한명이 협의분할로 토지전체 등기하고 한명이 토지지분 현금받을시

안녕하세요 머털도사 절세도 사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 상속인 간의 상속재산분할 시 검토해야 할 사항에 대해서 설명드리겠습니다상속재산분할 협의란?-상속인들끼리 상속재산에 대해서 어떤 지분으로 나눌지 결정하는 것입니다.-상속재산분할협의는 공동상속인 전원이 참석해야 하며 그 협의는 한자리에서 이루어져야 하는 것은 아니고, 순차적으로 이루어질 수도 있습니다.-공동상속인 전원의 동의가 없거나 일부가 협의에서 누락되었다면 당해 협의분할은 무효가 됩니다.상속재산의 최초 분할은?-피상속인의 유언에 따른 상속 정리가 없는 경우 상속인들은피상속인의 사망일 이후 기한의 제한이 없이언제든지 상속재산을 분할할 수 있고,그 효력은 상속개시일 당시로 소급효가 인정됩니다.-상속재산의 지분의 변동되었어도 증여로 보지 않는 경우는 다음과 같습니다.1. 상속 회복 청구의 소에 의한 법원의 확정판결에 따라 상속인 및 상속재산에 변동이 있는 경우2. 「민법」제404조에 따른 채권자대위권의 행사에 의하여 공동상속인들의 법정상속분대로 등기 등이 된 상속재산을 상속인 사이의 협의분할에 의하여 재분할하는 경우3.법 제67조에 따른 상속세 과세표준 신고기한(이하 “상속세 과세표준 신고기한”이라 한다) 내에 상속세를 물납하기 위하여「민법」제1009조에 따른 법정상속분으로 등기·등록 및 명의개서 등을 하여 물납을 신청하였다가제71조에 따른 물납 허가를 받지 못하거나 물납재산의 변경 명령을받아 당초의 물납재산을 상속인 사이의 협의분할에 의하여 재분할하는 경우4. 상속세 과세표준신고기한 이내에 상속지분을 변경하여 상속인 및 상속재산의 변동이 있는 경우.상속재산분할 협의 시 세무 이슈는?◆ 현재 상황 피상속인 :아버지 상속인 : 장남, 차남 피상속인 재산현황 총 25억상당액 →아파트 1채( 20억상당), 보통예금 (5억) CASE1. 형제 중 장남이 모든 상속재산을 취득하고, 다른 형제들에게는 현금을 나누어 주라는 유언이 있었을 때→장남은 총 상속재산에서다른 형제에게 지급하기로 한 현금 상당액을 차감한 가액을 유증 받은 것으로보고, 다른 형제들은장남에게 수령한 금전 상당액만큼 유증 받은 것으로봅니다.CASE2. 상속재산 중 부동산을 특정 상속인에게 협의 분할 후, 해당 재산의 매각 대금을 분배한 경우→협의분할을 통해 상속지분을 확정한 후 부동산을 양도 시 양도대금은 협의로 상속 부동산을 받기로 한 상속인에게 귀속되어야 합니다. 만약 양도대금을 상속인 간에 분배했다면 매각 대금은 분배 받은상속인에게 증여세가 부과됩니다.case2-1. 피상속인의 아파트를 팔고 상속등기한 상속인 명의(형)로 양도 후 그 돈으로 형제(형, 동생)끼리 신고기한 내에 나눈 경우-->동생이 양도한 것으로 보나 양도가액과 취득가액이 동일하므로 양도세 납부세액은 없음, 증여세 문제없습니다.case2-2. 피상속인의 아파트를 팔고 상속등기한 상속인 명의(형)로 양도 후 그 돈으로 형제지(형, 동생) 끼 리 상속세 신고기한 지나서 나눈 경우-->형과 동생이 증여세 문제 발생합니다.case2-3. 피상속인의 아파트를 상속인 2명 중 형이 이받고 그 대신 상속인(형)의 돈으로 상속세 신고기한이 내에 다른 상속인(동생)에게 주었을 때-->동생이 아파트 50% 지분을 받고 양도한 것으로 봄, 대신 양도가액과 취득가액이 동일해서 양도차익 0원이라 양도세 없습니다. 양도로 보므로 증여세 문제는 없습니다.case2-4.. 피상속인의 아파트를 상속인 2명 중 형이 받고 그 대신 상속인(형)의 돈으로 다른 상속인에게 신 고기한 지나서 주었을 때 -->동생이 아파트 50% 지분을 받고 양도한 것으로 봅니다. 대신 양도가액과 취득가액 차액에 대해서 양도 차익에 대해서 양도세 내야 합니다. 이때 취득이 두 번 이루어졌지만 상속에 의한 취득세를 한번 납부하고, 양도에 의한 취득세를 추가 납부할 필요는 없습니다. 양도세는 상속등기 접수일을 양도시기로 해서 양도세 신고하면 됩니다.CASE3. 상속재산분할에 대한 조정을 갈음하는 결정으로 청구인이 다른 상속인들의 상속재산에 대한 법정상속지분을 현금 등으로 유상취득한 경우.-->법원의 조정을 갈음하는 결정에 따라 상속 부동산 등에 대하여 공동상속인 중 상속인 1인이 단독 소유하고 나머지 공동상속인들에게 그에 상당하는 현금을 지급하도록 하는 경우 상속 부동산에 대한 법정 상속분 포기 대가로 청구인 외 다른 상속인들이 지급받은 현금 등은 양도소득세 과세 대상입니다.상황별 유리한 상속재산 분할 방법은?case1. 상속인 중 한 명이 피상속인과 함께 오랫동안 같이 동거했을 경우→해당 상속인이 주택을 상속받아동거주택상속공제를 받는 것이 유리합니다.case2. 상속인 중 한 명이 주택이 많아서 현금이 많이 필요한 경우→해당 상속인은주택보다 현금을 상속받는 것이 유리합니다.case3. 상속인 중 한 명이 무주택자인 경우→해당 상속인은 주택을 상속받아취득세 특례 (0.8%) 받고, 향후 양도세 1세대 1주택 비과세를 받는 것이 유리합니다.case3. 배우자 상속 공제를 많이 받아야 하는 경우→배우자가 주택, 주식, 예금을 많이 상속받는 것이 좋으나, 이왕이면주택 등 부동산보다 주식이나 예금을 상속을 많이 받아서 배우자가 상속세를 자녀들 대신 납부해 주는 구조로 하는 게 유리합니다.이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com태그#강서구상속세전문세무사#마곡상속세전문세무사#강서구양도세전문세무사#마곡양도세전문세무사#강서구증여세전문세무사#마곡증여세전문세무사#강서구부동산전문세무사#마곡부동산전문세무사#일산김포부천상속세전문세무사#강남상속세전문세무사#상속재산분할방법#상속재산분할#상속재산분할시고려사항 태그수정

공동상속인간 상속재산 분할 시 부동산 지분 포기대가로받은 금전의 배우자 상속공제 적용 여부상증, 사전-2023-법규재산-0320 [법규과-1428] , 2023.06.01[제 목]공동상속인간 상속재산 분할 시 부동산 지분 포기대가로 받은 금전의 배우자 상속공제 적용 여부[ 요 지 ]협의분할에 따라 피상속인의 배우자가 상속재산 중 부동산(지분)을 상속받지 않는 대가로 자녀들로부터 그에 상당하는 가액을 현금(“정산금”)으로 지급받고자녀들 명의로 부동산의 소유권이전등기를 함에 따라 배우자 명의로 등기가 이루어지지 아니한 경우, 해당 정산금에 대해서는 배우자 상속공제를 적용받을 수 없는 것임[ 답변내용 ]귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 피상속인의 사망으로 피상속인의 배우자와 자녀들(이하 “공동상속인”이라 함)이 상속재산을 공동상속받는 경우로서 공동상속인간 협의분할에 따라 피상속인의 배우자가 상속재산 중 부동산(지분)을 상속받지 않는 대가로 자녀들로부터 그에 상당하는 가액을 현금(이하 “정산금”이라 함)으로 지급받고 자녀들 명의로 부동산의 소유권이전등기를 함에 따라 배우자 명의로 등기가 이루어지지 아니한 경우, 해당 정산금에 대해서는 ｢상속세 및 증여세법｣ 제19조에 따른 배우자 상속공제를 적용받을 수 없는 것입니다.[ 관련법령 ]상속세 및 증여세법 제19조【배우자 상속공제】1. 사실관계○ 2023.*.**. 갑(이하 “피상속인”이라 함)의 사망으로 상가건물(**억원), 아파트(**억원), 예금 등 금융자산(*억원) 및 기타차량등(**백만원)과 채무(*억원)의 상속재산이 피상속인의 배우자(2006년 피상속인과 재혼)인 을(이하 “어머니”라 함)과 자녀들인 병(이하 “자녀1”이라 함) 및 정(이하 “자녀2”라 함)에게 공동상속됨○ 상속재산의 분할과정에서 재혼한 어머니가 자신의 지분으로 *.*억원을 제시하며 현금재산을 강력히 요구하여 공동상속인간 상속재산분할협의에 따라- 상가건물(**억원), 아파트(**억원), 기타차량등(**백만원)과 채무(*억원)는 자녀1과 자녀2가 상속받기로 하여 상가건물은 자녀1 명의로 아파트는 자녀2 명의로 등기이전하고,- 예금 등 금융자산(*억원)은 어머니가 상속받고 자녀1과 자녀2가 상속부동산 담보대출 등으로 현금을 마련하여 어머니에게 상가건물 및 아파트에 대한 지분포기 대가로 현금(정산금, *.*억원)을 지급하기로 협의함* 배우자상속재산분할기한까지 배우자의 상속재산을 분할하여 신고하는 경우를 전제로 함2. 질의내용○공동상속인간 상속재산을 분할하면서 배우자가 부동산 지분을 포기하는 대신 자녀들로부터 그에 상응하는 금전(정산금)으로 지급받는 경우, 해당 금전(정산금)에 대해서도 상속세및증여세법§19에 따른 배우자 상속공제를 적용받을 수 있는지 여부3. 관련법령<상속세 및 증여세법>○상속세 및 증여세법 제19조【배우자 상속공제】① 배우자의 사망으로 상속이 개시되어 배우자가 실제 상속받은 금액의 경우 다음 각 호의 금액 중 작은 금액을 한도로 상속세 과세가액에서 공제한다.1. 다음 계산식에 따라 계산한 한도금액2. 30억원② 제1항에 따른 배우자 상속공제는제67조에 따른 상속세과세표준신고기한의 다음날부터 9개월이 되는 날(이하 이 조에서 “배우자상속재산분할기한”이라 한다)까지 배우자의 상속재산을 분할(등기․등록․명의개서 등이 필요한 경우에는 그 등기․등록․명의개서 등이 된 것에 한정한다. 이하 이 조에서 같다)한 경우에 적용한다. 이 경우 상속인은 상속재산의 분할사실을 배우자상속재산분할기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다.③ 제2항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 부득이한 사유로 배우자상속재산분할기한까지 배우자의 상속재산을 분할할 수 없는 경우로서 배우자상속재산분할기한[부득이한 사유가 소(訴)의 제기나 심판청구로 인한 경우에는 소송 또는 심판청구가 종료된 날]의 다음날부터 6개월이 되는 날(배우자상속재산분할기한의 다음날부터 6개월이 지나 제76조에 따른 과세표준과 세액의 결정이 있는 경우에는 그 결정일을 말한다)까지 상속재산을 분할하여 신고하는 경우에는 배우자상속재산분할기한까지 분할한 것으로 본다. 다만, 상속인이 그 부득이한 사유를 대통령령으로 정하는 바에 따라 배우자상속재산분할기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에 한정한다.④ 제1항의 경우에 배우자가 실제 상속받은 금액이 없거나 상속받은 금액이 5억원 미만이면 제2항에도 불구하고 5억원을 공제한다.○상속세 및 증여세법 시행령 제17조【배우자 상속재산의 가액 및 미분할 사유】① 법 제19조제1항제1호의 계산식에서 “대통령령으로 정하는 상속재산의 가액”이란 상속으로 인하여 얻은 자산총액에서 다음 각 호의 재산의 가액을 뺀 것을 말한다.1. 법 제12조의 규정에 의한 비과세되는 상속재산2. 법 제14조의 규정에 의한 공과금 및 채무3. 법 제16조의 규정에 의한 공익법인등의 출연재산에 대한 상속세과세가액 불산입 재산4. 법 제17조의 규정에 의한 공익신탁재산에 대한 상속세과세가액 불산입 재산② 법 제19조제3항 본문에서 “대통령령으로 정하는 부득이한 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.1. 상속인등이 상속재산에 대하여 상속회복청구의 소를 제기하거나 상속재산 분할의 심판을 청구한 경우2. 상속인이 확정되지 아니하는 부득이한 사유등으로 배우자상속분을 분할하지 못하는 사실을 관할세무서장이 인정하는 경우③ 법 제19조제3항 단서에 따라 상속재산을 분할할 수 없는 사유를 신고하는 자는 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유를 입증할 수 있는 서류를 첨부하여 법 제19조제2항에 따른 배우자상속재산분할기한 내에 기획재정부령으로 정하는 바에 따라 신고하여야 한다

“회계사님, 보상협의요청서를 받았는데요. 우선 계약하고 나서 양도소득세 상담을 받아도 될까요?”보상협의요청서를 받으셨다고요?잠시만요. 아직 계약하시면 안 됩니다.보상협의요청서는 사업시행자가 토지소유자에게 다음과 같이 제안하는 공식 문서입니다.“이 금액으로 토지와 건물을 넘겨주십시오.”이제부터 토지소유자는 사업시행자가 제시한 보상금액과 조건을 확인하고, 그 제안을 받아들여 협의보상계약을 체결할 것인지 아니면 수용재결 절차로 갈 것인지 결정해야 합니다.그런데 많은 분이 보상협의요청서를 받으면 보상금 총액이 얼마인지만 확인합니다.보상금액이 예상보다 많으면 기분 좋게 계약하고, 적으면 무조건 수용재결을 신청하려고 합니다.하지만 보상금 총액만 확인하셨다면 보상협의요청서의 절반만 보신 것입니다.계약하기 전에는 보상금뿐 아니라 예상 양도소득세와 실제로 내 통장에 남는 금액까지 함께 확인해야 합니다.1. 필지별 보상금액이 적정한지 확인하세요가장 먼저 필지별 보상금액을 확인해야 합니다.여러 필지를 보유하고 있다면 전체 보상금액만 보지 말고 각 필지가 얼마로 평가되었는지를 따로 살펴보시기 바랍니다.비슷한 위치에 있는 토지인데도 특정 필지만 유독 낮게 평가되었거나, 토지의 이용 상황과 장점이 제대로 반영되지 않은 것으로 보일 수 있습니다.이럴 때는 단순히 보상금이 적다고 생각하는 데서 그치지 말고 사업시행자에게 정보공개를 청구하여 감정평가 내역을 받아보는 것이 좋습니다.감정평가 내역을 확인하면 다음과 같은 내용을 살펴볼 수 있습니다.필지별 적용단가토지의 이용 상황도로와의 접근조건형상과 고저비교표준지와 보상선례개별요인 비교 내용지장물의 평가내역유독 낮게 평가된 필지가 있다면 그 이유부터 확인해야 합니다.2. 감정평가 내역을 검토한 뒤 수용재결 여부를 결정하세요정보공개를 통해 받은 감정평가 내역은 보상 경험이 있는 전문가와 함께 검토하는 것이 좋습니다.그리고 검토 결과를 바탕으로 협의보상계약을 체결할 것인지, 수용재결로 갈 것인지 결정해야 합니다.다만 수용재결을 신청한다고 해서 보상금이 반드시 올라가는 것은 아닙니다.수용재결을 진행하면 시간이 더 걸리고 감정평가 및 법률대리 등에 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 보상금이 기대했던 만큼 증액되지 않을 가능성도 있습니다.따라서 모든 토지를 수용재결로 보내는 것이 정답은 아닙니다.그렇다고 아무런 검토 없이 모든 필지에 대해 협의보상계약을 체결하는 것도 정답은 아닙니다.필지별 평가내용과 증액 가능성, 추가 비용과 소요기간을 따져서 일부 필지는 협의보상을 선택하고, 문제가 있다고 판단되는 필지는 수용재결을 검토할 수도 있습니다.전부 수용재결로 가는 것도, 전부 협의보상을 선택하는 것도 반드시 정답은 아닙니다.3. 진짜 중요한 기준은 ‘내 통장에 얼마가 남는가’입니다보상금이 높게 나오는 것은 분명 중요합니다.하지만 토지소유자 입장에서 진짜 중요한 기준은 따로 있습니다.세금을 모두 내고 내 통장에 실제로 얼마가 남느냐입니다.보상금이 조금 높더라도 세금이 크게 발생하면 실제로 남는 돈은 예상보다 적을 수 있습니다.반대로 보상금액 자체는 같더라도 보상 시기와 보상방법, 소유관계를 어떻게 정리하느냐에 따라 세후 수령액이 달라질 수 있습니다.따라서 보상계약을 체결하기 전에 예상 양도소득세부터 계산해 봐야 합니다.특히 다음 사항을 함께 검토해야 합니다.토지와 건물의 예상 양도소득세공익사업용 토지 등에 대한 감면 가능 여부현금보상과 채권보상의 세금 차이연도별 분할보상 가능 여부와 효과상속토지의 취득가액자경농지 감면 등 추가 감면 가능성다른 부동산 양도계획과의 관계보상금을 받은 뒤 가족에게 분배할 때 발생할 수 있는 증여세양도소득세 상담은 보상계약이 끝난 뒤 신고할 때 받는 것이 아니라, 계약을 체결하기 전에 받는 것이 더 중요합니다.계약한 뒤에는 바꿀 수 없는 선택이 많기 때문입니다.4. 개인별 상황에 맞는 보상전략을 세우세요예상세금을 계산했다면 그다음에는 개인별 상황을 바탕으로 보상전략을 세워야 합니다.검토할 수 있는 대표적인 사항은 다음과 같습니다.연도별로 나누어 보상받을 것인가보상대상 토지가 여러 필지라면 계약과 양도 시기를 연도별로 나누는 방법을 검토할 수 있습니다.양도소득세는 누진세 구조이므로 양도차익이 한 해에 몰리는 경우와 여러 해에 나누어 발생하는 경우의 세금이 달라질 수 있습니다.또한 공익사업용 토지에 대한 양도소득세 감면한도도 함께 검토해야 합니다.보상 전에 사전 증여를 할 것인가배우자나 자녀에게 토지지분을 미리 증여한 뒤 각자 보상금을 받는 방법도 검토할 수 있습니다.다만 단순히 양도소득세가 줄어든다는 이유만으로 결정해서는 안 됩니다.증여세와 취득세, 등기비용, 양도소득세 이월과세, 실제 보상금 귀속 및 가족 간 재산관계까지 함께 살펴봐야 합니다.보상계약을 체결한 뒤에는 사전 증여라는 선택 자체가 어려워질 수 있으므로 계약 전에 검토해야 합니다.부재지주라면 어떤 채권을 선택할 것인가부재부동산 소유자에 해당하면 보상금의 일부를 채권으로 받아야 할 수 있습니다.이때 일반채권을 받을지, 만기보유 특약채권을 선택할지 결정해야 합니다.만기보유 특약채권은 양도소득세 감면율이 높을 수 있지만 일정 기간 현금화하기 어렵습니다.일반채권은 비교적 빠르게 매도할 수 있지만 시장가격에 따라 할인손실이 발생할 수 있고 감면율도 달라집니다.따라서 감면율만 보지 말고 생활자금과 다른 투자계획, 금융소득 및 건강보험료 문제까지 함께 검토해야 합니다.이런 선택 하나로 세금과 실제 수령액이 수천만 원 차이 날 수 있습니다.보상금액이 크다면 그 차이가 수억 원에 이를 수도 있습니다.5. 계약 전에 개별 상담을 받아보세요보상협의요청서를 받았다면 바로 계약부터 하지 마십시오.먼저 보상내역을 토지보상 경험이 있는 전문가에게 보여주고, 전화상담이라도 개별적으로 받아보는 것이 좋습니다.주민설명회나 대책위에서 들은 내용은 전체적인 보상절차와 공통적인 세금 문제를 이해하는 데 도움이 됩니다.하지만 보유한 필지와 취득시기, 거주지, 가족관계, 다른 부동산의 보유 및 양도계획은 사람마다 다릅니다.다른 사람에게 유리한 보상방법이 나에게도 반드시 유리한 것은 아닙니다.계약은 하루면 끝나지만, 후회는 몇 년 갑니다.보상협의요청서를 받은 시점은 단순히 계약서에 도장을 찍기 위한 단계가 아닙니다.보상금의 적정성과 수용재결 가능성, 세금 및 가족의 자금계획을 마지막으로 점검할 수 있는 중요한 시점입니다.Q. 그런데 AI에서는 세금이 별로 나오지 않는다고 하던데요?AI는 일반적인 세법과 보상절차에 관한 정보를 알려줄 수 있습니다.하지만 토지보상 세금은 개인별 상황에 따라 크게 달라질 수 있습니다.같은 사업지구에 있는 비슷한 토지라도 다음 사항에 따라 세금이 달라집니다.토지의 취득시기와 취득원인실제 취득가액과 증빙자료사업인정고시일현금·채권·대토 등 보상방법재촌·자경 및 부재지주 여부상속이나 증여 여부양도 시기와 다른 부동산의 양도내역보상금의 최종 귀속자적용할 수 있는 세액감면과 감면한도AI가 계산한 일반적인 결과만 보고 보상계약을 결정하기에는 한계가 있습니다.정답은 항상 고객님의 구체적인 상황 안에 있습니다.보상협의요청서를 받았다면 이것부터 확인하세요마지막으로 정리해 보겠습니다.필지별 보상금액이 적정한지 확인합니다.정보공개를 청구하여 감정평가 내역을 검토합니다.협의보상과 수용재결 중 어느 쪽이 유리한지 비교합니다.계약 전에 예상 양도소득세와 세후 수령액을 계산합니다.연도별 분할, 사전 증여 및 채권 선택 등 개인별 전략을 검토합니다.보상 경험이 있는 전문가에게 개별 상담을 받아봅니다.보상협의요청서는 계약하라는 단순한 안내문이 아닙니다.내 재산을 어떤 방식으로 넘기고, 세금을 얼마나 부담하며, 최종적으로 얼마를 남길 것인지 결정해야 한다는 신호입니다.계약서에 도장을 찍기 전에 보상금과 세금, 향후 자금계획까지 반드시 함께 확인하시기 바랍니다.김태하 회계사는 한국토지주택공사(LH)에서 약 20년간 근무한 경험을 바탕으로, 공익사업에 따른 토지·주택·공장 수용과 보상 관련 세무업무에 집중하고 있습니다.토지보상 세금은 단순히 양도소득세를 계산하는 것으로 끝나지 않습니다. 보상계약 전에 보상 시기와 방법, 현금·채권·대토보상 선택, 사전 증여, 상속지분 정리, 자경농지 감면, 수용재결 및 비거주자 보상 문제까지 함께 검토해야 합니다.특히 고액 보상금은 계약 전에 어떤 구조를 선택하느냐에 따라 실제 세금과 가족에게 남는 금액이 크게 달라질 수 있습니다.김태하 회계사는 LH 근무 경험을 통해 쌓은 공익사업과 보상절차에 대한 이해에 회계·세무 전문성을 더해, 고객의 개별 상황에 맞는 보상 세금과 절세방안을 검토합니다.주요 상담 분야토지·주택·공장 등 공익사업 보상 세금현금보상·채권보상·대토보상 비교보상 전 가족 간 사전 증여와 상속지분 정리공익사업 양도소득세 감면 및 자경농지 감면수용재결·공탁·보상금 증액에 따른 신고비거주자·외국인의 국내 토지보상보상 시기 분산과 가족 전체의 절세구조 검토“세금은 계산이 아니라 구조입니다.”보상계약서에 도장을 찍은 뒤 신고만 맡기는 것이 아니라, 계약 전에 고객에게 가장 적합한 보상방법과 세금구조를 함께 고민하겠습니다.

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 상속주택에 대한 취득세율 입니다. 그 중 1가구 1주택 특례세율 적용요건에 대해 자세히 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,상속주택 취득세율은2.8%입니다취득세는 아래 표와 같이 취득의 원인에 따라 달라지는데, 무상 승계 중상속은 2.8%의 세율이 적용됩니다. 여기에 지방교육세 0.16%와 85제곱미터 초과시 농특세가 0.2%가 부가되어최종적으로 2.96%~3.16%의 세율이 적용됩니다.증여와 달리, 상속은 중과세율이 적용되지 않습니다.1가구 1주택은 0.8%의 특례세율이 적용됩니다현재 취득세는 과거 취득세와 등록세가 통합된 것인데, 당시 1가구 1주택에 해당하면 취득세는 비과세되고 등록세만 과세되었습니다.취등록세 통합 이후에도 동일하게 유지하기 위해,중과기준세율인 2%를 2.8%에서 차감한 0.8%의 취득세율을 적용합니다.지방세법제15조(세율의 특례)① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 취득에 대한 취득세는 제11조 및 제12조에 따른 세율에서중과기준세율을 뺀 세율로 산출한 금액을 그 세액으로하되, 제11조제1항제8호에 따른 주택의 취득에 대한 취득세는 해당 세율에 100분의 50을 곱한 세율을 적용하여 산출한 금액을 그 세액으로 한다. 다만, 취득물건이 제13조제2항에 해당하는 경우에는 이 항 각 호 외의 부분 본문의 계산방법으로 산출한 세율의 100분의 300을 적용한다.1. 환매등기를 병행하는 부동산의 매매로서 환매기간 내에 매도자가 환매한 경우의 그 매도자와 매수자의 취득2.상속으로 인한 취득중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 취득가.대통령령으로 정하는 1가구 1주택의 취득나. 「지방세특례제한법」 제6조제1항에 따라 취득세의 감면대상이 되는 농지의 취득이하 생략무주택인 1가구가상속주택을 취득하여, 1주택이 된 경우에 적용됩니다1가구 1주택은 상속주택을 취득하여, 1가구 1주택이 됨을 의미하므로기존에 무주택 가구인 상속인이 1주택을 상속받는 경우에 적용됩니다.여기서,1가구는 '상속인과 주민등록이 함께 등재된 가족'을 의미합니다.단, 아래의 경우는 등재되지 않아도 동일 1가구로 봅니다.㉠ 상속인의 배우자㉡ 상속인의 미혼인 30세 미만 직계비속㉢ 상속인이 30세 미만인 경우, 그 부모단, 재외국민은 혜택을 받을 수 없습니다.1가구의 정의가 취득세의 1세대와는 다름에 유의해야 합니다.지방세법 시행령제29조(1가구 1주택의 범위)① 법 제15조제1항제2호가목에서 “대통령령으로 정하는 1가구 1주택”이란상속인(「주민등록법」제6조제1항제3호에 따른 재외국민은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)과 같은 법에 따른세대별 주민등록표(이하 이 조에서 “세대별 주민등록표”라 한다)에함께 기재되어 있는 가족(동거인은 제외한다)으로 구성된 1가구(상속인의 배우자, 상속인의 미혼인 30세 미만의 직계비속 또는 상속인이 미혼이고 30세 미만인 경우 그 부모는 각각 상속인과 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 아니하더라도 같은 가구에 속한 것으로 본다)가 국내에 1개의 주택[주택(법 제11조제1항제8호에 따른 주택을 말한다)으로 사용하는 건축물과 그 부속토지를 말하되, 제28조제4항에 따른 고급주택은 제외한다)]을 소유하는 경우를 말한다.따라서, 상속주택은 취득세 절감 차원에서는상속인 중에 무주택자가 상속주택을 협의 분할해서 받는 것이 이득입니다.1주택 판단시, 공동명의과 부속토지는 각각 1주택으로 봅니다1가구 1주택인지를 판단할 때, 공동 명의 주택이 있다면 이미 1주택자이므로 적용이 안되고 주택의 부속토지만 보유해도 주택으로 보기 때문에 특례세율이 적용되지 않습니다.지방세법 시행령제29조(1가구 1주택의 범위)② 제1항을 적용할 때 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유하는 경우에도공동소유자 각각 1주택을 소유하는 것으로 보고,주택의 부속토지만을 소유하는 경우에도 주택을 소유하는 것으로 본다.상속주택을공동상속 받는 경우, 지분이 가장 큰 상속인을 소유자로 봅니다1주택을 상속인들이 공동상속 받는 경우에는 1가구 1주택 충족여부를 판단하는 기준인 소유권자는 다음의 순서에 따라 결정됩니다.① 지분이 가장 큰 자② 그 주택에 거주하는 자③ 최연장자따라서,공동상속을 하더라도 무주택자인 상속인이 가장 큰 지분을 받는 것이 상속주택의 취득세가 절감되니 유리합니다.예를 들어, 1주택 결혼한 형과 무주택 가구인 동생으로 구성된 상속인 이라면, 형이 최대 또는 동일지분을 받으면 취득세율이 2.8%의 세율이 적용되나, 동생이 최대 지분을 가지면 0.8%의 세율이 적용됩니다.지방세법 시행령제29조(1가구 1주택의 범위)③ 제1항 및 제2항을 적용할 때1주택을 여러 사람이 공동으로 상속받는 경우에는지분이 가장 큰 상속인을 그 주택의 소유자로 본다. 이 경우 지분이 가장 큰 상속인이 두 명 이상일 때에는 지분이 가장 큰 상속인 중 다음 각 호의 순서에 따라 그 주택의 소유자를 판정한다.1. 그 주택에거주하는 사람2.나이가 가장 많은 사람정리하면,상속주택에 대한 취득세를 살펴보았는데, 일반적인 경우 2.8%이나 1가구 1주택의 조건을 만족하는 경우에는 0.8%의 특례세율이 적용됩니다.특례세율은 무주택인 상속인 가구가 1상속주택을 취득하는 경우에 적용되나, 1가구의 개념이 1세대와 다름과 재외국민은 대상에서 제외됨에 주의해야합니다.또한, 상속인 중에 누가 주택을 상속받느냐 또는 공동상속시 최다지분이 되느냐에 따라 취득세율이 차이가 나므로 취득세 절세를 위해 상속재산 분할과 지분협의가 중요합니다.존재하지 않는 이미지입니다.by 상속세신고/부동산세금 책

상속세 과세표준 신고기한 전 재협의분할하여공동상속주택의 소수지분만을 상속받은 경우상속개시 전 보유하던 일반주택 양도시 비과세 적용 여부(비과세 가능)서면-2024-법규재산-2074생산일자 : 2024.07.21.요 지1세대가 일반주택(C)과 2개의 공동상속주택(A, B)을 보유하였다가, 공동상속인들이 상속세 및 증여세법 제4조제3항에 따라 상속세 과세표준 신고기한까지 재협의 분할하여 일반주택(C)과 1개의 공동상속주택(A)을 보유한 상태에서 일반주택(C)을 양도하는 경우로서, A주택이 「소득세법 시행령」 제155조제3항에 따라 거주자의 주택으로 보지 아니하는 공동상속주택 소수지분에 해당하는 경우에는 같은 영 제154조제1항을 적용받을 수 있는 것임회 신1세대가 일반주택(C)과 2개의 공동상속주택(A, B)을 보유하였다가, 공동상속인들이 상속세 및 증여세법 제4조제3항에 따라 상속세 과세표준 신고기한까지 재협의 분할하여 일반주택(C)과 1개의 공동상속주택(A)을 보유한 상태에서 일반주택(C)을 양도하는 경우로서, A주택이 「소득세법 시행령」 제155조제3항에 따라 거주자의 주택으로 보지 아니하는 공동상속주택 소수지분에 해당하는 경우에는 같은 영 제154조제1항을 적용받을 수 있는 것입니다.1. 사실관계- ’19.3.22.丙 일반주택 취득(거주) *1세대1주택 비과세 요건 충족 전제- ’21.5.20.부친 사망- ’21.7.9.상속재산 상속등기* A상속주택(선순위) : 자녀(甲) 3/13, 모친과 자녀(乙丙丁戊) 2/13 B상속주택(후순위) : 모친 3/13, 자녀(甲乙丙丁戊) 2/13- ’21.9.24.상속재산 소유권경정등기(재협의분할)* B상속주택 명의 변경(공동소유→자녀 乙 단독소유)- ’21.11.30.상속세 신고- 예정丙 일반주택 양도2. 질의내용○ 2주택(A주택, B주택)을 보유하던 부친의 사망으로 모친과 자녀들이 2주택을 공동상속받아 소유권이전등기하였다가 상속세 과세표준 신고기한 전에 B주택을 상속인 乙의 단독명의로 재협의분할하여 경정등기한 경우 - 상속인 丙이 1공동상속주택(A주택, 소수지분) 외 보유하던 일반주택을 양도 시 1세대 1주택 비과세 적용 여부★주요 경력- 약 85,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 75,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트