업무용 오피스텔 거주를 위한 사업자 등록

안녕하세요 서가세무회계 최혜경 세무사입니다.1주택 + 1오피스텔을 보유하고 계실 때오피스텔의 면적이 작거나 가액이 작은 경우가대부분입니다.소형평수나 기준시가가 1억 미만인 경우양도세 주택 수로 산입되지 않아문제가 없을거라 생각하고주택을 양도하시는 경우도 가끔 있는데요.1세대 1주택 비과세 규정에서는별도의 특례 규정이 없으니특히 1세대 1주택 비과세 관련해서는꼭 주의하셔야 합니다.1주택 을 비과세 받기 위해서는1오피스텔을 먼저 매도하시고1주택을 매도한다면1주택에 대한 비과세가 가능합니다.반대로1오피스텔을 둔 상태에서1주택 양도시 비과세 받고자 한다면어떻게 진행해야 하는지 말씀드리도록 하겠습니다.일시적 2주택 비과세1주택 을 매수한 뒤 1년이 지난 뒤,1오피스텔을 매수하고3년 이내 1주택을 매도한다면오피스텔이 주거용으로 판정되어도일시적 1세대 2주택 비과세를 받을 수 있습니다.오피스텔 업무용 사용오피스텔은 본래 업무용 시설입니다.건축물대장에는 업무시설이라고 되어 있고최초 취득시 취득세를 납부할 때도 주택이 아닌일반 세율을 적용하게 됩니다.오피스텔을 본래의 업무용 시설로 쓰게 되면1주택 + 1오피스텔이 있어도1주택에 대한 비과세를 받는 것이 당연합니다.오피스텔 주거용 사용주거용으로 임대한 경우에는,주택 수에 포함이 되어 거주주택에 대한 비과세가 불가능합니다.다만 주택을 매도하는 '양도일' 기준으로주택 여부가 판단되기 때문에일전에 주거용으로 사용하셨어도추후 업무용으로 전환하여 용도를 변경하시거나공실 상태에서 매각하는 경우도 있습니다.업무용으로 전환시재산세가 건축물분/토지분 부과내역업무용 월세에 대한 부가세 신고내역실제 업무용으로 쓰고 있는 내부 사진, 현황 등다각적으로 증빙을 갖추어야 합니다.처음부터 업무용으로 쓴 것이 아니라면실제 업무용으로 사용 유지하고 있다는증빙을 착실하게 갖추고 진행하시는 것이 안전합니다.반면,공실상태에서 매각시 위험할 수 있습니다.대부분의 판례가 주거용 임대 후 공실 상태 오피스텔을기존대로 주거용으로 보아 과세하고 있습니다.(조심-2019-서-2602, 2019.12.10.)(서울고등법원-2020-누-41193, 2020.10.16.)오피스텔에 대한 주택임대사업자 등록주택임대사업자 등록을 한 오피스텔의 경우세법상 모든 요건을 충족하면거주주택 비과세 혜택을 받으실 수 있습니다.세법상 의무임대기간을 모두 충족하고세무서 사업자등록 / 임대사업자등록 / 5% 이내 임대료 준수임대개시일 당시 기준시가 6억원 이하거주주택에 대한 2년 거주 요건을 갖추신다면거주주택 비과세 혜택을 받으실 수 있습니다.다만, 자동말소 후 5년 이내 거주주택을 양도하셔야 하니양도 가능 기간을 잘 체크하셔야 하는 점 참고하세요.오피스텔을 세대 외 구성원에게 매각, 증여오피스텔을 별도 세대에게 매각 혹은 증여를 하실 수 있습니다.다만, 이때 실제 매매나 증여를 하게 되면서실질도 매매대금 등을 지급받으시고세금 처리도 (양도, 증여, 취득 등) 잘 해주셔야 합니다.만약 마치 그런 거래가 있었던 것처럼 하고실제 거래는 하지 않았다면 '가장매매'로 보아 다른 주택비과세를 받지 못할 수 있습니다.아래 사례처럼 가장매매의 경우 양도소득세가추후에 추징될 수 있는 가능성이 높으니 주의해주시길 바랍니다.위의 내용과 관련하여 궁금한 내용 있으시다면,아래 링크로 연락주시길 바랍니다.친절하고, 꼼꼼하게, 함께 고민해드리겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 오피스텔을 분양받고 일반임대사업자 등록하여 환급받은 후에 부가세를 추징당한 심판례를 살펴보겠습니다.세부적으로 살펴보면,상가나 오피스텔을 분양받은 경우,일반임대사업자로 등록하면 부가세를 환급받습니다상가나 오피스텔을 분양받은 경우에 분양가액 중 면세인 토지분을 제외한 건물분에 대해서는 부가가치세를 납부해야 합니다.단, 과세사업자인 일반임대사업자로 등록을 하면 해당 부가세를 공제받을 수 있지만 주택임대사업자는 면세이기 때문에 공제를 받을 수 없습니다.물론, 분양받은 본인이 주거용으로 사용해도 부가세를 돌려받지 못합니다.일반적으로 분양을 받고 부가세 공제를 위해 일반임대사업자로 사업자등록을 하고 환급 및 조기환급을 받는 경우가 많습니다.중요한 것은 환급받고나서 실제 임대를 주택으로 임대하거나 본인이 주택으로 사용하는 경우에는 종전에 환급받은 부가세를 납부해야하고 가산세가 발생하게 됩니다.기준-2016-법령해석기본-0264 [법령해석과-3634] , 2016.11.11오피스텔을 분양받은 납세자가 임대사업 개시 전에과세사업자인 일반임대사업자로 사업자등록을 하고 부가가치세를 환급받았으나, 오피스텔 준공 후 과세사업에 사용하지 아니하고면세사업자인 주택임대사업자로 전환한 경우에는 당초부터 면세사업자로 보아부당하게 환급받은 부가가치세에 대하여 「국세기본법」 제 47조의3 및 같은 법 제47조의4 규정에 의한초과환급신고가산세 및 환급불성실가산세를 부과하는 것임일반임대를 10년이내에 주택임대로 변경하게 되면, 면세전용에 해당하여 부가세를 납부해야합니다분양받은 후 일반임대사업자로 임대를 하다가, 새로운 임차인은 주거용으로 사용한다고 하면 이는 주택임대사업자가 된 것이고 부가세 간주공급에 해당하는면세전용으로 보아 기존에 공제받은 부가세를 일부 납부해야 합니다.공급가액 산식『 공급가액 =해당 재화의 취득가액 x (1- 5/100 x 경과된 과세기간의 수)』예를 들어, 당초 오피스텔 건물 취득가액이 2억이고 2천만원을 공제받았다면완공 후에 4 과세 기간이 경과된 경우, 2억*(1- 5%*4) = 1.6억으로 1.6억의 10%인 1천 6백만원을 납부하게 됩니다.따라서, 만약 20 과세기간 (10년)이 경과된 경우라면 공급가액이 0원이 되기 때문에 주택임대로 전환해도 납부할 부가세는 없습니다.부가가치세법 시행령 제66조 【감가상각자산 자가공급 등의 공급가액 계산】③과세사업에 제공한 감가상각자산을 면세사업에 일부 사용하는 경우에는 다음 각 호의 계산식에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 하되, 그 면세사업에 의한 면세공급가액이 총공급가액 중 5퍼센트 미만인 경우에는 공급가액이 없는 것으로 본다. 이 경우 경과된 과세기간의 수에 관하여는 제2항 후단을 준용한다1.건물 또는 구축물공급가액 =해당 재화의 취득가액 x (1- 5/100 x 경과된 과세기간의 수)x 면세사업에 일부 사용한 날이 속하는 과세기간의 면세공급가액 / 면세사업에 일부 사용한 날이 속하는 과세기간의 총공급가액오피스텔 부가세환급금 세무조사으로 적출된 사례입니다오피스텔을 일단 환급받고, 나중에 의도적이던 본의 아니던 주택임대로 사용하는 경우는 종종 발생하기 때문에 세무서에서도 중점 점검하는 부분입니다.사례는① 오피스텔을 분양받고 부가세를 환급받음② 2년뒤 세무서에서 부가세 환급 점검을 함③ 임차인이사업을 한 이력등이 확인되지 않고④주거 가능한 시설이 설치된 점등을 들어⑤ 업무용이 아닌 주거용으로 임대한 것으로 보아 세액추징하였고, 이에 불복하였습니다.부가, 조심-2017-중-3409 , 2018.02.02 , 기각[ 제 목 ]주거용으로 임대한 쟁점오피스텔의 매입세액은 불공제하는 것이 타당함[ 요 지 ]쟁점오피스텔은 취사시설 및 욕실 등이 구비되어 있어 상시주거용으로 사용이 가능한 점, 쟁점오피스텔 임차인들이 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용하였다는 확인서를 제출한 점,쟁점오피스텔이 업무용으로 사용되었다는 청구주장을 뒷받침할 객관적인 증빙이 부족해 보이는 점 등에 비추어 볼 때 이 건 처분은 달리 잘못 없음오피스텔의 구조 및 임차인의사업이력이 없고, 거주용사용확인서를 제출한 점으로 추징은 정당함조세심판원은 과세관청의 추징은 정당하다고 판단하였습니다.근거로,① 취사시설과 욕실등이 구비되어 상시거주가능함② 임차인은근로소득자로 직장이 인근에 있음③ 임차인의사업자등록등사업이력이 없음④ 임차인들이 주거용으로 사용하였다는 확인서를 제출함이에 따라, 면세전용에 따른 부가세를 추징함은 정당하다는 것입니다.3. 심리 및 판단쟁점오피스텔은취사시설 및 욕실 등이 구비되어 있어상시주거용으로 사용이 가능한 구조로 되어 있는 점, 근로소득자인 쟁점오피스텔의 임차인 박OOO 및 김OOO의 직장이 쟁점오피스텔 인근에 위치한 점, 쟁점오피스텔의임차인들은 쟁점오피스텔을 사업장으로 하여사업자등록을 한 사실이 없고, 임차기간이 단기이며, 쟁점오피스텔을주거용으로 사용하였다는 확인서를 제출한 점, 쟁점오피스텔이업무용으로 사용되었다는 청구주장을 뒷받침할 객관적인 증빙이 부족해 보이는 점 등에 비추어 볼 때,청구인이 쟁점오피스텔의 매입세액을 공제받은 후 주거용으로 임대한 것으로 보아 면세전용에 따른 부가가치세를 과세한 처분청의 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.정리하면,오피스텔을 분양받은 경우, 당장 부가세를 환급받을 수 있다하여 일반임대사업자로 등록하고 환급받은 후 실제 임대는 거주용으로 하는 경우가 있습니다.이러한 경우에 대해 세무서는 정기적으로 점검을 하고 있고 이러한 조사과정에 적발이 되면 당초의 환급액에 가산세도 추징당하게 되니 주의해야 합니다.by 임대사업자/부동산세무사/부산세무사

안녕하세요. 김영훈 세무사입니다.이번 시간에는 용도변경과 관련한 1세대 1주택 거주요건에 대해서 알아보도록 하겠습니다.1세대 1주택 비과세 요건1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택을 양도하는 경우에는 비과세가 되는데요. 이 때, 해당 주택을 2년 이상 보유해야 합니다. 만일 17.8.3 이후 취득하는 주택으로서 취득 당시 조정대상지역에 위치한 경우라면 2년 이상 보유 뿐만 아니라 거주도 해야 합니다. 다만, 거주자가 무주택 상태에서 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인된다면 거주요건은 충족하지 않아도 됩니다.용도변경과 비과세 요건주택과 주택외부분으로 이루어진 겸용주택, 업무용으로 사용하던 오피스텔 등의 건물을 흔히 찾아볼 수 있는데요. 만일 이런 상가를 주택으로 용도변경하게 된다면 1세대 1주택 거주요건을 어떻게 적용될까요? 국세청 유권해석을 통해서 몇가지 알아보도록 하겠습니다.조정대상지역의 오피스텔을 취득하여 근린생활시설으로 사용하다 조정대상지역에서 해제된 이후 주택으로 용도변경하는 경우양도, 서면-2020-부동산-5098 [부동산납세과-1247] , 2021.09.08사실관계는 다음과 같습니다.- ’15.12. 9. 고양 일산서구 대화동 소재A오피스텔 분양권 취득(취득당시 무주택)* ’15.12.24. 사업자등록(비주거용건물임대) 후 부가세 환급받음- ’17. 8. 3.A 소재지 조정대상지역 지정- ’19. 7월 A오피스텔 취득(완공) 후 2개월(’19.8∼9월) 사무실로 임대- ’19.11. 8.A 소재지 조정대상지역 지정해제- ’19.12.17.A오피스텔 상가에서 주택으로 용도변경 후 사업자등록 폐업 및 환급받은 부가세 자진신고납부- ’19.12.28. 인천 서구 원당동 B아파트 분양권 취득- ’20. 6.19. A·B 소재지 조정대상지역 지정​A오피스텔이 취득당시에는 조정대상지역이었지만 용도변경 당시에는 조정대상지역에서 해제된 상황에서 추후 A주택을 비과세 받기 위해서 거주요건이 적용되는지 안되는지가 질의내용이었는데요. 이에 대해 국세청은 다음과 같은 답변을 내놓았습니다.오피스텔을 업무용으로 사용한다면 이는 주택에 포함되지 않는 것이며 해당 오피스텔을 주거용으로 용도변경하는 시점에 새로운 주택을 취득하는 것이므로 용도변경 당시 조정대상지역이 아니라면 2년의 거주요건이 적용되지 않는다는 것입니다.​사실 A오피스텔을 계약하고 계약금을 지급할 당시에 무주택 세대로서 A오피스텔 소재지가 조정대상지역에 위치하지 않았기 때문에 처음부터 거주요건이 적용되지 않는 것이 당연했는데요. 국세청 해석은 이보다는 오피스텔을 업무용으로 사용했다면 주택이 아니라는 것에 주목했던 것 같습니다.조정대상지역 소재 겸용주택 취득 이후 용도변경시 1세대 1주택 비과세 거주요건 적용여부양도, 서면-2020-법령해석재산-3906 [법령해석과-2950] , 2021.08.26사실관계는 다음과 같습니다.○ ’14.1월 甲은 부산 기장군 소재 A토지 취득- ’17.9월 부산 기장군조정대상지역 지정○ ’18.2월 A토지 위B겸용주택 신축(1층 단독주택 90㎡, 1층근린생활시설 50㎡)- ’18.12.31. 부산기장군조정대상지역 해제○ ’20년 주택부분을 근린생활시설(상가)로 용도변경 후 사용하다가 상가로 사용하는 임차인이 퇴거할 경우 다시 전체를 주택으로 용도변경 예정​조정대상지역 소재한 겸용주택 전체를 상가로 용도변경하고 이후 조정대상지역에서 해제된 후 전체를 주택으로 용도변경하는 경우 거주요건이 적용되느냐가 질의내용이었습니다. 국세청 답변은 아래와 같습니다.취득 당시 조정대상지역에 소재한 겸용주택은 이후 주택으로 용도변경하더라도 거주요건은 적용됩니다. 해당 겸용주택은 오피스텔과는 달리 주택과 주택외부분으로 이루어져 있기 때문에 취득 당시 조정대상지역이면 무조건 거주요건을 적용한다는 것입니다. 만일 1층이 근린생활시설로만 이루어져 있었다면 용도변경 당시에는 조정대상지역이 아니었기 때문에 거주요건이 적용되지 않았을 것입니다.​이상으로 용도변경과 관련한 1세대 1주택 거주요건에 대하여 알아보았습니다.감사합니다.

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.오피스텔은 공부상 '업무시설' 로 되어있지만,세법상 '준주택'으로업무용 오피스텔로 쓰게 되면 → 일반건축물주거용 오피스텔로 쓰게 되면→ 주택 으로 보게 됩니다.이때 가장 중요한 것은형식 보다는 '실질' 인데요.실질적으로 오피스텔을사무실 용도로 썼거나,사무실 용도로 쓰는 사업자에게 임차한 경우,크게 문제되지 않을 수 있습니다.하지만 실질이 명확하지 않거나형식은 갖추었지만 실질이 주거용으로 사용한 경우에는세금 이슈가 생기고 큰 손실이 발생할 수 있습니다.주거용 오피스텔로 판단되는 경우, 세금폭탄?!주거용 오피스텔로 판단되는 경우,어떤 세무적 문제가 생기는걸까요?각 세목별로 확인해보도록 하겠습니다.양도세주택 + 오피스텔을 동시에 보유하시는 경우주택을 매도하신다면'1세대 1주택 비과세' 문제가 생길 수 있습니다.오피스텔이 업무용 오피스텔이라면주택의 1세대 1주택 비과세는 가능하지만,만약 주거용 오피스텔로 판단된다면2주택자로서 비과세가 아닌 중과 대상이 되게 됩니다.양도세는 워낙 세액이 크기 때문에 그 차이가 수억원이 될 수 있습니다.취득세오피스텔은 공부상 명확하게 업무시설로 나와있기 때문에취득할 때는 주택으로 보지 않습니다.그래서 4.6% 일반 건축물용 취득세를 납부하게 됩니다.그런데오피스텔을 보유할 때가문제입니다.오피스텔을 보유한 뒤 주택을 매수하고자 합니다.이때 새로 매수한 주택을 1세대 1주택으로 볼 것인가 (1-3%),2주택으로 보아 중과세율 (8%) 로 볼 것인가 에 대한이슈가 생길 수 있습니다.부가세오피스텔을 처음 분양 받으실 때 일반임대사업자로 사업자를 등록하면건물에 대한 부가세를 환급해준다 - 라는시행사의 말을 듣고크게 고민하지 않으시고사업자 등록 및 부가세를 환급받으신 분들이 정말 많으십니다.이 부분은 정말 조심해야 하는 것이오피스텔을 차후에 어떻게 활용하실 것인지에 대한목표와 계획을 분명히 하시고 환급을 진행하셔야 합니다.만약 추후 주거용 오피스텔로 사용하는 것이 발각되거나폐업을 하게 되는 경우 등 다양한 경우에 따라환급받은 돈을 가산세까지 얹어서 추징당할 수 있습니다.또한 임대사업자로 지속 보유시세금계산서 발행, 부가세 신고, 종합소득세 신고 등복잡한 세금 이슈가 생길 수 있다는 부분을 꼭 인지하고 진행하셔야 합니다.판례에서는 주거용 오피스텔을 어떻게 보는 것일까?오피스텔을 '주거용'으로 볼지 '업무용' 으로 볼지는판례에 따라 조금씩은 그 판단이 달라집니다.아무래도 사실관계의 이슈이기 때문에 종합적인 판단에 있어서승패가 갈리는 것으로 볼 수 있습니다.하지만 대부분의 판례가 '기각' 된 것을 알 수 있으며실질이 주거용 오피스텔에 가깝다면 대부분은 납세자가 지는 구조로 보입니다.우리가 주목해야 할 점은 판례에서 언급하는여러 증빙들에 대한 내용입니다.어떤 내용을 근거로 오피스텔이 주거용인지, 업무용인지를판단하는지 보도록 하겠습니다.오피스텔이 사실상 사용하는 용도당연히 1차적으로는 오피스텔의 실질 용도입니다.양도일 현재 주거용으로 사용하고 있는지양도일 현재 업무용으로 사용하고 있는지에 대한 싸움입니다.납세자는 당연히 '사업자' 가 전입신고 없이 사용을 했기에업무용이다 라고 주장하며과세관청은 형식을 갖추었다 하더라도임차인이 사용한 전반적인 형태를 볼 때 주거용으로 보인다 고 주장합니다.오피스텔의 내부 구조, 형태일반적으로 오피스텔은 화장실과 주방이 딸려 있습니다.게다가 빌트인 냉장고, 세탁기, 에어컨, 쿡탑 등이기존 옵션으로 따라 붙습니다.이러한 형태 때문에 더욱 더 '주거용' 으로 보는 경향이 많습니다.판례 내용을 인용하겠습니다.이 사건 오피스텔은 샤워가 가능한 독립된 화장실이 딸려있는 원룸 형태의 구조로서빌트인냉장고, 드럼세탁기, 천정형에어컨, 옷장, 신발장, 책장, 인덕션 등이 기본으로 비치되어 있고 바닥난방을 할 수 있는 도시가스가 연결되어 있는 등 소유자나 제3자가 언제든 용도나 구조변경 없이 곧바로 주거용으로 사용할 수 있었던 것으로 보인다.정OO이 이 사건 오피스텔을 고OO에게 임차한 2019. 5. 6.자 전세계약서(갑 제8호증)에 의하더라도, 특약사항으로 ‘옵션 : 빌트인냉장고, 드럼세탁기, 천정형에어컨, 옷장, 신발장, 책상 등 기본 옵션이 있으며 사용 도중 파손 분실시 임차인이 원상복구한다’, ‘임차인은 전입신고를 하지 않으며 전세권설정과 해지는 임차인과 임대인이 반씩 비용을 부담한다‘, ’애완동물 사육금지‘ 등의 내용이 포함되어 있다. 이는 일단 위 전세계약이 당사자 간 어느 정도의 협의와 교섭을 거쳐 체결되었음을 보여주고, 더 나아가 앞서 본 바와 같이 고OO이 이 사건 오피스텔을 주거 용도로 사용할 수 있음을 정OO이 계약 체결 당시 전혀 몰랐다거나 도저히 예상하지 못하였다고는 볼 수 없음을 뒷받침한다.서울행정법원-2023-구단-68039 (2024.09.05.)사실상 오피스텔은 분양 시점부터사무실 보다는 '원룸' 혹은 '투룸' 인 주거용 형태로 만들어집니다.이 부분이 판례에서 지속적으로 과세근거로 언급하는 부분이며납세자가 이긴 판례 중 다음과 같은 '구조변경' 에 대한 내용이 있습니다.배우자는 쟁점오피스텔을 업무용으로 임대하기 위하여 구조를 변경하여 취득당시침실 등 방 3개 중 2개를 헐어 사무용 공간을 확장하였다. 그 이후 배우자는 쟁점오피스텔을 개인이 아닌 법인에게 “업무용”으로 명시하여 임대해 왔다.위 <사진4> ㈜BBB의 쟁점오피스텔 사용평면도에 의하면 청구인 주장과 같이 배우자가 쟁점오피스텔을 업무용으로 임차하기 위하여 침실 사이의 벽 등을 철거한 사실이 확인되는 점조심-2021-전-6949 (2022.11.07.)구조나 내용물을 적극적으로 '사무실' 처럼 변경했는지 여부도과세관청과 다툼이 생기는 경우 중요한 근거 자료가 될 수 있습니다. 공과금 (전기세, 수도세), 쟁점 오피스텔 입주세대 기록카드이 공간이 사실상 주거지라는 부분은공과금에서도 확인할 수 있습니다.먹고, 자고, 생활하는 공간에서는 전기세 및 수도세가 많이 나가지만사무실로 사용하는 공간은 숙식이 배제되기 때문에해당 공과금이 현저히 적은 수치를 보이는데요.이러한 공과금 발생현황은 관리사무소를 통해 쉽게과세관청과 납세자 모두 증빙으로 파악할 수 있습니다.또한 오피스텔의 입주세대 기록카드 등을 확인하기도 하는데요.전입신고가 아닌, 오피스텔 관리사무소에서는실제 거주하고 있는 자가 누구인지, 임차인에 대한 정보를 가지고 있습니다.양도부동산 양도 당시를 전후로 한 쟁점오피스텔의 공과금 등 발생현황은 매우 적다는 사실이 확인되었다. 이의신청 당시 OOO국세청 심리담당자가 쟁점오피스텔 관리사무소에 문의한 결과, 관리사무소 직원은 공실인 오피스텔은 매월 전기사용량이 45∼50kwh인데, 쟁점오피스텔은 월평균 85kwh로 거의 공실과 가까운 것으로 보이고,통상 주거용으로 사용하는 오피스텔은 월 수도사용량이 19톤 정도인데, 쟁점오피스텔은 월 평균 1톤∼2톤으로 거의 공실에 가깝다고 답한 것으로 확인되었다.조심-2021-전-6949 (2022.11.07.)임차인의 전입신고 및 임차인의 소득 형태임차인이 전입신고를 하지 않으면문제 없다고 생각하시는 경우가 많습니다.그러나 최근 판례를 보면 전입신고가 전혀 되어있지 않은오피스텔에 대해서도 주택으로 본 사례가 많습니다.전입신고를 하지 말라는 계약서상 특약을 걸어논 것은단지 주거용 오피스텔을 피하고자 하는 세제 회피 형태로 보이며,라고 명시되어있는 판례가 있습니다.또한 전입신고를 안했다면 2차적으로,임차인이 근로소득자인지 사업소득자인지 여부를 확인합니다.임차인이 사업소득자 라 한다면그 사업이 '실질' 사업인지 무늬만 '사업'인지를 확인하며사업의 실질적 장소가 해당 오피스텔이 맞는지집중적으로 파악하게 됩니다.(ex. 오피스텔 내부 사진, 임차인 확인서, 사업자 상호 및 명패 확인)해당 판례는 전입신고가 되어있지는 않았지만임차인의 실제 전입신고가 되어있는 고향집의 주소지와임차인이 실제 근무하고 있는 근무처의 주소지가 너무 다르며,오히려 회사 근처에 해당 오피스텔이 있다는 것을 근거로합리적인 유추로 이 오피스텔을 주거용으로 사용하고 있다는 증빙으로 내세운 바 있습니다.고OO이 이 사건 오피스텔을 임차한 기간(2019. 5. 31.부터 2021. 5. 30.까지) 동안 주민등록주소지는 아래와 같다. 고OO은 2019. 3. 28. 서울 관악구 봉천동에 전입하였고, 그 후 이 사건 오피스텔에 관하여 전세계약을 체결한 때(2019. 5. 6.)로부터 얼마 되지 않은 시점인 2019. 6. 3. 상주시 사벌면에 전입한 것으로 나타난다.위와 같이 상주시 사벌면에 주민등록을 두었던 기간 내지 이 사건 오피스텔의 임대차기간 동안 고OO은 아래와 같이 서울 강남구 삼성동 소재 회사에 재직하였음이 원천징수영수증에 의해 확인된다. 반면 고OO이 해당 기간 동안 근로소득 외에 사업소득 등 다른 유형의 소득을 얻었다는 점은 확인되지 않는다.서울행정법원-2023-구단-68039 (2024.09.05.)세금계산서 발행 및 부가세 신고일반임대사업자로 사업자 등록이 되어 있는건'업무용' 오피스텔을 임대차하고 있다는 강력한 증빙이 되는데요.사업자를 등록했음에도형식 보다는 실질이 더 중요할 수 있습니다.임차인에게 매번 세금계산서를 발행했는지또한세금계산서를 발행하였다 하더라도'사업자'인 임차인에게 사업자번호로 발행했는지'개인'인 임차인에게 주민번호로 발행했는지에 따라그 판단이 달라질 수 있습니다.재산세상 주택 및 건축물, 사업자등록증위의 내용을 쭉 보신다면전입신고가 안되어있고,사업자등록을 낸 상태이며,부가세 신고를 정상적으로 하고,재산세법상 건축물로 부과되더라도이 모든 형태를 갖추었더라도실질이 '주거용' 오피스텔이라면과세관청과 다툼이 생길 여지가 있다는 것을 알 수 있습니다.형식 보다는 실질이 매우 중요합니다.오늘은 오피스텔을 어떠한 근거로 판단하는지알아보았는데요.오피스텔에 대한 예규해석이나 판례가 굉장히 많습니다.오피스텔의 주택 여부에 따라양도세와 같은 경우는 수억원이 달려있기 때문에납세자도, 과세관청도, 매우 적극적으로 다툴 수밖에 없는 문제입니다.특히나 오피스텔을 보유하시면서 양도세 비과세를신고하시는 경우에는, 깊은 주의가 필요합니다.이런 부분은 국세청이 됐든, 세무사가 됐든다양한 세무 상담 이후 진행하시기를 권해드립니다.궁금한 내용 있으시다면언제든 아래 링크로 편안하게 '세금 문의' 진행해주세요.친절하고, 꼼꼼하게, 함께 고민해드리겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

녕하세요. 반포세무회계 김영훈 세무사입니다.지난 시간에 이어서 오피스텔과 관련한 세금에 대해서 알아보겠습니다.종합부동산세오피스텔은 업무용 시설에 해당하여 일반적으로 건축물과 토지에 대하여 각각 재산세가 부과됩니다. 종합부동산세는 재산세와 달리 세무서에서 부과하는 세금이지만 기본적으로 재산세 부과내역을 바탕으로 산정을 하게 되는데요. 주택분 재산세가 부과된 오피스텔의 경우 주택에 대한 종합부동산세가 부과될 것이고, 그렇지 않은 오피스텔은 토지에 대하여 종합부동산세가 부과됩니다. 종합부동산세의 과세대상 유형과 공제액은 다음과 같습니다.주택으로 보지 않는 오피스텔의 부속토지 및 다른 별도합산토지의 기준시가 합계액이 80억원을 초과하는 경우 종부세가 부과되는 반면에 주택으로 보는 오피스텔은 이외 주택과의 기준시가 합계액이 6억원을 초과하면 종부세가 과세되게 됩니다. 주택으로 보는 오피스텔이 종부세 측면에선 상당히 불리하다고 볼 수 있습니다.​오피스텔이 주택으로 분류되어 종합부동산세를 내고 있다면 다음의 요건을 충족하여 장기일반민간임대주택으로 등록한 뒤 종합부동산세 합산배제 신고를 통해 종부세를 줄일 수 있습니다.​① 세무서 및 지자체 사업자 등록② 임대개시일 당시 기준시가 6억(수도권 외 지방 3억) 초과하지 아니할 것③ 2018.9.13 이후 조정대상지역에서 취득한 오피스텔에 해당하지 아니할 것④ 임대료 상한 및 의무임대기간(8년 또는 10년) 준수할 것​ 종부세 합산배제를 받기 위해서는 매년 9월 16일부터 9월 30일까지 합산배제신고서를 세무서에 제출하시면 됩니다.양도소득세양도소득세는 다른 세목과는 달리 사실상 주거용으로 사용되는 경우 주택으로 보아 비과세 및 기타 감면 또는 중과여부를 판단합니다. 업무용 오피스텔이 아닌 주거용 오피스텔은 기본적으로 주택에 해당하게 되는데요. 다만, 주거용 오피스텔이라 하더라도 이를 사무실 목적으로 임대하고 있거나 거주하고 있다면 주택으로 보지 않게 되는 것이지요.​많은 분들이 주거용 오피스텔 분양권에 대해서 궁금해하시는데요. 현재 분양권의 경우 조정대상지역에서 양도하게 되면 보유기간에 관계없이 50%의 중과세율을 부과하고 있습니다. 과연 여기에 오피스텔 분양권도 포함이 되는 것일까요? 오피스텔 분양권은 포함하지 않습니다. 법조문을 살펴보면 다음과 같은데요.주택법에 따라 조정대상지역내 주택의 입주자로 선정된 지위가 주택 분양권으로 나타내는 말인데요. 오피스텔은 주택법상 주택이 아닌 준주택이라고 말씀드렸죠? 즉, 오피스텔 분양권은 주택을 취득할 수 있는 권리에 해당하기 때문에 분양권 중과세율은 적용받지 않습니다.이외 분양권과 관련한 글은 제가 추후에 한번 정리하도록 하겠습니다.​그렇다면 업무용으로 사용하던 오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우에 1세대 1주택 비과세를 위한 보유기간 산정은 언제부터 시작되는 걸까요?업무용으로 사용하는 오피스텔은 주택이 아니기 때문에 해당 오피스텔을 상시 주거용으로 사용한 날 새로이 주택을 취득한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 여부를 판단하여야 합니다. 상시 주거용으로 사용한 날이 취득시기가 되는 것입니다.​이상으로 오피스텔에 대한 세금에 대해서 알아봤습니다.감사합니다.