원글 출처 : https://blog.naver.com/highyes_tax/224160240863
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안녕하세요, 세대에 걸친 부의이전, 자산 전반을 컨설팅 해드리는 세로움입니다.
오늘은 증여세 절세방안 중에서 부담부증여에 대해 자세하게 설명드리겠습니다.
1. 부동산 증여,
남들보다 똑똑하게 받자
부동산을 증여받을때 세금을 줄이기 위해서는 먼저 소유권을 이전하는 방식을 이해해야합니다.
상속 전에 자녀에게 부동산을 넘겨주는 방법은 크게 증여와 매매 2가지로 구분됩니다.
증여는 부모님의 부동산을 무상으로 공짜로 자녀에게 넘겨주는 것이고, 매매는 자녀에게 부동산에 대한 대가를 받고 넘겨주는 것입니다.
1. 증여
부모님이 내야할 세금 : 없음
자녀가 내야할 세금 : 증여세 / 취득세
장점 : 규모가 작은 부동산의 경우 적은세금으로 증여 가능
단점 : 규모가 일정금액 이상이면 세금이 급격하게 증가
부동산을 증여로 받을때 부모님은 세금이 없지만, 자산이 늘어나는 자녀가 증여세와 취득세가 부과됩니다.
결혼을 하는 자녀에게는 1.5억원까지 세금 없이 증여할 수 있기 때문에 규모가 작은 아파트나 부동산을 증여한다면 세금이 부담되지 않지만, 증여하려는 부동산의 규모가 클수록 증여세는 기하급수적으로 늘어납니다.
3억짜리 주택을 결혼하는 자녀에게 증여하면 증여세 2천만원만 내면 되지만, 10억원짜리 아파트를 증여하면 증여세는 1.9억원을 내야합니다. 만약 부모님이 다주택자라면 자녀가 내야하는 취득세가 1.3억원이기 때문에 합계 3억원 넘는 세금을 내야 증여받을 수 있습니다.
2. 매매
부모님이 내야할 세금 : 양도세
자녀가 내야할 세금 : 취득세
장점 : 시세보다 저렴하게 사올 수 있으며, 부모님이 1주택인 경우 세금이 매우 줄어듬
단점 : 부모님에게 매매대금을 지급할 수 있는 현금여력이 필요
매매의 경우 부모님이 양도세를 내지만, 자녀는 증여세 없이 취득세만 내면 됩니다. 게다가 매매에 따른 취득세는 부모님이 다주택자라도 1~3%의 낮은 기본취득세율만 발생합니다.
다주택자인 부모님의 10억원짜리 아파트를 사오더라도 취득세는 3,500만원밖에 나오지 않습니다. 만약 부모님이 1세대 1주택자라면 양도세 역시 비과세를 받기 때문에 세금은 0원이죠.
이렇게만 본다면 매매가 훨씬 좋아보이지만, 가장 큰 문제는 자녀가 부모님께 실제로 매매대금을 드려야합니다. 얼마 전까지만 해도 보증금을 끼고 사오면 됐지만, 지금은 수도권 대부분이 토허제로 묶여 현금부담이 매우 클 수 밖에 없습니다.
여기서 증여와 매매 각각의 단점을 보완하는 방법이 있는데 바로 ‘부담부증여’와 ‘저가매매’입니다.
이번 글은 부담부증여의 내용이며 부모님의 부동산을 시세보다 저렴하게 매수하는 저가매매는 아래 글을 참고 부탁드립니다.
2. 일반증여 vs 부담부증여 세액비교
부담부증여란 증여를 받을 때 부동산의 채무를 함께 가져오는 것입니다. 흔히 전세끼고 증여, 대출끼고 증여로 표현하는데 채무를 자녀가 부담한다고 해서 부담부증여입니다.
부담부증여의 세금은 증여보다 조금 더 복잡합니다.
부모님이 내야할 세금 : 양도세(채무액)
자녀가 내야할 세금 : 증여세, 취득세
일반증여는 부모님에게 세금이 없었지만, 부담부증여는 양도세가 발생합니다. 부모님이 갚아야하는 채무를 자녀가 부담했기 때문에 채무만큼은 돈을 받고 증여한 것으로 보고 채무금액만큼만 양도세를 부과합니다.
[사례1]
10억원짜리 아파트를 증여하면서 담보대출 4억을 함께 넘기는 부담부증여를 하게되면, 앞으로 대출 4억원은 부모님이 아니라 자녀가 갚아야합니다. 따라서 부모님은 자녀에게 3억원을 받고 증여한 것으로 보고 3억원에 대해서는 양도세, 나머지 6억원에 대해서는 자녀에게 증여세를 부과합니다.
결과적으로 부담부증여는 증여와 양도를 섞은 개념인데요, 세금이 어떻게 달라지는지 비교해보겠습니다. 부모님은 일시적 2주택자이며, 자녀는 무주택자를 가정하겠습니다.
① 일반증여는 증여세가 1.8억원이었지만, 부담부증여는 10억원 중 4억원을 양도로 전환하면서 6억원에 대한 증여세 8천만원만 부과됩니다.
② 일반증여의 취득세는 1.3억원이지만, 부담부증여는 4억원에 대해서는 매매로 인한 취득세가 적용되어 취득세 역시 4천만원이 줄어드는 것입니다.
이렇게 부담부증여를 한다면 1.4억원의 세금이 줄어드는 것으로 일반증여에 비해 절반 수준의 세금으로 부동산을 증여받을 수 있습니다.
하지만 부담부증여가 일반증여에 비해 항상 유리한 것은 아닙니다.
사례 1에서 일부 내용만 바꿔보겠습니다.
[사례2]
① 사례1의 일반증여 취득세는 중과세율이 적용되어 1.3억원이었지만, 부모님이 1주택만 보유한 경우 조정대상지역의 3억원 이상 아파트를 증여하더라도 기본취득세율을 적용하기 때문에 4천만원만 발생합니다.
② 반면 양도소득세에서는 부모님이 1주택이라도 거주요건을 충족하지 못한다면 비과세를 못받기 때문에 사례2에서 부담부증여는 양도소득세가 발생하며, 자녀가 1주택을 보유한 상황에서 추가로 주택을 취득하면 중과세율이 적용되어 취득세는 일반증여에 비해 오히려 더 늘어나게 됩니다.
결과적으로 사례2는 부담부증여를 함으로써 오히려 세금 3천만원이 늘어나고,
뿐만 아니라 부모님의 채무를 자녀가 가져갔기 때문에 자녀의 자산이 더 줄어들었기 때문에 역증여 효과도 발생합니다.
3. 세금이 달라지는 이유
부담부증여는 증여와 양도를 같이 진행하는 소유권 이전이기 때문에 양도세, 증여세, 취득세 3가지 모두 살펴봐야합니다.
[부담부증여 양도세, 부담부증여 취득세, 부담부증여 증여세]
1. 양도소득세
양도소득세는 부모님이 내는 것으로 비과세, 일반과세, 중과세 3가지 상황이 있습니다.
① 비과세는 1세대 1주택자이거나 일시적 2주택 등 특정요건을 충족하는 경우 양도세를 내지 않습니다.
② 일반과세는 비과세 요건을 충족하지 못한 경우 6~45%의 양도세를 내야합니다. 1세대 1주택이라도 거주요건 등을 충족하지 못하면 비과세를 받을 수 없습니다.
③ 중과세는 현재 유예기간이지만, 올해 5월 9일 이후 중과세 적용이 다시 시행된다면 최대 82.5%의 양도세를 내야합니다.
사례2에서 중과세가 적용된다면 양도세는 약 2.7억원으로 세금폭탄을 맞게됩니다.
따라서 부담부증여는 양도세가 비과세 될 때 가장 유리하므로 비과세 요건을 미리 충족해두는 계획이 필요합니다.
2. 증여세
증여세는 기본 5천만원, 결혼 예정인 자녀라면 1.5억원을 세금 없이 증여받을 수 있습니다. 또한 증여받는 사람이 많을수록 세금이 줄어드는 구조이기 때문에 자녀부부에게 나눠서 증여하는 것이 유리합니다.
자녀부부에게 50%씩 증여한다면 일반증여의 경우 1.8억원에서 1.4억원으로 약 4천만원의 증여세가 더 줄어듭니다.
또한 물건의 종류에 따라 토지, 상가 등의 건물들은 형제나 손자에게 공동으로 증여할 수 있기 때문에 훨씬 많은 세금이 줄어들 수 있습니다. 자녀나 손자분들이 많으시다면 공동으로 증여하는 것은 매우 좋은 방법입니다.
3. 취득세
취득세는 기본세율과 중과세율 2가지로 구분되는데, 증여취득세와 매매취득세에 따라 판단의 기준이 다릅니다.
① 증여취득세는 조정지역에 소재하면서 공시가격 3억원 이상인 주택이면 무려 12%의 중과세율을 부과하지만, 부모님이 1주택자라면 3.5%의 기본세율이 적용됩니다.
② 매매취득세는 조정지역 주택을 취득할 때 무주택자라면 1~3%의 기본세율이 적용되지만, 1주택자면 8%, 2주택자면 12%의 중과세율이 적용됩니다. 다만, 매매취득세는 1주택자라도 일시적 2주택에 해당한다면 기본세율이 적용됩니다.
③ 또 다른 차이점은 증여취득세는 부모님을 기준으로 중과세 여부를 판단하지만, 매매취득세는 자녀를 기준으로 중과세 여부를 판단합니다.
앞선 사례처럼 부담부증여가 유리한 경우도 있지만, 오히려 불리할 수도 있는 이유는 양도세와 증여세, 취득세 3가지 세목이 부모님과 자녀의 상황에 따라 서로 다르게 적용되기 때문입니다.
증여와 매매가 동시에 이루어지므로 일반증여에 비해 내용이 어렵고 복잡하지만,
내용을 충분히 이해하고 비과세요건, 기본세율 적용요건을 미리 만들어 둘 수 있다면,
사례1처럼 절반이 넘는 세금을 줄일 수도 있습니다.
4.증여받기 좋은 부동산은 따로 있습니다.
지금 부담부증여를 진행해드리고 있는 건 중에서 안타까운 사례가 있습니다.
1년에 한번씩 3번 정도 상담했던 분인데, 부모님 소유 강남아파트입니다.
2년 전 상담때는 시세가 10억원대 후반이었다가, 1년 전에는 20억원대, 지금은 30억원대가 되면서 지금 하지 않으면 앞으로는 절대 못할 것이라는 생각에 진행하기로 결정하셨습니다.
만약 첫 상담때 진행하셨다면 세금이 절반도 안나왔겠지만, 시세가 이렇게 오를 것이라 생각하지 못해 망설여 2배 이상 세금이 나오게된 안타까운 사례입니다.
부동산의 종류와 시기에 따라서 증여받기 좋은 부동산은 정해져 있습니다. 만약 이런 부동산에 해당하거나 상황을 만들 수 있다면 훨씬 적은 세금으로 증여를 받을 수 있을 것입니다.
1. 거래가 적은 나홀로 아파트
아파트를 증여할때는 시세로 계산하는 것이 원칙입니다. 최근 6개월 거래가격 중 가장 유사한 물건이 거래된 가격으로 하며, 감정평가를 통해 일부 세금을 낮출 수 있지만 큰 차이가 생기지는 않습니다.
다만, 아파트라도 세대수가 적은 나홀로 아파트는 훨씬 적은 세금으로 증여할 수 있습니다. 거래가 잘 이루어지지 않는 나홀로 아파트는 세법에 따라 시세의 절반 수준의 공시가격으로 증여할 수 있기 때문입니다.
짧게는 6개월, 최대 2년간 거래된 적이 없는 아파트라면, 2년 내 거래가 됐더라도 같은 평형이 아닌 경우라면 증여하기에 최적의 물건이므로 새로운 거래가 체결되기 전에 확인해보는 것이 좋겠습니다.
시세가 12억원, 기준시가가 7억원, 전세보증금이 5억원인 아파트의 경우
시세로 일반증여하면 3억원이지만,
기준시가로 일반증여한다면 1.3억원으로 세금의 '60%'가 줄어들고
기준시가로 부담부증여한다면 2천만원으로 무려 '95%'의 세금을 줄일 수 있습니다.
2. 상가, 토지, 꼬마빌딩
상가, 토지, 꼬마빌딩처럼 아파트가 아닌 부동산들은 대부분 기준시가로 증여할 수 있습니다.
수익형 부동산은 아파트보다 시세상승이 적을 수는 있지만,
① 훨씬 적은 세금을 내고 증여가 가능하며,
② 월세소득이 앞으로 자녀의 자금원천이 되는 장점이 있습니다.
③ 그리고 주택 수가 늘어나는 것이 아니기 때문에 일부 지분만 증여해서 효율적인 증여구간까지 증여할 수 있고, 자녀의 배우자나 손자들까지 같이 증여할 수 있기 때문에 다양한 절세컨설팅이 가능합니다.
3. 재개발, 재건축 예정 부동산(분양권, 입주권 부담부증여)
재개발, 재건축처럼 시세상승이 예상되는 부동산을 증여하는 것이 좋습니다.
투기과열지구에서 진행되는 재개발, 재건축은 일정시점 이후부터는 향후 준공시점까지 증여를 할 수 없습니다. 서울의 경우 사업이 진행되는 동안 1년에 평균 16%씩 시세가 상승하고 있습니다.
사업지마다 차이가 있지만, 단순하게 계산해서 7년간 사업이 진행된다고 가정해보면 약 3배 가량 시세가 상승한다고 볼 수 있습니다.
증여세는 누진과세기 때문에 소유권 이전이 가능한 시기를 놓쳐 준공 이후 증여하게 된다면 시세상승보다 더 많은 세금을 내고 받을 수 밖에 없게 됩니다.
바꿔 말하면 사업이 본격적으로 진행되기 전 증여한다면 자녀의 자산이 크게 상승하기 때문에 적은 세금으로 훨씬 많은 증여효과를 얻을 수 있는 것입니다.
따라 재개발, 재건축 예정 부동산이나 소유권 이전이 가능한 입주권, 분양권을 활용해서 적절한 계획으로 증여, 부담부증여한다면 많은 세금을 줄일 수 있습니다.
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