민간 임대 주택 (중도)자진 말소 시 양도세 비과세 적용 관련

안녕하세요. 반포세무회계 김영훈 세무사입니다.이번 시간에는 조특법 97조의4에 해당하는 임대주택에 대해서 알아보도록 하겠습니다.조세특례제한법 제97조의5장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세 감면주택임대사업자가 법 소정 요건을 충족한 장기일반민간임대주택을 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 임대기간 중 발생한 양도소득에 대한 양도소득세에 100% 상당하는 세액을 감면합니다.​요건은 다음과 같습니다.다음 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대개시일 당시 기준시가 요건을 적용하지 않습니다.1. 2018년 9월 13일 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득한 경우2. 2018년 9월 13일 이전에 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우​2018년 12월 31일까지 주택을 취득(2018.12.31 까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우 포함)하고 취득일로부터 3개월 이내에 임대주택 등록을 하여야 합니다. 매입임대주택이 아닌 건설임대주택의 경우 위의 요건을 모두 충족하여도 양도소득세 감면 혜택을 받을 수 없습니다.​임대기간은 통산이 아닌 연속하여 임대하는 것을 의미하며, 중도에 임대를 하지 아니한 경우에는 10년 이상 임대하였다고 해도 특례를 적용받을 수 없습니다. 임대기간의 계산은 다음과 같습니다.조세특례제한법 제97조의3 및 제97조의4와 중복하여 적용하지 아니하고, 전체 양도소득금액이 아닌 임대기간 중에 발생한 양도소득금액만 감면 혜택을 받을 수 있습니다.​민특법 개정에 따라 자진말소 또는 자동말소되는 임대주택의 경우에는 임대기간 10년을 채우지 못하여 양도소득세 감면 혜택을 받을 수 없습니다. 아파트의 경우가 대표적인데요. 10년 이상 계속하여 임대하려고 장기일반임대주택으로 등록을 했더라도 임대기간 8년을 채우게 되면 자동말소되기 때문에 양도소득세 감면 혜택을 받을 수 없는데 그럼에도 불구하고 이에 대한 특례는 아직 없는 실정입니다. 아파트를 제외한 단독주택, 다세대주택, 오피스텔 등은 자동말소되지 않기 때문에 양도소득세 감면을 적용받을 수 있습니다.​이번 글은 여기에서 마치겠습니다.감사합니다!

강남, 교대, 서초 세무사노우만 세무회계의 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.​​단기임대주택 폐지 &아파트 장기일반민간임대주택 유형 폐지1) 폐지 유형​① 자진등록 말소 유형② 자동등록 말소 유형 (최소임대기간 경과시 자동등록 말소)​자진·자동으로 말소하더라도 당초에 제공된 세제혜택은 유지 됩니다.다만, 세제혜택을 유지받기 위해서는 임대주택 등록기간 동안 임대료 상한 등 요건을 준수하여야 합니다. ​​​2) 세제혜택의 유지 (소득세, 종합부동산세, 법인세) 및 과거 혜택 추징 면제​① 임대등록일부터 자진·자동 말소일까지 아래의 세제혜택은 변함없이 적용됩니다. ② 세법상 의무임대기간을 충족하지 못하더라도, ​그동안 감면받은 세액도 추징하지 않습니다. 예) 단기임대주택이 4년으로 말소되어 5년 요건을 채우지 못하는 경우 등3) 양도에 따른 양도소득세 혜택 유지 ​자진등록말소의 경우 의무임대기간의 1/2 이상 임대한 경우에만 아래의 ①과 ②의 혜택을 유지할 수 있습니다. ​​① 거주주택에 대한 1세대 1주택 비과세 특례: 단기 5년 또는 장기 8년을 충족하는 경우 임대사업자의 임대주택 외 1거주주택 양도시 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용하는 규정​- 자진·자동등록말소로 인해 의무임대기간을 충족하지 않더라도 임대주택 등록말소 후 5년내 거주주택 을 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다. ​- 이미 1세대 1주택 비과세를 적용받고 거주주택을 양도한 후 임대주택이 자진·자동등록말소되는 경우에도 추징하지 않음​​​② 양도소득세 중과배제: 다주택자 또는 법인이 양도시 적용되는 세율중과를 배제하는 규정​- 자진·자동등록말소로 인해 임대기간요건을 충족하지 않고 임대주택을 양도하는 경우에도 다주택자 양도소득세 중과배제 및 법인세 추가 과세 배제 ​- 다만, 자진말소의 경우, 임대주택 등록말소 후 1년내 양도하는 경우에 한하여 중과배제를 적용받을 수 있습니다.​

임대주택 자동말소 후,임대료 5%를 계속 유지해야 중과배제가 가능한지 여부안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.주택임대사업자가 의무임대기간을 모두 충족한 이후, 주택이 자동말소되었다면 그 이후에는 임대료를 5% 넘게 인상하더라도 중과배제를 적용받을 수 있습니다.이에 대한 해석이 나오지 않았었는데 2022.04.04에 발표된 해석을 첨부합니다. 참고로 주택임대사업자의 거주주택 비과세 특례제도 자동말소 또는 자진말소 이후에 5% 요건을 충족하지 않더라도 적용받을 수 있습니다. 따라서 이에 해당하시는 분들은 양도소득세 신고시, 일반세율을 적용하여 양도소득세 신고를 하시면 됩니다.서면-2021-부동산-4644(2022.04.04)[제 목]장기임대주택 자동말소 후 임대요건 등을 계속 준수해야 중과배제 가능한지 여부[요 지]민간임대주택법에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 자동말소된 장기임대주택이 자동말소된 이후 소득령§167의3①(2)의 요건을 준수하지 않더라도 해당 임대주택을 양도하는 경우 중과세율 배제 가능주택임대사업자의 양도소득세 중과배제(자진말소, 자동말소 등)주택임대사업자의 양도소득세 중과배제 (자진말소, 자동말소 등) 안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 ...blog.naver.com(참고) 주택임대사업자의 거주주택 비과세 특례도 자진말소, 자동말소 이후 5% 상한을 지키지 않아도 됨서면-2021-부동산-3532(2022.02.08)[제목]장기임대주택 자진말소 또는 자동말소 후 거주주택 특례요건을 계속 준수해야 하는지 여부[요지]소득령§155㉓과 같이 장기임대주택이 자진․자동말소된 이후 특례요건을 준수하지 않더라도 5년 이내 거주주택을 양도하는 경우, 소득령§155⑳에 따른 특례 적용 가능임대주택 자진말소 후 거주주택 비과세를 받을 수 있는지 여부임대주택 자진말소 후 거주주택 비과세를 받을 수 있는지 여부 (거주주택 양도 전 또는 후, 임대주택을 자...blog.naver.com

안녕하세요! 반포세무회계 김영훈 세무사입니다. 민특법 개정에 따라 기존에 임대사업자로 등록하신 분들이나 등록을 준비하시는 분들이 많은 혼란을 겪고 계신데요. 이번 시간엔 기재부 보도자료를 보면서 개정된 민특법에 대해서 살펴보겠습니다.​지난번 포스팅에서 봤듯이 다음과 같이 민특법이 개정이 되었습니다.단기민간임대주택, 장기일반민간임대주택 중 아파트는 2020.08.18일 이후로 등록이 불가능합니다.장기일반민간임대주택(아파트 제외)과 공공지원민간임대주택의 경우 2020.08.18일 이후 등록하는 경우에는 임대의무기간이 10년으로 연장되었습니다.​기재부에서는 이와 관련하여 임대주택 세제지원 보완조치를 발표했습니다.임대주택을 등록하게 되면 소득세‧법인세 및 종부세 혜택을 받을 수 있는데요.​현재 폐지되는 유형인단기민간임대주택, 장기일반민간임대주택 중 아파트의 경우에는 등록일부터 자진‧자동등록말소일까지는 여전히 세제혜택을 유지한다는 내용입니다. 또한 의무임대기간전에 폐지되는 유형의 임대주택을 자진‧자동등록말소하는 경우에도 감면받은 세금을 추징하지 않는 것으로 개정된다고 하네요.​단기민간임대주택, 장기일반민간임대주택 중 아파트가 거주주택 과세특례 또는 중과배제 요건을 갖춘 임대주택에 해당할 경우에는 의무임대기간을 충족하지 않더라도 혜택을 받을 수 있다는 내용인데요.​의무임대기간을 충족하지 못하는 사유는ⓐ자진말소 ⓑ자동말소가 있습니다.자진말소의 경우에는의무임대기간의 1/2이상 임대한 경우에만 보완조치를 적용하는데요.의무임대기간의 1/2이상 임대는 민특법상의 임대기간을 말하는 것으로단기민간임대주택은 4년 중 2년,장기일반민간임대주택 중 아파트는 8년 중 4년의 임대기간을 충족하면 되는 것입니다.​다만, 자진 말소 후 1년 내에 임대주택을 양도하는 경우에만 중과배제가 적용이 됩니다. 자진 말소에 대해서는 별다른 규정이 없는 걸로 보아 1년 내 양도하지 않아도 중과배제가 적용된다고 봐야 할 것 같습니다.자진말소 또는 자동말소시에 거주주택 과세특례를 적용받기 위해서는 5년내에 1거주주택을 양도해야 합니다.​기재부의 이러한 임대주택 세제지원 보완조치는 폐지되는 유형의단기민간임대주택, 장기일반민간임대주택 중 아파트에만 해당하는 것으로7월 11일 이후 폐지되는 유형의 임대주택으로 등록하거나 단기임대주택을 장기로 전환하는 경우에는 세제지원 적용을 배제한다고 나와있습니다.​그리고 20.08.18일 이후 등록하는 임대주택으로서 ①거주주택 과세특례 ②양도세 중과 배제 ③종부세 합산배제를 받기 위해서는 10년의 의무임대기간을 지켜야 합니다.​2020년 8월 18일 이전에 등록한 임대주택에 대해서는 종전의 임대기간 규정이 적용됩니다. 지난번에 말씀드렸다시피 양도세 중과 배제 및 종부세 합산배제는 1주택이상 보유자가 18.09.14일 이후 조정대상지역에서 신규취득한 주택을 등록하는 경우에 해당이 되지 않는 점 유의하시길 바랍니다.​제가 쓴 글이 도움이 되셨으면 좋겠네요.감사합니다!

임대주택 자동말소 후,임대료 5%를 계속 유지해야 중과배제가 가능한지 여부안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.주택임대사업자가 의무임대기간을 모두 충족한 이후, 주택이 자동말소되었다면 그 이후에는 임대료를 5% 넘게 인상하더라도 중과배제를 적용받을 수 있습니다.이에 대한 해석이 나오지 않았었는데 2022.04.04에 발표된 해석을 첨부합니다. 참고로 주택임대사업자의 거주주택 비과세 특례제도 자동말소 또는 자진말소 이후에 5% 요건을 충족하지 않더라도 적용받을 수 있습니다. 따라서 이에 해당하시는 분들은 양도소득세 신고시, 일반세율을 적용하여 양도소득세 신고를 하시면 됩니다.서면-2021-부동산-4644(2022.04.04)[제 목]장기임대주택 자동말소 후 임대요건 등을 계속 준수해야 중과배제 가능한지 여부[요 지]민간임대주택법에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 자동말소된 장기임대주택이 자동말소된 이후 소득령§167의3①(2)의 요건을 준수하지 않더라도 해당 임대주택을 양도하는 경우 중과세율 배제 가능(참고) 주택임대사업자의 거주주택 비과세 특례도 자진말소, 자동말소 이후 5% 상한을 지키지 않아도 됨서면-2021-부동산-3532(2022.02.08)[제목]장기임대주택 자진말소 또는 자동말소 후 거주주택 특례요건을 계속 준수해야 하는지 여부[요지]소득령§155㉓과 같이 장기임대주택이 자진․자동말소된 이후 특례요건을 준수하지 않더라도 5년 이내 거주주택을 양도하는 경우, 소득령§155⑳에 따른 특례 적용 가능