3주택자 양도 소득세 문의 드려요

아래 부동산 중 김포 아파트 매도 예정입니다. 중과세는 피할 순 없지만, 비용 등을 활용하여 절세 방안이 있을지 문의 드립니다. 2006년 12월 : 김포 A 아파트 취득금액 265백 (본인명의) 2017년 8월 : 서울 마포 B 아파트 취득금액 645백 (부부공동명의) 2018년 4월 : 서울 마포 오피스텔 취득 후 전세 (2억) (와이프 명의, 세입자가 전입신고 한걸로 암) 위와 같이 본의 아니게 다주택자가 되었습니다. 이번에 위 김포 A 아파트를 약 4억1천에 매도 예정입니다. 70프로 넘게 양도세를 내야 하는 걸로 아는데요. 중과를 피할 순 없겠지만, 비용을 최대한 높이거나 제가 모르는 절세 방안이 있다면 상담 좀 하려고 합니다.

1개의 전문가 답변

채택된
답변

탈퇴한 전문가의 답변으로 내용이 비공개 처리되었습니다.

*질문답변 게시판을 통한 답변은 질문에 기재된 내용만을 참고하여 현행 세법을 기준으로 제공되는 간단한 답변으로 세무대리 업무가 아닙니다.
택슬리 및 답변을 한 전문가에게 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 실제 업무를 진행하실 때, 반드시 개별 전문가와 상세 내역을 검토 후에
진행하시길 바랍니다.

나도 질문하기

추천전문가

Ads

나도 질문하기

관련 포스트

모두보기

오늘 22년 5월 9일자로 기재부에서양도소득세 시행령 개정에 대한 보도자료가 나왔습니다.개정사항 중요한 부분을 정리하면 다음과 같습니다.위 개정사항은 5월말에 공포예정이지만,납세자에게 유리한 개정이므로 시행령 개정일 이전인'22.5.10일 이후 양도'분부터 소급 적용하도록 하고 있습니다.현재 조정대상지역 내의 주택을 양도시주택 보유수에 따라 장기보유특별공제가 제외되며 중과된 세율이 적용됩니다.다만,22.5.10일부터 23.5.9일까지 양도하는 경우 조정대상지역 내 다주택자라고 하더라도 장기보유특별공제를 적용하면서 기본 양도소득세율이 적용됩니다.다주택자에 대한 과도한 세부담을 완화하여 부동산 시장 매매활성화와 시장불안을 해소하기 위하여다주택자가 주택을 양도하더라도1년간 한시적으로 중과세를 배제하도록 개정됩니다.기존 다주택자의 경우 주택을 양도시 기본 양도소득세율(6~45%)에 20%(3주택자 30%)의중과세율이 적용되어 최대 시세차익의 80% 이상을 세금을 부과하였습니다.다만,한시적 중과배제 기간내에 양도하는 경우에는 기본 양도소득세율(6~45%)이 적용됩니다.해당기간을 활용하여자녀에게 부담부증여를 하는 경우 절세효과를 누릴 수 있습니다.해당 내용은 다음 글에 자세하게 작성되어 있습니다.https://taxly.kr/post/683-부동산전문세무사-중과유예기간을-활용한-자녀에게-부담부증여-컨설팅-절세효과중과유예기간을-이용해야-하는-이중과세가 적용되는 경우에는 해당 주택의보유기간이 아무리 길더라도 공제를 받지 못하였습니다.다만, 다주택자라고 하더라도 이번 한시적 유예기간내에 주택을 양도한다면3년 이상 보유한 물건은 1년에 2%(최대 30%한도)의 공제를 추가적으로 받을 수 있습니다.19년 소득세법시행령 제154조 제5항 개정에 따라 21년 이후 양도한 경우 남은 1주택을 비과세 받기 위해서는최종 1주택이 된 날로부터 다시 2년 보유 및 거주를 해야합니다.다만, 이번 소득세법시행령 개정으로주택 수와 관계없이 주택을 실제 보유·거주한 기간을 기준으로 비과세를 적용하도록 개정되었습니다.따라서 과거에 2년 보유·거주한 주택이러다로 다른 주택을 양도 한 경우에는다시 해당 주택에 전입하여 거주해야하는 문제점을 해소하였습니다.5.10일 이후 양도하는 주택부터는과거에 2년 보유·거주기간을 충족했다면 종전 주택을 양도했더라도 1주택이 된 시점에 즉시 비과세를 적용받을 수 있습니다.소득세법시행령 제155조 제1항에 따라 종전주택을 보유한 세대가 새롭게 대체주택을 취득한 경우 대체주택 취득일 현재 종전주택과 대체주택이 모두 조정대상지역이라면다음의 요건을 충족해야 일시적 2주택 비과세 가능합니다.다만, 이번 시행령 개정으로 전입요건이 삭제되었으며 중복보유기간이 1년에서 2년으로 완화됩니다.대체주택 취득일 현재 종전, 대체주택 중 하나라도 비조정대상지역인 경우에는중복보유기간이 3년입니다.비과세를 받기 위하여 급매로 주택을 내놓았으나,최근 주택거래가 급감한 상황에서 1년 이내 팔리지 않아 비과세를 적용 받지 못한 분들과 세대원 전원이 신규주택으로 전입하기 어려운 상황에 처하신 분들에게 유리한 개정내용입니다.그동안 물건을 처리하기 어려워 하셨던다주택자분들은 중과유예기간을 활용하여 자녀에게 부담부증여 또는 가족간 매매를 통하여 종부세, 상속세 등의 절세효과를 누릴 수 있습니다.

안녕하세요. 이미정 세무사입니다.이번에는다주택자 양도소득세 환급과 관련해서 다뤄보겠습니다.대표사진 삭제작년에판례(2022누13943, 2023.06.21.)에 이어기획재정부 예규(기재부 재산-1422, 2023.12.26.)가 나오면서그간세금 폭탄 맞았던 다주택자들에 대한 세금 환급 이슈가 핫합니다.결론부터 말씀드리면,최근 5년 내 주택을 팔았는데당시 조정대상지역의 다주택자라고 해서세금을 수천만원에서 수억원까지 낸 분들 중에서그 주택이 2009년부터 2012년 사이에 취득했던 주택이라면세금 중과 안하는게 맞다는 것이 골자입니다.구체적으로 보면2018년 4월 1일 ~ 2022년 5월 9일이 기간 내에주택을 팔고 양도소득세를 낸 분들 중에는그 주택이 조정대상지역에 있는 주택이었고,그 주택 외에도 다른 주택을 보유한 다주택자라는 이유로장기로 보유한 기간 만큼 공제 해주는장기보유특별공제도 적용하지 않고세금도기본세율에 10~20%까지 중과하다 보니세금을 수천만원에서 수억원까지 내신 분들이 많이 있을 것입니다.그런데 그렇게 세금폭탄을 안겨온 주택이만약2009년 3월 16일 ~ 2012년 12월 31일사이에 취득했던 주택이라면조정대상지역의 다주택자였더라도장기보유특별공제 적용해줬어야 하는게 맞고세율도 중과가 아니라기본세율 적용해줬어야 하는게 맞다이러한 해석이 뒤늦게서야 나온 것입니다.왜 이제서야 해석이 뒤집어 졌는지에 대해히스토리는 복잡합니다만..스티커를 붙였다가 잘 못 떼면깔끔하게 떨어지지 않고 흔적이 남는 경우가 있죠.여기에 비유해보자면..부동산 경기에 따라 다주택자에게 중과하기도 하고또 중과하던걸 없애주기도 하는 과정이거듭 반복되어 왔었습니다.( 2003년 중과 - 2009년 완화 - 2017년 중과 - 2022년 완화 ... )* 별론이지만 세금제도 변천을 보면부동산 경기흐름이 보이기도 합니다이렇게10여년 전에 중과세 규정을 법에 붙였다 뗐다 하는 과정에서깔끔하게 떼어지지 않고 남은 얼룩이 있었는데(소득세법 부칙(제9270호) 제14조)2017년에 다시 중과세 규정을 붙이면서당시엔 그 얼룩을 못보고 중과세 딱지를 붙여왔는데이제와서 봤더니 그얼룩진 부분만큼은중과세 딱지를 붙여선 안된다라는 해석이 나온 것입니다.어쨌든 납세자 입장에선 쾌재를 부를만한 이슈인 것입니다.이게 적용되면환급되는 세금이 수천만원에서 수억원에 달할 수도있는 것이죠.그런데 앞서경정청구에 대해 말씀 드렸듯이환급대상이 되는 세금은나라(국세청)에서 알아서 돌려주지 않습니다. 경정청구 라는 제도를 거쳐야비로소 환급받을 수 있는 것입니다.만약 다음 두가지 요건에 해당된다라고 판단되시면경정청구로 세금 환급받을 가능성이 높습니다.1. 최근 5년 내 집을 팔면서 세금을 많이 낸 분들(2018.04.02-2022.05.09.)2. 그 주택 취득일이 2009년에서 2012년 사이(2009.03.16.-2012.12.31.)그런데... 이도 저도 잘 모르겠다~~그러면 주소 만 알려주셔도 기본적인 검토는 가능합니다.관련하여 문의사항이 있으시면 댓글 남겨주시거나구체적인 상담을 원하시는 경우 아래로 연락주시면친절히 답변해드리겠습니다.감사합니다.

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 2025년 10월 15일 정부가 발표한「주택시장 안정화 대책」(10·15 대책)에 대해서 설명드리겠습니다. 대출한도부터 세금까지 한 번에 바뀌는 만큼, 주택 매매나 자금계획을 앞두고 계신 분이라면 꼭 확인이 필요합니다.10·15 대책, 도대체 왜 나온 걸까요?-2025년 6월 27일 가계부채 관리 강화 방안(6·27 대책) 이후 잠시 진정되는 듯했던 서울·수도권 집값이, 8월 말부터 다시 들썩이기 시작했습니다.-특히 한강 인접 지역의 상승세가 서울 전역과 성남 분당구, 과천시, 광명시 등 강남권 인접 지역으로 확산되었습니다.-금리 인하로 유동성이 풍부해지고, 2026년 이후 수도권 아파트 입주 물량 감소 우려까지 겹치면서 매도자 우위 시장 심리가 강해졌습니다.-이에 정부는 국토교통부·기획재정부·금융위원회·국세청 합동으로 수요억제·금융규제·세제합리화·불법단속·공급확대 다섯 축으로 구성된 대책을 내놓았습니다.10·15 대책, 도대체 왜 나온 걸까요?-이번 대책의 핵심은조정대상지역 + 투기과열지구 + 토지거래허가구역이 동시에 적용되는 '삼중 규제'입니다.-서울 25개 자치구 전역과 경기도 과천·광명·성남(분당·수정·중원)·수원(영통·장안·팔달)·안양동안·의왕·하남·용인수지 등 12개 시·군·구가 규제지역으로 추가 지정되었습니다.-조정대상지역·투기과열지구는 발표 다음 날인 2025년 10월 16일부터, 토지거래허가구역은 2025년 10월 20일부터 효력이 발생합니다.-토지거래허가구역 내에서는 전세를 끼고 매입하는 '갭투자'가 전면 금지되고, 주택을 취득하면 2년간 실거주해야 합니다.다만10월 19일까지 계약을 체결한 경우에는 이 의무가 적용되지 않습니다.대출한도, 얼마나 줄어드나요? (feat. DSR·스트레스 금리)-가장 체감이 큰 부분은 역시 대출입니다. 기존에는 규제지역이라도 주택가격과 무관하게 주담대 한도가 일괄 6억원이었지만, 이제는주택 시가 구간별로 차등 적용됩니다.-시가 15억원 이하 주택은 LTV 40% 적용에 최대 6억원, 15억원 초과 25억원 이하는 최대 4억원, 25억원을 초과하면 최대 2억원까지만 대출이 가능합니다.-유주택자는 규제지역 내에서 주택구입 목적의 신규 주담대 자체가 금지(LTV 0%)됩니다. 무주택자(6개월 내 처분조건부 1주택자 포함)만 LTV 40%로 대출을 받을 수 있습니다.-대출한도를 계산할 때 적용하는스트레스 금리도 1.5%에서 3%로 2배상향되어(2025.10.16 시행), 향후 시중금리가 내려가도 대출한도가 쉽게 늘어나지 않도록 했습니다.-그동안 서민 주거 안정을 위해 DSR 계산에서 제외했던전세대출도 이번엔 예외가 아닙니다.2025년 10월 29일부터 수도권·규제지역에서 1주택자가 신규로 받는 전세대출의 이자상환액이 DSR에 포함됩니다.다만 기존 전세대출의 단순 연장분은 원칙적으로 적용이 제외되고, 증액은 신규로 간주되어 적용됩니다.-2026년 1월부터는 은행의 주담대 위험가중치 하한이 15%에서 20%로 높아져, 은행 스스로도 부동산 대출 쏠림을 완화하도록 유도합니다.세무사가 특히 강조드리는 부분: 세금도 함께 강화됩니다-대출 규제 못지않게 중요한 것이 세금입니다. 규제지역으로 새로 지정되면 아래 세제가 그대로 연동되기 때문에, 다주택자분들은 자산 처분·취득 계획을 다시 점검하셔야 합니다.-취득세 중과: 조정대상지역 기준 2주택 8%, 3주택 이상 12%가 적용됩니다(비조정지역은 3주택 8%, 4주택 이상 12%).-양도소득세 중과: 2주택은 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 가산됩니다. 다만 2022년 5월부터 2026년 5월까지 한시적으로 유예되고 있어 유예 종료 시점을 반드시 확인하셔야 합니다.-1세대 1주택 비과세 요건 강화: 기존 '보유 2년'에서 '보유 2년 + 거주 2년'으로 요건이 강화됩니다. 거주 요건을 채우지 못하면 양도차익 전체에 대해 과세될 수 있습니다.-종합부동산세: 민간매입임대주택이 종부세 합산배제 대상에서 제외되어, 임대사업자의 보유세 부담이 늘어날 수 있습니다.-세부 개편 방향은 관계부처의 추가 검토와 입법 절차를 거쳐 확정되므로, 실제 신고·납부 전에는 최신 시행령·시행규칙을 다시 확인하시길 권해드립니다.실무에서 꼭 체크해야 할 포인트1. 잔금·대출 실행일을 다시 확인하세요. 시행일 전날인 10월 15일까지 매매계약을 체결하고 계약금 납부 사실을 증명한 경우에는 강화된 주담대 규제가 적용되지 않습니다. 계약 시점과 잔금 시점의 규제 적용 여부를 반드시 대조해야 합니다.2. 다주택자는 취득·양도 순서를 재설계해야 합니다. 취득세·양도세 중과가 동시에 걸리는 구간에서는 처분 순서와 시점에 따라 세부담 차이가 크게 벌어질 수 있습니다.3. 전세대출 보유자는 DSR 반영 시점을 확인해야 합니다. 10월 29일 이후 신규 전세대출을 받는 1주택자라면 이자상환액이 DSR에 잡혀 다른 대출 한도에도 영향을 줄 수 있습니다.4. 토지거래허가구역 내 갭투자·실거주 요건을 사전에 점검하세요. 2년 실거주 의무를 채우지 못하면 제재를 받을 수 있으므로, 임대 중인 주택을 매입하실 계획이라면 세입자 임대차 잔여기간까지 함께 검토해야 합니다.규제지역 지정, 우리 집도 해당될까요?자연세무회계컨설팅은 10·15 대책에 따른 대출한도 시뮬레이션, 다주택자 취득세·양도세 절세 전략, 종합부동산세 합산배제 컨설팅까지 종합적으로 상담해 드리고 있습니다. 궁금하신 점이 있으시면 언제든 문의해 주세요.참고 법령 및 정책자료국토교통부·기획재정부·금융위원회·국세청 합동, 「주택시장 안정화 대책」(2025.10.15.)금융위원회, 「긴급 가계부채 점검회의」 개최 보도자료(2025.10.15.)지방세법 제13조의2 (다주택자 등 취득세 중과세율)소득세법 제104조 제7항 (다주택자 양도소득세 중과)소득세법 제89조, 소득세법 시행령 제154조 (1세대 1주택 비과세 요건)종합부동산세법 제8조 (합산배제 임대주택 요건)※ 세부 시행령·시행규칙 개정 및 유예기간 종료 여부는 게시 전 국가법령정보센터(law.go.kr) 및 국세법령정보시스템에서 한 번 더 확인하시길 권장드립니다.이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com

안녕하세요, 최지호 세무사입니다.최근 강의나 상담에서 가장 많이 받는 질문 중 하나가“부동산 대책 때문에 투자로 보유하던 주택이 조정대상지역이 되었을 때, 부동산매매업자는 어떻게 과세되느냐”는 부분입니다.특히 매매업자는 보통 종합소득세로 끝난다고 생각하시는데, 중과대상 자산을 양도하면 양도소득세율과 다시 비교해서 큰 금액으로 과세하는 ‘비교과세’가 적용됩니다. 오늘은 이 비교과세만 떼어내서 정리하겠습니다.*** 기존에 부동산매매업자에 대한 관련된 전반적인 내용은 아래에 있으니 참고해주세요!부동산 매매사업자의 A부터 Z까지 정리해 드립니다.오늘 포스팅에서는 부동산 매매사업자에 대해 정리해 보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 부동산 매매사업자란...blog.naver.com비교과세의 개념부동산매매업자는 원칙적으로 부동산을 팔아 생긴 소득을 사업소득으로 보아종합소득세율(6%~45%)을 적용합니다.그런데 소득세법 제64조에서는 예외를 두고 있습니다. 매매업자가 양도한 자산이 ‘양도세에서 중과세율을 두고 있는 자산’에 해당하면,해당 자산에 대해서는양도소득세율(소득세법 제104조)을 한 번 더 적용해 계산한 뒤, 종합소득세로 계산한 금액과비교해서 더 큰 금액으로 과세하도록 한 것입니다.즉 매매업자라 하더라도, 어떤 자산을 팔았느냐에 따라 종합소득세율만 적용해서 끝나는 경우와양도세율(단기세율·중과세율 포함)과 다시 비교하는 경우로 나뉩니다.비교과세 적용 대상비교과세는 모든 자산에 적용되는 것이 아니며, 양도세 중과대상 자산에만 적용됩니다.(1) 비사업용 토지실제 영업에 사용되지 않은 토지, 기본세율 + 10%p(2) 조정대상지역 내 다주택자 주택2주택: 기본세율 + 20%p3주택 이상: 기본세율 + 30%p보유기간 1년 미만: 70%, 2년 미만: 60%이 규정이 가장 많이 물어보시는 질의입니다. 중과세는 2026.5.9까지 유예되어 있기 때문에 아직은 괜찮으나,단기세율인 70%, 60%가 적용되는지에 대한 부분인데 이번 질의 회신을 통해 적용되는 것으로 보입니다.(3) 분양권·미등기양도자산 등미등기: 70% 단일세율참고로 분양권 양도 시에는 예정신고 의무는 없습니다.(토지 또는 건물로만 명시되어 있기 때문입니다.)비교과세가 적용되지 않는 경우(1)비조정대상지역 내 주택즉 아래 사진에 있는 조정대상지역이 아닌 주택을 매도하는 경우에는 비교과세가 적용되지 않습니다.(2)1세대 1주택다주택자에 한정해서 비교과세를 하는 것이기 때문에 1주택일 때 단기로 부동산매매업자로서 양도하는 경우에는 비교과세가 적용되지 않고 기존대로 종합소득세율로 적용됩니다.물론, 2년 보유/거주 요건을 만족한 경우 개인으로 비과세 적용 받으실 수도 있습니다.(3)사업용 토지실제 사업에 사용됐음을 입증할 수 있으면 비사업용 토지가 적용되지 않아 비교과세 대상이 아닙니다.국세청 질의회신 참고 : 2025.10.17아래 비교과세 단기세율 적용에 관한 질의회신에 대한 답변이 나왔습니다.“부동산매매업자의 비사업용 토지나 조정지역 내 다주택자 양도 시에는단기세율(70%·60%)을 포함한 제104조 세율로 비교과세를 해야 한다.”즉,예정신고 시에는 기본세율로 신고한 후확정신고 시에는 단기세율·중과세율을 포함하여 비교과세 한다는 것입니다.따라서 부동산매매업자는 단기보유라도 ‘비사업용 토지’나 ‘조정지역 주택’을 매도했다면양도세율 70% 또는 60%가 반영된 비교과세 계산이 적용됩니다.부동산매매업자는 거래 전에 최소한조정대상지역 여부, 주택 수, 보유기간, 토지의 사업용 여부는 먼저 체크하셔야 하고,2026.5.9. 이후에는 조정대상지역 다주택 중과가 다시 살아나므로 이 비교과세 규정의 실효성이 지금보다 커질 수 있습니다.이 부분은실제 양도 시점, 보유형태, 다른 사업소득과의 합산까지 함께 봐야 하므로 부동산업을 이해하는 세무대리인과 구조를 먼저 짜신 뒤 진행하시는 것이 안전합니다.도움 되셨다면 공감 하트 & 이웃 추가 부탁드리며,문의사항은 댓글이나 문자로 언제든지 남겨주세요.