소득세법상 시가 (양도소득세)소득세법상에는 시가 규정이 없지만, 다음 규정에서 관련된 내용을 확인할 수 있습니다.▶소득세법 41조 (부당행위계산부인), 소득세법 시행령 98조(부당행위계산부인); 종합소득 관련, 법인세법 준용함(법인세법 시행령 89조 1항, 2항)▶소득세법 101조 (양도소득의 부당행위계산), 소득세법 시행령 167조(양도소득의 부당행위 계산); 양도소득 관련, 상증세법 준용(상증세법 60조~66조) (상증령 49조~63조)①시가 평가의 기간 ■양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간 ■ 상속세 및 증여세법상 시가 준용② 양도소득 부당행위계산부인(소득세법 101조 1항)양도소득이 있는 자가 특수관계인과의 거래로 조세부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우(고가양도, 저가양수의 경우)시가-거래가액 > Min( 시가의 5%, 3억원) 인 경우 적용 ▶특수관계인이 시가로 자산을 양도한 것으로 보아 양도소득세 계산함. ▶고가양도, 저가양수한 자에 증여세 부과함③ 양도소득 부당행위계산부인 2(소득세법 101조 2항) _2023.01.01 증여받은 분부터 적용 1) 특수관계인(97조의2 1항 제외)에게 자산을 증여한 후 수증자가증여일로부터 10년 이내 그 자산을 타인에게 양도하는 경우 2) 증여세 + 수증자의 양도소득세 < 증여자 직접양도시 양도소득세 인 경우 ▶증여자가 그 자산을 직접 양도한 것으로 봄

1. 개요부모의 부를 자녀에게 물려주는상속·증여 규모가 지난해 처음으로 100조 원을 넘어섰습니다.자녀에게 증여하는 이유는 다음과 같이 다양합니다.(1) 상속세 절세(2) 다주택자 종합부동산세 중과세 부담(3) 2023년 취득세 개정(4) 재개발·재건축이 예상되는 부동산(5) 다주택자 양도소득세 중과 등일례로현재 조정대상지역의 2주택자가 5억에 산 아파트가 10억으로 올랐다면,해당 아파트를 양도하는 경우 발생하는 양도소득세는 3억 원이지만,자녀에게 증여하는 경우 발생하는 증여세는 2,2억 원입니다. 만약 제삼자에게 양도하고 남은 7억원을 자녀에게 증여한다면 추가로 발생하는 증여세는 1.3억 원으로서 합계세액은 4.3억 원이 됩니다.조정대상지역 2주택자제삼자에게 양도 시 양도소득세액(중과세율)자녀에게 증여 시 증여세액300,000,000원세후 금액을 자녀에게 증여 시 증여세액130,000,000원합계세액430,000,000원220,000,000원비록 올해 5월 10일부터 1년간 다주택자의 양도소득세 중과를 한시적으로 배제해주고 있지만, 급매로 내놓아도 매수자를 찾기가 쉽지 않은 상태입니다.만약,여러 가지 이유로 증여해야 하는 상황이라면 증여세액과 직결되는 가장 유리한 증여재산평가 방법과 평가시기를 고려하여 증여를 해야 합니다.참고 사항으로 현재 증여 시취득세는 공시가격(기준시가)를 기준으로 부과되지만, 23.1.1 이후 취득분부터는 시가를 기준으로 부과되므로 취득세가 물건 종류에 따라 2배 이상 증가할 수 있습니다.관련 내용에 대해서는 다음의 글을 참고하시면 좋습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222618873713[부동산전문세무사]가 말하는 지금 아파트을 증여해야 하는 이유최근 서울 및 수도권부터 전국으로 집값이 하락세 또는 지역에 따라서 보합세가 지속되고 있습니다. 금융규...blog.naver.com2. 증여재산 평가증여재산을 평가할 때 가액은'시가'를 원칙으로 하며, 시가를 산정하기 어려운 경우에는'기준시가'(보충적 평가 방법)에 따릅니다.구분평가액원칙시가보충적 평가 방법(시가를 알 수 없는 경우 적용)기준시가3. 시가증여세법에서시가란 증여일 전 6개월 ~ 후 3개월 이내의 기간 중 다음의 가액을 의미합니다.1매매가액2감정가액3수용·공매·경매가액4유사 매매사례가액<1> 매매가액증여 재산이증여일 전 6개월 ~ 후 3개월 이내(평가기간)의 기간에 매매한 사실이 있는 경우에는 거래가액을 시가로 적용합니다.평가기간 이내 판단 기준일은매매 잔금일이나 등기접수일이 아닌‘매매계약일’을 기준으로 적용함을 유의해야 합니다.또한 매매가액이란 제삼자 간 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 말하는 것으로서특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우는 시가에 해당하지 않습니다.중도에매매계약이 해지된 경우 거래가액의 시가 인정 여부는 국세청과 대법원의 판결을 달리하고 있습니다. 따라서 사실관계에 따라 적정한 거래가액으로 인정될 수 있는지에 대한 판단이 필요합니다.<2> 감정평가액증여 재산이증여일 전 6개월 ~ 후 3개월 이내(평가기간)의 기간에 2곳 이상의 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 평균액을 시가로 적용합니다.(주식 및 출자지분에 대하여는 감정가액의 평균액이 있는 경우에도 시가로 인정되지 않습니다.)(1) 평가기간 이내의 판단기준일평가기간 이내 판단 기준일은가격산정 기준일과 감정가액평가서 작성일을 기준으로 판단합니다.2014.2.21. 이후 평가하는 분부터 소급감정 방지를 위해 감정평가서를 작성한 날 뿐만 아니라감정가액평가서 작성일 모두 평가기간 이내에 들어와야 하는 것으로 개정하였습니다.가격산정기준일 또는 평가서 작성일이‘평가기간’이내인지‘법정결정기한’이내인지에 따라‘적정시가’, ‘평가심의위원회에 따른 시가’, ‘소급감정가’, ‘시가 불인정액’해당 여부가 달라질 수 있습니다.해당 부분에 대해서는 명확한 규정이 없지만,관련 예규·판례를 참고하여 진행하고 있으므로 잘 판단해서 진행하셔야 합니다.(2) 2곳 이상의 평가액다만, 「소득세법」 제99조 제1항 제1호에 따른 부동산 중 기준시가 10억 원 이하의 부동산은 하나의 감정가액도 시가로 적용합니다.이때 지분을 증여하는 경우에도 해당 부동산 전체지분의 기준시가를 기준으로 10억 원 이하 해당 여부를 판단해야 합니다.(3) 부적절한 감정가액 등다음의 사유에 해당하는 감정가액은 세무상 이슈가 발생할 수 있습니다.구분내용납부목적에 적합하지 않거나 원형대로 감정하지 않은 경우시가 제외보충적 평가액 또는 유사 매매사례가액의 90%에 미달하는 경우세무서장이 재감정 의뢰위의 사유에 해당하지 않더라도세무서장 등이 부적정한 평가액이라고 인정되는 경우 다른 감정기관에 의뢰하여 재감정을 의뢰할 수 있습니다.따라서감정가액이 무조건 낮다고 유리한 것이 아니며, 재감정 등을 통하여 추징될 수 있으니 해당 감정가액이 세법상으로도 인정될 수 있는지를 함께 검토해야 합니다.(4) 소급감정소급감정이란평가기간 이후에 감정한 가액으로서 평가심의위원회의 결정기한 내에 들어오지 않는 평가액을 의미합니다.소급감정을 시가로 인정할 수 있는지에 대하여 국세청, 심판원과 대법원의 입장이 다릅니다.국세청, 심판원은 소급감정가액을 시가로서 부인하고 있지만,대법원은 시가로 인정하는 것으로 판시한 바 있습니다.<3> 수용가격, 경·공매가격증여 재산이증여일 전 6개월 ~ 후 3개월 이내(평가기간)의 기간에 수용, 경·공매한 사실이 있는 경우에는 보상가액, 경매·공매가격을 시가로 적용합니다.평가기간 이내 판단 기준일은보상가액, 경매·공매가격이 결정된 날을 기준으로 판단합니다.이때 결정된 날이란 수용 보상계약체결일과 매각 허가 결정일을 말합니다.<4> 유사 매매사례가액증여 재산이증여일 전 6개월 ~ 후 3개월 이내(평가기간)의 기간에 평가대상 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매 사실이 있는 경우에는 그 거래가액을 시가로 적용합니다.구분요건공동주택1. 동일한공동주택단지 내2. 주거전용면적의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의5% 이내3. 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의5% 이내이외의 재산면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산공동주택가격이 있는 공동주택의 경우 비교적 유사한 재산의 판단기준이 명확하지만, 이외의 재산의 유사성 판단기준이 명확하지 않아, 유사 매매사례가의 판단에 어려움일 발생합니다.각종 예규와 판례에 따르면 층수, 위치, 면적, 기준시가, 조망권, 실제 사용용도 등 사실관계를 종합하여 유사성을 판단하고 있습니다. 따라서물건별로 유사 매매사례가액 적용 가능 여부를 면밀하게 검토하여 진행해야 합니다.또한입주권과 분양권 역시 유사 매매사례가액을 인정하고 있습니다.4. 정리작성한 내용 이외에도 다음의 세무상 이슈가 발생할 수 있습니다.(1) 평가기간 내 유사 매매사례가액이 여러 개가 있는 경우우선순위 판단(2) 시가로 사용할 수 있는 가액들의우선 적용 여부(3) 평가심의위원회를 통한 시가재산정 후 추징 여부절세 방안평가 방법의 내용을 모두 알고 있다면,적용할 수 있는 가장 유리한 평가방법과 증여시기를 파악 하여 증여한다면 최선의절세효과를 누릴 수 있습니다.도움이 되셨다면공감과 이웃추가한 번씩 부탁드립니다.상담은 유료로 진행돠며, 상담이 필요하신 분들은상단 배너의 번호로 연락주시기 바랍니다.감정평가, 등기, 신고진행 까지 모두 같이 진행하여 최적 절세 컨설팅을 도와드리고 있습니다.참고하시면 좋은 관련된 내용의 글https://blog.naver.com/highyes_tax/222789643038[컨설팅전문세무사] 상생임대주택, 중과유예기간을 활용한 부담부증여 절세 컨설팅 방법(상생임대주택 혜택 극대화)1. 개요 최근 윤석열 정부가 내놓은 ‘상생임대인 개선안’과 ‘다주택자 중과유예’가 큰 이슈가 되고 있...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830[양도·증여·상속 전문 세무사]특수관계인간(부모,자식간) 부동산 저가매매·양도 컨설팅 세부내용(인터넷으로 절대 알 수 없는 이유)안녕하세요. 가족간 부동산 매매거래를 전문으로 컨설팅 하고 있는 이상웅 세무사입니다. 따라서 오늘은 &#...blog.naver.com

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰내용은 2023년부터 증여와 관련하여 달라지는 세법에 대해 살펴보고, 올해안에 증여를 해야하는 이유에 대해 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,2023년부터 증여취득세 인상,10년이내 양도시 양도세 절감이 없어집니다올해 안에 증여를 해야한다는 내용의 기사등을 보신적이 있을실텐데, 구체적으로 어떻게 영향이 있는지 알아보겠습니다.우선 개정되는 내용은 증여세 자체보다는 취득세와 양도세입니다.①증여로 인한 취득세에 시가 적용②양도세 이월과세 기간 5년→10년③양도세 부당행위계산(우회양도) 5년→10년취득세 부분은 내년부터 시행이 확정된 것이고, 양도세는 정부세법 개정안에는 들어가 있으나 올해말 정기국회를 통해 개정안이 통과되어야 적용이되는 것이니 아직 미정입니다.항목별로 살펴보면,증여로 인한 취득시,시가표준액이 아닌 시가인정액이 적용됩니다현재는 증여로 인한 취득시, 『시가표준액 x 3.5%』로 취득세가 계산됩니다. (부가세를 더할 경우 3.8~4%의 세율)하지만, 내년부터는 시가표준액이 아닌 시가인정액을 적용한다는 것이고 시가인정액은 현재 증여세의 시가와 동일한 개념으로 감정평가, 유사매매사례가액도 포함되는 것입니다.시가 10억원(유사매매), 공시가격 6억원인 40평 아파트를 증여하는 경우에 취득세는① 2022년까지: 6억원 x 4% = 2,400만원② 2023년부터: 10억원 x 4% = 4,000만원으로 1,600만원이 증가합니다.이는 2021년에 개정되었으나, 2022년부터 당장 시행하지 않고 홍보와 준비기간을 거쳐 2023년부터 시행하게 됩니다.지방세법 시행령제15조의2(평가의 원칙등)① 법 제10조의2제1항에서 “매매사례가액ㆍ감정가액 및 공매가액 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 가액”이란 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 이내의 기간(이하 이 절에서 “평가기간”이라 한다) 중 매매ㆍ감정ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제21조에 따라 부과하기 전까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 취득일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 취득세 납세자 또는 지방자치단체의 장이 신청하는 때에는 「지방세기본법」제147조에 따른 지방세심의위원회의(이하 “지방세심의위원회”라 한다) 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.따라서, 내년에 증여하는 경우 수백 수천만원의 취득세가 늘어나게 됩니다.양도세 이월과세과 부당행위계산부인(우회양도) 적용 기간도5년에서 10년으로 늘어납니다증여의 목적은 실제로 재산을 물려주기 위한 것도 있지만, 향후 양도세를 절감하기 위한 것도 있습니다.증여로 인해 취득하는 경우, 증여평가액이 새로운 취득가액이 되어 양도세가 줄어들기 때문입니다.예를 들어, 남편이 3억원에 취득한 주택이 가격이 올라 6억원이 된 경우①남편이 처분하면 양도차익이 3억원 (양도세는 1억원 수준)②배우자에게 증여후 6억원에 양도하면 양도차익이 0원이고 양도세는 없습니다.배우자 공제는 6억이니 증여세도 없고, 취득세만 납부하면 양도세도 없게됩니다. 이러한 절세를 막기 위해 증여 후 5년이내에 양도하면 당초 증여자인 남편의 취득가액을 적용하여 양도세를 계산합니다. 결국 증여후 5년이내 양도하면 양도세 절감효가는 없습니다.이를 양도세 이월과세라고 하는데, 세법개정안으로 2023년부터는 5년을 10년으로 연장하기로 하였습니다.즉, 2022.12월에 증여하는 경우 2028.1월 이후에 양도하면 이월과세를 적용받지 않으나,2023.1월에 증여하는 경우 2033.2월이후에 양도해야 한다는 것입니다.추가적으로, 이월과세는 대상자산이 부동산, 분양권, 입주권, 회원권등으로 제한되고 수증자도 배우자와 직계존비속으로 제한되나, 이와 유사한 규정으로 양도세 부당행위계산부인 규정이 있으나 여기에도 현재는 5년에도 10년으로 연장됩니다.이상 2023년부터 불리해지는 증여 취득세와 이월과세 등 개정 내용을 살펴보았습니다.불과 몇일 사이로 취득세가 수백 수천만원이 증가될 수도 있고, 증여로 인한 양도세 절감도 기존 5년이내 못파는 것에서 개정되면 10년간 기다려야하니 매우 불리해집니다.2022년도 불과 2달 남짓 남았는데, 연말 막판에서야 부랴부랴 진행하는 일이 없도록 미리 준비하여 증여를 진행하는 것을 권해드립니다.

상속재산의 매매계약일이 감정가액 가격산정기준일(상속개시일)과 평가서 작성일 사이에 있어시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우평가기준일을 전후하여 “가장 가까운 날”은 어느 날인지 여부기획재정부-재산세제과-523생산일자 : 2024.05.01.요 지상증법 시행령§49②의 평가기준일에 가까운 시가 판정시 감정가액은 가격산정기준일과 평가서작성일 두개 모두를 고려해야 함회신｢기획재정부 재산세제과-523, 2024.5.1.｣(회신)귀 질의의의 경우 경우 제1안이 타당합니다(질의)평가기간 이내매매계약일이 감정가액의 가격산정기준일(상속개시일)과 평가서 작성일 사이에 있어 시가로 보는 가액이 둘 이상(매매가액,감정가액)인 경우 평가기준일을 전후하여 “가장 가까운 날”은 어느 날인지 여부(제1안)매매계약일(제2안)감정가격산정기준일상세내용1. 사실관계○ 피상속인 ’20.07.24. 사망 후 상속인들은 ’21.02.01. 상속세를 신고- 상속인들은 상속물건 A아파트를 ’20.12.18. 특수 관계없는 자에게 2,270백만원에 매도하는 계약을 체결- 상속세 신고 시, A아파트에 대해 2개의 감정기관에서 평가한 감정평균가액 1,910백만원으로 신고 *감정가액 산정기준일(’20.7.24.),매매계약일(’20.12.18.),감정평가서 작성일(’21.1.13.)2. 질의내용 ○ 상속재산의 매매계약일이 감정가액 가격산정기준일(상속개시일)과 평가서 작성일 사이에 있어 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우 평가기준일을 전후하여 “가장 가까운 날”은 어느 날인지 여부 3. 관련법령 □상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 평가기준일 이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다.(…중략…)② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다.(이하생략…)□상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙등】① 법 제60조제2항에서 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것 이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 평가기간 이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 매매등 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.(…중략…) 1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액(…중략…) 2. 해당 재산(법 제63조제1항제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액(…중략…)② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다. 1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일 2. 제1항제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일 3. 제1항제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.2023년부터 증여로 인한 취득세가 기존 시가표준액에서 실제 시가로 변경되어 증여 취득세가 대폭 인상되니 2023년 전에 증여를 빨리 해야한다는 기사는 보셨을 것입니다.이는 지난 8월에 행안부에서 발표한 개정안에 근거하였고, 이번달 12월 국회에 통과되었습니다. (시행은 2023년으로 1년 유예) 8월 발표 개정안에서 일부 수정된 내용도 있으니 이에 대해 법조문을 자세히 살펴보겠습니다.세부적으로 살펴보면,현재 증여로 인한 취득세는 시가표준액을 기준으로 합니다증여로 부동산을 취득했다면, 취득세 과세표준은 신고가액과 시가표준액 중에 큰 금액입니다.하지만,굳이 시가표준보다 큰 금액으로 신고할리 없으므로 실무적으로는 시가표준액입니다. 다만, 실제로 본인이 감평을 받아 더 높은 금액으로 취득세 신고를 하면 인정됩니다. 그리고부동산 실거래가가 신고되는 경우에는 그 실제 거래가액에 따라 취득세를 부과합니다.지방세법제10조(과세표준)① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다. ② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조제1항 또는 「법인세법」 제52조제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고사실상의 취득가격또는 연부금액을 과세표준으로 한다.1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득4. 공매방법에 의한 취득5.「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득따라서 주택의 경우 취득세 과세표준은 아래를 적용합니다① 매매로 취득 : 실거래가② 증여/상속으로 취득: 시가표준액문제는 무상취득인 증여, 상속의 경우 상증세법은 공시가액이 아닌 실제의 시가 (감평, 유사매매사례 등)을 따르게 되어있다는 것입니다.따라서, 아파트를 증여로 취득한다면증여세는 감평이나 실거래가 (유사매매 있는 경우)가 적용되는데, 취득세는 공시가액이 적용된다는 점입니다. 이 경우 각각 법에서 다른 시가가 적용됩니다.정부가 문제를 제기한 것은,옛날처럼 시가 확인이 어려운 것도 아니고 이미 시가를 알고 있음에도 굳이 취득세만 달리할 필요가 있냐는 취지로 개정안이 나왔습니다.증여의 경우에는과세표준을시가인정액을 적용하기 하였습니다 (2023년 부터 시행)지방세 개정은 12월 국회를 통과하여, 내년부터 시행됩니다.취득세 과표를 유상취득은 실제거래가격, 무상취득은 시가인정액을 적용하는 것이고다만 1년 시행을 유예하여 2023년부터 적용한다는 것입니다.시가인정액이라는 개념이 도입되었습니다무상 취득에 적용되는과세표준은 시가인정액이라는 용어를 새로 만들어 적용합니다.지방세법제10조의2(무상취득의 경우 과세표준)① 부동산등을 무상취득하는 경우 제10조에 따른 취득 당시의 가액(이하 “취득당시가액”이라 한다)은 취득시기 현재 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는가액(매매사례가액, 감정가액, 공매가액, 그 밖에 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 가액을 말하며, 이하“시가인정액”이라 한다)으로 한다.시가인정액이란 무엇인지살펴보면,취득일 전 6개월 후 3개월 이내의 기간에 매매/감정/경매/공매가를 적용한다는 것인데 이는 증여세의 증여재산 평가방식과 유사합니다.또한,지방세심의위원회 심의를 거쳐 직전 2년까지 연장확대할 수 있다는 것도 상증세법의 재산평가심의위원회와 유사한 규정입니다.전반적으로 상증세법과 유사한 방식임을 알 수 있습니다.지방세법 시행령제15조의2(평가의 원칙등)① 법 제10조의2제1항에서 “매매사례가액ㆍ감정가액 및 공매가액 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 가액”이란취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 이내의 기간(이하 이 절에서 “평가기간”이라 한다) 중 매매ㆍ감정ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제21조에 따라 부과하기 전까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 취득일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 취득세 납세자 또는 지방자치단체의 장이 신청하는 때에는 「지방세기본법」제147조에 따른지방세심의위원회의(이하 “지방세심의위원회”라 한다) 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.시가인정액 적용의예외 규정이 있습니다무상취득에 시가인정액 적용이 원칙이나,아래 3가지 예외를 두고 있습니다.① 상속② 시가표준액 1억이하③ 시가인정액 산정이 어려운 경우당초 8월의 개정안에는 ① 상속과 ② 1억이하는 예외 규정이 없었는데, 추가되었습니다. 과거 나온 신문기사에는 이러한 예외 규정 언급이 없는데, 최종 개정에는 포함되었으니 유의가 필요하겠습니다.지방세법제10조의2(무상취득의 경우 과세표준)② 제1항에도 불구하고다음 각 호의 경우에는 해당 호에서 정하는 가액을 취득당시가액으로 한다.1.상속에 따른 무상취득의 경우: 제4조에 따른 시가표준액2.대통령령으로 정하는 가액 이하의 부동산등을 무상취득(제1호의 경우는 제외한다)하는 경우:시가인정액과 제4조에 따른 시가표준액 중에서 납세자가 정하는 가액3. 제1호 및 제2호에 해당하지 아니하는 경우: 시가인정액으로 하되,시가인정액을 산정하기 어려운 경우에는 제4조에 따른 시가표준액지방세법 시행령제15조의3(평가 예외 부동산등)법 제10조의2제2항제2호에 따른 “대통령령으로 정하는 가액”이란 취득물건에 대한시가표준액이 1억원 이하인 경우를 말한다.감정평가는 둘 이상의 기관에서 받되, 시가표준 10억 이하는 1개만 받아도 됩니다감정평가액을 적용하고자 할때는 2 이상의 평가기관에서 받은 것을 제출해야하나, 시가표준이 10억이하면 1개만 해도 됩니다.이 규정 역시, 상증세법의 감정평가 방식과 동일하다고 볼 수 있습니다.지방세법제10조의2(무상취득의 경우 과세표준) ③ 납세자가 제20조제1항에 따른 신고를 할 때 과세표준으로 제1항에 따른 감정가액을 신고하려는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 가액 이하의 부동산 등의 경우에는 하나의 감정기관으로 한다)에 감정을 의뢰하고 그 결과를 첨부하여야 한다.지방세법 시행령제15조의2(평가의 원칙등) ⑤ 법 제10조의2제3항 전단에서 “대통령령으로 정하는 가액 이하의 부동산 등의 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다. 1. 취득하는 부동산등의시가표준액이 10억원 이하인 경우2. 법 제10조의5제3항제2호에 따른 법인의 합병ㆍ분할 및 조직변경을 원인으로 부동산등을 취득하는 경우부담부증여의 경우, 유상 취득액은 시가인정액을 한도로 합니다전세나 담보대출을 인수하는 조건인 부담부증여를 하는 경우에,현재는전세금이 시가표준액보다 더 큰 경우에는 그 전세금이 유상취득 대상액이 됩니다.예를 들어, 시가 8억이고 전세가 6억인데 시가표준이 4억인 경우 부담부증여시시가표준 4억이 아닌, 전세금 6억에 대한 유상취득세율을 적용합니다.이에 대한 자세한 내용은 아래 포스팅 참고https://blog.naver.com/riverodw/222307569557[부담부증여 취득세] - 전세금이 시가표준보다 높은 경우 (by 부산 오 회계사/세무사)들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 지난 포스팅에서 부담부증여의 장단점과 절세 효과에 대해서 살펴...blog.naver.com하지만, 개정된 내용에는 시가인정액을 한도로 한다고 합니다.즉 위의 경우①시가인정액이 8억이 확인되는 경우 : 6억은 유상취득세율 2억은 증여취득세율②시가표준액을 시가인정액으로 적용시 : 6억이 아닌 4억에 대한 유상취득세율 (기존과 달라지는 경우)지방세법 시행령제15조의4(부담부증여시 취득가격)① 부담부 증여로 취득하는 경우 법 제10조의2제6항에 따른유상승계취득에서의 과세표준을 적용하는 채무부담액(취득하는 부동산등에 대한 채무액에 한정한다. 이하 이 조에서 같다)은시가인정액을 한도로 한다.② 제1항을 적용할 때 채무부담액은 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 취득자가 입증한 경우로서 각 호의 어느 하나에 따라 확인된 금액에 한한다.1. 등기부 등본으로 확인되는 증여 부동산등에 대한 저당권, 가압류, 가처분 등에 따른 채무부담액2. 금융기관이 발급한 채무자변경 확인서 등으로 확인되는 금융기관의 금융채무3. 임대차계약서 등으로 확인되는 증여 부동산등에 대한 임대차 보증금4. 그 밖의 판결문, 공정증서 등 객관적 입증자료로 확인되는 취득자의 채무부담액정리하면,2023년부터 증여에 대한 취득세 산출시 기존의 시가표준액이 아닌,시가인정액을 적용하게됩니다. (개정은 2022년이나 1년의 시행 유예로 2023년에 시작)시가인정액은취득일 전 6개월 후 3개월 이내 유사매매, 감정, 경매, 공매를 적용합니다. 지방세심의위원회를 거쳐 2년전까지도 확대 가능합니다.다만, ① 상속 ② 시가표준 1억이하 ③ 시가인정액 산출안되는 경우는 시가인정액을 적용하지 않습니다.또한, 채무를 인수하는 조건인 부담부증여에 그 채무액이 시가표준액을 초과하는 경우, 적용 방식이 상황에 따라 달라지니 유의해야 겠습니다.그리고무엇보다 중요한 것은, 향후 증여를 계획 중이라면2023년이 되기 전에 하는 것이 증여 취득세 절감 측면에서 유리하니 서둘러야 한다는 것입니다.존재하지 않는 이미지입니다.by부산 양도/증여/상속 회계사/세무사