😮 986 저도 궁금해요!
02-16
임대주택 자진말소관련 임대기간 산정 문의
2017.4 임대사업자 등록 (4년 단기)
2018. 9 임대사업자 단기 -> 장기 변환 (8년 장기)
2022. 5 임대물건 자진말소
단기임대기간: 1년 4개월
장기임대기간: 3년 8개월
총 임대기간: 5년
2022.5 에 자진말소를 하려고 하는데 임대기간이,
1) 단기임대기간 + 장기임대기간 합산 5년 간주되어 거주주택비과세/양도세 중과 배제 받을수 있는지,
2) 단기임대기간 * 0.5 + 장기임대기간으로 간주되어 4년 4개월로 간주되어 해당 세제 혜택 받을수 없는지 문의드립니다.
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안녕하세요? 반포세무회계 김영훈 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
단기임대주택을 임대기간 중에 장기일반민간임대주택으로 전환하는 경우 그 기간을 민특법상 임대기간으로 인정받을 수 있습니다.
따라서 2022.5 기준으로 임대기간은 5년이 되는 것으로 판단됩니다.
감사합니다.
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택슬리 및 답변을 한 전문가에게 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 실제 업무를 진행하실 때, 반드시 개별 전문가와 상세 내역을 검토 후에
진행하시길 바랍니다.
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관련 질문답변
모두보기양도소득세
민간 임대 주택 (중도)자진 말소 시 양도세 비과세 적용 관련
다른 임대의무를 충족했다고 가정하면
소득세법 시행령 155조 20항 및 23항에 의해
즉,
민간임대주택법에서 규정하고 있는 의무임대기간의 1/2이상을 임대한 상태에서
임대주택을 자진말소한 경우에는 자진말소 된 날에 의무임대기간 요건을 충족한 것으로 보아
양도소득세가 추징되지 않습니다.
그러므로 추징되지 않습니다.
사번법령해석재산2021-1755(2021.12.23)을 참고하시길 바랍니다.
양도소득세
임대주택 자진 말소 후 거주주택 양도세 비과세 적용 여부
자진 말소 후 5년 이내에 양도시 거주주택 비과세가 가능하십니다.
다만 귀하의 아파트가 임대주택 비과세 특례 요건에 충족하는지는 다른 요건들도 해당되어야 합니다.
1. 양도일 현재 2년 이상 거주 (조정지역 불문)
2. 지방자치단체 및 세무서에 주택임대사업자로 등록할 것
3. 임대 개시 당시 기준신가 6억 (수도권밖은 3억)충족할 것
비과세 부분은 양도소득세에 미치는 영향이 크므로 반드시 전문가와 상담하시여 처리하시길 권유드립니다.
감사합니다.
양도소득세
임대사업자거주주택을 거주주택 비과세로 매도 후 / 임대주택을 임대기간 1/2이상 지난 후 자진말소 후 임대주택매도시 거주주택 비과세 여부
1. 24년 3월에 양도한 거주주택 비과세는 추징되지 않습니다. 거주주택을 먼저 양도하더라도 임대아파트를 의무임대기간 1/2이상 임대하시고 말소하시면 추징되지 않는 것입니다. 따라서 이미 1/2이상 임대를 하셨으므로 거주주택 비과세는 유효합니다. 당연히 임대주택은 임대개시 당시 공시가격 6억 이하+5%이내 인상의 요건을 충족해야 합니다. 참고로 거주주택 비과세는 평생 1회만 적용됩니다.
2. 새롭게 취득한 주택은 2주택 취득세율이 적용됩니다. 취득하는 주택이 비조정지역이라면 취득세는 중과되지 않고 가격에 따라 1%~3%가 적용됩니다. 참고로 현재 우리나라에서 조정지역은 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구입니다. 만약, 조정지역에 해당한다면 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 목동 임대주택을 양도하면 일시적 2주택 취득에 해당하여 취득세는 중과되지 않습니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
* 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.
양도소득세
임대사업자 자진말소후 먼저 임대주택매도후 바로 거주주택매도시 양도세관련 문의드립니다.(순서상에 문의)
1. 기재해주신 내용으로 보아 자진말소를 하더라도 거주주택 비과세는 가능합니다. 아래 요건을 보시면 아시겠지만 모두 충족한 것으로 보여집니다. 임대주택 자진말소일 현재, 아래 요건을 모두 충족했다면 거주주택 비과세는 가능합니다. 또한, 임대주택 자진말소 이후에도 임대료증액제한의 요건은 없습니다.
1) 폐지되는 임대주택(단기임대주택 또는 장기임대주택으로 등록한 아파트)에 해당될 것
2) 의무임대기간의 1/2이상을 임대하고 자진말소할 것
3) 자진말소일로부터 5년 이내 거주주택을 양도할 것
4) 자진말소일 현재 임대기간을 제외한 가액요건(임대당시 공시가격 6억 이하, 수도권 이외는 3억) 및 증액제한 요건(5%)을 충족할 것
이에 대해서 자세하게 작성한 글이므로 참고하시면 됩니다.
https://blog.naver.com/cta_moonyh/222667888622
2. 거주주택을 먼저 팔든, 임대주택을 먼저 팔든 결과값은 동일합니다. 거주주택 비과세를 적용받을 수 있으며, 임대주택은 일반세율로 양도세를 납부합니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
* 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.
종합소득세
주택 임대소득 신고 관련 문의
1. 연간 주택임대수입이 2,000만원 이하일 경우에는 2019년도 귀속 소득분부터 소득세 신고대상입니다. 2018년도까지는 주택임대수입이 연 2,000만원 이하라면 세금이 부과되지 않았기 때문에 신고는 본래 하지 않았습니다. 따라서 원칙적으로 2019년도, 2020년도 귀속 주택임대소득은 종합소득세 '기한후'신고를 하시고 2021년도 귀속 주택임대소득은 종합소득세 정기신고를 하시면 됩니다.
2. 연간 주택임대수입이 2,000만원 이하일 경우 50% 경비와 기본공제 200만원 차감 후, 15.4%의 낮은 세율로 종합소득세 분리과세 신고가 가능합니다. 연간 주택임대수입을 480만원이라고 가정할 경우의 매년 종합소득세는 61,600원으로 세금 부담이 거의 없습니다.단, 기본공제 200만원은 주택임대소득 외의 종합소득금액이 2,000만원 이하일 경우에만 공제 가능합니다. 또한, 사업자등록을 하지 않았으므로 연간 주택임대수입의 0.2%인 주택임대사업자미등록가산세 9,600원도 납부하셔야 합니다.
3. 과거 연도인 2019년도, 2020년도는 원칙적으로 기한후신고를 하는 것이 맞지만 미납된 세금액을 보았을 때 현실적인 행정절차와 비용등을 고려한다면 세무서에서는 별도로 부과를 하지 않을 확률이 매우 높을 것으로 보여집니다. 참고로 기한후신고시 무신고가산세(미납세액 x 20%)와 납부지연가산세(미납세액 x 미납일수 x 0.025%)도 납부하셔야 합니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
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임대주택 자진말소 후 거주주택 비과세를 받을 수 있는지 여부
주택임대사업자인 경우, 1세대가 일정한 요건을 충족한 임대주택과 2년 이상 거주한 1채의 거주주택을 소유한 상태에서 거주주택을 양도할 경우에는 임대주택은 없는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있습니다. 임대주택 수는 관계 없습니다.거주주택 비과세 특례의 요건은 다음과 같습니다. 모두 충족을 해야 합니다.1. 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 외의 지역은 3억원)이하2. 의무임대기간 준수- 2020. 07. 10 이전 등록 : 단기임대주택 or 장기임대주택 등록 + 5년 이상 임대- 2020. 07. 11 ~ 2020. 08.17 등록 : 장기임대주택으로 등록 + 8년 이상 임대- 2020. 08. 18 ~ 등록 : 장기임대주택으로 등록 + 10년 이상 임대3. 임대료 증액제한 준수- 종전 계약 대비 보증금이나 임대료 5% 범위내로 상한4. 지방자치단체 + 세무서에 모두 주택임대사업자로 등록주택임대사업자의 거주주택 비과세 특례 제도(2년 이상 거주한 주택은 평생 1회 비과세 가능)주택임대사업자의 거주주택 비과세 특례 제도 (2년 이상 거주한 주택은 평생 1회 비과세 가능) 안녕하세요....blog.naver.com위의 요건을 모두 충족하면 좋지만, 여러가지 상황으로 인하여1) 거주주택 비과세 특례를 적용받은 이후 임대주택을 자진말소한 경우도 있을 수 있고 또는 2) 거주주택 비과세 특례를 적용받지 않은 상태에서 임대주택을 자진말소한 경우도 있을 것입니다.1), 2)에 해당될 경우, 거주주택 비과세 특례를 받을 수 있는지 여부에 대해서 알아보겠습니다.1. 거주주택 비과세 특례를 적용받은 후, 임대주택을 자진말소한 경우임대주택 자진말소일 현재,의무임대기간의 1/2이상을 임대한 상태라면 거주주택 비과세는 추징되지 않고, 유지가 됩니다.물론 의무임대기간 외의 가액요건, 임대료 증액제한 요건등은 당연히 충족이 되어야 합니다.2. 임대주택을 자진말소 후 거주주택을 양도한 경우임대주택 자진말소일 현재, 아래 요건을 모두 충족했다면 거주주택 비과세는 가능합니다. 또한, 임대주택 자진말소 이후에도 임대료증액제한의 요건은 없습니다.1. 폐지되는 임대주택(단기임대주택 또는 장기임대주택으로 등록한 아파트)에 해당될 것2. 의무임대기간의 1/2이상을 임대하고 자진말소할 것3. 자진말소일로부터 5년 이내 거주주택을 양도할 것4. 자진말소일 현재 임대기간을 제외한 가액요건 및 증액제한 요건을 충족할 것서면-2021-부동산-3532(2022.02.08)[제목]장기임대주택 자진말소 또는 자동말소 후 거주주택 특례요건을 계속 준수해야 하는지 여부[요지]소득령§155㉓과 같이 장기임대주택이 자진․자동말소된 이후 특례요건을 준수하지 않더라도 5년 이내 거주주택을 양도하는 경우, 소득령§155⑳에 따른 특례 적용 가능임대주택 자동말소 또는 직권말소일 경우, 거주주택 비과세 특례제도는 아래 포스팅을 참고하시면 됩니다.임대주택 자동말소 또는 직권말소 후 거주주택 비과세를 받을 수 있는지 여부(거주주택 양도 전 또는 양도 후)임대주택 자동말소 또는 직권말소 후 거주주택 비과세를 받을 수 있는지 여부 (거주주택 양도 전 또는 후, ...blog.naver.com< 임대주택 자진말소 또는 자동말소시, 거주주택 비과세 특례 요건 >지금까지 의무임대기간 충족 전에 임대주택을 자진말소한 후에도 거주주택 비과세 특례를 받을 수 있는지에 대해서 알아보았습니다.임대주택이 자동말소 또는 직권말소가 될 경우, 거주주택 비과세에 관련된 내용은 아래와 같습니다.임대주택 자동말소 또는 직권말소 후 거주주택 비과세를 받을 수 있는지 여부(거주주택 양도 전 또는 양도 후)임대주택 자동말소 또는 직권말소 후 거주주택 비과세를 받을 수 있는지 여부 (거주주택 양도 전 또는 후, ...blog.naver.com실무에 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다.<세무회계 문> 문용현 세무사였습니다.
종합소득세
컨설팅∙자금조달
임대주택 자진말소 후 거주주택 비과세를 받을 수 있는지 여부
임대주택 자진말소 후 거주주택 비과세를 받을 수 있는지 여부(거주주택 양도 전 또는 후, 임대주택을 자진말소한 경우)주택임대사업자인 경우, 1세대가 일정한 요건을 충족한 임대주택과 2년 이상 거주한 1채의 거주주택을 소유한 상태에서 거주주택을 양도할 경우에는 임대주택은 없는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있습니다. 임대주택 수는 관계 없습니다.거주주택 비과세 특례의 요건은 다음과 같습니다. 모두 충족을 해야 합니다.1. 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 외의 지역은 3억원)이하2. 의무임대기간 준수- 2020. 07. 10 이전 등록 : 단기임대주택 or 장기임대주택 등록 + 5년 이상 임대- 2020. 07. 11 ~ 2020. 08.17 등록 : 장기임대주택으로 등록 + 8년 이상 임대- 2020. 08. 18 ~ 등록 : 장기임대주택으로 등록 + 10년 이상 임대3. 임대료 증액제한 준수- 종전 계약 대비 보증금이나 임대료 5% 범위내로 상한4. 지방자치단체 + 세무서에 모두 주택임대사업자로 등록위의 요건을 모두 충족하면 좋지만, 여러가지 상황으로 인하여1) 거주주택 비과세 특례를 적용받은 이후 임대주택을 자진말소한 경우도 있을 수 있고 또는 2) 거주주택 비과세 특례를 적용받지 않은 상태에서 임대주택을 자진말소한 경우도 있을 것입니다.1), 2)에 해당될 경우, 거주주택 비과세 특례를 받을 수 있는지 여부에 대해서 알아보겠습니다.1. 거주주택 비과세 특례를 적용받은 후, 임대주택을 자진말소한 경우임대주택 자진말소일 현재,의무임대기간의 1/2이상을 임대한 상태라면 거주주택 비과세는 추징되지 않고, 유지가 됩니다.물론 의무임대기간 외의 가액요건, 임대료 증액제한 요건등은 당연히 충족이 되어야 합니다.2. 임대주택을 자진말소 후 거주주택을 양도한 경우임대주택 자진말소일 현재, 아래 요건을 모두 충족했다면 거주주택 비과세는 가능합니다. 또한, 임대주택 자진말소 이후에도 임대료증액제한의 요건은 없습니다.1. 폐지되는 임대주택(단기임대주택 또는 장기임대주택으로 등록한 아파트)에 해당될 것2. 의무임대기간의 1/2이상을 임대하고 자진말소할 것3. 자진말소일로부터 5년 이내 거주주택을 양도할 것4. 자진말소일 현재 임대기간을 제외한 가액요건 및 증액제한 요건을 충족할 것서면-2021-부동산-3532(2022.02.08)[제목]장기임대주택 자진말소 또는 자동말소 후 거주주택 특례요건을 계속 준수해야 하는지 여부[요지]소득령§155㉓과 같이 장기임대주택이 자진․자동말소된 이후 특례요건을 준수하지 않더라도 5년 이내 거주주택을 양도하는 경우, 소득령§155⑳에 따른 특례 적용 가능지금까지 의무임대기간 충족 전에 임대주택을 자진말소한 후에도 거주주택 비과세 특례를 받을 수 있는지에 대해서 알아보았습니다.실무에 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다. <세무회계 문> 문용현 세무사였습니다.
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[주택임대사업자]③민특법 개정 및 기재부 보도자료 분석
안녕하세요! 반포세무회계 김영훈 세무사입니다. 민특법 개정에 따라 기존에 임대사업자로 등록하신 분들이나 등록을 준비하시는 분들이 많은 혼란을 겪고 계신데요. 이번 시간엔 기재부 보도자료를 보면서 개정된 민특법에 대해서 살펴보겠습니다.지난번 포스팅에서 봤듯이 다음과 같이 민특법이 개정이 되었습니다.단기민간임대주택, 장기일반민간임대주택 중 아파트는 2020.08.18일 이후로 등록이 불가능합니다.장기일반민간임대주택(아파트 제외)과 공공지원민간임대주택의 경우 2020.08.18일 이후 등록하는 경우에는 임대의무기간이 10년으로 연장되었습니다.기재부에서는 이와 관련하여 임대주택 세제지원 보완조치를 발표했습니다.임대주택을 등록하게 되면 소득세‧법인세 및 종부세 혜택을 받을 수 있는데요.현재 폐지되는 유형인단기민간임대주택, 장기일반민간임대주택 중 아파트의 경우에는 등록일부터 자진‧자동등록말소일까지는 여전히 세제혜택을 유지한다는 내용입니다. 또한 의무임대기간전에 폐지되는 유형의 임대주택을 자진‧자동등록말소하는 경우에도 감면받은 세금을 추징하지 않는 것으로 개정된다고 하네요.단기민간임대주택, 장기일반민간임대주택 중 아파트가 거주주택 과세특례 또는 중과배제 요건을 갖춘 임대주택에 해당할 경우에는 의무임대기간을 충족하지 않더라도 혜택을 받을 수 있다는 내용인데요.의무임대기간을 충족하지 못하는 사유는ⓐ자진말소 ⓑ자동말소가 있습니다.자진말소의 경우에는의무임대기간의 1/2이상 임대한 경우에만 보완조치를 적용하는데요.의무임대기간의 1/2이상 임대는 민특법상의 임대기간을 말하는 것으로단기민간임대주택은 4년 중 2년,장기일반민간임대주택 중 아파트는 8년 중 4년의 임대기간을 충족하면 되는 것입니다.다만, 자진 말소 후 1년 내에 임대주택을 양도하는 경우에만 중과배제가 적용이 됩니다. 자진 말소에 대해서는 별다른 규정이 없는 걸로 보아 1년 내 양도하지 않아도 중과배제가 적용된다고 봐야 할 것 같습니다.자진말소 또는 자동말소시에 거주주택 과세특례를 적용받기 위해서는 5년내에 1거주주택을 양도해야 합니다.기재부의 이러한 임대주택 세제지원 보완조치는 폐지되는 유형의단기민간임대주택, 장기일반민간임대주택 중 아파트에만 해당하는 것으로7월 11일 이후 폐지되는 유형의 임대주택으로 등록하거나 단기임대주택을 장기로 전환하는 경우에는 세제지원 적용을 배제한다고 나와있습니다.그리고 20.08.18일 이후 등록하는 임대주택으로서 ①거주주택 과세특례 ②양도세 중과 배제 ③종부세 합산배제를 받기 위해서는 10년의 의무임대기간을 지켜야 합니다.2020년 8월 18일 이전에 등록한 임대주택에 대해서는 종전의 임대기간 규정이 적용됩니다. 지난번에 말씀드렸다시피 양도세 중과 배제 및 종부세 합산배제는 1주택이상 보유자가 18.09.14일 이후 조정대상지역에서 신규취득한 주택을 등록하는 경우에 해당이 되지 않는 점 유의하시길 바랍니다.제가 쓴 글이 도움이 되셨으면 좋겠네요.감사합니다!
회계서비스
주택임대사업자 혜택에 대한 보완조치
강남, 교대, 서초 세무사노우만 세무회계의 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.단기임대주택 폐지 &아파트 장기일반민간임대주택 유형 폐지1) 폐지 유형① 자진등록 말소 유형② 자동등록 말소 유형 (최소임대기간 경과시 자동등록 말소)자진·자동으로 말소하더라도 당초에 제공된 세제혜택은 유지 됩니다.다만, 세제혜택을 유지받기 위해서는 임대주택 등록기간 동안 임대료 상한 등 요건을 준수하여야 합니다. 2) 세제혜택의 유지 (소득세, 종합부동산세, 법인세) 및 과거 혜택 추징 면제① 임대등록일부터 자진·자동 말소일까지 아래의 세제혜택은 변함없이 적용됩니다. ② 세법상 의무임대기간을 충족하지 못하더라도, 그동안 감면받은 세액도 추징하지 않습니다. 예) 단기임대주택이 4년으로 말소되어 5년 요건을 채우지 못하는 경우 등3) 양도에 따른 양도소득세 혜택 유지 자진등록말소의 경우 의무임대기간의 1/2 이상 임대한 경우에만 아래의 ①과 ②의 혜택을 유지할 수 있습니다. ① 거주주택에 대한 1세대 1주택 비과세 특례: 단기 5년 또는 장기 8년을 충족하는 경우 임대사업자의 임대주택 외 1거주주택 양도시 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용하는 규정- 자진·자동등록말소로 인해 의무임대기간을 충족하지 않더라도 임대주택 등록말소 후 5년내 거주주택 을 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다. - 이미 1세대 1주택 비과세를 적용받고 거주주택을 양도한 후 임대주택이 자진·자동등록말소되는 경우에도 추징하지 않음② 양도소득세 중과배제: 다주택자 또는 법인이 양도시 적용되는 세율중과를 배제하는 규정- 자진·자동등록말소로 인해 임대기간요건을 충족하지 않고 임대주택을 양도하는 경우에도 다주택자 양도소득세 중과배제 및 법인세 추가 과세 배제 - 다만, 자진말소의 경우, 임대주택 등록말소 후 1년내 양도하는 경우에 한하여 중과배제를 적용받을 수 있습니다.
양도소득세
임대주택 자동말소 후, 임대료 5% 상한을 계속 유지해야만 중과배제가 가능한지 여부
임대주택 자동말소 후,임대료 5%를 계속 유지해야 중과배제가 가능한지 여부안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.주택임대사업자가 의무임대기간을 모두 충족한 이후, 주택이 자동말소되었다면 그 이후에는 임대료를 5% 넘게 인상하더라도 중과배제를 적용받을 수 있습니다.이에 대한 해석이 나오지 않았었는데 2022.04.04에 발표된 해석을 첨부합니다. 참고로 주택임대사업자의 거주주택 비과세 특례제도 자동말소 또는 자진말소 이후에 5% 요건을 충족하지 않더라도 적용받을 수 있습니다. 따라서 이에 해당하시는 분들은 양도소득세 신고시, 일반세율을 적용하여 양도소득세 신고를 하시면 됩니다.서면-2021-부동산-4644(2022.04.04)[제 목]장기임대주택 자동말소 후 임대요건 등을 계속 준수해야 중과배제 가능한지 여부[요 지]민간임대주택법에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 자동말소된 장기임대주택이 자동말소된 이후 소득령§167의3①(2)의 요건을 준수하지 않더라도 해당 임대주택을 양도하는 경우 중과세율 배제 가능주택임대사업자의 양도소득세 중과배제(자진말소, 자동말소 등)주택임대사업자의 양도소득세 중과배제 (자진말소, 자동말소 등) 안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 ...blog.naver.com(참고) 주택임대사업자의 거주주택 비과세 특례도 자진말소, 자동말소 이후 5% 상한을 지키지 않아도 됨서면-2021-부동산-3532(2022.02.08)[제목]장기임대주택 자진말소 또는 자동말소 후 거주주택 특례요건을 계속 준수해야 하는지 여부[요지]소득령§155㉓과 같이 장기임대주택이 자진․자동말소된 이후 특례요건을 준수하지 않더라도 5년 이내 거주주택을 양도하는 경우, 소득령§155⑳에 따른 특례 적용 가능임대주택 자진말소 후 거주주택 비과세를 받을 수 있는지 여부임대주택 자진말소 후 거주주택 비과세를 받을 수 있는지 여부 (거주주택 양도 전 또는 후, 임대주택을 자...blog.naver.com