부동산 일부 매매, 일부 증여 시 매매계약서 내용

임대차 계약기간 중 주택의 지분 일부를배우자에게 증여하는 경우 상생임대특례적용여부(가능함)서면-2022-법규재산-3799 [법규과-3503]생산일자 : 2022.12.06.요 지국내에 1주택을 소유한 거주자가 ｢직전 임대차계약｣을 체결하고 해당 임대기간이 개시된 후 혼인한 경우로서 배우자에게 1주택의 지분(1/2)을 증여한 이후 임대기간 요건(1년 6개월 이상)을 충족하고, 부부공동으로 새로운 임대차계약을 체결하여 소득령§155의3①(1)에 따른 요건을 모두 충족하는 경우 상생임대주택 특례 적용 가능함회 신귀 서면질의의 경우, 국내에 1주택을 소유한 거주자가 ｢소득세법 시행령｣ 제155조의3(이하 “쟁점특례”) 제1항 제1호에 따른 ｢직전 임대차계약｣을 체결하고 해당 임대기간이 개시된 후 혼인한 경우로서 배우자에게 1주택의 지분(1/2)을 증여한 이후 같은 항 제4호에 따른 임대기간 요건을 충족하고, 부부공동으로 새로운 임대차계약을 체결하여 같은 항 제1호에 따른 요건을 모두 충족하는 경우에는 쟁점특례를 적용받을 수 있는 것입니다.1. 사실관계○ 2020.9.**. A주택을 소유하고 있는 甲은 임차인과 임대차계약 체결○2022.04.**. 甲과 乙 혼인(동일세대 구성)○ 2022.05.**. 甲은 A주택 지분 일부(1/2)를 배우자(乙)에게 증여○ 2022.07.**. 기존 임대차계약기간 종료일○ 2022.8월 이후 새로운 임대차계약 체결 예정2. 질의내용○거주자가 ｢직전 임대차계약｣을 체결하고 해당 임대기간이 개시된 후 혼인한 경우로서 배우자에게 주택의 지분(50%)을 증여한 이후 새로운 임대차계약을 체결하여 소득령§155의3①에 따른 임대기간*을 모두 충족하는 경우, 상생임대주택 특례를 적용받을 수 있는지 여부 * 직전 임대차계약: 1년 6개월 이상, 상생임대차계약: 2년 이상★주요 경력- 102,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 96,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

배우자 또는 직계존비속간의 주택 매매시 취득세(경우에 따라 증여취득세율 적용될 수 있음)안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.양도, 상속, 증여, 취득 등 재산관련 세금을 전문적으로 하고 있는데요. 최근 특히나, 양도세 중과 배제로 인하여 가족간 증여, 저가매매 등의 문의가 많습니다.직계존비속이나 배우자간 주택 매매시 취득세도 문제가 될 수도 있는데요. 오늘은 이에 대해서 알아보겠습니다. 참고로 양도소득세와 증여세는 국세로서 세무서가 담당하고, 취득세는 지방세로서 관할 지자체(시/군/구청)이 담당합니다.기본적으로 취득세에서는 배우자 또는 직계존비속의 부동산을 취득한 경우에는 증여로 취득한 것으로 봅니다.다만, 실제 대가 지급이 명백한 경우에는 매매로 취득한 것으로 보아 매매취득세율이 적용됩니다.아래 법령과 대법원 3심판례를 참고하시면 됩니다.※ 지방세법 제7조 【납세의무자 등】⑪ 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다. 다만,다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다.1. 공매(경매를 포함한다. 이하 같다)를 통하여 부동산등을 취득한 경우2. 파산선고로 인하여 처분되는 부동산등을 취득한 경우3. 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록이 필요한 부동산등을 서로 교환한 경우4. 해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 다음 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우가. 그 대가를 지급하기 위한 취득자의소득이 증명되는 경우나.소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우다. 이미상속세 또는 증여세를 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다) 받았거나 신고한 경우로서 그 상속 또는 수증 재산의 가액으로 그 대가를 지급한 경우라. 가목부터 다목까지에 준하는 것으로서취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우※ 3심 2025두33003 (선고일자-20250515) 취득세이 사건 매매계약상 매매대금을 초과하는 부분에 대해 무상취득으로 보고 구 지방세법 제11조 제1항 제2호의 세율을 적용한 이 사건 처분의 위법 여부【판결요지】지방세법상 과세표준은 시가표준액 기준이며, 시가표준액과 실제 매매대금 사이의 차액에 대해 대가가 지급되지 않았다면 ‘무상취득’으로 봄이 타당함.특히 직계존속 간 거래를 유상 취득으로 보려면, 소득 증명이나 자금 출처 등 엄격한 요건 충족이 필요하나, 초과 금액에 대한 대가 지급 증명이 없었음이처럼 직계존비속이나 배우자로부터 주택을 유상으로 취득할 경우에는 위 법령의 4.에 해당하는 사유에 해당되어야만 유상으로 취득한 것으로 보아 유상취득세율(1%~12%)를 적용받으실 수 있습니다. 이에 해당하지 않는다면 증여취득세율이 적용될 수 있습니다.주택의 매매취득세율증여취득세율은 3.5%(85제곱미터 초과시 3.8%)이나, 다주택자 등으로부터 조정지역의 공시가격 3억 이상 주택을 증여받을 경우에는 12.4%(85제곱미터 초과시 13.4%)로 중과가 되어 취득세 부담이 상당히 커질 수 있습니다.예를 들어, 직게존비속이나 배우자로부터 증여세 문제가 없는 저가매매로 주택을 구매할 경우주택에 대해서 10억으로 감정평가를 받았고, 7억을 지불했을 때 증여세 문제는 없습니다.증여세의 경우, 특수관계자로부터 재산을 시가보다 저렴하게 구매했을 경우에는시가 - 대가 - Min[시가x30%,3억]이 증여받은 가액이 됩니다.즉, 위 사례에서 증여가액은 시가 10억 - 대가 7억 - 기준금액 3억 = 0원이 되는 것입니다.취득세로는10억 감정평가를 기준으로 전체 10억이 매매취득세율이 적용되는 지자체가 있는 반면, 실제 대가를 지급한 7억만 지불했다면 7억은 매매취득세율을, 실제 지불하지 않은 3억은 증여취득세율을 적용하는 경우도 있습니다. 납세자 입장에서는 매매취득세가 중과되지 않는다면 전체 10억에 대해서 매매취득세율을 적용받는 것이 유리할 것입니다.아무쪼록 위의 법령과 대법원 3심 판례를 본다면, 원칙적으로는 10억에 대한 자금소명이 안되거나 지불하지 않았다면 7억은 매매취득세율을, 3억은 증여취득세율을 적용하는 것이 적절해보이기는 합니다.실무적으로 보자면, 아직까지는 10억 전체에 대해서 매매취득세율을 적용하는 지자체가 많아 보이기는 합니다. 업데이트가 안된 것인지, 관행인지는 모르겠습니다.직계존비속이나 배우자로부터 주택을 저가로 구매하시려는 분은 해당 주택 소재지 관할 지자체(시/군/구청)에 취득세를 먼저 문의하시는 것이 적절해보입니다.참고로 부담부증여를 받을 경우 채무분에 대한 취득세율도 동일합니다. 아래 판례를 본다면 취득자의 소득증명이 없다면 전세보증금은 증여취득세율이 적용될 수 있습니다.소득이 없는 자가 주택을 부담부(전세보증금)증여받은 경우유상취득 여부(불가, 무상증여취득세가 적용된다)서울세제-1426(20180130)[답변요지]소득이 없는 아들이 전세보증금 채무를 인수하는 조건으로 부담부 증여를 받았다 하더라도 부동산에 따른 취득자의 소득을 증명하지 못한다면 전세보증금은 증여에 해당한다.【질의요지】아버지가 전세보증금 6,000만원이 있는 단독주택을 대학생인 아들에게 부담부로 증여하면서, 아들은 현재 소득이 없으나 추후 아들이 전세보증금을 변제하기로 한 경우 전세보증금에 해당하는 금액을 유상취득으로 볼 수 있는지 여부.♣ 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 좋은 하루 보내세요.★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다특수관계인 (부모님) 으로부터 자산을 이전받는 경우1) 증여 혹은 부담부증여2) 저가 매매 를하시는 경우가 많습니다이때 양도세나 증여세가 문제가 되어 관련 세금을 세팅하게 되는데이에 만만치 않게 <취득세> 의 과세표준과 세율이어떻게 되는지에 따라 세금 리스크가 굉장히 커지게됩니다게다가 최근 대법원 판례가 나와서채무 부분 (임대보증금, 주담대) 에 대해서도더 복잡해지고 있는데요관련 법령과 판례 예규를 종합하여 상세히 검토해보도록 하겠습니다부담부증여시 채무 인정 가능 요건지방세법 시행령 제14조의 4부담부증여는부동산을 증여로 받으면서,부동산에 담보되어 있는 부채를 함께 받기 때문에부채에 대한 부분은 일반 유상 매매로 보게 되고시가 - 부채, 즉 증여에 대한 부분만 무상 증여로 보는 경우입니다.다주택자가 조정지역 3억 이상 주택을 증여하는 경우증여세율이 중과되어 12% 를 적용하기 때문에유상매매세율이 적용이 된다면 취득세 측면에서 절세가 가능합니다.그럼 부담부증여의 '부담'은 어떤 것이 포함될까요?채무로 인정하는 금액은 법령상 명시되어 있습니다.채무부담액은 취득자가 부동산 등의취득일이 속하는 달의 말일로부터3개월 이내에 인수한 것을 입증한 채무액으로 다음에 해당하는 금액입니다.등기부등본으로 확인되는 부동산 등에 대한 저당권, 가압류, 가처분 등에 따른 채무부담액금융기관이 발급한 채무자 변경 확인서 등으로 확인되는금융기관의 금융채무액임대차계약서 등으로 확인되는 부동산 등에 대한 임대보증금액그 밖에 판결문, 공정증서 등 객관적 입증자료로 확인되는 취득자의 채무부담액부동산에 포함되어 있는 채무이기 때문에일반적으로 임대차 보증금 (전월세 임차인 있을 때),금융기관 주택담보대출 금액,저당권 등 을구에 잡혀있는 채무부담액 정도가 될 수 있습니다.유상 매매 (저가 매매 포함) 시 채무 관련 법령지방세법 제7조 11항 4호 가목유상 매매는 증여와는 달리 보셔야 합니다.실제 돈을 주고 받으며 '매매'의 형식을 취하는 것이기 때문입니다.하지만 특수관계인 간 유상 매매 형식을 취하는 경우,증여로 취득한 것을 본다 라는 의제규정이 있기 때문에제3자간의 매매와 달리 소득이나 이체증 같은 증빙을 잘 갖추셔야 합니다.<의제 규정> 이란 별다른 반증이 없으면 그렇게 추정하는 것이지만,납세자가 적극적으로 증빙을 갖추어 주장하는 경우법령에 정해진 대로 보지 않아도 된다는 의미이기 때문입니다.해당 법령을 보도록 하겠습니다.배우자 또는 직계존비속의 부동산 등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다.다만, 다음의 경우에는 그 취득한 부동산등 전체를 유상으로 취득한 것으로 봅니다.해당 부동산 등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실을 증명하는 경우로서1) 그 대가를 지급하기 위한 소득이 증명되는 경우 ▶ 소득 증명2) 소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우3) 이미 상속세 또는 증여세를 과세한 경우로서 그 대가를 지급한 경우4) 위와 유사한 것으로 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우법령은 이렇게 심플하게 나와있습니다.채무에 대해서도 명확히 규정되어 있고,유상 매매인 경우에도① 그 대가를 취득하기 위해 대가를 지급 (이체)② 이체한 금액에 대한 소득을 증명 (소득 증빙)증빙을 갖추길 명시하고 있습니다.그럼 주요 판례 / 해석 등을 보겠습니다.직계존비속 간 주택 거래시 유상취득 인정범위부동산세제과-1147 (2019.12.06.)직계존비속 간 주택거래시매수인 (자녀) 가 해당 부동산을 담보로 금융기관으로부터 대출받아매도인 (부모) 에게 잔금을 지급한 경우, 유상취득으로 인정할 수 있는지?일반적으로 제3자 관계에서 잔금 시점에신규 취득하는 부동산을 담보로 은행에서 대출을 일으켜그 돈으로 잔금을 납부하는 것은 매우 일반적인 부분입니다.따라서 위 질의회신의 답변 또한매수인 (자녀) 가 자신의 채무로서 매도인 (부모) 에게 잔금을 지급하고채무를 상환하는데 매수인의 소득이 증명되며금융거래내역 등으로 대금 지급 사실이 입증되는 점해당 채무는 매수인 (자녀) 가 상환해야 하는 점 등을 고려하여최종적으로주택담보대출을 유상취득으로 인정하였습니다.부담부증여에서 인정해줄 수 있는 채무 범위대법원 2025.10.16 선고 2024두67238 판결해당 판례는자녀가 부친으로부터 아파트를 증여받으면서임차인에 대한 전세보증금을 자녀가 인수하기로 한 조건으로부담부증여계약을 체결하였습니다.이때 이 보증금에 대해서는 유상세율을 적용하고자 한 것이었는데대법원에서는 아래와 같이 판단을 하였습니다.자녀가 부동산 취득 시점을 기준으로 인수한 채무를 변제하기에충분한 소득이나 재산을 갖추고 있어야 하는데이 소득이나 재산을 판단할 때에는자녀 본인의 소득과 재산만을 가지고 살펴야 하고,부담부증여의 목적물인 해당 부동산 자체를 고려해서는 안된다고 명시되어 있습니다.이에 따르면 목적물인 해당 부동산을 담보로 한 담보 대출,해당 부동산에 있는 저당권, 채무, 임차인보증금 등을유상 / 무상으로 볼지에 대해서자녀가 상환할 수 있는 소득이나 재산을 기준으로 판단하여야 하는데그 소득이나 재산은 자녀 본인의 소득과 재산만을 가지고 살펴야 한다는 의미입니다.개인적인 의견으로는대한민국에 그 어느 누구가 주담대나 보증금 차액 없이어떻게 집을 내 개인의 소득과 재산만으로 통으로 살 수 있으며,특수관계인 간의 거래라고 해서 이렇게 규정하는 것은너무 과한 처사가 아닌가 싶은 마음은 드는데요.다만 서울시에서는 일관적으로형태가 유상매매이거나 증여라 하더라도특수관계인 간의 거래에 대해서는해당 대법원 판례를 기준으로 한다고 진행하고 있습니다.아직 행안부에서 관련 예규나 지침이명확히 나온 상황이 아니기 때문에그 부분을 좀 더 기다려보도록 해야 할 것 같습니다.직계존비속 간 거래를 진행하실 때는일단 채무를 포함한 유상이든 무상이든 방식을 선택하실텐데요.1차적으로 비용 등을 충당할 계획을 세우신 이후에는이에 따른 취득세가 어떻게 진행될지 상세히 파악하셔야 합니다.이렇게 자금 계획을 가지고 진행하는 것이유상세율로 인정받을 수 있는지 여부를 파악하시고,차후 세팅을 정확히 하신 후 계획을 실행으로 도입하시길 권해드립니다.이와 관련된 궁금증이나, 혹은 컨설팅을 원하시는 경우에는연락주시면 상세히 응대해드리도록 하겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 내용은 상속 증여를 받을 때 재산평가에 대한 것으로 그 중 감정평가 부분에 대한 것입니다.세부적으로 살펴보면,부동산을 상속 증여받을 때 재산평가는시가로 합니다상속,증여재산은 불특정 다수인 간에 자유롭게 거래되는 가격을 의미하는데,감정가액이 있으면 이를 시가로 인정합니다. 감정가액이 없으면, 유사매매사례가액을 적용하고 이도 없으면 보충적평가방법을 적용합니다.① 1순위: 감정가액② 2순위: 유사매매사례③ 3순위: 보충적평가방식(공시가격 등)상증세법 제60조(평가의 원칙 등)② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.감정평가는 상속은상속개시일 전후 6개월,증여는증여일 전 6개월 후 3개월의 기간 중에 있어야 합니다감정평가는 언제 받아야 하는 것인지 살펴보면, 상속개시일(사망일) 전후 6개월, 증여일 전 6개월 후 3개월의 기간내에①가격산정 기준일②감정평가서 작성일둘다 있어야 한다는 것입니다. 즉, 가격산정 기준일은 기간내라도 평가서 작성일 자체가 기한을 넘으면 적용이 안됩니다.소급감정은 안된다는 의미입니다.상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등)② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일2.제1항제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일3. 제1항제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날감정가액은2이상의 감정기관에서 받아야 합니다감정평가는 2 이상의 감정기관에서 감정가액을 받고, 이를 평균하여 적용합니다.하지만, 평가액이 10억원 수준일 때 감정평가수수료는 1백만원을 조금 넘는게 일반적인데 납세자 부담이 된다는 지적에 따라2018.4월부터 예외적으로, 부동산의 기준시가가 10억원 이하이면 1개의 감정평가만 받아도 되는 것으로 하고 있습니다.상증세법 제60조(평가의 원칙 등)⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다.상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등)⑥ 법 제60조제5항 전단에서 “대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산”이란 「소득세법」 제99조제1항제1호에 따른 부동산 중 기준시가 10억원 이하의 것을 말한다.기준시가 10억원 기준은 일부 지분의 증여라도전체를 기준으로 판단합니다기준시가는 토지는 공시지가, 아파트/주택은 공시가격, 오피스텔/상가 등은 산식에 따라 별도로 산출된 기준시가를 적용합니다.이때, 10억원 이하면 감정평가 1개만 받아도 된다는데 공시가격 20억원인 아파트의 절반 지분을 증여하는 경우에는 2개를 받아야 하는지 1개만 받아도 되는지 여부가 궁금하게 됩니다.결론은 2개 감정평가를 받아야 합니다.부동산 일부 지분 증여시, 부동산 전체 기준시가가 10억 초과인지 여부로 판단하게 됩니다.상증, 서면-2020-상속증여-2038, 2020.07.29[ 제 목 ]시가로 인정되는 감정가액의 범위[ 요 지 ]부동산의 일부지분을 증여하는 경우, 당해 부동산의 전체기준시가가 10억원인 경우에 한해 하나의 감정기관 감정가액도 시가로 인정되는 것임정리하면,부동산의 상속 증여시에 감정평가를 받는 경우에 대해 알아보았습니다. 감정평가는 유사매매사례 등에 우선하기 때문에, 유사매매 적용을 잘못한 경우 등으로 인한 문제는 없습니다.단, 상속은 전후 6개월 증여는 전 6개월 후 3개월 기간이내에 평가서 기준일과 작성일이 있어야 한다는 것입니다. 특히, 원칙적으로 감정평가는 한 곳에서 받으면 안되고 두 군데 이상의 감정평가 기관에서 받아야 합니다.단, 감정평가 수수료 부담을 완화하고자 2018.4월부터는 부동산은 기준시가가 10억원 이하면 한군데만 받아도 되며 이때 10억원은 일부 지분 증여라도 전체를 기준으로 판단합니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby증여세신고/양도세신고/부산김해세무사

[양도소득세]매매대금을 대부분 지급받고 일부 대금을추후 지급받는 경우 잔금청산일 판정(사실판단할 사항임)AI 활용재산세과-1570귀속년도 : 2009등록일자 : 2009.08.06.생산일자 : 2009.07.29.요 지매매계약을 체결한 부동산의 매매대금 대부분을 지급받고 일부 대금을 수개월 후 지급한 사례에 있어서 “잔금청산일”을 언제로 볼 것인지의 판단은 당해 매매계약서상의 계약조건, 매매대금의 수수상황, 거래당시의 정황, 당해 부동산 등기부등본상의 근저당권 설정에 대한 관계 등을 종합하여 사실판단 할 사항임회 신1. 부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 「소득세법 시행령」 제162조에 따라 원칙적으로 당해 부동산의 대금을 청산한 날과 소유권이전등기접수일 중 빠른 날로 하는 것입니다.2. 귀 질의의 경우,매매계약을 체결한 부동산의 매매대금 대부분을 지급받고 일부 대금을 수개월 후 지급한 사례에 있어서 “잔금청산일”을 언제로 볼 것인지의 판단은 당해 매매계약서상의 계약조건, 매매대금의 수수상황, 거래당시의 정황, 당해 부동산 등기부등본상의 근저당권 설정에 대한 관계 등을 종합하여 사실판단 할 사항입니다.상세내용1. 질의내용 요약○ 사실관계- 2009. 6.17. 재건축조합원으로 분양받은 아파트를 27억원에 매매하기로 계약하고 계약금 4억원 수령- 2009. 6.24. 1차 중도금 6억 수령- 2009. 7.15. 재건축아파트 입주 시작- 2009. 8.17. 2차 중도금 16억9천만원 수령 예정- 2009.12. 아파트 소유권보존등기 후 잔금 1천만원을 받고 소유권이전등기 예정○ 질의내용- 위 거래의 경우 양도시기를 언제로 보아야 하는지2. 질의내용에 대한 자료가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)○소득세법 제98조【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.○소득세법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. <개정 2008.2.29>1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일3. 생략4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.(이하 생략)나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)○ 서면인터넷방문상담5팀-2462, 2007.09.04.1. 부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는「소득세법시행령」제162조의 규정에 의하여 원칙적으로 당해 부동산의 대금을 청산한 날과 소유권이전등기접수일 중 빠른 날로 하는 것입니다.2. 귀 질의의 경우, 매매계약을 체결한 부동산의 매매대금 대부분을 지급받고 일부 대금을 수개월 후 지급한 사례에 있어서 “잔금청산일”을 언제로 볼 것인지의 판단은 당해 매매계약서상의 계약조건, 매매대금의 수수상황, 거래당시의 정황, 당해 부동산 등기부등본상의 근저당권 설정에 대한 관계 등을 종합하여 사실판단 할 사항입니다.★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트