부모 자식간 단독주택 증여에 대해 질문합니다.

안녕하세요, 오회계사입니다.정부의 강력한 대출 규제로 부모님이 증여를 통해 자녀에게 집을 주는 경우가 늘어나고 있습니다.이번에는 부모님이 소유한 집이나 기타 부동산을 은행에 담보로 대신 제공해주고, 이를 통해 자녀가 저리의 담보 대출을 받는 경우에 증여 문제가 발생하는지 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,1.부동산 무상 담보 제공은 증여임부모님 부동산의 무상 담보제공으로 자녀가 저리에 차입하는 경우,이는 증여에 해당함. 다만, 이에 따른 이익이 1년에 1천만원 미만인 경우에는 증여로 보지 않음부동산의 담보 제공시에는 적절한 수수료를 받도록 하고 있습니다. 그러나, 별도의 보상없이 무상으로 제공한 경우에는 이는 증여에 해당합니다.단, 법에 따른 이익을 계산하여 그 금액이 1년에 1천만원 미만이면 증여로 보지 않고 1천만원 이상이면 증여로 봅니다. (1천만원 이상이면 전액을 증여로 본다는 의미)상속세 및 증여세법제37조(부동산 무상사용에 따른 이익의 증여)② 타인의 부동산을 무상으로 담보로 이용하여 금전 등을 차입함에 따라 이익을 얻은 경우에는 그 부동산 담보 이용을 개시한 날을 증여일로 하여 그 이익에 상당하는 금액을 부동산을 담보로 이용한 자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 그 이익에 상당하는 금액이 대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다.③ 특수관계인이 아닌 자 간의 거래인 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우에 한정하여 제1항 및 제2항을 적용한다.④ 제1항 및 제2항을 적용할 때 부동산의 무상 사용을 개시한 날 및 담보 이용을 개시한 날의 판단, 부동산 무상 사용 이익 및 담보 이용 이익의 계산방법 및 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.2.증여액의 계산법에 정한 방식에 따른부동산 무상 담보로 인한 이익을 계산함부동산 무상 담보 제공의 이익의 계산 방식은「 차입 금액 × 4.6% - 실제 이자액) 」입니다.4.6%는 당좌대출이자율을 고려하여 기재부령으로 정하는 이자율로 '적정이자율'로 보는 것 입니다. 즉, 이에 따라 계산한 이익이 1천만원 이상이면 증여로 보고 안넘으면 증여로 안본다는 것입니다.상속세 및 증여세법 시행령제27조(부동산 무상사용에 따른 이익의 계산방법 등)⑤법 제37조제2항에 따른 부동산을 무상으로 담보로 이용하여 금전 등을 차입함에 따라 얻은 이익은차입금에 제31조의4제1항 본문에 따른 적정 이자율을 곱하여 계산한 금액에서 금전 등을 차입할 때 실제로 지급하였거나 지급할 이자를 뺀 금액으로 한다.이 경우 차입기간이 정하여지지 아니한 경우에는 그 차입기간은 1년으로 하고, 차입기간이 1년을 초과하는 경우에는 그 부동산 담보 이용을 개시한 날부터 1년이 되는 날의 다음 날에 새로 해당 부동산의 담보 이용을 개시한 것으로 본다.⑥ 법 제37조제2항 단서에서 대통령령으로 정하는 기준금액 이란 1천만원을 말한다.제31조의4(금전 무상대출 등에 따른 이익의 계산방법 등)① 법 제41조의4제1항 각 호 외의 부분 본문에서 적정 이자율 이란당좌대출이자율을 고려하여 기획재정부령으로 정하는 이자율을 말한다.상증, 서면-2016-상속증여-5182, 2016.10.05[ 제 목 ]타인의 부동산을 담보로 이용하여 금전을 차입하여 이익을 얻은 경우[ 요 지 ]타인의 부동산을 무상으로 담보로 이용하여 금전 등을 차입함에 따라 1천만원 이상의 이익을 얻은 경우에는 부동산을 담보로 이용한 자의 증여재산가액으로 함[ 회 신 ]1. 상속세 및 증여세법 제37조에 따라 타인의 부동산을 무상으로 담보로 이용하여 금전 등을 차입함에 따라 이익을 얻은 경우에는그 부동산 담보 이용을 개시한 날을 증여일로 하여 그 이익에 상당하는 금액을 부동산을 담보로 이용한 자의 증여재산가액으로 합니다. 다만, 그 이익에 상당하는 금액이 1천만원미만인 경우는 제외합니다.2. 그 이익은 같은 법 시행령 제27조에 따라 차입금에 같은 법 시행령 제31조의4제1항 본문에 따른 적정 이자율을 곱하여 계산한 금액에서 금전 등을 차입할 때 실제로 지급하였거나 지급할 이자를 뺀 금액으로 하며. 차입기간이 정하여지지 아니한 경우에는 그 차입기간은 1년으로 하고, 차입기간이 1년을 초과하는 경우에는 그 부동산 담보 이용을 개시한 날부터 1년이 되는 날의 다음 날에 새로 해당 부동산의 담보 이용을 개시한 것으로 봅니다.3. 해당 증여일 전 10년 이내에 동일인(증여자가 직계존속인 경우에는 그 직계존속의 배우자를 포함한다)으로부터 받은 증여재산가액을 합친 금액이 1천만원 이상인 경우에는 그 가액을 증여세 과세가액에 가산합니다. 다만, 합산배제증여재산의 경우에는 그러하지 아니합니다.3.사례 예시구체적인 사례를 통해 살펴보겠습니다.사례1)대출 3억, 담보대출 이자율 2.6%의 경우: 3억 * (4.6% - 2.6%) = 6백만원 ⇒ 증여가 아닙니다. 증여 0원사례 2)대출 4억, 담보대출 이자율 2.6%의 경우: 4억 * (4.6% - 2.6%) = 8백만원 ⇒ 증여가 아닙니다. 증여 0원사례 3)대출 5억, 담보대출 이자율 2.6%의 경우: 5억 * (4.6% - 2.6%) = 10백만원 ⇒ 증여입니다. 증여 1천만원변동 금리로 이자율이 변동되는 경우에는「대출금액*4.6% - 실제 이자액」이 1천만원 미만인지 연중 모니터링 해서 기준에 안넘도록 하야겠습니다.실무적으로는, 시중 담보대출 금리가 2% 중반에서 3%인 것을 감안하여 가급적 5억원은 안넘도록 하는 것이 좋겠고 3~4억원 수준이 비교적 안전하다고 볼 수 있겠습니다.정리하면,정부의 대출 규제를 피하기 위해, 부모가 자녀에게 소유 부동산을 담보로 제공하여 자녀가 대출이자율을 저리로 받도록 해주는 경우「 차입 금액 × 4.6% - 실제 이자액) 」으로 부동산 무상 담보 제공의 이익을 계산하여, 해당 이익이 1년에 1천만원이 미달하면 증여로 보지 않고, 1천만원 이상인 경우 전액을 증여로 봅니다.따라서, 부동산 무상 담보 제공시 이러한이익이 연간 1천만원이 되지 않도록 사전에 대출 금액을 정하고, 변동 금리 등의 경우 연중 금리하락으로 이익액이 1천만원이 초과하지 않도록 조심해야 합니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부산회계사

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다특수관계인 (부모님) 으로부터 자산을 이전받는 경우1) 증여 혹은 부담부증여2) 저가 매매 를하시는 경우가 많습니다이때 양도세나 증여세가 문제가 되어 관련 세금을 세팅하게 되는데이에 만만치 않게 <취득세> 의 과세표준과 세율이어떻게 되는지에 따라 세금 리스크가 굉장히 커지게됩니다게다가 최근 대법원 판례가 나와서채무 부분 (임대보증금, 주담대) 에 대해서도더 복잡해지고 있는데요관련 법령과 판례 예규를 종합하여 상세히 검토해보도록 하겠습니다부담부증여시 채무 인정 가능 요건지방세법 시행령 제14조의 4부담부증여는부동산을 증여로 받으면서,부동산에 담보되어 있는 부채를 함께 받기 때문에부채에 대한 부분은 일반 유상 매매로 보게 되고시가 - 부채, 즉 증여에 대한 부분만 무상 증여로 보는 경우입니다.다주택자가 조정지역 3억 이상 주택을 증여하는 경우증여세율이 중과되어 12% 를 적용하기 때문에유상매매세율이 적용이 된다면 취득세 측면에서 절세가 가능합니다.그럼 부담부증여의 '부담'은 어떤 것이 포함될까요?채무로 인정하는 금액은 법령상 명시되어 있습니다.채무부담액은 취득자가 부동산 등의취득일이 속하는 달의 말일로부터3개월 이내에 인수한 것을 입증한 채무액으로 다음에 해당하는 금액입니다.등기부등본으로 확인되는 부동산 등에 대한 저당권, 가압류, 가처분 등에 따른 채무부담액금융기관이 발급한 채무자 변경 확인서 등으로 확인되는금융기관의 금융채무액임대차계약서 등으로 확인되는 부동산 등에 대한 임대보증금액그 밖에 판결문, 공정증서 등 객관적 입증자료로 확인되는 취득자의 채무부담액부동산에 포함되어 있는 채무이기 때문에일반적으로 임대차 보증금 (전월세 임차인 있을 때),금융기관 주택담보대출 금액,저당권 등 을구에 잡혀있는 채무부담액 정도가 될 수 있습니다.유상 매매 (저가 매매 포함) 시 채무 관련 법령지방세법 제7조 11항 4호 가목유상 매매는 증여와는 달리 보셔야 합니다.실제 돈을 주고 받으며 '매매'의 형식을 취하는 것이기 때문입니다.하지만 특수관계인 간 유상 매매 형식을 취하는 경우,증여로 취득한 것을 본다 라는 의제규정이 있기 때문에제3자간의 매매와 달리 소득이나 이체증 같은 증빙을 잘 갖추셔야 합니다.<의제 규정> 이란 별다른 반증이 없으면 그렇게 추정하는 것이지만,납세자가 적극적으로 증빙을 갖추어 주장하는 경우법령에 정해진 대로 보지 않아도 된다는 의미이기 때문입니다.해당 법령을 보도록 하겠습니다.배우자 또는 직계존비속의 부동산 등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다.다만, 다음의 경우에는 그 취득한 부동산등 전체를 유상으로 취득한 것으로 봅니다.해당 부동산 등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실을 증명하는 경우로서1) 그 대가를 지급하기 위한 소득이 증명되는 경우 ▶ 소득 증명2) 소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우3) 이미 상속세 또는 증여세를 과세한 경우로서 그 대가를 지급한 경우4) 위와 유사한 것으로 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우법령은 이렇게 심플하게 나와있습니다.채무에 대해서도 명확히 규정되어 있고,유상 매매인 경우에도① 그 대가를 취득하기 위해 대가를 지급 (이체)② 이체한 금액에 대한 소득을 증명 (소득 증빙)증빙을 갖추길 명시하고 있습니다.그럼 주요 판례 / 해석 등을 보겠습니다.직계존비속 간 주택 거래시 유상취득 인정범위부동산세제과-1147 (2019.12.06.)직계존비속 간 주택거래시매수인 (자녀) 가 해당 부동산을 담보로 금융기관으로부터 대출받아매도인 (부모) 에게 잔금을 지급한 경우, 유상취득으로 인정할 수 있는지?일반적으로 제3자 관계에서 잔금 시점에신규 취득하는 부동산을 담보로 은행에서 대출을 일으켜그 돈으로 잔금을 납부하는 것은 매우 일반적인 부분입니다.따라서 위 질의회신의 답변 또한매수인 (자녀) 가 자신의 채무로서 매도인 (부모) 에게 잔금을 지급하고채무를 상환하는데 매수인의 소득이 증명되며금융거래내역 등으로 대금 지급 사실이 입증되는 점해당 채무는 매수인 (자녀) 가 상환해야 하는 점 등을 고려하여최종적으로주택담보대출을 유상취득으로 인정하였습니다.부담부증여에서 인정해줄 수 있는 채무 범위대법원 2025.10.16 선고 2024두67238 판결해당 판례는자녀가 부친으로부터 아파트를 증여받으면서임차인에 대한 전세보증금을 자녀가 인수하기로 한 조건으로부담부증여계약을 체결하였습니다.이때 이 보증금에 대해서는 유상세율을 적용하고자 한 것이었는데대법원에서는 아래와 같이 판단을 하였습니다.자녀가 부동산 취득 시점을 기준으로 인수한 채무를 변제하기에충분한 소득이나 재산을 갖추고 있어야 하는데이 소득이나 재산을 판단할 때에는자녀 본인의 소득과 재산만을 가지고 살펴야 하고,부담부증여의 목적물인 해당 부동산 자체를 고려해서는 안된다고 명시되어 있습니다.이에 따르면 목적물인 해당 부동산을 담보로 한 담보 대출,해당 부동산에 있는 저당권, 채무, 임차인보증금 등을유상 / 무상으로 볼지에 대해서자녀가 상환할 수 있는 소득이나 재산을 기준으로 판단하여야 하는데그 소득이나 재산은 자녀 본인의 소득과 재산만을 가지고 살펴야 한다는 의미입니다.개인적인 의견으로는대한민국에 그 어느 누구가 주담대나 보증금 차액 없이어떻게 집을 내 개인의 소득과 재산만으로 통으로 살 수 있으며,특수관계인 간의 거래라고 해서 이렇게 규정하는 것은너무 과한 처사가 아닌가 싶은 마음은 드는데요.다만 서울시에서는 일관적으로형태가 유상매매이거나 증여라 하더라도특수관계인 간의 거래에 대해서는해당 대법원 판례를 기준으로 한다고 진행하고 있습니다.아직 행안부에서 관련 예규나 지침이명확히 나온 상황이 아니기 때문에그 부분을 좀 더 기다려보도록 해야 할 것 같습니다.직계존비속 간 거래를 진행하실 때는일단 채무를 포함한 유상이든 무상이든 방식을 선택하실텐데요.1차적으로 비용 등을 충당할 계획을 세우신 이후에는이에 따른 취득세가 어떻게 진행될지 상세히 파악하셔야 합니다.이렇게 자금 계획을 가지고 진행하는 것이유상세율로 인정받을 수 있는지 여부를 파악하시고,차후 세팅을 정확히 하신 후 계획을 실행으로 도입하시길 권해드립니다.이와 관련된 궁금증이나, 혹은 컨설팅을 원하시는 경우에는연락주시면 상세히 응대해드리도록 하겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 최근 집값하락으로 급매로 싸게 파느니 자녀 등과 시세보다 저렴하게 넘기는 직거래가 늘고 있고 이에 대한 정부의 조사도 강화된다고 발표되었는데, 이러한 직거래시 주의점에 대해 살펴보겠습니다. (하단 기사 참고)아파트 직거래 비율 급증…정부, 고강도 기획조사 나선다기사내용 요약 아파트 직거래 비율, 9월 최고점 17.8% 달해 국토부, 내년 10월까지 이상직거래 기획조사 3차 단계별로 시행…2021년 1월~2023년 6월 전국 특수관계인간 이상 고·저가 직거래 대상 [서울=뉴n.news.naver.com세부적으로 살펴보면,시가보다30% 또는 3억원이상 차이나는 경우,저가 매입 또는 고가 양도한 자가 증여받은 것으로 봅니다.증여로 보는 거래 중, 저가양수로 인한 증여 규정을 보면특수관계자간에 거래하는 매매가격이 시가대비 30%와 3억원보다 적은 금액을 초과하여 차이가 난다면, 초과분은 증여로 봅니다.즉, 10억 아파트를 3억(min[10억x30%, 3억]) 싸게 자녀에게 팔면 증여가 아니지만 20억 아파트는 6억 싸게 자녀에게 팔면 기준금액 3억(min[20억x30%, 3억])을 초과하는 금액인 3억은 증여로 보게됩니다.상증세법제35조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여)① 특수관계인 간에 재산(전환사채 등 대통령령으로 정하는 재산은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을시가보다낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액(이하 이 항에서 기준금액 이라 한다) 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.상증세법 시행령제26조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 계산방법 등)② 법 제35조제1항에서 “대통령령으로 정하는 기준금액”이란다음 각 호의 금액 중 적은 금액을 말한다.1. 시가(법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조에서 “시가”라 한다)의100분의 30에 상당하는 가액2.3억원시가보다5% 또는 3억원 이상차이나는 경우,고가 매입 또는 저가 양도한자의 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의해 계산합니다.증여세의 30%와 3억원 규정만 아시고, 10억을 7억에 팔아도 세금문제가 없다고 착각하시는 분들이 있는데 아닙니다.양도세는 자녀에게 10억인 아파트를 7억에 팔면, 10억에 판 것으로 보아 양도소득세를 계산합니다. 이를 양도세 부당행위계산부인 규정이라고 합니다.따라서, 이러한 경우 부모가 자녀에게 싸게 팔아도 부모의 양도세는 줄어들지 않습니다. 양도세 신고는 시가를 적용해서 해야합니다.몰론, 시가대비 5%와 3억원 중에 적은 금액이내로 저가매매를 한다면 양도세 문제도 발생하지 않습니다.하지만 양도세 문제도 없을려면 고작 5%이내로 싸게 팔아야하는데, 매수하는 자녀 입장에서도 메리트가 없는 편입니다.소득세법 시행령제98조(부당행위계산의 부인)② 법 제41조에서 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로 한다. 다만, 제1호부터 제3호까지 및 제5호(제1호부터 제3호까지에 준하는 행위만 해당한다)는 시가와 거래가액의 차액이3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우만 해당한다.1. 특수관계인으로부터시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다낮은 가격으로 자산을 양도한 경우특수관계자 간의비정상적인 거래는 시가로 보지 않습니다그렇다면, 시가가 얼마인지가 중요한데최근 급매 위주로 거래가 되고 있어 간혹 시가를 잘못 적용하는 경우가 있습니다.시가 적용 우선순위는① 감정평가액② 유사매매사례가액③ 공시가격이 됩니다.감평을 안받고 유사매매사례를 적용할 때, 주의해야 합니다. 왜냐하면,특수관계자간의 비정상적인 거래는 유사매매로 인정을 하지 않습니다.예를 들어, 지난달 10억이던게 최근 단지내 동일평수 거래된게 7억이 있다고 할 때 이를 적용하여 7억의 30%인 2.1억 낮은 4.9억에 거래를 하면 증여로 보지 않을까요?해당 7억원 거래가 특수관계자 간의 거래라면 시가로 인정되지 않을 수 있습니다.하지만, 안타깝게도 실거래가 정보에는 직거래 여부는 표시되나 이게 특수관계자인지 아니면 제3자간의 급매거래인지는 알 수가 없습니다.최근처럼 시세가 급변하는 경우에는 안전한 방법은 1순위로 적용될 감정평가를 받는 것입니다.거래대금에 대한 증빙과 자금출처조사에 대한 준비가 철저히 되어있어야 합니다특수관계자간의 거래는 증여로 추정합니다. 물론, 실제 매매대금을 주고 받았다면 증여는 아닌 것으로 인정될 수 있습니다.하지만, 이와는 별개로 자녀의 소득과 재산을 고려할 때자력으로 취득이 어려울 것으로 볼 경우에는 자금출처조사를 받을 수 있습니다.이 때, 취득자금에 대한 출처가 소명되지 않는 경우에는 이를 증여받은 것으로 보아 증여세가 추징될 수 있으니 저가매매로 인한 증여여부와는 별개의 주의해야할 부분입니다.자금출처 조사로 인한 증여 추정은 아래의 포스팅 참고하세요[증여세 - 자금출처조사] 재산 취득, 부채 상환 증여 추정 (by 부산 오 회계사/부산세무사)들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 이번에 살펴볼 주제는 요즘 많이 당하시는 자금출처조사와 이에 따...blog.naver.com정리하면,최근 가족간의 부동산 직거래, 주로 저가매매가 급증하고 있습니다.단순히 저가양수로 인한 증여 규정인 시가의 30%와 3억원보다 적은 금액이내로 저가거래하면 문제가 없을 줄 착각하고 진행하시는 경우가 있는데,양도세 부당행위계산부인, 특수관계자간 거래의 증여추정, 자금출처소명에 따른 증여추정 등에 해당하여 예상치 못한 세금 폭탄을 맞을 수 있으니 사전에 전문가와 충분한 상담후에 진행이 필요합니다.by 부동산세무상담/증여상담/세무조사대응/부산세무사

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 가족간에 상호 증여를 하는 경우에 발생할 수 있는 문제점에 대한 것입니다.세부적으로 살펴보면,2023년부터 취득세와 양도세 개정으로 인한 불이익이 증가되어, 올해안에 증여가 많이 이루어지고 있습니다내년부터 취득세의 시가인정액 도입과 양도세의 이월과세 강화로 인해 올해안에 증여를 해야 유리하다고 하여 당초 증여를 계획하였던 분들은 앞당겨서 하시는 경우가 많습니다.① 취득세: 시가인정액 도입현재 증여취득세는 '공시가격'을 기준으로 산정하는데, 내년부터 '시가인정액'이 도입됩니다. 즉, 공시가격이 3억원이고 시가가 6억원인 아파트를 증여하는 경우에 현재는 3억원을 기준으로 하나 내년부터 6억원을 기준으로 취득세를 매겨 2배로 증가됩니다.② 양도세: 이월과세 강화 (5년→10년)현재는 부동산을 배우자나 직계존비속에 증여후, 5년이내 양도하면 당초 증여자의 취득가액을 적용하여 양도세를 계산하여 증여로 인한 양도세 절감효과가 없어지게됩니다.그래서 증여하면 5년뒤에 팔아야한다는 말이 있습니다. 5년이 내년부터 10년으로 늘어납니다.단, 연말 국회를 통과해야 하므로 아직 확정된 것은 아닙니다. (취득세는 이미 확정)이와 관련 자세한 내용은 아래 포스팅 참고하세요[취득세,양도세 - 증여 2023년 개정] 시가인정액, 이월과세, 부당행위계산부인, 올해안에 증여해야 (by 증여세상담/증여세신고/부산양산세무사)들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 이번에 다룰내용은 2023년부터 증여와 관련하여 달라지는 세법에 ...blog.naver.com상호 증여를 하는 경우, 이를교환거래로 보아 양도세가 과세됩니다올해안에 증여를 해야한다고 하여, 각자 서로가 보유한 자산을 증여하는 경우가 있습니다.이러한 거래는 증여가 아닌 교환거래로 보고, 교환거래는 양도소득세 과세대상이므로 쌍방 증여했다가 양도소득세가 나올 수 있으니 유의해야합니다.즉, 공동명의 A아파트와 B토지를 지분을 상호간에 증여하여 단독명의로 만드는 경우⇒ 증여가 아닌 교환으로 보아, 양도소득세 과세입니다.상증, 재산세과-1929 , 2008.07.28[ 제 목 ]지분을 서로 교환하는 경우 증여 해당여부O 사실관계- 5인의 형제가 공동소유하던 2건의 부동산(아파트 단지내 상가 2건)을 각각 1인 단독소유로 하기 위하여 각자의 공유지분을 2인에게 증여하는 계약을 체결하고 증여등기를 함으로써 2건의 부동산은 각각 2인이 단독으로 소유하게됨O 질의내용- 이 경우 단독소유자 2인이 서로 증여한 공유지분에 대하여 적용할 세목은 무엇인지 여부[ 회 신 ]타인의 증여에 의하여 재산을 취득한 자는「상속세 및 증여세법」제2조 및 제4조의 규정에 의하여 증여세를 납부할 의무가 있는 것이나, 귀 질의와 같이2인 이상이 공동소유하던 각 필지를 각각 1인 단독소유로 함에 있어 한 필지의 자기지분 감소분과 다른 필지의 자기지분 증가분이 발생하는 경우에는 이를교환되는 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이며, 이 때 교환하는 재산가액이 서로 같지 아니하는 때에는 그 차액상당액에 대하여 증여세가 과세되는 것입니다.서로 증여한 것을 교환거래로 볼때,교환가치가 차이나면 증여로 봅니다상호간에 증여한 경우, 이를 교환거래로 보더라도 교환재산의 가액이 서로 다르다면 그 차액분에 대해서는 증여세가 과세됩니다.예를들어, 부친과 자녀가 10억원 서울 아파트와 5억원 부산 아파트 2채를 모두 공동명의로 보유한 상태에서 자녀의 부산아파트 50%는 부친에게 증여하고 부친의 서울아파트 50%를 자녀에게 증여하는 경우이를 교환거래로 보아 양도소득세가 과세되나, 차액분인 2.5억원은 부친이 자녀에게 증여한 것으로 보아 과세가 된다는 것입니다.상증, 재삼46014-2477 , 1994.09.16[ 제 목 ]직계존비속간에 아파트의 지분교환 시 증여세 또는 양도소득세 과세여부[ 요 지 ]직계존비속간에 권리의 이전이나 행사에 등기나 등록을 요하는 재산을서로 교환한 경우 증여로 보지 않고 아파트의 지분은 양도소득세 과세대상이 되지만, 교환재산 가액이 상이할 때에는 그 차액에 대해 증여세가 과세되는 것임.[ 회 신 ]배우자 또는 직계존비속간에 권리의 이전이나 행사에 등기나 등록을 요하는 재산을 서로 교환한 경우, 상속세법 제34조 제3항 및 동법시행령 제41조 제3항의 규정에 의하여 이를 증여로 보지 아니하고, 소득세법 제4조의 규정에 의하여양도소득세 과세대상이 되는 것이나, 이때 교환하는 재산의 가액이 서로 같지 아니한 때에는 그 차액에 대하여 증여세가 과세되는 것임.정리하면,올해안에 증여를 해야 취득세나 양도세 측면에서 유리합니다.이런 애기를 뒤늦게 늦고 급하게 가족 상호간에 서로 각자의 부동산을 증여하고 증여를 받는 경우가 있습니다.이런 경우는 교환거래로 보아 양도소득세가 과세되고의도치 않게 양도소득세를 납부해야 할 수 있으므로 유의해야 합니다.[세무상담/신고업무]아래를 클릭하여 신청서 작성 또는 전화(051-503-2162)나 카톡문의 바랍니다.존재하지 않는 이미지입니다.by 증여세상담/양도세상담/부산세무사/양산세무사

안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다.​상담을 진행하다보면부동산을 자녀, 형제나 친척들의 명의로 취득하는 경우가 많습니다.주택수에 포함이되어서, 나중에 상속세가 걱정되어서 등등의 이유들로 부동산명의신탁을 많이들 고민하십니다.​오늘은 명의신탁으로 취득한 부동산에 대한 세법상, 법률상 문제와 이 경우 어떻게 처리하는 것이 좋은지에 대해서 알아보게습니다.​​■ 개요우선,부동산은 주식과 다르게 타인의 명의로 취득하더라도 증여세 과세대상이 아닙니다.​이유는 주식은 명의신탁시 증여로 보아 증여세를 과세하지만,부동산은 1995년 7월 1일부터 시행된 부동산실명법에 따라서 신탁행위 자체를 무효로 보기 때문입니다.부동산 명의신탁은 현재부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(약칭: 부동산실명법) 제4조에 따라 무효로 하고 있습니다.부동산 명의신탁은 형식에 따라 제3자간 등기명의신탁, 양자간 등기명의신탁, 계약명의신탁으로 나눌 수 있으며,과세당국은 이외에 매매의 형식을 빌리는 등 다양한 경우에 대해서도 사실관계를 종합하여 실질에 따라 명의신탁으로 보고 있습니다.​이때, 증여세가 과세되지 않으니 좋은게 아니냐고 생각되실 수 있지만,부동산 명의신탁은 여러 가지 불이익이 있을 수 있습니다.​​■ 제재사항​1. 과징금먼저, 행정적 제재에 대해 살펴보면, 부동산실명법은부동산실명법 제5조와, 부동산실명법시행령 제3조의2 별표에 따라 과징금 부과시의 부동산의 평가액과 의무위반 경과기간에 따라 과징금의 비율을 달리 하고 있습니다.​따라서 부동산 평가액의최대 30%의 범위내의 과징금이 부과될 수 있습니다.​< 부동산 평가액 >- 이때의 부동산 평가액이란소득세법 99조에 따른 가액으로 합니다.- 추가적으로 유의해야할 사항은 평가의 기준일은 명의신탁을 한 날이 아닌과징금을 부과하는 날 현재를 기준으로 하게 됩니다.(다만, 과징금을 부과받은 날 이전에 명의신탁관계를 종료하였거나 실명등기를 한 경우에는 해당 시점을 기준으로 합니다)​​■ 형사처벌부동산명의신탁을 하는 경우 금액적인 제재 뿐만 아닌 형사처벌도 받을 수 있습니다.- 명의신탁자:5년 이하의 징역 또는2억원 이하의 벌금- 명의수탁자:3년 이하의 징역 또는1억원 이하의 벌금​​■ 세법상 유의사항시세차익을 누리기 위하여 타인의 명의로 부동산을 취득한 경우 다음과 같은오히려 세법상 더 많은 불이익이 발생할 수 있습니다.​1. 양도소득세 주택수 포함명의신탁한 주택의 경우 명의수탁자가 아닌명의신탁자의 주택으로 보아 양도소득세 비과세, 중과세 판단시 주택수에 포함됩니다.​따라서 명의신탁자가 명의신탁주택을 본인의 주택이 아닌 것으로 보아 이외의 주택 양도시 비과세 또는 일반세율로 적용하여 양도한 경우명의신탁사실이 발각되는 경우 엄청난 양도소득세와 가산세를 추징받을 수 있습니다.​​2. 상속재산가액 포함타인 명의로 명의신탁한 부동은 신탁자의 재산에 해당하므로 신탁자가 사망한 경우상속재산가액에 포함되어야 합니다.​따라서 상속재산에서 제외하고 최초 신고한 경우 이후상속재산가액에 포함되어 상속세와 가산세가 추징될 수 있습니다.​■ 부동산 명의신탁의 허용다음의 경우에는부동산명의신탁이 허용되고 있습니다. 다만, 조세포달, 강제집행의 면탈, 법령상 제한의 회피 등의 목적이 없어야 합니다.​1. 배우자→ 따라서 배우자에게 명의신탁한 경우로서 조세포탈 등의 목적이 아닌 경우에는 명의신탁에 대한 처벌을 받지 않습니다.2. 종중부동산3. 종교단체​​■ 명의신탁 부동산을 가져오는 방법명의신탁된 부동산을 수탁자로부터 가져오는 경우 여러가지 방법을 생각해볼 수 있습니다.​1. 증여현재 상태에서 증여세를 납부하고 증여를 원인으로 소유권을 가져오는 방법입니다.다만,증여의 경우에도 부담부증여 등 여러가지 방법들을 고려하여 최고의 절세방법을 찾아 진행하는 것이 좋습니다.​https://blog.naver.com/highyes_tax/2223994425162. 매매현재 상태에서 양도소득세를 납부하고 매매를 원인으로 소유권을 가져오는 방법입니다.​매매의 경우 또한저가매매 등의 방법을 통하여 가장 유리한 방식으로 진행하는 것이 좋습니다.​https://blog.naver.com/highyes_tax/2224244218303. 명의신탁임을 인정위에서 말씀드린 제재들을 모두 감내하고명의신탁임을 주장하여 소유권을 환원받는 방법입니다.다만,명의신탁임을 인정받기 위하여 입증하는 것은 별개의 문제입니다.사실관계에 따라서 각자에 유리한 방법은 다 다르므로세액, 리스크 등을 꼭 비교하시고 처리하시는 것을 추천드립니다.​​■ 정리세법상 불이익을 피하기 위하여 명의신탁으로 부동산을 취득하는 경우, 이후에명의신탁임이 발각되거나 수탁자가 변심을 하여 명의신탁임을 밝히는 경우 세법상, 법률상 여러 가지 복잡한 상황에 놓일 수 있으며,당초 명의수탁자의 자금출처에 대한 문제도 발생할 수 있습니다.명의신탁의 방법으로 투자를 하는 경우 발생되는 이익보다 돌아오는 불이익이 훨씬 클 수 있으니 명의신탁의 위험성을 인지하시고 진행하지 않는 것을 추천드립니다.만약이미 명의신탁을 하셨다면, 상황에 따른 세법상 가장 유리한 방법을 전문가와 논의하시여 처리하시길 바랍니다.​긴글 읽어주셔서 감사합니다.