재개발지역 조합원매물 승계취득시 취득세율

조정대상지역 공고일 이전 무주택세대가조합원입주권을 매매계약으로 취득(승계조합원)한 경우거주요건 적용 여부양도, 서면-2022-부동산-5057, 2022.12.21[ 제 목 ]조정대상지역 공고일 이전 무주택세대가 조합원입주권을 매매계약으로 취득한 경우 거주요건 적용 여부[ 요 지 ]조정대상지역 공고일 이전 무주택세대가 조합원입주권을 매매계약으로 취득한 경우 소득령§154➀의 1세대 1주택 비과세 판정 시 거주요건 적용되지 않음[ 회 신 ]귀 질의의 경우, 기존해석사례인“기획재정부 재산세제과-1422(2022.11.14.)”를 참고하시기 바랍니다.○ 기획재정부 재산세제과-1422(2022.11.14)[질의]조정대상지역의 공고일 이전 무주택자가 「도시 및 주거환경정비법」상 재개발사업의 조합원입주권을 매매계약으로 취득한 경우 거주요건을 적용하는지 여부(1안) 거주요건 적용함(2안) 거주요건 적용하지 않음[회신] 귀 질의의 경우 제2안이 타당합니다1. 사실관계-2018. 9.14. 재개발 조합원입주권 승계취득(취득일 현재 세대전원 무주택)-2018.12.31. A조합원입주권 소재지 조정대상지역으로 지정*A조합원입주권 취득 이후 사용승인일 이전 다른 주택(B)을 취득하고 양도한 사실이 있음-2022. 7.29. 재개발사업으로 A주택 취득-추후 A주택 양도 예정2. 질의내용-A조합원입주권 취득이후 다른 주택을 매수하여 매도한 적이 있지만 A주택 사용승인일부터 현재까지 A주택만 보유하고 있습니다. 이 경우 1세대1주택 비과세를 받으려면 사용승인일로부터 2년 이상 보유만 해도 비과세 받을 수 있는지, 아니면 2년 이상 거주해야 하는지3. 관련법령○소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】① 법 제89조제1항제3호가목에서 대통령령으로 정하는 요건 이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 조정대상지역 이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우4. 유사사례○ 기획재정부 재산세제과-1422(2022.11.14)[답변내용][질의]조정대상지역의 공고일 이전 무주택자가 「도시 및 주거환경정비법」상 재개발사업의 조합원입주권을 매매계약으로 취득한 경우 거주요건을 적용하는지 여부(1안) 거주요건 적용함(2안) 거주요건 적용하지 않음[회신] 귀 질의의 경우 제2안이 타당합니다.

재개발 사업에서 종종 발생하는 ‘1주택이 1+1 방식으로 2개의 조합원입주권으로 전환되는 경우’는 양도소득세 계산 시 취득가액 산정이 핵심 쟁점이 됩니다.특히 입주권을 중간에 승계취득(프리미엄 포함 매입)한 경우, 신축주택 완공 후 실제 주택을 양도하면어떤 기준으로 취득가액을 나누어야 하는지정확한 판단이 필요합니다.이번 글에서는 사전답변(유권해석) 취지를 기반으로전문가 시각에서 실무형 정리로 구성했습니다.1. 사실관계 요약2014.9 : 甲, A주택 취득2015.12 : 관리처분계획인가 고시2016년 : 1주택이 1+1 구조로 변경되어 조합원입주권 B, C 발생2016.10 : 乙이 甲으로부터 B, C 입주권을 프리미엄 포함 360백만원에 승계취득이후 乙이 분양금(계약금·중도금·잔금) 333백만원 추가 납부2019.11 : 신축주택 B, C 취득2023.12 : C주택 양도핵심 문제는 다음과 같습니다.“입주권 취득비 + 분양금 총액을 B·C 두 주택에 어떻게 배부할 것인가?”2. 관련 법령 핵심소득세법 제97조와 제100조는취득가액은실지거래가액을 원칙으로 하고,두 개 이상의 자산을 함께 취득한 경우가액 비례 안분을 명시합니다.즉,각 신축주택의 ‘분양가액 비율’에 따라 전체 취득비용을 안분해야 함.이 원칙은입주권을 승계취득한 경우에도 동일하게 적용됩니다.3. 국세청 사전답변 취지사전답변의 결론은 명확합니다.입주권 취득비 + 승계 후 불입한 분양금 총액을 각 신축주택의 ‘분양가 비례’로 안분하여 취득가액으로 본다.즉,조합원입주권 매입 시 지급한프리미엄을 포함한 승계대금,이후 납부한계약금·중도금·잔금모두 포함하여총 취득원가를 구성합니다.그리고B주택 분양가 / (B+C 분양가 합)C주택 분양가 / (B+C 분양가 합)위 비율로 각각 나누면 됩니다.4. 실무상 주의사항①분양가 비례 안분은 필수입주권별로 실제 부담금이 다르더라도,국세청은 ‘분양가 기준 안분’을 원칙으로 봅니다.②프리미엄 포함 여부입주권 승계 시 지급한프리미엄 전체를 취득가액에 포함합니다.일부 납세자가 “프리미엄을 특정 주택에 귀속해야 한다”고 주장하나 인정되지 않습니다.③개별별도 설계비, 옵션비해당 주택에 직접 귀속되는 비용은 해당 주택 취득가액에 직접 가산 가능합니다.다만조합 공통비용은 안분 필수입니다.④1+1 단기양도·다주택 중과 여부입주권 형태 변화에 따라보유기간 계산,주택 수 계산이 달라질 수 있으므로 사전에 별도 검토 필요합니다.5. 결론입주권 승계취득 후 완공된 신축주택을 양도하는 경우, 취득가액 계산은 ‘분양가액 비례 안분’이 원칙입니다.프리미엄 포함 승계금 + 조합분양금 전액을 합산하여 분양가 비율로 나누면 됩니다.이는 사전답변뿐 아니라 소득세법·대통령령 체계에도 정확히 부합합니다.

안녕하세요재개발 재건축 신축주택 양도 및 입주권, 관처 전 부동산양도 및 증여 전문재개발 전문 세무사 황정민 세무사입니다.재개발 지역의 자산 이전을 통하여 절세효과를 누릴 수 있는데요오늘은 이 효과와 어떤 부분을 주의하여야 하는지에 대하여포스팅 해보도록 하겠습니다.결론부터 말씀드리면 효과는 다음과 같습니다.[1] 프리미엄 상당액을 감정평가를 통해서 5~60% 내의 금액을 효율적으로 증여 또는 저가 매매[2] 자녀에게 신축아파트에 입주할 권리를 사전에 증여함으로 인하여 합산 상속재산가액 감소 효과[3] 1+1 대상 재개발 지역의 경우 향후 공유물 분할 절차까지 활용한 투자상 이점은 모두 누리면서세법상 불이익을 최소화 한 증여 설계 가능다만 여러가지 복합적으로 검토하여야 할 부분이 많습니다.아래의 부분을 모두 면밀히 검토 후 진행하여야 합니다.[1] 투기과열지구 조합원 지위전매제한 ( 도시 및 주거환경정비법 , 빈집 및 소규모주택정비에 관한 특별법 )[2] 이월과세 제도 및 부당행위계산부인 검토 ( 소득세법 )[3] 신속통합기획지나 전략정비구역 등 일부 빌라에 대한 토지거래허가여부 사전 검토 ( 부동산 거래신고 등에 관한 법률 )[4] 취득세 중과대상 여부 등 ( 지방세법 )[5] 자산의 평가와 공제, 구조 등 ( 상속세 및 증여세법 )[6] 임대주택의 경우 추징과 의무 불이행 검토 (민간임대주택에관한특별법 )하나씩 보도록 하죠효과재개발 지역의 부동산을 증여하는 경우에 어떠한 이익이 있을까 ?효과는 다음과 같습니다.프리미엄 상당액을 감정을 통하여 최소화 된 가액으로 증여하며 이로 인한 증여세 절감 효과또한 , 이후 상속이 개시되는 경우 합산되는 사전증여재산의 절감 효과추가로 신속통합기획지 등 일부 지역 제외하고 빌라는 토지거래허가대상이 아니기에이로 인한 실거주 의무 유예의 효과재개발 지역의 관리처분계획인가 전 부동산의 성질은 대개다가구주택, 단독주택, 다세대주택 등 빌라의 형태인 것이 많습니다.이러한 빌라의 경우 시장에서 유사한 면적, 기준시가인 매물의 거래가 아파트처럼활발하게 이루어지지 않습니다.따라서 상속세 및 취득세 등에서해당 재산에 대한 감정평가가액 또는 보충적 평가방법을 사용하여 시가를 산정합니다.이러한 경우 현재 시세보다 감정평가가액은 일반적으로 낮게 잡힐 수 밖에 없기에아래와 같이 증여세 절감효과가 부수적으로 발생할 수 밖에 없습니다.사례로 보는 절세 효과사례 ex )한남 4구역 내 다가구주택프리미엄 가치를 포함한 현재 시세 : 50억기준시가 : 10억예상 감정가액 : 30~35억☞ [Case - 1] 해당 부동산이 아파트라고 가정하여 증여세 등 계산만약 해당 부동산이 준공 이후 아파트라면 ( 동일 시세 가정 )주변 유사매매사례가액이 형성되어 있으며, 감정이나 어떠한 방법을 통해서도시세의 90% 수준인 45억보다 시가를 낮추기는 사실상 불가능합니다.가장 최소화 된 45억 기준으로 증여세를 계산해보겠습니다.취득세 및 증여세 총 부담금액 : 약 22.7억☞ [Case - 2] 해당 부동산이 빌라이기에 감정평가를 통한 증여 증여세 등 계산실제로 해당 부동산의 경우에는 빌라이기에 감정평가를 통하여 30억의 시가로 증여를 하는 경우에 예상 세액은 어떨까요 ?취득세 및 증여세 총 부담금액 : 약 13.7억 ( 절세효과 9억원 )☞ [Case - 3] 만약 해당 부동산이 +1 조합원입주권 부여 대상 물건이라서 45:55로 자녀 2인에게 증여하는 경우에세금은 얼마나 절감될까요 ?취득세 및 증여세 총 부담금액 : 약 11.8억 ( 절세효과 11억원 )여기서 공유물 분할 절차를 통하여 자녀가 각각 1채를 가져가도록 설계할 수 있습니다.여기서 추가로 저가매매나 교환 거래 등을 활용하여 절세 효과를 더욱 더 극대화 시킬 수 있습니다.또한, 다세대 주택 중 시가표준액(기준시가)이 3억원 미만이라면일반 취득세율로 증여를 할 수 있는 장점도 있습니다.주의사항 및 진행절차재개발 지역의 부동산을 증여 그냥 진행하면 될까 ?그렇다면 이러한 재개발 지역의 증여는 간단하게 감정평가 후 등기를 통하여 진행하면 될까요 ?자칫 잘못하면감정 등 부수비용 모두 지출한 상태에서 토지거래허가 대상이라 더이상의 절차 진행 불가능투기과열지구 조합원지위 전매제한 위배로 해당 권리 현금청산평가심의위원회 재감정 및 과세관청 재결정으로 인한 추가 세액 부담취득세율 착오 계산으로 수억원대의 취득세 발생주택임대사업자 요건 위배로 감면세액 및 과태료 추징등 심각한 문제가 발생할 수 있습니다.아래의 절차에 따라 면밀히 검토하고 진행하여야 합니다.☞ [Step -1] 조합원 지위 유지 관련 ( 도시 및 주거환경 정비법 제 39조 2항 등 )자산을 이전할 때 혹시 조합원 지위가 박탈되지 않는 지 면밀하게 확인하여야 합니다.권리가액으로 현금 청산될 수 있습니다.이러한 확인은 아래의 절차에 따라 진행됩니다.[1] 납세자 + 세무사 사전 확인도시 및 주거환경정비법은 세법이 아니기에 세무사의 전문 영역은 아닙니다.다만, 법률 전문가인 변호사님도 해당 판단은 조심스러워 하고 검토하여야 하는 내용에 비해 리스크가 크기에납세자가 직접 , 그리고 재개발 재건축 전문 세무사의 지식 공유를 통하여 1차적으로 확인합니다.현재 증여하려는 부동산이 조합원입주권인지 주택인지 확인 + 현재 재개발 단계에 대한 확인사업시행계획인가신청이 2018.1.24 전에 난 재개발 지역인지도정법 시행령 제 37조의 예외 사항에 해당하는지수증자의 세대분리를 통하여 조합원 지위 이전에 문제가 없는지이후 분담금과 전세금 상환 등 자금 여력이 충분한지수증자가 혹시 정비사업 재당첨제한 등 조합원 지위 승계에 리스크가 존재하는지[2] 조합 사무실 및 행정기관 확인구청 도시정비과 및 조합 사무실에 해당 내용 기반으로 법령 추적 및 사실관계 확인 후 질의[3] 등기 과정 다시 한 번 확인 ( 조합원 명의변경신고 시 차질이 없는지 )☞[Step-2] 자산 이전의 형태 결정 및 절차상 문제 검토 ( 통 증여, 부담부 증여, 저가 매매, 교환 등 )조합원 지위 이전에 문제가 없다는 사실을 확인하였다면 이제 다음 절차를 진행하시면 됩니다.[1] 자산 이전의 형태 결정 ( 현재 세입자 및 퇴거일 등 확인 )신속통합기획지(ex)마천, 중화동 등)나 전략정비구역(성수) 등 토지거래허가대상인지 확인감정평가 후 증여 등기를 하여야 하기에 평가 후 토지거래허가대상이고 실 거주가 불가능하다면 행정비용만 날릴 수 있습니다.만약 대상지라면 통 증여가 가능한지 여부 등 확인이 필요합니다.이러한 결정은 세액 비교나 상담 논의 후 결정됩니다.주택임대사업자 등록이 되어있다면 의무임대기간은 종료되었는지 혜택이 소실되는 것은 없는지 , 포괄 승계가 가능한지, 등록임대사업자 말소가 되었는지 또는 자진 말소가 가능한지 여부 등 확인이 필요합니다.[2] 절차 시물레이션 진행절차상 소요기간 및 부수비용 산정하고 예상 세액을 확인하여부담 여력이 충분한지 사전 검토합니다.☞[Step-3] 예상 매도시점 확인 및 분담금 납부 예상 금액 산출 및 자금 계획 및 매도 시점 수립진행에 문제가 없다면 아래의 사항을 확인해주시면 됩니다.[1] 예상 매도시점 확인예상 매도시점에 혹시 소령 154조 1항의 거주기간이 필요한지, 소법 97조의2 이월과세 제도에 걸리지는 않는지[2] 자금 계획 수립이주비 대출의 한도는 어떻게 되며 예상 추가 분담금의 규모는 얼마이며 부담이 가능한지[3] 기타 예외 사항 해당하는지혹시 해당 지역이 1+1대상 지역인지 등 추가 확인☞[Step-4] 탁상감정 및 해당 감정가액의 적정성 검토이후에 진행을 다짐하셨다면, 탁상감정으로 감정가액의 범위를 산출해낸뒤 해당 감정가액이 혹시 유사매매사례가액과 10% 이상의 차이가 나서 재감정 대상인지시세와 차이를 고려하였을 때 평가심의위원회에 회부될 수 있는지 등 검토한 후해당 감정가액으로 예상 세액을 산출합니다.

안녕하세요재개발 재건축 신축주택 양도 및 입주권 양도 / 증여 전문 세무사세무회계 이문 황정민 세무사입니다.오늘은 재개발 재건축 대상 물건을 자녀나 배우자에게 증여하려고 할때언제 해야할까 ?증여 시기별 증여재산가액 산정 방법과 권장되는 시기에 대하여 안내드리도록 하겠습니다.1+1입주권이나 특수 상황 아래서 증여하는 상황이나저가 양수나 부담부 증여 등 추가적인 발생 상황은 제하고기본적인 증여재산가액 평가방법과권장되는 기본 상황 아래에서의 시기에 대하여 안내드리겠습니다.증여를 계획하실 때는증여재산가액이 차후 양도시 취득가액이 되기에증여세만 고려하는 것이 아닌 양도세도 같이 고려하여야 합니다.오늘은 무주택자인 자녀한테재개발 재건축 예정/진행 부동산을 증여할 때 평가방법과전략에 대하여 기본적인 구조를 말씀드리겠습니다.관리처분계획인가 전 기존 부동산 증여 ( 정비구역 지정 ~ 관리처분계획인가 )1. 증여재산 평가방법어디에서나 확인할 수 있는 기본적 내용부터 설명드리겠습니다.증여세 신고시 증여재산평가방법은 아래와 같이 합니다.(1-1) 원칙 증여일 당시의 시가[ 상속세 및 증여세법 제60조 _ 상증령 제 49조 ① ]- 증여일 전 6개월 후 3개월 이내에 매매사실이 있는 경우매매가액-해당 기간에 감정평가가액이 있다면 그 평균액(1-2) 유사매매사례가액이 있는 경우 해당 금액[ 상속세 및 증여세법 제 49조 ④ _ 상증시행규칙 제 15조 ③ 1.](1-1)의 금액이 없더라도 평가기준일당시기준시가와 주거전용면적이 증여대상 물건과 5% 이내로 차이가 나는 경우해당 유사매매사례가액의 거래가격ex) 아파트 / 다세대주택의 다른 호실 거래 존재시(2) 예외 보충적평가방법 [ 상속세 및 증여세법 제60조 _ 동법 61조 ]-기준시가[ 토지(개별공시지가) , 건물(기준시가) , 주택(공동 및 개별주택가격) ]2. 증여 고려 시점 및 전략우선 해당 내용을 이해하기 위하여기본적인 원조합원과 승계조합원의 양도소득세 계산구조의 이해와재개발 재건축 사업 진행 과정간의 시세변동취득세 중과 규정 및 세율에 대한 이해가 필요합니다.해당 포스팅에서여러가지 경우를 다 고려할 수 없기에 오늘 우리가 보고자 하는 사례는 아래와 같습니다.수증자(자녀) : 무주택자 / 신축 아파트 양도예정 ( 당시 1세대1주택 예상 ) 전략 :증여세 최소화 / 1세대 1주택 고가주택 양도시 장기보유특별공제액 최대화 / 원조합원 지위 취득첫 번째 고려 시점[ 조합설립인가(사업시행자지정) 전 ]<대상 : 투기과열지구 조합원지위 전매제한 대상 재건축 예정 부동산>이유투기과열지구 내 재건축 예상 물건의 경우조합원 지위 전매제한 확인 예외사항이 아니라면 해당 시점에 증여 필요다만, 해당 시점에서는 재개발 재건축 사업의 불확실성이 존재하기에자산가치 상승분을 증여하려는 경우에 적합하지 않을 수 있습니다.두번째 고려 증여 시점[ 조합설립인가 ~ 사업시행인가 전 ]<대상 : 투기과열지구 외 부동산 / 아파트 / 고가 빌라>Check Point. 증여대상 부동산이 아파트인경우 유사매매사례가액 확인증여 시점 선정 이유☞ ① 증여세 최소화사업시행인가가 나는 순간 사업 중단 가능성이 희박해지기에 투자자 매수세 몰릴 가능성 높습니다.아파트의 경우 거래가 활발히 이루어져 유사매매사례가액이 형성될 가능성이 높음.사업시행인가 후 유사매매사례가액이 높아져 부담하여야 할 증여세액이 증가할 가능성 높음.☞ ② 원조합원 지위 취득원조합원의 경우 차후 재개발 재건축 신축 주택의 양도소득세 계산시 보유기간을 기존 주택 취득시기부터 보유기간을 인정시세 급등 전 증여☞ ③ 재개발 물건의 조합원 지위 이전재개발 예정 부동산의 경우 이후 관리처분계획인가가 난다면 도정법 39조 및 도정법시행령 37조 예외 사항에 해당하지 않는다면조합원 지위 전매가 불가하기에 사전에 이전하여야 하는데 최적 시점이 될 가능성이 높음.☞ ④ 평가심의위원회 대상이 될 수 있는 경우 추정시가로 증여재산가액이 신고 후 불인정 될 수 있기에 해당 시점에 증여세번째 고려 증여 시점[ 관리처분계획 전 종전자산평가 이후 ]<대상 : 투기과열지구 재개발 물건 및 일부 다세대주택 단독주택 및 빌라 >Check Point. 유사매매사례가액 형성이 되어있는지 확인 / 평가심의위원회 대상 고가의 빌라인지 확인 / 증여자 2주택 여부 확인증여 시점 선정 이유☞① 수증자의 원조합원 지위 취득원조합원의 경우 차후 재개발 재건축 신축 주택의 양도소득세 계산시 보유기간을 기존 주택 취득시기부터 보유기간을 인정현재 사업시행인가가 났다면 관리처분계획인가 전 증여 고려☞② 조합원 지위 전매제한 이전 증여재개발 부동산의 경우 관리처분계획인가일 이후 조합원 지위 전매가 제한되기에 이전에 증여☞③ 종전자산에 대한 감정평가 이후 시세 변동 가능성 존재사업시행인가 이후 부동산 시세는 일반적으로 오르나 관리처분계획 이전종전자산에 대한 평가가 이루어지면 일부 실망 매물이 발생할 수 있어 잠시 가격이 낮아질 수 있습니다.해당 시점의 유사매매사례가액이나 감정평가가액으로 증여를 진행하는 것도 고려할 수 있습니다.☞④ 수증자 이주비대출 가능성 존재 및 대체주택 비과세 적용 가능수증자가 원조합원으로 관리처분계획 인가 후 이주비대출을 받아대체주택을 취득 해당 대체주택에 대한 비과세(소령 제156조의2 ⑤)를 적용 받을 수 있어세제상 큰 혜택을 받을 수 있는 마지막 시기라해당 시점에 증여를 고려해볼 수 있습니다.관리처분계획인가 후 기존 부동산 증여 ( 관리처분계획인가 후 ~ 준공 전 )1. 증여재산 평가방법해당 시점의 증여 물건은 부동산이 아닌 부동산을 취득할 수 있는 권리입니다.증여세 신고시 증여재산평가방법은 아래와 같이 합니다.(1-1) 원칙 증여일 당시의 시가 [ 상속세 및 증여세법 제60조 _ 상증령 제 49조 ① ]- 증여일 전 6개월 후 3개월 이내에 매매사실이 있는 경우매매가액-해당 기간에 감정평가가액이 있다면 그 평균액(2) 예외 보충적평가방법 [ 상속세 및 증여세법 제60조 _ 동법 61조 ③ _ 상증령 제51조 ② ]-권리가액 + 평가기준일까지 납입한 분담금 + 평가기준일 당시 프리미엄 상당액2. 증여 고려 시점 및 전략이또한 동일한 수증자의 전제를 가정하고 말씀드리겠습니다.수증자(자녀) : 무주택자 / 신축 아파트 양도예정 ( 당시 1세대1주택 예상 )전략 : 취득세 최소화 / 분담금 납부금 최소화 / 증여세 및 취득가액 적정가액 산정관리처분계획 이후 증여하는 경우에는 조합원 입주권의 증여입니다.수증자는 승계조합원의 지위를 취득하며취득시기가 일반적으로 사용승인일이 되기에장기보유특별공제 금액 감소로 온전히 80%를 받고 매도하기 힘들 수 있습니다.따라서 무주택자라 하더라도 1세대1주택 양도시 양도소득세가 과세될 수 있어취득가액에 대한 고려가 필요하며이러한 취득가액은 입주권 평가 / 저가 양수 / 통 증여 / 이주비 대출 승계 조건 부담부 증여 등여러 케이스를 비교하며 생각해보아야 합니다.오늘은 기본적인 경우만 말씀드리겠습니다.첫 번째 고려 시점[ 이주/철거 이후 ]< 대상 : 관처 전 / 철거 전 증여자가 2주택인 경우 취득세 중과세율 적용 대상 , 수증자의 분담금 납부여력이 충분한 경우 >Check Point. 수증자가 분담금을 납부할 수 있는 여력이 되는지 확인증여 시점 선정 이유☞① 취득세 중과배제관처 후 주택 철거 이전에는 조정대상지역 다주택자 무상취득세 중과가 적용될 수 있습니다.다만, 철거 이후에는 토지에 대한 증여 취득으로 취득세 중과가 적용되지 않습니다.☞② 프리미엄 가치 상승 이전 조기 증여관리처분계획 인가 후에도 준공시까지는 많은 시간이 소요됩니다.따라서 프리미엄 가치가 극에 달하기 이전 해당 시점에 증여하면 증여세 부담이 감소할 수 있습니다.☞③ 재개발 재건축 사업의 리스크 감소 및 수증자의 입주 소요기간 감소관리처분계획인가 후에는부동산 가치 및 재개발 재건축 사업이 차질없이 진행될 확률이 매우 높으므로 리스크가 낮습니다.또한 입주까지 자녀가 분담금을 납부하여 취득가액을 상승시킬 수 있습니다.두 번째 고려 시점[ 준공 직전 ]증여 시점 선정 이유☞① 취득세 중과배제준공 직전에는 시세의 상승 여력이 있는 상태이며, 증여자가 해당 입주권 외 타 주택을 보유하는 경우준공 이후 취득세 중과세가 적용될 수 있기에 입주권 증여 후 수증자가 공사비에 대한 원시취득세를 납부하며중과를 회피할 수 있습니다.☞② 분담금 납부금액 회피가능추가 분담금을 납부한 후 증여하기에 분담금을 납부하기 어려운 자녀가 있다면,해당 분담금을 납부한 뒤 증여할 수 있습니다.☞③ 유사매매사례가액 미적용으로 인한 절세 가능준공 후 거래가 일어나기 이전에 증여함으로 감정평가가액으로 증여재산가액을 산정할 수 있습니다.세 번째 고려 시점[ 준공 후 ]준공 직 후 증여하는 경우에는 통 증여 방식은 권장 드리지 않습니다.이전에 처리하는 것이 타당하며준공 후 전세와 함께 부담부증여를 하는 방식이나저가 양수도 거래를 통하여증여자가 원조합원의 장기보유특별공제나취득시기에 대한 양도소득세 최소화 효과를 그대로 누리면서증여를 할 수 있기에이러한 경우에만 전문가 상담을 받아 진행하시면 됩니다.감사합니다.taxly 재개발 재건축 전문황정민 세무사

조합원입주권 취득세조합원입주권은 도시정비법에 따른 재건축사업 등으로 취득한 '입주자로 선정된 지위'이며, 원조합원 또는 승계조합원으로 취득한 것을 말한다.구분조합원입주권 취득주택 멸실 이전조합원입주권 취득주택 멸실 이후주택취득 완공시점취득대상주택 (유상취득)토지(유상취득)주택(원시취득)취득세율기본세율(1%~3%)중과세율(8%,12%)4%2.8%조합원입주권 취득세 감면도시정비법에 따른 재개발사업의 경우 원조합원의 취득세 감면재개발사업 원조합원에게2020.01.01이후 사업시행인가되었으며(정비구역지정 고시일 이전 소유자) 3. 1가구 1주택의 경우(일시적2주택 포함)전용 60m2 이하75% 감면전용 60m2 초과50% 감면조합원입주권과 일시적2주택(취득세)종전주택 + 조합원입주권(조정지역) 조합원입주권이 완공되어 원시취득 하는경우 2.8%(원시취득 세율) 적용.조합원입주권 + 신규주택(조정지역) 신축주택이 완공된 후 3년이내 신축주택 또는 신규주택을 양도하는 경우 일시적2주택 적용하여 신규주택 취득시 기본세율(1%~3%) 적용.주택분양권 취득세주택분양권 취득이란, 주택을 매매 등의 방법으로 취득한 것으로오피스텔 분양권은 포함되지 않습니다.주택 분양권을 취득하면 주택이 아닌 권리를 취득한 것이기에,주택분양권 취득시점이 아닌 주택의 완공시점에 취득세를 납부합니다.취득세율은 주택수에 따라 기본세율 또는 중과세율을 적용하는데이 때 주택수*는 '주택분양권 취득일'을 기준으로 판정합니다.*2020.08.12 이후 취득분의 경우 적용분양권 취득세율조정대상지역비조정대상지역1주택1%~3%1%~3%2주택8% (일시적 2주택 제외)1%~3%3주택12%8%4주택 이상12%12%주택 수 판정 시점(취득세의 경우)2020.08.12 이후 취득한 주택분양권은 주택 수 포함하여 취득세 중과여부 판정함.1) 분양권을 최초로 분양받은 경우: 분양계약 체결일2) 분양권을 승계취득한 경우: 분양권 취득일(잔금지급일)주택분양권과 일시적2주택(취득세)1) 종전주택 + 주택분양권(조정대상지역)의 경우신축주택이 완공된 후 3년 이내에 종전주택 또는 신축주택을 양도시신축주택(조정대상지역)을 일시적 2주택으로 보아1주택 취득시 취득세율 (1%~3%) 적용함.2) 주택분양권+ 신규주택(조정대상지역)의 경우신축주택 취득일 이후 3년이내 신축주택 또는 신규주택을 양도시신규주택(조정대상지역)을 일시적 2주택으로 보아1주택 취득시 취득세율(1%~3%) 적용함.상속받은 주택분양권 주택수 포함 여부(취득세)2020.08.12이후 상속받은 주택분양권의 주택 수 포함여부1)상속개시일로부터 5년 이내: 주택수 제외2)상속개시일로부터 5년 이후: 주택수 포함