안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.


주택이든 상가든, 건물을 신축하다 보면 

굉장히 많은 비용이 들지만,


법인이 신축하는 것이 아닌

개인이 신축하는 다가구주택, 상가주택, 다세대주택, 근생건물 등은

건설, 인테리업 업계 특성상


제대로 된 계약서나 영수증을 발행해주지 않거나,

현금 등으로 처리를 하는 경우가 많습니다.


보존등기를 하고자 취득세를 낼때도

법인은 장부 및 관련 도급계약서나 증빙을 필수적으로 받지만,

개인은 직접 지으신 경우도 있고, 

계약서 등을 분실하신 경우도 있어서


과세표준이 직접 든 공사비가 아닌

시가표준액으로 산정하여 


소액의 취득세를 내는 경우도 굉장히 많습니다.



그렇다면, 이런 신축 건물을

추후 양도하게 된다면 어떻게 양도세가 계산될까요?


매매 물건처럼 '취득시 매매가액'이 명확히 나오지 않기 때문에

실무상 어려움을 겪는 경우가 많고

납세자 분들도 세금 자체를 예측하기가 어렵습니다.


오늘은 신축 건물의 

양도 관련 이슈를 확인해보도록 하겠습니다.



신축 건물의 취득가액

신축 건물의 취득가액의 원칙은


자산의 취득에 든 실지거래가액 입니다.


신축 주택의 경우 취득원가, 

공사대금 등 신축을 위해 들어간 모든 비용을 말하게 됩니다.


만약 기존 건물을 멸실 후 재건축을 하게 된 경우라면,

멸실 건물의 철거비용 까지 포함됩니다.


공사비에 대한 입증만 제대로 된다면,

신축 공사에 들어간 비용에 한하여 광범위하게 적용됩니다.

원재료비, 노무비, 운임, 하역비, 보험료, 수수료, 공과금 등을 포함하며

건설비용 이외에도 

자산의 취득과 관련하여 지출된 부대비용이 있다면

부대비용도 취득가액에 포함되어 계산하게 됩니다.



문제는 공사비에 대한 입증이 안되는 경우가 많다는건데요.

공사비를 줄이고자 현금으로 처리하셨거나

개인이기 때문에 계약서, 영수증 등을 제대로 못받으시거나

혹은 분실하시는 경우도 있을 수 있습니다.



이런 경우, 취득가액에 어떤 금액이 들어가야 할까요?


실지거래가액이 없다면,

다음 단계로


매매사례가액,

감정가액, 또는

환산취득가액을 순차적으로 적용합니다.


① 매매사례가액


아파트가 아닌 이상, 똑같은 면적의 똑같은 형태를 가진 

신축 건물은 거의 없다고 보아야 합니다.

즉 매매사례가액을 활용하는 경우는 거의 없습니다.


② 감정가액


취득일 전후 3개월 이내 당해 자산에 대해 

평가받은 감정가액이 있다면 취득가액으로 인정됩니다.

원칙적으로 2개 이상의 감정평가법인이 평가하여야 하며,

기준시가 10억원 이하인 자산은 하나의 감정평가도 인정됩니다.


③ 환산취득가액


마지막으로 가장 많이 사용하시는 취득가액은

환산취득가액입니다.


취득가액을 단순 추계식으로 환산 (계산) 하여 산정한다는 의미인데요.


환산취득가액에 대해서는 챕터를 나눠서 말씀드리도록 하겠습니다.




만약 이러한 시가에 준하는 금액이 아무것도 없다면 최종적으로

기준시가 (개별주택가격, 건축물시가표준액, 개별공시지가 등을 반영한 금액) 를

기준으로 취득가액을 적용하게 됩니다.


환산취득가액으로 적용하게  된다면

환산취득가액 계산법


환산취득가액은 다음과 같이 계산합니다.


양도당시 거래가액 X 취득 당시 기준시가 / 양도 당시 기준시가


만약 20억에 매도하는 물건에 대해

취득세 기준시가가 5억, 양도시 기준시가가 10억 인 경우

기준시가가 오른 비율을 고려하여 취득가액을 계산하게 되는데요.


20억 X 5억 / 10억 = 환산 취득가액 10억


기준시가가 적게 오르면 오를수록

취득가액을 많이 인정받게 되어

환산취득가액이 높아지고 세액적으로 유리할 수 있습니다.


예를 들어 신축 실제 취득가액이 5억원인데 

환산으로 취득가액을 계산하면 10억원이 나온다면

다들 환산취득가액을 사용하고 싶을 수 있겠죠?


환산취득가액 사용시 주의사항 : 가산세

이런 부당행위 때문에, 세제적으로 가산세 제도를 만들었는데요.

환산취득가액을 활용하실 땐 이 부분을 꼭 주의하셔야 합니다.



건물을 신축 혹은 증축한 뒤 

그 건물의 취득일 (증축일) 로부터 5년 이내

건물을 양도하는 경우라면,


감정가액 또는 환산취득가액을 

그 취득가액으로 산정하는 경우라면


감정가 / 환산취득가액의 5%를 

가산세로 결정세액에 더하게 됩니다.



신축 공사비용 보다 감정/환산시 취득가액을 높이기 위해

일부러 분실 등을 사유로 실지거래가액을 넣지 않는 경우를

방지하기 위해 이러한 가산세 제도가 마련되었습니다.



이유 불문 요건에 맞으면 무조건 가산세가 나오니

신축 후 5년 이내에 파시는 경우 주의하셔야 하며,

그 기간이 애매하다면 꼭 5년 후에 파시는 것을 권장드립니다.



환산취득가액이 10억원이라면

가산세는 5천만원이 추가로 붙습니다. 

굉장히 큰 제재임을 확인해주세요.




환산취득가액 적용시 필요경비는?

원래 양도세 계산 할 때는

취득시, 양도시 필요경비 등을 모두 비용으로 할 수 있습니다.


그런데 환산취득가액을 적용하게 되면,

실제 들어간 필요경비가 적용이 안됩니다.


이 경우 필요경비개산공제라 하여

취득시 기준시가의 3%만 필요경비로 적용하게 됩니다.


주의하셔야 할 부분은 

환산취득가액이 아닌

기준시가의 3% 라는 점입니다.


20억 X 5억 / 10억 = 환산 취득가액 10억


아까의 가정을 기준으로 보자면,

환산가액 10억원이 아닌

취득시 기준시가 5억원의 3% 를 적용합니다.



신축 에 대한 취득가액을 어떻게 결정할지는

가산세와 필요경비 등을 함께 고려하여 결정하시는 것이 가장 좋습니다.


신축 건물을 매도할 때는

일반 주택을 매도하는 것처럼

개인이 직접 신고하기에는 무척 어렵습니다.


매도 전 계약서를 쓰기 전

양도세 관련 상담을 받으시는 것이 가장 좋습니다.


계약서에 어떻게 쓰느냐에 따라

납세자의 상황에 따라 

세액이 많이 달라질 수 있게 됩니다.


관련하여 궁금하신 부분 있으시면

언제든 아래 링크로 연락 부탁드립니다.


긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

최혜경 세무사 드림