상속으로 인한 보유주택에 대한 문의

2017년12월에 아파트시세7600만원짜리 부담보증여(증여3600만원. 신고함)로 받은후 살고있는 도중에 상속으로 주택(공시지가1억정도)을 상속받았는데 이 주택이 재개발 예정입니다. 상속받은집보다 기존의 집을 팔면 1가구1주택 비과세 해당된다 들었는데 저희도 해당되는지 궁금합니다

1개의 전문가 답변

채택된
답변

안녕하세요. 소득세법 시행령 제155조 제2항에 따라 상속받은 주택과 그 밖의 주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내의 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조의 제1항(1세대 1주택의 범위)을 적용합니다. 다만, 상속개시 당시 상속인과 피상속인이 1세대를 구성하는 지 여부, 피상속인이 상속당시 2이상의 주택을 소유하고 있었는 지 여부 등 추가 고려해야 할 상황들이 있으므로 양도세 신고 전에 반드시 전문가와 상담 후 업무를 진행하시기를 권고 드립니다. [소득세법 시행령 제155조] ② 상속받은 주택[조합원입주권 또는 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택{상속받은 1주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업(이하 “재개발사업”이라 한다), 재건축사업(이하 “재건축사업”이라 한다) 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업(이하 “소규모재건축사업”이라 한다)의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다}을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다]과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 제3항, 제7항 제1호, 제156조의 2 제7항 제1호 및 제156조의 3 제5항 제1호에서 같다). (2021. 2. 17. 개정) 1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택 (1997. 12. 31. 개정) 2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택 (1997. 12. 31. 개정) 3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택 (1997. 12. 31. 개정) 4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택) (1997. 12. 31. 개정)

다음 내용이 궁금하신가요?
택슬리의 회원이 되어주세요!

3초만에 회원가입하기

*질문답변 게시판을 통한 답변은 질문에 기재된 내용만을 참고하여 현행 세법을 기준으로 제공되는 간단한 답변으로 세무대리 업무가 아닙니다.
택슬리 및 답변을 한 전문가에게 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 실제 업무를 진행하실 때, 반드시 개별 전문가와 상세 내역을 검토 후에
진행하시길 바랍니다.

나도 질문하기

추천전문가

Ads

나도 질문하기

관련 포스트

모두보기

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.상속주택에 대한 양도세, 취득세, 종부세 상 특례 제도가 있습니다.상속주택은 예상하지 못한 주택에 대한 취득이기 때문인데요.상속주택에 대한 양도세 특례는 일반적으로상속주택 과 기존 주택을 보유하고 있을 때'기존 주택'에 대한 양도세 비과세 및 중과 배제 혜택을 주게 됩니다.일반적으로 상속주택을 즉시 매도하게 되면취득가 (상속가액) = 양도가 (매매가액) 이 동일하기 때문에1차적으로 양도소득세 상 과세금액이 없는 경우가 일반적이며일반 주택 매도 후 상속 주택이 남은 경우상속주택에 대한 1세대 1주택 비과세가 가능하기 때문입니다.그렇다면, 상속주택 + 일반주택을 보유하는 경우,일반주택에 대한 양도소득세 특례 제도를 정확히 확인해보아야 하는데요.상속주택을 보유한다면 어떠한 매도 / 보유 플랜을 짜셔야 하는지그 전에 상속주택을 어느 정도의 지분으로 협의를 하셔야 하는지양도소득세 특례를 통해 같이 알아볼 수 있겠습니다.상속주택으로 인한 비과세 특례 (소득령 제155조 제2항)상속주택으로 인한 비과세 특례 요건을 살펴보겠습니다.일반 주택 + 상속 주택 → 일반 주택을 양도할 때일반 주택에 대한 비과세 혜택을 주는 제도입니다.이때 일반 주택은 상속 개시일 현재보유하고 있던 주택에 대해서 한정하는데요.요건을 살펴보도록 하겠습니다.상속개시일 현재 일반주택을 소유하고 있을 것별도세대인 피상속인으로부터 주택을 상속받을 것선순위 상속주택에 해당할 것일반주택을 상속주택보다 먼저 양도할 것양도일 현재 일반주택은 2년 이상 보유요건을 충족할 것1번 요건 및 4번 요건주택은 상속이 일어난 뒤에 산 주택은 안됩니다.상속 당시 기존에 보유하고 있던 주택을 양도할 때만비과세 혜택이 가능합니다.① 일반 주택을 보유한 상태에서② 상속 주택을 취득 한 뒤③ 일반 주택을 먼저 양도하시는 순서여야 합니다.2번 요건.별도세대여야 합니다.비과세는 1세대 1주택인 경우이며,동일세대라면 상속을 받았다 하더라도 상속 전/후 모두동일 세대 기준으로 양도세 비과세를 판단하기 때문에별도 세대가 상속받은 경우 해당 비과세가 가능합니다.3번 요건선순위상속주택에 해당하여야 합니다.선순위 상속주택이란,돌아가신 분이 주택이 2채 이상 있었다면그 중 아래 판단에 따라 선순위 1채만 비과세 혜택이 가능하다는 의미입니다.선순위 상속주택은 다음과 같이 판단합니다.① 피상속인의 소유기간이 가장 긴 주택② 피상속인의 거주기간이 가장 긴 주택③ 피상속인이 상속개시일 현재 거주한 주택④ 기준시가가 가장 높은 주택이 비과세 특례는,별도세대인 1주택자가 선순위상속주택을 상속받아1주택을 양도할 때 비과세 특례를 받는 경우가장 유리하게 작용됩니다.공동상속주택으로 인한 비과세 특례 (소득령 제155조 제3항)이 비과세 특례는<공동상속> 받은 경우 적용되는 특례인데요.상속주택을 형제 혹은 부모/자녀 간공동으로 지분을 상속받는 경우가 굉장히 많은데요.이 경우, 공동상속주택을 소수지분권자인 경우에 한하여소유하고 있는 일반주택을 양도할 때 1주택자로 보아 비과세가 가능합니다.별도세대인 피상속인으로부터 상속주택을 공동으로 취득할 것주된 상속인에 해당하지 않을 것양도일 현재 일반주택은 2년 이상 보유요건을 충족할 것2번 요건.일단 주된 상속인에 해당되지 않아야 하는데요.상속 주택을 지분별로 받은 경우주된 상속인 - 소수지분권자로 나눠지게 됩니다.이 혜택은 소수지분권자에게만 가능한 특례입니다.주된 상속인 판단 기준은 아래와 같습니다.① 상속지분이 가장 큰 자② 상속주택에 거주하는 자③ 최연장자이 비과세 특례에 중요한 점은,위에 상속주택 특례처럼상속 주택을 취득할 때 보유하여야 함이라는 조건 자체가 없습니다.즉, 비과세를 받고자 하는 일반주택은추후 취득한 주택도 비과세가 가능하게 됩니다.① 공동상속주택 + ② 일반주택 취득 → 일반주택 양도시 비과세(소수지분권자)소수지분권자에대한 비과세 특례 또한선순위 주택에 한하여 적용하게 됩니다.만약 자녀 2분이 각각 1주택이 있는 상황에서부모님 1주택을 소유하고 있는 경우에지분을 51% : 49% 로 한다면,지분이 큰 주된 상속인은 상속주택으로 인한 비과세 특례를,소수지분권자인 상속인은 공동상속주택으로 인한 비과세 특례를받을 수 있을 여지가 있습니다.이 비과세 특례는가족간 공동 상속받은 경우 일부 지분을 가지고 있되,내가 보유한 주택에 대한 비과세 요건을 충족시키고자 할 때요긴하게 활용 될 수 있습니다.상속받은 주택 중과 배제 (167조의3 1항 7호 및 2항 2호)상속받은 주택을 보유한 경우중과 배제 혜택이 있는지 살펴볼까요?155조 2항, 즉 선순위 상속주택에 대한단독상속권자 혹은 공동상속 최대지분권자의 경우에해당하는 <상속 주택> 은상속받은 날부터 5년이 경과되지 않았다면주택 수에서 배제 됩니다.1세대 1주택 비과세가 된다는 것과중과가 배제된다는 것은 다른데요.예컨데 상속주택에 대한 비과세 특례가 불가능한 경우,상속주택 + 일반주택 -> 일반주택 매도시일반주택이 조정지역에 위치한다면비과세 or 중과세가 될텐데요.상속 후 5년 이내 양도한다면, 주택 수에서 제외시켜중과세가 아닌 일반과세로 적용할 수 있다는 내용입니다.또한 공동상속주택의 경우에도상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택 수를 계산하게 됩니다.주된 상속인 - 주택 수 포함소수지분권자 - 주택 수 미포함즉 소수지분권자의 경우에도비과세가 불가능하다면,중과세가 아닌 일반과세로 양도세를 신고하는 것으로 보게 되는 것입니다.특히나 지금처럼 중과세가 확대되고 있는 상황에서는이 중과세 배제 또한 엄밀히 따져볼만한 규정입니다.상속받은 주택을 보유하고 있는 경우,요건에 잘 맞춘다면기존 보유 주택도,추후 상속 주택도,매도하실 때 전략을 잘 짜신다면각각 비과세를 받을 수 있는데요.요건이 까다롭기 때문에자세한 내용은 상담을 통해구체적으로 검토하시면 좋을 것 같습니다.궁금한 내용 있으시다면언제든 아래 링크로 편안하게 '세금 문의' 진행해주세요.친절하고, 꼼꼼하게, 함께 고민해드리겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

안녕하세요 서가세무회계 최혜경 세무사입니다.일반적으로주택을 2개 이상 보유하며중첩되는 기간이 길어지게 되는 경우에는비과세를 받을 수 있는 확률이 극히 적어지게 됩니다.그러나 예외적으로,몇가지 비과세의 특례 규정에 요건이 충족하는 경우오랜 기간 보유하더라도 각각 비과세를 받을 수 있는 제도가 있습니다.일시적 2주택은 많이들 아시겠지만 그 기간이 3년,혼인합가나 동거봉양합가는 10년,그런데 상속주택으로 인한 비과세 특례는그 기한이 없습니다.상속주택은 어떤 예측도 없이 불시에 소유하게 된 주택이기 때문에상속주택 이외의 소유하고 있던 일반주택을 매도하는 것은시점에 상관없이 요건을 충족하면 비과세를 해주겠다는 취지입니다.오늘은 상속주택으로 인한 비과세 특례(소득세법시행령 155조 2항) 에 대해 알아보도록 하겠습니다.상속주택으로 인한 비과세 특례 요건상속개시 전(前) 일반주택을 소유한 자가별도세대원인 돌아가신 분으로부터 주택을 상속받는 경우,2주택임에도 불구하고일반주택을 먼저 양도한다면상속주택을 없는 주택으로 보아1세대 1주택 비과세 특례를 받을 수 있습니다.요건을 정리해보도록 하겠습니다.1) 상속개시일 현재일반주택을 소유하고 있을 것2)별도세대인 피상속인으로부터 주택을 상속받을 것3)선순위 상속주택에 해당할 것4)일반주택을상속주택보다먼저양도할 것5) 양도일 현재 일반주택은2년 이상 보유요건을 충족할 것① 상속개시일 현재 일반주택 소유이전에는 상속개시일 이후 소유한 주택도상속주택은 배제되었던 적이 있습니다.하지만 지금은상속개시일 시점 현재에일반주택을 소유하고 있는 경우에 한하여그 주택을 매도하는 경우 비과세를 적용합니다.다만 예외적으로 13.2.14 이전에 취득한 일반주택은개정 전 세법을 적용하여상속주택을 보유한 상태에서 취득했다하더라도상속주택으로 인한 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.② 별도세대인 피상속인으로부터 상속 받을 것!상속으로 인한 비과세 특례는별도세대로부터 상속받은 경우에만 적용합니다.같은 세대의 피상속인에게 상속받은 경우,원래도 1세대 1주택이 아닌 것이 맞기 때문에상속으로 인해 세대원간 명의만 바뀐 것에 대해상속주택 특례를 적용할 필요는 없기 때문입니다.하지만 예외적으로동거봉양 합가의 경우에는세법상 1세대로 보지 않는다는 규정이 있기 때문에동거봉양하기 위해 세대를 합친 후부모님이 사망하여 주택을 상속받는다면기존 일반주택을 매도시 비과세 특례를 받을 수 있습니다.③ 선순위 상속주택에 해당할 것선순위 상속주택이라 함은,돌아가신 분이 주택이 1채가 아닌 여러 채 있는 경우에따져보아야 하는 요건입니다.다주택자인 부모님이 돌아가셨다면모든 주택을 상속 특례 주택으로 보지 않겠다는 의미입니다.선순위와 후순위 주택으로 나누어서선순위 상속주택 1채에 대해서만 특례 주택으로 보고이를 제외한 나머지 상속주택은 후순위 상속주택으로비과세 특례를 적용하게 되지 않습니다.그럼 선순위와 후순위를 어떻게 결정할까요.선순위 상속주택은 아래의 순서로 판단합니다.① 돌아가신 분의소유기간이 가장 긴주택② 돌아가신 분의거주기간이 가장 긴주택③ 돌아가신 분이상속개시일 현재 거주한 주택④ 기준시가가 가장 높은 주택그럼 만약 한명의 상속인이A 선순위 상속주택B 후순위 상속주택C 일반주택 이 있는 경우엔 어떻게 될까요?이럴 땐후순위 상속주택을 먼저 양도한 후일반주택 과 선순위 상속주택만을 소유한 상태에서일반주택을 양도해야 상속주택으로 인한 비과세 특례를 받을 수 있습니다.④ 일반주택을 상속주택보다 먼저 양도할 것양도일 현재일반주택 1채와상속주택 1채를 소유한 상태에서일반주택을 무조건 먼저 양도해야 비과세 특례가 가능합니다.판정시점은<양도일> 을 기준으로 하기 때문에만약 상속 개시 전일반주택 2채 (A, B) 를 가지고 있었는데상속주택 (C) 를 취득했다면일반주택 1채 A 를 먼저 양도한 후양도일 현재 B 주택 과 상속주택 C 를 소유한 상태에서일반주택 B 를 매도한다면 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.한가지 눈여겨 보아야 할 점은,일반'주택'일 때 비과세가 가능하다는 점입니다.조문에는 명확히주택 혹은조합원입주권이 된 후 / 분양권 상태였던 이후신축주택이 된 주택을 양도하는 경우 비과세가 가능하다고 되어 있습니다.조합원입주권 상태로 양도하거나분양권 상태로 양도할 때는해당 특례를 적용하지 못하게 됩니다.각각의 모든 세목에서는'상속'으로 인한 주택을 취득, 보유, 양도하는 경우사회통념상 합당한 과세 특례 제도가 마련되어 있습니다.상속 주택과 타 주택을 보유하여 2주택인 경우비과세 특례를 받게 되면두 주택 모두 비과세 - 비과세 가 가능할 수도 있지만요건을 갖추지 못한 경우처음 매도하는 주택은 '중과'세율을 적용받게 됩니다.비과세와 중과 세율의 차이는거의 10배 이상 날 수 있습니다.보유하였을 때 부터양도 플랜을 꼼꼼히 짜셔서문제 없이 진행될 수 있도록철저히 준비하는 것이 중요하다고 생각합니다.이와 관련된 궁금증이나, 혹은 컨설팅을 원하시는 경우에는연락주시면 상세히 응대해드리도록 하겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

오늘은 상속으로 인한 주택 취득시 취득세 등에 대하여 알아보겠습니다. Ⅰ 무주택 1가구가 주택 상속받는 경우 혜택 무주택 1가구가 주택을 상속받는 경우에는 취득세 세금을 감면해줍니다. 1. 기본 세율 상속받는 주택은 취득세율이 2.8%입니다. 여기에 지방교육세 0.16%와 농어촌특별세 0.2%가 추가되어서 3.16%의 세금이 적용 됩니다. (단, 국민주택규모에 해당한다면 농특세 0.2%는 부과되지 않음) 2. 감면 받는 경우 무주택 1가구가 주택 상속시 여기 2%를 빼줍니다. 그럼 세율이 0.96% 적용됩니다. 계산근거는 3.16% – 2%(특례) – 0.2%(국민주택규모는 농특세감면) 국민주택규모는 수도권의 경우 85m2이하(34평형)이고 비수도권은 100m2이하. 3. 적용요건 (1) 상속개시일 현재 집이 없어야 함상속개시일 현재 1가구가 무주택이어야 합니다. (2) 1가구의 범위 1가구 판정은 주민등록표상을 기준으로 합니다. 1가구 1주택이라 함은 주민등록법에 의한 세대별 주민등록표에 기재되어 있는 세대주와 그 가족(동거인을 제외한다)으로 구성된 1가구가 국내에 1개의 주택을 소유하는 것을 말한다(지령 29①). 지방세법 시행령 29조 제29조(1가구 1주택의 범위) ① 법 제15조제1항제2호가목에서 “대통령령으로 정하는 1가구 1주택”이란 상속인(「주민등록법」 제6조제1항제3호에 따른 재외국민은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)과 같은 법에 따른 세대별 주민등록표(이하 이 조에서 “세대별 주민등록표”라 한다)에 함께 기재되어 있는 가족(동거인은 제외한다)으로 구성된 1가구(상속인의 배우자, 상속인의 미혼인 30세 미만의 직계비속 또는 상속인이 미혼이고 30세 미만인 경우 그 부모는 각각 상속인과 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 아니하더라도 같은 가구에 속한 것으로 본다)가 국내에 1개의 주택[주택(법 제11조제1항제8호에 따른 주택을 말한다)으로 사용하는 건축물과 그 부속토지를 말하되, 제28조제4항에 따른 고급주택은 제외한다)]을 소유하는 경우를 말한다. ② 제1항을 적용할 때 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유하는 경우에도 공동소유자 각각 1주택을 소유하는 것으로 보고, 주택의 부속토지만을 소유하는 경우에도 주택을 소유하는 것으로 본다. ③ 제1항 및 제2항을 적용할 때 1주택을 여러 사람이 공동으로 상속받는 경우에는 지분이 가장 큰 상속인을 그 주택의 소유자로 본다. 이 경우 지분이 가장 큰 상속인이 두 명 이상일 때에는 지분이 가장 큰 상속인 중 다음 각 호의 순서에 따라 그 주택의 소유자를 판정한다. 1. 그 주택에 거주하는 사람 2. 나이가 가장 많은 사람 Ⅱ. 1가구가 여러 개의 주택을 상속받은 경우 1가구에 대하여 1주택은 무조건 과세대상에서 빼주는 것이 아니고 1가구가 1주택을 소유하는 경우만 특례세율을 적용하는 것이므로 1가구가 2주택 이상을 소유하면 모두 일반과세로 과세되는 것입니다. Ⅲ. 소송 등으로 지분이 아직 확정되지 아니한 경우 취득세 납부 상속재산의 협의분할 등이 안되고 상속인 간에 다툼이 있는 경우에도 취득세 신고 납부는 상속개시일이 속하는 달의 말일로부터 6개월이내 하여야 합니다. 미이행시에는 가산세 등이 있습니다. 신고불가산세 20% + 납부지연가산세가 1일(日) 2.2/10,000입니다.