상속토지 매도시 비사업용토지로 인정될까요?

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 내용은 비사업용토지에 대한 내용으로, 그 중에서 농지(전,답,과수원 등)를 위주로 다루겠습니다.세부적으로 살펴보면,비사업용토지의 양도세율은 기본세율+10%중과되나, 장특공은 적용됩니다비사업용토지에 해당하면, 양도세 기본세율에 10%를 가산하게됩니다. 단, 보유기간에 따라 최대 30%가 적용되는 장기보유특별공제는 적용을 해줍니다.일반적으로 중과세율 적용시, 장특공에 배제되는 경우가 많지만 비사업용토지는 해줍니다.작년 초 LH사태로, 중과세율을 20%올리고 장특공을 배제하겠다는 발표를 했다가 연말에 슬그머니 없던일로 한 적이 있습니다.(아래 포스팅 참고)https://blog.naver.com/riverodw/222586143598[세법개정 - 비사업용 토지] 세율 인상, 장특공, 주말농장 (by 부산 양도/증여/상속 세무사)들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 이번에 살펴볼 내용은 올해 3월에 발생한 LH 투기사태로 정부에...blog.naver.com사업용여부는도시지역 밖 or 녹지에 소재하는 농지를재촌자경한 기간이 일정 비율 이상일때농지가 사업용토지인지 여부는, 사업용으로 사용한 기간이 다음 중 하나에 해당할 때입니다.① 양도일 직전5년 중 3년이상을 직접 사업에 사용한 경우② 양도일 직전3년 중 2년이상을 직접 사업에 사용한 경우③ 보유기간 중60% 이상을 직접 사업에 사용한 경우비사업용으로 보는 경우는 재촌자경을 하지 않거나, 도시지역에 속한 경우인데 도시지역이라도 녹지는 예외입니다.따라서,도시지역 중 주거,상업,공업지역에 있는 기간은 비사업용 기간이고 도시지역 밖이나 녹지지역이라도재촌자경을 하지 않은 기간은 비사업용 기간에 해당합니다.예를 들면,도시지역내 주거지역의 농지인데 이를 재촌자경한다고 해서 사업용 기간으로 인정되지 않는다는 것입니다.제104조의3(비사업용 토지의 범위)① 제104조제1항제8호에서 “비사업용 토지”란 해당토지를소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안다음각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.1.농지로서 다음각 목의 어느 하나에 해당하는 것가. 대통령령으로 정하는 바에 따라 소유자가농지 소재지에거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는농지.다만, 「농지법」이나 그 밖의 법률에 따라 소유할 수 있는 농지로서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.나. 특별시ㆍ광역시(광역시에 있는 군은 제외)ㆍ특별자치시(특별자치시에 있는 읍ㆍ면지역은 제외)ㆍ특별자치도(읍ㆍ면지역은 제외) 및 시지역(도농 복합형태인 시의 읍ㆍ면지역은 제외) 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른도시지역(대통령령으로 정하는 지역은 제외한다. 이하 이 호에서 같다)에 있는 농지. 다만, 대통령령으로 정하는 바에 따라 소유자가 농지 소재지에 거주하며스스로 경작하던 농지로서 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 및 시지역의 도시지역에 편입된 날부터 대통령령으로 정하는 기간이 지나지 아니한 농지는 제외한다.재촌 자경이 의미하는 것은 아래 농지 양도세 감면 부분을 참고하시길 바랍니다.https://blog.naver.com/riverodw/222440771285[양도세 - 농지 양도세 감면] 8년 자경 농지 양도세, 농지 매매/상속/증여 (by 부산오회계사/부산세무사)들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 이번에 다룰 주제는 주택이 아닌 농지에 대한 양도세를 감면받을 ...blog.naver.com1년 이상 재촌자경한 농지가도시지역 편입된 경우, 3년간 비사업용 토지로 보지 않습니다종전에 재촌자경을 하던농지가 도시지역에 편입되는 경우, 1년 이상 재촌ㆍ자경하거나 사업용 의제 농지의 경우에 한하여편입일로부터 3년간 비사업용 토지를 제외합니다.편입일로부터 3년간은 사업용으로 본다는 것이고,3년이내에 양도를 해야 사업용으로 본다는 것이 아닙니다.(감면의 경우, 3년이내 양도해야 적용)3년이 초과된 경우는, 기간 기준에 따라 사업용여부를 판단하는 것입니다.양도, 서면-2015-부동산-22441, 2015.03.06[ 제 목 ]도시개발구역 및주거지역에 편입된 농지의 경우 비사업용 토지 판정[ 요 지 ]도시개발구역으로 지정되었으나 건축물 건축 등 개발행위를 제한하는 내용이 없이 주거지역 편입일부터소급하여 1년 이상 재촌하면서 자경한 농지인 경우에는주거지역에 편입된 날부터 3년이 되는 날까지의 기간을 비사업용 토지에서 제외하는 것임「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역 여부, 주거, 상업, 공업, 녹지 구분은 아래 토지이음 사이트로 조회하면됩니다.https://www.eum.go.kr/web/am/amMain.jsp토지이음이음지도, 용어사전, 질의회신사례, 규제법령집, 주민의견청취 공람, 도시계획통계 제공www.eum.go.kr농지를 상속받은 경우,5년안에 양도시에 중과되지 않습니다부모님이 돌아가셔서 농지를 상속받은 경우에는 어떻게 되는지 알아보면,결론적으로, 상속개시일로부터 5년이내에 양도하는 경우에는 중과대상이 아닙니다.우선,도시지역 중 주거,상업,공업 지역 내의 농지는 5년 이내에 양도하는 경우에 비사업용토지로 보지 않습니다.소득세법 시행령제168조의14(부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 않는 토지의 판정기준 등)③ 법 제104조의3제2항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는비사업용 토지로 보지 않는다.4.법 제104조의3제1항제1호 나목에 해당하는 농지로서다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 농지가. 종중이 소유한 농지(2005년 12월 31일 이전에 취득한 것에 한한다)나.상속에 의하여 취득한 농지로서 그상속개시일부터 5년 이내에 양도하는 토지또한,상속으로 취득한 농지는 상속개시일로부터 3년간은 사업용으로 사용한 기간으로 봅니다. 따라서, 5년 이내 양도하면 직전 5년 중 3년을 사업용으로 사용한 것이므로 기간기간을 충족하여 중과되지 않습니다.소득세법 시행령제168조의8(농지의 범위 등)③ 법 제104조의3제1항제1호가목 단서에서 “「농지법」이나 그 밖의 법률에 따라 소유할 수 있는 농지로서 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 농지의 경우를 말한다.2. 「농지법」 제6조제2항제4호에 따라상속에 의하여 취득한 농지로서 그 상속개시일부터 3년이 경과하지 아니한 토지8년 이상 재촌자경 농지를 상속 or 증여하는 경우, 비사업용토지로 보지 않습니다만약, 직계존속이나 배우자가이미 8년 이상의 재촌자경을 한 농지를 상속받거나 증여를 받은 경우에는 비사업용 토지로 보지 않습니다.단, 양도할 당시에 도시지역 내(녹지,개발제한구역 제외)에 있다면 해당 규정이 적용되지 않으니 유의해야 합니다.소득세법 시행령제168조의14(부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 않는 토지의 판정기준 등)③ 법 제104조의3제2항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 비사업용 토지로 보지 않는다.1의2.직계존속 또는 배우자가 8년 이상기획재정부령으로 정하는 토지소재지에 거주하면서 직접 경작한 농지ㆍ임야 및 목장용지로서이를 해당직계존속 또는 해당 배우자로부터상속ㆍ증여받은 토지. 다만,양도 당시「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른도시지역(녹지지역 및 개발제한구역은 제외한다) 안의 토지는 제외한다.정리하면,비사업용토지는 양도세가 기본세율+10%로 중과되는데, 이를 피하기 위해 사업용토지로 볼려면 어떠한 요건을 충족해야하는지 살펴보았습니다.도시지역 밖 or 도시지역 내 녹지지역에 있는 토지를 재촌자경하는 경우 사업용으로 사용한 것으로 보는데, 보유 기간 동안 계속 재촌자경하지 않아도 해당 사업용 사용 기간이 보유기간의 일정 비율을 초과하면 사업용으로 봅니다.도시지역에 편입된 경우, 상속을 받는 경우에는 어떻게 사업용을 판단하는지도 정리하였습니다.재촌자경한 농지에 대한 세액 감면 규정도 같이 참고하시기를 바랍니다.https://blog.naver.com/riverodw/222440771285[양도세 - 농지 양도세 감면] 8년 자경 농지 양도세, 농지 매매/상속/증여 (by 부산오회계사/부산세무사)들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 이번에 다룰 주제는 주택이 아닌 농지에 대한 양도세를 감면받을 ...blog.naver.comby 양도세신고/상속세무사/부산세무사

안녕하세요, 오회계사입니다.오늘 다룰 내용은 임야를 양도하는 경우 비사업용 토지 여부에 대한 것입니다.세부적으로 살펴보면,사업용 토지기간을 충족해야 양도세가 중과되지 않습니다비사업용토지의 경우, 10% 세율을 가산하는 중과세율을 적용하고 있습니다. 단, 장기보유특별공제는 적용이 됩니다.임야가 사업용토지인지 여부는, 사업용으로 사용한 기간이 다음 중 하나에 해당할 때입니다.①양도일 직전5년 중 3년이상을 직접 사업에 사용한 경우②양도일 직전3년 중 2년이상을 직접 사업에 사용한 경우③보유기간 중60%이상을 직접 사업에 사용한 경우사업용인지 여부는① 공익상 필요하거나 산림 보호육성을 위한 임야②재촌임야③ 거주 또는 사업과 직접 관련된 임야가 이에 해당합니다.소득세법제104조의3(비사업용 토지의 범위) ① 제104조제1항제8호에서 비사업용 토지 란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.2. 임야. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외한다.가. 「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률」에 따라 지정된 산림유전자원보호림, 보안림(保安林), 채종림(採種林), 시험림(試驗林), 그 밖에 공익을 위하여 필요하거나 산림의 보호ㆍ육성을 위하여 필요한 임야로서 대통령령으로 정하는 것나. 대통령령으로 정하는 바에 따라 임야소재지에 거주하는 자가 소유한 임야다. 토지의 소유자, 소재지, 이용 상황, 보유기간 및 면적 등을 고려하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 임야로서 대통령령으로 정하는 것일반적으로는 재촌임야 여부로 사업용이냐 비사업용이나로 결정되는 경우가 많습니다.임야는재촌 여부만 충족하면 됩니다농지의 경우, 재촌과 자경요건을 충족해야 하나임야의 경우는 재촌 요건만 충족하면 사업용 기간으로 봅니다.재촌은다음 중 하나에 해당하는 지역에 거주해야 합니다.①임야가 소재한 시②임야가 소재한 시와연접한 시군구③임야와직선거리 30킬로미터 이내소득세법 시행령 제168조의9(임야의 범위 등)②법 제104조의3제1항제2호나목에서 “임야소재지에 거주하는 자가 소유한 임야”라 함은 임야의 소재지와 동일한 시(「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조제2항에 따라 설치된 행정시를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 조에서 같다), 그와 연접한 시ㆍ군ㆍ구 또는 임야로부터 직선거리 30킬로미터 이내에 있는 지역에 주민등록이 되어 있고 사실상 거주하는 자가 소유하는 임야를 말한다.따라서, 임야의 경우 실제로 재촌을 하였는지 여부가 세무조사 등의 중점 항목입니다. 물론, 주민등록만 되어 있고 해당지역에 위장전입이 된 것이 적발되는 경우에는 비사업용으로 판정됩니다.상속받은 임야는 상속개시일(사망일)로부터5년이내 양도시중과되지 않습니다임야를 투자목적으로 사는 경우도 있겠지만, 일반적으로는 시골의 임야를 부모님이 돌아가셔서 상속을 받아 취득하는 경우가 많습니다.시행령에는 상속받은 임야의 경우, 상속개시일로부터 3년간은 사업용으로 봅니다.따라서,상속개시일로부터 5년이내 양도하면 양도일 직전 5년간 3년을 사업용으로 사용한 것이므로 중과세율이 적용되지 않습니다.소득세법 시행령 제168조의9(임야의 범위 등)③법 제104조의3제1항제2호다목에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.1. 「임업 및 산촌 진흥촉진에 관한 법률」에 따른 임업후계자가 산림용 종자, 산림용 묘목, 버섯, 분재, 야생화, 산나물 그 밖의 임산물의 생산에 사용하는 임야2. 「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률」에 따른 종ㆍ묘생산업자가 산림용 종자 또는 산림용 묘목의 생산에 사용하는 임야3. 「산림문화ㆍ휴양에 관한 법률」에 따른 자연휴양림을 조성 또는 관리ㆍ운영하는 사업에 사용되는 임야4. 「수목원ㆍ정원의 조성 및 진흥에 관한 법률」에 따른 수목원을 조성 또는 관리ㆍ운영하는 사업에 사용되는 임야5. 산림계가 그 고유목적에 직접 사용하는 임야6. 「지방세특례제한법」 제22조ㆍ제41조ㆍ제50조 및 제89조에 따른 사회복지법인등, 학교등, 종교ㆍ제사 단체 및 정당이 그 사업에 직접 사용하는 임야7.상속받은 임야로서 상속개시일부터 3년이 경과하지 아니한 임야8. 종중이 소유한 임야(2005년 12월 31일 이전에 취득한 것에 한한다)9. 그 밖에 토지의 소유자, 소재지, 이용상황, 소유기간 및 면적 등을 고려하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있는 임야로서 기획재정부령으로 정하는 임야정리하면,임야의 경우, 재촌 요건만 충족을 해도 사업용으로 사용한 기간으로 봅니다.양도일 직전5년 중 3년 이상 등의 재촌 기간 요건을 충족하면 비사업용에 해당하지 않고 중과세율이 적용되지 않습니다.재촌은 해당 시군구, 연접한 시군구, 직선거리 30킬로미터이내면 인정이 됩니다.그리고 상속받은 임야는 5년이내 양도하면, 사업용으로 보아 중과세율이 적용되지 않습니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodw

강남, 교대, 서초 세무사노우만 세무회계의 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.​비사업용 토지의 양도소득세율 및 장기보유특별공제​2016년 1월 1일 이후 양도붙부터는 지정지역 관계없이 기본세율에 10%를 가산하고 2017년 1월1일 이후 부터는 장기보유특별공제를 적용하였습니다. ​2018년 1월1일 이후 양도분부터는 지정지역에 소재한 비사업용 토지는 중과세율 (기본세율 +10%p) 에 10%를 더 가산하도록 구분하였습니다. (2020년 3월기준 고시된 지정지역은 아직 없음)​다만, 비사업용 토지를 2년 (1년) 미만 단기 보유하고 양도한 경우에는 40%(50%)의 단일세율과 비사업용 토지 세율(기본세율+10%p)을 비교하여 산출세액이 큰 것을 적용합니다. ​​비사업용 토지의 판단비사업용토지란 토지를 소유하는 기간 중 아래의 1) 기간 기준 동안 2)대상토지 기준에 해당하는 토지를 말합니다. ​​1) 기간 기준​소유기간 중 일정기간 비사업용으로 사용되는 토지를 말합니다. ​다만, 다음의 요건 중 하나를 충족하는 경우에는 비사업용 토지가 아닙니다.​▶ 소유기간이 5년 이상인 경우① 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 사업용으로 사용한 토지② 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 사업용으로 사용한 토지③ 소유기간 중 60% 이상을 사업용으로 사용한 토지​▶소유기간이 3년 이상 5년 미만인 경우 ① 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 사업용으로 사용한 토지② 양도일 직전 소유기간 중 3년 이상을 사업용으로 사용한 토지③ 소유기간 중 60% 이상을 사업용으로 사용한 토지​▶소유기간이 3년 미만인 경우① 양도일 직전 소유기간 중 2년 이상을 사업용으로 사용한 토지② 소유기간 중 60% 이상을 사업용으로 사용한 토지​▶소유기간이 2년 미만인 경우① 소유기간 중 60% 이상을 사업용으로 사용한 토지​2) 대상토지 기준​다음 중 하나에 해당되는 토지​▶ 농지- 재촌, 자경하지 아니하는 농지- 녹지지역과 개발제한구역을 제외한 도시지역 (광역시의 군, 시의 읍,면지역 제외)에 있는 농지. 다만, 농지법이나 그 밖의 법률에 의해 소유 가능한 농지는 제외​▶ 임야(아래는 제외)- 공익을 위하여 필요하거나 산림의 보호, 육성을 위하여 필요한 임야- 임야 소재지에 주민등록이 되어 있고 거주하는 자가 소유한 임야- 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 것으로 법령에서 열거한 임야​▶ 목장용지- 축산업을 경영하는 자의 소유로서 기준면적을 초과하거나 도시지역(녹지지역, 개발제한 구역 제외)에 있는 토지- 축산업을 경영하지 아니하는 자가 소유하는 토지​▶그 밖의 토지재산세 종합합산과세대상 토지로 건축물이 없는 나대지, 잡종지등의 토지​▶ 주택 부속토지주택 정착 면적의 5배 (도시지역 밖은 10배)를 초과하는 토지​▶ 별장 부속토지 (아래는 제외)- 지방자치법 제3조 제3항 및 제4항에 따른 읍, 면에 소재- 건물의 연면적이 150㎡ 이내이고 부속토지의 면적이 660㎡ 이내 - 건물과 부속토지의 기준시가 2억 원 이하- 수도권지역, 도시지역, 지정지역, 토지거래허가 구역을 제외한 지역에 소재

강남, 교대, 서초 세무사노우만 세무회계의 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.1. 단기보유 토지에 대한 양도소득세 중과세율 인상 ※ 22.1.1일 시행단기 보유 토지 양도시에도 주택, 입주권과 동일하게 높은 세율 적용(1년 미만 보유 토지) 현행 50 → 70%, (2년 미만 보유 토지) 현행 40 → 60%​​2. 개인 및 법인의 비사업용 토지에 대한 양도소득세 강화 ※ 22.1.1일 시행비사업용 토지를 양도하는 경우 기본세율에 가산되는 중과세율 인상 ( +10 → +20%) 하고 장기보유특별공제 적용 배제*현재 개인의 경우 비사업용 토지도 최대 30%의 장기보유특별공제 적용​​3. 택지개발 등 공익사업에 따른 토지 감면대상 축소 ※ 21.7.1일 이후 사업인정고시되는 공익사업에 따른 수용/협의매수에 적용​공익사업에 수용되는 경우 사업용토지로 간주하는 비사업용 토지 범위 강화사업인정고시일로부터 2년 이전 '5년 이전' 으로 요건 강화

비사업용토지가 부득이하게 수용되는 경우,비사업용토지의 양도에 해당하는지 여부(중과세 해당 여부)안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.비사업용토지를 양도할 경우, 일반세율이 적용되지 않고 일반세율+10%로 양도소득세가 중과됩니다. 부동산 투기방지 차원에서 비사업용토지 양도소득세를 중과한다는 취지인데요. 세율만 중과될 뿐 일반 부동산과 마찬가지로 보유기간에 따른 장기보유특별공제(보유기간 최소 3년부터 적용. 1년당 2% 적용, 최대 15년 30%한도)은 적용받을 수 있습니다.비사업용토지의 세법적 정의는 매우 복잡하지만 간단히 정의하면 다음과 같습니다. 일부 예외 규정은 있지만, 일반적인 경우 아래 중 어느 하나에 해당하지 않을 경우에는 비사업용토지에 해당한다고 보시면 됩니다.1) 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 사업에 사용2) 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 사업에 사용3) 보유기간중 100분의 60 이상을 사업에 사용만약, 비사업용토지(나대지 등)을 보유하고 있다가, 본인 의사와 관계 없이 해당 토지 공공사업에 따라 수용당하는 경우가 있을 수도 있습니다. 이럴 경우, 본인 의사와 달리 강제적으로 토지가 처분된 것이므로 중과세율을 적용하면 불합리할 수 있겠습니다.따라서 이러한 점을 방지하고자, 토지가 공공사업에 따라 강제수용을 당할 경우 일정 요건을 충족하면 비사업용토지로 보지 않아 양도소득세가 중과되지 않습니다. 또한, 토지가 공공사업에 따라 수용되는 경우, 양도세 감면도 적용받을 수 있습니다.양도, 사전-2018-법령해석재산-0131, 2018.08.13[요지]「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 수용되는 경우로서 토지의 취득일이 사업인정고시일부터 2년 이전인 경우에는 비사업용 토지에 해당하지 않는 것이며,「조세특례제한법」 제77조에 따른 감면을 적용받을 수 있는 것임[답변내용]토지가 도시계획사업부지로 지정되어 구「도시계획법」에 따라 실시계획인가 된 후 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 수용되는 경우로서 토지의 취득일이 사업인정고시일부터 2년 이전인 경우에는 「소득세법 시행령 」 제168의14제3항제3호에 따라 비사업용 토지에 해당하지 않는 것이며,「조세특례제한법」 제77조에 따른 감면을 적용받을 수 있는 것입니다.소득세법 시행령 제168조의14(부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 않는 토지의 판정기준 등)3.「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지가. 사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이전인 토지나.취득일이사업인정고시일부터 5년 이전인 토지보유하고 있는 토지가 사업인정고시일로부터 2년 이전에 취득한 토지에 해당한다면, 토지가 수용당할 경우 양도소득세 감면을 적용받을 수 있습니다. 감면율은 다음과 같습니다.1) 현금으로 보상받을 경우 : 10%2) 보상채권으로 받는 경우 : 15%3) 만기 3년 이상 특약 채권에 해당하는 경우 : 30%4) 만기 5년 이상 특약 채권에 해당하는 경우 : 40%