종합부동산세 과세 방식이 궁금해요

안녕하세요.신세계세무회계 이형석 세무사입니다.저희 신세계세무회계컨설팅은항상 연구하고 노력합니다.대표 세무사는 현재 국세청 직속 기관인 국세공무원연수원과 각 기업체, 대학에서 강의를 하며,10년간 쌓은 노하우를 바탕으로법인 절세설계, 세무조사 대응, 상속증여플랜 등 다양한 세무 컨설팅을 진행하고 있습니다.- 대표 저서 -궁금한 내용만 쏙쏙 반드시 알아야 할 세금기초 - 경제법륜사중소기업 임직원이 반드시 알아야 할 조세지원제도 - 경제법륜사종합소득세 실무 - 경제법륜사세금환급 받는 경정청구 - 경제법륜사중소기업중앙회와 국세청에서 강의하는 모습사장님의 세무 궁금증을 해결해드리겠습니다. 믿고 맡겨주세요.안녕하세요.이형석 세무사입니다.오늘은 국세청 보도자료를 바탕으로 종합부동산세 합산배제와 과세특례에 대해 알아보고자 합니다.사진:Unsplash의Jason Dent종합부동산세란?국세청과세기준일(매년 6월 1일) 현재국내에 소재한 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산한 결과, 그 공시가격 합계액이 각 유형별로 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대하여 과세되는 세금입니다.☞ 5월 31일에 부동산을 처분했다면, 종합부동산세는 과세되지 않습니다. 그렇기 때문에 부동산 처분시 잔금지급일과 소유권이전등기일 중 빠른날을 6월 1일 이전에 마무리하는 것이 좋죠.1차로 부동산 소재지 관할 시·군·구에서 관내 부동산을 과세유형별로 구분하여 재산세를 부과하고,2차로 각 유형별 공제액을 초과하는 부분에 대하여 주소지(본점 소재지) 관할세무서에서 종합부동산세를 부과합니다.☞ 종합부동산세과 재산세는 과세주체가 다를 뿐 부과하는 목적과 대상물이 유사합니다. 부동산 소유집중을 막고, 투기 억제 및 재정확보 수단으로서 과세되는 세목이다보니 이중과세 아니냐?라는 논란은 끊임없지 제기되기도 합니다.유형별 과세대상 - 유형별 과세대상, 공제금액 포함유형별 과세대상공제금액주택(주택부속토지 포함)9억 원*(1세대 1주택자 12억 원)종합합산토지(나대지·잡종지 등)5억 원별도합산 토지(상가·사무실 부속토지 등)80억 원* ’21년 귀속분부터 법인 주택분 종합부동산세 기본공제 배제일정한 요건을 갖춘 임대주택, 미분양주택 등과 주택건설사업자의 주택신축용토지에 대하여는 9.16.부터 9.30.까지 합산배제신고 하는 경우 종합부동산세에서 과세제외 됩니다.합산배제 신고제도국세청(대상물건) 아래의 요건 갖춘 임대주택, 사원용 주택 등과 주택건설사업자가 주택 건설목적 취득한 토지1. 임대주택 유형별 합산배제 요건(｢종합부동산세법 시행령｣ 제3조)임대주택유형전용면적주택 수공시가격임대기간임대료민간매입임대주택1)-전국 1호이상6억원 이하(비수도권 3억원이하)10년 이상2)증가율5% 이하3)민간건설임대주택149㎡ 이하시도별 2호이상9억원4)이하10년 이상2)증가율5% 이하3)미임대민간건설임대주택149㎡ 이하-9억원4)이하-공공매입임대주택-전국 1호이상6억원 이하(비수도권3억원이하)5년 이상증가율5% 이하3)공공건설임대주택149㎡ 이하시도별 2호이상9억원4)이하5년 이상증가율5% 이하3)’18.3.31.이전민간매입임대주택5)-전국 1호이상6억원 이하(비수도권3억원이하)5년 이상증가율5% 이하3)’18.3.31.이전민간건설임대주택5)149㎡ 이하시도별 2호이상9억원4)이하5년 이상증가율5% 이하3)’05.1.5.이전 임대주택6)국민주택규모이하전국 2호이상3억원 이하5년 이상1) 민간매입임대주택이란?① (아파트) 민간매입임대주택 중 아파트는’20.7.10. 이전 임대등록분만 합산배제 가능②(개인)1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 조정대상지역에 있는 주택을’18. 9.14. 이후 취득한 경우 합산배제 불가능(다만, 그 이후 조정대상지역에서 해제되면 합산배제 가능)③(법인)법인 또는 법인으로 보는 단체가 소유한 조정대상지역에 있는 주택은’20.6.17. 이전 임대등록분만합산배제 가능2)’18. 4. 1. ∼’20. 8. 17. 사이 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택은 임대기간 8년 이상 가능3)’19.2.12. 이후 최초 체결(갱신)하는 표준임대차 계약을 기준으로 이후 임대차 계약을 갱신하거나 새로 체결하는 분부터 적용, 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 불가. 단, ｢공공주택 특별법｣ 제49조 제4항에 따라 임대료 등을 증액하는 경우에는 5% 초과 가능4)’21.2.17. 이후 사용승인을 받는 분부터 적용(기존 주택은 6 억원 이하 적용)5)’18.3.31.이전 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택6)’05.1.5. 이전 임대사업자 등록을 하고 임대하고 있는 경우☞ 여기서 임대주택이란 과세기준일(6.1.) 현재 실제 임대하는 주택으로서, 지자체 임대업등록과 세무서에 주택임대 사업자등록을 한 주택을 지칭하며, 합산배제 신고기한 종료일(10.4.)까지 임대업등록 및 사업자등록을 해야 합산배제 가능합니다.2. 합산배제 사원용 주택 등 요건 (｢종합부동산세법 시행령｣ 제4조)사원용주택 유형합산배제 요건사원용 주택·종업원에 무상·저가로 제공하는 사용자 소유의 주택으로서국민주택규모 이하또는과세기준일 공시가격 6억 원 이하주택기숙사·종업원 등의 주거에 제공(건축법 시행령 별표1의 기숙사)미분양 주택·주택신축판매업자가 소유한미분양 주택으로서 사용승인일(검사일)로부터5년이 경과하지 않은 주택어린이집용 주택·｢영유아보호법｣에 따라시·군·구 인가를 받거나 운영을 위탁받고,세무서 고유번호 발급후5년 이상계속하여어린이집으로 운영하는 주택대물변제 주택·시공자가 시행사로부터 대물변제 받은 미분양 주택으로서공사대금으로 받은 날부터 5년 미경과한 주택연구원용 주택·’08.12.31. 현재 정부출연 연구기관이 보유한 연구원용 주택문화재 주택·｢문화재보호법｣에 따른등록문화재에 해당하는 주택노인복지 주택·｢노인복지법｣에 따라 설치한노인복지주택SLB 리츠 등 매입주택·주택도시기금과 한국토지주택공사가 공동 출자설립한 부동산투자회사 등이 매입한 일정요건을 갖춘 주택주택건설 목적멸실주택·주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하여3년 이내에멸실시키는 주택3. 주택 건설업자의 주택신축용 토지(｢조세특례제한법｣ 제104조의 19)주택 건설사업자 등이 주택건설을 목적으로 취득한 종합합산토지로서 취득일로부터 5년 이내에 ｢주택법｣에 따른사업계획 승인*을 받을 토지*취득일로부터 5년 이내 ｢주택법｣에 따른 사업계획 승인을 받지 못한 경우 경감 받은 세액과 이자상당가산액 추징(신고방법) 최초로 합산배제 신고를 하거나, 합산배제 대상물건을 추가하려는 경우에는 대상물건을 추가(과세대상 제외)하는 신고☞ 기존에 합산배제를 신고한 납세자는 변동사항(소유권, 면적 등)이 없는 경우,계속 적용되므로 다시 신고할 필요가 없습니다. 다만, 요건을 충족하지 못해 합산배제를 받을 수 없는 경우에는 제외 신고(과세대상 포함)를 하여야 합니다.과세특례 신청제도국세청☞ 본래 종합부동산세 합산과세 대상이나, 예외적으로 1세대 1주택 소유로 간주하여 종합부동산세를 계산하는 제도를 말합니다.1. 부부 공동명의 1주택자 특례☞ 부부가 공동으로 1주택을 소유하고 있는 경우 특례 신청 시 1세대 1주택자 계산방식을 적용합니다.ㅇ (신청대상) 과세기준일인 ‘23년 6월 1일 현재 거주자인 부부가 공동으로 1주택만을 소유ㅇ (납세의무자) 부부 중 주택에 대한 지분율이 큰 자가 납세의무자, 지분율이 같은 경우에는 선택ㅇ (세제상 차이)구분특례 적용(‘23.6.1.기준 판단)특례 미적용납세의무자지분율이 큰 자(같은 경우 선택)각각 납세의무자공제금액12억 원각각 9억 원씩세액공제가능(최대 80%, 납세의무자 연령 및 보유기간 기준)-※세액공제 : 1세대 1주택자의 경우 연령별·보유기간별 세액공제 합계 최대 80% 적용ㅇ (취소신청) 기본공제금액 상향*으로 부부 공동명의 특례를 신청하는 것이 오히려 불리할 수 있음*(개인)6억 원 → 9억 원,(1세대 1주택자)11억 원 → 12억 원<1주택을 부부가 50:50 지분율로 공동소유하는 경우 표준 세부담 비교표> 세액공제율*공시가격0%20%30%40%50%60%70%80%12~20.5억 원20.6~25억 원부부 각각 납부(특례 미적용)가 유리25.1~32.5억 원32.6~44.1억 원44.2~61.4억 원61.5~239.7억 원공동명의 1주택자특례 적용이 유리239.8~447.1억 원447.2억 원~2. 일시적 2주택 과세 특례☞ 1세대 1주택자가 기존주택을 양도하기 전 다른주택을 대체취득시 납세자의 신청에 따라 1세대 1주택자 계산방식 적용만약, 일시적 1세대 2주택기간내에 종전주택을 처분기한까지 처분하기 못한 경우 경감받은 세액에 이자상당액을 추징합니다.여기서 처분기한은 신규주택을 취득한 날로부터 3년이 지난 후 최초로 도래하는 과세기준일(6월 1일) 전일까지 입니다.ㅇ (신청대상) 1세대 1주택자가 기존 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체 취득하여 과세기준일 현재 일시적으로 2주택이 된 경우로, 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우구 분특례 적용특례 미적용기본공제12억 원9억 원세액공제최대 80%×※세액공제 : 1세대 1주택자의 경우 연령별·보유기간별 세액공제 합계 최대 80% 적용연령60세 이상∼65세 미만65세 이상∼70세 미만70세 이상공제율20%30%40%보유기간5년 이상∼10년 미만10년 이상∼15년 미만15년 이상공제율20%40%50%☞ 위 일시적 2주택자와 더불어 아래 상속주택, 지방저가주택도 예외적으로 1주택자로 간주하여 종합부동산세 계산적용 가능합니다.구분세율 적용 시 주택수적용 세율특례 신청 전30.5% ∼ 5%특례 신청 후20.5% ∼ 2.7%3. 상속주택 과세특례ㅇ (신청대상) 주택자가 상속을 원인으로 취득한 주택으로서 과세기준일(6.1.) 현재 아래 어느 하나에 해당하는 주택㉠상속개시일로부터5년이 경과하지 않은주택㉡상속지분이 전체 주택 지분의 40% 이하인 주택㉢상속받은 주택 지분에 해당하는 공시가격이 수도권 6억 원, 수도권 밖 3억 원 이하 주택4. 지방저가주택 과세특례ㅇ (신청대상) 수도권 및 광역시·특별자치시(소속 군, 읍·면지역 제외) 외의 지역, 수도권 중 인구감소&접경지역(인천 강화·옹진, 경기 연천) 공시가격 3억 원 이하인 주택 1채5. 법인 일반세율 적용 특례ㅇ (신청대상) 아래 법인이 일반세율 특례 적용 신청 시 일반누진세율, 기본공제, 세부담상한 등을 적용하여 세액을 계산☞ 투기수요를 막고 법인의 주택 보유를 제한하고자 일반적으로 법인의 주택분 종합부동산세 계산시 단일세율(2.7%, 5%)를 적용하나, 공공성을 띈 법인의 경우 예외적으로 주택수에 관계없이 기본세율(0.5~2.7%)를 적용하는 것입니다.법인 일반세율 적용 대상 법인(종부령§4조의3)1. ｢공공주택특별법｣에서 정하는공공주택사업자2. ｢상속증여세법｣에서 정하는공익법인 등(종교단체 포함)3.｢주택법｣, ｢도시정비법｣ 등에서 정하는 재건축･재개발사업시행자및주택조합4. ｢민간임대주택에관한특별법｣ 상건설임대주택사업자5.주택공동사용․취약계층 주거지원 등을 목적으로 하는 ｢사회적기업 육성법｣ 상사회적기업또는 ｢협동조합 기본법｣ 상사회적협동조합6. 종중(宗中)이상으로 포스팅을 마치겠습니다.명쾌한 세무상담을 원하시면, 아래를 클릭하세요.

안녕하세요, 최지호 세무사입니다.최근 상담을 하다 보면 “종합부동산세가 어떻게 계산되는지”, “1세대 1주택자와 다주택자, 법인은 무엇이 다른지”에 대한 질문이 여전히 매우 많습니다. 지금은 과거와 달리 제도가 비교적 안정되었기 때문에, 주택 보유자 입장에서 필요한 핵심만 정확하게 이해해 두시면 충분합니다.오늘은 주택에 대한 종합부동산세만 깔끔하게 정리해 보겠습니다.주택분 종부세 납세의무자종합부동산세는 매년6월 1일 기준으로 주택을 보유한 사람에게 부과됩니다.이 날을 기준으로 소유자, 주택 수, 공시가격을 모두 판단합니다.6월 1일 이전에 매도하면 그 해 종부세는 새 소유자가 부담하고, 6월 1일 이후에 매수하면 해당 연도 종부세는 본인이 부담하지 않습니다.종부세 과세표준소유자가 가지고 있는 모든 주택의 공시가격을 전부 합계 후 공제금액을 빼고 60%을 곱하면 됩니다.1세대 1주택자: (공시가격의 합 - 12억 원)* 공정시장가액 비율 60%다주택자: (공시가격의 합 - 9억 원)* 공정시장가액 비율 60%법인: 공시가격의 합* 공정시장가액 비율 60%종부세 세율주택 (2주택 이하)주택 (3주택 이상)과세표준개인 세율 (%)법인 세율 (%)과세표준개인 세율 (%)법인 세율 (%)3억원 이하0.52.73억원 이하0.55.06억원 이하0.76억원 이하0.712억원 이하1.012억원 이하1.025억원 이하1.325억원 이하2.050억원 이하1.550억원 이하3.094억원 이하2.094억원 이하4.094억원 초과2.794억원 초과5.01세대 1주택 추가 세액공제1세대 1주택자는 ‘세액공제’가 추가로 있습니다.1세대 1주택자는 과세표준 단계에서 12억 원 공제를 한 번 받고, 세액 계산 단계에서 “고령자·장기보유 공제”를 한 번 더 받을 수 있습니다.고령자 공제60세 이상 20%65세 이상 30%70세 이상 40%장기보유 공제5년 이상 20%10년 이상 40%15년 이상 50%두 공제는 합산 가능하지만, 합계 공제율은 최대 80%까지입니다.따라서 1세대 1주택자는 연령·보유기간에 따라 종부세 부담이 크게 줄어들 수 있습니다.납부기한, 분납 제도총 납부세액은종합부동산세와종합부동산세의 20%인 농어촌특별세가합산된 금액이 됩니다.종합부동산세는매년 12월 1일~12월 15일사이에 납부합니다.국세청에서 고지서가 발송되며, 본인이 직접 신고납부도 할 수 있습니다.분납 제도는 다음과 같습니다.납부세액이250만 원 초과: 분납 가능납부 세액분납 가능 금액250만원 ~ 500만원250만원을 초과하는 금액만 분납 가능500만원 ~납부할 세액의 50% 까지 분납 가능분납 기한: 납부 기한 경과 후 6개월 이내종합부동산세는 단순히 공시가격이 올랐다고 해서 세금이 정해지는 구조가 아닙니다.1세대 1주택 판정, 공제금액, 공정시장가액비율, 세액공제 여부 등 여러 요소가 함께 작동하기 때문에 같은 금액의 주택이라도 납세자별로 결과가 크게 달라질 수 있습니다.이번 글이 보유 구조를 정리하시거나 향후 매도·증여·법인 이전 등을 고민하실 때 기준 잡는 데 도움이 되셨으면 합니다.앞으로도 실무에서 자주 발생하는 쟁점과 개정 내용들을 쉽고 정확하게 정리해 드리겠습니다.궁금하신 부분은 언제든 문의 주시면 도움드리겠습니다.

안녕하세요, 오회계사입니다.2023년 새해복 많이 받으십시요, 이번에 다룰 내용은 올해 적용될 종부세 개정확정된 부분에 대해 살펴보겠습니다. 작년 연말 국회에서 종부세 개정관련 여야가 대립하여 정부안 보다 수정되어 확정되었습니다.세부적으로 살펴보면,3주택 이상 보유하고 과세표준이 12억원을 넘는 경우에만 중과세율을 적용합니다당초 정부의 개정안은 아래와 같이 중과세율 자체를 폐지하는 것이었습니다.작년에는 6.1일자 기준 3주택자 or 조정대상지역 2주택자인 경우에는 종부세율이 일반세율 대비 2배가 높은 중과세율이 적용되었습니다.이에 따라, 종부세 고지서가 날라올 당시에는 조정지역이 해제가 되었음에도2주택 보유자도 6.1일 기준 조정지역이었으면 중과세율이 적용되어 종부세가 대폭 인상된 경우가 있었습니다.2023년에는 이러한 주택수에 따른 중과세 자체를 없애겠다는 것이 정부 개정안이었지만, 민주당의 반대로 최종적으로 아래와 같이 개정되었습니다.①중과세율 제도는 유지②단, 3주택자 + 과세표준 12억 초과만 적용③일반세율 뿐만아니라 중과세율도 인하결국, 절충안으로 중과세율은 유지하여 다주택자에게 세부담은 높이되 그 대상을 대폭 축소하겠다는 것입니다.즉, 2022년에는 중과세율 적용대상인 ① 조정대상 지역 2주택 ② 3주택이나 과세표준 12억 이하는 2023년에는 중과세율을 적용하지 않습니다.결과적으로, 세율 구조가 약간 특이한 아래와 같이 확정되었습니다.인별 9억원, 1세대 1주택자 12억원공제 등은 개정안대로 통과가 되었습니다종부세는 인별로 과세하는 것이나, 예외적으로 1세대의 1세대원이 1주택만을 보유하면 1세대 1주택자를 적용하여 공제금액을 인상해 줍니다.2022년 인별 공제액은 6억원, 1세대 1주택자는 11억원이었으나 2023년에는 인별 9억원,1세대 1주택자는 12억원으로 인상되었습니다.중과세율이 적용될려면 과세표준이 12억이 넘어야 하는데 과세표준은 단순히 집값이 아니라 '(공시가격 합계 - 9억원 공제) x 60%[공정시장가액비율] 이 됩니다.즉, 1인이 3주택 이상을 보유하고 + 공시가격 합계액이 29억원이 되어야 (공정시장가액비율 동일가정)한다는 것인데 공시가격이 29억원이면 시가는 35억원 이상은 될 것입니다.결론적으로 중과세율 적용 대상은 극소수의 고가의 다주택을 보유한 경우 외에는 대폭 축소됩니다.종부세는부부공동명의가 유리합니다인당 공제액은 9억원, 1세대 1주택자 공제액은 12억원입니다.종부세를 계산해보면,① 18억원인 1주택을 부부가 공동명의로 보유한 경우 ⇒ 종부세는 없습니다.② 18억원인 1주택을 본인이 단독명의로 보유한 경우(18억원 - 12억원) x 60% = 3.6억원이 과세표준이 되어 종부세 납부를 해야합니다.따라서1주택자는 무조건 부부공동명의가 유리합니다.다주택자의 경우,작년에는 조정지역 2채를 공동명의로 보유한 경우에 각자 2주택자이고 중과세율이 적용되어 불리한 경우가 있었지만, 이제는 3주택자라도 과표가 12억원을 초과해야 중과됩니다.따라서,다주택자도초고가 아파트를 여러채 보유한 경우 외에는 공동명의가 유리합니다.정리하면,이상 2023년 확정된 종부세를 살펴보았습니다.중과세율을 폐지하는 것이 당초 정부안이었으나, 중과세율은 유지하되 그 대상을 대폭 축소하는 방향으로 결정되었습니다. 그리고 공제금액이 인상되고 세율도 낮아져서 2023년에는 종부세의 부담이 대폭 낮아질 것입니다.공제액이 인당 9억원, 1세대 1주택자 12억원이라 1세대 1주택도 공동명의가 유리하고, 다주택자라도 중과세율 대상이 극히 일부이므로 대부분 공동명의가 유리하니 향후 공동명의 결정시 참고하시기 바랍니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부동산세무상담/세무기장/부산,양산,김해세무사

안녕하세요 서가세무회계 최혜경 세무사입니다26년 1월 1일 공시지가는26년 3월 중순부터 열람이 가능하며4월 말일에 확정되어6월 1일 과세기준일을 기준으로재산세 및 종합부동산세의 과세 기준 금액이 됩니다.공시지가에 대한 자세한 내용은 아래 포스팅을 참고해주세요!2026년 공시지가 열람 시작, 이때만 가능한 절세 방법도 확인하세요오늘은 26년 1월 1일 공시지가가 달라짐에 따라올해 내야 하는 보유세가 어떻게 달라지는지구체적으로 계산한 사례를 보고 파악하도록 하겠습니다.2026년 공시지가 급상승지금 이 시기에는 26년 1월 1일 공시지가가확정된 것이 아니라 '열람'이 가능한 시기입니다.많은 분들이 확인을 하시고 계신데,보시고 대부분'공시지가가 너무 많이 올랐다'라는반응인 것 같습니다.일반적으로 공시지가는 시가의 60~70% 선을 지키고 있습니다.이를 '공시가율' 이라고 하는데,공시가율 자체는 매년 동결되고 있어서작년과 올해 모두 동일합니다.다만, 시가 X 공시가율이라면,25년에서 26년 사이에 대부분의 부동산 가격이 상승함으로써시가가 급격히 올라갔기 때문에공시지가도 함께 반등한 것입니다.제가 확인한 대부분의 조정지역 아파트들은기본 1억 ~ 3억 가량 상승되었답니다.일반적인 공시지가 상승 폭보다 훨씬 많이가격이 상승한 것을 알 수 있습니다.공시지가는 <부동산공시가격 알리미> 사이트에서 확인하세요!부동산공시가격 알리미주택 공시가격 열람 공동주택 (아파트,연립,다세대) 공동주택 공시가격 열람하기 + 의견제출 + 단독주택 (단독,다가구,다중주택) 표준주택 공시가격 열람하기 + 개별주택 공시가격 열람하기 + 의견제출 + 토지 공시지가 열람 표준지 공시지가 열람하기 + 개별지 공시지가 열람하기 + 의견제출 + 공지사항 자주묻는질문(FAQ) 바로가기 단독 2026년 1월 1일 기준 개별주택가격(안) 열람 및 의견제출 알림 2026-03-18 토지 2026년 1월 1일 기준 개별공시지가(안) 열람 및 의견제출 알림 2026-03-18 공동 2026년 1월...www.realtyprice.kr공시지가 급상승시 보유세 폭탄?!공시지가가 너무 많이 상승해서보유세 고민이 많으신 분들이 정말 많으신데요.반은 맞을 수 있고반은 틀릴 수 있습니다.내용을 자세히 살펴보도록 하겠습니다.1) 보유세 세법 개정이 아직 안되었습니다.현재로서는 재산세, 종합부동산세에 대한세법 개정이 이루어지지 않았습니다.양도세를 시작으로, 돌연 보유세에 대한급격한 인상 개정이 될 수 있는 가능성은 있으나현재 26년도 기준으로는 개정된 세법이 없습니다.따라서 25년도와 동일한 기준과 동일한 계산법으로보유세가 계산되고, 부과될 것입니다.2) 보유세에는 '상한제도'가 있습니다.보유세는<공시지가> 를 기준으로 세액을 계산하는 것이 맞지만재산세에는 과세표준상한제도, 세부담상한제도종부세에도 세부담상한제도가 있기 때문에공시지가가 급등한다 하더라도전년도 세액에서 일정 비율 이상 높아질 수가 없습니다.재산세의 경우 주택은 105%, 건물, 토지는 최대 130% 이내로상한 제도가 존재하며종부세는 150% 의 상한제도가 있습니다.(2026년 세법 기준)★ 재산세 계산 예시사례를 들어보도록 하겠습니다.25년 공시지가 : 5억원26년 공시지가 : 7억원주택의 공시지가가 2억이 올랐을 때어떤 효과가 있을까요?25년에 해당 주택을 매매한 경우와26년에 해당 주택을 매매한 경우로 나눠서 보겠습니다.(1세대 1주택 특례가 아닌 일반 공정시장가액비율로 적용했으니재산세 차이가 있을 수 있습니다. 계산식을 중점적으로 확인하시면 됩니다.)매수 시기25년 매수자26년 매수자재산세2025년 재산세2026년 재산세2026년 재산세공시지가500,000,000700,000,000700,000,000공정시장가액비율60%60%60%과세표준300,000,000420,000,000420,000,000과세표준상한액321,000,000재산세570,000654,0001,050,000도시지역분420,000449,400588,000지방교육세114,000130,800210,000총 납부액1,104,0001,234,2001,848,000과세표준상당액은직전 연도 해당 주택의 과세표준 상당액 + (해당 연도 과세표준 X 과세표준상한율)입니다.즉,전연도 과표 (3억) + 올해 과표 X 5% (21백만원) = 321,000,000원을최대 상한으로 보겠다는 의미입니다.원래는 4억 2천으로 해야 하는데 상한이 3억 2천이기 때문에세금이 줄어들 수 있습니다.그런데 반대로 26년 매수자는상한을 반영할 수 없습니다.전년도 해당 부동산에 대한 과세금액이 없기 때문입니다.그럼 오른 공시지가를 기준으로 전액 재산세를 납부하고내년부터 상한 제도의 혜택을 받을 수 있게 됩니다.언제 매수했냐에 따라총 납부액 차이가 클 수 있습니다.위의 사례의 경우 60만원이나 차이가 나게 됩니다.공시지가가 오르면 오를수록과세표준 상한 제도의 효과가 크다는걸 알 수 있습니다.특히 공시지가가 낮은 시절 매수하여장기 보유하고 계신 분들의 재산세는 더더욱 낮을 수 있겠죠.종합부동산세도세부담상한제도가 150% 존재하기 때문에전년도 세액에서 50% 이상 오를 순 없습니다.단순히 2배, 3배가 오르실까봐 걱정하시는 분들이 많은데현재 세법으로는 150% 상한이 유지되고 있습니다.다만 21년 - 22년 쯤 상한제도가다주택자, 법인 등은 300% 로변경된 적이 있는 점을 감안했을 때세법이 개정되는 경우 다주택자의 종부세 부담은급격히 증가할 수 있습니다.만약 내가 가지고 있는 주택이 공시지가가 급격히 올랐을 때1세대 1주택 기준 12억, (공동명의 18억)다주택 기준 9억원을 초과하지 않는다면종부세 는 걱정하지 않으셔도 되고위의 재산세 증가액에 대해서만 확인하시면 됩니다.공시지가 상승으로 위의 공제금액을 초과하여종합부동산세 고지서를 처음으로 받아 보시는 분도계실 수 있습니다.종부세가 공시지가 에 맞춰 잘 나온 것이 맞는지세액을 절감할 수 있는 다른 방법은 있는지다방면으로 사전적으로 검토하는 것이 좋습니다.올해 이정도 나왔다가 끝이 아니라매년 계속해서 증가한 금액으로 나올 수 있는가능성이 있기 때문입니다.★ 종합부동산세 계산 예시종부세도 공시지가 상승을 기준으로 확인해보도록 하겠습니다.1세대 1주택자로서,12억원의 공제금액 및 일반세율 적용을 기준으로 하겠습니다.25년 총 공시지가 합산액 : 1,500,000,000원 (15억)26년 총 공시지가 합산액 : 2,000,000,000원 (20억)매수 시기25년 매수자26년 매수자재산세2025년 종부세2026년 종부세2026년 종부세공시가격 합1,500,000,0002,000,000,0002,000,000,000공제가격1,200,000,0001,200,000,0001,200,000,000공정시장가액비율60%60%60%과세표준180,000,000480,000,000480,000,000종합부동산세900,0002,760,0002,760,000공제할 재산세액(생략)(생략)(생략)세부담상한 초과세액-1,410,000산출세액900,0001,350,0002,760,000총 납부액1,080,0001,368,0003,312,000세부담상한 초과세액은직전연도 총세액상당액 (재산세 + 종부세) X 세부담상한율 (150%)를 초과하는 세액으로 계산합니다.재산세, 공제 등을 생략했기 때문에같은 공시지가라도 실제 세액과는 다르게 됩니다.위의 계산 방식을 참고해서 이런 식으로 상한이적용된다는 내용을 확인해주시면 되세요.15억 -> 20억으로공시지가가 5억원 올랐을 때전년도 상한이 적용되었을 때와대략 2백만원 정도 차이가 납니다.재산세나 종부세의 계산 방식을 보면오래 보유하면 할수록 세 부담은 줄어들고신축을 분양받거나 새로 이사하여첫 보유세를 내시는 경우 부담이 클 수 있으니그 점 참고해주시면 되세요.오늘은 자세한 계산식을 통해재산세와 종부세를 확인해보았는데요.명확히 세법을 들여다보면,막연히 공포스럽게 느껴졌던 것 보다실제 부담은 덜 할 수도 있습니다.반대로 전혀 문제로 생각하지 않고 간과했던 부분이큰 부담으로 되는 경우도 많죠.그래서 세무사라는 직업이 있다고 저는 생각합니다.궁금하신 점 있으시면 언제든 연락주세요.간단한 세법 내용은 무료 상담 가능하며구체적인 유료 상담이 필요한 경우 자세히 안내드립니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.편안한 한 주 되시길 바랍니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

50대 정모씨는 아내와 공동명의로 실거주하고 있는 아파트를 소유하고 있다. 무슨 이유인지는 잘 모르겠지만 공동명의가 유리하다고 부동산 중개업소와 각종 매체를 비롯해 다들 이야기해 5년 전 이 아파트를 매수할 때 공동명의로 매수했다. 최근에 종합부동산세 개정안이 뉴스에 나오면서 과세기준이 11억으로 완화되었다고 한다. 그런데 공동명의는 각각 1주택을 보유한 거로 간주해 오히려 보유세가 불리할 수 있다는 것이다. “이건 또 무슨 뚱딴지같은 소리일까? 그렇다면 공동명의로 하는 게 아니었는데.” 정 씨는 뒤늦게 공동명의로 매수한 것을 후회하고 있다.종부세는 재산세와 다르게 인별 과세여서 1주택을 공동으로 소유한 경우 각각 1주택을 보유한 것으로 보며, 개인별로 주택 등의 공시가격을 합산해 계산한다. [사진 pixbay]흔히 말하는 보유세는 부동산을 보유함으로써 내는 세금을 말한다. 재산세와 종부세가 바로 그것인데, 재산세는 지방자치단체에서 부과하는 세금으로 과세기준일 6월 1일 현재 보유하고 있는 주택과 주택 이외의 건축물, 토지의 소유자에게 부과하며 해당 부동산에 따라 계산방식과 세율체계가 나뉜다. 재산세는 물건별로 과세되는 세금이라 주택을 공동으로 소유하든 단독소유하든 세금은 동일하다.재산세의 과세표준액은 시가표준액, 즉 주택은 공시가격, 건축물은 지자체가 결정한 가액, 토지는 개별공시지가를 기초로 하며, 이 금액에 공정시장가액비율을 곱해 계산한다. 주택의 경우 세율은 0.1~0.4%의 누진 구조로 되어있는데 별도의 공제금액이 없어 부동산을 보유하고 있다면 대개 재산세를 납부하게 되지만, 세부담 상한선이 있어 상한선을 초과한 세액은 차감해 고지한다.종부세는 중앙 정부에서 부과하는 세금으로 재산세와 동일하게 과세기준일 6월 1일 현재 보유하고 있는 주거용 건축물과 토지에 대해 과세한다. 종부세는 재산세와 다르게 인별 과세여서 1주택을 공동으로 소유한 경우 각각 1주택을 보유한 것으로 보며, 개인별로 주택 등의 공시가격을 합산해 계산한다. 주택은 기본공제액(6억원)과 1세대 1주택 단독명의라면 추가공제액(5억원)까지 적용해 공시가격이 11억원을 초과해야 과세된다. 공동명의의 계산법은 아래에서 더 자세하게 살펴본다. 세율은 0.6~3%이지만 다주택자는 1.2~6%로 중과되며, 조건에 따라 세액공제를 적용할 수 있고 재산세처럼 세부담상한 초과액을 고려한다.지난 9월 14일 발표된 종부세 개정의 핵심은 1주택자에 대한 세부담 완화에 있다. 1주택자에 대한 추가 공제금액을 기존 3억원에서 5억원으로 높임으로써 1주택자 종부세의 과세대상을 공시지가 9억원에서 11억 초과 주택 보유자로 상향 조정했다. 또1세대 1주택 공동명의자에게 납세방법의 선택권도 주었다. 1세대 1주택 공동명의에 대해 각각의 기본공제액 6억원을 적용한 12억원에 세액공제율은 0%를 적용하는 방법과 1주택 단독명의의 공제금액 11억원에 세액공제율 최대 80%까지 적용하는 방법 중에 선택할 수 있게 한 것이었다.공동명의의 경우 납세방식을 선택할 수 있을 뿐 아니라 나중에 양도했을 때 양도세가 줄어들 수 있기 때문에 1주택자는 가급적 공동명의로 취득하는 것이 세금 측면에서는 유리할 수 있다. [사진 pixabay]1세대 1주택을 단독명의로 보유하는 경우 보유기간(5년 20%, 10년 40%, 15년 50%)과 연령(60세 20%, 65세 30%, 70세 40%)에 따라 세액공제가 중복으로 가능하며 한도는 80%다. 즉, 보유기간과 연령에 따라 종부세가 달라지는데, 공동명의의 경우 1주택 단독명의의 과세방식을 선택할 수 있으므로 보유기간과 연령에 따라 11억원 공제금액에 세액공제를 적용하는 것 중 어느 것이 세 부담이 적은지 따져 선택하면 되겠다.이렇게 공동명의의 경우 납세방식을 선택할 수 있을 뿐 아니라 나중에 양도했을 때 양도세가 줄어들 수 있기 때문에 1주택자는 가급적 공동명의로 취득하는 것이 더 세금 측면에서는 유리할 수 있다. 하지만 현재 단독명의인 주택을 이런 이유로 공동명의로 전환하고자 한다면 이는 증여에 해당하는 것이고 취득세 등의 문제가 있어 신중히 고려해 보아야 한다.정 모씨 사례에서 공동명의가 불리하다는 것은 바로 2주택 이상 보유자에 해당한다. 종부세는 위에서 언급한 것처럼 인별 과세이기 때문에 다주택자는 일부의 지분만 보유해도 1채를 보유한 것이 된다. 예를 들어 1세대 2주택을 모두 공동명의로 취득한 것이라면 부부 1명당 각각 2주택을 보유하고 있는 것으로 계산된다. 조정대상지역에서 1세대 2주택으로 만일 부부 중 한 사람이 2주택을 모두 보유하고 있는 경우라면 공제금액은 6억원뿐이며, 세율도 중과세율(1.2~6%)을 적용받게 돼 다양한 시뮬레이션 중 가장 종합부동산세의 부담이 크다.그다음으로 세 부담이 큰 경우는 2채 모두 공동명의일 경우다. 2채 모두 공동명의로 지분으로 보유한 경우에도 주택 수에 포함돼 각각 2주택이 되므로 남편과 아내는 모두 중과세율(1.2~6%)을 적용받게 된다. 공제금액은 각각 6억원씩 12억원을 받을 수 있다. 마지막으로 부부가 1채씩 보유한 1세대 2주택이라면 각각 1채씩 기본공제 6억원씩 총 12억원이지만 추가공제액 5억원은 적용할 수 없으며, 그래도 세율은 기본세율(0.6~3%)이다.즉, 조정대상지역에서 1세대 2주택으로 부부 중 한 사람이 2주택을 보유한 경우가 가장 종부세의 부담이 크며, 공동명의인 경우 각각 1채씩 보유한 것보다 불리하다는 것을 확인할 수 있다.각종 부동산 정책을 내놓으며 집값 상승을 막아보려는 정부가 1세대 1주택에는 그래도 다양한 세제 혜택을 주려고 하는 것으로 보인다. 또한 무조건 좋다고만 생각한 공동명의가 종부세에서는 인별 과세라는 특징 때문에 2주택 이상인 경우에서는 오히려 불리한 경우가 있다는 것을 알 수 있다. 부동산 보유는 이후 양도의 문제뿐 아니라 보유하고 있다는 것만으로도 보유세가 큰 부담이 되기도 하기 때문에 다주택자라면 보유세도 면밀히 살펴보아야 할 것이다.