양도소득세 질문드립니다. (임대주택, 거주주택 양도관련)

주택양도 관련해서볼만한 질의회신이 몇가지 나와서 소개해드리려 합니다.​비조정지역당시 매매계약, 조정지역지정 후 취득한 주택원래 조정대상지역의 주택 취득시, 보유기간 중 거주기간 2년을 충족하여야만 비과세가 적용되는데요.비조정지역인 상태에서 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되는경우종전규정을 적용하여 3년의 중복보유기간이 적용되고무주택세대가 매매계약을 체결한 경우에는 거주기간요건도 생기지 않습니다.​그런데 과연 무주택세대라는게 양도당시 세대원으로 판단하면 되는건지?아니면 계약일 당시에 세대원이 무주택이어야 되는건지?​1세대1주택 판단시점은 양도시점이므로 이 부분이 애매하게 느껴질 수 있는데관련된 질의회신이 나와서 확정되었네요.​ 계약일 당시 세대가 무주택 상태여야 합니다.다가구주택, 하나의 단위로 양도소득세법 시행령 제155조 제15항을 보면 아래와같은 내용이 적혀 있습니다.​⑮ 제154조제1항을 적용할 때 「건축법 시행령」 별표 1 제1호다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다. <개정 2012. 2. 2., 2015. 2. 3.>​3층이하의 원룸으로 이루어진 다가구 주택이 여기에 해당하는데요. ​하나의 매매단위로 양도하는 경우 부분이 매우 중요합니다.이전 질의회신들을 보아도 일부 지분만 가진 사람이 지분만을 양도했을때는 1세대1주택 비과세를 적용하지 않죠다가구주택은 하나의 단위로!(공동지분인경우에 한번에)한명에게 양도하여야 1세대1주택 단독주택으로 해당된다는 점!​꼭 기억해주세요.​그럼 다음글에서 또 뵈어요

임대주택 자동말소 또는 직권말소 후거주주택 비과세를 받을 수 있는지 여부(거주주택 양도 전 또는 후, 임대주택이 자동말소된 경우)주택임대사업자인 경우, 1세대가 일정한 요건을 충족한 임대주택과 2년 이상 거주한 1채의 거주주택을 소유한 상태에서 거주주택을 양도할 경우에는 임대주택은 없는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있습니다. 거주주택 비과세 특례의 요건은 다음과 같습니다1. 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 외의 지역은 3억원)이하2. 의무임대기간 준수- 2020. 07. 10 이전 등록 : 단기임대주택 or 장기임대주택 등록 + 5년 이상 임대- 2020. 07. 11 ~ 2020. 08.17 등록 : 장기임대주택으로 등록 + 8년 이상 임대- 2020. 08. 18 ~ 등록 : 장기임대주택으로 등록 + 10년 이상 임대3. 임대료 증액제한 준수- 종전 계약 대비 보증금이나 임대료 5% 범위내로 상한4. 지방자치단체 + 세무서에 모두 주택임대사업자로 등록다만, 폐지되는 임대주택이 자동말소된 경우에는 의무임대기간을 충족한 것으로 보아 거주주택 비과세를 적용받을 수 있습니다. 이때,거주주택은 자동말소일로부터 5년 이내 양도해야 하는 것입니다. 당연히 의무임대기간 이외의 다른 요건들은 모두 충족해야 합니다.1. 폐지되는 임대주택(단기임대주택 또는 장기임대주택으로 등록한 아파트)에 해당될 것2. 자동말소일로부터 5년 이내 거주주택을 양도할 것3. 자동말소일 현재 임대기간을 제외한 가액요건 및 증액제한 요건을 충족할 것서면-2021-부동산-3532(2022.02.08)[제목]장기임대주택 자진말소 또는 자동말소 후 거주주택 특례요건을 계속 준수해야 하는지 여부[요지]소득령§155㉓과 같이 장기임대주택이 자진․자동말소된 이후 특례요건을 준수하지 않더라도 5년 이내 거주주택을 양도하는 경우, 소득령§155⑳에 따른 특례 적용 가능임대주택이 재개발 또는 재건축이 되는 경우재개발 또는 재건축되는 아파트는 임대주택으로 등록할 수 없기 때문에 임대주택이 직권말소가 됩니다.1. 거주주택 비과세 특례를 적용 받은 이후에 임대주택이 재개발 또는 재건축이 되는 경우 거주주택 비과세 특례는 유효하며, 세액이 추징되지 않습니다.2. 거주주택 비과세 특례를 적용받기 이전에 임대주택이 재개발 또는 재건축이 되는 경우 거주주택 비과세 특례를 적용받을 수 없습니다. 거주주택 비과세 특례를 적용받기 위해서는 거주주택 양도일 현재 임대주택이 말소되지 않았거나, 자진말소 또는 자동말소가 되어야 합니다. 따라서 재개발 또는 재건축으로 직권말소가 된 경우에는 거주주택 비과세 특례를 적용받을 수 없는 것입니다.임대주택을 자진말소한 경우 거주주택 비과세에 대한 내용은 과거 제가 포스팅한 내용을 참고하시면 됩니다.임대주택 자진말소 후 거주주택 비과세를 받을 수 있는지 여부임대주택 자진말소 후 거주주택 비과세를 받을 수 있는지 여부 (거주주택 양도 전 또는 후, 임대주택을 자...blog.naver.com이상 마치겠습니다. 실무에 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

임대주택 자동말소 또는 직권말소 후 거주주택 비과세를 받을 수 있는지 여부(거주주택 양도 전 또는 후, 임대주택이 자동말소된 경우)​주택임대사업자인 경우, 1세대가 일정한 요건을 충족한 임대주택과 2년 이상 거주한 1채의 거주주택을 소유한 상태에서 거주주택을 양도할 경우에는 임대주택은 없는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있습니다. 거주주택 비과세 특례의 요건은 다음과 같습니다​1. 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 외의 지역은 3억원)이하2. 의무임대기간 준수- 2020. 07. 10 이전 등록 : 단기임대주택 or 장기임대주택 등록 + 5년 이상 임대- 2020. 07. 11 ~ 2020. 08.17 등록 : 장기임대주택으로 등록 + 8년 이상 임대- 2020. 08. 18 ~ 등록 : 장기임대주택으로 등록 + 10년 이상 임대3. 임대료 증액제한 준수- 종전 계약 대비 보증금이나 임대료 5% 범위내로 상한4. 지방자치단체 + 세무서에 모두 주택임대사업자로 등록​​다만, 폐지되는 임대주택이 자동말소된 경우에는 의무임대기간을 충족한 것으로 보아 거주주택 비과세를 적용받을 수 있습니다. 이때, 거주주택은 자동말소일로부터 5년 이내 양도해야 하는 것입니다. 당연히 의무임대기간 이외의 다른 요건들은 모두 충족해야 합니다.​1. 폐지되는 임대주택(단기임대주택 또는 장기임대주택으로 등록한 아파트)에 해당될 것2. 자동말소일로부터 5년 이내 거주주택을 양도할 것3. 자동말소일 현재 임대기간을 제외한 가액요건 및 증액제한 요건을 충족할 것​서면-2021-부동산-3532(2022.02.08)[제목]장기임대주택 자진말소 또는 자동말소 후 거주주택 특례요건을 계속 준수해야 하는지 여부[요지]소득령§155㉓과 같이 장기임대주택이 자진․자동말소된 이후 특례요건을 준수하지 않더라도 5년 이내 거주주택을 양도하는 경우, 소득령§155⑳에 따른 특례 적용 가능​임대주택이 재개발 또는 재건축이 되는 경우재개발 또는 재건축되는 아파트는 임대주택으로 등록할 수 없기 때문에 임대주택이 직권말소가 됩니다.​1. 거주주택 비과세 특례를 적용 받은 이후에 임대주택이 재개발 또는 재건축이 되는 경우 거주주택 비과세 특례는 유효하며, 세액이 추징되지 않습니다.​2. 거주주택 비과세 특례를 적용받기 이전에 임대주택이 재개발 또는 재건축이 되는 경우 거주주택 비과세 특례를 적용받을 수 없습니다. 거주주택 비과세 특례를 적용받기 위해서는 거주주택 양도일 현재 임대주택이 말소되지 않았거나, 자진말소 또는 자동말소가 되어야 합니다. 따라서 재개발 또는 재건축으로 직권말소가 된 경우에는 거주주택 비과세 특례를 적용받을 수 없는 것입니다.​​임대주택을 자진말소한 경우 거주주택 비과세에 대한 내용은 과거 제가 포스팅한 내용을 참고하시면 됩니다.https://blog.naver.com/cta_moonyh/222667888622

[양도세]임대주택을 별도세대와 공동소유할 경우(거주주택 비과세 가능)쟁점임대주택이 1세대 1주택 특례대상인 장기임대주택에 해당하는지 여부조심-2022-서-0109귀속년도 : 2020심급 : 심판등록일자 : 2022.08.19.생산일자 : 2022.07.19.진행상태 : 완료요지「소득세법 시행령」 154조의2에서 공동소유주택의 주택 수 계산시 각자가 그 주택을 소유하고 있는 것으로 규정하고 있고, 같은 영 제155조 제20항에서 거주주택과 요건을 갖춘 장기임대주택을 소유하고 있는 경우 거주주택을 양도할 때 같은 영 제154조 제1항에 따라 1세대 1주택 특례를 적용하도록 규정하고 있는바, 쟁점임대주택의 지분 1/2과 쟁점주택(거주주택)을 소유한 청구인이 쟁점주택을 양도한 이 건에서 1세대 1주택 특례 대상에 해당하지 않는다고 보아 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨결정내용[주 문] OOO서장이 2021.7.1. 청구인에게 한 2020년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.[이 유]1. 처분개요가. 청구인은 청구인 소유의 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 양도한 후 청구인과 청구인의 매제인 AAA이 공동으로 소유(각 1/2지분)하고 있는 OOO(상가주택으로써 이하 “쟁점임대주택”이라 한다)이「소득세법시행령」제155조 제20항에 따른 장기임대주택특례대상에 해당한다고 보아 1세대 1주택 특례 규정을 적용하여 2020.5.22. 양도소득세를 신고하였다.나. 처분청은 2021.4.23.부터 2021.5.12.까지 청구인의 쟁점주택 양도소득세 신고내용을 조사한 결과 청구인이 1/2지분을 소유하고 있는 쟁점임대주택이 1호 이상 장기임대를 요건으로 하는 장기임대주택특례대상에 해당하지 않는다고 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 배제하고 1세대 2주택 중과세율을 적용하여 2021.7.1. 청구인에게 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정․고지하였다.다. 청구인은 이에 불복하여 2021.9.14. 이의신청을 거쳐 2021.12.10. 심판청구를 제기하였다.2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장 (1)「소득세법시행령」제154조의2를 보면 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유할 경우 특별한 규정이 있는 경우 외에는 주택 수를 계산할 때 공동소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 보도록 규정되어 있다. (2) 대법원도 ‘여러 사람이 공동으로 소유하는 주택을 임대하여 공동사업을 영위하는 경우에는 이 사건 특례조항에서 임대주택의 호수를 계산할 때 특별한 사정이 없는 한 공동소유자 각자가 그 임대주택을 임대한 것으로 보아야 한다’라고 판시한바 있다(대법원 2017.8.18. 선고 2014두42254 판결). (3) 처분청은 이의신청 결정서에서「조세특례제한법시행령」제97조 제1항 규정에 대한 해석을 유추 확대하여 「소득세법」상 쟁점임대주택의 특례적용여부를 판단하고 있는바 이는 조세법률주의에 반하는 결정이다.나. 처분청 의견 (1)「소득세법 시행령」 제155조 제20항에서 규정한 장기임대주택 소유시 거주주택 특례 규정은 같은 영 제167조의3 제1항 제2호 가목에 따른 장기임대주택의 요건을 반드시 충족하여야 하며 해당 조문에서 장기임대주택은 1호 이상 보유할 것을 요건으로 하고 있으나, 청구인은 쟁점임대주택의 지분 1/2만 소유하고 있고 공동 소유자가 동일 세대원도 아니므로 1호 이상 보유하고 있지 않은 것으로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 적법하다. (2) 국세청 예규를 보면 장기임대주택 소유시 거주주택특례 적용대상은 장기임대주택을 세대별로 1호 이상을 보유하여야 한다고 일관되게 유권해석(국세청 서면 2020부동산3726, 2020.8.31. 외 다수)을 하고 있음에도 청구인은 1호 이상 보유하지 않았으므로 특례대상에 해당하지 않는다.3. 심리 및 판단가. 쟁점 쟁점임대주택이 1세대 1주택 특례대상인 장기임대주택에 해당하는지 여부나. 관련 법령 (1) 소득세법 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택 (2)소득세법시행령 제154조(1세대 1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간건설임대주택이나 「공공주택 특별법」에 따른 공공건설임대주택 또는 공공매입임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 임대주택의 임차일부터 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년 이상인 경우 제154조의2(공동소유주택의 주택 수 계산) 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 이 영에 특별한 규정이 있는 것 외에는 주택 수를 계산할 때 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다. 제155조(1세대 1주택의 특례) ⑳ 제167조의3 제1항 제2호에 따른 주택{같은 호 가목 및 다목에 해당하는 주택의 경우에는 해당 목의 단서에서 정하는 기한의 제한은 적용하지 않되, 2020년 7월 10일 이전에「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 주택으로 한정하며, 같은 호 마목에 해당하는 주택의 경우에는 같은 목 1)에 따른 주택[같은 목 2) 및 3)에 해당하지 않는 경우로 한정한다]을 포함한다. 이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다} 또는 같은 항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 “장기어린이집”이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 “거주주택”이라 한다)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택을「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나「영유아보육법」 제13조 제1항에 따른 인가를 받거나 같은 법 제24조 제2항에 따른 위탁을 받아 어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 “직전거주주택”이라 한다)이 있는 거주주택(민간임대주택으로 등록한 사실이 있는 주택인 경우에는 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 1주택을 보유하게 된 경우로 한정한다. 이하 이 항에서 “직전거주주택보유주택”이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.1. 거주주택 : 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 날,「영유아보육법」 제13조제1항에 따른 인가를 받은 날 또는 같은 법 제24조제2항에 따른 위탁의 계약서상 운영개시일 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것2. 장기임대주택 : 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 “임대료등”이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항의 전환 규정을 준용한다. 제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위) ① 법 제104조 제7항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.2. 법 제168조에 따른 사업자등록과「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록[이하 이 조에서 “사업자등록등”이라 하고, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 “기존사업자기준일”이라 한다) 현재「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 했으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 않은 거주자가 2004년 6월 30일까지 같은 조에 따른 사업자등록을 한 때에는「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다]을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다). 다만, 이 조, 제167조의4, 제167조의10 및 제167조의11을 적용할 때 가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 해당하는 장기임대주택(법률 제17482호민간임대주택에 관한 특별법일부개정법률 부칙 제5조 제1항이 적용되는 주택으로 한정한다)으로서「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조 제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소되는 경우에는 임대의무기간이 종료한 날 해당 목에서 정한 임대기간요건을 갖춘 것으로 본다. 가.「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택을 1호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 않고 임대보증금 또는 임대료(이하 이 조에서 “임대료등”이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 주택(임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항의 전환 규정을 준용한다). 다만, 2018년 3월 31일까지 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다. (3) 조세특례제한법 제97조(장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면) ① 대통령령으로 정하는 거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 국민주택(이에 딸린 해당 건물 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 그 주택(이하 “임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만,「민간임대주택에 관한 특별법」또는 「공공주택 특별법」에 따른 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 같은 법에 따른 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택만 해당한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 양도소득세를 면제한다.1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택②「소득세법」 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 임대주택은 그 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.③ 제1항에 따라 양도소득세를 감면받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다.④ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (4)조세특례제한법시행령 제97조(장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면) ① 법 제97조 제1항 각 호 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 거주자”란 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다. 이 경우 임대주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우에는 공동으로 소유하고 있는 임대주택의 호수에 지분비율을 곱하여 호수를 산정한다.② 법 제97조 제1항 단서의 규정에 의한 건설임대주택의 일부 또는 동일한 지번상에 상가 등 다른 목적의 건물이 설치된 경우의 주택으로 보는 범위 및 필요경비계산에 관하여는「소득세법 시행령」 제122조 제4항및 제5항을 준용한다.③ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 기획재정부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.다. 사실관계 및 판단(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인은 AAA과 2005.5.2. 쟁점임대주택을 1/2 지분씩 공동으로 취득하였고, 2018.9.19. 임대사업자 등록을 하였으며 2020.2.11. 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따라 OOO청장으로부터 임대사업자등록증을 교부받았다. 쟁점주택은 청구인이 2011.5.11. 취득하여 2020.5.22. 양도한 것으로 나타난다.OOO (나) 쟁점임대주택은 임대개시일 당시 기준시가 6억원 이하이고, 5년 이상 임대하였으며 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 것으로 나타나는바, 이에 대하여 처분청과 청구인간에 다툼은 없다. (다) 처분청의 이의신청결정서를 살펴보면「소득세법시행령」제155조 제20항의 장기임대주택 소유시 거주주택 특례 규정 적용 대상은 장기임대주택을 1호 이상 소유한 경우에만 해당한다고 보아 동일세대원이 공동소유한 경우는 이에 해당한다고 할 수 있으나 별도 세대원이 공동 소유한 경우는 이에 해당하지 아니한다는 이유 등을 들어 청구주장을 배척하는 것으로 나타난다.(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대,「소득세법 시행령」 154조의2에서 공동소유주택의 주택 수 계산시 각자가 그 주택을 소유하고 있는 것으로 규정하고 있고, 같은 영 제155조 제20항에서 거주주택과 요건을 갖춘 장기임대주택을 소유하고 있는 경우 거주주택을 양도할 때 같은 영 제154조 제1항에 따라 1세대 1주택 특례를 적용하도록 규정하고 있는바, 쟁점임대주택의 지분 1/2과 쟁점주택(거주주택)을 소유한 청구인이 쟁점주택을 양도한 이 건에서 1세대 1주택 특례 대상에 해당하지 않는다고 보아 2020년 귀속 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「국세기본법」 제81조및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

거주주택 특례 적용시 양도하는 거주주택 선택 가능 여부(불가능, 먼저 양도하는 거주주택이 적용됨)★주택임대사업자의 거주주택 비과세 특례제도주택임대사업자인 경우, 1세대가 일정한 요건을 충족한 임대주택과 2년 이상 거주한 1채의 거주주택을 소유한 상태에서 거주주택을 양도할 경우에는 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있습니다. 임대주택 수는 관계 없습니다. 거주주택 비과세 특례의 요건은 다음과 같습니다. 모두 충족을 해야 합니다.1. 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 외의 지역은 3억원)이하2. 의무임대기간 준수- 2020. 07. 10 이전 등록 : 단기임대주택 or 장기임대주택 등록 + 5년 이상 임대- 2020. 07. 11 ~ 2020. 08.17 등록 : 장기임대주택으로 등록 + 8년 이상 임대- 2020. 08. 18 ~ 등록 : 장기임대주택으로 등록 + 10년 이상 임대3. 임대료 증액제한 준수- 종전 계약 대비 보증금이나 임대료 5% 범위내로 상한4. 지방자치단체 + 세무서에 모두 주택임대사업자로 등록양도, 사전-2023-법규재산-0393 [법규과-1948] , 2023.07.26[ 요 지 ]장기임대주택을 보유한 상태에서 거주주택을 양도하는 경우소득령§155⑳ 특례요건을 갖춘 거주주택은 양도가액 12억원 범위 내에서 소득령§154①에 의해 당연 비과세되는 것으로 비과세 적용여부의 임의적 선택은 불가함[ 답변내용 ]「소득세법 시행령」 제155조제20항에 따른 특례 요건을 갖춘 장기임대주택(A)과 거주주택(B)을 보유한 1세대가 거주주택(B)의 양도일에 일반주택(C)을 취득한 경우로서 양도가액 12억원 상당의 거주주택(B)에 대한 양도차익은 양도소득세가 당연 비과세되는 것으로 해당 양도차익을 납세자 선택에 의해 과세대상으로 신고하고 향후「소득세법 시행령」제155조제20항에 따른 거주주택 요건을 충족하고 양도하는 일반주택(C)에 대하여 같은 법 같은 영 제155조제20항의 특례를 적용하여 같은 법 같은 영 제154조제1항을 적용할 수 없는 것입니다.[ 관련법령소득세법 제89조【비과세 양도소득】소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】1. 사실관계○A주택 : 2018.09. 이전 취득하여 지자체 및 세무서에 임대사업자 등록, 소득령§155⑳에 따른 장기임대주택 요건을 충족하는 것으로 전제○B주택 : 2019.4.12. 취득, 2023년 5월 매도, 보유기간 중 2년 이상 거주○C주택 : B주택의 매도일에 취득, 취득이후 거주 중2. 질의내용○ 소득령§155⑳에 따른 장기임대주택 보유시 거주주택 특례를 적용하는 경우 양도하는 거주주택을 선택할 수 있는 지 여부- 거주주택 특례의 비과세 요건을 충족한 B주택 양도 시 비과세를 적용하지 않고(생애 한 차례 특례 적용 미소진) 향후 C주택 양도 시 비과세 적용가능 여부