부동산 양도소득세 비과세 관련 문의드립니다.

[질의응답] 기존주택과 1+1입주권 보유 중,비과세 관련하여 문의 드립니다.현재 저의 상황은 (A)아파트 보유(2008년 입주해서 현재까지 거주)그리고 시부모님이 가지고 계시던 재개발지역: 1+1 물건 (B+C)입주권을 2022년 5월에 저희가 매수해서 3가구가 되었습니다.B+C는 2027년 입주를 목표,내년 2024년에 분양예정 이상황에서 A아파트를 처분한다고 하면 비과세 적용이 되나요?재개발 물건 구입 당시에 A아파트를 2년내에 팔면 비과세가 적용된다고 이야기를 들었습니다. 긴글 읽어주셔서 감사합니다.답 변안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.위의 경우,2개의 입주권 중 하나를 먼저 처분하셔서 1주택+1입주권인 상태를 만드신 후, 입주권 취득일로부터 3년 이내 종전주택을 양도하시면 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. '2년'이 아닌 '3년'입니다.참고로 아래 예규는 개정전의 예규입니다. 따라서 A주택의 보유기간의 재기산 제도는 무시하시고, 입주권 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하시면 비과세 가능합니다.양도, 서면-2021-법규재산-7774 [법규과-1235] , 2022.04.19[ 제 목 ] 1주택과 2조합원입주권을 보유한 1세대가 1조합원입주권을 양도한 후 1주택을 양도하는 경우 1세대1주택 특례에 따른 보유기간 기산일[ 요 지 ]1주택과 2조합원입주권을 소유하다가 C조합원입주권을 먼저 양도하여 과세된 후, A주택을 ｢소득세법 시행령｣ 제156조2제4항 각 호의 요건을 모두 갖추어 양도하는 경우 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것이며, 이 경우 같은 항에 따른 보유기간은 C조합원입주권을 양도한 날부터 기산하는 것임또는입주권 취득일로부터 3년 이후에 양도할 경우, 주택완공일로부터 3년 이내에 세대원 전원이 신규주택으로 전입하셔서 1년이상 거주하시고, 주택완공일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하시면 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.★1주택과 1입주권(분양권)을 보유한 상태에서, 기존 1주택의 양도세 비과세 요건은 아래와 같습니다.1. 분양권 (입주권) 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권) 취득b. 분양권(조합원입주권)을 취득한 날부터 3년 이내 종전주택 양도c. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유 및 거주 등)을 충족할 것2. 분양권(입주권) 취득일로부터 3년이 지난 후 종전주택을 양도하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권)취득b. 재개발·재건축 주택이 완성된 후 3년 이내 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년이상 계속 거주할 것c. 재개발·재건축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전주택 양도d. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유 및 거주 등)을 충족할 것도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

[양도] 주택 비과세(동거봉양합가 비과세)본문 기타 기능안녕하세요? 세무회계 장성의 신세무사입니다.오늘은 동거봉양합가와 관련하여 양도소득세, 취득세에 대해 알아보겠습니다.1. 개 념(1) 동거봉양합가1. 개 념(1) 동거봉양합가소득세법에서는 1세대 1주택자가 보유,거주요건을 모두 충족한 경우, 실거래가액 12억 초과하지 않는 부분에 한하여 양도소득세를 비과세 합니다.자녀가 장성하여 독립된 세대를 이루면서 주택을 보유하고 있을 때,부모님께서 연로하셔서 봉양을 목적으로 합가한 경우에는 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용합니다.위와 같은 취지로, 부모님께서 만60세이하에 해당되더라도 암, 희귀성 질환 등중대한 질병이 발생하여 동거봉양이 불가피한 경우에도마찬가지로 비과세 혜택을 부여하고 있습니다.양도소득세에서 주택 비과세를 받기 위한 동거봉양합가 요건은 다음과 같습니다.양도소득세동거봉양합가구 분내 용비 고나 이만 60세 이상(직계존속)배우자의 직계존속 포함이며, 둘 중 한명이라도 만60세 이상에 해당되면 가능함판정시점세대 합가 당시양도일이 아닌, 합가 당시를 기준으로 판단양도시점합가한 날로부터 10년 이내 양도일시적 2주택 비과세 중첩적용 가능1세대가 주택을 여러채 보유할 때 불리한 것은 양도소득세뿐 아니라,취득세도 마찬가지입니다.취득세에서 유상취득, 무상취득에 대해다주택자에게는 최대 13.4%의 세율로 중과됩니다.15억 아파트를 구매한다면 취득세만 2억 1백만원을 일시납을 해야합니다.그런데, 동거봉양합가는 자녀들로하여금 효도 목적으로 봉양하는 것을 장려하기 위한 것이라고 생각됩니다. 따라서, 취득세도 마찬가지로 일정 요건을 갖추어 동거봉양합가한 세대에게는 부모세대와 각각 별도의 세대로 보아 취득세 중과가 되지 않는 혜택을 주고 있습니다.그 요건은 아래와 같습니다.취득세동거봉양합가구 분내 용비 고나 이만 65세 이상(직계존속)배우자의 직계존속 포함이며, 조부모도 가능판정시점주택을 취득한 날세대합가일이 아닌, 새로운 주택 취득시점임취득시점합가 후 취득해야하는 의무기간 없음신규주택 취득일 전부터 합가한 경우 포함양도소득세, 취득세에서 동거봉양합가와 관련된 규정을 살펴보았습니다.상속세에서도 비슷한 것으로동거주택상속공제가 있습니다. 이 또한, 요건이 상이하므로 상세하게 검토하여 의사결정하시기 바랍니다.아래에동거주택상속공제 및 동거봉양합가 비과세 절세사례 함께 공유드립니다.https://blog.naver.com/jang-sung/223563937779?trackingCode=blog_bloghome_searchlist[업무사례] 주택 양도소득세 비과세(일시적 2주택, 동거봉양합가 중첩적용)안녕하세요? 세무회계 장성의 신세무사입니다. 오늘은 제가 직접 검토하고 진행한 업무사례를 소개하겠습니...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/jang-sung/222958349695?trackingCode=blog_bloghome_searchlist[상속] 동거주택 상속공제 (요건, 사례)안녕하세요? 신세무사입니다. 오늘은 상속공제 중 동거주택을 상속받았을 때 적용 가능한 동거주택 상속공...blog.naver.com

안녕하세요. 반포세무회계 김영훈 세무사입니다.이번 시간에는 상가주택 비과세에 대해서 알아보도록 하겠습니다.1세대 1주택 비과세 소득세법 제89조 및 소득세법시행령 제154조소득세법상 1세대가 양도일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상(2018.08.03 이후 조정대상지역에서 취득하는 주택은 2년 이상 보유 및 거주)인 주택의 양도로 인하여 발생하는 양도소득에는 소득세를 과세하지 않습니다. 단, 가액이 대통령령으로 정하는 기준(9억원)을 초과하는 경우에는 해당 부분에 대해서 양도소득세가 과세됩니다.​고가주택에 대한 양도차익 계산 규정은 소득세법시행령 제160조에 규정되어 있습니다.1세대 1주택에 해당하는 주택의 양도가액이 12억, 취득가액이 9억이라고 가정하면 과세대상 양도차익은 다음과 같습니다.​(1)전체 양도차익계산 : 12억원 - 9억원 = 3억원(2)과세대상 양도차익의계산：3억원 × (12억원 - 9억원) / 12억원 = 7천 5백만원​겸용주택 비과세세법상 겸용주택이란 외형상 하나의 건물을 주거용과 비주거용으로 같이 사용하는 경우를 말합니다. 1세대 1주택 비과세 판단을 할 때, 주택의 연면적과 주택외의 연면적을 비교하여 판단합니다.2022년 이후 겸용주택 양도와 관련한 개정사항이 있습니다. 앞서 말씀드린 소득세법시행령 제160조 규정의 변화가 있습니다.붉은색 글씨로 쓰여져 있는 사항이 의미하는 것은 겸용주택의 주택 연면적이 주택외 연면적보다 크더라도 양도가액이 9억원을 초과하게 되면 주택과 주택외 부분을 구분하여 양도세를 계산해야 합니다.​양도가액 15억(주택 12억, 상가 3억)취득가액 12억(주택 9.6억, 상가 2.4억)보유기간 및 거주기간 10년으로 가정하고 양도소득세를 계산하면 다음과 같습니다.상가와 주택부분이 분리되어 계산되기 때문에 세부담이 더 증가한 것을 볼 수 있습니다. 만일 주택과 상가부분의 가액이 크게 차이나지 않는다면 세부담은 더 심해질 수 있습니다. 주택면적이 더 큰 겸용주택을 보유하고 있는 분들은 올해가 넘어가기 전에 빨리 양도하시는게 좋을 것으로 보입니다.​이상으로 이번 블로그 글을 마치겠습니다. 감사합니다.​

안녕하세요반포세무회계 심현주세무사입니다.​저희를 지긋지긋하게 괴롭혀 왔던 문제가 끝이 보이네요.​먼저 11월 이전에 3주택상태에서 1주택 양도한 후 나머지주택을 일시적2주택으로 양도하신 모든분들 축하드립니다!​11월 이전에는 해당 사례가 적용되는 것이 아니고 기존 해석인 기획재정부 재산세제과 194해석에 따라 일시적2주택이 적용됩니다.​​아래로는 앞으로 적용되는 보유기간 기산입니다.​간단하게 말씀드리자면최종1주택에는 일시적2주택(1세대1주택으로 보는 특례)의 개념도 포함됩니다.​3주택 상태에서 하나를 양도하고 나서 종전주택이 일시적2주택이라면 3주택 양도후 2년 보유 + 2주택간 일시적2주택 중복보유기간 요건등 비과세요건 충족해야 비과세 양도가 가능하게 되었습니다.​사실상 조정지역내 3주택자는 1주택자로 돌아가지 않는 이상 일시적2주택의 혜택은 없다고 보시면 될거같습니다.​조정지역내 다주택자에 대해서는 아래 법령심사위원회 예규가 유명무실해지는 재밌는 결과가 되고 말았네요 ㅎㅎ 세법의 오묘함을 느낄수 있습니다!​○ 서일46014-11752,2002.12.26​1세대가 3주택 상태에서 먼저 1주택을 양도한 후에 두 번째 주택을 양도하는 경우, 양도시점을 기준으로 하여 소득세법시행령 제155조 제1항(일시적 2주택에 대한 1세대 1주택 비과세특례)에 해당하는 종전주택에 대하여는 2002.11.23. 이후 최초로 결정(신고 포함)하는 분부터 양도소득세가 비과세되는 것임​※ 2002.11.22. 법령심사위원회에서 예규 변경​아래는 종결난 유권해석입니다.​양도, 기획재정부 재산세제과-953 [​] , 2021.11.02[ 제 목 ]일시적 2주택자의 비과세 보유기간 기산일[ 요 지 ](질의1) 3주택을 보유 중인 1세대가 1채를 양도(과세)하여 남은 일시적 2주택 중 종전주택을 양도하는 경우 해당 주택의 비과세 보유기간 기산일 판정방법은 붙임 사례별 해석례를 참고바람(질의2) ’21.1.1. 현재 일시적 2주택인 1세대가 종전주택을 양도하는 경우 보유기간 기산일은 해당 종전주택의 취득일로 하는 것임[ 회 신 ][질의1] 3주택(A･B･C) 보유 중인 1세대가 1채(A)를 양도(과세) 후 남은 2채(B･C) 중 먼저 취득한 주택(B)을 양도하는 경우로서「소득세법 시행령」제155조제1항에 따른 일시적 2주택에 해당하는 경우 양도하는 B주택의「소득세법 시행령」제154제1항에 따른 보유기간 기산일※ 【붙임】사례1․2․3​[회신1] 사례1은 제1안이 타당하고, 사례 2, 3은 각각 제2안이 타당합니다.다만, 사례2에 대한 해당 회신 내용은 먼저 취득한 주택(3주택을 보유 중인 1세대가 1채를 양도 후 남은 2채 중 먼저 취득한 주택을 말함)을 해당 회신일 이후로 양도하는 분부터 적용됩니다.​[질의2] ’21.1.1. 전에 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도(마지막으로 양도한 주택을 ‘과세’로 신고)한 후 신규주택을 취득하여, ’21.1.1. 현재 일시적 2주택이 되어 종전주택을 양도하는 경우 보유기간 기산일(제1안) 직전 주택의 양도일 (제2안) 해당 주택의 취득일​[회신2] 제2안이 타당합니다.[ 관련법령 ]

주택양도 관련해서볼만한 질의회신이 몇가지 나와서 소개해드리려 합니다.​비조정지역당시 매매계약, 조정지역지정 후 취득한 주택원래 조정대상지역의 주택 취득시, 보유기간 중 거주기간 2년을 충족하여야만 비과세가 적용되는데요.비조정지역인 상태에서 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되는경우종전규정을 적용하여 3년의 중복보유기간이 적용되고무주택세대가 매매계약을 체결한 경우에는 거주기간요건도 생기지 않습니다.​그런데 과연 무주택세대라는게 양도당시 세대원으로 판단하면 되는건지?아니면 계약일 당시에 세대원이 무주택이어야 되는건지?​1세대1주택 판단시점은 양도시점이므로 이 부분이 애매하게 느껴질 수 있는데관련된 질의회신이 나와서 확정되었네요.​ 계약일 당시 세대가 무주택 상태여야 합니다.다가구주택, 하나의 단위로 양도소득세법 시행령 제155조 제15항을 보면 아래와같은 내용이 적혀 있습니다.​⑮ 제154조제1항을 적용할 때 「건축법 시행령」 별표 1 제1호다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다. <개정 2012. 2. 2., 2015. 2. 3.>​3층이하의 원룸으로 이루어진 다가구 주택이 여기에 해당하는데요. ​하나의 매매단위로 양도하는 경우 부분이 매우 중요합니다.이전 질의회신들을 보아도 일부 지분만 가진 사람이 지분만을 양도했을때는 1세대1주택 비과세를 적용하지 않죠다가구주택은 하나의 단위로!(공동지분인경우에 한번에)한명에게 양도하여야 1세대1주택 단독주택으로 해당된다는 점!​꼭 기억해주세요.​그럼 다음글에서 또 뵈어요