업무용 오피스텔 세입자 전입문제

1가구 1주택이고 계약금 받고 매매진행중인데 하나 추가로 있는 업무용 오피스틸에 세입자가 무단으로 전입해서 양도세가 나올거같은데 임대주택사업자로 등록하면 거주주택 비과세가 되는건가요? 된다고하면 세입자가 전입된 상태인데 주소 빼고 할거없이 바로 임대주택사업자등록하고 계약서를 다시써야 비과세를 받는건가요? 마지막으로 제 질문처럼 비과세 요건이 충족되면 현 진행중인 아파트 매매계약서를 임대주택사업자 낸 이후로 다시 써야하나요 ?

1개의 전문가 답변

안녕하세요? 자연세무회계컨설팅 김주성 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 1가구 1주택이고 계약금 받고 매매진행중인데 하나 추가로 있는 업무용 오피스틸에 세입자가 무단으로 전입해서 양도세가 나올거같은데 임대주택사업자로 등록하면 거주주택 비과세가 되는건가요?-->거주주택 비과세 요건을 충족했을만 비과세 가능합니다 https://blog.naver.com/totwm/222603869624 된다고하면 세입자가 전입된 상태인데 주소 빼고 할거없이 바로 임대주택사업자등록하고 계약서를 다시써야 비과세를 받는건가요?-->구청세무서에 등록후 기존계약서를 내셔도 됩니다 마지막으로 제 질문처럼 비과세 요건이 충족되면 현 진행중인 아파트 매매계약서를 임대주택사업자 낸 이후로 다시 써야하나요 ?-->다시 써야할것으로 보입니다 https://blog.naver.com/totwm/222603869624

다음 내용이 궁금하신가요?
택슬리의 회원이 되어주세요!

3초만에 회원가입하기

*질문답변 게시판을 통한 답변은 질문에 기재된 내용만을 참고하여 현행 세법을 기준으로 제공되는 간단한 답변으로 세무대리 업무가 아닙니다.
택슬리 및 답변을 한 전문가에게 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 실제 업무를 진행하실 때, 반드시 개별 전문가와 상세 내역을 검토 후에
진행하시길 바랍니다.

나도 질문하기

추천전문가

Ads

나도 질문하기

관련 포스트

모두보기

1. 이사비용 개요계약갱신청구권이 생긴 이후로 임대차시장에는 새로운 문화가 생겼습니다. 바로 이사비입니다. 원래 이사비는 임대차계약에서 임대인이 임차인에게 반드시 지급해야 하는 법적인 의무는 아닙니다. 법적으로는 임대인은 본인 소유 물건을 임차인이 사용, 수익할 수 있도록만 해주면 됩니다. 하지만 임대인 입장에서 임차인이 계약 이전에 나가기를 원한다면, 실비 성격의 이사비를 지급하는 것이 관행처럼 되어 있습니다. 반대로 임차인이 계약 이전에 나가기를 원한다면, 임대인이 종용한 것이 아니기 때문에 이사비를 요구하기는 어렵습니다.이처럼 얼마전까지만해도 임대차계약 중에 계약을 조기 종료시킬 때만 이사비 문제가 불거졌는데요, [계약갱신청구권]이 생기고, [양도소득세 개정]이 이루어지고 나서는 이사비에 새로운 성격이 생겼습니다. 계약갱신청구권을 사용하지 않는 조건으로 이사비를 달라고 한다든지, 일시적 2주택에 협조하는 조건으로 이사비를 달라고 한다든지 하는 일이 잦아졌습니다. 좀 더 자세히 살펴보면,계약갱신청구권은 1회에 한하여 임대차를 2년간 연장시키고, 보증금이나 월세를 5%만 증액시키도록 하여 임차인을 보호하는 제도입니다. 그러다 보니 임대인 입장에선 임대차계약이 끝날 때, 안그래도 전세보증금이 물가상승을 반영하지 못하고 있는 상태인데, 앞으로 2년간 그 보증금을 5%만 올려 유지해줘야 합니다. 그래서 내심 세입자가 계약갱신청구를 하지 않기를 원하지만, 세입자는 부담없이 2년을 더 살 수 있는 권리를 포기할 수 없습니다.첫 번째 2년 만기가 다 되어가는 물건, 요즘이 그런 물건 많은 시즌입니다. 임대인이 현금이 급하지 않으면 관계없는데, 이런 집을 팔려고 내놓으면 문제가 생깁니다. 집을 사러 온 손님은 이런 물건을 ① 본인이 실거주할 것은 아니지만 전세금이 너무 싸서 실투자금이 많이 들어서 꺼리거나, ② 본인이 실거주하고 싶지만, 계약갱신청구권 거절을 못하여 실거주하기 어려운 경우가 생깁니다.그래서 집주인이 집을 팔기 위해 세입자에게 계약갱신청구권을 사용하지 않는 조건으로 이사비를 제공하게 됩니다. 이때의 이사비는 이제까지 말하던 실비로써의 이사비가 아니고요, [주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제3호]에서 말하는 [서로 합의하여 임대인이 임차인에게 제공한 상당한 보상]에 해당합니다. 그래서 수천만원의 이사비도 등장하게 됩니다.주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (생략)3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.한편 일시적 2주택으로 양도소득세 비과세 규정에서 이런 내용이 있었습니다. 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우, 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하고, 신규 주택으로 세대 전원이 이사하여 전입신고해야 합니다. 그런데 신규주택 취득 당시에 기존 임차인이 거주하고 있는 경우에는 처분과 전입 기간이 임대차계약 종료일까지로 연장된다고 하였습니다.임차인은 임대차계약의 종료일까지 점유할 권리가 있으므로 임차인이 '임대차계의 종료일'에 이사를 나가도 법적으로 문제가 없습니다. 그러니 [임대차계약의 종료일]과 [처분/전입 유예기한]이 같은 날로 겹쳐서, 그 날 전입을 못하면 자칫 일시적 2주택 비과세 혜택을 못 받을 수도 있습니다. 그러니, 임대차계약 종료일 전에 임차인을 내보내고, 신규주택 매수자가 이사하여 전입해야 안전하다고 말씀드렸습니다. 이때 실무상 일주일 정도 전에 이사비를 주고 내보내라고 권해드립니다.소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례)① 2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(생략)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우2. 이사비용의 비용성격양도를 원활하게 하기 위해서 이사비용을 지급했다면, 이사비용을 준 것은 그렇다 치고, 양도소득세에서 필요경비로 인정받을 수 있을까요? 그럴려면 이사비용이 양도차익에서 차감하는 필요경비라고, 법에 명시되어 있어야 합니다. 양도소득세에서 필요경비는 열거된 것만 인정하기 때문입니다. 그런데 법문을 보면 내용이 분명하지가 않습니다. 가장 해당 가능성이 높은 것이, [소득세법 시행령 제163조 제5항 제1호 라목]의 [매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용]이 될 것 같습니다. 계약갱신청구를 막기 위한 이사비, 양도세 비과세를 받기 위해 임차인을 내보내며 지급한 이사비는 어떨까요? 해석이 분분합니다.소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산)① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.1. 취득가액(생략). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액 (생략)2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비)⑤법 제97조제1항제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용다. 공증비용, 인지대 및 소개비라. 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용마. 가목부터 라목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용3. 필요경비 긍정(1) 사례 1첫 번째 사례에서는 법문 그대로 매매계약에 명도 의무가 있었고, 명도 의무를 다하지 않을 경우에는 계약이 성립할 수 없었으므로, 명도 비용을 양도의 불가피한 비용으로 보아 경비로 인정한 케이스입니다.조심 2011서15, 2011.03.25쟁점부동산의 매매계약서 특약사항에 매도인은 현 세입자를 2007.12.31.까지 책임지고 명도처리하며 잔금은 명도확인 후 지불한다고 되어 있는 점, 쟁점부동산의 임차인들(8개 업체) 중 ○○○ 등 6개 업체는 ○○○지방법원 화해조서(2007.9.4.)에 의하여 화해한 것으로 나타나는 점, 청구인이 ○○○과 2005.11.28. 계약한 부동산임대차계약서에는 보증금 30,000천원, 월 임대료 1,500천원으로 되어 있는 점, 청구인이 쟁점비용을 ○○○과 ○○○의 계좌로 송금한 내역이 나타나는 점 등으로 볼 때, 쟁점비용은 ○○○과 ○○○에 실제 지급된 것으로 보이고, 쟁점부동산의 매매계약을 체결하면서 임차인들의 명도의무를 이행함을 조건으로 잔금을 지불하는 것으로 되어 있어, ○○○ 등 2개 업체가 쟁점부동산의 명도를 거부할 경우, 청구인이 쟁점부동산의 매매계약서에 따른 명도의무를 이행하기 곤란한 사정이 있다고 보이는 바, 쟁점비용은 청구인이 쟁점부동산을 양도하기 위하여 불가피하게 직접 지출한 비용으로 보아야 할 것이므로「소득세법」제97조 및 같은 법 시행령 제163조 제5항 제1호의 양도자산의 필요경비에 포함된다고 할 것이다.(2) 사례 2두 번째 사례에서는 그 명목이 [화해금]이라고 표현되었지만, 역시 매매계약을 위해 불가피하게 지출된 점을 인정하였습니다.서울행법 2007구단3087, 2008.01.09이 사건 부동산의 양도가액은 625,000,000원임이 분명하고, 원고가 이사건 부동산에 관한 소유권을 취득할 당시부터 이전 세입자들이 이 사건 부동산을 점유하고 있으면서 그 명도를 거부하고 있었기 때문에 이 사건 매매계약에 따른 명도의무를 이행하기 곤란한 사정이 있었고, 원고가 2000.12.19. ○○○ 주식회사 대표이사 한○○에게 이 사건 매매계약 체결에 따른 중개수수료, 건물 명도를 위하여 세입자들에게 지급할 화해금 등의 명목으로 38,500,000원을 지급하였으며, 한○○가 그 중 23,000,000원을 이 사건 부동산의 명도에 따른 화해금 명목으로 이전 세입자들에게 지급한 사실이 있다면, 원고가 지급한 위 돈은 사회통념상 이 사건 부동산을 양도하기 위하여 불가피하게 직접 지출한 비용으로서 구 소득세법(2001. 3. 28. 법률 제6429호로 개정되기 전의 것) 제97조 제1항 제4호, 같은법 시행령(2001. 1. 29. 대통령령 17115호로 개정되기 전의 것) 제163조 제5항 제1호 소정의 양도비에 포함된다고 할 것이므로, 위 비용도 이 사건 부동산의 양도가액에서 공제되어야 할 필요경비에 해당한다.4. 필요경비 부정(1) 사례 1첫 번째 사례에서 필요경비를 인정받지 못한 이유는 무엇이었을까요? 이는 아마도, [매매계약을 이행하기 위하여 명도를 하지 않으면 안되는 상황]이 아니었기 때문일겁니다. 왜냐하면 명도를 하지 않고도 그 비용을 매매가액에 적절히 가감하는 것으로 매매계약이 체결될 수 있었기 때문입니다.재산 -810, 2009.11.23【사실관계】○ 양도인은 단층상가 건물을 임대하던 중 2009.9월 건설법인에 매도○ 매수인이 세입자들을 퇴거시키기로 하고 양도인은 양도가액을 12억 7천만원으로 하여 2009.4월 가계약 체결○ 2009.9월 양도대금 12억 7천만원에 미합의 세입자 퇴거명도비 4천만원을 더한 13억 1천만원을 받고 양도자가 세입자를 퇴거시키는 조건으로 본계약 체결【회신내용】부동산의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어 취득 및 양도가액은 그 자산의 취득 및 양도시 거래된 실지거래가액에 의하는 것으로, 이 경우 임차인에게 지급한 건물명도비용은 필요경비에 해당하지 아니함(2) 사례 2두 번째 사례에서는 아마도 양도자가 원활한 매매를 위해서 자진해서 세입자를 내보낸 것으로 보이는데요, 왜냐하면, 매매계약서 상에 명도의무가 있었다는 표현 대신에, 임의로 지출했다는 표현이 있기 때문입니다.조심 2010서1180, 2010.12.28「소득세법」제97조 제1항은 거주자의 양도차익 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비로 양도비를 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제163조 제5항 제1호에서 양도비를 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용이라고 규정하고 있는 바, 영업을 하던 세입자를 내보내는 과정에서 소요된 쟁점비용은 청구인이 쟁점부동산의 원활한 양도를 위하여 임의로 지출한 것으로서, 자산을 양도하기 위하여 지출하는 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 소개비 또는 철거비용 등 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용인 양도비로 보기 어렵다 할 것이다.(조심 ○○○, 2008.10.24. 같은 뜻).(3) 사례 3세 번째 사례에서는 무엇이 문제였을까요? 긍정되는 사례와 큰 차이가 없어보이죠. 제 사견으로는, 이런 것이 아닐까 생각합니다. 우선, [부동산을 청구인 또는 청구인이 지정하는 자에게 명도하여야 한다]라고 표현하여, 명도를 끝내기 전에 양도가 이루어질 수도 있음을 시사했습니다. 그렇다면 매매계약을 이행하기 위해 불가피하게 지불하는 명도비가 아닐 수 있지요. 두 번째로는 이 합의서는 매도인과 임차인 사이에서 쓰인 것으로 보이는데요, 매도인과 매수인 사이의 계약서에 명도가 이루어지지 않으면 매매도 없다는 취지의 내용이 없었던 것이 문제가 아닐까 합니다.조심 2013서0890, 2013.06.21 대법원 패소(서울행법 2013구단53939, 2014.02.07→대법원 심리불속행)임차인들과의 명도합의서 주요내용을 살펴보면, “1. …부동산을 2012년 6월 ○일까지 청구인 또는 청구인이 지정하는 자에게 명도하여야 한다, 4. 청구인은 임차인이 위 제1항 내지 제3항을 성실히 이행하여 그 결과 본 건 부동산에 대한 명도가 완료됨과 동시에 이사비 명목으로 금○원(쟁점명도비 지출 명세서 참조)을 임차인에게 지급한다, 5. 만일 임차인이 본 합의에도 불구하고 명도 의무를 지체한다면 그로 인해 발생하는 모든 민·형사상 책임을 진다”고 기재되었다. (중략) 「소득세법」제97조 제1항과 같은법 시행령 제163조에 의하면, 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 계약서 작성비용·공증비용·인지대·소개비 등을 양도자산의 필요경비로 산입할 수 있는 “양도비”로 규정하고 있는 바, 쟁점명도비는 위 규정에서 열거하고 있는 양도비 또는 이와 유사한 비용에 해당한다고 보기 어렵다 할 것이므로 처분청이 양도부동산의 양도차익 등을 산정하면서 쟁점명도비를 필요경비에서 제외하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다(국심 2007중418, 2007.4.9. 같은 뜻임)5. 결론매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용을 정말로 엄격하게 적용한다면, 이사비용을 필요경비로 인정받을 수 있을 것으로 보입니다.① 매매계약에 따른 인도의무여야 합니다. 분설하면, 매매계약 효력이 발생하기 위해, 임차인의 인도의무를 요건으로 하고 있어야 합니다. 반대로 말하면, 임차인의 인도 없이는 매매계약도 성립할 수 없음을 특약사항으로 분명히 명시해야 합니다.② 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하여야 합니다. 양수자가 아니라 양도자가 지출해야 하는 것은 물론이고요, 매매계약 이전에 이미 양도자의 지출이 이루어졌음을 의미하고, 양도가액에 이사비를 적절히 가감하는 것으로는 안 됩니다. 이사비를 가감해서 해결될 문제 같았으면, 인도 의무 없이도 가액만 적당하면 매매계약은 성립할 수 있었음을 시사하기 때문입니다.

3. 이사 및 전입신고가 불가한 재개발 구역 내 신규주택신규 주택 갭투자 이슈는 특히 재개발 구역에서 많이 일어납니다. 재개발 투자의 핵심은 적은 투자금액으로 레버리지를 일으켜 큰 수익을 보는 데 있습니다. 취득 단계에서는 전세보증금으로, 공사중에는 중도금 대출로, 준공 단계에서는 새로운 세입자 전세보증금으로 레버리지를 일으킵니다.이때 관리처분계획인가 전 재개발구역에 진입하는 경우, 투자자는 초기 투자금을 줄일 수 있어 구역 내에 임차인이 있는 물건을 선호합니다. 그런 물건이 귀하여 프리미엄이 더 붙습니다. 이때 재개발 구역으로 지정되었다는 건 주택이 노후/불량하다는 뜻인데, 그런 곳에 신규로 들어와 전세를 살 사람은 아무도 없고, 기존 임차인은 대부분 재개발구역의 토박이인 경우가 많아서, 멸실 전까지 전출할 가능성이 거의 없습니다. 기존 임차인은 관리처분계획이 인가되고 멸실이 닥쳐야 거주이전비를 받아 이사를 나가는 경우가 많습니다. 그러니 이 신규주택은 매수인이 거주할 일은 거의 없다고 보아야겠습니다.그런데, 기존에 조정대상지역 내 1주택을 가진 자가, 일시적 2주택 비과세 특례를 이용하여, 재개발 구역 내 물건을 투자하는 경우가 있습니다. 투자 대상이 비조정대상지역의 물건이라면 괜찮은데, 조정대상지역 내 신규 주택을 매수하게 되면, 1년 내에 재개발 구역의 물건으로 이사 후 전입신고를 마쳐야 합니다. 요건을 미리 알고서 멸실이 되기 전에 잠깐 전입하면 괜찮은데, 임차인이 있는 상황에서 덜컥 멸실이 개시되는 경우가 있습니다.신규 주택이 조합원입주권으로 변했기 때문에 문제인 것은 아닙니다. 원래 종전주택 취득일로부터 1년이 지나 신규주택을 취득하고, 신규주택 취득일로부터 3년 내에 종전주택을 처분하는 때, 신규주택이 조합원입주권으로 전환되는 경우에도, 소득세법 시행령 제155조 제1항의 요건을 지켰을 때는 일시적 2주택 비과세는 가능합니다. 전입을 못한다는 사실이 문제입니다. 종전주택 신규주택 둘 다 조정대상지역에 위치하여, 1년 내에 신규주택에 전입까지 해야 하는 경우에, 전입을 마치지 못하면 요건을 충족하지 못한 것이 됩니다. 서면부동산2019-715(2019.09.06)국내에 1주택(A주택)을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 A주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택(B주택)을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 상태에서 B주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업의 관리처분계획인가로 조합원입주권을 취득한 경우, B주택을 취득한 날부터 3년 이내에 A주택을 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조제1항 따른 1세대 1주택 비과세특례가 적용되는 것입니다.신규 주택이 도정법상 관리처분계획인가로 인하여 멸실되어 전입할 수 없는 경우에, 일시적 2주택 비과세 특례는 어떻게 되는지, 현재로써는 해석이 나온 것이 없습니다. 그러니 법문을 엄격하게 해석하여, 요건을 충족하지 못한 것으로 보아야 합니다. 1주택 보유자가 재개발 구역에 갭투자를 하는 경우에는 주의하셔야 겠습니다.4. 전입 후 거주기간법문을 자세히 보면 1년 이내에 이사하여 전입하여야 한다고는 했는데, 전입 후 얼마 동안 살아야 하는지는 말하지 않고 있습니다. 만약 전입하고 나서 다음 날 바로 전출하는 경우에도 일단 전입은 한 것이니 괜찮을까요? 이와 관련한 최신 해석이 나왔습니다. 해석에 의하면, 30일 정도는 거주를 해주어야 한다고 합니다. 조정대상지역 내에서 일시적 2주택 비과세 특례를 받고자 하시는 분들은 주의하셔야겠습니다.양도, 기획재정부 조세법령운용과-592, 2021.07.06[ 제 목 ]조정대상지역내 일시적 2주택인 경우 전입신고 후 즉시 퇴거시 소득령§155 특례 적용 가능여부[ 요 지 ]소득령§155(2)가목의 주민등록법 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우란 전입신고 당시 30일 이상 거주할 목적이 있었는지 여부 등을 종합적으로 고려하여 사실판단할 사항임[ 질 의 ]1. 사실관계 ○’09.8월 甲은 조정대상지역 소재 A아파트 취득○’20.7월 甲은 조정대상지역 소재 B아파트 취득(‘20.6.3. 매매계약, B아파트에는 전세입자가 ’21.10.31. 임대차 계약 만료 예정으로 거주 중에 있음)○’20.9월 A아파트 양도 예정○’21.10월 B아파트에 이사 및 전입신고 후 즉시 퇴거 예정* 소득령§155에 따른 나머지 요건은 모두 충족한 것을 전제함2. 질의내용○ 조정대상지역 소재 종전주택(A)과 조정대상지역 소재 신규주택(B)을 순차적으로 취득한 후 신규주택(B)에 이사 및 주민등록법§16에 따라 “전입신고를 마치고 즉시 퇴거”하는 경우에도 소득령§155에 따른 특례 적용이 가능한지 여부[ 회 신 ]소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호 가목의 주민등록법 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우 란 주민등록법 제6조 및 제16조 등 동법상 관련 규정에 따른 전입신고를 의미하는 것으로, 이에 해당하는지 여부는 전입신고 당시 30일 이상 거주할 목적이 있었는지 여부 등을 종합적으로 고려하여 사실판단할 사항입니다. 끝.

사업시행인가일 이후 오피스텔을 주택으로 용도변경 시 소득령§156의2⑤에 따른 대체주택 해당 여부 등★대체주택 양도소득세 비과세★1세대가 소유한 1주택이 재개발 · 재건축시행으로 사업기간 중에 다른주택(대체주택)을 취득하여 거주하다가 재개발 · 재건축 완공된 주택으로 이사하게 되어 대체주택을 양도하는 경우, 아래 요건을 모두 충족하면 보유기간의 제한을 받지 않고 양도소득세를 비과세 받을 수 있습니다.1) 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 1년 이상 거주2) 재개발 · 재건축주택 완공 전 또는 완공 후 3년 이내에 대체주택을 양도3) 완공 후 3년 이내에 재개발 · 재건축주택으로 세대전원이 이사하고 1년 이상 계속하여 거주요 지혼인으로 1세대가 2주택(A, B)을 보유하게 된 상태에서 A주택에 대한 재건축 사업시행인가일 이후 B주택을 양도하고업무용으로 사용하던 오피스텔(C, 대체주택)을 용도변경하여 주거용으로 사용한 경우로서 소득령§156의2⑤ 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 경우 이를 1세대1주택으로 보아 소득령§154①을 적용하는 것임회 신귀 서면질의의 경우, 1주택(A)을 보유하는 자가 1주택(B)을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 된 상태에서 추가로 오피스텔(C)을 취득하여 업무용으로 사용하는 경우로서 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택(A 또는 B)은 이를 1세대1주택으로 보아 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항을 적용하는 것입니다.또한, 혼인으로 1세대가 2주택(A, B)을 보유하게 된 상태에서 A주택에 대한 재건축 사업시행인가일 이후 B주택을 양도하고 업무용으로 사용하던 오피스텔(C, 이하 “대체주택”이라 함)을 용도변경하여 주거용으로 사용한 경우로서 ｢소득세법 시행령｣ 제156조의2제5항 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 경우 이를 1세대1주택으로 보아 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항을 적용하는 것입니다.1. 사실관계’18.1월’21.1월’21.5월’22.9월’24.1월예정예정---▴-------▴--------▴-------▴-------▴--------▴-------▴---A주택취득(남)B주택취득(여)혼인신고(남, 여)C오피스텔취득A주택사업시행인가B주택양도C오피스텔전입○ 2018.1월 甲(男) A주택 취득○2021.1월 乙(女) B주택 취득(조정대상지역)○2021.5월 甲과 乙 혼인신고 및 B주택에 전입하여 거주○2022.9월 甲(男) 오피스텔(C) 취득하여 업무용으로 사용○2024.1월 A주택 재건축 사업시행인가○2024.2월 이후 B주택 양도 예정(2년 이상 보유 및 거주요건 충족)○2024.3월 이후 C오피스텔 전입(주거용으로 사용)하여 거주하다 양도 예정2. 질의내용○ (질의1) 혼인으로 일시적 2주택(A, B주택)을 보유한 상태에서 오피스텔(C)을 취득하여 업무용으로 사용하는 경우, B주택 양도 시 소득령§155⑤에 따른 혼인 합가 비과세 특례를 적용받을 수 있는지 여부○ (질의2) 혼인으로 일시적 2주택(A, B주택)을 보유한 상태에서 A주택에 대한 재건축 사업시행인가일 이후 B주택을 양도한 경우로서 C오피스텔에 전입하여 주거용으로 사용하는 경우, 소득령§156의2⑤에 따른 대체주택 비과세 특례를 적용받을 수 있는지 여부3. 관련법령○소득세법 시행령 제156조의2【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】⑤국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 대체주택 이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는다.1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것. 다만, 주택이 완성된 후 3년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출국하는 경우에는 출국사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당한다)되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주해야 한다.3. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 대체주택을 양도할 것★주요 경력- 약 58,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,600건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠(현재 개편중)' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 54,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트 등