약 2개월 정도만 3주택이 되는 경우의 취득세

안녕하세요 김혜지 세무사입니다​일전에 제가 포스팅했던 증여(무상취득) 관련지방세입 입법예고안인데요.​[2021년무상취득과표개정안] 시가표준->시가인정액?안녕하세요 김혜지 세무사입니다. 행안부가 금일 2021.8.11. 「2021년 지방세입 관계 5개 법률 개정안」 을...m.blog.naver.com​이번에 한국경제 김소현 기자님께서 좋은 기회를 주셔관련 기사 인터뷰에 응하게 되었습니다.​필요하신 분에게 도움이 되었음 합니다.​ 주택 상속·증여 세부담 커진다…실거래가 기준 취득세 내야양도소득세 중과로 차라리 자녀에게 증여하겠다는 다주택자가 늘고 있다. 주택 증여를 계획하고 있다면 서두르는 것이 좋다. 2023년부터 상속·증여에 따른 주택 취득세 부과 기준이 바뀌면서 취득세 부담이 수천만원 늘어날naver.me​​​다주택자 분들과 상담을 하다보면 항상 비슷한 문의를 받는데요.​이번 포스팅은 인터뷰 기사와 관련된 상담들을 회고하며 글을 써보았습니다.​(일단 부동산 관련 세법을 계속 신설, 개정작업을 반복하다보니 당연히 누더기법일 수밖에 없습니다.국세청에 관련 질의하여도 몇 개월이상이 소요되니 보수적으로 상담을 할 수밖에 없는 상황이구요.세무사들도 따라가지 못하는 법안을 만들어놓았으니 비전문가분들은 더 힘들거라 생각합니다. 서론이 길었네요..)​​ 지금팔면 양도세가 얼마나 나오나요? 그렇게 많이 나오나요? 그럼 양도하지 않고 쭉 가지고 가면 보유세는 어떻게 나와요? 내담자분들이 첫번째로 궁금해 하시는 것은 지금 양도하면 양도세가 얼마나 되는지입니다.​​그럼 저는 양도세를 계산하여 알려드립니다. 금액을 들으시면 너무 놀라시는데요.. 안타깝지만 어쩔 수 없습니다. ​​그 이유가 현행 양도세 중과세규정 때문인데요. 양도차익이 3억원만 넘어가더라도 기본세율 40%가 적용에 20%나 30%가 중과되어버려 60%,70%가 세금으로 계산됩니다. 즉, 양도차익이 3억원이 넘게 났다. 그럼 절반을 넘는 금액이 세금이라는 뜻이죠.​​그럼 만약에 팔지 않고 쭉 가져가게 되면 보유세는 어떻게 되는지 물어보십니다.금액을 들으시곤 2차 놀람이 이어집니다.​ 그 이유가 현재 공시지가가 말도 안되게 상승했을 뿐더러 종부세에서 조정대상지역 2주택이상자는 중과세율 2배를 적용하기 때문인데요.​​​ 그렇다면 결국 양도세 중과를 받지 않으면서 종합부동산세 중과세율 등 세부담을 나누는 방법으로는자녀 또는 배우자에게 증여하거나 공동명의로 하는 것이 가장 합리적일 수 있습니다. 라고 설명합니다.​​​ 그럼 증여하면 세금은 어떻게 되나요? ​증여세와 취득세를 고려하셔야 한다고 말씀드립니다.​​ 증여세는 실가기준이나 취득세는 아직까지 공시가 기준으로실가의 대략 70%정도로 계산된다고 생각하시면 됩니다.​다만 취득세도 2023년부터 실가기준으로 변경한다는 입법예고안이 나온 상황이니 증여를 생각하신다면 개정되기 전에 하는 것이 좋겠습니다. ​​단지 증여세와 취득세만 보시면 세금 차이가 얼마 안난다고 생각할 수 있습니다.그 이유가 증여취득세가 조정대상지역 내 3억원이상 주택의 경우 12.4% / 13.4% 로 부과되기 때문인데요.​​저는 추가로 증여받고 증여받은 자가 양도하게 된다면 양도차익이 증여재산가액만큼 줄어들어 양도세가 그만큼 줄어듭니다. 라고 설명합니다.​증여를 많이 하는 이유 중 하나가증여받은 재산가액으로 인해 취득가액이 올라가게 되고그만큼 양도차익이 줄어들기 때문입니다.​그럼 당연히 양도차익이 줄어서 세금부담이 작아질 수 있겠죠.(다만, 이월과세와 부계부 규정을 지켜야 합니다.)​​​오늘은 상담을 회고하는 식으로 포스팅을 하였는데요,​사안에 따라 다르겠으나 양도보다는 증여 가 확실히 유리할 수 있습니다.​자녀나 배우자에게 100% 증여가 아니더라도 지분율 증여도 있으니 여러 방안으로 고려하여 상담받고 결정하는 것이 세금을 줄이는 현명한 선택이라 하겠습니다.

이상웅 세무사도정법상 재개발·재건축 물건을 투자하는 경우매매일 현재 사업 진행의 단계에 따라 세금이 크게 달라지게 됩니다.따라서 투자자분들은 보유주택 수 등상황에 따라 가장 유리한 세액이 적용될 수 있는 단계에 물건을 매매해야 합니다.사업진행 절차에 따라다음 4개의 단계로 나누어 단계별 발생되는 세금에 대해서 비교해보겠습니다.<1편 >1. 관리처분계획인가 전 단계2. 관리처분계획인가 후, 멸실 전 단계<2편>3. 멸실 후, 준공 전 단계4. 준공 후 단계1. 관리처분계획인가 전 단계소득세법에서 종전주택이 조합원입주권으로 변환되는 시기는'도시정비법에 따른 관리처분계획 인가일'입니다. 따라서 양도소득세에서 관리처분계획인가 전에 취득하는 재개발·재건축 물건은 입주권 취득이 아닌 주택의 취득에 해당합니다.반면지방세법에서는 권리변환의 시기를'사실상 철거·멸실된 날, 사실상 철거·멸실된 날'이며 이를 알 수 없는 경우에는 공부상 철거·멸실된 날로 봅니다.도정법상 재개발·재건축사업의 절차는 관리처분계획인가 난 뒤, 이주 후 멸실됩니다.따라서관리처분계획인가를 받은 물건이라도 종전주택이 멸실되지 않으면 소득세법상 입주권이지만 지방세법상 주택에 해당하므로 서로 다름을 유의해야 합니다.<1> 취득세관리처분계획인가 전의 단계에서 취득세는주택과 주택 외의 물건에 따라 달라집니다.종류매매 취득세율주택 무주택자 또는 1주택자가 비조정지역주택 취득 :기본세율 1~3% 1주택자가 조정지역주택 취득 또는 2주택자 :중과세율 8% 2주택자가 조정지역주택 취득 또는 3주택자 :중과세율 12%주택 외4%따라서,다주택자 분들은 보유주택 수에 따라서 취득세가 중과될 수 있으니 유의해야 합니다.또한 매수하는 주택이공시가격이 1억원 이하의 주택이더라도 재개발 등 정비구역으로 지정된 경우에는 중과배제 물건에서 제외됩니다.다만, 주택 외 상가 및 토지물건은 다주택자라고 하더라도 중과세가 적용되지 않습니다.주택 취득세는 다음의 글에 자세하게 작성되어 있습니다.[부동산전문세무사]주택 취득세 자주 묻는 주요 질문 모아봤습니다. - 취득세 중과, 세대기준, 일시적 2주택, 입주권·분양권작년 7.10 대책 이후로 취득세 부담이 크게 올라가고 복잡해졌습니다. 그만큼 주택 취득시 취득세에 대한 ...blog.naver.com<2> 보유세(재산세, 종합부동산세)재산세와 종합부동산세는매년 6월 1일 현재 주택 소유자에게 부과되는 세금입니다. 따라서 관리처분계획인가 전 주택을 취득하는 경우 6월 1일 전에 취득한다면 그해 재산세와 종부세가 과세되며,6월 1일 후에 취득한다면 다음해부터 재산세과 종부세가 과세됩니다.[절세방안]따라서 주택을 소유하신 분이라면6월 1일 후에 취득하여 당해연도의 재산세와 종부세를 피하는 것이 유리합니다.만약, 6월 1일 후에 주택을 취득을 하고 다음 해 6월 1일 전에 주택건물이 멸실된다면 준공되는날까지 계속해서 재산세와 종부세는 과세되지 않습니다.<3> 양도소득세소득세법의 권리변환일은관리처분계획인가일이므로 관리처분계획인가 전 단계에서 주택을 양도한다면입주권이 아닌 주택을 양도하는 것입니다.[절세방안]주택 비과세 대상인 경우에는 양도가액 12억원까지 비과세 혜택을 받을 수 있지만,다주택자분의 경우에는 중과세율이 적용되므로 입주권은 중과세율이 적용되지 않기 때문에 입주권으로 변환된 후에 양도하시는 것이 유리합니다.다만, 투기과열지구의 물건은 도정법상 전매제한 대상에 해당할 수 있으니 유의해야 합니다.<4> 증여 및 상속세관리처분계획인가 전에 증여 및 상속하는 경우 평가액은 다음과 같습니다.시가증여(상속)일 전 6개월 ~ 이후 3개월(상속은 이후 6개월)의 기간 중매매가액, 감정가액, 수용가액 등기준시가증여(상속일) 현재 시가가 없는 경우로서주택공시가격 등다만,기준시가로 평가하여 신고하는 경우 평가심의위원회 대상에 해당할 수 있으니 유의해야 합니다.평가심의위원회는 다음의 글에 자세하게 작성되어 있습니다.[증여·상속 부동산 전문세무사] 부동산 증여·상속시 기준시가로 평가하는 경우 세금폭탄 맞을 수 있습니다.(재산평가심의위원회)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 오늘은 논란이 되고 있는 제도 중의 하나인 재산평가심의위...blog.naver.com2. 관리처분계획인가 후, 멸실 전 단계<1> 취득세관리처분계획인가 전 이라도멸실이 되지 않은 경우 취득세는 조합원입주권이 아닌 주택의 취득에 해당합니다.[절세방안]1. 무주택자: 멸실 후 토지를 취득하는 경우매매취득세율은 4%가 적용되지만, 무주택자는 멸실 전 주택 취득시 매매취득세율이 1~3%가 적용됩니다.따라서무주택자의 경우 멸실 전 주택으로 취득하는 것이 더 유리합니다.2. 다주택자: 멸실 후 토지를 취득하는 경우 매매취득세율은 4%가 적용되지만, 다주택자는 멸실 전 주택 취득시중과된 취득세율 8~12%가 적용됩니다.따라서다주택자의 경우 멸실 후 주택으로 취득하는 것이 더 유리합니다.주택 외 부동산은 멸실 전과 후가 동일하게 4% 세율이 적용됩니다.<2> 보유세(재산세, 종합부동산세)관리처분계획인가 후라도멸실이 되지 않은 경우 보유세는 주택으로 보아 과세됩니다.다만, 주택으로 취득했더라도 취득한 주택이6월 1일 전에 멸실되는 경우에는 당해의 보유세는 과세되지 않습니다.<3> 양도소득세소득세법의 권리변환일은 관리처분계획인가일이므로멸실 전이라도 관리처분계획인가 후 단계는 입주권의 양도에 해당합니다.① 비과세입주권을 양도하는 경우 비과세는소득세법 제89조 제1항 제4호로서 주택 비과세와 요건이 다름을 유의해야 합니다.1.관리처분계획 인가일 현재2년 보유 및 거주요건을 갖추어야 합니다.2. 입주권 양도일 현재다른 주택이 없거나 1주택을 보유해야 합니다.3. 입주권 보유자가1주택을 취득한 경우 주택 취득일로부터 3년 이내에 입주권을 양도해야 합니다.주택은 양도일까지 보유 및 거주기간을 충족하면 되지만,입주권은 관리처분계획인가일 후에 양도하였더라도 관리처분계획인가일을 기준으로 보유기간 및 거주기간을 충족해야 합니다.따라서관리처분계획인가일 현재 2년 보유 및 거주하지 않은 주택이라면 관리처분인가일 후 양도일에 2년 보유기간을 충족하였더라도 비과세를 적용받을 수 없습니다.다만,관리처분계획 인가일 후 주택이 철거되지 않고 사실상 주거용으로 사용하는 경우에는 해당 기간을 보유기간 및 거주기간에 합산하여 판단합니다.② 다주택자 중과세율다주택자가 주택을 양도하는 경우 중과세율이 적용되지만,입주권을 양도하는 경우에는 중과세율이 적용되지 않습니다.따라서다주택자분들은 관리처분계획인가 후에 입주권으로 양도하는 것이 유리할 수 있습니다.<4> 증여 및 상속세관리처분계획인가 후 증여 및 상속하는 경우 해당 물건은입주권으로 판단합니다.입주권 역시 증여(상속)일 전 6개월 ~ 후 3개월(상속은 후 6개월)의 기간 중 매매가액, 감정가액, 수용가액 및 유사매매사례가를 인정하고 있습니다.시가가 없는 경우로서보충적 평가방법은 다음과 같습니다.= 권리가액 + 증여일 현재 불입액 + 프리미엄가액다만,실무적으로 입주권은 매매사례가액 및 프리미엄가액 산정이 어려울 수 있습니다. 권리가액과 적정 시가의 차이가 큰 물건이라면 감정평가 후 신고 하는 것을 추천해 드립니다.평가액 산정방법은 다음의 글에 자세하게 작성되어 있습니다.[증여·상속세 전문 세무사] 부동산 증여시 평가액 산정의 모든 것(입주권·분양권, 뚜껑, 평가심의위원회 포함)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 18년에 다주택자 중과가 부활하고, 올해부터 다주택자 종부...blog.naver.com

1. 서론​2020년 8월 12일부터 취득세에는 다주택 중과세의 개념이 본격적으로 도입되었습니다. 이때 주택 수를 판단하는 기준은 양도소득세가 그렇듯이 1세대를 기준으로 하고 있습니다. 따라서 자녀 세대가 나이가 차서 최초로 1주택을 취득하는 시점이 되면, 자녀가 1세대 안에 포함되는지 아닌지에 따라 취득세 수천만원이 왔다갔다 하게 됩니다. 오늘은 자녀세대가 어떻게 분리세대가 될 수 있는지 소개해봅니다. 먼저 법 전문을 소개합니다.​지방세법 시행령 제28조의3(세대의 기준)① 법 제13조의2제1항부터 제4항까지의 규정을 적용할 때 1세대란 주택을 취득하는 사람과 「주민등록법」 제7조에 따른 세대별 주민등록표(이하 이 조에서 “세대별 주민등록표”라 한다) 또는 「출입국관리법」 제34조제1항에 따른 등록외국인기록표 및 외국인등록표(이하 이 조에서 “등록외국인기록표등”이라 한다)에 함께 기재되어 있는 가족(동거인은 제외한다)으로 구성된 세대를 말하며 주택을 취득하는 사람의 배우자(사실혼은 제외하며, 법률상 이혼을 했으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함한다. 이하 제28조의6에서 같다), 취득일 현재 미혼인 30세 미만의 자녀 또는 부모(주택을 취득하는 사람이 미혼이고 30세 미만인 경우로 한정한다)는 주택을 취득하는 사람과 같은 세대별 주민등록표 또는 등록외국인기록표등에 기재되어 있지 않더라도 1세대에 속한 것으로 본다.② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각각 별도의 세대로 본다.1. 부모와 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 않은 30세 미만의 자녀로서 주택 취득일이 속하는 달의 직전 12개월 동안 발생한 소득으로서 행정안전부장관이 정하는 소득이 「국민기초생활 보장법」에 따른 기준 중위소득을 12개월로 환산한 금액의 100분의 40 이상이고, 소유하고 있는 주택을 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우. 다만, 미성년자인 경우는 제외한다. (생략)​​2. 주민등록표​양도소득세의 1세대 판정에서는 주민등록표라는 용어는 어디에서도 등장하지 않고, 소득세법의 고유개념인 같은 주소와 거소에서 생계를 같이하는지로 판정을 합니다. 이때 주소는 주로 주민등록표등본으로 판정하기는 하지만, 주민등록과 사실상 현황이 다른 경우 사실상 현황이 우선합니다. 그래서 주소지를 다른 데 두었더라도 하나의 세대로 엮이는 경우가 많습니다.​반면 지방세법에서 1세대란, 주택을 취득하는 사람과 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 사람입니다. 여기서 주민등록표란 우리가 흔히 알고 있는 세대주, 세대원이 기록된 주민등록표등본을 의미합니다. 거기에 함께 기재되어 있어야 1세대입니다. 함께 기재되어 있지 않으면 1세대가 될 수 없습니다. 그래서 소득세보다는 형식적인 요건을 강조하고 있는 모습입니다.​그러나 1) 취득자의 배우자, 2) 취득자의 자녀이면서 취득일 현재 미혼이면서 30세 미만인 자 3) 취득일 현재 미혼이면서 30세 미만인 취득자의 부모는, 주택을 취득하는 사람과 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 않아도 1세대로 봅니다.​자녀의 경우로 한정하여 바꿔 표현하면, 1) 자녀가 결혼한 경우, 2) 자녀가 30세 이상인 경우에는 주민등록표에서 전출시키는 것만으로 자녀를 분리세대로 만들 수 있다는 이야기가 되고, 미혼이면서 30세 미만인 자녀는 주민등록표에 구애받지 않고 1세대로 들어옵니다.​​3. 소득 요건​그런데 미혼이면서 30세 미만인 자녀라도 그가 미성년자가 아닌 경우, 다시 말해 만 20세 ~ 만 29세인 경우에는 아직 방법이 남아 있습니다. [소득요건]을 갖추고 있으면, 결혼, 만 30세에 준하는 정도로 어른이라고 보고 분리세대를 꾸릴 수 있다고 봅니다. 이 경우 주민등록표에서 전출시키면 분리세대가 됩니다.​이때 소득요건이란, [주택 취득일이 속하는 달의 직전 12개월 동안 발생한 소득으로서 행정안전부장관이 정하는 소득이 「국민기초생활 보장법」에 따른 기준 중위소득을 12개월로 환산한 금액의 100분의 40 이상이고, 소유하고 있는 주택을 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우]를 말합니다. 하나하나 살펴보면,​​(1) 주택 취득일이 속하는 달의 직전 12개월 동안 소득이 발생해야 합니다.​1) 소득 측정​소득이란, 소득세법의 종합소득, 퇴직소득, 양도소득을 통칭합니다만, 지방세만의 기준으로 일시적 비경상적 소득 및 현금 유입을 동반하지 않는 소득(잘 없음)은 제외됩니다. 즉, 계속적이고 반복적인 소득만 인정합니다. 비경상적 소득의 예시로는 해약 이자, 복권당첨금, 사례금, 상금 등이 있고, 그런 일시적인 소득만 있는 사람이 양도소득을 한 건 올렸다고 해서 그것을 소득으로 인정해주지도 않습니다. 그러니까 바꿔 말하면, 정기적 이자, 배당이나 사업소득, 근로소득으로 측정한다는 이야기가 됩니다.​이때 자녀 세대의 대부분은 근로소득 또는 사업소득을 받고 있을텐데요, 실무에서 근로소득은 급여액 전체를 소득으로 포착해주는 반면, 사업소득은 경비를 제외한 금액을 소득으로 포착합니다. 가령 한 달에 200만원을 근로소득으로 버는 경우 200만원을 소득으로 인정하지만, 200만원을 프리랜서 사업소득으로 버는 경우, 일반적인 프리랜서의 단순경비율 64.1%를 제외한 나머지 718,000원만을 소득으로 포착합니다. 그러므로 만약에 취득 이전에 분리세대를 위해 소득을 형성하는 과정이 있다면, 사업소득으로 접근하는 것보다 근로소득으로 접근하는 것이 더 수월하겠습니다.​기간은 지난 1년을 기준으로 하지만, 근로소득자와 사업소득자는 잠깐 일을 쉰다든지 이직을 한다든지 하는 사유가 있을 수도 있기 때문에, 1년 안에 소득이 모자란다 하더라도 2년을 보는 기회를 한 번 더 부여합니다.​​2) 소득 파악​한편, 주택 취득일로부터 과거 1년동안의 소득이라고 하면, 그것을 어떻게 파악하는걸까요? 가령 2022년 3월에 취득하는 경우, [2021년 3월 ~ 2022년 2월]의 소득을 파악해야 합니다. 그런데 2021년의 소득은 2022년 5월에 종합소득세를 신고해야만 정확히 파악되고 2022년 7월에 가서야 소득금액증명원을 발행할 수 있습니다. 그러면 2022년 3월 현재 지난 1년간의 소득을 어떻게 확인하는 걸까요? 이때 확인 방법은 소득금액증명원이 발급되는 경우에는 그것으로 한다고 하지만, 실무에서는 원천징수영수증이 가장 많이 쓰입니다.​원천징수영수증이란, 소득의 지급처에서 소득세를 원천징수한 금액과 나머지 차인지급액을 기록하여 문서로 발급해주는 것입니다. 이것은 세무사 사무실에서 그동안의 기록을 바탕으로 쉽게 생성해낼 수 있습니다. 또한 지난 1년 중에 분명히 자녀가 번 소득이 맞지만 원천징수영수증에서 빠진 소득이 있다면 원천징수 기한후신고를 마치고 정정된 원천징수영수증을 생성할 수 있습니다. 그러니 1년 사이에 누락된 소득이 있는 경우에는 원천징수영수증에 추가할 수 있는 길이 있으니 세무사 사무실과 의논하시기 바랍니다.​​(2) 그 소득이 [국민기초생활 보장법]에 따른 기준 중위소득을 12개월로 환산한 금액의 100분의 40을 넘어야 합니다.​자녀가 결혼을 했다면 소득과 관계없이 분리세대를 구성할 수 있지요. 그러니 현실적으로 소득요건을 따지고 있다는 말은 자녀가 미혼이고 자녀 혼자 다른 세대를 구성하는 경우가 대다수입니다. 2022년 1월 1일부터 적용되는 기준 중위소득 중 1인가구의 경우 1,944,812원이므로, 그 40%라고 하면 777,924원이 됩니다. 이것을 12개월로 환산하면 9,335,097원이 됩니다. 자녀의 작년 1년 소득이 이 수준을 넘어야한다는 뜻입니다.​2022년 3월에 취득하는 경우, 2021년의 3월 ~ 12월 소득만큼은 [2021년의 기준 중위소득]으로 적용할 수 있을까요? 왜냐하면 2021년에는 기준 중위소득이 1,827,831원이었으니까 소득이 더 적어도 분리세대를 구성할 수 있었거든요. 그러나 실무에서는 취득하는 날이 속하는 해의 기준 중위소득으로 판정하는 것으로 일처리를 하는 듯 합니다. 그러니 새롭게 높아진 2022년의 기준에 도달해야 합니다.​​3) 소유하고 있는 주택을 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우여야 합니다.​이 요건 때문에 문제가 생긴 적은 없었는데요, 행정안전부가 발표한 [다주택자 법인 취득세 중과 운영요령(추가)]에 따르면, 소득의 계속성, 생활의 독립성 등 다양한 사항을 종합적으로 고려한다고 합니다.​​이렇게 요건을 갖추는 경우에는 자녀를 주민등록표에서 전출 시키는 것으로 분리세대로 만들 수 있고, 자녀는 독립 세대로서 주택 수를 판단하여 취득세를 판정하게 됩니다. 따라서 1세대 1주택자의 취득세인 1.1 ~ 3.5%를 적용받을 수 있는 길이 열리게 됩니다.

1. 개요부동산 시장이 매수세가 끊겨 연일 시세가 하락하고 있습니다. 한국부동산원에 따르면 지난 1∼5월 전국 아파트 매매 건수(신고 일자 기준)는 15만 5천987건으로, 2006년 관련 통계 집계가 시작된 이래 같은 기간 기준으로 가장 적었습니다.특히 올해 매매 건수는 지난해(31만 5천153건)의 '반 토막' 수준이며,서울의 아파트 매매 건수는 같은 기간 7천917건으로, 작년(2만 5천159건)의 3분의 1 수준에 그쳤습니다.아파트 매매 건수는 역대 최저이지만, 중개업소를 통하지 않는교환, 증여, 직거래 등의 특이 거래는 늘어나는 상황입니다.오늘은최근 매매거래가 이루어지지 않는 상황을 이용한 증여 절세 방안에 대해서 설명해 드리겠습니다.자녀에게 증여하는 이유는 다음과 같이 다양합니다.(1) 거래절벽을 활용하여 기준시가로 증여(2) 2023년 취득세 개정(시가 기준 과세)(3) 다주택자 양도소득세 중과세(4) 다주택자 종합부동산세 중과 부담(5) 재개발·재건축 예정으로 시세 상승이 예상되는 물건(6) 상속세 절세 대비2. 증여재산 평가 방법증여재산을 평가할 때 가액은'시가'를 원칙으로 하며, 시가를 산정하기 어려운 경우에는'기준시가'(보충적 평가 방법)에 따릅니다.구분평가액원칙시가(매매가·감정가·유사 매매사례가액)보충적 평가 방법(시가를 알 수 없는 경우 적용)기준시가[기준시가를 활용한 증여세 절세방안]증여일 전 6개월 ~ 후 3개월, 총 9개월의 기간에 시가로 사용할 수 있는 금액이 있다면 시가를 사용해야 합니다.따라서 만약 증여하려는 물건 또는 면적·위치·용도·기준시가 등이 유사한 물건이증여일 전 6개월 이내에 계약되지 않았다면 시세 대비 50~70% 정도로 형성되어 있는'기준시가'를 기준으로 증여할 수 있습니다.따라서 최근 거래절벽인 상황에서 최근 유사한 물건의 거래가 없다면기준시가를 활용하여 증여하기 좋은 시점입니다.시가(매매가·감정가·유사 매매사례가액)에 대해서는 다음의 글에 자세하게 작성되어 있으니 참고하시면 될 것 같습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222801271435[증여전문세무사] 내 집을 자녀에게 증여할 때 증여세는 얼마? 증여재산평가 방법 총정리–'시가'(증여세 절세방안)1. 개요 부모의 부를 자녀에게 물려주는 상속·증여 규모가 지난해 처음으로 100조 원을 넘어섰습니다. 자녀...blog.naver.com3. 보충적 평가 방법증여세법에서 규정하고 있는 시가로 사용할 수 있는 금액을 알 수 없는 경우재산평가의 불확실성으로 인한 납세자의 법적 안전성과 예측 가능성에 혼란을 야기할 수 있으므로재산의 종류·규모·거래 상황 등을 감안하여 보충적 평가 방법을 규정하고 있습니다.자산 종류보충적 평가 방법토지개별공시지가일반 건물국세청장이 산정·고시하는 가액오피스텔 및 상업용 건물국세청장이 고시하는 가액(고시가액이 없는 경우 일반 건물 평가 방법 적용)주택, 아파트기초단체장, 국토부 장관이 공시하는 주택가격입주권, 분양권(부동산을 취득할 수 있는 권리)(조합원 권리가) + 증여일 현재 불입한 금액+ 증여일 현재 프리미엄 상당액1. 토지시가가 불분명한 토지는'개별공시지가'로 평가하며, 개별공지시가는 ‘부동산 공시가격알리미’ 등 일부 사이트에서 조회할 수 있습니다.개별공시지가는 토지 소재지, 이용현황에 따라 다르지만,시세의 50% 정도 수준으로 형성되어 있으므로 시가 대비 훨씬 낮은 가액으로 증여할 수 있습니다.개별공시지가는 증여일 현재 공시된 공시지가를 적용하며,증여일과 개별공시지가 고시일이 같은 날이면 새로운 공시지가를 적용합니다.[주택의 부수토지]개별주택가격이 공시된 주택의 부수토지의 경우 주택 건물과 토지를 모두 증여한다면 개별주택가격으로 평가하지만, 주택의 부수토지만 증여하는 경우에는 개별주택가격을 개별공시지가와 건물의 기준시가로 안분한 가격으로 평가합니다.[공시지가가 없는 토지]개별공시지가가 없는 토지는 관할세무서장이 평가한 가액으로 합니다.이때 형질변경, 용도변경 등으로 지목이 변경된 토지는 공시자가가 없는 토지에 해당하며, 분할 및 합병된 토지로서 고시된 공시지가를 적용하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 개별공시지가가 없는 토지에 해당합니다.상속세및증여세법기본통칙 61-50…12. 일반 건물시가가 불분명한 일반 건물은매년 1월 1일'국세청장이 고시하는 방법으로 계산한 가액'으로 평가합니다.기준시가:신축가격기준액*구조지수*용도지수*위치지수*경과연수별 잔가율*개별건물의 특성에 따른 조정율기준시가를 계산할 때 적용하는 지수는공부와 실질 사용이 다르다면 실질에 따라 계산하며,주택과 상가 건물이 같이 있는 겸용주택의 경우주택 부분은 주택공시가격으로, 상가건물은 일반건물 기준시가로 적용합니다.3. 오피스텔 및 상업용 건물오피스텔 및 상업용 건물은 매년 1월 1일에'국세청장이 고시하는 가액'을 기준으로 평가합니다.오피스텔 및 상업용 건물의 기준시가는 단위면적당 고시된 가액에전유면적뿐만 아닌 공용면적을 합한 건물면적으로 기준으로 곱하여 산정해야 합니다.고시대상은 지정지역 내의 건물로서, 오피스텔과 연면적 합계가 3,000㎡ 이상이거나 점포가 100개 호 이상인 상업용 건물이며, 국세청에서 고시의 실익이 없다고 보는 경우 기준시가를 고시하지 않습니다.고시가액이 없는 경우 일반 건물과 동일한 방법으로 산출한 가액을 기준시가를 적용하며, 토지는 개별공시지가를 적용합니다.4. 주택, 아파트주택, 아파트 등은 매년 4월 말일에'기초단체장, 국토부장관이 공시하는 주택가격'으로 평가합니다.일반 개별주택은 고시된‘개별주택가격’으로 평가하며, 아파트 등의 공동주택은‘공동주택가격’으로 평가합니다.주택의 공시가격은 토지와 건물을 일괄하여 산정한 가액이며, 부수토지의 개별공시지가와 건물의 기준시가를 합산한 가액과는 다릅니다.만약, 부수토지의 개별공시지가가 주택의 공시가격보다 크더라도 개별주택가격으로 평가해야 합니다.[개별주택가격 또는 공동주택가격이 없는 주택의 평가]주택의 고시가격이 없는 경우와 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 않은 경우에는 대통령령으로 정하는 다음의 방법에 따라 평가해야 합니다.1. 개별주택가격이 없는 단독주택구조·용도·이용상황 등 이용가치가 유사한 인근주택을 표준주택을 표준주택으로 보고 납세지 관할세무서장이 평가한 가액2. 공동주택가격이 없는 공동주택인근 유사공동주택의 거래가격·임대료 및 해당 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 고려하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액5. 입주권, 분양권(부동산을 취득할 수 있는 권리)① 재개발·재건축 입주권재개발·재건축 조합원으로 아파트를 분양받을 수 있는 권리인 입주권은'권리가액에 증여일 현재 불입한 금액과 프리미엄 상당액을 합한 금액'으로 평가합니다.기준시가: 조합원 권리가 + 증여일 현재 불입한 금액 + 증여일 현재 프리미엄 상당액이때프리미엄 상당액이란 불특정 다수인 간 거래에서 통상 지급되는 금액을 말하는 것입니다.② 분양권일반분양으로 취득한 분양권은'증여일 현재 불입한 금액과 프리미엄 상당액'을 합한 금액으로 평가합니다.기준시가: 증여일 현재 불입한 금액 + 증여일 현재 프리미엄 상당액입주권, 분양권의 경우 통상 사업이 진행될수록 거래되는 시세가 상승하기 때문에시세 상승이 예상되는 물건이라면 최대한 빠르게 증여하는 것이 유리합니다.다만, 양도소득세의 경우 권리변환일이 멸실 여부와 무관하게 관리처분계획인가일이지만 취득세의 경우 멸실일을 기준으로 물건의 종류가 달라지기 때문에 각종 세목에 따라 유불리를 고려하여 증여를 진행하는 것이 유리합니다.관련 내용에 대해서 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 좋을 것 같습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222650124818[부동산전문세무사] 재개발·재건축 투자시 반드시 알아야 할 단계별 세금 총정리 -1편도정법상 재개발·재건축 물건을 투자하는 경우 매매일 현재 사업 진행의 단계에 따라 세금이 크게 달라지게...blog.naver.com4. 보충적 평가방법의 위험성상·증세법상 시가란 증여일 전 6개월 ~ 후 3개월, 총 9개월의 기간의 매매가·감정가·유사 매매사례가액을 의미하지만, 해당 평가 기간에 시가 등의 가액이 없더라도'평가심의위원회 제도'에 따라 시가로 추징될 수 있으니 유의해야 합니다.평가기간에 해당하지 않는 기간으로서평가기준일 전 2년 이내의 기간 중 또는 평가 기간 후 9개월(상속의 경우 15개월)의 기간에 매매등이 있는 경우에도 국세청 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 시가로 적용할 수 있습니다.즉, 증여일 이후 과세관청이 임의로 진행한 감정평가액으로 추징될 수 있습니다.따라서 증여하려는 부동산의 상세내역을 파악하고, 평가심의위원회 리스크를 충분히 검토하여 가장 유리한 방안으로 진행해야 합니다.평가심의위원회에 대한 내용은 다음의 글에 자세하게 작성되어 있습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222433702084[증여·상속 전문세무사] 부동산 기준시가로 증여·상속하는 경우 세금폭탄 맞을 수 있습니다.(평가심의위원회)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 오늘은 논란이 되고 있는 제도 중의 하나인 평가심의위원회...blog.naver.com실무에서 실제로 진행되고 있는 평가심의위원회 사례를 통하여 내부적으로 리스크를 검토하고 진행하고 있으며, 평가심의위원회 리스크를 줄이는 방안으로 안전하게 진행하고 있으며,감정평가, 등기, 절세 컨설팅 모두 함께 진행해드리고 있습니다.참고하시면 좋은 관련된 내용의 글https://blog.naver.com/highyes_tax/222789643038[컨설팅전문세무사] 상생임대주택, 중과유예기간을 활용한 부담부증여 절세 컨설팅 방법(상생임대주택 혜택 극대화)1. 개요 최근 윤석열 정부가 내놓은 ‘상생임대인 개선안’과 ‘다주택자 중과유예’가 큰 이슈가 되고 있...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830[양도·증여·상속 전문 세무사]특수관계인간(부모,자식간) 부동산 저가매매·양도 컨설팅 세부내용(인터넷으로 절대 알 수 없는 이유)안녕하세요. 가족간 부동산 매매거래를 전문으로 컨설팅 하고 있는 이상웅 세무사입니다. 따라서 오늘은 &#...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222473398125[컨설팅 전문 세무사] 입주권, 분양권 증여·부담부증여 절세 컨설팅 (양도세·증여세·취득세 합법적으로 세금 줄이는 방법)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 오늘은 제가 진행한 입주권 부담부증여 컨설팅 사례에 대해...blog.naver.com

안녕하세요절세를 통해 윤택한 삶을 만들어드리는 최지호 세무사입니다.오늘은 많은 분들이 문의하시는 내용인 부동산 공동명의 장점 및 각종 세법별 상속세 종합소득세 절세를 비교해 보도록 하겠습니다.부동산 공동명의 장점 단점 (배우자 자녀)목차1 공동명의란? + 공동명의 변경 취득세2 공동명의 장점3 공동명의 단점상속세 종합소득세절세부동산 공동명의 란?계약의 체결이나 문서상 기록할 때 둘 이상의 주체로 설정하는 것을 말합니다. 지분율을 따로 정하지 않는다면 50:50으로, 주로 주택의 경우에는 배우자 간 또는 부자간 공동명의를 많이 합니다. 주택을 구입할 때 부부 공동명의가 절세 방법으로 효과적일 수도 있으나 모든 상황에서 그런 것은 아니기 때문에 꼼꼼히 따져보셔야 합니다. 공동명의가 유리한 경우에는 최초 등기부터 하시는 것이 제일 좋습니다.최초 단독 명의에서 공동명의로 바꾸기 위해서는 취득세가 발생하기 때문입니다.상속세 종합소득세절세공동명의 장점양도소득세 절세양도소득세는 양도차익에 대해 세금을 계산해서 그 금액이 커지면 커질수록 높은 세율이 부과되는 누진세율 구조로 되어있습니다. 따라서 공동명의로 하면 양도차익이 분산되는 효과가 있을 수 있습니다.예를 들어 10억 원의 양도차익이 발생하고, 다른 공제는 없다고 가정한다면 지방세 포함해서 49.5%의 세율까지 과세가 됩니다. 계산해 보면 대략 4.2억 정도 발생합니다. 하지만 이 주택을 부부 공동명의로 매수했다면 1.9억 정도 발생합니다. 절세액은 대략 4천만 원 정도가 되겠죠.2. 종합부동산세 절세종합부동산세는 인별로 과세하며, 1인당 9억 원까지 공제를 해줍니다. 하지만 단독명의의 1세대 1주택이라면 12억 원 공제를 해줍니다. 따라서 다주택자 부부의 경우에는 12억 공제보다는 18억 공제가 더 클 수 있기 때문에 공동 명의가 더 유리할 수 있습니다. 하지만, 기준 시가 하락 및 공제액 증가로 인해 2022년에 비해 종합부동산세는 거의 나오지 않으므로 절세 효과는 미미할 것으로 보입니다. 자세한 내용은 제 블로그에 있으니 참고하시면 되겠습니다.2023년 종합부동산세법 개정 사항 정리안녕하세요, 최희원 세무사입니다. 오늘 포스팅에서는 2022년 12월 24일에 통과된 국회 본회의의 쟁점사항 ...blog.naver.com3. 종합소득세절세 (임대 소득)주택을 월세로 임대주고 계실 때는 종합소득으로 과세가 되는데 이 부분도 양도소득세와 마찬가지로 누진세율로 적용되기 때문에 공동명의로 하시는 것이 절세가 될 수도 있습니다. 하지만 주택임대소득도 과세가 되는 경우가 아닌 비과세의 경우는 종합소득세절세 실익이 없겠죠. 기준 시가가 12억이 넘어가지 않은 주택의 월세 소득, 2주택을 소유한 세대의 전세 소득 등은 과세가 되지 않기 때문입니다. 주택임대소득에 대해서도 제 블로그에 자세히 적혀있으니 참고하시기 바랍니다.주택임대소득의 A부터 Z까지 정리해 드립니다.안녕하세요, 최희원 세무사입니다. 오늘 포스팅에서는 주택임대소득과 관련된 세금에 대해 알아보겠습니다....blog.naver.com4. 상속세 절세나이가 드신 분들은 상속세 고민도 많으실 텐데요. 미리 배우자에 대한 증여공제 6억 원을 이용해서 상속재산을 줄여놓으면 추후 상속이 개시되었을 때 상속재산이 줄어들어 상속세를 절세할 수 있습니다. 이는 상속개시일(사망일)의 10년 이전부터 준비해놔야 실제 상속세 절감 효과가 크게 되니 참고하시기 바랍니다.부동산 공동명의 장점 단점 (배우자 자녀)공동명의 단점(실익이 없는 경우 포함)양도소득세양도소득세는 주택을 장기보유한 부분이 있으면 장기보유특별공제가 다주택자인 경우 30%까지, 1세대 1주택인 경우 80%까지 됩니다. 하지만 공동명의로 바꾸게 되면 장기보유특별공제가 줄어들 수 있기 때문에 이 부분을 꼭 고려하셔야 합니다.또한 양도소득세 비과세 대상이라면 즉, 1주택만을 보유 / 거주하시다가 양도하실 거라면 꼭 공동명의로 하지 않으셔도 됩니다.2. 종합부동산세위에서 간단하게 설명드렸지만 기준 시가가 하락했기 때문에 1세대 1주택 한 채만 있다면 12억까지 공제를 해줍니다. 공시지가 기준으로 산정하기 때문에 실제 시세는 15억 정도의 경우입니다. 그리고 15억이 초과되었어도 공제액이 12억으로 늘어났고 세율이 낮아졌기 때문에 세금은 거의 안 나올 수 있습니다. 따라서 증여세, 취득세를 부담하면서까지 무리하게 명의변경을 하지 않는 것을 권해드립니다.3. 피부양자 자격 박탈한 명이 직장인이고 배우자가 무직인 경우, 일반적으로는 직장인의 피부양자로 설정되어 건강보험료 부담이 적으나 공동명의로 등록된 후 피부양자 기준이 넘어가게 된다면 피부양자가 박탈이 되어 건강보험료 부담이 커질 수 있으니 이 부분에 대한 검토가 꼭 필요합니다.4. 주택담보대출 한도 하락공동명의의 주택의 경우 공동명의자 중 한 명의 소득이 적으면 대출이자 및 대출 가능 금액이 불리하게 적용될 수 있기 때문에 부수적이긴 하지만 이 부분 또한 굉장히 중요하게 작용될 수 있는 부분입니다.도움 되셨다면 공감 하트 & 이웃 추가최지호 세무사의 최신 세무 글을 구독하실 수 있습니다 :)