비규제지역 1주택자가 규제지역 주택을 추가로 매입한다면.

안녕하세요. 반포세무회계 김영훈 세무사입니다.​이번 시간에는 지역주택조합과 그 입주권에 대해서 알아보도록 하겠습니다.주택조합이란?우선 주택조합의 개념 및 취지를 알아보겠습니다.​지역주택조합 또는 직장주택조합은 개인이 본인의 주택을 마련하기 위하여 결성하는 조합으로서, 무주택이거나 주거전용면적 85제곱미터 이하 1채 소유자인 세대주의 내 집 마련을 위해 일정한 자격요건을 갖춘 조합원에게 청약통장 가입여부와 관계없이 주택을 공급하는 제도입니다.​무주택 세대주 또는 무주택 근로자의 주택마련을 위한 제도로서 청약통장 가입자들에게 공급하는 일반분양제도에 대한 예외적인 제도이므로 조합원 자격을 엄격히 제한하고 있습니다.​주택조합의 종류로는 ⓐ 지역주택조합, ⓑ 직장주택조합, ⓒ 리모델링주택조합이 있습니다.​‘지역주택조합’은 해당 지역에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위하여 설립하는 조합이며,‘직장주택조합’은 같은 직장의 근로자가 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합이며,‘리모델링주택조합’은 공동주택의 소유자가 그 주택을 리모델링하기 위하여 설립한 조합입니다.​지역주택조합 조합원 요건지역주택조합의 조합원이 되기 위해서는 다음의 요건을 갖추어야 합니다.​ⓐ조합설립인가 신청일(해당 주택건설대지가 투기과열지구 안에 있는 경우에는 조합설립인가 신청일 1년 전의 날 말함)부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 주택을 소유하는지에 대하여 다음의 어느 하나에 해당하여야 합니다.　 1)세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주일 것　 2)세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정하여 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주일 것ⓑ조합설립인가 신청일 현재 해당 지역에 6개월 이상 계속하여 거주하여 온 사람일 것ⓒ본인 또는 본인과 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 않은 배우자가 같은 또는 다른 지역주택조합의 조합원이거나 직장주택조합의 조합원이 아닐 것​무주택여부를 판단할 때 기숙사, 고시원, 오피스텔은 주택법상 주택에 해당되지 않으므로 소유하고 있는 수량과 관계없이 조합원 자격에는 영향을 미치지 않습니다.​지역주택조합 조합원입주권의 분양권 판단지역주택조합의 조합원입주권은 소득세법상 조합원입주권에 해당하지 아니하고'주택을 취득할 수 있는 권리'로 취급되어 왔습니다. 그래서 지역주택조합의 조합원입주권을 아무리 많이 가지고 있어도 비과세 판단시 주택수에 포함되지 않아 많은 혜택을 누릴 수 있었습니다.​2021년 이후 취득하는 분양권부터 주택수에 포함이 되게 되면서 지역주택조합의 조합원입주권은 어떻게 볼지가 가장 큰 관심사였는데요. 이에 대하여 최근 국세청에서 다음과 같은 사전답변을 내놓았습니다.--------양도, 서면-2021-법규재산-4466 [법규과-533] , 2022.02.11[ 제 목 ]1주택자가 지역주택조합의 조합원인 경우 1세대1주택 비과세 여부​[ 요 지 ]지역주택조합의 조합원이 「주택법」에 따른 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것으로 포함함)는 「소득세법」제88조제10호에 따른 분양권에 해당함---------소득세법상 분양권에 해당하기 때문에21년 이후 지역주택조합의 조합원입주권을 보유하게 되는 경우에는 주택수에 포함이 되어 비과세 및 중과여부를 판단해야 합니다. 이렇게 되면 분양권과 관련된 일시적 2주택(소득세법 시행령 제156조의3) 규정이 적용될 수 있으니 전략을 잘 세워 투자를 해야 합니다.​다음 글에서는 최근에 지역주택조합의 조합원입주권과 관련하여 발표된 유권해석에 대해 중점적으로 알아보도록 하겠습니다.감사합니다.

지역주택조합의 조합원 지위(21년 이전 사업계획승인)를 보유한 1세대가 조정대상지역 공고 이전에분양권을 취득한 경우 거주요건 적용 여부(거주요건 없음)서면-2023-부동산-1411 [부동산납세과-1910]등록일자 : 2023.11.03.생산일자 : 2023.08.01.요 지지역주택조합의 조합원 지위(21년 이전 사업계획 승인)를 보유한 1세대가 조정대상지역 공고 이전에 취득한 분양권이 주택으로 완공되어 양도시 거주요건 적용하지 않음회 신귀 서면질의의 경우,「주택법」제2조제11호가목에 따른 지역주택조합의 조합원의 지위를 보유한 세대가 조정대상지역 지정 이전에 분양권 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에는 그 분양권이 완공되어 해당주택 양도시 1세대 1주택 비과세 거주요건을 적용하지 아니하는 것입니다.상세내용1. 사실관계-’15. 5월B지역주택조합 조합원 가입 계약-’17. 3월B지역주택조합 사업계획 승인-’19. 1월A분양권 당첨-’19. 2월A분양권 계약금 완납-’20.12.18.A주택 소재지 조정대상지역으로 지정-’21. 2월B주택 완공-’21. 9월A주택 완공2. 질의내용-지역주택조합원 지위(21년 이전 사업계획 승인)를 보유한 1세대가 조정대상지역 공고 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우, 그 분양권이 완공되어 해당주택을 양도시 1세대1주택 비과세 거주요건 적용 여부★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

지역주택조합의 조합원 지위(21년 이전 사업계획승인)를 보유한 1세대가 조정대상지역 공고 이전에분양권을 취득한 경우 거주요건 적용 여부(거주요건 없음)※ 지역주택조합원의 계약금을 납부한 경우, 분양권으로 보아 주택수에 포함되는지 여부에 대해서 포스팅한 글이니 참고하시면 됩니다.지역주택조합원의 계약금을 납부한 경우, 분양권으로 보아 주택수에 포함되는지 여부지역주택조합원의 계약금을 납부한 경우, 분양권으로 보아 주택수에 포함되는지 여부 안녕하세요. <세무...blog.naver.com서면-2023-부동산-1411 [부동산납세과-1910]등록일자 : 2023.11.03.생산일자 : 2023.08.01.요 지지역주택조합의 조합원 지위(21년 이전 사업계획 승인)를 보유한 1세대가 조정대상지역 공고 이전에 취득한 분양권이 주택으로 완공되어 양도시 거주요건 적용하지 않음회 신귀 서면질의의 경우,「주택법」제2조제11호가목에 따른 지역주택조합의 조합원의 지위를 보유한 세대가 조정대상지역 지정 이전에 분양권 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에는 그 분양권이 완공되어 해당주택 양도시 1세대 1주택 비과세 거주요건을 적용하지 아니하는 것입니다.상세내용1. 사실관계-’15. 5월B지역주택조합 조합원 가입 계약-’17. 3월B지역주택조합 사업계획 승인-’19. 1월A분양권 당첨-’19. 2월A분양권 계약금 완납-’20.12.18.A주택 소재지 조정대상지역으로 지정-’21. 2월B주택 완공-’21. 9월A주택 완공2. 질의내용-지역주택조합원 지위(21년 이전 사업계획 승인)를 보유한 1세대가 조정대상지역 공고 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우, 그 분양권이 완공되어 해당주택을 양도시 1세대1주택 비과세 거주요건 적용 여부★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요, 최지호 세무사입니다.2025년 10월 15일 발표된 주택시장 안정화 대책은취득부터 양도, 금융까지 전방위 규제 강화라는 점에서그 어느 때보다 강력한 규제 확대라고 평가받고 있습니다.서울 전역과 경기 핵심 12개 지역이 조정대상지역 및 투기과열지구로 동시에 지정되고, 토지거래허가구역까지 확대되면서사실상 수도권 전역이 규제망 안으로 들어왔습니다.이에 따른 세금, 규제 및 대출의 변화에 대해서 알아보겠습니다.조정대상지역 및 투기과열지구 지정 현황현재는 강남, 송파, 용산구만 조정대상지역으로 지정되어 있었으나, 이번지정으로 서울 전역과과천, 광명, 성남시(분당,수정,중원구 한정), 수원시(영통,장안,팔달구 한정), 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시등 경기 12개 시지역이 조정대상지역 및 투기과열지구로 추가 지정되었습니다.효력 발생일은 어제 15일 대책발표 다음 날인 오늘 16일부터입니다.조정대상지역 지정 시 변화되는 취득세 규정이번 규제의 가장 큰 파급효과 중 하나가취득세 중과 확대입니다.지정 전에는 2주택까지 일반세율(1~3%)이 가능했던 지역들이 신규 조정대상지역으로 지정되어 이제부터는2주택부터 8%, 3주택부터 12% 중과가 적용됩니다.< 현행 다주택자에 대한 취득세 증과 세율 >일시적 2주택 취득세판단은 신규 주택 취득 시점을 기준으로 하고, 매도잔금일에 조정대상지역에서 해제가 되었더라도 신규 주택 취득 시점에 조정대상지역이면 처분 기한은 2년이 됩니다.분양권 취득세주택 수 판단은 분양권 취득 시점으로 하고, 조정대상지역 판단은 매수잔금일로 합니다. 따라서, 분양권 취득 시점에 2주택이었다면 현행 기준으로는 1~3%의 세율, 2주택부터는 매수잔금일 기준으로 조정대상지역이라면 8%, 3주택부터는 12%의 세율이 적용됩니다.증여 취득세증여자가 2주택 이상이고, 조정대상지역의 공시지가 3억 원 이상의 주택 증여 시 : 12%(기본 세율은 3.5% 취득세율)조정대상지역 지정 시 변화되는 양도세 규정이번 규제의 가장 큰 파급효과 중 또 하나가양도세 비과세 거주요건 및 중과 확대입니다.1세대 1주택 비과세 요건 강화1세대1주택 비과세 거주요건은 ‘양도일’이 아니라 ‘취득 당시’ 지역 상태를 기준으로 판단합니다.따라서 기존에 비조정대상지역을 매수하셨던 분들은 거주요건이 필요없으나, 10.16일 이후 계약분에 대해서는 조정대상지역에 해당한다면 2년 거주 요건을 만족해야 비과세가 가능합니다.다주택자 중과 적용 및 장기보유특별공제 배제다주택자는 조정대상지역의 주택을 양도하면 법령에서는 양도세가 중과되고, 그에 따른 장기보유특별공제도 배제됩니다.하지만 한시적으로 22년 5.10일부터 26년 5월 9일까지 유예가 되어 있는 상황이었습니다.이 부분을 명확하게 유예 기간이 끝나면 다시 다주택자의 양도소득세를 중과 적용하겠다는 명확한 지침으로 보입니다.따라서 다주택자인 분들은 중과 배제를 피하기 위해서 내년 5월 9일까지 매도에 대한 잔금까지 받으셔야 합니다.< 조정대상지역 내 다주택자 양도세 중과 >투기과열지구 지정 시 변화되는 정비사업 규제투기과열지구 지정 시정비사업 관련 규제가 매우 강력해집니다.이번 지정으로 서울 전역이 투기과열지구에 포함되면서 정비사업 물건 거래도 사실상 차단되는 구간이 크게 늘었습니다.또한, 투자 목적으로 재개발·재건축 물건을 여러 번 당첨받는 전략은 사실상 불가능해집니다.투기과열지구 지정 시 변화되는 대출 규제투기과열지구는 금융 규제의 강도도 매우 높습니다. 특히 이번 발표로DSR 적용 강화와 대출한도 축소가 동시에 진행됩니다.실수요자라 하더라도 고가주택 구입 시 대출 여력이 크게 줄어듭니다.특히 전세대출을 이용 중인 경우 신규 주택 매입 자체가 제한되는 경우도 발생할 수 있어 주의가 필요합니다.갭투자는 사실상 봉쇄되는 구조입니다.토지거래허가구역 지정서울 전역과 경기 12개 지역이 2025.10.20일자로토지거래허가구역으로 지정됩니다.이는 이번 대책의 또 하나의 핵심입니다. 조정대상지역·투기과열지구가 세제·금융 규제라면, 토지거래허가구역은거래 자체를 제한하는 규제입니다.매수자는 잔금 전에 반드시 관할 구청에 허가신청을 해야 하며, 실거주를 증명해야 합니다.실거주 의무 위반 시 이행강제금 부과 및 계약 해제 가능성이 있습니다.따라서, 갭투자나 전세 끼고 매수하는 형태는 사실상 불가능합니다.조정대상지역, 투기과열지구와 다른 점은 효력일이 25.10.20일부터라는 점입니다.이번 10·15 부동산 대책은 단순한 ‘부분 규제’가 아니라,취득·보유·양도·정비사업·금융·거래 절차 전반에 걸친 종합 규제입니다.앞으로 수도권 대부분의 부동산 거래는 세금과 금융규제를 전제로 한 전략적 설계가 필수적입니다.투자자뿐 아니라 실수요자 역시 단순 매수·매도보다는 세무와 자금조달, 실거주 요건까지 함께 고려해야 불필요한 세금 부담이나 규제 리스크를 피할 수 있습니다.도움 되셨다면 공감 하트 & 이웃 추가 부탁드리며,문의사항은 댓글이나 메시지로 언제든지 남겨주세요.

(25.10.15 부동산 대책)조정지역 여부에 따른 1세대 1주택 양도세 비과세 요건(취득시점, 매매계약 시점 등으로 판단)안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다. 오늘 정부에서서울 전역과 경기도 과천시, 분당구 등을 포함한 12개 지역을 조정지역으로 지정(2025.10.16부터 즉시)발표를 했습니다.출처 : 국토교통부 보도자료(25.10.15)주택 취득시 조정지역 여부에 따라 1세대 1주택 양도소득세 비과세(일시적 2주택 양도소득세 비과세 포함)요건이 달라지는데요. 이에 대해서 살펴보겠습니다.※ 일시적 2주택 양도소득세 비과세 요건1) 종전주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 신규주택 취득2) 신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도3) 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년이상 보유, 취득당시 조정지역일 경우 2년이상 거주 등)을 충족할 것참고로 유상매매로 인한 취득은 잔금일 vs 등기접수일 중 빠른 날을 취득일로 보고, 증여취득은 증여등기접수일을 취득일로 봅니다.취득일 기준비조정지역일 경우 :2년 이상 보유취득일 기준 비조정지역일 경우, 거주요건 없이2년 이상 보유만 하고 양도하시면 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다.취득일 기준조정지역일 경우 :2년 이상 거주또는상생임대요건 충족취득일 기준 조정지역일 경우,2년 이상 거주를 하거나 상생임대요건을 충족해야만 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다. 거주는 등본상 전입일로 하되, 실제 거주기간과 등본상 전입기간이 다르다면실제 거주기간을 따릅니다.즉, 실제로 판단한다고 보시면 됩니다.만약,거주를 하지 못할 경우 아래 상생임대요건을 충족하시면 2년 거주한 것으로 보아 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다.★상생임대요건★1) '직전계약' 대비 임대료를 5% 이내 인상하면서2년이상 임대 (상생임대)2) '직전계약'이란 신규주택 취득 이후, 임차인과 본인이 직접 계약하고 1년 6개월 이상 임대할 것3) '21.12.20 ~ '26.12.31까지 갱신하는 상생임대부터 적용(매년 갱신 예정)예외 : 매매계약일 기준 무주택 세대 + 비조정지역 : 2년 이상 보유취득일 기준 조정지역일 경우 2년이상 거주를 하거나 상생임대요건을 충족해야 합니다. 다만,예외적으로 계약일 기준(계약+계약금 지급), 무주택세대에 해당하고, 비조정지역에 해당한다면 취득일 기준 조정으로 변경되더라도 거주요건 없이2년 이상 보유만 하셔도 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다.※ 참고로 다주택자의 조정지역 양도소득세 중과는 26.05.09까지는 배제기간이기 때문에 의사결정에 참고하시면 됩니다.★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트