가족간 아파트 교환 거래 방법, 제 생각대로 가능한지 문의드립니다.

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 가족간에 상호 증여를 하는 경우에 발생할 수 있는 문제점에 대한 것입니다.세부적으로 살펴보면,2023년부터 취득세와 양도세 개정으로 인한 불이익이 증가되어, 올해안에 증여가 많이 이루어지고 있습니다내년부터 취득세의 시가인정액 도입과 양도세의 이월과세 강화로 인해 올해안에 증여를 해야 유리하다고 하여 당초 증여를 계획하였던 분들은 앞당겨서 하시는 경우가 많습니다.① 취득세: 시가인정액 도입현재 증여취득세는 '공시가격'을 기준으로 산정하는데, 내년부터 '시가인정액'이 도입됩니다. 즉, 공시가격이 3억원이고 시가가 6억원인 아파트를 증여하는 경우에 현재는 3억원을 기준으로 하나 내년부터 6억원을 기준으로 취득세를 매겨 2배로 증가됩니다.② 양도세: 이월과세 강화 (5년→10년)현재는 부동산을 배우자나 직계존비속에 증여후, 5년이내 양도하면 당초 증여자의 취득가액을 적용하여 양도세를 계산하여 증여로 인한 양도세 절감효과가 없어지게됩니다.그래서 증여하면 5년뒤에 팔아야한다는 말이 있습니다. 5년이 내년부터 10년으로 늘어납니다.단, 연말 국회를 통과해야 하므로 아직 확정된 것은 아닙니다. (취득세는 이미 확정)이와 관련 자세한 내용은 아래 포스팅 참고하세요[취득세,양도세 - 증여 2023년 개정] 시가인정액, 이월과세, 부당행위계산부인, 올해안에 증여해야 (by 증여세상담/증여세신고/부산양산세무사)들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 이번에 다룰내용은 2023년부터 증여와 관련하여 달라지는 세법에 ...blog.naver.com상호 증여를 하는 경우, 이를교환거래로 보아 양도세가 과세됩니다올해안에 증여를 해야한다고 하여, 각자 서로가 보유한 자산을 증여하는 경우가 있습니다.이러한 거래는 증여가 아닌 교환거래로 보고, 교환거래는 양도소득세 과세대상이므로 쌍방 증여했다가 양도소득세가 나올 수 있으니 유의해야합니다.즉, 공동명의 A아파트와 B토지를 지분을 상호간에 증여하여 단독명의로 만드는 경우⇒ 증여가 아닌 교환으로 보아, 양도소득세 과세입니다.상증, 재산세과-1929 , 2008.07.28[ 제 목 ]지분을 서로 교환하는 경우 증여 해당여부O 사실관계- 5인의 형제가 공동소유하던 2건의 부동산(아파트 단지내 상가 2건)을 각각 1인 단독소유로 하기 위하여 각자의 공유지분을 2인에게 증여하는 계약을 체결하고 증여등기를 함으로써 2건의 부동산은 각각 2인이 단독으로 소유하게됨O 질의내용- 이 경우 단독소유자 2인이 서로 증여한 공유지분에 대하여 적용할 세목은 무엇인지 여부[ 회 신 ]타인의 증여에 의하여 재산을 취득한 자는「상속세 및 증여세법」제2조 및 제4조의 규정에 의하여 증여세를 납부할 의무가 있는 것이나, 귀 질의와 같이2인 이상이 공동소유하던 각 필지를 각각 1인 단독소유로 함에 있어 한 필지의 자기지분 감소분과 다른 필지의 자기지분 증가분이 발생하는 경우에는 이를교환되는 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이며, 이 때 교환하는 재산가액이 서로 같지 아니하는 때에는 그 차액상당액에 대하여 증여세가 과세되는 것입니다.서로 증여한 것을 교환거래로 볼때,교환가치가 차이나면 증여로 봅니다상호간에 증여한 경우, 이를 교환거래로 보더라도 교환재산의 가액이 서로 다르다면 그 차액분에 대해서는 증여세가 과세됩니다.예를들어, 부친과 자녀가 10억원 서울 아파트와 5억원 부산 아파트 2채를 모두 공동명의로 보유한 상태에서 자녀의 부산아파트 50%는 부친에게 증여하고 부친의 서울아파트 50%를 자녀에게 증여하는 경우이를 교환거래로 보아 양도소득세가 과세되나, 차액분인 2.5억원은 부친이 자녀에게 증여한 것으로 보아 과세가 된다는 것입니다.상증, 재삼46014-2477 , 1994.09.16[ 제 목 ]직계존비속간에 아파트의 지분교환 시 증여세 또는 양도소득세 과세여부[ 요 지 ]직계존비속간에 권리의 이전이나 행사에 등기나 등록을 요하는 재산을서로 교환한 경우 증여로 보지 않고 아파트의 지분은 양도소득세 과세대상이 되지만, 교환재산 가액이 상이할 때에는 그 차액에 대해 증여세가 과세되는 것임.[ 회 신 ]배우자 또는 직계존비속간에 권리의 이전이나 행사에 등기나 등록을 요하는 재산을 서로 교환한 경우, 상속세법 제34조 제3항 및 동법시행령 제41조 제3항의 규정에 의하여 이를 증여로 보지 아니하고, 소득세법 제4조의 규정에 의하여양도소득세 과세대상이 되는 것이나, 이때 교환하는 재산의 가액이 서로 같지 아니한 때에는 그 차액에 대하여 증여세가 과세되는 것임.정리하면,올해안에 증여를 해야 취득세나 양도세 측면에서 유리합니다.이런 애기를 뒤늦게 늦고 급하게 가족 상호간에 서로 각자의 부동산을 증여하고 증여를 받는 경우가 있습니다.이런 경우는 교환거래로 보아 양도소득세가 과세되고의도치 않게 양도소득세를 납부해야 할 수 있으므로 유의해야 합니다.[세무상담/신고업무]아래를 클릭하여 신청서 작성 또는 전화(051-503-2162)나 카톡문의 바랍니다.존재하지 않는 이미지입니다.by 증여세상담/양도세상담/부산세무사/양산세무사

안녕하세요, 부동산 세금 전문 세로움입니다.지난 글에서상속 vs 증여를 비교해봤었습니다.상속세 18억→5억, 상속세 개정에도 가장 효과적인 절세방법안녕하세요, 부동산 양도·증여·상속 전문 ‘세로움’입니다. 상속이냐, 증여냐는 중요한 문제입니다. 열심...blog.naver.com사례마다 유불리는 달라질 수 밖에 없지만, 미리 대비할수록'증여'절세플랜이 훨씬 유리하다는 것은 공통적인 결론이었습니다.따라서 오늘은 증여를 결정했다면 가장 절세되는 증여의 방식은 무엇인지 자세히 비교해보겠습니다.1. 증여, 부담부증여증여는 크게 일반증여와 부담부증여 2가지로 구분할 수 있습니다.구분내용일반증여부동산을 증여하면서 담보된 채무는 유지하는 것부담부증여부동산을 증여하면서 담보된 채무를 함께 넘기는 방법일반증여는 부동산 자체만 증여하는 것이고, 부담부증여란 부동산에 담보되어 있는 전세보증금, 은행채무를 함께 넘기는 것입니다.예를들어 전세보증금 3억원이 있는 아파트를 자녀에게 증여할 때, 임차인에게 3억원을 부모님이 상환하는 것을 일반증여, 자녀가 상환하는 것을 부담부증여라고 합니다.2. 저가양도, 교환그리고 증여와 마찬가지로 증여효과는 내지만 훨씬 더 많은 세금을 줄일 수 있는 2가지 방법으로'저가양도'와'교환'이 있습니다.증여보다 훨씬 더 복잡하고 어렵지만, 적절한 계획을 세워 진행한다면많게는 90% 이상 세금이 줄어들기 때문에가계의 총 자산을 고스란히 지켜줄 고마운 방식입니다.구분내용저가양도부동산을 시세보다 저렴하게 양도하는 방법교환시세가 다른 서로의 부동산을 맞바꾸는 방법저가양도는 부모님(특수관계인) 소유 부동산을 자녀에게 시세보다 저렴하게 매도하여 증여효과를 내는 방법입니다. 역으로 자녀 소유 부동산을 부모님이 시세보다 비싸게 사오는 고가양도의 형식을 취할수도 있습니다.교환은 부모님과 자녀 각자 소유의 부동산을 맞바꾸는 것입니다. 자녀의 5억짜리 부동산을 넘기면서 부모님의 10억짜리 부동산을 가지고오는 형식입니다.내용이 많기 때문에 오늘은 저가양도를 위주로 증여, 부담부증여와 비교해보겠습니다.혹시 교환컨설팅이 궁금하신 분들은 아래 글을 참고부탁드립니다. 특수관계인간 부동산 맞교환 역시 자금 없이도 증여효과를 낼 수 있는 유용한 절세컨설팅입니다.가족간 부동산 맞교환으로 세금없이 증여·상속할 수 있습니다. - 2024년 세금 및 유의사항 총정리안녕하세요. 부동산 맞교환, 가족 간 저가양도 등 특수거래를 전문으로 하는 세무컨설팅 세로움입니다. 이...blog.naver.com3. 저가양도는 안전할까?우선, 가족간 매매를 하더라도 실거래신고는 해야합니다.아래 사진은 국토교통부 실거래가 조회사이트에서 검색하면 확인할 수 있는 거래내역입니다.출처 : 국토교통부 실거래가 공개시스템33억, 38억원으로 거래되던 부동산을 가족간'21억원'에 거래한 내역입니다. 이렇게 버젓이 낮은 거래금액이 신고되고 조회가 되는데, 과연 괜찮은지 의문이 생길 수 밖에 없습니다.특수관계인 저가양도, 가족간 저가양도는한국부동산원 및 국세청에서 별도로 관리하고 있으며,거래의 적정성과 자금출처와 같은 전반적인 내용에 대해 소명을 하도록 합니다.매매금액이 적정하지 않거나, 부모님에게 돈을 차용해서 매매하거나, 기타 이슈들이 있다면세무조사가 진행될 수 있고,세무조사 과정에서 저가양도거래 뿐만 아니라 지금까지의 탈세정황이 있다면 함께 추징될 수 있습니다.가족간 거래에서 검토해야하는 사항은 케이스마다 달라집니다. 부동산 시세, 매매대금의 규모, 자금조달의 방식, 매수자의 소득현황 등에 따라 쟁점 역시 다르기 떄문에 어떤 거래보다도 해당 컨설팅에 많은 경험을 가지고 있는 세무전문가와 진행하시는 것을 추천드립니다.4. 증여vs부담부증여vs저가양도 세액비교그럼에도 불구하고 저가양도를 하는 이유는잘 준비된 저가양도라면 증여보다 훨씬 많은 세금이 줄어들기 때문입니다.[사례]부모님 소유 A아파트를 자녀에게 소유권 이전(증여, 부담부증여, 저가양도)- 부모님 1세대 1주택- A아파트 시세 10억원 / 전세보증금 5억원- 최근 10년간 자녀에게 증여한 재산 없음세목일반증여부담부증여(보증금 5억원 승계)저가양도(양도가 7억원)양도세없음없음없음증여세약 2.2억원약 8,000만원없음취득세약 4,000만원약 3,800만원약 3,500만원합계약 2.6억원약 1.15억원약 0.35억원절세가능액약 2.25억원(약 85%절감)부모님 소유 10억원짜리 아파트를 자녀에게 넘길 때, 부담부증여와 저가양도의 방식을 비교해보면 위와 같습니다.저가양도를 위한 조건을 미리 만들어놓고 저가양도를 한다면2.6억원의 세금이 3,500만원으로 약 85%를 절감할 수도 있습니다.따라서 각자의 상황에 가장 유리한 방법이 무엇인지 꼼꼼히 비교해보고, 안전한게 진행가능하도록 사전이 준비하는 것이 중요합니다.각 방식에 대해서 알아두셔야할 내용 중에서 중요한 부분들을 정리해보면 다음과 같습니다.1. 일반증여일반증여는 채무는 그대로 두고 부동산만 증여받는 것입니다. 보증금 5억은 증여자인 부모님이 돌려드리는 것으로 세금은 증여세와 취득세만 발생하는 가장 기본적인 소유권 이전방식입니다.① 장점장점은 가장 쉽고 간단하게 소유권 이전이 가능하고, 조건 없이언제든지 할 수 있다는 것입니다.② 단점- 가장 쉽고 간단하지만,10억원이 모두 증여로만 과세되기 때문에 높은 세율이 적용될 수 있습니다.- 최근 10년간 증여하신 재산이 있거나, 앞으로 증여해야하는 재산이 더 있으시다면 좋은 증여방식은 아닙니다.- 부모님이 다주택자로서 조정지역인 경우취득세가 3배 이상 중과될 수 있으니 조심해야 합니다.2. 부담부증여부담부증여는 채무를 함께 승계하는 것입니다. 보증금 5억은 수증자인 자녀가 임차인에게 상환하는 것으로 세금은 양도세, 증여세, 취득세 3가지가 발생합니다.① 양도세부담부증여에서 양도세는 승계하는 채무 5억원에 대한 것입니다. 부모님이 돌려줘야할 보증금 5억을 자녀가 대신 상환한다면 결국 자녀는 부모님에게 5억원을 주고 부동산을 받는 것과 동일한 결과입니다.그러므로 전체 부동산 중 채무승계부분은 5억원을 대가로 받고 분할양도한 것으로 보는 것입니다. 부담부증여라도 양도세는1세대 1주택 비과세, 다주택자 중과세와 같은 일반적인 제3자 간 매매와 동일하게 적용됩니다.따라서부모님이 비과세라면 증여보다는 부담부증여가 훨씬 유리할 수 있습니다.② 증여세증여세는 아파트 10억 중 채무승계 5억원을 뺀 나머지 5억에 대해서만 부과됩니다. 증여세 과세금액이 적다보니 일반증여에 비해 적용되는 세율구간도 낮아지기 때문에 증여세에서도 절세효과가 발생하게 됩니다.③ 취득세부담부증여 취득세 역시 매매와 증여로 구분해야합니다.분할양도로 보는채무승계 5억에 대해서는 매매취득세가 적용되고, 나머지 5억에 대해서는 증여취득세가 적용됩니다.매매취득세와 증여취득세는 다주택자 중과세 적용 기준이 서로 다르기 때문에일반증여와 달리 자녀세대가 주택을 보유한 경우에도 중과될 수 있으니 조심해야 합니다.3. 저가양도저가양도 상담을 할 때 많은 분들이 3억이나 30%까지는 싸게 매매해도 괜찮지 않나요? 라고 질문을 하십니다.가끔은 이 말만 들으시고 직접 매매까지 다했다가 세무서 연락을 받고 오시는 경우도 있습니다.저가양도는 특수거래인만큼 복잡하고 어려운 내용이 많습니다. 일반매매와는 다른 세법규정이 적용되며, 사례별로 예상하지 못한 세무상 이슈들이 지뢰처럼 도사리고 있습니다. 그리고 매매 후에도 관리 및 소명요청의 대상이 되기 때문에 충분한 검토가 필요합니다.오늘은 꼭 알아야할 내용을 세금부분과 세금 외 부분으로 나눠서 설명드리겠습니다.① 양도세첫 번째 가족간 저가양도시 양도세는 시세로 계산하는 점을 유의해야 합니다.10억원짜리 A아파트를 7억원에 팔아도 가족이면10억원에 판 것으로 양도세를 계산합니다.부당행위계산부인라는 어려운 용어가 있지만, 쉽게 말해서 자녀에게는 싸게 팔아도 무조건 시세로 양도세를 계산합니다.사례에서 부모님이 A아파트를 예전에 7억원에 구매했었다면, 이번에 7억원에 자녀에게 저가양도하면 양도세가 없겠구나하고 생각하시면 안됩니다. 세법에서는 10억에 양도한 것으로 보고3억에 대한 양도세가 추징됩니다.다만,1세대 1주택 비과세는 동일하게 적용받을 수 있습니다. 따라서 A아파트를 부모님이 2억에 샀던, 3억에 샀던,1세대 1주택이시면 비과세로 양도세가 없기 때문에 증여보다 훨씬 유리합니다.② 증여세자녀가 부모님 부동산을 싸게 사서 이득이 발생되면 그것을 증여로 보지만, 세법에서는 그 이익이'3억 또는 시세의 30%'보다 적다면 증여세를 부과하지 않습니다.사례에서 10억원의 A아파트를 7억원에 사올 때 이익 3억원을 증여로 보지만, 3억과 30% 이내기 때문에 증여세가 부과되지 않는 것입니다.더 나아가서 자녀 증여공제를 활용해서7억보다 더 저렴하게 매매하는 방식으로 추가 절세가 가능합니다. 다만,매매금액이 더 낮아진다면 거래에 대한 적정성 여부에 따라 매매자체가 인정되지 않을 수 있기 때문에 이부분은 사례별로 구체적인 검토가 필요합니다.③ 취득세취득세는 양도세와 동일하게 7억이 아닌 10억에 대해서 모두 취득세가 부과됩니다.여기서 10억을 모두 매매취득세를 적용할지, 7억은 증여, 3억은 매매취득세를 적용할지에 대해서는 해석의 차이는 있지만, 이부분은저희가 실무적으로 유리한 방식으로 처리해드리고 있습니다.5. 저가양도, 세무조사 받는 이유저가양도를 잘못 처리해서 세무조사를 받으시는 이유는 크게 3가지로 구분해볼 수 있습니다.1. ‘시가’산정의 어려움가족간 거래는 반드시 세법에서 정해놓은 기준인‘시가’에 따라 진행해야 합니다. 가족이기 때문에 임의로 부동산 가격을 설정할 수 있고, 그에따른 조세회피가 가능하기 때문에 법에서 기준을 마련해뒀습니다.① 시가란 유사한 물건의 최근 거래가, 경매가, 감정평가액 등을 말하는데, 가장 많이하시는 실수가 'KB시세'로 거래하시는 것입니다.KB시세는 법에서 규정하지 않기 때문에 어떠한 근거도 될 수 없습니다.② 유사한 물건의 최근 거래가는 일정 기간 이내에 들어와야하며, 기간 내 거래된 물건이 여러개라면 기준시가차이가 가장 적고, 매매일과 가장 가까운 거래가격을 적용해야하기 때문에 적법한 시가를 산정하는 것은 쉽지 않습니다.국세청은 가족간 저가양도에 대해 거래가격이 적법한 기준으로 산정됐는지를 검토하고, 만약 적법한 시가가 아닌 금액으로 거래했다면 세무조사를 통해서 양도세, 증여세, 취득세를 추징하고 있습니다.2. 증여추정상증법 제44조에서는배우자나 직계존비속에게 양도한 재산은 증여받은 것으로 추정하고 있습니다. 가족간 매매는 조세회피가 쉽게 이루어지기 때문에 국세청은 일단 증여한 것으로 보겠다는 것입니다.증여추정규정에 따라 납세자가 정상적인 매매라는 사실을 입증할 때 비로소 증여가 아닌 매매로 인정받을 수 있습니다.상담을 하다보면 우선 매매는 해놓고, 돈은 나중에 천천히 지급하겠다는 약정서를 쓰면 되지 않냐 라는 말씀을 많이 하시는데, 이런 경우 증여로 보아 추징될 수 있습니다.가족간 거래에서 납세자는 불리한 위치라는 것을 기억하고, 정상적인 매매로 인정받을 수 있는 거래내용을 계획해야 합니다.3. 자금출처와 거래적정성가족간 매매는 자금출처와 거래의 적정성에 대한 사후관리를 받게됩니다.① 자금출처우선 매매대금의 출처는 매수자의 자금이어야 합니다.- 예를 들어부모님에게 돈을 빌려서 차용증을 쓰고 부모님 집을 사온다거나-세금신고하지 않은 소득으로 취득하는 경우 세무조사를 받게될 수 있습니다.또한 자금소명을 할때는일정기간의 통장거래내역을 제출하게 되므로, 이번 부동산 거래와 상관 없는 이체내역으로도 문제가 커지는 경우도 있기 떄문에 사전에 관리한다면 세무조사 가능성을 낮출 수 있습니다.② 거래적정성세법의 기본원칙에는'실질과세원칙'이 있습니다. 거래의 형식과 실질이 다를때는 실질에 따라서 과세한다는 것입니다.우리가 아무리 매매계약서를 작성하고, 매매로 부동산 등기를 한다고 하더라도실질이 매매가 아니라면, 또는 거래내용이 적정하지 않다면 매매거래는 언제든지 부인되고 추징될 수 있습니다.10억원짜리 아파트를 1원에 판다고 정상적인 매매로 인정되진 않겠지요. 복잡한 사례일수록 예상하지 못한 부분에서 문제가 발생할 수 있으므로 꼼꼼히 확인해보시길 바랍니다.세무컨설팅 세로움은 부동산세금(양도·증여·상속) / 자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,각종계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행 도와드리고 있습니다.모든상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.관련 포스팅내용링크증여세 없이 자녀에게 집을 물려주는 방법- 가족간 교환https://blog.naver.com/highyes_tax/222817350284상속세 18억→5억,상속세 개정에도 가장 효과적인 절세방법https://blog.naver.com/highyes_tax/223619755796'자금출처조사'주요 실제사례Top10대응모음https://blog.naver.com/highyes_tax/22361975579650m© NAVER Corp.세무컨설팅 세로움서울특별시 송파구 백제고분로7길 16-16 2층 세무컨설팅 세로움

안녕하세요. 부동산 맞교환, 가족 간 저가양도 등 특수거래를 전문으로 하는 세무컨설팅 세로움입니다.이번 포스팅은 소유권 이전 방식 중 끝판왕이라 볼 수 있는'가족간 부동산 맞교환'에 대해 설명 드리겠습니다.‘부동산교환거래’는 쉽게 말해서 서로의 부동산을 매도하는 것인데 그 대가를 현금이 아닌 부동산으로 받는 양도행위로서 여러 소유권 이전방식 중에서 가장 어렵고 난해할 수 있는 거래입니다.가족간 매매거래는 당사자가 양도자와 양수자로 구분되지만, 교환은 쌍방 모두 양도자와 양수자에 해당합니다. 따라서 교환은 당사자 모두가 양도소득세와 취득세의 납세의무자가 되므로 각자에게 적용되는 서로다른 세법 규정을 모두 검토해야하며, 만약 교환하는 부동산의 가치가 동일하지 않은 경우에는 증여세가 추가로 부과될 수 있습니다.교환, 저가양도, 부담부증여 등 가족 간 소유권이전 방법과 관련된 내용 역시 저희 세로움에서 집필한 책에 자세한 내용이 설명되어 있으니 필요하신 분들은 참고하시면 될 것 같습니다.https://search.shopping.naver.com/book/catalog/46406818625?cat_id=50005825&frm=PBOKMOD&query=%EC%BD%94%EC%9D%B8%EA%B3%BC+%EC%84%B8%EA%B8%88%2C+%EA%B7%B8%EB%A6%AC%EA%B3%A0+%EC%9E%90%EA%B8%88%EC%B6%9C%EC%B2%98%EC%A1%B0%EC%82%AC+%EC%9D%B4%EC%95%BC%EA%B8%B0&NaPm=ct%3Dluqfeu0o%7Cci%3Dc7a93bbfb2f66e35d5b6c744f364de7060eefd90%7Ctr%3Dboknx%7Csn%3D95694%7Chk%3D9143188ce6268420328616b3f5962162d53e678a코인과 세금, 그리고 자금출처조사 이야기 : 네이버 도서네이버 도서 상세정보를 제공합니다.search.shopping.naver.com1. 부동산 맞교환이강력한 절세방안인 이유블로그에서 부동산교환세금에 대해 여러번 다뤘지만, 이번 글은2024년 최신 세법에 맞춰 새롭게 작성된 내용입니다.내용이 어려울 수 있어 결론부터 먼저 말씀드리면 부동산 맞교환으로 절세효과를 얻을 수 있는 이유는 크게 3가지로 구분됩니다.(1) 부동산 교환가액 산정부모자식간 부동산을 교환할 때부모님 소유의 부동산은 실제시세보다 저렴하게, 자녀 소유의 부동산은 실제시세보다 비싸게 산정할 수 있습니다.20억짜리 부동산을 10억원에 사오면 차이 10억원에 대한 증여세를 내야하지만,교환은 각 물건의 차이를 줄일 수 있기 때문에 증여세를 대폭 절세할 수 있는 것입니다.(2) 교환에 따른 추가증여공제일반적으로 알고 계시듯 자녀에게 현금을 증여할 때 10년 동안 5천만원은 세금 없이 증여할 수 있습니다. 여기에 추가로 2024년부터는 결혼했거나 출산한 자녀에게 추가로 1억원을 세금 없이 증여할 수 있습니다.하지만, 부동산교환거래의 방식으로 증여할때는 위 1.5억원 증여공제 외 추가로최대 3억원의 증여공제를 더 받을 수 있습니다.증여 방식을 부동산맞교환으로만 변경한다면 현금으로 증여했을 때 받을 수 있는 공제금액의 최대 6배까지 추가공제를 받는 것이죠.(3) 상속세 절세부동산을 증여하시려는 분들 중 대부분은 향후 상속세를 함께 걱정하고 계십니다. 현금, 부동산을 증여하려는 이유도 최대 50%의 상속세를 줄이기 위해 미리미리 증여해야한다고 알고 계시기 떄문일겁니다.많은 분들이 아시는 것처럼돌아가시기 10년 이내에 자녀에게 증여한 재산은 모두 상속재산에 합산됩니다. 쉽게 말해 상속세를 줄이기 위해 돌아가시기 1년 전에 자녀에게 증여하더라도 결국 동일한 상속세가 나오는 것이죠.하지만교환을 통하여 줄인 증여재산은 상속재산에 합산되지 않습니다.따라서 부모자식간 부동산맞교환으로 세금 없이 증여 한 뒤 일반적인 현금 증여를 한번 더 할 수 있습니다. 아니면 부동산 교환을 여러번 함으로써 게속해서 상속재산을 줄여나갈 수 있는 것입니다.2. 부동산 맞교환 실제 절세사례(25억원 증여, 총세금 9억원→ 2억원)Previous imageNext image실제 세로움에서 진행해드렸던 절세사례입니다. 총 예상세액 약 9억원에서 최종 약 2억원으로 7억원 가량의 세금을 줄인 사례입니다.각자의 사실관계에 맞는 가장 적절한 절세플랜을 계획하면 이정도의 세금이 줄어들 수도 있구나 참고하시면 될 것 같습니다.✔부모님 소유 A주택 : 시세 25억원(전세보증금 4.5억원)✔자녀 소유 B아파트 : 시세 9억원(은행 채무 4억원)✔부모님과 자녀세대는 각각 해당 주택만을 보유한 1세대 1주택자세목부동산 증여교환양도세없음0원증여세약 8억원0원취득세약 1억원약 8천만원합계약 9억원약 8천만원절세가능액약 8.2억원위 사례에서 부모님의 25억원짜리 주택을 단순히 증여한다면증여세와 취득세는 약 9억원이 발생합니다.이때 증여방식을 단순히 부동산을 증여하는 것이 아닌 교환으로 바꾼다면 약9억원의 총세액이 1억원도 안되게 바뀔 수 있게 됩니다.부모님의 주택은 교환 시기를 조절하여 공시가가 적용될 수 있도록 하였고,공시가 12억원을 기준으로 양도세 비과세 적용받아0원,자녀의 아파트는 시세 9억원을 기준으로 양도세 비과세 적용받아0원,증여세는 교환시 적용받는 증여재산공제액 이내의 차액이므로0원승계하는 채무를 고려하여 부모님과 자녀세대에 적용되는 취득세를 계산해보면 합계 약8천만원의 세금만 발생합니다.일부 요건들만 충족시키도록 만들어서 부동산 교환을 활용하여 결국 9억원의 세금을 취득세 8천만원만 내면 되도록 바꾼 것입니다.다만, 교환으로 인한 증여효과는 A주택의 시세인 25악원이 아니라 B아파트를 대가로 넘기고 승계한 채무를 고려한다면 약 16억원의 증여효과를 얻을 것입니다.하지만 교환을 한 뒤 자녀가 다가구주택을 2년 이상 보유 후 제3자에게 1세대 1주택 비과세로 양도하고, 해당 자금으로 부모님에게 교환으로 넘겼던 B아파트를 다시 시세보다 저렴한 저가양도로 사온다면 2번의 가족 간 거래로 결국 25억원의 재산을 약간의 양도세와 취득세만 내고 모두 가져올 수 있습니다.즉, 동일하게 25억원의 재산을 가지고 오면서 9억원하던 세금이 거의 발생되지 않는 것이죠. 시간을 두고 여러 방식의 적절한 증여플랜을 세운다면 비교할 수 없을 정도의 세금이 줄어들 수 있습니다.중요한 것은 절세방안이 가능한 요건들을 충족할 수 있도록 미리 준비해야 하므로 세무사님과 최소한의 시간을 두고 계획하는 것입니다.3. 부동산교환 양도소득세교환은 당사자 모두 양도소득세 납세의무자가 되므로 부동산 외 현금의 지급, 채무의 승계 등 교환의 내용에 따라 각자의 양도가액이 달라질 수 있습니다. 또한 특수관계인 간의 교환인 경우 저가양도에서 적용됐던 부당행위계산의 부인 규정이 동일하게 적용되므로교환의 대가가 상이한 거래라면 각자에게 적용되는 양도가액 역시 달라질 수 있습니다.교환은 다음과 같이 2가지로 구분할 수 있습니다.세법에서 시가 산정 절차 또는 차액 정산 절차를 수반하지 않은 단순한 교환은 교환의 실가가 불분명한 경우에 해당할 수 있으며, 단순하지 않은 교환은 실가가 분명한 경우에 해당할 수 있습니다. 각 상황에 따른 양도가액 산정 기준은 다음과 같습니다.(1) 실가가 분명한 경우양도가액은 교환으로 인하여 취득하게 되는 부동산의 가액에 현금 수수가 있다면 해당 금액을 가감하여 산정합니다. 만약 특수관계인 간 거래로서 부당행위계산의 부인 규정이 적용되는 경우에는 저가양도와 동일하게 양도가를 산정합니다.(2) 실가가 불분명한 경우에는교환계약서에 기재한 교환가액에도 불구하고 과세관청에서 매매사례가액, 감정가액, 기준시가에 따라 양도가액을 결정하여 양도소득세를 추징할 수 있습니다. 추계과세란 납세자가 허위로 신고한 경우 과세관청이 추정하여 결정한다는 의미입니다. 실지거래가액을 알 수 없다고 인정되는 경우 「소득세법」에 따라 추계의 방식으로 과세함에 있어서 명확한 근거규정은 없지만 과세 형평 재고를 위해 부과할 수 있는 것으로 해석할 여지가 있습니다.[교환거래 사례2]✔부모님 소유 A 주택: 시가 10억 원✔자녀 소유 B 주택: 시가 8억 원✔A 주택과 B 주택을 교환하면서 정산차액 2억 원을 지급하는 경우① 부모님 양도가:10억 원(취득하는 부동산 8억 원 + 받은 현금 2억 원)② 자녀 양도가:8억 원(취득하는 부동산 10억 원 – 지급한 현금 2억 원)가치가 상이한 부동산을 교환하면서 차액에 대하여 현금으로 지급하는 경우 양도가는 취득하는 부동산 가액에서 수수한 현금 금액을 가감하여 산정합니다.4. 부동산교환 증여세부모자식 간 부동산교환거래를 하는 경우 지급하는 현금과 승계하는 채무를 고려한자산의 가치가 서로 다르다면 적은 대가를 지급한 당사자가 얻은 재산적 이익을 증여받은 것으로 보아 증여세가 부과될 수 있습니다.<1> 교환금액모든 교환거래에 증여세를 부과하는 것은 아니며, 교환하는 자산의 차이가min(시가의 30%, 3억원)을 초과하는 경우 증여세가 부과됩니다.교환에 따른 양도소득세 계산 시 부당행위계산 부인이 적용되는 대상이 min(시가의 5%, 3억원)인 것과 비교하면 증여세법에서는 그 범위를 보다 넓게 보고 있습니다.<2> 증여세 계산교환금액의 차이가 min(시가의 30%, 3억원)을 초과하는 경우로서 증여세 과세대상 금액은교환차액에서 min(시가의 30%, 3억원)을 뺀 금액으로 규정하고 있습니다.즉, 부모님 소유 10억원의 아파트를 받으면서 자녀 소유 8억원의 아파트를 교환의 대가로 넘기는 경우 차액2억원은 시가의 30%와 3억원 이내의 금액에 해당하므로 추가 증여세 없이 교환이 가능한 것입니다.현금 2억원을 증여하는 경우 3천만원의 증여세가 발생하게 되지만, 교환의 경우 세금 없이 처리가 가능하며 내용에 따라서 훨씬 큰 금액의 세금이 줄어들 수 있습니다.5. 유의할 사항실제로 부동산교환거래를 신고하면국세청으로부터 많은 연락을 받게 됩니다.법에서 규정하지 않는 여러 가지 세무상 이슈들이 존재하고, 절세효과가 큰만큼 국세청에서도 쉽게 넘어갈 순 없습니다. 실제로 서로 다른 건에서 같은 쟁점인데도 불구하고 담당 조사관님들마저 다른 의견으로 연락주시는 경우도 있었습니다.<1> 양도소득세교환계약서에 기재한 교환가액이 객관성을 띄는 적정한 실가로 보기 어렵다면교환계약서를 작성했음에도 불구하고 과세관청이 산정한 적정한 금액으로 결정될 수 있습니다.이에 따라 비과세가 적용되지 않거나 고가주택인 경우에는 예상하지 못한 상당한 세금과 가산세가 추징될 수 있으니 유의해야 합니다.납세자가 직접 추계과세로 소득세를 신고납부할 수 있는지 여부에 대한 판단은 별개의 문제이며, 예외적으로 시가 감정을 하지 않더라도 객관적인 시가를 반영할 수 있는 자료에 의거하여 정산차액을 지급하는 등의 교환거래는 실가가 분명한 경우로 인정되는 경우도 있으므로 판단은 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.<2> 저가매매와 고가매매의 기준가치가 상이한 교환은 당사자별로 저가양도가 되기도 하며 고가양도가 되기도 합니다.해당 거래의 차액이 일정금액 이상인 경우 증여세가 부과되는데 이때 판단기준금액에 대한 규정이 명확하지 않습니다.일반적인 양도계약은 양도자와 양수자, 증여계약은 증여자와 수증자로 구분되므로 세법에서도 각 당사자에 적용되는 내용에 대해 구체적으로 규정하고 있습니다. 반면 교환은 당사자 모두 양도·양수자가 되며, 각 당사자에게 적용되는 규정이 쌍방당사자일 때 발생할 수 있는 모든 사례를 포함하지 못하고 있습니다. 이렇게 법 규정이 충분하지 못한 경우에는 예규 또는 판례 등을 참고하여 실무를 진행해야하지만, 교환거래의 경우 이마저도 부족한 부분이 많습니다. 따라서 교환거래는 해당 컨설팅에 대한 경험과 전문성이 충분한 세무전문가와 함께 진행하시는 것이 보다 안전할 것입니다.<3> 취득세세법에서 교환의 취득세는 일반적인 매매거래와 동일하게 규정하고 있습니다. 교환은 서로에게 매매하는 것으로서 당사자 모두 매매로 인한 취득세율이 적용됩니다. 따라서 교환 당사자가 보유하고 있는 주택 수에 따라 다주택자 취득세 중과세율이 적용될 수 있습니다. 만약 교환하는 주택 외 주택을 추가로 보유하고 있다면 일시적 2주택을 활용하여 중과세율을 피할 수 있습니다.교환은 당사자 모두가 취득세 납세의무자이므로 대가가 상이한 부동산을 교환하는 경우 문제가 발생합니다. 현행 세법은 낮은 가치의 부동산을 취득하는 당사자의 취득세에 대해 취득하는 부동산의 가치를 기준으로 부과하는 것이 아닌대가로 지급한 높은 가치의 부동산을 기준으로 취득세를 부과하고 있습니다.다만, 교환에 따른 취득세는 법에 명확하게 규정하고 있지 않아 실무에서 다양한 해석의 여지가 존재하며,교환의 내용에 따라 경정청구를 통해 취득세를 환급받을 수 있는 사례도 있으니면밀한 검토를 통해 취득세에서 불리함이 없도록 진행해야 합니다.<4> 교환거래 인정 여부가장 중요한 것은 교환거래의 인정 여부입니다. 교환거래는 거래의 특성상 제3자 간 거래 비중이 많지 않으며, 절대적인 거래 수도 적어 사회통념상 합리적인 교환거래를 특정하기가 쉽지 않으며, 세법에서도 적정한 것으로 인정되는 교환거래의 구체적인 기준에 대해 규정하고 있지 않습니다.따라서 교환거래를 계획하여 실행했지만 교환가치의 객관성, 정산차액 지급여부, 담보되어 있는 채무의 종류와 승계 가능여부 등 사실관계에 따라 거래의 실질이 교환으로 인정되지 못하는 경우도 발생하고 있습니다. 교환거래에서 가장 중요한 부분은 객관적인 교환거래로서 적법한 형식과 실질을 갖추어 거래 자체가 인정되지 못하는 결과를 방지하는 것입니다.정리하며,부동산교환거래는 부모님이 1세대 1주택자로서 저가양도를 활용하여 적은 세금으로 자녀에게 자산의 이전하고 싶지만, 자녀가 저가양도를 위한 자금력이 부족하거나 이미 주택을 보유하고 있어 2주택자가 되는 것이 부담스러운 경우 교환을 통하여 해결할 수 있습니다.이외에도 아래와 같이 절세효과뿐만 아니라 다양한 사례에서 유용하게 활용할 수 있는 컨설팅입니다.다만, 활용 범위가 넓은 만큼 컨설팅의 난이도가 높고 관련 규정이 충분하지 못하여 다양한 해석의 여지가 있을 수 있으므로, 발생할 수 있는 세무상 쟁점들을 사전에 꼼꼼히 살펴 교환거래 후 예상하지 못한 세금이 추징되지 않도록 해야 할 것입니다.(1) 부모님과 자녀가 각각 주택을 소유하고 있고 각자가 서로의 주택에서 거주하고 있으며, 계속해서 거주를 원하는 경우 임대차계약 등 없이 효율적으로 소유권 이전 가능(2) 저가양도 진행을 하기 위한 자금이 충분하지 않은 경우 소유하고 있는 부동산을 대가로 활용하여 저가양도와 동일한 효과를 얻을 수 있음(3) 부모님이 향후 시세가 오를 것으로 예상되는 주택을 증여하고 싶지만, 자녀가 이미 주택을 보유하고 있는 경우 교환을 통하여 양도소득세 문제 해결 및 증여세를 절세할 수 있음(4) 주택을 보유하는 세대가 일시적 2주택, 혼인합가 비과세 등 일정 기간 내 주택을 양도해야 하는 경우 유사한 상황에 놓인 제3자와 교환을 통하여 당사자 모두 양도기간 문제를 해결할 수 있음세무컨설팅 세로움은 부동산세금(양도·증여·상속) / 자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,교환계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행도와드리고 있습니다.상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.관련 포스팅내용링크세금 없이 4.5억원 증여받는 방법 - 가족간 저가양도 세금과 유의사항 총정리https://blog.naver.com/highyes_tax/223410379988가족간 증여vs매매 어떤방법이 더 유리할까?https://blog.naver.com/highyes_tax/222337935363한국부동산원 “부동산 거래신고 소명, 자금소명 대응사례”- 소명서 작성 방법 및 대응방안https://blog.naver.com/highyes_tax/22336864616450m© NAVER Corp.세무컨설팅 세로움서울특별시 송파구 백제고분로7길 16-16 2층 세무컨설팅 세로움

1. 기본 원리​재개발 사업에서는 1+1 분양신청을 마치고, 완성된 새 아파트를 1채씩 나눠가질 계획으로 종전 부동산을 공동명의로 해두는 경우가 있습니다. 그런데 아파트가 완성되면, 각 1채를 각자의 명의로 등기하지 못하고, 2채 아파트가 각각 공동명의로 등기됩니다. 즉, [A, B 공동명의]인 부동산으로 1+1 분양신청을 한 결과, [84㎡도 A, B 공동명의], [59㎡도 A, B 공동명의]로 등기됩니다. 그러면 [84㎡를 A 단독명의], [59㎡를 B 단독명의]로 하기 위하여, A와 B가 각 50%의 지분을 교환하게 됩니다. 이때 A와 B는 금전 외의 재산권을 상호 이전할 것을 약정하고 있는 바, 교환계약을 하고 있는 것입니다. 이때 양도소득세가 나올 수 있다는 걸 잘 알지 못하십니다.양도소득세가 과세되는 “자산의 양도”란, 매도 등으로 인하여 자산이 유상으로 이전되는 것을 말하고, 교환도 그 중 하나입니다. 교환이란 금전 대신에 현물로서 대가를 받는 것일 뿐 유상성이 인정되기 때문입니다. 교환시 쌍방이 등가의 물건을 주고받아 아무도 이익이 없다고 생각할 수 있지만, 틀린 생각입니다. 마치 아파트를 팔고 같은 가치의 현금을 받았으니 세금이 없다고 생각하는 것과 같이 잘못된 생각입니다. 누구라도 [교환 시점에 얻는 물건가액]이 [최초 취득시점에 얻은 물건가액]보다 높으면 양도차익이 있는 것입니다.​이 경우 A와 B는 둘 다 2주택자이기 때문에 타인에게 양도하는 때와 같이 ① 12억까지 비과세를 적용받지 못하고, ② 장기보유특별공제를 적용받지 못하고, ③ 세율에 20%p (3주택자 30%p)가 가산됩니다.​재산-60(2009.01.07) 양도소득세가 과세되는 “자산의 양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것이며, 교환의 경우 교환약정에 따른 교환대상 토지전부에 대하여 양도소득세가 과세되는 것입니다. 또한, 교환으로 양도하는 부동산의 실지 양도가액이 「소득세법 시행령」 제176조의2 제1항의 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 「소득세법」 제114조 제7항의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 의하는 것입니다.​재일46014-729(1997.03.27) 소득세법 제88조의 규정에 의하여 양도 라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도·교환·법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것입니다. 그러나, 직계존비속간에 부동산을 양도하는 경우에는 양도자가 그 재산의 가액을 직계존비속간에 증여한 것으로 추정하여 증여세가 과세되는 것이나, 부동산을 서로 교환하는 경우에는 상속세 및 증여세법 제44조 제3항 제5호 같은법 시행령 제33조 제1항 제1호의 규정에 의하여 증여로 보지 아니하는 것이므로 양도에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것입니다.​​2. 사례 계산​(1) 기본 가정​어머니는 최초 1세대 1주택자종전부동산 취득가액 : 1억어머니 보유기간 : 30년자식에게 50%를 증여하는 때 종전부동산 가치 : 6억 (자식은 3억원을 증여세 신고)자식의 보유기간 : 2년​분양신청 당시 종전부동산 권리가액 : 9억원기본 1채(84㎡)의 조합원 분양가액 : 10억 (분담금 1억원 필요)추가 1채(59㎡)의 조합원 분양가액 : 9억원 (전액 추가 분담금)총 분담금 : 10억원 (84㎡ 1억원 + 59 ㎡ 9억원)추후 교환하여 어머니가 84㎡, 자식이 59㎡를 갖기로 합의교환시점의 84㎡시세 : 26억원교환시점의 59㎡시세 : 19억원​​(2) 원리 설명​소유권이전고시일 익일부터 3년이 지나면, 59㎡의 전매가 가능해지는 바, 교환도 이 시점에 이루어지게 됩니다.​어머니는 아들에게 84㎡의 50%를 회수합니다. 회수하는 현재 그 가치는 13억(26억의 50%)입니다. 그러므로 어머니는 13억을 양도대가로 인식합니다. 돈으로 받았다고 생각하면 이해가 쉽습니다.대신 그 대가로 59㎡의 50%를 내놓습니다. 59㎡ 50%는 어떻게 취득했을까요? 분명한 것은 9.5억(19억)에 취득한 것은 절대 아닙니다.어머니는 종전 부동산의 50%를 보유하고 있었습니다. 그 물건은 0.5억원(1억원의 50%)에 취득한 것입니다. 여기에 추가로, 84㎡와 59㎡를 취득하기 위하여 분담금 5억원(1억원 + 9억원의 50%)를 마련했습니다. 도합 5.5억원을 투여한 셈입니다. 그 중에서, [종전부동산 + 분담금 0.5억원]은 [84㎡ * 50%]로 변하고, [분담금 4.5억원]은 [59㎡ * 50%]로 변했습니다. 따라서 [59㎡ * 50%]의 취득가액은 4.5억원입니다. 따라서 [4.5억원 ~ 13억원]이 어머니의 양도차익이 됩니다.​아들은 어머니에게 59㎡의 50%를 회수합니다. 회수하는 현재 그 가치는 9.5억(19억의 50%)입니다. 그러므로 아들은 9.5억을 양도대가로 인식합니다. 돈으로 받았다고 생각하면 이해가 쉽습니다.대신 그 대가로 84㎡의 50%를 내놓습니다. 84㎡ 50%는 어떻게 취득했을까요? 분명한 것은 13억(26억)에 취득한 것은 절대 아닙니다.아들은 종전 부동산의 50%를 보유하고 있었습니다. 그 물건은 3억원(6억원의 50%)에 취득한 것입니다. 여기에 추가로, 84㎡와 59㎡를 취득하기 위하여 분담금 5억원(1억원 + 9억원의 50%)를 마련했습니다. 도합 8억원을 투여한 셈입니다. 그 중에서, [종전부동산 + 분담금 0.5억원]은 [84㎡ * 50%]로 변하고, [분담금 4.5억원]은 [59㎡ * 50%]로 변했습니다. 따라서 [84㎡ * 50%]의 취득가액은 3.5억원입니다. 따라서 [3.5억원 ~ 9.5억원]이 아들의 양도차익이 됩니다.위 계산 내역은 다수의 가정에 기반한 것이므로, 각 조합원의 사정에 따라 달라질 수 있습니다.​​3. 추가 질문​(1) 쌍방 증여로 할 수는 없는지?​증여란 타인에게 무상으로 재산이나 이익을 일방적으로 이전시키는 것입니다. 그러므로 서로 대가가 오가는 교환은 증여가 아니라 양도로 보게 됩니다.​대법 90누6002, 1990.9.28따라서 권리의 이전이나 행사에 등기나 등록을 요하는 재산을 서로 교환한 것이어서 증여한 것이 아니라는 사실이 명백히 인정되는 경우와 마찬가지로, 양수자가 양수한 재산의 가액에 상당하는 반대급부를 지급하고 당해 재산을 양수한 사실이 명백히 증명되는 경우에는, 과세권자가 법 제34조 제1항을 적용하여 증여한 것으로 볼 수는 없다는 것이 당원의 판례(1990. 3. 27 선고, 00 누 0000 판결)가 취한 견해이다.​​(2) 아들이 어머니에게 싸게 판 모양새, 어머니가 아들에게 비싸게 판 모양새가 되지는 않는지?​아들과 어머니와 아들은 부등가교환을 하고 있습니다. 아들은 어머니에게 [84㎡ * 50%]를 교환으로 넘기는데, 실은 이 물건은 9.5억의 가치가 있는 [59㎡ * 50%]만 받아서 될 정도의 물건이 아닙니다. 타인에게 팔았다면 13억의 가치가 있는 물건입니다. 그런데 아들은 9.5억원의 가치밖에 없는 [59㎡ * 50%]을 받고 만족하였습니다. 반대로 어머니는 아들에게 [59㎡ * 50%]을 넘겼는데, 다른 사람 같으면 9.5억밖에 쳐주지 않는 물건을 넘기면서도, 13억의 가치가 있는 [84㎡ * 50%]을 받았습니다. 지나치게 많은 대가를 받은 것처럼 보입니다.​1) 양도소득세 측면​부등가교환으로 인해 어머니는 양도소득세를 많이 납부하여 관계없으나, 아들은 양도소득세를 적게 내는 결과가 되었습니다. 그러므로 조세부담을 부당히 감소시킨 모양새가 되어 아들의 양도소득세는 13억을 기준으로 다시 부과되어 세금이 상승할 수 있습니다. 이것은 부당행위계산의 부인이라고 합니다. 하지만 현실적으로 아파트의 50% 지분은 어머니가 아닌 다른 누구에게도 팔 수 없고 교환 이외에는 방법이 없는 물건이므로, 조세회피의 목적이 없다고 보아 참작의 여지도 있습니다. 따라서 위험을 감수하고 교환하여야 합니다.​대법2010두4421(2011.01.27)부당행위계산부인 규정을 적용하기 위하여는, 특수관계자 사이의 거래가 사회통념이나 거래관행에 비추어 합리적인 경제인이 취할 정상적인 거래로 볼 수 없어 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되면 충분하고 반드시 당사자에게 조세회피의 목적이 있거나 경제적 손실이 있어야 하는 것은 아니다(대법원 2009. 9. 24. 선고 2007두7505 판결 참조).​대법2005두14257(2007.12.13)법인세법 제52조에 정한 부당행위계산 부인이란 법인이 특수관계에 있는 자와의 거래에 있어 정상적인 경제인의 합리적인 방법에 의하지 아니하고 구 「법인세법 시행령」(2001. 12. 31. 대통령령 제17457호로 개정되기 전의 것) 제88조 제1항 각호에 열거된 여러 거래형태를 빙자하여 남용함으로써 조세부담을 부당하게 회피하거나 경감시켰다고 하는 경우에 과세권자가 이를 부인하고 법령에 정하는 방법에 의하여 객관적이고 타당하다고 보이는 소득이 있는 것으로 의제하는 제도로서, 경제인의 입장에서 볼 때 부자연스럽고 불합리한 행위계산을 함으로 인하여 경제적 합리성을 무시하였다고 인정되는 경우에 한하여 적용되는 것이고, 경제적 합리성의 유무에 대한 판단은 거래행위의 여러 사정을 구체적으로 고려하여 과연 그 거래행위가 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성을 결한 비정상적인 것인지의 여부에 따라 판단하되, 비특수관계자간의 거래가격, 거래당시의 특별한 사정 등도 고려하여야 한다(대법원 2000. 2. 11. 선고 97누13184 판결, 대법원 2007. 2. 22. 선고 2006두13909 판결 등 참조).​2) 증여세 측면​부등가교환에 따라 일방이 이익을 얻는 결과가 될 때, 그것이 시가를 기준으로 30% 이상의 차이가 있는 경우에는 증여세도 과세될 수 있습니다. 이는 누군가가 소득을 얻은 것에 대해 양도소득세를 부과하는 것과는 별개로, 일방에게 이익이 흘러들어갔다는 점에 대하여 증여세를 과세하는 것입니다. 그러므로 이중과세가 아닙니다.​재일46014-600(1995.03.13)배우자 또는 직계존비속간에 권리의 이전이나 행사에 등기나 등록을 요하는 자산을 서로 교환한 경우, 상속세법 제34조 제3항 및 동법 시행령 제41조 제3항의 규정에 의하여 이를 증여로 보지 아니하여 소득세법 제4조의 규정에 의하여 양도로 보아 양도소득세가 과세되는 것이며, 이때 교환하는 자산의 가액이 서로 같지 아니한 때에는 그 차액에 대하여 증여세가 과세되는 것임.​상증, 재삼46014-1378 , 1998.02.12형제가 공동소유하고 있는 2필지의 토지를 각각 1필지씩 소유하기 위하여 각자의 지분을 교환하는 경우 소득세법 제88조의 규정에 의하여 양도로 보는 것이며, 이때 당초 자기지분의 토지가액보다 새로이 취득하는 토지가액이 큰 경우 그 차액에 대하여는 상속세및증여세법 제35조(저가·고가양도시의 증여의제)의 규정이 적용된다.

자녀분들에게 증여를 고민할 때현금이나 아파트를 증여하는 것을 가장 쉽게 생각할 수 있습니다. 여기서 조금 더 고민한다면 채무를 승계하는 조건의부담부증여를 활용하여 세금을 줄이거나,감정평가 등을 통해 시가를 낮추는 방법들이 있을 수 있습니다.하지만 오늘은증여나 부담부증여보다 어렵고 복잡하지만, 그만큼 절세효과가 확실한가족간 저가양도, 가족간 저가매매거래에 대해 알아보겠습니다.저가양도, 교환 등 가족 간 소유권이정 방법과 관련된 내용 역시 저희 책에 자세한 내용이 설명되어 있으니 필요하신 분들은 참고하시면 될 것 같습니다.https://search.shopping.naver.com/book/catalog/46406818625?cat_id=50005825&frm=PBOKMOD&query=%EC%BD%94%EC%9D%B8%EA%B3%BC+%EC%84%B8%EA%B8%88%2C+%EA%B7%B8%EB%A6%AC%EA%B3%A0+%EC%9E%90%EA%B8%88%EC%B6%9C%EC%B2%98%EC%A1%B0%EC%82%AC+%EC%9D%B4%EC%95%BC%EA%B8%B0&NaPm=ct%3Dluqfeu0o%7Cci%3Dc7a93bbfb2f66e35d5b6c744f364de7060eefd90%7Ctr%3Dboknx%7Csn%3D95694%7Chk%3D9143188ce6268420328616b3f5962162d53e678a코인과 세금, 그리고 자금출처조사 이야기 : 네이버 도서네이버 도서 상세정보를 제공합니다.search.shopping.naver.com1. 저가양도는 안전한 거래일까?실거래금액을 조회해보면 간혹 시세보다 훨씬 낮은 금액으로 매매가 이루어진 거래내역을 확인할 수 있습니다. 이러한 거래들은 매매의 방식으로 증여와 동일한 효과를 내는 ‘저가양도’를 활용한 것입니다. 실제 실거래 신고내역들을 보시면 다음과 같습니다.그렇다면 이런 저가양도거래는 안전한 거래일까요? 시세보다 훨씬 저렴한 금액으로 누구나 쉽게 자녀에게 양도할 수 있을만큼 세법이 만만하지는 않습니다. 가족간 저가양도는다양한 예외적인 세법 규정들이 적용되며, 국세청 등관련기관에서도 거래내용에 대한 소명을 요구하는 등 강도 높은 관리를 받게 됩니다.저가양도 컨설팅을 진행하면서 가장 많이 듣는 질문이 “세무사님, 저가양도하면 세무조사 나오지 않나요?”입니다.지금까지 다양한 내용의 수많은 저가양도 컨설팅을 진행해오면서 느낀 점은복잡하고 어려운 사례라고 하더라도 세무조사의 위험성을 벗어날 수 있는 안전한 계획을 충분히 수립할 수 있다는 것입니다. 다만, 사실관계에 따라 문제될 수 있는 세무상 이슈는 다르기 때문에 세무전문가와 함께 충분한 검토가 필요합니다.세무컨설팅 세로움은저가양도, 교환 등 거래에 대한 전문세무사로서상담시 실제로 진행했던 가족간부동산거래 사례들을 기반으로 최적의 절세방안을 제시해드리고 있습니다.2. 양도소득세: 부당행위계산의 부인시세가 10억원인 아파트를 7억원에 취득했다면 해당 아파트를 양도 시 양도차익 3억원에 대한 양도소득세를 내야합니다. 그렇다면 시세 10억원의 아파트를 자녀에게 7억원에 양도한다면 양도가와 취득가가 동일하니 양도소득세를 안 내도 될까요?「소득세법」에서는‘특수관계인’이라는 개념을 두어특수관계인에게 시세보다 저렴하게 양도하는 경우 해당 매매거래금액을 부인하고 세법에서 정하는 금액을 적용하여 양도소득세를 다시 계산하도록 하고 있습니다. 이는 가족 등에게 시세보다 저렴하게 양도하여 양도소득세를 회피하는 행위를 예방하여 과세형평을 실현하기 위한 규정입니다.<1> 특수관계인「소득세법」에서는 부당행위계산 부인이 적용되는 특수관계인을 다양하게 규정하고 있지만 일반적으로 적용되는 대상을 나열하면 다음과 같습니다.- 4촌 이내의 혈족- 3촌 이내의 인척- 배우자(사실상 혼인관계에 있는 자를 포함)- 친생자로서 다른 사람에게 친양자 입양된 자 및 그 배우자·직계비속따라서 자녀, 손자녀, 사위, 며느리, 형제 등은 모두 특수관계인에 해당합니다.<2> 매매거래금액특수관계인 간 거래라고 하더라도 모든 매매거래가 부당행위계산 부인의 대상이 되는 것은 아닙니다.시가와 거래금액(대가)의 차이가min(시가의 5%, 3억원)을 초과하는 경우에만 부당행위계산 부인의 대상이 됩니다.[저가양도 사례1]✔부모님 소유 A아파트를 자녀에게 저가양도✔A 아파트 시가 10억 원, 취득가 5억 원(1) 자녀에게 A 아파트를 8억 원에 양도하는 경우시가와 대가의 차액인 2억 원이 3억 원 이내이지만 시가의 5%인 5천만 원을 초과하므로 양도가액은시가 10억 원을 적용하여 양도차익 5억 원에 대해 양도소득세를 부과합니다.(2) 자녀에게 A아파트를 9.5억 원에 양도하는 경우시가와 대가의 차액인 5천만 원이 min(5천만 원, 3억 원)을 초과하지 않으므로 양도가액은 시가 10억 원이 아닌 실제 매매가액인9.5억 원을 적용하여 양도차익 4.5억 원에 대해 양도소득세를 부과합니다.따라서 양도소득세 측면에서 바라본다면자녀에게 저가양도하는 것은 대부분 절세효과가 없을 수 있으니 유의해야 합니다.<3> 시가세법에서 저가양도하는 재산의 가치를 정하는 금액을‘시가’라고 하며, 시가를 산정하기 어려운 경우에는‘보충적 평가방법’에 의해 가치를 산정합니다. 해당 금액은 증여 및 부담부증여시 금액과 동일하게 적용됩니다.평가방법금액시가매매가, 감정가, 수용·경매가, 유사매매사례가보충적 평가기준시가(공시가, 공시지가)(1) 감정가양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간(평가기간)동안 양도하려는 부동산에 대해 2곳 이상의 감정기관에 의뢰하여 감정평가를 받았다면 그 평균액을 시가로 봅니다.감정평가액이 평가기간 이내에 해당하는지 여부의 판단기준은 가격산정 기준일과 감정평가서 작성일입니다. 따라서 양도일로부터 3개월 이내 작성된 감정평가서라도 평가금액의 기준일이 3개월 이전이라면 적정한 시가에 해당하지 않습니다.(2) 유사매매사례가증여하는 재산과 면적·위치·용도·종목 또는 기준시가가 같거나 비슷한 다른 물건이 평가기간 동안 정상적으로 매매됐다면 그 거래가액을 시가로 적용합니다.(3) 기준시가시가로 사용할 수 있는 금액이 없는 경우에는기준시가(보충적 평가방법)에 따라 양도할 수 있습니다.기준시가는 물건의 종류에 따라 다르지만 흔히 아는 토지 공시지가, 아파트 공시가 등이 기준시가에 해당합니다.기준시가로 저가양도하는 경우 시가로 저가양도하는 경우와 비교하여 증여세와 취득세가 현저히 줄어들 수 있습니다.하지만 일정기간에 유사한 물건의 매매거래가 없다고 해서 무조건 기준시가로 양도가 가능한 것은 아닙니다.기준시가로 양도세, 증여세를 신고·납부한 경우 세무서장 또는 국세청장의 요청에 따라평가심의위원회의 심의를 통해 일정기간 내 시가로 세금을 추징하거나, 증여일 이후 감정평가를 의뢰하여 받은 감정평가액으로 추징할 수 있으므로 유의해야 합니다.3. 증여세 : 시가의 30% 매매거래(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여)특수관계인에게 저가양도 또는 고가양도를 하는 경우 양도소득세 재계산뿐만 아니라추가 증여세가 부과될 수 있습니다.부동산을 증여하거나 현금을 증여하는 행위가 수반되는 것은 아니지만 해당 매매거래를 통하여 양수자에게 일정 금액 이상의 경제적 이익이 귀속되는 경우 증여세 과세대상으로 규정하고 있기 때문입니다.<1> 매매거래금액모든 매매거래에 증여세를 부과하는 것은 아니며,시가와 거래금액(대가)의 차이가min(시가의 30%, 3억원)을 초과하는 경우증여세가 부과됩니다.부당행위계산부인이 적용되는 대상이 min(시가의 5%, 3억원)인 것과 비교하면 증여세법에서는 그 범위를 보다 넓게 보고 있습니다.[저가양도 사례2]✔부모님 소유 A 아파트를 자녀에게 저가양도✔A 아파트 시가 11억 원, 취득가 5억 원(1) 자녀에게 A 아파트를 7억 원에 양도하는 경우시가와 대가의 차액인 4억 원이 min(3.3억 원, 3억 원)을 초과하므로증여세가 부과됩니다.(2) 자녀에게 A 아파트를 8억 원에 양도하는 경우시가와 대가의 차액인 3억 원이 min(3.3억 원, 3억 원)을 초과하지 않으므로증여세가 부과되지 않습니다.상담을 하다보면 많은 분들이 시가의 30% 또는 3억원보다 적은 금액으로 양도하면 전혀 문제없지 않냐고 물어보십니다. 세법 규정을 하나씩 자세히 따져보면증여세가 부과되지는 않지만, 양도소득세는 시가로 재계산될 수 있으므로 양도소득세를 고려하지 않은 반은 맞고 반은 틀린 말인 것입니다.또한 저가양도에서 가장 중요한 것은자금소명 및 세무조사를 대비한 자금출처계획 수립과 가족 간 거래로서 증여추정 규정에 따라 증여로 추징되지 않도록 거래의 객관성을 부여하는 것입니다. 단순하게 시가의 30% 또는 3억원보다 적은 금액이면 괜찮다고 생각하여 섣불리 매매거래 하는 경우 예상하지 못한 세금과 가산세가 추징될 수 있습니다.<2> 증여세 계산시가와 거래금액(대가)의 차이가 min(시가의 30%, 3억원)을 초과하는 경우로서 증여세 과세대상 금액은 시가와 대가의 차이에서 min(시가의 30%, 3억원)을 뺀 금액으로 규정하고 있습니다.[저가양도 사례3]✔부모님 소유 A 아파트를 자녀에게 저가양도✔A 아파트 시가 11억 원, 취득가 5억 원✔자녀에게 A아파트를 7억 원에 양도하는 경우시가와 대가의 차액인 4억 원에서min(3.3억 원, 3억 원)을 뺀 1억 원이 증여세 과세대상에 해당합니다.이때 증여세 계산은 동일인에게 10년 이내 증여한 금액을 합산하여 계산하므로 해당 매매거래 이전 자녀에게 증여한 재산이 있다면 합산해서 계산하는 점을 유의해야 합니다.4. 취득세 : 부당행위계산의 부인2023년 취득세 개정은 특수관계인 간 저가양도에도 영향을 미치게 되었습니다. 개정 전에는 시세와 무관하게 실제매매거래가액을 기준으로 부과했으며, 매매거래가액이 기준시가보다 낮은 경우 매매로 인한 취득세와 증여로 인한 취득세로 구분되어 적용되어왔습니다.개정 후에는 실제매매거래가액이 아닌'시가인정액'을 기준으로 취득세를 부과하고 있습니다.매매거래는 실제매매가액를 기준으로 취득세를 부과하는 것이 원칙이지만, 양도소득세와 동일하게 취득세에서도특수관계인 간 거래의 경우 시가인정액을 기준으로 세금을 부과하는 예외규정을 두고 있습니다. 개정으로 인해 취득세 부담이 증가되었다고 볼 수 있지만, 내용에 따라서는 오히려 유리한 결과를 가지고 오는 경우도 있으므로 매매금액에 따라 다르게 적용되는 규정들을 함께 검토하여 최적의 매매거래금액을 설정해야 합니다.참고로 개정 전 매매와 증여취득세가 구분되어 적용되던 이슈가 개정 후에도 여전히 쟁점으로 남아 있을 수 있습니다. 개정이 이뤄지고 많은 시간이 지나지 않았으므로 해당 이슈는 전문가와 함께 미리 검토하는 것을 추천드립니다.5. 절세방안그렇다면 어떤 경우 저가양도가 절세에서 유리한 방법일까요?[증여, 부담부증여, 저가양도 비교 사례]✔ 부모님 소유 A 아파트를 자녀에게 소유권 이전✔ A 아파트 시가 10억 원, 취득가 5억 원✔ 부모님 1세대 1주택자로서 2년 보유 및 거주기간 충족✔ 전세보증금 3억 원✔ 자녀는 무주택세대세목부동산 증여부담부증여(보증금 3억 원 승계)저가양도(매매가 7억 원)양도세0원0원0원증여세약 220,000,000원약 130,000,000원0원취득세약 40,000,000원약 39,000,000원약 35,000,000원합계약 260,000,000원약 169,000,000원약 35,000,000원절세가능액-약 91,000,000원약 225,000,000원위 사례에서 부담부증여를 활용한다면 약 91,000,000원의 절세가 가능하며, 저가양도를 활용한다면약 225,000,000원의 절세가 가능합니다.신혼부부이거나 출산한지 2년이 지나지 않은 자녀부부의 경우 : 세금 없이4.5억원의 증여효과저가양도금액을 7억원이 아닌 5.5억원으로 하는 경우 자녀에게 이득이 되는 금액은 약 4.5억원이지만,3억원(시가의 30%, 3억원) + 5천만원(기본증여공제) + 1억원(혼인 및 출산에 따른 추가공제)를 받아 증여세 없이 4.5억원의 증여효과를 얻을 수 있게 됩니다.다만,매매가액이 낮아질수록 매매거래 인정 여부 등 아래의 문제점들이 발생할 수 있으니세무전문가와 충분한 검토 후 진행하시는 것을 추천드립니다.6. 유의할 사항<1> 자금출처대비저가양도와 증여의 가장 큰 차이점은 매매대금이 오간다는 점입니다. 증여는 부동산의 소유권을 넘기면서 수증자가 증여세와 취득세만 납부하면 되지만, 저가양도는 실제 매매가액이 오가는 거래이므로양수자가 지급하는 매매대금의 자금출처를 입증해야합니다.가족 간 거래는 제3자 간 일반적인 거래와 동일한 형식과 실질을 갖춘 경우에만 예외적으로 인정되고 있습니다. 따라서 양수자가 지급하는 매매대금이 자력으로 마련한 것이 아니고 부모님으로부터 우회증여 받은 것이라면 저가양도는 부인되고 부동산 증여로 보아 증여세와 가산세가 추징될 수 있습니다.따라서 반드시세법에서 인정하는 자금출처 방식으로 자금을 마련해야 합니다.저가양도거래를 하기 전 미리 부동산 취득자금, 신용카드 등 사용내역, 소득신고내역, 금융기관 채무 등 자금운용액과 자금출처액을 비교하여 적정 매매가액을 산정한다면 가장 좋을 것입니다.양수자가 사회초년생 등으로 소득증빙이 부족한 경우 무조건 저가양도가 불가능한 것은 아닙니다.감정평가를 받거나 채무를 활용하는 등의 방법이 있을 수 있으며, 이외에도 사실관계에 따라 자금출처대비를 할 수 있는 여러가지 방안이 있을 수 있습니다.다만,계획하는 방안이 세법에서 인정하지 않는 부적절한 것이라면 세무조사의 대상이 될 수 있으므로 세무전문가와 함께 적절한 계획을 세우시는 것을 추천드립니다.<2> 증여추정세법에서 규정하고 있는‘증여추정’에 의하여배우자 또는 직계존비속에게 양도한 재산은 양도의 형식을 갖춘 경우라도 증여받은 것으로 우선 추정합니다. 만약 배우자 또는 직계존비속에게적법한 방식으로 마련된 매매대금을 실제로 지급하고 거래내용의 실질이 제3자 간 매매거래와 동일함을 입증하여 객관성을 인정받은 경우에는 증여추정에도 불구하고 예외적으로 해당 거래를 인정하고 있습니다.추정규정은 조세탈루 행위가 빈번하게 발생하는 행위에 대한 입증책임을 과세관청이 아닌 납세자에게 부과하는 것입니다. 배우자 및 직계존비속간의 매매거래가 정당한 형식과 실질을 갖춘 것임을 납세자가 입증해야 하므로 증여, 부담부증여 등의 소유권 이전 방식보다 난이도가 있는 컨설팅에 해당합니다.부모·자식간 차용거래를 활용한 저가양도예를 들어부모님으로부터 차용하여 매매대금을 마련하는 경우 정당한 자금의 출처로 인정되지 못할 수 있으므로 매매거래를 이행하더라도 증여로 추징될 수 있으니 유의해야 합니다.<3> 매매 인정 여부매매대금을 지급했다고 하여 반드시 증여가 아닌 정상적인 매매거래로 인정되는 것은 아닙니다.실제 거래금액이 적정시가와 비교하여 현저히 낮다고 판단되거나, 채무의 종류가 부적합하거나, 차용거래로 자금을 마련하는 경우 등 사실관계에 따라 문제가 될 수 있는 세무상 이슈는 다양하게 존재합니다.세법에서는 정상적인 매매로 인정하는 저가양도 거래요건에 대해 구체적으로 규정하지 않고 있으므로, 모든 내용은 세법의 기본원칙과 해당 규정의 취지 등에 따라 다양한 해석의 여지가 존재할 수 있습니다. 저가양도 인정여부에 의한 세액의 차이가 상당히 클 수 있으므로 거래를 실행하기 전 꼼꼼한 검토가 필요합니다.<4> 소명요청, 세무조사가족 간 거래는 제3자 간 일반거래보다 조세를 탈루하는 행위가 빈번하게 이뤄지기 때문에 과세관청 및 관련 행정기관에서 특별히 관리하는 거래에 해당합니다.기본적으로 가족에게 저가양도 하는 경우 한국부동산원 등의 기관에서 해당 거래에 대한 소명요청을 요구하고 있습니다.또한적법한 시가산정, 자금마련, 세액계산 등이 이루어지지 않았다면 과세관청에서 저가양도거래에 대한 세무조사를 시행하는 등 예상치 못한 상황들이 발생할 수 있습니다.저가양도거래의 인정여부에 대해 의심하고 미리 대비하시는 분들도 많지만, 간혹 저가양도거래를 너무 단순하고 쉽게 생각하시는 분들도 있습니다. 실제로 전문가의 도움 없이 직접 진행한 뒤 국세청 또는 세무서로부터 문제가 있음을 전달받고 연락주시는 경우가 있습니다. 사실관계에 따라 다를 수 있지만, 저가양도는 일반적으로 세무상 이슈가 다양하게 존재하고 여러규정이 복합적으로 적용되는 컨설팅이므로 쉽게 생각해서는 안될 것입니다.<5> 양수자의 양도소득세증여세를 부담하지 않고 저가양도를 진행한 경우 주택을 양수한 자의 주택 취득가액은 시가가 아닌 실제 매매가액으로 적용됩니다. 예를 들어 시가 10억원의 부동산을7억원에 양수한 자녀가 향후 시세가 올라 해당 부동산을 제3자에게 13억원에 양도하는 경우 시세차익인 6억원에 대해 양도소득세가 부과됩니다.따라서 진정한 절세를 위한 저가양도 컨설팅은 저가양수자가 향후 양도할 때의 양도소득세까지 함께 고려하여 가장 유리한 매매금액과 거래방식으로 이루어져야 합니다.7. 결론가족간 저가양도, 특수관계인저가양도는 부동산을 소유하고 있는 세대가양도소득세 비과세 요건을 충족하는 경우 또는 부동산을 양수하는 세대가 기본취득세율을 적용받을 수 있는 경우에는 저가양도를 활용하여 유의미한 절세효과를 얻을 수 있습니다.또한 절세효과뿐만 아니라 아래와 같이 다양한 사례에서 유용하게 활용할 수 있는 컨설팅입니다.(1) 주택보유세대가 일시적 2주택, 혼인합가 비과세 등 일정기간 내 양도해야 하는 경우 양도시기 조절가능(2) 재개발·재건축 등의 투자목적 보유주택으로서 제3자에게 양도하기 아쉬운 경우 계속해서 소유가능(3) 부모님이 자산가로서 자녀에게 증여하고자 하는 증여재산이 많은 경우 증여세 합산과세가 적용되지 않으면서 일정 금액을 증여 가능다만, 모든 상황에서 저가양도가 가장 절세되는 컨설팅은 아닙니다. 가족간부동산거래의 경우 저가양도 뿐만 아니라 교환, 증여, 부담부증여 등 여러가지 방안을 모두 비교하여 가장 적절한 계획을 수립하는 것이 필요합니다.또한 소유권을 이전 받은 자녀가 향후 해당 부동산을 양도할때 발생하는 양도소득세까지 함께 고려해야 진정한 절세플랜이 될 것 입니다.세무컨설팅 세로움은 부동산세금(양도·증여·상속) / 자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,매매계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행도와드리고 있습니다.상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.관련 포스팅내용링크가족간 부동산 교환을 통한 절세컨설팅https://blog.naver.com/highyes_tax/222817350284?trackingCode=blog_bloghome_searchlist입주권, 분양권 부담부증여 절세컨설팅https://blog.naver.com/highyes_tax/222473398125?trackingCode=blog_bloghome_searchlist가족간 증여vs매매 어떤방법이 더 유리할까?https://blog.naver.com/highyes_tax/222337935363?trackingCode=blog_bloghome_searchlist