안녕하세요 , 윤성세무회계입니다.
주택을 상속, 증여받는 경우 일반적으로 매매사례가액을 적용합니다.
매매사례가액은 공동주택가격 차이가 5%이내이며 평가기준일로부터 가까운날에 해당하는 거래가액을 적용합니다.
상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】
① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의 2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다.
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. (2019. 2. 12. 개정)
시행규칙 제15조 【평가의 원칙 등】
③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다. (2017. 3. 10. 신설)
1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다. (2019. 3. 20. 단서신설)
가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것 (2017. 3. 10. 신설)
나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것 (2017. 3. 10. 신설)
다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것 (2017. 3. 10. 신설)
2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산 (2017. 3. 10. 신설)
그러나 매매사례가액으로 적용된 주택이 리모델링을 통해 시세보다 높게 판매된 경우에는 납세자는 억울하게(?) 높은 가액으로 신고하여 증여세, 상속세를 더 납부하는 경우가 생길 수 있습니다.
이런 경우 리모델링한 주택의 가치는 본인의 물건과는 같지 않음을 주장하며 매매사례가액으로 적용하지 않을 수 있을까요?
안타깝게도 대부분은 면적, 공동주택가격 차이가 같다면 리모델링을 하였어도 매매사례가액으로 인정하였습니다.
조심2018서4849, 2019.03.14
[제목]
비교대상주택의 인테리어공사 중 BBB이 동 주택을 소유하면서 발생한 것은 이 건 증여일로부터 10년 경과한 것이라 동공사비용이 매매사례가액에 영향을 주었다고 보기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 비교대상주택의 매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 보아 청구인에게 증여세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨
조심2020서8322, 2021.01.07
[제목]
쟁점주택과 비교대상주택이 동일한 주택단지에 위치하고 면적, 용도, 방향 및 기준시가 등에 있어 그 유사성이 인정되는등 상증법 제60조 제1항 및 제2항, 같은 법 시행령 제49조 제4항을 충족하는 것으로 나타는 점 등에 비추어, 처분청이 비교대상주택의 매매가격을 쟁점주택의 유사매매사례가액으로 보아 상속세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
다. 사실관계 및 판단
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택과 비교대상주택의 위치, 방향및 건물구조가 다르고 대수선 공사에 따른 주택가치의 차이 등으로 보아 비교대상주택의 매매가격을 쟁점주택의 시가로 볼 수 없다고 주장하나,
쟁점주택과 비교대상주택이 동일한 주택단지에 위치하고 면적, 용도, 방향 및 기준시가 등에 있어 그 유사성이인정되고 비교대상주택의 매매계약일(2018.9.3.)이 쟁점주택의 평가기간 [평가기준일(2018.8.2.) 전ㆍ후 6개월]내에 있는 등 상증법 제60조의 제1항 및 제2항, 같은 법 시행령 제49조 제4항 및 시행규칙 제15조 제3항 제1호의 요건(동일한 공동주택단지 내 소재, 주거전용면적 및 공동주택가격의 차이가 각각 5% 이내)을 충족하는 것으로 나타나는 점, 상속재산의 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하는바, 청구인의 주장대로 비교대상주택이 쟁점주택 보다 제반 여건(위치, 구조, 일조량, 조망권 등)에 있어 상대적으로 불리함에도, 청구인이 신고한 상속 당시 쟁점주택의 가액○○○은 오히려 비교대상주택 거래가격○○○에 비해 현저히 낮아 이를 그대로 쟁점주택의 시가로 삼기는어려운 점 등에 비추어 처분청이 비교대상주택의 매매가격을 쟁점주택의 유사매매사례가액으로 보아 상속세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
증여, 상속시 취득가액이 증가하면 추후 주택을 양도할때 양도차익이 감소하여 양도세를 줄이는 효과가 있을 수 있지만 1세대1주택 비과세 요건 등을 갖춘 경우 어차피 양도세는 없으므로 취득가액이 증가하여도 양도세 절세효과는 없는 경우가 생깁니다.
이런 경우 감정평가를 받아 신고하는 것을 권해드립니다.
