조합원 입주권 주택수 문의 드립니다.

2005년 이후 입주권은 주택으로 봅니다. 21년 이후 주택으로 보는 것은 입주권이 아니라 분양권입니다. 입주권과 관련된 법규정은 소득세법 89조1항 4호에 비과세 관련규정이 있고 소득령 156조의2 입주권과 주택을 보유한 경우의 특례 규정이 있습니다. 1. 소득세법 89조 1항 4호는 조합원입주권을 승계취득한 경우에는 해당되지 아니합니다. 2. 소득령 156조의2 규정은 주택을 보유하고 있는 자가 입주권을 취득하는 경우에 해당되는 특례규정입니다. 님의 경우는 두경우에 해당되지 아니하므로 비과세가 가능한 경우가 아닙니다.

입주권을 승계취득한 경우 주택의 취득시기는 사용승인일이라고 보시면 됩니다. 사용승인일 현재 조정대상지역인지 여부에 따라 거주요건이 결정됩니다. 님의 경우 취득당시에 비조정지역이라면 거주요건은 필요치 아니합니다. 2년 보유요건은 조정지역여부와 무관하게 필요하며 사용승인일 이후 2년보유 하여야 합니다.

1) 1세대 1주택 비과세를 받기 위하여는, 1주택이 된 날로부터 새로이 2년 보유 및 거주하여야 합니다. 2) 1주택으로 되는 사유는 양도, 증여 등입니다. 3) 따라서 증여로 1입주권을 해소하는 경우에는, 비과세 받기 위해 새로이 2년 보유 거주 요건을 충족해야 합니다. 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위) ⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조제4항에 따른다. 다만, 2주택 이상(생략, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분[양도, 증여 및 용도변경(생략)하는 경우를 말한다. 이하 이 항에서 같다] 생략)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우에는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다.

지방에 소재하는 일정요건을 갖춘 주택에 대하여 양도소득세 계산시와 종부세 계산시 주택에서 제외시키는 규정이 있습니다. 1. 양도세 측면 조세특례제한법 99조의4 농어촌주택취득자에대한 양도소득세 과세특례 조항에 규정되어 있는 내용으로서 다음과 같이 규정되어 있습니다. ① 거주자 및 그 배우자가 구성하는 대통령령으로 정하는 1세대(이하 이 조에서 "1세대"라 한다)가 2003년 8월 1일(고향주택은 2009년 1월 1일)부터 2025년 12월 31일까지의 기간(이하 이 조에서 "농어촌주택등취득기간"이라 한다) 중에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 1채의 주택(이하 이 조에서 "농어촌주택등"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하여 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택등 취득 전에 보유하던 다른 주택(이하 이 조에서 "일반주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택등을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 「소득세법」 제89조 제1항 제3호를 적용한다.(2022.12.31 개정) 1. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택(이 조에서 “농어촌주택”이라 한다)(2008.12.26 개정) 가. 취득 당시 「지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 특별법」 제2조 제13호에 따른 기회발전특구(같은 법 제2조 제12호에 따른 인구감소지역, 「접경지역 지원 특별법」 제2조 제1호에 따른 접경지역이 아닌 수도권과밀억제권역 안의 기회발전특구는 제외한다. 이하 이 조 및 제5장의11에서 "기회발전특구"라 한다)에 소재하거나 다음의 어느 하나에 해당하는 지역을 제외한 지역으로서 「지방자치법」 제3조 제3항 및 제4항에 따른 읍·면 또는 인구 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 동에 소재할 것(2023.12.31 개정) 1) 수도권지역. 다만, 「접경지역 지원 특별법」 제2조에 따른 접경지역 중 부동산가격동향 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역을 제외한다. 2) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조에 따른 도시지역. 다만, 「지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 특별법」 제2조 제12호에 따른 인구감소지역 중 부동산가격동향 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역은 제외한다.(2023.06.09 개정) 3) 「주택법」 제63조의2에 따른 조정대상지역(2020.12.29 개정) 4) 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조에 따른 허가구역(2016.01.19 신설) 5) 그 밖에 관광단지 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되어 대통령령으로 정하는 지역(2016.01.19 개정) 나. 주택 및 이에 딸린 토지의 가액(「소득세법」 제99조에 따른 기준시가를 말한다)의 합계액이 해당 주택 취득 당시 3억원(대통령령으로 정하는 한옥은 4억원)을 초과하지 아니할 것(2022.12.31 개정) 2. 종합부동산 세법측면 종합부동산세법 제8조 제4항4호에 지방저가주택과 다른 주택을 소유하는 경우에는 지방저가 주택을 제외하고 1세대 1주택으로 보아 종부세를 계산하는 규정을 두고 있는데 여기서 말하는 지방저가주택은 다음과 같습니다. ③ 법 제8조 제4항 제4호에서 "대통령령으로 정하는 지방 저가주택"이란 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 1주택을 말한다.(2022.09.23 신설) 1. 공시가격이 3억원 이하일 것(2022.09.23 신설) 2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역에 소재하는 주택일 것(2023.02.28 개정) 가. 수도권 밖의 지역 중 광역시 및 특별자치시가 아닌 지역(2023.02.28 개정) 나. 수도권 밖의 지역 중 광역시에 소속된 군(2023.02.28 개정) 다. 「세종특별자치시 설치 등에 관한 특별법」 제6조 제3항에 따른 읍ㆍ면(2023.02.28 개정) 라. 서울특별시를 제외한 수도권 중 「지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 특별법」 제2조 제12호에 따른 인구감소지역이면서 「접경지역 지원 특별법」 제2조 제1호에 따른 접경지역에 해당하는 지역으로서 부동산 가격의 동향 등을 고려하여 기획재정부령으로 정하는 지역 참조하시기 바랍니다.

국세청 양도소득세 집행기준에서는 주택으로 사용하던 건물이 장기간 공가 상태로 방치된 경우에도 공부상의 용도가 주거용으로 등재되어 있으면 주택으로 보는 것이며, 장기간 공가 상태로 방치한 건물이 건축법에 의한 건축물로 볼 수 없을 정도로 폐가가 된 경우에는 주택으로 보지 않고 있습니다. 따라서 B주택이 건축물로 볼 수 없을 정도로 폐가가 된 경우 주택 수에서 제외가 가능합니다. 다만 이에 대해서는 보다 구체적인 검토가 필요해보입니다. 답변이 많은 도움이 되셨기를 바랍니다.