혼인전 전세자금 증여 시기와 방법

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 납세자 여러분들이 알고 계시면 큰 도움이 될 수 있는혼인 증여공제 확대에 대해서 간략히 설명드리겠습니다.며칠 전 제 사무실에 주택 증여 관련 상담하신 분도 이 내용을 듣고 상당히 기뻐하셨던 기억이 있습니다.■ 증여자직계존속 (조부모, 부모, 외조부모)■ 증여재산모든 재산 가능(부동산, 현금, 주식등)그러나 고저가 양도, 주식상장이익 등 증여 추정 · 의제(배우자 및 직계존비속에게 매매한 재산에 대한 증여추정규정, 재사 취득 자금 등의 증여 추정규정, 명의신탁재산의 증여의제 규정 등)에 해당하면 공제에서 제외됩니다.■ 수증자2024년 이후 자녀가 증여받아야 합니다■ 공제기간혼인신고일 이전 2년 and 혼인신고일 이후 2년 (총 4년)■ 증여세 신고기한위 공제 기한 내에 증여일의 말일로부터 3개월 이내에 증여세 신고를 해야 합니다.???? 무신고시 가산세 있으나, 2년 내 혼인하지 않아서 1억 공제를 추가 적용 못 받았을 때 수정신고 또는 기한 후 신고시 가산세 감면 추진합니다.■ 혜택 내용기존 일반 증여공제 5천만 원 공제에 추가로 1억을 추가로 공제 총 1.5억 원 공제가 됩니다.예) 아버지 → 딸 2024.08.01 현금 1.5억 증여 후 딸 2024.09.01 법적 혼인신고 시 증여재산가액 1.5억이지만 증여재산공제가 1.5억이 되어 과세표준 0원으로 증여세 없음.■ 반환특례-혼인 전 증여를 받고 나서 혼인 공제 적용받은 재산을 혼일할 수 없는 정당한 사유가 발생한 달의 말일로부터 3개월 이내에 증여자에게 반환하면 처음부터 증여가 없었던 것으로 볼 수 있습니다.■ 가산세 면제 및 이자상당액 부과-혼인 전 증여받은 거주자가 증여일로부터 2년 이내에 혼인하지 않은경우로서 증여일로부터 2년이 되는 날이 속하는 달의 말일로부터 3개월이 되는 날까지 수정신고 또는 기한 후 신고한 경우가산세는 면제 가능하나 이자상당액이 부과될 수 있습니다.이자상당액은 대통령령에서 규정할 예정입니다.-혼인 이후 증여받는 거주자: 혼인이 무효가 된 경우로서 혼인무효소의 확정판결일이 속하는 달의 말일부터 3개월이 되는 날까지 수정신고 또는 기한 후 신고한 경우가산세는 면제 가능하나 이자상당액이 부과될 수 있습니다.이자상당액은 대통령령에서 규정할 예정입니다.★출산 증여재산공제-위, 혼인증여재산공제와 다른 요건은 동일하며자녀의 출생일(입양의 경우 입양신고일)로부터 2년이내에 증여받아야한다는 것이 다릅니다.◆통합공제한도-혼인 증여재산공제와 출산 증여재산공제 합하여 1억 원까지만추가 공제가 가능합니다.자주 묻는 질문 및 답변1.Q : 결혼 출산 공제도 10년 동안 누적해서 적용이 되나요?A :아닙니다 평생 1억입니다. 결혼을 여러번 해도 1억입니다.2.Q : 자녀를 3명 낳으면 인당 1억씩 총 3억 출산증여재산공제를 받을 수 있나요?A : 자녀수와 무관하게 1억만 받을 수 있습니다.3.Q : 결혼출산공제를 남편은 시댁에서 1억, 아내는 친정에서 1억 각각 받을 수 있나요?A : 네 가능합니다.4.[2024년 부모님께 차용한 것은 2024.01.01이후 채무면제증여로 했을때 혼인출산공제 적용 가능 여부]2023년에 1.5억 원 차용증 작성 후 부모님께 1.5억 원 차용 상환하고 있는신혼부부들은방법 1.2024.01.01이후에 부모님께 1.5억을 추가로 증여받고혼인 공제 증여세 신고 후그리고 다시 1.5억을 다시 부모님께 차용 상환 목적으로 송금한다.방법 2과거에 작성한 차용증(1.5억 원)과 2024년 01.01이후 채무면제 확인서(1.5억 원)를 작성해서 증여시기를 2024.01.01이후로 만들어서 증여세 신고하는 방법위 방법 1과 방법 2두 개 방법 모두 가능한가요?A : 현재 위 상황에 대한 문의가 많은 상황인데, 제가 홈택스와 126에 각각 직접 확인했을때 답변 내용이 상이합니다.126은 방법 1의 경우는 자녀가 자력으로 자기 돈으로 기존에 부모님에게 빌린 돈을 갚고 나서, 1.5억을 부모님으로부터 자녀가 증여받았을 경우만 혼인 출산 증여재산공제가 가능하다고 했고, 방법 2는 불가능했다고 했습니다.홈택스는 방법 2도 가능하다고 했습니다.⭐️아직 시행된 지 얼마 되지 않은 법이라, 관련 예규가 더 나와야 하는 상황입니다. 따라서 방법 1의 경우 보수적으로 기존 부모님 채무는 자녀의 수입으로 계속 상환하고, 이와는 별도로 부모님께 추가 증여받은 부분에 대해서만 혼인 출산 공제를 적용하는 것이 안전해 보입니다.방법 2의 경우도 아직은 명확하지 않은 상황입니다. 따라서 차라리 방법 2보다는 방법 1로 하는게 보다안전해 보입니다.추가 확인되는 대로 블로그에 다시 포스팅하겠습니다 ^^이상입니다!증여세 관련 문의사항 있으시면 아래 네이버 엑스퍼트를 통해서 상담 신청해 주시면 친절, 정확, 신속하게 상담해 드리겠습니다^^양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트 (naver.com)양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.m.expert.naver.com자연세무회계컨설팅서울특별시 강서구 공항대로 190 푸리마 타워 416호궁금할 땐 네이버 톡톡하세요!

안녕하세요, 최희원 세무사입니다.오늘 포스팅에서는 2023년 세법 개정안에 나온 혼인에 따른 증여재산 공제 신설에 대해서 설명드리겠습니다.혼인에 따른 증여재산 공제 신설2023년 7월 27일에 나오게 될 세법 개정안 상세 본의 상증세법 53조의 2항 혼인에 따른 증여재산 공제 신설 소식이 있습니다.원래의 증여재산 공제는 10년을 기준으로 배우자 간 6억 원, 직계존비속 간 5천만 원(미성년자의 경우에는 2천만 원), 기타 친족에 대해서는 1천만 원입니다.이에 추가되어 신설된 혼인 증여재산 공제는 아래의 요건을 모두 충족할 때 공제해 줍니다.1.증여자가 직계존속1-1) 부모님만 해당하는 것이 아닌 조부모님으로부터 결혼자금을 증여받더라도 적용 가능합니다. 하지만, 부모님, 조부모님 합쳐서 중복공제는 불가능합니다.2. 공제액은1억 원2-1) 혼인 자금에 대한 증여재산공제인 1억 원이 신설된 것이고, 기존 증여재산공제인 5천만 원(미성년자 2천만 원)은 혼인 자금과 따로 공제가 됩니다. 이 내용을 가지고 기사에서는 남자 1.5억, 여자 1.5억 총 3억을 공제해 준다는 내용을 적고 있습니다.3. 증여일은 혼인신고일 이전 2년에서 혼인신고일 이후 2년, 즉혼인신고일 전후 2년3-1) 여기서의 혼인신고일은 사실혼, 결혼식 등 실질 내용 말고,형식적인 혼인신고일은 말합니다.혼인신고일로부터 전후 2년 내에 증여해야 하고 그 증여가 2024년 1월 1일 이후에 이뤄져야 합니다.* 사례 1) 이미 2023년까지의 증여를 하셨다면 혼인신고일 상관없이 혼인 자금 공제를 받으실 수 없습니다.사례 2) 2022년 1월 1일 이후에 혼인 신고를 하신 분들은 그로부터 2년 내이면서 2024년 1월 1일 이후라면 혼인 자금 공제를 받으실 수 있습니다.4. 증여 추정 또는 증여의제에 해당하는 경우는 제외*** 적용시기는 2024년 1월 1일 이후 증여받는 분부터 위 공제가 적용됩니다.증여재산 반환 특례 및 사후관리혼인할 수 없는 대통령령에 열거된 정당한 사유가 있는 경우, 발생한 달의 말일부터 3개월 이내 증여자에게 결혼자금이 반환 시 처음부터 증여가 없었던 것으로 봄혼인신고일 전 2년 이내에 먼저 재산을 증여받은 후에 증여일로부터 2년 이내 혼인신고를 하지 않은 경우에는 증여세액을 신고, 납부해야 합니다.가산세 면제되는 경우(이자상당액은 발생)증여일로부터 2년 이내에 혼인하지 않은 경우로서 증여일로부터 2년이 되는 날이 속하는 달의 말일 ~ 3개월이 되는 날까지 수정신고 또는 기한 후 신고한 경우혼인 이후 증여받은 거주자혼인이 무효가 된 경우로서 소송의 확정판결 일이 속하는 달의 말일부터 3개월이 되는 날까지 수정신고 또는 기한 후 신고한 경우자세한 내용 및 대통령령의 사유 등 나오면 다시 말씀드리겠습니다.문의사항 있으시면 hwchoi1990@gmail.com이나 010-7667-8698로편하게 연락 주시기 바랍니다.감사합니다.

이상웅 세무사22년 2월 3일국세청은'부모의 신용카드 등으로 생활비를 부담하고, 본인의 소득을 온전히 저축하여 주택을 취득하는 등 편법증여 혐의자 227명에 대해서 세무조사에 착수'했다고 보도하였습니다.또한 부모의 사업장에 직원으로 등재하여 가공급여를 지급하는 등의 탈루 혐의에 대해서도 세무조사에 착수하였습니다.상담을 진행하다보면자녀가 부모의 카드로 생활비를 부담하거나, 부모가 현금으로 인출하여 자녀에게 주는 형식의 편법증여에 대해서 문의하시는 경우가 많습니다.그렇다면위 같은 경우'탈루 혐의를 포착하여 세무조사 대상자로 선정되는 이유'와'자금출처조사 대응방안'에 대해서 알아보겠습니다.1. 소득·지출 분석시스템(PCI시스템)과세관청이 부모의 카드사용 및 현금 지급 등의 탈루 혐의에 대해서 과세하기란 쉽지 않습니다.과세관청은 증여자와 수증자, 증여시기, 증여액 등의 사실관계를 입증하여야 하는데 현금으로 지급하는 등의 경우 입증하기란 불가능하기 때문입니다.따라서 국세청은2009년 12월부터 「소득·지출 분석시스템」 PCI(Property Consumption and Incom Analysis System)을 개발하여 업무에 활용하고 있습니다.「소득·지출 분석시스템」이란 국세청에서 보유하고 있는 과세 정보자료를 체계적으로 통합관리해서 일정 기간 신고소득(Income), 재산증가(Porperty), 소비지출액(Consumption)을 비교·분석하여개인에 대한 자금출처 및 세무신고의 적정성을 검토하고, 특이사항이 확인 되는 경우 세무조사 대상자를 선정하는데 활용하고 있습니다.[활용사례]국세청은개인의 부동산 등 자산취득액, 부채상환내역, 해외여행경비 및 카드 사용액 등을 파악하여신고된 자금출처인 종합소득 신고액, 증여 및 상속재산 신고액, 은행 채무내역보다과다한 경우 자금출처조사 대상자로 선정하여 증여세를 추징할 수 있습니다.따라서소액의 생활비를 부담하거나 소액의 현금을 받아 소비에 사용하는 경우는 탈루 혐의가 포착되지 않을 수 있으나,해당 행위들이 축적되어 유의미한 자금이 된다면 언제든지 세무조사 대상자로 선정될 수 있습니다.2. 금융정보분석원(FIU)특정금융거래보고법에 의하여금융기관은 현금을 인출하거나 예금, 송금하는 경우 금융정보분석원에 보고해야 합니다.금융정보분석원은 금융기관 등으로부터 자금세탁, 불법거래 등 혐의거래를 수집 및 분석하여국세청 등의 기관에 제공하고 있으며,세무당국은 금융정보분석원으로부터'고액현금거래보고 제도(CTR)'또는'혐의거래보고 제도(STR)'을 통해 탈루 혐의를 포착하고 있습니다.<1> 고액현금거래보고 제도(CTR)1일 거래일 동안 1천만원 이상의 현금을 입금하거나 출금한 경우거래자의 신원과 거래일시, 거래금액 등 객관적 사실을 전산으로 자동 보고토록 하고 있습니다.이때1천만원이란 동일인 명의로 1거래일 동안 금융거래에 따라 입출금한 금액을 합산한 금액을 기준으로 합니다. 따라서다른 은행에서 입출금한 금액은 제외됩니다.만약,위에 해당하는 사실을 피하기 위해 금액을 분할하여 1천만원 이하의 금액을 여러번 나누어서 입금하거나 출금하는 경우에도 보고하도록 하고 있습니다.<2> 의심거래보고제도(STR)금융거래와 관련하여 수수한 재산이 불법재산이라고 의심되는 합당한 근거가 있거나 금융거래의 상대방이 자금세탁행위를 하고 있다고 의심되는 합당한 근거가 있는 경우 이를 금융정보분석원장에게 보고토록 한 제도입니다.[사례]자녀가 주택을 취득하면서 발생한 대출을 부모가 현금으로 일부를 대신 상환하는 경우(1) 고액현금거래보고 제도에 의하여 현금인출시FIU에 보고(2) 자녀의대출 감소액은 과세당국에서 파악이 가능(3) 부모의현금 출금일자와 금액 및 시기 비교(4) PCI시스템을 통하여자녀의 소득과 대출 감소액 비교3. 증여세가 추징될 수 있는 사례내용생활비 등을 부모의카드로 부담 및 부모로부터현금을 받아 부담부모에게신혼집 전세보증금을 지원받아 계약부모에게자금을 빌려주택 등 부동산을 취득부모의사업체에 직원으로 등록하여 급여를 수령경제적으로 독립한 자녀에게용돈, 축의금, 혼수용품등을 지급부모의 재산을 담보로 대출을 받아 자녀에게 차용부모가자녀의 채무를 대신하여 상환자녀명의의 증권계좌를 통하여 주식 등 투자수익 창출자녀명의의 부동산을 임차하여고가의 임대료를 지급부모명의의부동산을 자녀에게 시세보다 낮은 가액으로 증여 및 양도이외에도자녀에게 수억의 전세보증금을 지원해주는 경우에도 전·월세 신고를 의무화하여 소득대비 고액의 전세임차인에 대해서 기획조사 등으로 탈루혐의에 대해 증여세를 추징하고 있습니다.국세청은 위와 같이일반적으로 생각할 수 있는 탈세행위에 대해 각종 행정기관과의 협력 및 시스템 도입으로 탈세혐의자를 선정하여 증여세를 추징하고 있습니다.자금출처조사 중에 배우자 또한 직계존비속으로부터 증여받은 혐의가 포착되는 경우로서그 배우자나 직계존비속도 조사대상자로 선정해 조사할 수 있습니다. 만약 증여자인 부모가 사업체를 운영하고 있다면, 자녀뿐만 아니라 증여자인 부모의 사업체에 대한 매출누락 등의 조사로 확장될 수 있으니 각별히 유의해야 합니다.4. 단계에 따른 자금출처조사 대응방안최근 아파트 등의 부동산 가격이 치솟아 아파트를 취득한 사람 또는 전세입자 등을 대상으로 하는 조사가 빈번하게 이루어지고 있습니다.자금출처를 조사하여 자금흐름을 찾다 보면 증여행위 뿐만 아니라 사업소득 또는 기타소득 등의 누락까지 파악할 수 있기 때문에 자금출처조사는 중요한 세무조사입니다.따라서 단계별로 자금출처조사에 대한 리스크를 미리 준비하는 것이 중요합니다.<1> 매매, 증여 등 처리 전인 상황편법증여가 아닌 상황에 따른 적법한 절세방안이 반드시 있으니 전문가의 상담을 통해 방안을 마련하여 진행해야 합니다.예를 들어 카드사용, 현금인출 등의 경우 세무당국은 카드사용장소, 카드사용내용, 자금을 사용할 만한 상황 등에 대해 충분히 합리적 의심을 가지고 판단하기 때문에 일반적으로 예상하는 것과 실제 출처조사시 완전히 다른 결과가 발생될 수 있음을 유의해야 합니다.<2> 세무상담 없이 편법 증여 등이 진행된 상황사례별로 소명요청 및 세무조사로 붉어질 수 있는중요 포인트들이 있습니다.세무조사를 대비하여현재 상황에 대한 리스크 파악 및 리스크 제거가 중요합니다. 중요 포인트들에 대하여 미리 대응 및 증빙자료 등을 미리 갖추어 놓음으로써 이후 추징세액을 줄이거나, 세무조사 대상자에서 벗어날 수 있습니다.<3> 편법 증여 등으로 세무조사가 착수된 경우자금출처조사에서 가장 중요한 부분은자금의 원천 입증입니다.부족한 금액에 대하여논리적인 사실관계를 구상하여 해당 사실관계를 뒷받침할 수 있는 증빙자료들을 수집하여 대응할 수 있습니다.쟁점사항을 파악하여발생 가능한 상황을 예측하여 주장하려는 내용에 맞게 계획을 세워 대응하는 것이 중요합니다.같은 서류라도 주장하는 논리에 따라 유리하다고 생각한 서류가 오히려 불리한 서류로 인정될 수 있습니다. 누가 어떤 스토리와 논리를 만들어 어떤 자료로 대응하냐에 따라 추징세액은 크게 달라질 수 있습니다.실제 자금출처조사 대응과정1. 조사대상 기간 중증감된 부동산, 예금 등 자산 및 대출 등의 채무 파악2. 조사관이 제시한 자금출처 부족금액 대비유리한 부분 파악3.과세관청의 입장에서 추징할 세액 및 근거 파악4. 과세관청의 주장에 대응할스토리와 논리를 구상5. 발생 가능한 상황에 대하여세액비교 및 최선의 대응계획 선정6. 근거를 뒷받침할증빙서류 추가 수집 및 작성7. 조사관과의협의를 통한 최선의 결과 도출[같이 읽으면 좋은 글]결혼식 축의금, 학생 자녀 생활비, 용돈 모두 증여세 추징될 수 있습니다 - 자금출처조사대비https://blog.naver.com/highyes_tax/222519521075[증여세 전문세무사] 결혼식 축의금, 학생 자녀 생활비, 용돈 모두 증여세 추징될 수 있습니다 - 자금출처조사대비최근 자금출처 세무조사, 소명대응건들이 많이 들어오고 있습니다. 국세청의 전산화, 코로나 시국에 따른 ...blog.naver.com부동산 증여·매매거래, 실제 자금소명·자금출처조사 사례 및 대응방안https://blog.naver.com/highyes_tax/222635350162[자금소명, 자금출처조사] 부동산 증여·매매거래, 실제 자금소명·자금출처조사 사례 및 대응방안1. 개요(증여추정) 2020년 기준 국세청 세무조사 건수는 최근 5년간 최저를 기록했습니다. 코로나 위기로 ...blog.naver.com가족간 차용증 인정받는 방법 (차용증, 증여추정, 자금출처조사)https://blog.naver.com/highyes_tax/222384719968[재산전문세무사]가족간 차용증 인정받는 방법 (차용증, 증여추정, 자금출처조사 총 정리)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 오늘은 실무상 질문이 굉장히 많은 차용증과 자금출처조사에...blog.naver.com

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'자금출처조사' 전문으로 하고 있는 이상웅 세무사입...blog.naver.com우리가 가족간 차용증을 쓰고, 이자를 주고 하는 행위는 결국 증여로 볼 수 없다는 주장을 뒷받침하기 위한 것입니다. 따라서 차용 내용과 방식은 각 사례에 적절하도록 달라져야 합니다.유튜브나 블로그에서 볼 수 있는 가족간 차용에 대한 잘못된 정보와 오해들을 이번 글 하나로 해결하실 수 있도록 꼼꼼히 담았습니다.1. 차용증이 필요한 이유?2. 차용거래와 증여의 구분3. 세법에서 바라보는 차용거래4. 차용을 문제없이 인정받는 방법5. 자주 묻는 질문1. 차용증이 필요한 이유?가족간 차용을 하는 대부분의 이유는 부동산 취득자금입니다. 부동산을 사고싶지만 은행 대출을 끼더라도 자금이 부족할때 부모님에게 세금 없이 증여받을 수 있는 금액은 5천만원 입니다.24년부터는 혼인 예정이거나 혼인, 출산한지 2년이 지나지 않았다면 1억을 추가로 받을 수 있게 바꼈지만, 해당되지 않는 분들이 훨씬 많습니다.예를 들어서 3억이 필요해서 증여받는다면세금이 5천만원입니다.그리고 이 5천만원은 받는 자녀가 내야하기 때문에 쓸 수 있는 돈은2.5억원으로 줄어들고 더 증여를 받아야합니다.이런 세금을 내지 않기 위해, 은행 대출이자를 줄이기 위해 가족간 차용(금전소비대차)가 필요한 것입니다.적정한 차용거래로 인정받는다면세금은 '0원'입니다.2. 차용거래와 증여의 구분돈을 빌려주고 갚는 행위를 금전소비대차라고 부르는데, 금전소비대차 계약을 입증하기 위해 서면으로 작성한 계약서를 흔히 차용증이라고 부릅니다.집을 살때 빌린자금을자금조달계획서에 차용이라고 써서 제출하더라도, 이후 적절한자금소명을 하지 못하거나세무조사에서 인정받지 못한다면 증여가 되어증여세와 가산세가 부과됩니다.3억을 빌려서 집을 샀을 때 정상적인 차용으로 인정된다면0원이지만,3년뒤 세무조사에서 증여로 추징되면 증여세와 가산세는7천만원이 넘습니다.여기서 많이 오해하시는 부분이 자금조달계획서를 안쓰면 차용이 안걸린다. 그러니 6억미만 주택이나 상가를 사야한다. 고 알고 있습니다.아닙니다.자금조달계획서를 안써도, 대상이 아니라도 부동산거래 자금소명과 세무조사는 나옵니다.해당 내용은 다음 글에서 자세히 설명하고 있으니, 궁금하신 분들은 참고해주세요.자금조달계획서, 자금출처전문세무사가 알려드리는 정확한 작성방법(자금소명 및 자금출처조사 대비)'자금조달계획서'는 일부지역 또는 일정금액 이상의 부동산 뿐만 아니라 입주권과 분양권 역시 ...blog.naver.com자금조달계획서를 어떻게 쓰고, 최초에 차용에 대한 입증서류를 어떻게 준비해서 제출하냐에 따라 조사가 나올 것도 안나올 수 있습니다. 그렇기 때문에자금조달계획서 단계부터 차용으로 인정 받을 수 있도록 적절히 계획하는 것이 가장 중요합니다.3. 세법에서 바라보는 차용거래세법에서 배우자,직계존비속 간 금전소비대차(가족 간 돈거래)는증여로 추정하고 있습니다. 추정이란 애초에 차용은 증여로 보고있고, 납세자가 적정한 차용거래임을 객관적으로 입증할때만 예외적으로 인정해준다는 것입니다.이 글을 보시는 분들 중에서 2.17억원까지는 무이자차용도 다 인정된다더라고 아시는 분들이 많으시겠지만,기본적으로 차용 인정 여부에 대해 불리한 입장에 놓여 있습니다.따라서 실제 세무조사에서 국세청이 차용을 바라보는 시각은 부정적이지만, 사례에 맞는 적절한 차용내용으로 세무조사에서도 당당히 주장할 수 있는 논거를 만들어야하겠습니다.4. 차용을 문제없이 인정받는 방법국세청의 차용증 증여세에 대한 문제에 대한 공통적인 입장은객관적인 상황을 종합적으로 고려하여 사실판단할 사항으로 판단하고 있습니다.가족 간 차용에 대한 구체적인 인정기준을 법에서는 제시하지 않고 있기 때문입니다. 따라서 가장 객관적인 기준은 세무조사에서 실제로 인정 받았던 세무사님의 대응방안일 것입니다.국세청으로부터 차용을 인정받기 위해서는 아래의 형식과 실질 2가지가 충족돼야 합니다.<1> 형식실제 세무조사에서 대응했던 방식을 토대로 정리해보면 다음과 같습니다.① 차용증 작성② 상환기간③ 이자율과 원금상환 방식④ 차용금액⑤ 차용인과 대여인의 관계① 차용증 작성(차용증 쓰는법)법에서 규정하는 차용증 양식은 따로 없습니다. 차용증을 적절히 쓰는 법은 있습니다.- 우선 금액, 이자 및 원금 상환방식, 상환기간은 필수 기재사항입니다.- 차용증 작성시기는 실제로 돈을 빌린날에 작성해야하는 것은 아니고, 가까운 시일에 작성하면 괜찮습니다.- 차용증을 작성하셨다면 반드시 공증을 받을 필요는 없습니다.작성 날짜를 입증하기 위한 것으로 내용증명이나 확정일자의 방식으로도 충분할 수 있습니다.가장 손쉽고 적절한 방법은 확정일자를 추천드립니다. 다만,차용금액의 규모나 사실관계의 위험성에 따라 공증이 꼭 필요한 경우도 있으니이부분은 적절한 검토가 필요합니다.② 상환기간상환기간이 길면 길수록 인정가능성이 낮아집니다.부모님한테 3억 빌려고 30년 만기로 이자만 수년째 지급하고 있다면 증여로 추징될 가능성이 매우 높습니다.적절한 상환기간은 사례마다 달라지겠지만,최소한 10년은 넘지 않으시는 것을 추천드립니다.상환기간을 길게 가져갈 수 밖에 없는 상황이라면담보권 설정을 고려하는 것도 방법이 될 수 있습니다.③ 이자율과 원금상환방식법정 이자율은 4.6%로 규정하고 있습니다. 하지만법정이자율을 주면 무조건 인정되고, 덜주면 부인되는 것은 아닙니다.이자를 주면 이자소득에27.5%의 세금을 받는사람이 추가로 내야하고, 빌린분 입장에선 원금이 줄어들지 않으니자금부담은 더욱 커집니다.부모님에게 돈을 빌려서 이자를 지급했다면 부모님이 다른소득에합쳐서 세금을 신고해야하는데 이를 놓치고 나중에가산세와 함께 세무서에서 연락오는 경우가 많습니다.[절세방안]따라서 이자를 지급하지 않고 무이자 차용의 경우에도원금 상환방식을 적절히 계획한다면 차용으로 인정 받을 수 있습니다.사례별로 유불리와 위험성을 고려하여 적절한 이자율과 상환방식을 정하는 것이 필요합니다.④ 차용금액차용금액은 차용인의 상환능력에 맞게 산정돼야 합니다. 소득수준을 고려했을때너무 높은 규모의 차용금액이라면 증여로 추징될 가능성이 높아집니다.연봉이 3천만원인데 5억을 빌리고, 우린 차용이에요 주장하면 안되겠죠. 따라서 나이가 어릴수록, 소득이 적을수록 위험성은 더 클수밖에 없습니다.차용인의근로소득, 사업소득, 임대소득과 재산상황을 고려하여 상환기간 내 적절히 상환할 수 있는 금액을 산정해야 합니다.⑤ 차용인과 대여인의 관계차용인과 대여인의 관계도 중요한 기준입니다. 1억을 빌린다고 했을때 부모님에게 빌리는 것과 형제에게 빌리는 것은 인정가능성이 크게 달라집니다.실제로 세무조사를 대응할때 부모님이 아닌 형제나 지인에게 빌린 사례는 대응할 논리가 훨씬 많아집니다.따라서자금여력이 있다면 형제나 친척들로부터 차용하는 금액의 비중을 최대한 높히는 것이 유리합니다.그렇다고 부모님이 형제한테 돈을 보내고 그돈으로 빌렸다고 주장하는건 더 큰 문제가 되니 조심해야합니다.<2> 실질① 원리금 실제 상환여부② 차용인의 실제 상환능력① 원리금 실제 상환여부반드시 형식과 실질이 모두 충족돼야만 인정받을 수 있는 것은 아닙니다.실제로 차용증 자체를 작성하지 않았음에도 차용거래로 인정받아드린 조사사례도 있었습니다.둘중 하나를 꼽으라면 실질이, 실질중에서도 차용증 이자보다원금상환 여부가 가장 중요합니다. 최초 차용증 작성했던 내용과 동일하게 상환해주시는 것이 가장 좋습니다. 그리고 원금이나 이자 상환시기는 주기적으로 반복적이면 인정가능성을 더 높힐 수 있습니다.그렇다고 실질만 충족되면 무조건 인정되는 것은 아니고, 보통 세무조사는 원금상환 전에 나오는 점이 큰 문제입니다.따라서 만기에 일시상환하는 것은 절대 추천드리지 않습니다.② 차용인의 실제 상환능력국세청이 한가지더 확인하는 것은 차용인의 상환능력입니다. 예를들어1억의 원금을 상환했다고 했을 때 그동안 신고된 소득이 1억이 안된다면 차용이 인정안될 뿐만 아니라 추가 조사가 시행될 수 있습니다.또한 부모님한테 돈을 갚고 다시 돌려받는 식의 계획은 걸릴 가능성이 높습니다.따라서소득이 충분하지 않다면 잠깐 은행 대출을 활용하는 방식으로도 인정가능성을 높힐 수 있습니다.5. 자주 묻는 질문가족간 차용증에서 가장 많이 물어보시는 질문입니다.Q1미성년자도 차용이 가능한가요?A현실적으로 어렵습니다.기본적으로 상환능력이 없기 때문에 증여가 아닌 차용으로 인정받을 수 없습니다.다만, 위에서 안내드린 저희 조사사례처럼충분히 계획하고 논거를 만든다면 정말 예외적으로 인정되는 경우도 있습니다.Q22.17억원까지는 무이자로해도 인정되나요?A2.17억원까지 괜찮다는 말은 이자를 법정 이자율 4.6%보다 적게 줬을때 추가증여세가 안나온다는 규정에서 나온 말인데,무이자 차용이라도 차용거래 자체가 인정되는 것으로 많이들 오해하는 것입니다.예를들어 2억을 무이자로 빌리고 원금을 안갚은 상황에서 2년 뒤에 세무조사가 나온다면 2억 전체가 증여로 추징됩니다.다만, 무이자 차용이라도 원금 상환계획을 적절히 수립한다면 차용 인정 가능성을 높힐 수 있습니다.Q3상환한 돈을 돌려받아도 되나요?A일단 국세청에서는 알게됩니다.하지만 금액이 작다면 굳이 추가조사를 안하고 넘어갈 수는 있습니다. 돈을 돌려받을 때 이체내역이나 출금내역이 남을 수 밖에 없고, 돌려받은 돈을 쓸 때 국세청에 사용액이 잡힙니다.신고된 소득보다 사용액이 많으니 그 금액이 커진다면 조사가 나오는 것입니다.이 내부 프로세스를 충분히 이해하는 사람이 작정하고 탈세한다면 쉽게 안걸리 수는 있겠으나, 보통의 분들은 쉽지 않습니다. 이런 탈세행위가 세무조사로 이어지는 과정이 궁금하신 분들은 아래 글을 참고해주세요.[자금출처조사 전문세무사] 카드 사용, 자녀 전세금지원 등 각종 편법증여가 세무조사 대상에 선정되는 이유와 자금출처조사 대응 방법22년 2월 3일 국세청은 '부모의 신용카드 등으로 생활비를 부담하고, 본인의 소득을 온전히 저축하여 ...blog.naver.comQ4차용계약을 계속 갱신하면서 연장해도 되나요?A5년 정도로 차용증 쓰고 이자만 주다가 만기가 도래했을때 갱신하여 원금 상환을 연장할 수 있을까요?쉽지 않습니다.처음에 이자 지급내역으로 차용으로 인정 받았어도 국세청은 부채에 대해 다음과 같이 사후관리를 합니다.차용 내용을 기록해놓고 만기가 도래했을 때 원금 상환여부에 대해 이체내역 등 관련 자료를 통한 소명요청을 받게됩니다. 다시 확인하는데만약 갚지 않고 연장했다면 다시 증여로 추징될 수 있는 것입니다.Q5초기에는 이자를 주고 차용으로 인정받은 뒤에 안갚아도 되나요?A4번 질문과 동일한 내용입니다.최초에 차용으로 인정받고 넘어갔다고 해서 끝난 것이 아닙니다.부채사후관리를 통해 안갚은 것이 발각된다면 증여세와 가산세가 추징됩니다.Q6부모님 대신 형제나 친척이 빌려주면 더 좋은가요?A네, 더 좋습니다.형제나 친척의 경우 차용거래임을 주장할 수 있는 법적 논거가 훨씬 많습니다. 그렇다고 부모님 돈을 형제에게 이체하고 형제가 빌려주는 식으로 처리하면 안됩니다. 형제가 그만큼 빌려줄 자금이 있었는지를 함께 살펴보고 조사가 진행될 수 있습니다.6. 정리하며많은 분들이 가족간 차용에 대해 관심을 가지는 이유는 가장 쉽게 돈을 융통하는 방법이기 때문입니다. 그만큼 국세청과 세법은 부정적으로 보고 있습니다.우리가 차용을 걱정하는 것은 딱 하나입니다. 증여로 보지 않는 것, 증여세와 가산세가 추징되지 않는 것입니다.그러기 위해서근거규정을 먼저 충분히 이해하고 주장을 뒷받침할 수 있는 자료를 준비하기 위해 사례별로 가장 적절한 차용증 내용과 원리금 상환계획을 찾는 것이 필요합니다.세금에 대한 작은 관심이 큰 절세로 돌아올 수 있습니다. 세로움이었습니다. 감사합니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며, 각종계약서 작성 및 등기부터 감정평가와 세금신고, 사후간리까지 모든 절차 대행 도와드리고 있습니다.모든 상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은 [0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.관련 포스팅내용링크축의금, 생활비, 용돈 모두 증여세 추징될 수 있습니다- 자금출처조사대비https://blog.naver.com/highyes_tax/222519521075증여세 없이 자녀에게 집을 물려주는 방법<1>- 가족간 저가매매https://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830?증여세 없이 자녀에게 집을 물려주는 방법<2>- 가족간 교환https://blog.naver.com/highyes_tax/222817350284

'자금조달계획서'는 일부지역 또는 일정금액 이상의 부동산 뿐만 아니라입주권과 분양권 역시 대상이므로 분양권을 취득하신 분들도 자금조달계획서제출이 의무입니다.과거에 비해 규제가 강화되고 부동산의 금액이 크게 상승하면서 자금조달계획서의제출대상의 범위가 넓어졌으며, 자금조달계획서를부동산 거래 소명 및 자금출처조사의 근거자료로 활용되고 있기 때문에출처금액 산정과 분류에 따른 정확한 작성이 중요합니다.이번 글은 자금조달계획서제출 의무를 위한자금조달계획서대상, 자금조달계획서작성방법과 유의사항 등에 대한 내용이며, 세로움에서 집필한책 「코인과 세금, 그리고 자금출처조사 이야기」의 내용을 일부 발췌한 글입니다.https://search.shopping.naver.com/book/catalog/46406818625?cat_id=50005825&frm=PBOKMOD&query=%EC%BD%94%EC%9D%B8%EA%B3%BC+%EC%84%B8%EA%B8%88%2C+%EA%B7%B8%EB%A6%AC%EA%B3%A0+%EC%9E%90%EA%B8%88%EC%B6%9C%EC%B2%98%EC%A1%B0%EC%82%AC+%EC%9D%B4%EC%95%BC%EA%B8%B0&NaPm=ct%3Dluc457r4%7Cci%3D373b71e062d1be1e3cefcf340799a0810787fa3f%7Ctr%3Dboknx%7Csn%3D95694%7Chk%3D8dc58aa6a4d927abc8026a18f61ae362d8320fe1코인과 세금, 그리고 자금출처조사 이야기 : 네이버 도서네이버 도서 상세정보를 제공합니다.search.shopping.naver.com1. 자금조달계획서 제출대상 및 작성방법다음의 거래를 하는 경우 부동산 취득자금 조달 내용을 구체적으로 기재하는‘주택취득자금 조달 및 입주계획서’를 작성하여 제출해야 합니다.분양권·입주권의 공급계약 및 전매계약도 자금조달계획서 제출 대상에 포함됩니다.구분내용1투기과열지구 모든 주택 거래2조정대상지역 모든 주택 거래3비규제지역 6억 원 이상 주택 거래4모든 법인 주택 거래현재 투기과열지구와 조정대상지역은 전국 4개 지역만 남아있습니다.서울 용산구, 서초구, 강남구, 송파구 4개 지역만 해당하는 것으로 해당 지역에 소재하는 주택을 취득할때 1,2에 따라 자금조달계획서를 제출해야 합니다. 4개 지역 외 지역에서 주택을 취득할때는 3에 따라 6억원이 넘는 주택을 취득할때 자금조달계획서를 제출해야 합니다자금조달계획서는 실제로 자금출처조사에서 중요한 역할을 하고 있습니다. 지자체에서는 자금조달계획서와 거래증빙 내용을 검증하며, 검증 과정에서 자료 제출 요구 및 소명을 요구할 수 있도록 「부동산거래신고법」에서 규정하고 있습니다.자금조달계획서와 관련 증빙자료를 통해 재산을 취득할 능력 또는 부채를 상환할 능력이 있는지를 판단하며,자금조달계획서 및 증빙자료가 실제와 다른 경우 취득자는 소명요청을 받을 수 있습니다. 따라서 중요한 것은 자금조달계획서 제출 단계에서 각 취득자금의 출처를 정리하고 명확하게 기재하여 추가 소명의 대상이 되지 않도록 하는 것입니다. 또한 자금출처조사공동명의의 경우 각각 출처금액에 대한 작성이 이루어져야 하는데 이부분은 아래에서 설명드리고 있습니다.사례1) 주식 또는 코인 매매수익예를 들어 주식 또는 코인 투자로 5억 원을 벌어 부동산을 취득하는 경우,부동산 거래 직전 주식 또는 코인을 매도하여 통장에 원화로 가지고 있다고 하더라도 해당 금액을 자금조달계획서 금융기관 예금액에 기재하는 것은 적절한 작성이 아닐 수있습니다.관련 행정기관에서 5억 원의 자금이 발생된 출처를 이해할 수 있도록최초 투자자금과 투자수익을 구분하여 해당하는 곳에 기재하고 투자수익에 대한 자료 및 매매내역에 대한 자료를 함께 제출한다면 보다 명확한 자금조달계획서가 될 수 있습니다.취득자 본인의 사실관계에 맞게 자금조달계획서를 작성한다면 불필요한 소명요청에서 벗어날 수 있을 것입니다.사례2) 부모님과의 차용거래자금조달계획서 작성 및 부동산원의 소명에 대한 대응을 할때 가장 많이 보이는 사례가부모님으로부터의 차용한 사례입니다. 해당 부동산 취득자금을 위한 차용 이외에도부동산을 취득하기 몇년 전 전세계약을 할때 차용하거나 부모님이 임대인에게 대신 보증금을 이체한 경우가 정말 많습니다.이와 같은 사례에서당초 전세보증금은 이번 부동산 자금조달과는 무관하니 모두 본인의 자금으로 기재하여 자금조달계획서를 작성하는 것은 부적절할 수 있습니다.우선 부동산 취득자금을 차용한 경우차용증 등의 입증자료와 원금 및 이자에 대한 상환내역을 함께 제출하여 입증해야하며, 취득자금 외 기존 전세보증금 등의 목적으로 부모님으로부터 차용한 경우차용시기와 금액에 따라 최초 차용거래에 대한 입증을 하는 것에 대한 유불리를 판단하여 적절하게 대응하는 것이 필요합니다.◎ 자금조달 증빙서류종류항목증빙자료자기자금금융기관 예금액예금잔액증명서주식·채권 매각대금주식거래내역서,잔고증명서증여·상속증여·상속세 신고서,납세증명서현금 등 그 밖의 자금소득금액증명원,근로소득원천징수영수증 등부동산 처분대금 등부동산매매계약서,임대차계약서차입금 등금융기관 대출액 합계금융거래확인서,부채증명서, 대출신청서임대보증금임대차계약서회사지원금·사채·그 밖의 차입금금전 차용을 증빙할 수 있는 서류2. 정확한 작성이 중요한 이유「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따르면 국토교통부장관은부동산 거래신고 내용과 부동산의 가격정보를 활용하여 거래가격에 대한 적정성을 판단하고 검증 결과를 세무관서의 장에게 통보합니다.통보받은 세무관서의 장은 자금출처조사 대상자 선정의 자료로 활용할 것이며 이러한 흐름으로 보아자금조달계획서, 자금소명, 자금출처조사는 밀접한 관계가 있음을 알 수 있습니다. 따라서자금출처조사가 나오기 전 자금조달계획서 작성 단계 또는 자금소명요청 단계에서 미리 세무전문가와 함께 사실관계에 맞는 적절한 대응을 한다면 조사의 가능성을 줄일 수 있을 것입니다.◎ 현금 등 그밖의 자금위에서 말씀드린 것처럼 자금조달계획서는 자금출처에 대한 정확한 작성이 중요합니다. 예를 들어 예전에 증여 받은 금액이 예금에 있는 경우 증여시기에 따라 예금란에 기재하고 증여세신고서를 함께 제출하거나, 증여받은 금액에 기재하여 제출할 수 있습니다. 주식, 채권 매각 대금 역시 매각시기에 따라 예금란에 기재하고 매도를 입증하는 관련자료를 함께 제출할 수도 있습니다.다만, '현금 등 그밖의 자금'에 금액을 기재할때는 유의해야합니다. 부동산을 취득하기 위한 큰 금액들은 예금에 넣어 놓는 것이 일반적이지만,현금으로 큰 금액을 가지고 있는 경우 탈세 또는 불법적인 자금으로 형성된 것이라는 의심을 살 수 있기 때문입니다.현금은 예금과 다르게 자금의 출처를 국세청에서 확인하기 어렵습니다. 예를 들어부모님이 예전부터 가지고 있던 현금을 자녀에게 증여하거나, 사업체를 운영하고 있으면서 현금매출에 대하여 신고를 누락한 경우들이 있을 수 있는데 해당 자금의 출처를 국세청에서 한눈에 파악할 수 없습니다. 따라서 자금조달계획서에서'현금 등 그밖의 자금'에 금액을 기재한다면 소명요청 및 조사의 대상이 될 가능성이 높을 수 있으므로 유의해야 합니다.한국부동산원 및 구청의 “부동산 거래신고 소명, 자금소명에 대한 내용 및 대응방법(대응사례)에 대한 것은 아래 글에 자세히 설명되어 있습니다.한국부동산원 “부동산 거래신고 소명, 자금소명 대응사례” - 소명서 작성 방법 및 대응방안(자금소명 전문세무사)안녕하세요. 부동산세금, 자금출처조사 전문 세로움입니다. 부동산을 취득하신 분들 중에서는 한국부동산원...blog.naver.com3. 자금조달계획서 관련 자주 묻는 질문(Q&A)Q. 자금조달계획서를 제출한 뒤 실제 계획이 달라지면 문제가 되나요?A. 자금조달계획서는 말 그대로 주택의 취득자금을 조달하기 위한 계획서입니다. 계획서에 불과한 것으로 최초 기재한 내용과 제출 후 계획은 충분히 달라질 수 있으며, 다르다고 해서 무조건 문제를 삼는 것은 아닙니다.당초 계획과 달라지더라도 자금출처가 명백하고 입증이 가능한 경우라면 소명 요구가 오는 것을 기다렸다가 소명해도 무방하며, 필요에 따라 소명 요구가 오기 전에 정정신고를 할 수도 있습니다.Q. 부동산을 부부 공동명의로 취득하면 2장써야하나요?A. 매수자가 여러명이면 각각 자금조달계획서를 작성해야하며, 부부라고 하더라도 동일합니다. 원칙적으로 각각의 지분에 해당하는 금액에 대한 자금조달계획서를 작성해서 제출해야 하며, 자금출처금액 합계가 부동산 매매대금과 일치해야 합니다.만약 각자의 지분과 자금출처금액 비율이 차이가 있다면 부부 간 증여로 처리해야하는데, 부부 간 증여공제는 10년간 6억원까지 적용되므로 해당 금액 이내의 증여재산가액이라면 별도의 증여세가 발생하지 않습니다.Q. 자금조달계획서는 어떻게 내는 건가요?A. 공인중개사를 통한 중개거래의 경우 공인중개사가 신고하는 것이 원칙이며, 실거래 신고서를 제출할 때 자금조달계획서 및 증빙자료를 함께 제출합니다.직거래 계약의 경우 매수인이 직접 신고·제출하거나 대리인을 통한 제출도 가능합니다. 또한 공인중개사를 통한 거래의 경우에도 개인정보 노출 등의 사유로 직접 제출하고자 한다면 별도 제출이 가능합니다.Q. 자금조달계획서 제출일 현재 대출 등이 실행되지 않았다면?A. 부동산 거래 잔금일까지 기간이 오래 남은 거래는 자금조달계획서 제출일 현재 실행되지 않은 항목들이 많을 수 있습니다. 대출을 받을 계획이지만 자금조달계획서 제출일 현재 실행되지 않은 경우 자금조달계획에서는 기재하되 증빙자료를 제출하지 않아도 됩니다. 다만, 미제출 사유서에 내용을 기재하여 제출해야 하고 거래가 완료된 이후 추가 증빙자료를 요청하는 경우 보충하여 제출해야 합니다.Q. 자금조달계획서 제출 직전에 부동산 또는 주식을 매각한 경우 기재방법은?A. 자금조달계획서는 각 자금의 출처 내용을 파악하기 위한 자료입니다. 자금조달계획서 제출 시에는 부동산 또는 주식 매각 대금이 통장에 있지만, 사안에 따라서는 해당 금액을 금융기관 예금액에 적는 것이 적절하지 않은 내용일 수 있습니다. 적정한 자금조달 여부를 검열하는 공무원은 해당 자금이 통장에 들어오게 된 현금흐름이 궁금할 수 있기 때문입니다.이 경우 자금조달계획서 제출 이후 추가 자료 요청이 올 때 대응할 수도 있지만, 필요에 따라서는 최초 제출 시 보충 자료를 만들어 함께 제출할 수도 있습니다.[코인 투자수익 자금조달계획서]코인 투자수익은 최초 투자 단계부터 매매 단계까지의 자금흐름이 드러나지 않는 경우가 많습니다. 또한 관련 행정기관에서도 해당 수익을 파악하지 못하는 경우가 대부분입니다.따라서 코인 투자수익의 경우 최초 자금조달계획서 제출 시 투자수익이 발생한 흐름을 파악할 수 있는 자료를 만들어 함께 제출하는 것이 좋을 수 있습니다.만약 보충자료가 미제출되는 경우 사안에 따라 즉시 세무조사로 이어질 가능성도 있으므로 코인 투자수익의 경우 반드시 해당 분야 세무전문가와 함께 자료를 준비하는 것을 추천드립니다.세무컨설팅 세로움은 부동산세금(양도·증여·상속) / 자금출처조사 전문세무사로서상담시 실제로 진행한 컨설팅, 세무조사대응사례와 절세방안을 함께 안내 드리고 있습니다.상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.관련 포스팅내용링크한국부동산원 부동산 거래신고 소명대응사례- 소명서 작성 방법 및 대응방안https://blog.naver.com/highyes_tax/223368646164서울청 차용증 자금출처조사 성공사례- 중학셩 자녀명의 다수의 부동산취득https://blog.naver.com/highyes_tax/222726202273자녀에게 현명하게 증여하고 싶다면 ? 저가양도 를 활용한 부동산 증여 절세컨설팅https://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830