[양도세 - 필요경비] 자본적 지출, 리모델링, 인테리어 등 (by 부산 오회계사/부산세무사)

들어가며,

안녕하세요, 오회계사입니다.

이번에 다를 주제는 자주 접하게되고 일반적으로 많이들 궁금해하시는 리모델링이나 인테리어 공사를 한 경우, 나중에 양도차익 계산시 비용으로 빼주는지 여부입니다.

인테리어 공사를 하더라도, 모든 비용을 다 빼주는게 아님에 주의해야 합니다.

세부적으로 살펴보면,

내용 연수의 연장, 자산 가치의 증가가 있는 자본적 지출의 경우에만 필요경비(비용)으로 인정이 됩니다.

리모델링이나 인테리어 공사 내역 중에 자본적 지출에 해당하는 항목만 양도차익 계산시 필요경비(비용)으로 인정이 됩니다.

자본적지출은 내용연수의 연장 또는 가치의 상승이 있는 것으로, 즉 주택을 좀 더 오래사용할 수 있게하거나 주택의 가격을 더 올릴수 있는 수선비를 의미합니다.

이와 반대로, 수익적지출은 주택 본래의 기능을 유지하기 위한 수선비를 의미합니다.

세법에는 구체적으로 자본적지출로,

① 용도를 변경하기 위한 개조

② 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

③ 빌딩 등의 피난시설 등의 설치

④ 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구

⑤ 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것

으로 설명하고 있습니다.

소득세법

제97조(양도소득의 필요경비 계산)

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

소득세법 시행령

제163조(양도자산의 필요경비)

③법 제97조제1항제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.

1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

소득세법 시행령

제67조(즉시상각의 의제)

②제1항에서 "자본적 지출"이란 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호에 해당하는 지출을 포함하는 것으로 한다.

1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치

4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구

5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것

샤시, 방 및 거실 확장공사, 보일러 교체는 자본적지출이나, 도배, 장판, 싱크대 교체는 수익적지출입니다.

리모델링 인테리어 공사를 하더라도, 전체 공시비 내역 중 방이나 거실의 확장공사 등은 양도차익 계산시 비용인정되나, 싱크대 교체는 비용인정이 안됩니다.

정리해보면 아래와 같습니다. 주의할 점은 보일러 교체는 자본적지출로 인정되나 보일러의 수리는 수익적지출이라 양도차익 계산시 필요경비 인정이 안됩니다.

금액적으로 큰지도 판단기준은 아닙니다. 도배,장판,싱크대는 금액이 커도 수익적지출이나 보일러교체는 금액이 작아도 자본적지출입니다.

구분	자본적 지출	수익적 지출
예시	1) 베란다 샷시 2) 홈오토설치비 3) 건물난방교체 4) 방,거실 확장 5) 내부시설개량공사비 6) 보일러 교체	1) 벽지 2) 장판 3) 싱크대 4) 주방기구 5) 외벽도색 6) 문짝/조명교체 7) 보일러수리 8) 옥상방수공사 9) 하수도관교체 10) 오수정화조교체 11) 타일변기공사 12) 파손유리/기와교체 13) 재해자산 외장복구 및 도장 14) 화장실/마루 수리공사

화장실 수리 비용에 대해서는 사실관계에 따라 다를 수 있습니다.

대부분의 항목은 큰 이견이 없겠으나, 화장실 수리에 대해서는 여기저기 말이 달라 헷갈리시는 분들이 있습니다.

이는 2017년 조세심판원에서 쟁점 사안 중, 화장실 올수리비용을 자본적지출로 인정하는 결론을 내림에 따름입니다.

물른 부분적인 변기교체, 타일보수공사, 노후욕조교체는 수익적지출로 필요경비로 인정안됨은 동일합니다만, 화장실 전체를 뜯어고친 경우인 일반적으로 올수리라고 부르는 경우입니다.

하지만 사안을 들여다 보면, 이렇게 판단한 주요 근거가 자본적지출의 기본 개념인 주택의 가치 상승을 적용한 것임을 알수 있습니다.

① 금액적으로 볼때 단순 보수가 아닌, 화장실의 전체 성능개선이 이루어진 것으로 판단

② 그 결과, 아파트 보유기간인 1년 10개월동안 무려 40%의 가격 상승이 이루어졌으며 해당 공사를 주 원인으로 판단

양도, 조심-2017-중-2254, 2017.09.08

[ 제 목 ]

장판교체, 화장실수리 비용 등을 필요경비에 산입할 수 있는지 여부 등

[ 요 지 ]

화장실 전체 수리비용은 ‘자본적 지출’에 해당하는 것으로 보이므로 이를 필요경비에 산입하여 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단됨

3. 심리 및 판단

쟁점아파트를 2014년 1월 OOO에 취득하여 2015년 10월 OOO에 매도하였는데, 청구인의 쟁점아파트 보유기간 동안 아파트 가격이 40%나 올랐음에도 달리 가격이 급등할 만한 특별한 사정이 제시되지 않았으므로 쟁점공사도 그 가격상승의 주된 원인 중 하나가 되었을 것으로 보이는 점, 등기부상 면적이 40.63㎡인 쟁점아파트의 화장실 수리비용이 OOO인 것을 보면, 이 건 화장실 수리는 단순한 일부 기기의 교체를 넘어 화장실을 전반적으로 개량하여 쟁점아파트의 가치를 현실적으로 증가시키는 정도에 이르렀을 것으로 보이는 점

그러나, 위 2017년 심판 이후 2018년의 다른 심판사례를 보면

노후 고가 단독주택을 전면 보수공사를 하였음 (취득가액 30억)

전면공사비 3억 중 화장실 공사는 화장실이 3개이고, 각각 5백, 2백5십, 8백으로 총 1천5백5십만원의 화장실 수리비가 들었으나, 수익적지출로 판단한 건입니다.

금액적으로 보면, 단순한 타일과 변기를 교체한 수준은 아니라고 판단할 수도 있을듯한데 경미한 개량으로 보아 자본적지출로 인정되지 않았습니다.

양도, 심사-양도-2018-0055 , 2018.09.06 , 기각 , 완료

[ 제 목 ]

노후주택 수선비 전액을 자본적지출에 해당하는 필요경비로 볼 수 있는지 여부

[ 요 지 ]

노후주택의 내부수리 공사비 중 현관・거실・침실・주방・욕실 등 공사비는 쟁점주택의 용도변경・개량 등을 위하여 지출한 비용이라기보다는 주택 본래의 기능유지를 목적으로 거주편의를 위하여 지출한 수익적 지출에 해당함

3. 심리 및 판단

실내 인테리어공사에 해당하는 천정몰딩・바닥공사・벽체공사・도배・ 싱크대 및 주방가구 교체・화장실 타일 및 변기교체공시 비용 등은 쟁점주택의 정상적인 수선 및 본래의 기능유지를 위한 경미한 개량 또는 순수인테리어공사 비용에 해당하며, 위생기구・조명・가구 교체비용 등은 인테리어공사 비용이 아닌 비품 설치 및 교체비로 수익적지출에 해당한다 할 것이다.

이렇듯이 도배,장판, 샤시, 거실확장 등 명백히 기술된 사안이 아닌 경우, 판단이 모호한 경우가 많고 사실관계에 대한 세무공무원의 해석에 따라 달리질 수도 있습니다.

지출증빙은 법정 지출증빙 또는 계좌이체 내역이 있어야 합니다.

자본적지출을 필요경비로 인정받을려면,

① 신용카드, 현금영수증, 세금계산서(계산서)를 보관하고 있거나

② 은행 이체내역

둘 중에 하나는 있어야 합니다.

증빙 관련해서는 몇차례 개정이 있었는데

① 2016.2.17일 이전에는 제한이 없어 영수증이나 공사내역/청구서 등이 있어도 인정될 수 있었으나

② 2016.2.17일 개정으로 법정증빙을 보관하고 있는 경우로만 제한합니다.

③ 그러나, 2018.2.13일 개정으로 이를 완화하였고 현재는 증빙이나 송금내역 둘 중에 하나만 있어도 인정해주기로 하였습니다.

시행령 2016. 2. 17 이전	시행령 2016. 2. 17 개정	시행령 2018. 2. 13 개정
제163조(양도자산의 필요경비) ③법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.	제163조(양도자산의 필요경비) ③법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취·보관한 경우를 말한다.	제163조(양도자산의 필요경비) ③법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.

아파트 옵션으로 들어간 항목은 모두 필요경비가 인정됩니다.

아파트 신축시, 건물과 일체형으로 탈부착이 쉽지않은 빌트인으로 들어간 내장품 및 가전제품등은 필요경비로 인정이 됩니다.

법규재산2013-198, 2013.05.31

아파트분양 옵션계약 비용이 필요경비에 해당하는지 여부

[ 요 지 ]

아파트 시공 중 아파트 공급회사와 체결한 내장품업그레이드 등 옵션계약에 따라 옵션물을 공급받고 공급회사에 지불한 비용은 해당 아파트 양도 시 필요경비에 해당함

[답변내용]

위 사전답변신청의 사실관계와 같이, 아파트 분양권을 취득한 자가 해당 아파트 공사 중 아파트 공급자와 체결한 옵션계약에 따라 아파트 구조와 일체가 된 내장비품 등을 시공 받고 해당 공급자에게 지불한 비용은 「소득세법」 제97조 제1항에서 규정하는 필요경비에 해당하는 것입니다.

정리하면,

주택에 리모델링이나 인테리어를 하는 경우, 자본적지출 성격에 해당하는 경우 향후 매도시 필요경비로 인정받아 양도세가 줄어들게 됩니다.

다만, 자본적지출은 법에서는 아래와 같이 정의하고 있고

① 용도를 변경하기 위한 개조

② 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

③ 빌딩 등의 피난시설 등의 설치

④ 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구

⑤ 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것

실무적으로, 샤시, 확장공사, 개조공사, 보일러교체, 시스템에어컨설치 등은 자본적지출에 해당하나 도배,장판,보일러수리,싱크대,변기/타일교체 등은 수익적지출로 보아 필요경비로 보지 않습니다.

증빙은 법정증빙인 신용카드,현금영수증,세금계산서(계산서) 또는 은행 송금내역을 가지고 있어야 하나, 언제 지출한 것이냐에 따라 영수증이나 송금내역이 인정되는 경우가 있으니 주의해야합니다.

by 부산세무사/부산회계사