부모님 집에 자녀가 월세로 들어갈때 부모님과 자녀의 양도세, 종부세 변화

1. 부모님 3주택 2. 자녀(부부) 1주택 부모님의 3주택에서 남는 집에 월세로 들어가려고 합니다. 월세 관련 서류와 시세에 맞는 보증금 및 월세 납부 기록은 확실히 할 예정입니다. a. 이 경우 부모님의 종부세 혹은 양도세를 산정할때 무조건 3주택에서 4주택으로 간주되는지 b. 부모님의 주소가 월세집이 아닌 나머지 2채중의 한곳으로 설정되어 있다면 그대로 부모님은 3주택으로 남아있는지(자녀는 1주택으로 남아있는지) c. 향후 주택매매 거래에 있어 주택수 변화에 의한 부모님이나 자녀의 종부세나 양도세에 불이익은 없는지 궁금합니다.

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안녕하세요? 자연세무회계컨설팅 김주성 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. a. 월세 입주만으로 4주택이 되지는 않습니다. 양도세는 세대 단위로 판단하므로 부모님과 자녀 부부가 실제 거주와 생계를 분리하면 각각 3주택·1주택입니다. 반대로 동일세대로 인정되면 원칙적으로 세대 전체 4주택으로 판단합니다. (소득세법 제88조) 종부세는 원칙적으로 인별 과세하므로 자녀 주택을 부모님 소유 주택에 합산하지 않으며, 부모님도 각자의 소유 명의·지분에 따라 판단합니다. b. 주소만 다르게 두는 것으로는 부족합니다. 부모님이 다른 집에서 실제 거주하고 자녀 부부도 독립적으로 생활한다면 별도세대로 인정될 수 있습니다. 임대차계약과 월세 이체 기록뿐 아니라 실제 거주 및 생활비 분리 여부가 중요합니다. c. 실제거주를 부모님과 다른곳으로 해서 별도세대를 유지한다면 이번 임차 자체로 주택수가 늘어나는 불이익은 없습니다. 전입신고 기준으로 판단하는것이 아닙니다. 다만 동일세대로 판단되면 자녀의 양도세 1세대 1주택 비과세에 문제가 생길 수 있고, 종부세도 별도 특례가 없다면 1세대 1주택자 공제 혜택에 영향을 줄 수 있습니다. (한국세정신문, 국세청)

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원글 출처 : https://blog.naver.com/highyes_tax/224400674047원글이 화질, 깨짐 측면에서 보시기가 훨씬 좋습니다.안녕하세요,부동산 세금과 자금출처조사 전문세로움입니다.지난 8월 3일, 2026년 세제개편안이 발표됐습니다. 이번 정부에서 양도세, 종부세 등 부동산 관련된 세금은 전반적으로 오를 예정입니다.첨부파일2026년 세제개편안 상세본.hwpx파일 다운로드양도세는 5월 10일부터 다주택자 중과세가 다시 적용되기 시작됐고, 이번 개편안에는 보유공제를 없애고 장기보유특별공제 한도를 신설하는 내용도 담겨있어, 다주택자 뿐만 아니라 1세대 1주택자들의 양도세 부담도 늘어날 전망입니다종부세는 과세비율(공정시장가액비율)이 인상되고, 현재 3주택 이상 다주택자에게만 적용되는 종부세 중과세율이 앞으로는 모두에게 적용되도록 바뀔 예정입니다.Previous imageNext image따라서 오늘은 세부담에 고민이 많으실 다주택자분들이양도소득세와 종합부동산세뿐만 아니라 향후 자녀가 부담하게 될증여세와 상속세까지 한번에줄어들 수 있는 방법인‘가족 간 저가매매’를 설명드리겠습니다.1. 다주택자가 양도세 폭탄을 피하는 방법(가족 간 저가매매)누구나 알다시피 양도소득세는 보유하면서 오른 시세차익에 대해 부과하는 세금입니다. 판 금액(양도가)에서 산 금액(취득가)를 뺀 양도차익이 클수록 세금도 커집니다.양도소득세 과세대상 : 판 금액(양도가) - 산 금액(취득가)취득가는 바꿀 수 없는 금액이니 양도세를 줄이기 위해서는 파는 금액을 줄이는 방법밖에 없습니다. 하지만 파는 금액이 줄어들면 세금은 줄지만 오히려 재산적 손해가 생길 수 밖에 없습니다.그런데 딱 한가지파는 금액을 줄이면서 + 재산도 지킬 수 있는 방법이 있는데 바로‘가족에게 저렴하게 양도’하는 것입니다.[사례]·부모님 명의 분당소재 아파트·부모님은 2주택자·현재 시세 : 20억원·취득가 : 10억원구분다주택자 중과세 완화 적용다주택자 중과세 완화 미적용양도가20억원17.5억원20억원17.5억원취득가10억원10억원10억원10억원양도차익10억원7.5억원10억원7.5억원중과세율기본세율 + 5%기본세율 + 5%기본세율 + 20%기본세율 + 20%양도세약 4.8억원약 3.5억원약 6.4억원약 4.7억원줄어드는 세액약 1.3억원약1.7억원조정대상지역 2주택자가 시세 20억원의 아파트를 양도하는 경우양도세는(1) 개정안의 다주택자 중과 완화가 적용될 경우 : 약 4.8억원(2) 개정안의 완화를 적용하지 않는 경우 : 약 6.4억원입니다.만약 해당 아파트를 자녀에게 17.5억원에 양도한다면(1) 완화시 양도세는 약 3.5억원(2) 완화 미적용시 약 4.7억원 발생합니다.자녀에게 저렴하게 양도하는 경우 양도세는각각 1.3억원, 1.7억원정도 줄어듭니다.양도세 뿐만 아니라 내년부터 늘어나게 될 부모님의종부세 부담을 줄일 수 있으면서, 자녀에게 시세보다 3억원을 저렴하게 양도하기 때문에 증여세 없이3억원을 증여하는 효과도 얻을 수 있습니다.해당 컨설팅을‘가족 간 저가매매’ ‘가족 간 저가양도’라고 부르고, 많은 분들이 유용한 절세방안으로 활용하고 있습니다. 실제로 저희가 진행해드렸던 건들의 국토부 실거래신고된 내역입니다.Previous imageNext imagePrevious imageNext image하지만 가족 간 부동산 매매가 무조건 세금이 줄어드는 것은 아닙니다. 세법에서는별도로 규정을 두어 가족 간 매매가격을 조절해서 각종 세금을 과도하게 회피하는 것을 제한하고 있습니다.따라서 세법상 허용되는 범위 안에서 가장 절세될 수 있는 적정 매매가격을 설정해야 합니다. 그리고 가족 간 부동산 매매거래는거래적정성과 매수자의 자금출처에 대한 소명의 대상이 되므로 계약 전에 자금출처와 대금지급 구조에 대한 검토와 토지거래허가 대상 여부까지 함께 확인되어야 합니다.2. 특수관계인 간 거래시 양도세 부당행위계산부인(가족 간 저가매매에서 양도소득세 계산 방법)자녀에게 20억원짜리 아파트를 10억원에 팔수도 있고, 1억원에 팔수도 있습니다. 집값이 아무리 올라도 취득했던 금액만 받고 자녀에게 판다면 양도세를 안낼 수 있겠죠. 이렇게 양도세를 회피하는 행위를 막기 위해 가족 간 매매에서는실제로 거래한 가격이 아니라 '시세로 판 것'으로 보고 양도세를 다시 계산합니다.부당행위계산부인이라는 어려운 용어가 있지만, 쉽게 말해가족에게는 싸게 팔아도 '무조건 시세로 판 것'으로 보고 양도세를 계산하는 것입니다.그럼에도 불구하고 가족 간 저가매매에서 양도소득세를 줄일 수 있는 2가지 방법이 있습니다.<1> 감정평가첫 번째는 해당 부동산에 대해 시세보다 조금 낮은 금액으로 감정평가를 받는 것입니다. 시세로 판 것으로 본다에서 '시세'란 단순히 부동산 플랫폼에서 확인되는 호가가 아니라‘세법상 인정되는 시가’입니다. 세법상 시가는 다음에 해당하는 금액을 의미합니다.1순위 : 매매가액, 감정가액, 수용·경매·공매가액2순위 : 유사한 부동산의 거래금액(유사매매사례가액)3순위 : 공시가격 등매매하려는 주택에 대해 적정하게 감정평가를 받으면 최근 같은 평형이 높은 금액으로 거래된 사례가 있더라도 감정평가액을 기준으로 양도세를 계산합니다. 같은 평형의 최근 거래가는 세법상 시가로 사용되는 2순위 금액이지만, 감정평가액은 1순위 금액이기 때문입니다.따라서 시중 거래시세가 20억원 수준이라도 적법한 감정평가를 통해 18억원이 시가로 인정된다면, 가족간 저가매매에서 세법상 ‘시가’가 감정평가액인 18억원이 되기 때문에 양도세를 줄일 수 있습니다.<2> 시가보다 5% 저렴하게 양도특수관계인 간 저가양도에서 적용되는 부당행위계산부인은 시가와 실제 거래가액의 차이가 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상일 때 적용됩니다. 시가의 5% 이상 차이나게 저렴하게 양도하면 시가로 재계산하지만,5% 미만의 금액으로 저렴하게 양도한다면 실제 거래가액을 인정받을 수 있습니다.소득세법시행령 제167조 [ 양도소득의 부당행위 계산(1999.12.31 제목개정) ]③ 법 제101조 제1항에서 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우 란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.(2017.02.03 개정)1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때(2012.02.02 개정)시세 20억원 아파트를 18억원에 감정평가를 받는다면 시가는 18억원이 되고, 18억원의 95%는 17.1억원입니다. 예컨대17.2억원에 가족 간 저가양도한다면 양도세 계산에서 실제 거래가액을 인정받을 수 있습니다.앞서 계산해드린 사례처럼 17.5억원에 양도한다고 가정하면 적게는 약 1.3억원, 많게는 약 1.7억원의 양도세가 줄어들 수 있고, 업무과정에서 금액을 조금 더 정교하게 조절한다면 절세액은 더욱 늘어날 수 있습니다.다주택자 양도세 중과가 한시적으로 완화되는 26~27년에 활용한다면 더 적은 세금으로 진행할 수 있기 때문에 다주택자 분들에게는 좋은 기회로 활용할 수 있습니다.3. 종부세와 증여세 절세<1> 종부세이번 개정안에 따르면 종합부동산세 단순비교가 매우 어려워졌습니다. 현재는 보유한 주택의 공시가격만으로 계산이 가능하지만, 앞으로 어느 주택에서 거주하는지에 따라 공제금액이 달라지기 때문입니다.반면대부분의 주택 보유자들의 종부세는 늘어날 것으로 예상됩니다.(1) 현재 종부세는 공시가격에 공정시장가액비율60%를 곱해서 계산하지만, 앞으로는 최소70%, 최대80%까지 오를 예정이며,(2) 현재 3주택자에게 적용되는'중과세율'이 앞으로는 누구에게나 적용되는'기본세율'로 적용됩니다.따라서 종부세는 주택 수와 주택 규모에 따라 최대 2~3배까지 늘어날 수 있기 때문에, 부모님의 주택 수를 줄이는 것은 종부세 절세에서 매우 효과적일 수 있습니다.[사례]· 2주택 부모님· 무주택 자녀(또는 1주택 자녀)· 부모님의 주택 1채를 자녀에게 저가양도2주택 부모님이 자녀에게 주택을 저가양도 하는 경우 부모님의 종부세에서 3가지 절세효과가 발생합니다.① 공제금액의 증가2주택 부모님이 자녀에게 1주택을 저가양도하는 경우 부모님의 종부세 공제금액은 9억원에서 12억원으로 증가합니다. 또한 이번 개정안에 따르면 거주용 1주택의 공제금액은'14억원'까지 증가합니다.공제금액 5억원이 늘어난다면 매년 1천만원 내외의 종부세가 줄어드는 효과가 있습니다.② 세액공제 적용1세대 1주택자가 되면 연령과 보유 및 거주기간에 따라최대 '80%'의 세액공제를 추가로 받을 수 있습니다.종부세 세액공제 역시 보유공제에서 거주공제로 전환되기 때문에, 실거주하는 1주택자 분들이 기본공제와 세액공제 혜택을 많이 받을 수 있습니다.③ 과세대상 제외종부세는 매년 6월 1일을 기준으로 보유한 주택에 대해 공시가격을 기준으로 과세합니다. 현재는 2주택자까지 기본 세율이 적용되지만, 28년부터는 금액을 기준으로 세율이 결정되기 때문에 1주택자라도 고가주택을 보유하고 있다면 현재의 중과세율이 적용됩니다.부모·자식 간 부동산 매매를 통해 자녀에게 20억원의 주택을 양도한다면 공시가격과 공정시장가액을 고려했을 때 약 10억원이 종부세 과세대상에서 사라지는 효과가 발생합니다. 남은 주택의 규모에 따라적게는 약 1천만원, 많게는 3~4천만원의 종부세가 매년 줄어들게 됩니다.<2> 상속세·증여세 절세우리나라 상속세 최고 세율은 50%입니다. 자산이 많은 분일수록 자녀가 절반에 가까운 상속세를 내야 하며, 우리나라 특성상 자산 대부분이 부동산이므로 상속이 개시될 시점에는 지금보다 상속재산의 가치가 커져 있을 가능성이 높습니다.상속세 절세에는 특별한 묘안이 없습니다. 모든 세무사님들이 공통적으로 말씀드리는'최고의 상속세 절세방법은 미리미리 증여'하는 것입니다.상속이 개시되기 10년 이전에 미리 일부재산을 증여한다면 상속세 과세대상에서 제외되므로, 10년마다 적정한 금액을 나눠서 증여하는 것이 최선의 절세방안입니다. 70세부터 시작해도 늦지 않는 구체적인 사전증여 컨설팅 내용은 아래 글을 참고부탁드립니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/223469665364'70세'부터 증여해도 상속세 '절반'이상 줄일 수 있습니다 - 세무사가 알려드리는 사전증여 절세컨설팅안녕하세요, 양도·증여·상속 전문 세무컨설팅 세로움입니다. 상속세 절세를 위한 사전증여 컨설팅 전문세무...blog.naver.com자녀에게 주택을 저가양도하는 경우 2가지 상속세·증여세 절세효과가 있습니다.① 3억원과 시가의 30% 공제자녀가 부모님의 주택을 저렴하게 사온다면 자녀는 차액만큼 경제적 이득을 얻게 되는데, 세법은 경제적 이득을 증여받은 것으로 봅니다.하지만, 가족간 부동산 매매에서는 3억원과 시가의 30%보다 작은 금액을 공제해주기 때문에 증여세가 발생하지 않습니다. 흔히 “30%까지 싸게 팔아도 괜찮다”는 표현이 여기에서 나온 것입니다.상속세및증여세법 제35조 [ 저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여(2015.12.15 제목개정) ]① 특수관계인 간에 재산(전환사채 등 대통령령으로 정하는 재산은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 시가보다 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액(이하 이 항에서 기준금액 이라 한다) 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.(2015.12.15 개정)따라서 20억원의 아파트를 18억원에 감정평가 받는 경우 시가보다 3억원 싼 15억원에 매도해도 증여세가 발생하지 않습니다. 결과적으로증여세 없이 5억원을 증여한 것이고, 평범한 증여를 고려했을 때 증여세 약 1억원을 아낀 것입니다.특히 증여할 재산이 많은 분들은 5% 이내로 저렴하게 양도(약 17.1억원)하는 것보다 3억원 저렴한 15억원에 양도하는 것이 더 많은 절세효과를 얻는 경우도 있습니다. 부당행위계산부인에 따라 양도세는 조금 늘어나지만 오히려 더 많은 증여세가 줄어들 수 있기 때문입니다.② 증여세 10년 합산배제동일인에게 증여하는 경우 10년 내 증여재산을 합산해서 증여세를 계산합니다. 자녀에게 10년 내 증여한 재산이 있다면 추가 증여 시 높은 세율이 적용되기 때문에, 10년이 지나기를 기다렸다가 증여해야합니다.하지만 저가양도로 자녀가 얻은 경제적 이득이 ‘3억원과 시가의 30%’ 중 적은 금액 이내인 경우증여재산에 합산되지 않습니다.자녀가 부모님의 주택을 저렴하게 매수한 뒤에 현금 유동성에 부담을 느낄 수 있습니다. 이때부모님이 현금을 추가로 증여하더라도 합산되는 증여재산은 없습니다.자녀에게 현금으로 3억원을 증여한 상황이라면 추가 증여시 세율은 20%에서 시작하지만, 3억원 저렴하게 저가양도 후 추가로 증여하는 경우 10%로 시작됩니다. 또한 최근 10년간 증여한 적이 없고, 자녀가 혼인이나 출산한지 2년이 지나지 않았다면 저가양도 후 세금없이 추가로 1.5억원을 더 증여할 수 있습니다.4. 가족 간 저가양도는 안전할까?가족간 부동산 매매는 제3자 간 매매와 비교하여 훨씬 더 복잡하고 어려운 절차가 수반됩니다.<1> 실거래소명과 세무조사아래 사진은 국토교통부 실거래가 공개자료에서 확인할 수 있는 가족 간 저가양도 거래내역입니다. 저희가 진행해드렸던 사례 중 하나인데, 누가 보더라도 첫 눈에 의심스러운 거래로 보입니다.가족간 직거래도 당연히 부동산 실거래 신고 대상입니다. 위와 같이 시세보다 현저히 낮은 가격으로 거래하면의심거래로 보아 한국부동산원과 국세청으로부터 소명요청을 받게 됩니다.하지만 가족 간 부동산 매매 자체가 불법인 것은 아닙니다. 자녀가 출처 입증이 가능한 자금으로 대금을 지급하고, 거래가격에 합리적인 근거가 있으며, 양도소득세·증여세·취득세를 정확하게 신고했다면 정상적인 매매로 인정받을 수 있습니다.실제로가족간 거래를 잘못 진행하시고 세무조사가 나와서 찾아오시는 분들이 있습니다. 실무에서 문제가 자주 발생하는 사례는 부모님으로부터 차용해서 매매대금으로 사용하거나, 매매대금 중 일부를 차용으로 처리하는 경우입니다. 그리고 거래를 마친 뒤에 매매대금을 몰래 돌려받는 분들도 있습니다.가족 간 부동산 거래를 너무 쉽게 생각하시고 주변 말만 믿고 진행하는 분들이 적지 않습니다. 계약 체결 전부터 자금출처, 지금 흐름, 거래 내용, 실제 이행까지 함께 설계해야 합니다.<2> 취득세 개정26년 1월 1일부터 배우자 또는 직계존비속 간 특정 부동산 거래에 대해서'증여'로 보아 증여취득세를 적용합니다.종전에는 매매대금을 지급한 사실이 입증된다면 모두 매매취득세가 적용됐지만, 가족 간 지나치게 낮은 금액으로 거래하는 것을 방지하기 위해 도입된 제도입니다.증여취득세가 적용되는 경우 매매취득세보다 많게는 약 4배까지 늘어나게 됩니다.[사례]· 부모님 명의 서울 소재 아파트· 부모님은 2주택자 / 자녀는 무주택자· 시가 : 20억원· 가족 간 실제거래가 : 17.1억원구분가족 간 매매가족 간 증여주택 수 판단 기준매수자(자녀)매도자(부모님)취득세율3%12%취득세약 6천만원약 2.5억원취득세는 주택 수에 따라 기본세율과 중과세율이 구분되어 적용됩니다. 매매취득세는매수자를 기준으로 판단하지만, 증여취득세는증여자를 기준으로 판단합니다.무주택 자녀가 20억원 아파트를 일반적인 매매로 취득하면 약 6천만원의 취득세만 내면 됩니다. 하지만 가족 간 저가양도에서 증여취득세가 적용되는 경우부모님이 다주택자이므로 약 2.5억원의 취득세가 발생합니다. 양도세 아끼려다 오히려 취득세를 더 내게 되는 경우가 발생하는 것입니다.취득세도 다른 세목과 마찬가지로 가족 간 거래에 대해 별도 규정을 두고 있습니다. 시가와 매매거래의 차이가 5% 미만인지, 30% 미만인지에 따라 취득세 크게 달라집니다.위 사례에서는 시가의 30%와 3억원 미만의 금액인17.1억원에 맞춰 거래한다면 매매취득세 6천만원으로 인정받을 수 있습니다. 하지만, 시가의 30%와 3억원을 초과하는 15억원에 매매한다면 증여취득세 2.5억원이 발생하므로, 적절한 거래가격을 설정이 반드시 필요합니다.5. 마무리가족간 저가양도는 적절하게 활용하면양도세, 종부세, 증여세와 향후 상속세까지 함께 줄일 수 있는 어떤 컨설팅보다도 효과적인 방법이 될 수 있습니다. 반대로 잘못 활용한다면 단순 증여·상속보다 더 많은 세금이 추징될 수도 있습니다.다주택자분들에게는양도세가 완화되는 26년, 27년은 저가양도를 검토하기에 상대적으로 유리한 시기가 될 수 있습니다.가족간 저가양도를 활용하실 분들은 세금뿐만 아니라 토지거래허가 여부부터 거래 후 소명대응 사후관리까지 함께 고려하셔서 절세되고 안전한 거래하시길 바랍니다.저희 글이 많은 분들에게 실질적인 도움이 됐으면 좋겠습니다. 감사합니다.모든상담은 유료로 진행되며, 상담을 원하시는 분께서는[0507-1444-1361]로 연락해 주시기 바랍니다.함께 살펴보면 도움되는 글내용링크부모님 38억원 아파트 → 21억원원에 사오는 방법-가족간 저가양도https://blog.naver.com/highyes_tax/223705860001증여, 상속세 없이 자녀에게 집을 물려주는 방법- 가족간 교환https://blog.naver.com/highyes_tax/222817350284상속세 18억→5억-상속세 절세를 위한 효과적인 방법https://blog.naver.com/highyes_tax/223619755796

안녕하세요. 가족간 부동산 매매거래를 전문으로 컨설팅 하고 있는 이상웅 세무사입니다.따라서 오늘은'부모·자식 등 특수관계인간 저가양도,매매'에 대해서 자세하게 알아보겠습니다.다만,실무적으로 밝히기 어려운 노하우 등은 제외하고 안내드리겠습니다.1. 양도소득세 부당행위계산의 부인소득세법에서는 조세회피를 위하여 시세보다 저렴한 가액으로 하는 가족간 매매행위를 하는 경우 과세형평을 위하여해당 매매거래가액을 부인하고 세법에서 정하는시가로 다시 양도소득세를 계산하도록 되어 있습니다.소득세법 제101조 [ 양도소득의 부당행위계산 ]① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.<1> 특수관계인양도소득세 부당행위계산부인을 적용하는 특수관계인이란국세기본법 시행령에 따른 특수관계인을 말합니다.이에 해당하는특수관계인을 정리하면 다음과 같습니다.① 6촌 이내의 혈족② 4촌 이내의 인척③ 배우자(사실상의 혼인관계에 있는 자를 포함한다)④ 친생자로서 다른 사람에게 친양자 입양된 자 및 그 배우자ㆍ직계비속소득세법시행령 제98조 [ 부당행위계산의 부인 ]①법 제41조및제101조에서 “특수관계인”이란「국세기본법 시행령」 제1조의2 제1항, 제2항 및 같은 조 제3항 제1호에 따른 특수관계인을 말한다.<2> 부당행위계산을 적용하는 범위특수관계인간 부당행위계산 부인을 적용하는 범위는시가와 거래가액의 차액이 min(시가의 5%, 3억)을 초과하는 경우에 적용합니다.소득세법시행령 제167조 [ 양도소득의 부당행위 계산 ]③법 제101조 제1항에서 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우 란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때2. 그 밖에 특수관계인과의 거래로 해당 연도의 양도가액 또는 필요경비의 계산시 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때<3> 부당행위계산의부인 계산위의 부당행위계산부인이 적용되면실제매매가가 얼마이던 상관없이 시가를 양도가로 하여 양도소득세를 재계산합니다.따라서 시가보다 5% 미만으로 거래하는 경우에는 해당 거래가액에 상관없이 시가로 양도소득세를 부과하게 되어양도소득세 절세효과는 사라지게 됩니다.④제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 있어서 토지 등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.<4> 시가이때 부당행위계산부인을 적용시 시가란 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지와 같은 법 시행령 제49조, 제50조부터 제52조까지, 제52조의2, 제53조부터 제58조까지, 제58조의2부터 제58조의4까지, 제59조부터 제63조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액으로 한다고 명시하고 있습니다.⑤ 제3항 및 제4항을 적용할 때 시가는「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지와같은 법 시행령 제49조,제50조부터 제52조까지,제52조의2,제53조부터 제58조까지,제58조의2부터 제58조의4까지,제59조부터 제63조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액에 따른다. 이 경우「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조제1항 각 호 외의 부분 본문중 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내의 기간 은 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간 으로 본다.위에 따른 평가액 관련 구체적인 내용은 다음의 글을 참고 하시길 바랍니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222422082689[증여·상속세 전문 세무사] 부동산 증여시 평가액 산정의 모든 것(입주권·분양권, 뚜껑, 평가심의위원회 포함)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 18년에 다주택자 중과가 부활하고, 올해부터 다주택자 종부...blog.naver.com사례) 시세 10억의 아파트를 자녀에게 8억에 저가양도하는 경우시가와 실제매매가의 차액 2억이 min(시가 5%, 3억)인 5천만원을 초과하므로 부당행위계산부인이 적용됩니다.따라서 이때 양도소득세는실제매매가 8억이 아닌 10억을 양도가로 하여 계산하게 되므로 양도소득세 절세효과는 사라지게 됩니다.※ 절세방안가족간 매매거래는 제3자와의 거래와 다르게 양도시기를 조절할 수 있다는 장점이 있습니다.따라서 일시적 2주택 등 양도시기의 제한이 있는 혜택을 받아야시는 분들이 기한이 얼마 남지 않은 경우 등 활용할 수 있습니다.또한 비과세가 아닌 경우라 하더라도 시가의 5% 범위내로 거래하는 것이 아닌, 시가 자체를 적법한 방법으로 조절한다면 절세효과를 키울 수 있습니다.2. 저가양수 또는 고가양도에 따른 이익 증여특수관계인간(가족)저가양수 또는 고가양도에 따라경제적 이익이 상대방에 귀속된다면 해당 행위를 증여로 보아 증여세를 과세하고 있습니다.따라서 민법 제554조의 증여의 개념보다 세법에서는 증여의 개념을 확장해서 보고 있습니다.<1> 증여를 적용하는 범위상속세 및증여세법시행령 제26조 제2항에 따르면 증여세를 과세하는 범위는시가와 거래가액의 차액이 min(시가의 30%, 3억원)을 초과하는 경우에 적용합니다.(1) 시가가 9억인 경우시가가 9억인 경우에는 시가와 대가의 차액이 min(시가의 30%인 2.7억원, 3억원)인2.7억원(매매가 6.3억원)보다 작다면 증여세가 부과되지 않습니다.(2) 시가가 12억인 경우시가가 12억인 경우에는 시가와 대가의 차액이 min(시가의 30%인 3.6억원, 3억원)인3억원(매매가 9억원)보다 작다면 증여세가 부과되지 않습니다.<2> 증여세 계산시가와 대가의 차액이 min(시가의 30%, 3억원)을 초과하는 경우 증여재산가액은 시가와 매매가 차액에서 min(시가의 30%, 3억)을 뺀 가액으로 합니다.증여재산가액 : 시가 - 실제매매가 - min(시가의 30%, 3억)<3> 시가같은법 동조문에 따르면 저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여를 적용할 때 시가란상증법 제60조 ~ 66조의 규정에 따라 평가한 가액을 말합니다.위에 따른 평가액 관련 구체적인 내용은 다음의 글을 참고 하시길 바랍니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222422082689[증여·상속세 전문 세무사] 부동산 증여시 평가액 산정의 모든 것(입주권·분양권, 뚜껑, 평가심의위원회 포함)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 18년에 다주택자 중과가 부활하고, 올해부터 다주택자 종부...blog.naver.com사례) 시세 10억의 아파트를 자녀에게 5억에 저가양도하는 경우실제매매가가 시가와 5%, 30% 이상이 차이나게 되므로 위의 양도소득세 부당행위계산의 부인과 증여세 과세 규정이 동시에 적용됩니다.(1) 양도소득세 계산 :시가 10억을 양도가액으로 적용하여 양도소득세 계산(2) 증여세 계산 :시가와 실제매매가의 차액 5억 – min(시가 30%, 3억)으로서 증여재산가액 2억에 대하여 증여세 과세3. 저가양도 세액비교위의 내용을 봤을 때 그렇다면 가족간 저가매매를 하는 경우양도소득세도 시가로 다시 과세되고, 증여세도 나오는데 저가매매가 절세효과가 하나도 없는 것 아니냐고 생각하실 수도 있습니다.하지만, 일정요건들이 갖추어진 경우에는 가족간 증여보다 가족간 매매가 훨씬 적은 세금으로 소유권 이전을 할 수 있습니다.실제 세액비교는 아래 글을 참고하시면 좋습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222337935363[재산전문세무사]가족간 매매, 증여 어떤게 더 유리할까 ? 절세방법 알려드립니다.안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 종합부동산세, 새로운 아파트 투자 등 가족간 부동산 거래는...blog.naver.com또한 특수관계인간 저가양도·매매의 경우에는 증여가 아닌 매매로 소유권을 이전하는 것이기 때문에 양도소득세이월과세가 적용되지 않으므로 5년을 추가로 보유할 필요가 없이 양도할 수 있습니다.4. 유의할점그렇다면 가족간 저가양도·매매는 안전할까요 ?저가매매컨설팅을 진행하면 가장 많이 물어보시는 질문이 바로 세무사님, 이거 하면 세무사조사 나오는거 아닌가요 ? 입니다.특수관계인간의 매매거래는특수관계인간의 증여보다 훨씬 많은 세무적 리스크와 이슈들이 존재합니다.간단한 예를 들어보면, 시세가 10억인데 얼마까지 시세를 설정해도 인정이 되는지, 실제 매매대금을 마련할 때 차용을 해도되는지, 대출을 받아도 되는지, 시가는 올바르게 적용이 됐는지, 저가매매 자체를 부인하고 증여로 과세되는건 아닌지 등등 생각지 못한 곳에서 문제가 발생할 수 있습니다.우선 매매거래인만큼 자금조달계획서를 작성해야하며, 특수관계인간 매매거래의 경우 자금조달계획서를 한국부동산원 및 세무서에서는 일반거래들과 구분하여 별도로 관리하고 있습니다.또한가족간 매매거래는 원칙적으로 증여로 우선 보기 때문에 매매거래의 내용과 형식이 명확하지 않다면 증여로 보아 가산세를 포함하여 많은 세금이 부과될 수 있습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222633118594[부동산전문세무사] 가족간 매매는 증여로 추징될 수 있습니다.1. 개요 배우자 또는 직계존비속에게 양도한 재산은 양도자가 그 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 배...blog.naver.com특수관계인간 저가양도·매매는 절세효과가 확실한만큼 리스크도 발생합니다.상담을 통하여 각 상황에 맞는 매매거래 가능한 안전한 방식과 가장 큰 절세효과를 누릴 수 있는 컨설팅 방안 안내드리고 있습니다.

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 최근 집값하락으로 급매로 싸게 파느니 자녀 등과 시세보다 저렴하게 넘기는 직거래가 늘고 있고 이에 대한 정부의 조사도 강화된다고 발표되었는데, 이러한 직거래시 주의점에 대해 살펴보겠습니다. (하단 기사 참고)아파트 직거래 비율 급증…정부, 고강도 기획조사 나선다기사내용 요약 아파트 직거래 비율, 9월 최고점 17.8% 달해 국토부, 내년 10월까지 이상직거래 기획조사 3차 단계별로 시행…2021년 1월~2023년 6월 전국 특수관계인간 이상 고·저가 직거래 대상 [서울=뉴n.news.naver.com세부적으로 살펴보면,시가보다30% 또는 3억원이상 차이나는 경우,저가 매입 또는 고가 양도한 자가 증여받은 것으로 봅니다.증여로 보는 거래 중, 저가양수로 인한 증여 규정을 보면특수관계자간에 거래하는 매매가격이 시가대비 30%와 3억원보다 적은 금액을 초과하여 차이가 난다면, 초과분은 증여로 봅니다.즉, 10억 아파트를 3억(min[10억x30%, 3억]) 싸게 자녀에게 팔면 증여가 아니지만 20억 아파트는 6억 싸게 자녀에게 팔면 기준금액 3억(min[20억x30%, 3억])을 초과하는 금액인 3억은 증여로 보게됩니다.상증세법제35조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여)① 특수관계인 간에 재산(전환사채 등 대통령령으로 정하는 재산은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을시가보다낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액(이하 이 항에서 기준금액 이라 한다) 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.상증세법 시행령제26조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 계산방법 등)② 법 제35조제1항에서 “대통령령으로 정하는 기준금액”이란다음 각 호의 금액 중 적은 금액을 말한다.1. 시가(법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조에서 “시가”라 한다)의100분의 30에 상당하는 가액2.3억원시가보다5% 또는 3억원 이상차이나는 경우,고가 매입 또는 저가 양도한자의 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의해 계산합니다.증여세의 30%와 3억원 규정만 아시고, 10억을 7억에 팔아도 세금문제가 없다고 착각하시는 분들이 있는데 아닙니다.양도세는 자녀에게 10억인 아파트를 7억에 팔면, 10억에 판 것으로 보아 양도소득세를 계산합니다. 이를 양도세 부당행위계산부인 규정이라고 합니다.따라서, 이러한 경우 부모가 자녀에게 싸게 팔아도 부모의 양도세는 줄어들지 않습니다. 양도세 신고는 시가를 적용해서 해야합니다.몰론, 시가대비 5%와 3억원 중에 적은 금액이내로 저가매매를 한다면 양도세 문제도 발생하지 않습니다.하지만 양도세 문제도 없을려면 고작 5%이내로 싸게 팔아야하는데, 매수하는 자녀 입장에서도 메리트가 없는 편입니다.소득세법 시행령제98조(부당행위계산의 부인)② 법 제41조에서 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로 한다. 다만, 제1호부터 제3호까지 및 제5호(제1호부터 제3호까지에 준하는 행위만 해당한다)는 시가와 거래가액의 차액이3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우만 해당한다.1. 특수관계인으로부터시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다낮은 가격으로 자산을 양도한 경우특수관계자 간의비정상적인 거래는 시가로 보지 않습니다그렇다면, 시가가 얼마인지가 중요한데최근 급매 위주로 거래가 되고 있어 간혹 시가를 잘못 적용하는 경우가 있습니다.시가 적용 우선순위는① 감정평가액② 유사매매사례가액③ 공시가격이 됩니다.감평을 안받고 유사매매사례를 적용할 때, 주의해야 합니다. 왜냐하면,특수관계자간의 비정상적인 거래는 유사매매로 인정을 하지 않습니다.예를 들어, 지난달 10억이던게 최근 단지내 동일평수 거래된게 7억이 있다고 할 때 이를 적용하여 7억의 30%인 2.1억 낮은 4.9억에 거래를 하면 증여로 보지 않을까요?해당 7억원 거래가 특수관계자 간의 거래라면 시가로 인정되지 않을 수 있습니다.하지만, 안타깝게도 실거래가 정보에는 직거래 여부는 표시되나 이게 특수관계자인지 아니면 제3자간의 급매거래인지는 알 수가 없습니다.최근처럼 시세가 급변하는 경우에는 안전한 방법은 1순위로 적용될 감정평가를 받는 것입니다.거래대금에 대한 증빙과 자금출처조사에 대한 준비가 철저히 되어있어야 합니다특수관계자간의 거래는 증여로 추정합니다. 물론, 실제 매매대금을 주고 받았다면 증여는 아닌 것으로 인정될 수 있습니다.하지만, 이와는 별개로 자녀의 소득과 재산을 고려할 때자력으로 취득이 어려울 것으로 볼 경우에는 자금출처조사를 받을 수 있습니다.이 때, 취득자금에 대한 출처가 소명되지 않는 경우에는 이를 증여받은 것으로 보아 증여세가 추징될 수 있으니 저가매매로 인한 증여여부와는 별개의 주의해야할 부분입니다.자금출처 조사로 인한 증여 추정은 아래의 포스팅 참고하세요[증여세 - 자금출처조사] 재산 취득, 부채 상환 증여 추정 (by 부산 오 회계사/부산세무사)들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 이번에 살펴볼 주제는 요즘 많이 당하시는 자금출처조사와 이에 따...blog.naver.com정리하면,최근 가족간의 부동산 직거래, 주로 저가매매가 급증하고 있습니다.단순히 저가양수로 인한 증여 규정인 시가의 30%와 3억원보다 적은 금액이내로 저가거래하면 문제가 없을 줄 착각하고 진행하시는 경우가 있는데,양도세 부당행위계산부인, 특수관계자간 거래의 증여추정, 자금출처소명에 따른 증여추정 등에 해당하여 예상치 못한 세금 폭탄을 맞을 수 있으니 사전에 전문가와 충분한 상담후에 진행이 필요합니다.by 부동산세무상담/증여상담/세무조사대응/부산세무사

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 조세심판사례로 손주 양육을 위해 주소를 이전하였다가 다주택자로 비과세를 못받았으나 불복으로 별도세대 인정되어 비과세된 사례입니다.세부적으로 살펴보면,양도세의 1세대는같은 주소에서 생계를 같이하는 경우입니다양도소득세의 1세대는 같은 주소에서 생계를 같이하는 가족이 이에 해당합니다. 따라서, 같은 주소에 살더라도 생계를 같이하지 않으면 별도세대 입니다.이와 달리, 취득세는 주민등록표를 기준으로 판단하고 동일 생계여부는 따지지 않습니다.이를 비교하면, 아래와 같습니다.세무서는 주민등록을 기준으로 동일 세대여부를 우선 판단합니다생계를 같이 하는지 여부는 세무서에서 일일이 확인을 할 수 없기 때문에, 주민등록이 같은 주소에 전입되어 있으면 생계를 같이 하는 것으로 봅니다.만약, 주소는 같으나 생계를 달리하는 경우 조세불복 절차를 통해 별도세대로 인정 받아 비과세를 받을 수 있습니다.아파트면 안된다, 출입구가 달라야 한다는 등의 애기는 주민등록의 분리 가능여부고 이와 무관하게 같은 아파트에 살아도 생계를 달리하면 별도세대로 인정 가능합니다.아래는 대표적인 사례들입니다.구분주소는 동일하나, 생계를 달리한 것으로 인정받은 경우사례 11주택자인 만 38세인 자녀가 1주택자인 부모와 동거 (다가구주택 동일 호수에 거주)① 자녀는 직장을 다니며소득이 있음② 부모도 국민연금과 임대수입으로 독립 생계가 가능③ 부모-자녀간 생계비를 지원한 이체 내역이 없음④ 일부 이체내역은 생활비를 분담한 것으로 인정사례 21주택자인 만 37세인 자녀가 1주택자인 부모와 동거(아파트 동일 호수에 거주)① 자녀는 직장을 다니며 소득이 있음② 부모도 국민연금과 임대수입으로 독립 생계가 가능③ 신용카드 사용내역을 볼 때 각자 소득으로 생활비를지출하여 생계가 분리된 것으로 인정④ 부모의 병환으로 불가피하게 합가한 정황 인정사례 31주택자인 사위 가족이 1주택자인 부모와 동거(아파트 동일 호수에 거주)① 사위는 직장을 다니며소득이 있음② 부모도 직장을 다니며소득이 있음③ 각자의 통장, 신용카드로 생활비를 지출사례 41주택자인 만 42세 자녀가 1주택자인 부모와 동거(아파트 동일 호수에 거주)① 자녀는 직장을 다니며 소득이 있음② 부모도 직장을 다니며 소득이 있음③ 건강보험 부양가족에도 등재되지 않음④ 의료비, 교통비, 통신비도각자가 부담하고 있음손주양육으로 합가하는 경우, 동거봉양합가 적용이 안되면 별도세대 주장을 해 볼 수 있습니다1주택자가 유주택자인 만 60세 이상의 직계존속과 합가하는 경우, 동거봉양합가로 인한 일시적 2주택으로 10년이내 주택 양도시 비과세가 됩니다.동거봉양 합가 비과세는 합가 이전부터 보유한 주택이어야 하고 만 60세를 넘어야합니다.이러한 조건이 충족되지 않는데, 손주 양육을 위해 합가하는 경우에는 불복사례와 같이 별도세대를 주장해볼 수 있습니다.사례는 손주 양육을 위해 합가 후, 자녀 세대가 주택을 매입한 경우불복사례를 보면,2012.9. 모친이 손주양육을 위해 전입 (모친은 전라도에 1주택 보유중)2015.2 자녀부부가 1주택을 매입2019.3 자녀부부의 아파트를 처분세무서는 1세대 2주택으로 보아, 비과세를 인정하지 않고 과세 처분함청구인의 주장은①모친은 월세, 임대료 수입이 있었음②양육비로 매달 드렸음③모친 신용카드 사용액으로 볼때, 독립생계가 가능④아파트를 공동임차하여, 사용한 적이 있음⑤ 7년간 양육을 위해 합가 후 다시 분가하였음따라서, 모친은 경제적으로 독립된 별도세대로 보아야함[ 제 목 ]쟁점아파트의 양도 당시 1세대 2주택에 해당한다고 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부[ 요 지 ]청구인외는 독립된 생활을 영위할 수 있는 경제적 능력이 있었다고 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 청구인외는 청구인들과는 경제적 생활단위를 달리하는 별도 세대로 봄이 타당하다 할 것임가. 청구인들 주장OOO청구인들의 자녀양육을 도와주기 위해 청구인들의 주소지에 전입하였을 뿐, 독립적으로 생활할 수 있는 별도의 경제능력과 재산이 있는 점으로 보아 청구인들과 OOO쟁점아파트의 양도 당시에 별도세대에 해당하고, 쟁점아파트의 양도소득은 1세대 1주택 비과세의 요건을 충족하므로 이 건 처분은 위법․부당하다.(1) 청구인들이 OOO대학교병원에서 인턴 또는 레지던트 생활을 하던 20XX년 7월에 첫째 아이가, 그 후 20XX년 5월에 둘째 아이가 태어났고, 청구인 OOO첫째 아이의 출산 때 OOO대학교 병원의 레지던트 1년차로 일하면서 파견근무나 당직 등의 사유로 육아에 어려움을 겪다가 전주에 거주 중인 어머니인 OOO에게 자녀양육을 부탁하였으며, 이에 따라 OOO서울에 거주하던 청구인 OOO언니 집과 청구인들의 집을 오가며 자녀양육을 도와주다가 2012.9.24.에 청구인들의 주소로 전입하게 되었다.청구인들은 2011.5.5.부터 2018.12.3.까지의 기간 동안 매월 약 OOO총 99회에 걸쳐 합계 OOO자녀양육의 대가로 OOO에게 지급하였고, OOO손자녀들의 양육을 그만하겠다고 한 2019.1.1.부터 자녀양육 대가를 지급하지 아니하였다.(2) 청구인들과 OOO쟁점아파트를 양도(2019.3.8.)하기 전인 2019.2.21. 청구인들 가족과 OOO각각 별도의 공간에서 거주할 수 있도록 방 4개, 화장실 2개, 전용면적 164.85㎡의 OOO(이하 “전세아파트”라 한다)로 이사하였는데, 청구인 OOO공동임차인으로 하여 전세아파트의 전세계약서를 체결하였고, 전세금 총액 OOO하였다.OOO2019년 1월부터 손자들을 키우는 일이 힘들다고 하여 따로 거주하기를 원하였고, 그 당시 자신이 소유한 서울아파트의 임대 만료기간이 2019년 6월이어서 그 기간까지 약 6개월 정도 거주할 곳이 필요하여 전세아파트의 공동임차인으로 전세계약서를 작성하였고, 실제로 2019.9.3. 서울아파트로 이사하여 청구인들과 별도로 거주하였다.(3) OOO에게는 매월 서울아파트의 월세수입 OOO(이혼위자료로 받은 OOO백만원을 정기예금에 예치하여 받는 것으로, 연 이자율 2%로 산정한 금액), 합계 OOO발생하고 있었는데, 이 금액은 OOO월별 신용카드 사용액보다 많은 금액인바, OOO청구인들과 독립적으로 생활할 수 있는 상황이었으며, 이와 별도로 청구인들로부터 자녀들의 양육 대가로 매월 OOO씩 받고 있어서 청구인들과 OOO각각 별도의 자금으로 생활할 수 있었다.(4) OOO청구인들의 자녀양육을 시작한 2011년에 57세로, 청구인들에게 부양을 부탁할 나이가 아니었고, 전라북도 전주시에서 부동산임대업(2003.4.10.〜2013.6.3.)을, 서울특별시에서 화장품 도매업(2013.10.1.〜2014.8.14.)을 하는 등 활동적으로 사업을 하고 있었다.또한 OOO2003년부터 2013년까지의 기간 동안 부동산임대업의 수입금액 합계 OOO2013년․2014년 중 화장품 도매업의 수입금액 합계 OOO신고하였다.불복 결과, 조세심판원은별도 세대로 인정을 하여 비과세 처분을 결정하였습니다조세심판원은 아래를 근거로 별도세대를 인정함①모친은 중위소득 40% 이상의 소득이 있음②모친의 신용카드 사용은 본인 계좌에서 지출③ 공동임차시, 전세보증금을 실제로 부담④ 각종 모친의 생활비 등은 모친의 계좌에서 지출⑤ 7년 거주후 전출로 보아, 양육을 위한 일시 거주로 인정따라서, 모친은 동일한 주소에 거주 중이나 경제적 생활단위가 다르므로 별도세대로 인정하여 자녀 양도세는 비과세로 처분(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.이 건에서 OOO오랫동안 부동산임대소득 및 사업소득을 얻고 있었고, 2017년부터 2019년까지 서울아파트를 임대하여 매월 월세 OOO받고 있었으며, 이자수입 등을 포함하면 쟁점아파트가 양도되기 전후에 「국민기초생활보장법」제2조 제11호에 따른 1인 가구의 기준 중위소득의 100분의 40 이상의 수입을 얻고 있었던 것으로 나타나는바, OOO독립된 생활을 영위할 수 있는 경제적 능력이 있었다고 보이는 점, 청구인들이 쟁점아파트를 양도하기 전에 청구인들과 OOO전입한 전세아파트의 경우 OOO청구인 OOO함께 공동임차인으로 계약하면서 전세보증금 총액 OOO부담한 것으로 나타나는 점, 계좌거래내역에 따르면, OOO사용한 신용카드 결제대금, 각종 생활비 등이 청구인들 부부와 별도로 OOO계좌에서 지출된 것으로 나타나는 점, OOO청구인들의 첫째 자녀가 출생한 2010년 7월 이후인 2012년 9월에 청구인들이 거주하는 아파트에 전입한 후 약 7년 동안 함께 거주하다가 2019년 9월에 자신이 소유한 서울아파트로 전출한 것으로 보아 청구인들의 자녀양육을 돕기 위해 OOO일시적으로 함께 거주하였다는 청구주장에 신빙성이 있어 보이는 점 등에 비추어 볼 때, OOO청구인들과는 경제적 생활단위를 달리하는 별도 세대로 봄이 타당하다 할 것이다.따라서 OOO청구인들과 동일 세대라고 보아 쟁점아파트의 양도소득에 대한 비과세의 적용을 배제하여 청구인들에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단된다.정리하면,손주 양육을 위해, 몇년간 주소를 자녀집으로 옮겼다가 자녀가 주택 매매시 비과세를 받지 못하여 불복한 사례를 보았습니다.결국, 모친은 별도의 생계가 가능한 수입이 있고 지출을 별도로 부담하는 등 경제적으로 분리된 별도세대로 판단되어 조세심판원에서 비과세 처분을 결정한 것입니다.종종 이와 같은 사례로 비과세를 받지 못하는 경우가 있는데, 경제적 분리여부만 확인되면 조세불복시 대부분 인정되는 경우가 많으므로 불복 가능여부도 검토가 필요합니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby양도세세무사/조세불복세무사/부산세무사