2주택자 오피스텔 매도시 양도소득세 문의드립니다.

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 주제는 오피스텔에 대한 세무상 처리문제입니다.주택으로 보는지 취득세, 양도세 여러 세금에서 어떻게 판단되는지 확인해보겠습니다.세부적으로 살펴보면,1.취득세오피스텔 취득세는4.6%로 중과 적용대상은 아닙니다.취득세의 경우,오피스텔은 취득 시점에 주택여부가 불분명하므로 취득세인 4%를 적용하고 지방교육세 0.4%와 농특세 0.2%를 더한 총 4.6%의 세율이 적용됩니다.[국세청 100문 100답]오피스텔 분양권은 주택수에 포함되지 않으나,20.8.12일 이후에 취득한 주거용 오피스텔은 주택수에 포함됩니다.20.8.12일 이후 취득한 주택 분양권의 경우, 주택수에 포함되나 오피스텔 분양권은 주택 분양권인지, 업무용건물 분양권인지를 분양권 상태에서 알 수 없으므로 주택수에 제외됩니다.[국세청 100문 100답]그러나, 주거용 오피스텔은 주택수에 포함이 됩니다.단, 20.8.12일 이전에 취득 및 매매/분양 계약이 된 오피스텔은 주택수에서 제외됩니다.따라서 주택수 산정시 취득 시점에 주의해야합니다.[국세청 100문 100답]지방세법제13조의3(주택 수의 판단 범위)제13조의2를 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 세대별 소유 주택 수에 가산한다.1. 「신탁법」에 따라 신탁된 주택은 위탁자의 주택 수에 가산한다.2. 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “조합원입주권”이라 한다]는 해당 주거용 건축물이 멸실된 경우라도 해당 조합원입주권 소유자의 주택 수에 가산한다.3. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조제1항제2호에 따른 “부동산에 대한 공급계약”을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다. 이하 이 조에서 “주택분양권”이라 한다)는 해당 주택분양권을 소유한 자의 주택 수에 가산한다.4. 제105조에 따라 주택으로 과세하는 오피스텔은 해당 오피스텔을 소유한 자의 주택 수에 가산한다.주거용 오피스텔 이라도취득세 중과여부, 주택수 산정시에 취득 당시시가표준액이 1억 이하 오피스텔이 주택수에서 제외됩니다.[국세청 100문 100답]2.양도세주거용 오피스텔은 주택으로 봅니다. 주거용의 여부는공부상 구분과 관계없이사실상 주거용인지 업무용인지로 판단합니다.양도세의 주택에 대한 정의는 공부상 구분과 관계없이, 주거용으로 사용하면 주택입니다.즉, 오피스텔도 공부상에는 주택으로 안되어 있어도 실제 주택으로 사용하면 주택입니다.소득세법제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.따라서, 주거용 오피스텔과 다른 1 주택을 보유한 경우그 주택의 처분시에 1세대 1주택 비과세가 적용되지 않고, 조정지역인 경우 중과될 수 있습니다.그리고, 주택인지 여부는①주택임대사업자 등록여부②임차인 사업자등록여부, 직업, 주민등록 이전③오피스텔의 구조 (주거가능 상태인지)④전력, 도시가스, 수도 사용량⑤임차인 확정일자 여부등을 고려하여 판단하게 됩니다.단순히, 세입자 전입을 안하는 조건으로 하여 확정일자를 못받게 하는 조건을 거는 경우가 있는데,사실상 상시 거주으로 판단되면 주택수에 포함됩니다.양도, 심사-양도-2020-0016 , 2020.09.02 , 일부인용[ 제 목 ]쟁점주택 양도 당시 쟁점오피스텔을 주택으로 봄이 타당함[ 요 지 ]분양 당시부터 쟁점오피스텔은 주거용도로 사용하기 적합하게 구조를 갖추고 있었고, 임차인이 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용한 것으로 보여 주택으로 봄이 타당함나) 쟁점주택 양도 당시 쟁점오피스텔을 주택으로 볼 수 있는지 여부에 대한 판단청구인은 처분청이 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 양도한 쟁점주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 못한다고 보는 것은 부당하다고 주장한다.그러나 청구인이 2007년 쟁점오피스텔을 분양받을 당시부터 쟁점오피스텔은주거용도로 사용하기 적합하게 구조(큰방, 거실, 드레스룸, 화장실) 및 시설(싱크대, 세탁기, 냉장고, 가스레인지, 에어컨)을 갖추고 있었고, 2011년 쟁점오피스텔이 완성된 이후 2016년 1월부터 쟁점주택 양도시(2019.2.22.) 및 이후 2019.4.16.까지 쟁점오피스텔을 임차한 임차인이 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용한 것으로 보이는 점, 쟁점주택을 양도한 이전에는 청구인이 임차인에게 주민등록 전입신고 및 사업자등록을 금지하는 조건은 임대하고, 쟁점주택을 양도한 이후에는 전입신고를 허락한 사실이 확인되는바, 쟁점주택 양도 前 청구인과 임차인 김아무개 간 맺은 전세계약서(2016.10.26.)의 특약을 보면, 주거용도로 사용하지 못할 목적으로 전입신고를 금지한 것은 일응 이해되나, 임차인이 사업자등록을 하지 아니할 것을 요구한 것은 쟁점오피스텔을 업무용도로 사용하는 것을 막는 것이어서 청구인이 쟁점오피스텔을 업무용도로만 사용할 목적으로 제한하여 임대하였다는 청구주장과는 모순되는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.이와 반대로,공부상 주택인 오피스텔이라도 실제로는 주거용으로 사용하지 않는 경우,주택이 아닌 일반 건물의 양도로 보아 1세대 1주택 비과세가 적용이 되지 않습니다.양도, 서면-2016-부동산-5722 [부동산납세과-1982] , 2016.12.30[ 제 목 ]오피스텔 보유시 일시적 2주택 적용여부[ 요 지 ]공부상 업무시설인 오피스텔을 임차인이 사실상 업무용으로 사용한 경우에는 주택으로 보지 아니하는 것으로, 오피스텔의 실제 사용용도는 사실판단 사항임[ 회 신 ]1.소득세법 제89조 제3호 및 동법시행령 제154조의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택을 판정함에 있어 “주택”이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이므로, 공부상 업무시설인 오피스텔을 임차인이 사실상 업무용으로 사용한 경우에는 주택으로 보지 아니하는 것입니다.소득세법 기본통칙89-154…4【공부상 주택이나 사실상 영업용 건물인 경우 비과세여부】소유하고 있던 공부상 주택인 1세대1주택을 거주용이 아닌 영업용 건물(점포・사무소 등)로 사용하다가 양도하는 때에는 영 제154조 제1항에 규정하는 1세대1주택으로 보지 아니한다.※ 21년 이후 취득한 분양권은 양도세 주택수에 포함되는데, 오피스텔 분양권이 양도세 중과 주택수에 포함되는지 여부는 명확한 유권해석은 없으나, 취득세와 마찬가지로 제외되는 것으로 봄이 타당합니다.분양권의 정의에 주택에 대한 공급계약과 주택을 공급받는자로 선정된 지위로 되어 있어, 업무용일지 주택일지 불분명한 오피스텔 분양권은 이에 해당하지 않는다고 봅니다.소득세법제88조(정의)10. “분양권”이란 「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다)를 말한다.오피스텔이공실인 경우, 내부시설 등이 상시 주거용으로 사용가능한지로 판단합니다.오피스텔이 공실인 경우에는,공부상의 용도가 아닌 사실상 주거용으로 사용이 가능한지 여부로 판단합니다.양도세 집행기준 89-154-22공실인 오피스텔의 주택 여부주택 양도일 현재 공실로 보유하는 오피스텔의 경우 내부시설 및 구조 등을 주거용으로 사용할수 있도록 변경하지 아니하고 건축법상의 업무용으로 사용승인된 형태를 유지하고 있는 경우에는 주택으로 보지 않으며, 내부시설 및 구조 등을 주거용으로 변경하여 항상 주거용으로 사용 가능한 경우에는 주택으로 본다.공실인 상태에서 사실상 주거용인지 여부는 내부 시설이 상시 거주가 가능한 샤워시설, 싱크대, 세탁기 등이 설치되어 있는지 여부로 판단합니다.양도, 조심-2018-서-1973 , 2018.10.02 , 기각[ 제 목 ]쟁점아파트 양도 당시 공실상태인 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하여 과세한 처분의 당부[ 요 지 ]쟁점아파트 양도일 이전인 쟁점오피스텔을 구청, 세무서에 주택임대사업자로 등록하였고, 취득세등을 감면 받는등 주택임대사업으로 공적인 의사표시를 한점, 도시형 생활주택동과 업무용 오피스텔동의 내부구조 및 편의시설이 크게 다르지 않고, 화장실, 샤워시설, 싱크대 등이 있어 독립된 주거가 가능한 점등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못 없음이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점아파트 양도 당시 공가상태인 쟁점오피스텔을 공부상 용도인 업무용 오피스텔로 보아야 한다고 주장하나, 청구인이 쟁점아파트 양도일 이전인 2016.9.30. 쟁점오피스텔을 관할 구청 및 세무서에 주택임대사업자로 등록하였고, 이를 근거로 취득세 등 지방세를 감면 받는 등 주택임대사업으로 공적인 의사표시를 한 점, 분양안내서에는 주거용인 도시형 생활주택동과 업무용 오피스텔동의 내부구조 및 편의시설이 크게 다르지 않고, 생활하는데 필요한화장실과 샤워시설, 싱크대, 전기쿡탑, 개별난방 보일러, 냉장고, 세탁기 등이 설치되어 있어 독립된 주거가 가능한 형태를 갖추고 있는 점, 쟁점오피스텔 단지의 인터넷 매물정보에는 도시형 생활주택동과 업무용 오피스텔동이 구분 없이 주거형 원룸오피스텔로 게시되어 쟁점오피스텔이사실상 주거용으로 사용된 것으로 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 처분청이 쟁점아파트 양도 당시 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.정리하면,오피스텔은 일반적인 아파트와 달라, 취득세 양도세 등에 차이가 있는데취득세의 경우①취득세 중과시, 오피스텔 분양권은 주택수에 미포함②오피스텔의 취득시 세율은 4.6% (지방세교육세 0.4% 농특세 0.2%)③주거용 오피스텔은 주택수에 포함④주거용 오피스텔도 공시가격 1억이하는 주택수 제외양도세의 경우①양도세 중과세, 오피스텔 분양권은 주택수에 미포함②공부상 주택이 아니라도, 실제 주택으로 사용하는 경우는 주택임③공실인 경우, 내부시설이 상시주거용에 적합한 경우는 주택임오피스텔이 주거용인지 여부는① 주택임대사업자 등록여부② 임차인 사업자등록여부, 직업, 주민등록 이전③ 오피스텔의 구조 (주거가능 상태인지)④ 전력, 도시가스, 수도 사용량⑤ 임차인 확정일자 여부등을 고려하여 판단해야함**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부산회계사

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 내용은 오피스텔 1채 임대용으로 매입했다가 주택임대로 판정되어 다른 주택의 양도시 비과세를 못받는 경우가 종종 있습니다.어떠한 경우, 오피스텔을 주택으로 보는지 이에 대한 최근 심판례를 통해 살펴보겠습니다.세부적으로 살펴보면,양도세의 주택은사실상 상시주거용인지 여부로 판단합니다임대수입 목적으로 오피스텔을 사서 주택으로 임대를 주는 경우가 있는데, 이런 경우 오피스텔이 주택에 해당하여 기존에 보유중인 다른 주택의 양도시 비과세가 안되니 유의해야 합니다.물론, 오피스텔을 주택으로 보더라도 일시적 2주택 기한내 양도시 비과세 되는건 별도의 고려사항입니다.양도세의 주택은 건축물대장이나 등기부등본 상에 주택인지 여부와 무관하게 실제 사용이 상시 주거용이면 주택입니다.따라서, 오피스텔이 건축물대장이나 재산세 분류는 업무용으로 되어 있더라도 주택으로 임대를 주거나 본인이 주택으로 사용하면 그 오피스텔은 1주택으로 보아 주택수가 늘어나게 됩니다.양도, 부동산납세과-514 , 2014.07.18[ 제 목 ]오피스텔 보유시 1세대 1주택 비과세 적용여부 등[ 요 지 ]“주택”이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하며 그 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따르는 것임. 한편, 주택 양도당시 보유 중인 오피스텔을 주택으로 임대하고 있는지 또는 공실인지 여부 등에 대해서는 사실판단할 사항임[ 회 신 ]1. 국내에 1주택을 소유하는 1세대가 오피스텔 1채를 취득하여업무용으로 사용하다가 상시 주거용으로 사용하는 때에는 해당 오피스텔을 상시 주거용으로 사용한 날에 다른 주택을 취득한 것으로 보아 「소득세법 시행령」 제155조제1항에 따른 일시적 2주택 특례규정을 적용하는 것입니다.2. 한편, 주택이란 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것하며, 그 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따르는 것입니다. 귀 질의의 경우, 1주택을 양도할 당시 보유 중인 오피스텔을 주택으로 임대하고 있는지 또는 공실인지 여부 등에 대해서는 사실판단할 사항입니다.1주택 + 1오피스텔보유 중, 1주택을 비과세 양도하였으나 추징당한 경우입니다본 사례의 경우, 배우자가 보유 중인 오피스텔 때문에 본인이 보유한 주택을 팔고 비과세를 받지 못한 경우입니다.과세당국은 오피스텔이 주거용이라는 판단이었으나, 조세심판원에 불복 결과 업무용이라고 판단되어 다시 비과세를 받게된 경우에 해당합니다.[상황]① 배우자는 오피스텔 취득하여 법인에게 임대② 본인이 1주택을 취득하고 2년 보유·거주 요건 충족후 비과세 양도③세무조사 결과, 오피스텔을 주택으로 보아 2주택이므로 양도세를 추징④ 오피스텔은 업무용으로 사용되었음을 주장하며 조세불복양도, 조심-2021-전-6949 , 2022.09.29 , 인용 , 완료[ 제 목 ]쟁점오피스텔이 「소득세법」상 주택에 해당하는지 여부[ 요 지 ]청구인은 배우자가 쟁점오피스텔을 업무용으로만 임대하기 위하여 법인에게만 임차한 것이라고 주장하고 있고 실제 쟁점오피스텔 임대내역에 의하면 배우자는 쟁점오피스텔을 법인에게만 임차한 것으로 확인되는 점, 배우자는 임차법인과 쟁점오피스텔 임대차 계약을 체결할 당시에도 ‘업무용’으로 용도를 특정하여 임차하였던 점, 배우자는 쟁점오피스텔 임대에 따른 부가가치세를 납부한 것으로 나타날 뿐만 아니라 재산세 또한 주택이 아닌 일반건축물로 과세가 되어 온 점등에 비추어 처분청이 쟁점오피스텔이 주택으로 사용된 것으로 보아양도부동산 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 규정을 배제하고 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨전기, 가스사용량, 임차법인 대표의가족 주소지,평면도등을 고려한 결과 업무용으로 판단다행이도 오피스텔이 업무용임이 인정되어, 주택 비과세를 받게되었는데 판단의 근거는① 업무용으로 임대차계약하고 법인에게만 임대한 점② 업무용을 위해 침실 사이의 벽을 제거한 점③ 일반임대사업자로 부가세 신고납부를 해온 점④ 재산세도 업무용으로 납부해온 점⑤ 임차법인 대표의 주거지라고 하나, 대표 가족의 주소지는 따로 있음⑥ 전기, 가스의 사용량이 상시 주거용이라고 보기에 작음등을 고려하여, 임대법인 대표가 상시 주거가 아닌 업무용으로 사용한 것으로 보아 업무용 오피스텔이라고 판단하였습니다.3. 심리 및 판단청구인은 배우자가 쟁점오피스텔을 업무용으로만 임대하기 위하여 법인에게만 임차한 것이라고 주장하고 있고 실제 쟁점오피스텔 임대내역에 의하면 배우자는 쟁점오피스텔을 법인에게만 임차한 것으로 확인되는 점, 배우자는 임차법인과 쟁점오피스텔 임대차 계약을 체결할 당시에도 ‘업무용’으로 용도를 특정하여 임차하였던 점, 위 <사진4> ㈜BBB의 쟁점오피스텔 사용평면도에 의하면 청구인 주장과 같이 배우자가 쟁점오피스텔을 업무용으로 임차하기 위하여 침실 사이의 벽 등을 철거한 사실이 확인되는 점,배우자는 쟁점오피스텔 임대에 따른 부가가치세를 납부한 것으로 나타날 뿐만 아니라 재산세 또한 주택이 아닌 일반건축물로 과세가 되어 온 점, 임차법인의 대표이사가 가족과 함께 생활하는 주소지는 OOO인 반면 대표이사가 OOO에 소재한 제조공장에서 업무를 수행하는 과정에서 쟁점오피스텔을 사용한 것으로 보이고, 쟁점오피스텔의 전기 및 가스 사용량이 주거용으로 사용되었다고 보기 어려운 수준인 점등에 비추어 보면, 쟁점오피스텔을 「소득세법」상 주택에 해당한다고 보기는 어렵다 할 것이다.정리하면,이상 양도세에서 오피스텔을 어떠한 경우에 주택으로 보는지를 불복 사례를 통해 살펴보았습니다.오피스텔이 주택인지 여부에 따라, 다른 주택의 비과세에도 영향을 미치기 때문에 매우 중요한 부분입니다. 특히, 업무용으로 부가세 환급을 받은 경우 부가세 추징문제도 발생합니다.주택 여부는 단순히 재산세 과세분류나 건축물대장 분류 보다는 실제의 사용현황인 전입여부, 전기 가스 수도 사용량, 내부 구조 등 다양한 사실관계에 따라 판단하게 되고 세무서와 분쟁이 많은 부분이므로 세무조사 등 발생시 적극적인 대처나 불복 절차를 해야합니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby양도세상담/증여세상담/오피스텔세무사

안녕하세요절세를 통해 윤택한 삶을 만들어드리는 최지호 세무사입니다.분양권 양도소득세 & 취득세 등 관련된 내용에 대해 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.분양권이란?주택법에서 정하는 주택에 대한 공급계약을 통해 주택을 공급받는 자로 선정된 지위를 말합니다.흔히 우리가 접하는 주택 청약에 당첨된 경우가 가장 많이 쓰입니다.아래에 이어질 내용은 대부분 주택 분양권을 말합니다. 흔하지 않지만 오피스텔 분양권도 혼용되어 사용되는데이 용어도 모아서 설명드리겠습니다.주택 분양권은 세법상 주택을 취득할 수 있는 권리로 분류되어 주택과는 다른 세법상 체계를 가지고 있습니다.중요하게 기억해야 하는 날짜는 2021.01.01입니다. 자세히 설명드리겠습니다.© joshuas, 출처 Unsplash분양권 양도소득세 계산 구조 및 세율우선 분양권의 취득시기는 어떻게 될까요?청약으로 당첨된 경우에는청약 당첨일을 취득시기로 봅니다.[기획재정부 재산세과-85, 2022.1.14]반면, 분양권을 승계취득(매수)한 경우에는잔금 청산일을 취득시기로 봅니다.[부동산거래관리과-86, 2012.02.09]양도시기는 어떻게 될까요?분양권은 이전 등기를 할 수 있는 주택과 다르게 권리이기 때문에, 명의변경을 잔금청산일 이전에 했더라도잔금 청산일이 양도시기입니다.[부동산거래관리과-86, 2012.02.09]양도시기와 취득시기의 양도차익에 대해 인당 연간 250만 원의 기본공제를 적용한 후 세율을 곱하면 양도소득세가 나오는데요.세율은 보유기간 1년 내의 경우 70%, 1년 이후의 경우 60%입니다. 지방소득세는 양도소득세의 10%로 즉, 77%, 66%의 아주 높은 세율이 적용되고 있습니다. 이는 현 정부의 2023년 경제정책방향에 인하 계획이 있었으나 적용되고 있지 않은 모습입니다.정리해 보자면 다음과 같은 세액 구조입니다.양도가액잔금 청산일의취득가액ㅡ필요경비청약 당첨일 또는 잔금 청산일의 취득가액, 양도 시 중개수수료=양도차익ㅡ장기보유공제분양권의 경우에는없습니다.=양도소득금액ㅡ기본공제연간 250만 원=과세표준X세율(지방세 포함)1년 미만 77%,1년 이상 66%=산출세액이를 보면 알 수 있습니다. 양도차익이 있는 분양권의 경우에는 양도하시면 안 된다는 점을요.© homajob, 출처 Unsplash분양권으로 취득하는 주택의 취득시기는?분양권으로의 양도차익에 대한 세금이 크기 때문에 완공이 되었다고 가정해 보겠습니다.이때부터는 분양권이 아닌 주택이 됩니다.취득시기는 잔금청산일입니다. 이 시점부터 2년 보유 또는 거주 요건을 충족해서1세대 1주택 비과세를 받으실 수도 있습니다. 또한, 3년 이상의 보유 또는 거주 시장기보유특별공제를 산정하는 기산일이기 때문에 꼭 기억하시기 바랍니다. 분양권만 가지고 있을 때의 비과세를 가정한 것이고, 다른 주택이 있으실 때의 일시적 2주택 등은 따로 포스팅하도록 하겠습니다.© glenncarstenspeters, 출처 Unsplash분양권 취득세분양권 자체는 주택을 취득할 수 있는 권리이기 때문에 취득세가 과세되지 않습니다. 하지만 완공되면서 잔금청산일로부터 2개월 이내에 주택으로 취득될 때 신고, 납부하게 됩니다.주택 수 판단은 분양권을 취득했을 때의 시점으로, 조정대상지역 여부 판단은 잔금청산일 기준으로 하게 됩니다.예를 들어 당첨 당시에 1주택을 이미 소유하고 있었고 분양권이 완공될 때 조정대상지역이라면 2주택 중과세로 8%가 과세됩니다.따라서, 분양권을 취득하실 때 이를 잘 고려하여 의사결정하시기 바랍니다. 물론 현재는 조정대상지역이 대부분 해제되었기 때문에 2주택까지는 대부분 1~3%로 과세되는 상황입니다.취득세율에 대해서는 자세히 제 블로그에 있으니 참고하시기 바랍니다.2023년 취득세법 개정 사항 정리안녕하세요, 최희원 세무사입니다. 오늘 포스팅에서는 2022년 12월 21일에 발표된 행정안전부의 개인과 법...blog.naver.com분양권 양도소득세 주택 수 판단서두에 말씀드렸던 2021.01.01일은 분양권 세금에서 중요한 날짜입니다.2020년까지의 취득한 분양권은 주택 수에 포함되지 않습니다.즉, 내가 가지고 있는 1주택이 비과세 요건이 있는 경우에 2020년까지의 취득한 분양권이 10개 있어도 비과세는 가능합니다.2주택일 경우에도 중과세 여부를 따질 때 2020년까지의 취득한 분양권이 1개 있어도 1세대 3주택으로 산정되지 않습니다.(물론 현행 세법에서는 중과세가 유예되어 적용되지 않습니다.)하지만2021년부터 취득한 분양권은 주택 수에 포함됩니다.즉, 내가 가지고 있는 1주택이 비과세 요건이 있는 경우에도 2021년에 취득한 분양권이 1개 더 있으면 적용되지 않습니다.2주택일 경우에도 중과세 여부를 따질 때 2021년에 취득한 분양권이 1개 있으면 1세대 3주택 중과세로 산정됩니다.(물론 현행 세법에서는 중과세가 유예되어 적용되지 않습니다.)© marvelous, 출처 Unsplash오피스텔 분양권 양도소득세오피스텔 분양권은 세법에서 어떻게 취급이 될까요?준공되기 이전에는 주택으로 쓸지 사무용으로 쓸지 알 수가 없기 때문에 원래의 오피스텔 공부상 용도인 업무시설로 판단하게 됩니다. 즉, 주택을 공급받는 자의 지위인 일반적인 분양권과는 다릅니다.따라서, 단기 양도 시 중과세율이 적용되는 분양권에도 해당되지 않습니다. 즉 77%, 66%의 높은 세율이 적용되지 않습니다.[기재부 조세법령운용과-840, 2021.09.30]일반적인 상가, 토지의 단기 세율과 같이 1년 이내 55%, 2년 이내 44%, 2년 경과 후에는 종합소득세율이 적용됩니다.비과세, 중과 판단 시 주택 수 여부에도 당연히 제외됩니다.도움 되셨다면 공감 하트 & 이웃 추가최지호 세무사의 최신 세무 글을 구독하실 수 있습니다 :)

주택에 대한 세금 규제가 지속되면서 오피스텔에 투자수요가 몰리고 있다. 주택에 대하여 다주택자와 법인에게 취득세를 중과하고 보유세 부담을 늘리는 등 규제가 이루어지면서 상대적으로 규제를 덜 받는 오피스텔 투자가 인기인 것이다. 또한 소득세 절세 및 대출한도 등의 이유로 법인 명의로 오피스텔을 취득하는 투자자가 늘고 있다. 이 역시도 법인을 통한 오피스텔 투자에 따라 취득하고 보유하는 과정에서 발생하는 세금 이슈를 미리 파악하고 투자를 해야 한다.오피스텔은 임차인이 어떻게 사용하느냐에 따라 취득, 보유 및 양도 단계별로 세금이 달라지므로 사전에 검토하여 투자계획을 세워야 할 것이다. [사진 pxhere]법인이 오피스텔을 취득하고 임대하면서 화두가 되는 것은 업무용인지 주거용인지에 대한 구분일 것이다. 최근에는 오피스텔을 주거용으로 쓰는 비율이 높아지고 있으며, 임대할 경우 임차인의 실질적인 사용 용도에 따라 세금이 달라진다. 임차인이 업무용으로 사용한다면 부가가치세 과세사업자가 되는 것이고, 주택임대는 부가가치세법상 면세 항목이기 때문에 면세사업자가 되는 것이다.면세사업이란?흔히 ‘면세’와 ‘비과세’의 용어를 혼동하는 경우가 많다. ‘면세’는 부가가치세를 면제하는 것으로 1977년 부가가치세법이 시행되면서 국민 필수재 등에 대한 국민들의 세금 부담을 경감하기 위하여 면세제도를 두었다. 부가가치세법 제26조(재화 또는 용역의 공급에 대한 면세)에 부가가치세의 면세 대상이 열거되어 있으며, 최종 소비자가 부담하는 부가가치세를 면제해주는 것이다. 예를 들어 면세 항목으로는 농산물, 축산물, 수산물, 수돗물, 도서, 주택임대 등이 있다. ‘비과세’는 소득자에게 일정한 소득에 대하여 세금을 부과하지 않도록 법인세법, 소득세법 등에서 규정한 것을 말한다. 해당 세법에서 비과세 항목을 정해놓은 것으로 예를 들면 1세대 1주택 양도소득세 비과세, 근로소득자의 식대와 차량유지비, 무주택자의 상속주택 비과세 등이 있다.임차인이 오피스텔을 주거용으로 사용한다면 면세사업자가 되는 것이고, 업무용으로 사용한다면 과세사업자가 되는 것이다. 주거용으로 사용하는지는 공부상 용도 구분에 상관없이 실질에 따르며, 임차인의 사업자등록 여부에 불구하고 주거시설 등이 갖추어져 있고 임차인이 상시 주거용으로 사용하고 있다면 주택으로 볼 수 있으니 주의해야 한다.법인의 오피스텔 취득법인이 오피스텔을 취득하는 단계에서 만나는 주요 세금은 취득세와 건물분에 대한 부가가치세일 것이다. 취득세는 업무용과 주거용에 상관없이 4.6%의 취득세를 적용한다. 다만, 대도시에서 법인을 설립한 지 5년 이내라면 대도시 내에서 부동산 취득 시 취득세가 중과되는 규정이 있으니 주의해야 한다.건물분에 대한 부가가치세는 오피스텔 취득 시 사용 용도가 불분명하기 때문에 부가가치세 환급이 가능하다. 오피스텔 취득할 때부터 주거용으로 임대하게 된다면 면세사업이 되므로 취득 시 부가가치세를 환급받을 수 없다. 또한 취득 당시에는 부가가치세 환급을 받았다가 임차인이 주거용으로 사용한다면 면세사업에 사용하게 되는 것이므로 환급받았던 부가가치세를 다시 반납해야 한다. 다만 건물의 경우 부가가치세 과세기간이 지날수록 과세기간마다 5%의 체감률을 적용하여 간주시가를 계산하기 때문에 건물의 금액이 감소하는 만큼 반납해야 할 부가가치세 부담도 줄어들게 된다.법인의 오피스텔 보유단계법인이 오피스텔을 보유하면서 발생하는 세금은 재산세, 부가가치세, 법인세 등이다. 오피스텔 재산세의 경우 주택분과 상업분(토지/건축물분)으로 나눌 수 있다. 기본적으로 오피스텔은 공부에 따라 상업분 재산세에 해당하지만 지자체에 주택임대사업자로 등록하거나, 소유자가 주택분 재산세로 변경 신청한 경우 주택분 재산세가 부과된다. 일반적으로 주택분 재산세가 상업분 재산세보다 저렴하다고 해서 주택분으로 변경 신청하는 경우가 있는데, 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세 납부의무도 생기므로 주의해야 한다.오피스텔을 업무용으로 사용한다면 과세사업이므로 임차인에게 세금계산서를 발행하고, 임대차 계약에 따라 10%의 부가가치세가 포함된 임대료를 받게 된다. 예를 들어 월임차료(공급가액)가 100만원이라면 10만원을 별도로 받아 부가가치세 신고 시 납부하는 것이다. 또한 임대보증금에 대하여 간주임대료를 계산하여 부가가치세 신고서에 반영하여 납부하여야 한다. 주거용이라면 면세사업이므로 부가가치세가 면제되는 계산서를 발행하게 된다. 면세사업의 경우 부가가치세 매출세액이 없어 부가가치세를 부담하지 않기 때문에 매입세액에 대하여도 공제를 받을 수 없게 된다.법인의 오피스텔 양도법인이 오피스텔을 양도하는 경우 발생하는 세금은 건물분에 대한 부가가치세와 법인세 등이다.오피스텔을 업무용으로 사용했을 경우 건물분에 대하여 세금계산서를 발행하고 부가가치세를 납부하여야 한다. 일반적으로 양도금액에 토지와 건물의 가격이 구분되지 않는 경우에는 공시가격에 따라 안분한다. 또한 오피스텔을 양도하면서 양도차익이 발생했다면 장부에 반영하여 법인세 및 법인지방소득세 신고·납부를 진행하면 된다.오피스텔을 주거용으로 사용했다면 건물분에 대한 부가가치세는 발생하지 않지만, 양도차익이 발생한 경우 ‘토지 등 양도소득에 대한 과세특례’에 따라 주택에 해당하여 법인세 신고 시 양도차익의 20%를 추가하여 납부하여야 한다. 법인지방소득세까지 합치면 22%의 세금을 더 부담하게 된다.이처럼 오피스텔은 임차인이 어떻게 사용하느냐에 따라 취득, 보유 및 양도 단계별로 세금이 달라지므로 사전에 검토하여 투자계획을 세워야 할 것이다.

1. 개요​먼저 법문부터 보시겠습니다.​지방세법 시행령 제28조의5(일시적 2주택)① 법 제13조의2제1항제2호에 따른 “대통령령으로 정하는 일시적 2주택”이란 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔(이하 이 조 및 제36조의3에서 “종전 주택등”이라 한다)을 소유한 상태에서 이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택(이하 이 조 및 제36조의3에서 “신규 주택”이라 한다)을 추가로 취득한 후 3년(종전 주택등과 신규 주택이 모두 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 경우에는 1년으로 한다. 이하 이 조에서 “일시적 2주택 기간”이라 한다) 이내에 종전 주택등(신규 주택이 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 신규 주택을 포함한다)을 처분하는 경우 해당 신규 주택을 말한다.② 제1항을 적용할 때 조합원입주권 또는 주택분양권을 1개 소유한 1세대가 그 조합원입주권 또는 주택분양권을 소유한 상태에서 신규 주택을 취득한 경우에는 해당 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택을 취득한 날부터 일시적 2주택 기간을 기산한다.③ 제1항을 적용할 때 종전 주택등이 「도시 및 주거환경정비법」 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 인가 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조제1항에 따른 사업시행계획인가를 받은 주택인 경우로서 관리처분계획인가 또는 사업시행계획인가 당시 해당 사업구역에 거주하는 세대가 신규 주택을 취득하여 그 신규 주택으로 이주한 경우에는 그 이주한 날에 종전 주택등을 처분한 것으로 본다.​정리하면 크게 3가지로 분류해볼 수 있습니다.​(1) 령 28조의5 1항 본문, 2항 – 일반적인 케이스​[종전물건이 주택, 오피스텔, 입주권, 분양권]이면서, [신규물건은 주택]일 때에, [3년(1년) 내에], [종전물건인 주택, 오피스텔, 입주권, 분양권을 매도]하는 경우입니다. 종전물건은 4가지를 나열하지만, 신규물건은 반드시 주택이라는 점에 주의합니다. 또한 종전물건이 입주권인 경우에도 조정대상지역에 위치하면 기간 단축이 된다는 것에 주의합니다. (양도소득세에서는 종전물건이 입주권이면 조정대상지역 불문하고 유예기간 3년)​​(2) 령 28조의5 1항 괄호, 2항 – 신규주택을 매도해도 되는 경우​종전주택이 아니라 신규주택을 매도해도 취득세를 중과하지 않는 케이스입니다. 양도소득세의 일시적 2주택과 완전히 다른 논리입니다. [종전물건이 입주권, 분양권]이고, [신규물건은 주택]일 때에, [3년(1년) 내에], [신규주택을 매도]하는 경우입니다. 또, [종전물건이 주택, 오피스텔, 입주권, 분양권]이면서, [신규물건이 분양권/입주권 -> 주택]일 때에, [3년(1년) 내에], [신규주택을 매도]하는 경우입니다. 양도소득세의 재개발재건축 대체주택 비과세 특례 (소득세법 시행령 제156조의2조 제5항)과 유사한 경우입니다.​​(3) 령 28조의5 3항​양도소득세의 재개발재건축 대체주택 비과세 특례와 비슷한데, 종전주택을 팔지 않고도 취득세를 중과하지 않는 특이한 케이스입니다. [종전물건이 주택 -> 입주권]이고, [신규물건은 주택]일 때에, [3년(1년) 내에], [신규주택으로 이주]하는 경우입니다.​​이렇게 보면 정말 다양한 케이스가 있는 것처럼 보입니다. 하지만 이 모든 케이스가 현실에서 나타나지는 않습니다. 현실적으로 나타날 수 있는 경우는 몇 가지 되지 않습니다.​① 사람들은 왜 일시적 2주택 요건을 검토할까요? 그건 신규주택 취득세 중과를 피하기 위해서입니다. 그런데 취득세 중과는 주택 유상승계취득과 무상승계취득에만 있습니다. 그렇다면 주택을 원시취득하는 경우에는 취득세 중과를 걱정할 필요가 없는데, 조합원으로서 신규주택을 입주권으로부터 취득하는 경우가 그렇습니다. 이 경우는 어차피 세율이 정해져 있어 제외합니다.​② 종전주택의 매도 또는 신규주택의 매도는 사실 취득세 부담보다 양도소득세 부담이 훨씬 더 큽니다. 따라서 현실적으로 양도소득세 단기매매 세율 또는 다주택자 중과세율 적용대상이 되는 경우는 잘 나타나지 않습니다. 예를 들어 종전물건을 가진 채로 신규주택을 취득했을 때, 신규주택을 먼저 양도하는 경우에는 대부분 다주택자로 중과되거나 단기매매 세율로 과세되어 나타나기 어렵고, 종전물건이 분양권인 경우에는 적어도 66%의 세율을 내게 되므로 현실에서 없지는 않지만 잘 나타나지 않습니다.​​2. CASE 1 - [종전주택/오피스텔/입주권/분양권을 보유] – [신규주택을 매수하고(분양권이 주택이 되고) 3년(1년) 이내에] - [기존 주택/오피스텔/입주권/분양권을 양도하는 경우]​(1) 표준적인 케이스​가장 표준적인 경우입니다. 소득세법 제155조 제1항의 [일시적 2주택 비과세 특례]와 유사한 경우입니다. 하지만 취득세의 일시적 2주택과, 양도소득세의 일시적 2주택에는 몇 가지 차이가 있습니다.​① 양도소득세에서는 종전주택의 취득과 신규주택의 취득 사이에 1년의 간격을 필요로 하지만, 취득세에는 그런 것이 없습니다.​② 양도소득세에서는 종전주택이 비과세를 받기 위해 2년 보유(2년 거주)요건도 필요로 하지만, 취득세에서는 종전주택의 보유/거주는 묻지 않습니다.​③ 양도소득세에서는 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역인 경우 신규주택에 세대 전원이 전입해야 하지만, 취득세에는 그런 것이 없습니다. 반대로 양도소득세에서는 신규주택 전입을 요하는 바, 신규주택에 세입자가 있는 경우에는 2년을 한도로 유예기간이 연장되기도 하는데, 취득세에서는 연장 없이 반드시 1년 이내에 종전주택을 처분하여야 합니다.​④ 양도소득세에서는 신규주택을 언제 계약했는지에 따라, 종전주택과 신규주택이 조정대상지역에 있다고 하더라도 유예기간을 1년이 아닌 3년까지 적용하기도 합니다. [9.13 대책]이나 [12.16 대책] 전의 기득권을 보호하기 위해서입니다. 하지만 취득세에서는, 종전주택등과 신규주택이 조정대상지역에 있으면 일시적 2주택 기간은 1년이라고 못박았습니다. 그러니까 신규주택을 언제 매수계약/분양계약했는지는 중요하지 않습니다.​소득세법 제155조(1세대1주택의 특례)① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(생략)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. (생략)1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우​​(2) 종전입주권을 양도하는 케이스​한편 [소득세법 제89조 제1항 제4호 나목]의 경우도 취득세의 관점에서 여기에 해당합니다. [조합원입주권 + 신규주택 + 3년 이내에 입주권을 양도]하는 경우입니다. 조합원입주권은 관리처분계획인가일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추면 비과세도 받을 수 있고, 그게 아니더라도 입주권 양도시 양도소득세 중과가 되지 않아, 조합원입주권을 양도하는 경우가 꽤 있습니다.​이때 양도소득세에서는 신규주택 취득 후 3년 이내에 입주권을 양도해도 된다고 말하고 있습니다. 이것은 조정대상지역을 불문하고 유예기간을 3년까지 보장해주는 것입니다. 그런데, 취득세에서는 종전주택 등 과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우에는 1년 이내에 처분해야 한다고 말하고 있어서, 종전 입주권이 조정대상지역에 있는 경우 1년 이내 처분을 요구합니다. 그러므로 주의하여야 합니다.​소득세법 제89조(비과세 양도소득)① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.4. 조합원입주권을 1개 보유한 1세대[「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가일 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제3호가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다.나. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 보유한 경우(분양권을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)​​종전물건이 입주권/분양권인 경우에도, 원래 신규주택 취득일로부터 3년(1년) 이내에 종전 물건을 양도해야 합니다. 그런데 신규주택 취득일까지 종전물건이 완성되지 않는 경우가 있을 수 있습니다. 이때는 [지방세법 시행령 28조의5 2항]에 따라 종전물건이 완성될 때까지 기다렸다가 그때부터 3년(1년) 이내에 종전물건을 양도하거나, 신규물건을 양도(1항 괄호)하면 됩니다.​그런데 현실적으로 종전물건이 완성되고 나서 1년 이내에 종전물건을 양도하는 경우는 종전물건이 2년 보유 요건을 충족하지 못하여 비과세를 못 받을 가능성이 있기 때문에, 조정대상지역에서는 잘 나타나지 않습니다. 하지만 [지방세법 시행령 28조의5 1항 괄호]와 [2항]을 결합하여 종전물건이 완성되고 나서 그때부터 3년(1년) 이내에 '신규주택'을 양도하는 경우는 재개발재건축 대체주택 비과세 특례와 비슷한 모습인데, 다음 포스팅에서 더 자세히 설명합니다.