부동산 임대사업과 관련된 세법은 매우 복잡합니다. 특히, 임대사업자로 등록한 주택과 일반주택을 함께 보유한 경우, 어떤 주택을 먼저 팔고, 어떤 주택을 얼마간 보유·거주해야 비과세를 받을 수 있는지가 핵심 쟁점이죠.
오늘은 실제 유사한 구조를 가진 사례를 바탕으로, “임대등록을 말소한 뒤 2년 이상 거주하면 1세대1주택 비과세가 가능한가?”에 대해 살펴보겠습니다.
1️⃣ 사실관계 요약
구분 | 내용 |
A주택 | 2018.4 오피스텔 분양권 취득 → 2018.12 임대사업자 등록(8년) → 2019.3 취득 → 2021.5 임대개시(주택으로 사용) |
B주택 | 2018.5 오피스텔 분양권 취득 → 2020.5 취득 및 임대개시 → 2021.6 임대등록(10년) → 추후 임대말소 후 거주 예정 |
C주택 | 2020.3 취득 → 2023.1 양도 (2년 미거주로 과세) |
정리하자면, 납세자는 장기임대주택 2채(A, B)와 일반주택 1채(C)를 보유하고 있었고, C주택을 거주하지 않은 채 양도하여 과세를 받았습니다.
이후 B주택의 임대등록을 말소하고 2년 이상 거주한 뒤 양도할 경우 비과세를 받을 수 있는지가 쟁점입니다.
2️⃣ 쟁점: 임대주택 말소 후 거주하면 비과세가 될까?
핵심은 「소득세법 시행령」 제155조 제20항입니다.
이 규정은 흔히 말하는 ‘거주주택 + 장기임대주택 특례’로 불리는 조항으로, 아래 요건을 충족하면 1세대 1주택 비과세로 인정받을 수 있습니다.
“1세대가 장기임대주택과 거주주택을 함께 보유하고 있을 때, 각 주택이 각각의 요건(임대요건·거주요건)을 충족하면 거주주택 양도 시 1세대 1주택으로 보아 비과세 적용 가능”
다만, 여기서 문제는 임대사업자가 임대의무기간을 채우지 못하고 등록을 말소한 경우인데요.
일반적으로는 의무기간 미이행 시 각종 세제혜택이 취소되지만, 이번 사안처럼 “임대 말소 후 실제로 2년 이상 거주”했다면 이야기가 달라집니다.
3️⃣ 회신 요지: 비과세 가능
과세당국의 회신은 명확합니다.
“장기임대주택(A·B)과 일반주택(C)을 보유한 1세대가 일반주택을 과세로 양도한 후,임대의무기간을 충족하지 못한 B주택의 임대등록을 말소하고 2년 이상 거주하여 거주주택으로 전환한 경우, ‘거주주택 및 장기임대주택’ 요건을 갖추면 비과세 특례 적용 가능.”
즉,
① B주택이 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 임대등록된 장기임대주택이고,
② 임대등록을 말소한 후
③ 실제로 2년 이상 본인 거주하여
④ 「소득세법 시행령」 제155조제20항제1호의 ‘거주주택’ 요건을 충족한다면
양도 시 1세대 1주택 비과세를 인정한다는 것입니다.
4️⃣ 실무상 유의할 점
임대사업자등록과 사업자등록(세무서 등록) 두 가지 모두 되어 있어야 합니다.
말소 시점과 양도 시점 사이의 거주기간이 2년 이상이어야 하며, 그 기간 동안 세대 전원이 실제 거주해야 합니다.
임대료 증액률 5% 초과, 임대기간 5년 미만 등의 사유로 요건 불충족 시 비과세 적용 불가합니다.
실제 양도 전 말소신청, 거주이전신고, 임대차계약 종료서류 등을 꼼꼼히 보관해야 합니다.
5️⃣결론: 임대 말소 후 거주, 충분히 전략이 된다
정리하면, 장기임대주택으로 등록한 오피스텔이라 하더라도 임대의무기간 중 자진말소 후 2년 이상 실거주하면 1세대1주택 비과세 요건을 충족할 수 있습니다.
다만 이 규정은 임대등록 시기·임대유형·가격기준 등 세부 요건이 까다롭기 때문에 반드시 사전에 전문가 검토가 필요합니다.
임대주택을 여러 채 보유 중인 분들이라면, 양도 순서와 시점, 거주계획을 종합적으로 설계해야 수천만원의 양도세를 절감할 수 있습니다.
임대등록, 거주전환, 양도까지는 단순한 절차처럼 보이지만 하나라도 요건이 어긋나면 ‘비과세’에서 ‘중과세’로 뒤바뀌는 위험한 구조입니다.
따라서 임대사업자 말소 전·후 자금흐름, 거주사실, 보유주택 수 등을 사전에 철저히 분석해야 합니다.
