서 일반적인 주택 양도세처럼 계산하면 안되고차익을 나눠 장기보유특별공제 등을 별도로 적용해야 합니다.1단계 안분관리처분계획인가 전 양도차익관리처분계획인가 후 양도차익2단계 안분종전주택 양도차익종전주택 양도차익분담금 양도차익장기보유특별공제종전주택 취득일 - 신축주택 양도일사용승인일 이후 거주기간1단계. 관리처분계획인가 전, 후 양도차익을 계산해서 나누고2단계. 관리처분계획인가 후 양도차익 중 종전주택과 분담금 양도차익을 나눠야 합니다.각각 장기보유특별공제를 별도로 적용하기 위해 차익을 나누는 것입니다.듣기만 해도 굉장히 복잡하지만,상황별로 너무나 다르고,분담금을 납부한 경우와청산금을 수령한 경우를 나누고보유기간 등을 분석하고, 차익을 나누는 등실제로 계산은 더더욱 복잡해집니다.오늘은 크게 재개발, 재건축조합원입주권 관련한양도소득세 상 다양한 규정을정리해보았습니다.너무나 어렵고 복잡해보이긴 하지만이렇게 큰 틀로 정리가 되시면내가 어떤 형태의 입주권을 보유하고 있고나는 어떤 특례를 사용할 수 있겠구나,하고 짐작하시는데 도움이 되었으면 좋겠습니다.어려운게 당연하니내용 보시고, 궁금하신 점 있으면언제든지 연락주시고상담 신청해주시면 꼼꼼하고 자세히설명 드리도록 하겠습니다.제가 세무사로서 느끼는 가장 큰 보람은누군가에게 새로운 길과 방법을 안내하는 순간입니다.관련해서 문의 사항 있으시면언제든 아래 링크로 연락주세요.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.편안한 한 주 되시길 바랍니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

벤처기업의 우수인력 유입을 촉진하고 창업의 선순환을 지원하기 위해 주식매수선택권 관련하여 다양한 방법으로 지원 및 세제혜택을 부여하고 있습니다. 관련 내용을 정리하여 드리오니 추가적으로 문의사항은 언제든 연락 부탁드립니다.벤처기업 주식매수선택권 개요일반 주식회사와는 달리 상장/비상장 벤처기업에 대해서는 주식매수선택권의 부여대상/부여한도에서 많은 Benefit을 주고 있습니다.또한 소득세법상 주식매수선택권 행사시 행사시점에 근로자 지위를 갖는지 여부에 따라 근로소득세(근로자) / 기타소득세(퇴직자)로 구분되어 과세되나,비상장 벤처기업의 경우에는 행사시점에 소득세를 과세하지 않고 실제 양도시점까지 과세를 이연하여 양도소득세를 과세할 수 있도록 선택할 수 있습니다벤처기업 주식매수선택권 세제혜택① 벤처기업 주식매수선택권 행사이익 비과세 특례 (조세특례제한법 제16조의 2) ⑴ 대상 . 비상장 벤처기업 또는 코넥스 상장 벤처기업으로부터 2024년 12월 31일 이전에 부여받은 주식매수선택권 ⑵ 비과세 개요 . 주식매수선택권 행사이익에 대하여 연간 2억원까지 소득세 비과세 . 단, 비과세하는 행사이익의 벤처기업별 총 누적금액이 5억원을 초과할 수 없음 ⑶ 비과세 적용방법 . 원천징수의무자(회사)가 비과세특례적용명세서를 행사일이 속하는 연도의 다음연도 2월말까지원천징수관할 세무서장에게 제출 ② 벤처기업 주식매수선택권 행사이익 납부 특례 (조세특례제한법 제16조의 3) ⑴ 대상 . 벤처기업 임원등이 상장/비상장 벤처기업으로부터 2024년 12월 31일 이전에 부여받은 주식매수선택권 ⑵ 납부특례 개요 . 주식매수선택권 행사이익에 대한 소득세를 5년간 분할납부 가능 . 행사일이 속하는 과세기간 종합소득세 신고시 1/5, 나머지 4/5를 4년간 납부 ⑶ 비과세 적용방법 . 원천징수의무자(회사)가 특례적용명세서를 행사일이 속하는 달의 다음달 10일까지 원천징수 관할세무서장에게 제출 ③ 벤처기업 주식매수선택권 행사이익에 대한 과세 특례 (조세특례제한법 제16조의 4) ⑴ 대상 .벤처기업 임직원 또는 대통령령으로 정하는 자가 비상장 벤처기업으로부터 2024년 12월 31일 이전에 부여받은벤처기업에 따라 부여한 적격주식매수선택권 * 아래에 해당하는 자는 제외 · 부여받은 주식매수선택권을 모두 행사하는 경우 법인의 총 발행주식의 10%를 초과하여 보유하는 자 . 법인세법시행령 제43조 제7항에의한 지배주주 . 법인의 총 발행주식의 10%를 초과하여 소유하는 주주 및 그 특수관계자. * 적격주식매수선택권 . 벤처기업법 제16조의 3에 따른 주식매수선택권일 것 . 주식매수선택권 행사일부터 역산하여 2년이 되는날이 속하는 과세기간부터 행사일이 속하는 과세기간까지 총 행사가액의 합계가 5억원 이하일 것 ⑵ 과세특례 개요 . 주식매수선택권 행사이익에 대해 소득세를 과세하지 않고 매도시점에 양도소득세 과세 ⑶ 과세특례 적용방법 . 벤처기업 임직원등이 주식매수선택권 전용계좌를 개설 및 특례적용신청서를 회사에 제출 . 회사는 주식매수선택권 행사로 지급하는 주식을 전용계좌로 입고하고 주식지급명세서와 특례적용대상 명세서를 행사일이 속하는 다음달 10일까지 원천징수 관할 세무서장에게 제출