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12-31
상속주택 양도소득세 관련 문의
안녕하세요.
부모님 께서 기존 서울에 주택 1채 보유중 이였습니다.
2016년 10월 주택 2채를 상속 받아 1가구 3주택이 되었고,
2017년 4월 기존 보유 주택을 처분 하였습니다.
(이때 3주택 기준으로 양도세 납부하였습니다.)
그리고 2021년 5월 상속 주택중 1채 처분하여 현재 실거주 1채가 남아 있는 상황입니다.
1가구 2주택으로 양도세를 납부하여야 할것 같은데
상속 주택에 한하여 비과세 또는 양도세를 절감할수 있는 방법이 없는지 궁금하여 문의 드립니다.
감사합니다.
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상속을 원인으로 2채 이상의 주택을 취득한 경우 피상속인의 소유기간이 가장 오래된 주택에 대하여 상속주택 비과세 특례가 적용됩니다.
2채의 상속주택 중 처분한 주택에 대한 피상속인의 소유기간이 남아 있는 상속주택보다 길다면 비과세 처리 가능합니다.
만일 이 부분에 대한 사전 검토 없이 피상속인의 소유기간이 짧은 주택을 양도였다면 양도소득세가 과세됩니다.
두 주택 의 등기부등본을 열람하여 피상속인의 취득시기와 보유기간을 확인 한 후 비과세 여부를 판단하시기 바랍니다.
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상속주택만 남은 경우이므로 양도소득세 비과세 적용이 되지 않을 것으로 보입니다.
처음 답변드린 것은 일반주택 양도시 비과세 요건입니다.
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관련 질문답변
모두보기양도소득세
상속주택 양도세 관련 문의 (공동명의, 거주기간)
안녕하세요. 양도 증여 상속 전문 이상웅 세무사입니다.
소득세법시행령 제154조에 따른 비과세를 받기 위한 2년 보유기간 및 거주기간 산정은 다음과 같습니다.
1. 상속개시일 현재 피상속인과 동일세대인 경우
피상속인과 동일세대원으로 보유, 거주한 기간을 통산하여 판단합니다.
2. 상속개시일 현재 피상속인과 별도세대인 경우
상속개시일부터 기산합니다.
따라서 상속개시일 현재 피상속인과 별도세대이셨다면 보유기간 및 거주기간은 상속개시일 이후부터 다시 충족해야 합니다.
공동상속주택이었다면 다수지분권자의 거주기간을 따라갈 수 있지만 단독상속주택이라면 반드시 2년 거주해야만 비과세 가능합니다.
소득세법시행령 제154조 [ 1세대1주택의 범위 ]
⑧ 제1항에 따른 거주기간 또는 보유기간을 계산할 때 다음 각 호의 기간을 통산한다.
3. 상속받은 주택으로서 상속인과 피상속인이 상속 개시 당시 동일세대인 경우에는 상속개시 전에 상속인과 피상속인이 동일세대로서 거주하고 보유한 기간
상속∙증여세
아파트 상속 관련 취득세, 양도세 문의
1. 상속인으로 배우자만 있더라도 최소 7억(배우자 공제 5억 + 기초공제2억)을 적용받을 수 있으므로 납부할 상속세는 없습니다. 납부할 상속세가 없을 경우, 상속세 신고를 하지 않더라도 특별한 불이익은 없습니다.
2. 상속의 취득세율은 2.8%이지만 무주택자가 주택을 상속받은 경우 0.8%를 적용받는 것입니다. 따라서 피상속인과 동일세대라면 상속당시 1주택에 해당하므로 2.8%가 적용될 것으로 보여집니다.
3. 상속받은 재산의 취득가(시가)는 상속일 이전 6개월~상속일 이후 6개월 간의 해당 상속재산의 매매가액, 유사자산의 매매사례가액, 감정가액 등을 의미합니다. 따라서 상속일로부터 6개월 이내에 상속재산을 양도했다면 해당 양도가격이 곧 상속재산의 취득가격이 됩니다. 이 경우, 양도세 계산시 양도차익(양도가액-취득가액 등)이 0원이 되어 납부할 양도세는 없는 것입니다. 이는 비과세나 면제의 개념보다는 양도차익이 0원이어서 납부하지 않는 것입니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
상속∙증여세
상속 주택 매도시 양도소득세 문의
안녕하세요 세무회계 유안 목정우 세무사입니다.
말씀주신대로, 상속개시일부터 6개월 이내 양도시 해당 양도가가 매매거래가격으로 상속가액이 되고,
상속주택 매도시 상속가액(상속인의 취득가액)과 양도가액의 차이가 없어 양도소득세는 발생하지 않습니다.
단, 상속인의 취득가액을 확정하기 위해 납부할 상속세액은 없어도 상속세 신고절차가 필요할것으로 보이고, 양도소득세도 발생하지 않아도 신고자체는 하셔야 합니다.
자세한 내용에 대한 상담이 필요하시면, 도움드리도록 하겠습니다.
상속∙증여세
상속주택 양도세 절세 관련입니다
01.
감정평가 관련
단독주택은 보통 유사매매사례가액 등이 없어서 공시가액을 평가액으로 보아서
상속세 신고를 하는 경우가 많고, 해당 공시가액이 차후 양도할 때 취득가액이
됩니다.
그런데 감정평가를 받는 경우에는 보통 공시가액보다 높은 가액을 평가액으로
잡기 때문에 취득가액이 높아져서 양도할 때 양도차익이 줄어들기 때문에
양도소득세가 절세될 수 있는 것입니다.
그러나 해당 방법이 총 세부담 측면에서도 절세가 되는지는 좀더 따져봐야 합니다.
왜냐하면 그렇게 평가액을 올리면 양도소득세가 감소하는 것은 맞으나,
반대로 상속세는 증가하는데, 질의자님 상황은 해당 주택을
비과세와 높은 장기보유특별공제를 받을 수도 있는 상황이어서
평가액 증가로 감소하는 양도소득세보다 상속세 증가액이 더 커질 수도 있기 때문입니다.
02.
다른 절세방안
차후에 해당 주택을 상속하게 되었을 때
아들들과 딸이 어머니 중에 상속개시일 당시에 해당 주택에 거주한 자가 없을
경우에는 최연장자가 해당 주택의 주된 상속인이 됩니다.
만일 아들(1)이 주된 상속인이 된다면 1세대 2주택이더라도
상속주택 전에 취득한 주택을 상속주택보다 먼저 양도한다면
1세대 1주택으로 보아서 비과세 양도를 할 수 있습니다.
그 후에 위 상속주택을 보유(또는 보유+거주 2년)을 충족하여
양도하신다면 상속주택 또한 비과세 양도가 가능합니다.
따라서 양도순서를 이용해서 비과세 양도하는 것이 가장
나을 것으로 판단됩니다.
한편, 현재 보유주택을 먼저 양도할 생각이 아니라면 상속주택을
상속개시일부터 6개월내 양도하는 방법도 있습니다.
이렇게 할 경우 감정평가 없어도 매매가액이 평가액이
되기 때문에 양도가액과 취득가액 동일해져 양도세가 발생하지 않습니다.
다만 위 감정평가와 마찬가지로 상속세는 증가할 것이니 총 세부담을
잘 따져보고 결정하시기 바랍니다.
더 궁금하신 점 있으시면 개별적인 상담을 이용해주시기 바랍니다.
상속∙증여세
주택과 토지 상속관련 문의입니다.
상속인 : 배우자 및 자녀3 (A,B,C)
토지: 3.19억원 주택 8.23억원 그외 기타재산이 없다고 가정하여 답변드립니다.
상속세는 피상속인 아버님께 부과되는 세금이며 상속인분께서는 아버님이 납부하셔야 할 세금을 대신하여 납부하는 구조입니다.
현재 어머님이 계시기에 기본공제 5억 및 배우자상속공제 최소 5억원을 받으실 수 있는 상황입니다. 배우자공제금액은 법정지분 및 현재 말씀주신 자산가액을 고려할때 어느 분께 귀속되는지 여부와 관계없이 배우자상속공제 5억원만 받으 실 것으로 예상 됩니다.
따라서 재산의 귀속이 누구에게 가는지와 상관없이 아버님 상속세는 동일 합니다.
이에따라 세금적으로 고려하실 상황은 다음과 같습니다.
1. 훗날 어머님께서 작고하실 때 받게 되는 공제액은 기본공제 5억원에 해당합니다. 따라서 어머님께 모든 재산이 귀속될 경우 향후 재산가액 11.42억원에 대해 기본공제 5억원을 차감후에 재산에 대한 상속세 약 1.28억원이 예상됩니다.
만약 토지를 자녀분께 전부 귀속시 상속세는 약 0.53억원으로 예상됩니다.
따라서 주택을 어머님께 귀속하기로 결정하셨다면 토지는 다른 자녀분께 귀속하여 향후 상속세를 대비하심을 권해드립니다. (단기재상속에 대한 세액공제 적용X)
2. 취득세 (교육세등 포함)
주택의 경우 상속세 취득세는 2.96% OR 3.16%로 부과됩니다.
무주택자가 있으신 경우 0.96% 특례세율 적용이 가능하시기에 취득세 부분도 고려할 필요가 있습니다.
직접적인 세금은 위와 같으며 주택의 경우 지분율에 따라 취득세 종부세 향후 양도세 및 청약등에서도 달라집니다.
위와같은 점을 종합적으로 고려하여 상속재산을 누구에게 귀속할지를 결정하면 되겠습니다.
감사합니다.
참고로 선생님께서는 상속포기가 아니라 상속재산분할협의에 해당 분할협의서를 작성하시면 됩니다.
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상속주택과 취득세 관련 FAQ
취득세에 있어서 상속주택이 상속개시일부터 5년간 중과대상 주택수에서 제외된 다는 것은 많은 분들이 알고 있습니다. 그런데 상담 중에 자주 잘못알고 있던 부분들이 있어서 해당 부분에 대해서 정리해보았습니다.0120.08.12. 이전에 상속이 개시된 주택은20.08.12.부터 5년간 주택수에서 제외된다.모든 주택이 상속개시일부터 5년간 주택수에서 제외된다고생각하시는 분들이 꽤 많습니다.그러나 20.08.12. 이전에 상속이 개시된 주택은 20.08.12. 부터5년간 주택수에서 제외됩니다.그렇기 때문에 오래전에 상속받은 주택들도 25.08.11.까지는중과대상 주택수에서 상속주택이 제외됩니다.02제외되는 상속주택은 선순위 상속주택만이 아니다.양도소득세의 영향인지 몰라도 상속주택 중에 선순위 상속주택 1채만주택수에서 제외된다고 생각하고 계신 분들도 많았습니다.그러나 취득세에서는 양도소득세와 달리 선순위 상속주택만이 아니라모든 상속주택이 5년간 주택수에서 제외됩니다.03소수지분 상속주택은 계속 제외된다소수지분 상속주택도 5년간만 주택수에서 제외된다는 오해가 많았습니다.그러나소수지분 상속주택은 5년간만이 아니라 보유하는 동안 계속 주택수에서 제외됩니다.* 소수지분 상속주택 : 공동상속주택 중 주된 상속인을 제외한 자가 가진 상속주택04증여취득세 중과세 판단시에는주택수가 제외되지 않는다.증여로 인한 취득세에서 증여자가 1세대 1주택자가 아닌 경우면조정대상지역에 있는 공시가격 3억원을 초과하는 주택은 중과세율(12.4% ~ 13.4%)가 적용됩니다.그런데 이 때도 상속주택이 주택수에서 제외된다고 착각하시는 분들이 많습니다만,상속주택이 주택수에서 제외되는 것은 어디까지나 유상취득에 있어서 라는 점을 유의하시기 바랍니다.05상속받은 조합원입주권, 분양권, 주거용 오피스텔 등도 주택수 제외?상속받은 조합원입주권, 분양권, 주거용 오피스텔 등도 주택수에서 제외됩니다.그런데 많이들 착각하시는 것이 상속받은 조합원입주권과 분양권으로부터취득한 신축주택도 상속개시일부터 5년간 제외된다고 생각하는 것입니다.그러나 안타깝게도 상속받은 조합원입주권, 분양권 등이 신축주택으로 변경되는 경우에는그때부터 주택수에 포함됩니다. 즉5년이 지나지 않았더라도 주택수에 포함된다는 것입니다.
양도소득세
상속주택의 양도소득세
상속주택과 일시적2주택 비과세 (소득령 155조②,③)(1) 상속주택과 일반주택의 경우, 일반주택 양도시 비과세상속받은 주택과 일반주택이 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용합니다. 상속주택을 먼저 양도하는 경우는 비과세가 적용되지 않습니다. 또한 상속주택이 2주택 이상인 경우, 상속주택 특례가 적용되지 않습니다.① 상속주택과 일반주택상속주택 (*선순위 상속주택일 것)① 조합원입주권 또는 분양권으로 취득한 신축주택② 피상속인의 상속당시 2 이상의 주택을 소유한 경우 다음 순위에 따른 1주택 1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 주택 2. 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 주택 3. 피상속인이 상속당시 거주한 주택 4. 기준시가가 가장 높은 1주택③ 상속받은 주택이 재개발,재건축사업의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우, 피상속인이 상속당시 2 이상의 주택을 소유한 것으로 보아 위 순위에 따름.일반주택① 상속개시 당시 보유한 주택으로, 조합원입주권/분양권에 의해 취득한 신축주택을 포함② 상속개시일로부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택이나 조합원입주권/분양권으로 취득한 신축주택은 제외② 선순위 상속주택일 것상속개시당시 2 이상의 주택인 경우 선순위 상속주택을 상속받은 것에 한하여 비과세 특례를 적용합니다. 선순위상속주택이 아닌 경우, 상속주택 비과세 특례가 적용되지 않습니다.선순위 상속주택 + 일반주택, 일반주택 양도시 : 1세대 1주택의 양도로 봄선순위 아닌 상속주택 + 일반주택, 일반주택 양도시: 1세대 1주택 양도 X③ 동일세대원으로부터 상속받은 경우1) 동일세대원으로 부터 상속받은 주택은 상속주택 특례(155조2항) 적용이 불가합니다.양도, 부동산거래관리과-0840 , 2011.10.05「소득세법 시행령」제155조제2항에 따른 “상속받은 주택”과 그 밖의 주택(이하 ‘일반주택’이라 함)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하나, 동일세대원으로부터 상속받은 주택은 “상속받은 주택”으로 볼 수 없어 위 규정이 적용되지 아니 함.2) 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 동일세대이나, 동거봉양합가하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유한 경우 상속주택의 특례를 적용합니다. 합치기 이전에 보유하고 있던 주택은 상속주택으로 봅니다.- 세대를 합친 날 직계존속 중 1인 60세 이상, 1주택일 것(2) 공동상속주택의 비과세 특례① 공동상속주택 외의 다른 주택을 양도하는 때, 공동상속주택은 거주자의 주택으로 보지 않습니다. 따라서, 공동상속주택 외의 일반주택 양도시 비과세 적용이 가능합니다.② 단, 상속지분이 가장 큰 경우에는 거주자의 주택으로 보며, 상속지분이 가장 큰 자가 2 이상인 경우 다음의 순서에 따라 소유하는 것으로 봅니다. 1. 당해 주택에 거주하는 자 2. 최연장자③ 공동상속주택(소수지분)을 먼저 양도하는 경우 양도소득세가 과세됩니다.④ 공동상속주택 소수지분 양도시 일시적2주택 비과세 특례가 적용됩니다. 고가주택인 경우 양도소득세 계산시 장기보유특별공제 표2를 적용하며, 상속지분이 큰 자(공동상속주택 소유한 것으로 보는 자)의 보유 및 거주기간으로 장기보유특별공제율을 계산합니다.사전-2021-법규재산-1175공동상속주택 소수지분 양도 시 일시적 2주택 비과세 특례 및 중과세율 적용 여부 등공동상속주택 소수지분을 양도하는 경우에도 일시적2주택 특례를 적용받을 수 있는 것이며, 이 경우 장기보유 특별공제액은 공동상속주택을 소유한 것으로 보는 사람이 거주한 기간을 적용하여 [표2]에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산하여 산정하는 것상속받은 농어촌주택과 일시적2주택 비과세(소득령 155조 ⑦)상속받은 농어촌주택과 일반주택이 있는 경우, 일반주택을 양도할 때 양도소득세 비과세가 적용됩니다. 이 때, 상속받은 농어촌주택은 다음 요건을 만족해야 하며, 농어촌주택 상속 이후에 취득한 일반주택을 양도하는 경우에도 적용합니다.*농어촌 상속주택과 일시적2주택 비과세 특례요건① 피상속인이 5년이상 거주산 상속 농어촌주택일 것② 수도권 밖의 지역 중 읍지역(도시지역 안의 지역 제외), 면지역에 소재하는 농어촌주택일 것③ 농어촌주택을 상속받은 후 계속해서 취득, 양도하는 경우에도 적용 가능상속주택 양도시 1세대 1주택 비과세상속주택을 1세대1주택으로 비과세가 적용되는지 판정시① 요건-2년이상 보유, 조정지역 취득시 2년이상 거주② 동일세대로부터 상속받은 주택을 양도하는 경우, 피상속인의 보유기간과 거주기간을 통산하여 1세대1주택 비과세를 판단합니다.③ 별도세대원인 경우, 상속개시일부터 양도일까지를 보유기간으로 합니다. (피상속인 보유기간 통산하지 않음)상속받은 주택의 장기보유특별공제 적용① 상속받은 주택의 장기보유특별공제 적용시 보유기간은 상속개시일로부터 양도일까지입니다.② (동일세대원으로부터 상속받은 경우) 1세대의 고가주택 양도이며, 장기보유특별공제 표2의 적용 대상여부 판정시 피상속인의 보유기간과 거주기간을 통산하여 판단합니다.③ (동일세대원으로부터 상속받은 경우) 1세대의 고가주택 양도이며, 장기보유특별공제 표2의 공제율 계산시 보유기간 및 거주기간은 상속개시일로부터 양도일까지입니다.양도, 서면-2015-부동산-0071, 2015.03.11「소득세법」제95조제2항의 장기보유 특별공제액을 계산하기 위한 보유기간은 해당 자산의 취득일부터 양도일까지로 하는 것이며, 이 경우 상속받은 주택(동일세대원으로부터 상속받은 경우 포함)의 취득일은 상속개시일임상속받은 주택의 세율적용상속받은 주택의 세율 적용시, 피상속인의 보유기간을 통산하여 계산합니다. 즉, 피상속인이 2년이상 보유한 경우 상속주택 양도시 기본세율이 적용됩니다.서면인터넷방문상담4팀-1093 (2006.04.24.)상속받은 자산의 양도세율 적용 시 보유기간의 계산은 「소득세법」 제104조 제2항 제1호의 규정에 따라 피상속인이 당해 자산을 취득한 날부터 상속인이 당해 자산을 양도한 날까지의 기간으로 한다.
양도소득세
상속받은 주택의 양도세
양도소득세에서 주택수는 매우 중요합니다. 최근 상담 사례중 다주택자로 지분상속받은 주택에 따라 1세대3주택 중과세 여부가 결정되는 케이스가 있었습니다.우선 상속주택을 100%로 지분을 받은 경우를 알아보겠습니다. 1주택을 보유한 세대(비과세 요건 충족한 것을 가정)가 별도세대원으로부터 1주택을 상속을 받아 1세대 2주택이 된 경우 상속일로부터 3년 이내 기존주택을 양도하는 경우 비과세 됩니다. 상속주택을 먼저 양도한다면, 5년 이내 양도하는 경우는 2주택자라도 중과하지 않고 일반세율로 과세합니다. (취득세율 적용시에도 상속주택은 상속 개시일로부터 5년 이내에는 소유 주택 수에 포함하지 않습니다.)소득세법 시행령 제167조의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 “대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다7. 제155조 제2항의 규정에 해당하는 상속받은 주택(상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한한다)그렇다면 지분으로 상속받은 주택은 어떨까요?지분상속 주택은 지분율이 중요합니다. 지분이 가장 큰 상속인의 주택으로 보며, 지분율이 동일한 경우 상속주택에 거주하는자, 최연장자 순으로 상속주택을 소유한 것으로 봅니다. (즉, 지분율→상속주택 거주자→최연장자 순으로 적용)최대지분자 등에 해당된다면 위에서 설명한 100% 상속받은 주택과 동일합니다. 소득세법 시행령 제167조의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】① 법 제104조 제7항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.② 제1항을 적용할 때 주택수의 계산은 다음 각 호의 방법에 따른다. (2018. 2. 13. 개정)1. 다가구주택 : 제155조 제15항을 준용하여 주택수를 계산한다. 이 경우 제155조 제15항 단서는 거주자가 선택하는 경우에 한정하여 적용한다. (2018. 2. 13. 후단개정)2. 공동상속주택 : 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 제155조 제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. (2003. 12. 30. 신설) 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】③ 제154조 제1항을 적용할 때 공동상속주택[상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택(상속받은 1주택이 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다)을 소유한 경우에는 제2항 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다] 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니하며, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 경우에는 그 2명 이상의 사람 중 다음 각 호의 순서에 따라 해당 각 호에 해당하는 사람이 그 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. (2020. 2. 11. 개정)1. 당해 주택에 거주하는 자 (1994. 12. 31. 개정)2. (삭제, 2008. 2. 22.)3. 최연장자 (1994. 12. 31. 개정)그러나 소수지분자인 경우에는 주택수에 포함되지 않습니다. 소득세법 시행령에서 최대지분율→상속주택 거주자→최연장자로 상속지분주택의 소유자를 규정하고 있기 때문에 이에 해당하지 않는다면 소수지분자가 해당주택에 거주하고 있더라도 양도세 계산시 주택수에 포함되지 않습니다. 또한 세법상 공동상속 주택의 소유자는 상속이 이뤄진 날을 기준으로 판정하며, 상속일 이후 지분이 변경됐더라도 이것이 다른 주택의 1가구1주택 비과세 여부를 판정하는 데 영향을 주지 않습니다. 양도, 서면-2016-법령해석재산-5390, 2017.03.27[ 제 목 ]공동상속주택의 소유지분 변동시 소유자 판정[ 요 지 ]1세대 1주택 비과세 대상에 해당하는지 여부와 관련하여 공동상속주택의 소유자 판정은 상속개시일을 기준으로 판정하는 것임[ 회 신 ]국내에 1주택을 보유하고 있는 1세대가 별도세대원인 피상속인으로부터 공동상속주택의 소수지분을 상속받은 이후에 다른 상속인의 일부 지분을 매매로 취득하여 당초 공동상속지분이 변경된 경우 새로 취득하는 지분의 주택 수 취급여부는 기존 해석사례(서면인터넷방문상담5팀-2331, 2007.08.17.)를 참조하시기 바랍니다.* 서면인터넷방문상담5팀-2331, 2007.08.17.1. 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 공동상속주택외의 다른 주택을 양도하는 때에는 당해 공동상속주택은 당해 거주자의 주택으로 보지 아니하나 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니한 것입니다.2. 위 1.을 적용함에 있어 상속개시일 이후 다른 상속인의 지분을 일부 증여 등으로 취득하여 당초 공동상속지분이 변경된다 하더라도 증여 등으로 추가 취득하는 지분을 새로운 주택의 취득으로 보지 않는 것이며, 공동상속주택의 소유자 판정은 상속개시일을 기준으로 판정하는 것입니다.
양도소득세
다가구주택(단독주택)양도 이슈 및 거주요건관련
주택양도 관련해서볼만한 질의회신이 몇가지 나와서 소개해드리려 합니다.비조정지역당시 매매계약, 조정지역지정 후 취득한 주택원래 조정대상지역의 주택 취득시, 보유기간 중 거주기간 2년을 충족하여야만 비과세가 적용되는데요.비조정지역인 상태에서 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되는경우종전규정을 적용하여 3년의 중복보유기간이 적용되고무주택세대가 매매계약을 체결한 경우에는 거주기간요건도 생기지 않습니다.그런데 과연 무주택세대라는게 양도당시 세대원으로 판단하면 되는건지?아니면 계약일 당시에 세대원이 무주택이어야 되는건지?1세대1주택 판단시점은 양도시점이므로 이 부분이 애매하게 느껴질 수 있는데관련된 질의회신이 나와서 확정되었네요. 계약일 당시 세대가 무주택 상태여야 합니다.다가구주택, 하나의 단위로 양도소득세법 시행령 제155조 제15항을 보면 아래와같은 내용이 적혀 있습니다.⑮ 제154조제1항을 적용할 때 「건축법 시행령」 별표 1 제1호다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다. <개정 2012. 2. 2., 2015. 2. 3.>3층이하의 원룸으로 이루어진 다가구 주택이 여기에 해당하는데요. 하나의 매매단위로 양도하는 경우 부분이 매우 중요합니다.이전 질의회신들을 보아도 일부 지분만 가진 사람이 지분만을 양도했을때는 1세대1주택 비과세를 적용하지 않죠다가구주택은 하나의 단위로!(공동지분인경우에 한번에)한명에게 양도하여야 1세대1주택 단독주택으로 해당된다는 점!꼭 기억해주세요.그럼 다음글에서 또 뵈어요
상속∙증여세
양도소득세
상속으로 취득한 주택은 양도소득세 비과세를 받을 수 있을까?(상속주택 비과세, 중과세)
안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다.상속세 업무를 하면서 빠질 수 없는 것들이 있습니다.바로 상속으로 주택을 취득하는 경우 이후 양도세까지 고려해서 상속인에게 분배하는 문제입니다.상속으로 주택을 취득하는 경우에는 상속개시일 당시의 상황과 상속받은 주택을 양도하느냐, 상속주택을 보유하는 상태에서 이외의 주택을 양도하느냐에 따라 달라지는 양도세에 대해서 알아보겠습니다.■ 양도소득세 비과세소득세법 시행령 제155조 제2항에서 상속받은 주택과 그 밖의 주택을 국내에 각각 1개씩 보유하고 있는 1세대가 이란주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 비과세 규정을 적용한다고 규정하고 있습니다.1. 상속으로 취득한 주택(B)이 아닌 일반주택(A)를 양도하는 경우에만 비과세가 적용됩니다.→ 또한 종전주택(A) 양도일 현재 상속으로 취득한 주택이 굳이 주택이 아닌 입주권 상태일때에도 해당 주택 비과세가 적용 가능합니다.→ 155조 2항에 의하여 종전주택이 상속개시일 현재 입주권이더라도 이후 준공 후 양도하면 비과세가 적용되지만, 위 해석에 따르면 분양권인 경우에는 비과세가 적용되지 않습니다.2. 13.2.15 이후에 취득한 일반주택(B)은 상속개시일 현재 보유하고 있어야 합니다.(1) 13.2.14 이전에 취득한 일반주택의 경우 상속주택을 보유한 상태에서 취득하더라도 이후에 양도시 비과세를 받을 수 있었지만,(2) 세법의 개정으로 13.2.15 이후에 취득한 일반주택은 상속개시일 현재 반드시 보유하고 있어야 합니다.3. 상속개시일 현재 별도세대원이어야 합니다.원칙적으로 상속주택 비과세 특례는 상속개시일 현재 피상속인과 상속인이 별도세대원이어야 합니다.하지만 연세가 많은 부모님들 봉양하다가 상속이 개시된 경우 오히려 불리해지는 문제점이 있어 과세형평을 재고하고자 2010.2.18 이후 양도분부터는 다음의 요건을 모두 충족하는 경우에는 상속개시일 현재 동일세대원이더라도 비과세 규정을 적용합니다.① 합가당시 피상속인, 상속인모두 1주택자(무주택자 또는 2주택자 제외)② 상속주택이합가전부터 피상속인이보유하고 있어야 함③ 양도주택이합가전부터 상속인이보유하고 있어야 함④ 양도주택양도일 현재 2년 보유 및 거주⑤ 합가당시부가 60세 이상4. 피상속인이 2주택 이상을 상속하는 경우에는 다음의 순위에 해당하는 1개의 주택만 비과세 혜택이 적용됩니다.(1) 피상속인이소유한 기간이 가장 긴 1주택(2) 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이거주한 기간이 가장 긴 1주택(3) 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이상속개시당시 거주한 1주택■ 공동상속주택 비과세155조 2항 순서에 해당하는 선순위상속주택을 여러명이 상속받는 경우에는 다음의 순서에 해당하는 자만 비과세 혜택을 적용합니다.(1) 상속지분이 가장 큰 상속인(2) 당해 주택에 거주하는 자(이때 판정기준일은 상속개시일)(3) 최연장자→ 155조 2항에 해당하는 주택을 공동상속받은 경우로써 소수지분권자는 비과세 혜택이 아닌 주택이 아예 없는 것으로 봅니다.■ 양도소득세 중과세1. 소령 155조 2항에 해당하는 주택을 양도하는 경우→ 소령 155조 2항에 해당하는 선순위주택을 양도하는 경우에는 소령 167조의3 1항에 따라 5년내 양도한다면 다주택자이더라도 일반세율을 적용합니다.따라서 상속개시일로부터 5년이 경과한 후에 양도한다면 중과배제는 적용되지 않습니다.2. 소수지분권 상속주택 (1) 소수지분권 상속주택 자체를 양도하는 경우→ 위 심판례에 따르면 155조 2항에 해당하지 않는 소수지분권자라도 해당 주택을 양도시 일반세율이 적용된다고 해석하고 있습니다.(2) 소수지분권 상속주택 외 다른 주택을 양도시→ 위 심판례에 따르면 모든 소수지분권 상속주택은 다른 주택을 양도시 주택수에서 제외한다고 해석하고 있습니다.상속받은 주택을 보유하고 있는 경우로서 양도소득세 판단시 고려해야 할 사항들을 알아봤습니다.상황도 너무 다양하고 고려해야 할 점도 너무 많고 복잡합니다.양도소득세 비과세와 중과배제 혜택들은 워낙 세액차이가 크기 때문에 양도하시기 전에 전문가와 꼭 상의하시고 진행하시기 바랍니다.감사합니다.