안녕하세요, 최지호 세무사입니다.2025년 10월 15일 발표된 주택시장 안정화 대책은취득부터 양도, 금융까지 전방위 규제 강화라는 점에서그 어느 때보다 강력한 규제 확대라고 평가받고 있습니다.서울 전역과 경기 핵심 12개 지역이 조정대상지역 및 투기과열지구로 동시에 지정되고, 토지거래허가구역까지 확대되면서사실상 수도권 전역이 규제망 안으로 들어왔습니다.이에 따른 세금, 규제 및 대출의 변화에 대해서 알아보겠습니다.조정대상지역 및 투기과열지구 지정 현황현재는 강남, 송파, 용산구만 조정대상지역으로 지정되어 있었으나, 이번지정으로 서울 전역과과천, 광명, 성남시(분당,수정,중원구 한정), 수원시(영통,장안,팔달구 한정), 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시등 경기 12개 시지역이 조정대상지역 및 투기과열지구로 추가 지정되었습니다.효력 발생일은 어제 15일 대책발표 다음 날인 오늘 16일부터입니다.조정대상지역 지정 시 변화되는 취득세 규정이번 규제의 가장 큰 파급효과 중 하나가취득세 중과 확대입니다.지정 전에는 2주택까지 일반세율(1~3%)이 가능했던 지역들이 신규 조정대상지역으로 지정되어 이제부터는2주택부터 8%, 3주택부터 12% 중과가 적용됩니다.< 현행 다주택자에 대한 취득세 증과 세율 >일시적 2주택 취득세판단은 신규 주택 취득 시점을 기준으로 하고, 매도잔금일에 조정대상지역에서 해제가 되었더라도 신규 주택 취득 시점에 조정대상지역이면 처분 기한은 2년이 됩니다.분양권 취득세주택 수 판단은 분양권 취득 시점으로 하고, 조정대상지역 판단은 매수잔금일로 합니다. 따라서, 분양권 취득 시점에 2주택이었다면 현행 기준으로는 1~3%의 세율, 2주택부터는 매수잔금일 기준으로 조정대상지역이라면 8%, 3주택부터는 12%의 세율이 적용됩니다.증여 취득세증여자가 2주택 이상이고, 조정대상지역의 공시지가 3억 원 이상의 주택 증여 시 : 12%(기본 세율은 3.5% 취득세율)조정대상지역 지정 시 변화되는 양도세 규정이번 규제의 가장 큰 파급효과 중 또 하나가양도세 비과세 거주요건 및 중과 확대입니다.1세대 1주택 비과세 요건 강화1세대1주택 비과세 거주요건은 ‘양도일’이 아니라 ‘취득 당시’ 지역 상태를 기준으로 판단합니다.따라서 기존에 비조정대상지역을 매수하셨던 분들은 거주요건이 필요없으나, 10.16일 이후 계약분에 대해서는 조정대상지역에 해당한다면 2년 거주 요건을 만족해야 비과세가 가능합니다.다주택자 중과 적용 및 장기보유특별공제 배제다주택자는 조정대상지역의 주택을 양도하면 법령에서는 양도세가 중과되고, 그에 따른 장기보유특별공제도 배제됩니다.하지만 한시적으로 22년 5.10일부터 26년 5월 9일까지 유예가 되어 있는 상황이었습니다.이 부분을 명확하게 유예 기간이 끝나면 다시 다주택자의 양도소득세를 중과 적용하겠다는 명확한 지침으로 보입니다.따라서 다주택자인 분들은 중과 배제를 피하기 위해서 내년 5월 9일까지 매도에 대한 잔금까지 받으셔야 합니다.< 조정대상지역 내 다주택자 양도세 중과 >투기과열지구 지정 시 변화되는 정비사업 규제투기과열지구 지정 시정비사업 관련 규제가 매우 강력해집니다.이번 지정으로 서울 전역이 투기과열지구에 포함되면서 정비사업 물건 거래도 사실상 차단되는 구간이 크게 늘었습니다.또한, 투자 목적으로 재개발·재건축 물건을 여러 번 당첨받는 전략은 사실상 불가능해집니다.투기과열지구 지정 시 변화되는 대출 규제투기과열지구는 금융 규제의 강도도 매우 높습니다. 특히 이번 발표로DSR 적용 강화와 대출한도 축소가 동시에 진행됩니다.실수요자라 하더라도 고가주택 구입 시 대출 여력이 크게 줄어듭니다.특히 전세대출을 이용 중인 경우 신규 주택 매입 자체가 제한되는 경우도 발생할 수 있어 주의가 필요합니다.갭투자는 사실상 봉쇄되는 구조입니다.토지거래허가구역 지정서울 전역과 경기 12개 지역이 2025.10.20일자로토지거래허가구역으로 지정됩니다.이는 이번 대책의 또 하나의 핵심입니다. 조정대상지역·투기과열지구가 세제·금융 규제라면, 토지거래허가구역은거래 자체를 제한하는 규제입니다.매수자는 잔금 전에 반드시 관할 구청에 허가신청을 해야 하며, 실거주를 증명해야 합니다.실거주 의무 위반 시 이행강제금 부과 및 계약 해제 가능성이 있습니다.따라서, 갭투자나 전세 끼고 매수하는 형태는 사실상 불가능합니다.조정대상지역, 투기과열지구와 다른 점은 효력일이 25.10.20일부터라는 점입니다.이번 10·15 부동산 대책은 단순한 ‘부분 규제’가 아니라,취득·보유·양도·정비사업·금융·거래 절차 전반에 걸친 종합 규제입니다.앞으로 수도권 대부분의 부동산 거래는 세금과 금융규제를 전제로 한 전략적 설계가 필수적입니다.투자자뿐 아니라 실수요자 역시 단순 매수·매도보다는 세무와 자금조달, 실거주 요건까지 함께 고려해야 불필요한 세금 부담이나 규제 리스크를 피할 수 있습니다.도움 되셨다면 공감 하트 & 이웃 추가 부탁드리며,문의사항은 댓글이나 메시지로 언제든지 남겨주세요.

안녕하세요. 세무회계 새벽입니다. 오늘(10월 15일)이재명 정부의 세 번째 부동산 대책이 발표되었습니다.지난 9.7 대책 이후 약 1달 만에 부동산관련 대책이 발표된 것인데요.규제지역도 어제까지 예상하던 것보다 더 광범위하고, 대출규모도 대폭 축소되었습니다.10.15 대책 예상보다 더 강력합니다.조정대상지역 + 투기과열지구 + 토지거래허가구역 추가 지정※ 서울 25개 구 전역, 경기도 과천시, 광명시, 성남시(분당구, 수정구, 중원구), 수원시(영통구, 장안구, 팔달구), 안양시(동안구), 용인시(수지구), 의왕시, 하남시☞ 주담대 LTV 무주택자 40%, 유주택자 0%, 대출한도 2~6억☞ 전세대출 1주택자 대출한도 2억 원, 전세대출 보증비율 80%, 조건부 전세대출 금지☞ 신용대출 1억 원 초과 보유 시 1년 간 규제 지역 내 주택 구입 제한☞ 다주택자 취득세 중과 (2주택 8%, 3주택 12%)☞ 다주택자 양도세 중과 및 장기보유특별공제 전면 배제 (한시 유예 중)☞ 양도세 1세대 1주택 비과세 적용 시 2년 이상 거주 요건 발생☞ 자금조달계획서 및 부속서류 제출 필수수도권 및 규제지역 기준 주택담보대출 한도가 축소됩니다.☞ 0 원 ~ 15억 원 : MAX(6억 원, 주택가액 * 40%)☞ 15억 원 ~ 25억 원 : 4억 원☞ 25억 원 초과 : 2억 원수도권 및 규제지역 내 주담대의 경우 스트레스 금리가 1.5% 에서 3.0%로 상향 조정됩니다.☞ 고객의 DSR(총부채원리금상환비율) 한도 산출 시 적용되는 스트레스 금리 상향으로 종전과 같은 소득이어도 대출 한도가 줄어듭니다.☞ ST 금리가 상향되면연봉 5000만원~1억원 차주의 주택담보대출(주담대) 한도는 6.6%~14.6% 감소할 것으로 예상됩니다.소유주택의 지역과 무관하게 1주택자가 수도권 및 규제지역에서 임차인으로서 전세대출을 받는 경우, 전세대출 이자상환분을 차주의 DSR에 반영합니다.☞ 그동안 주거안정 목적으로 예외였던 전세대출도 DSR이 적용됩니다. 즉 소득 대비 부채를 따져 전세대출 한도가 줄어드는 것입니다.☞ 이로 인해 약 5만명은대출 한도가 최소 6.6% 줄어들 것으로 보입니다.구체적인 세제 개편은 아직 나오지 않았지만, 보유세(종부세, 재산세), 거래세(취득세, 양도세 등)에 개정이 이루어질 것으로 예상됩니다.☞ 보유세인종합부동산세가 상향되고, 거래세인취득세에 다주택자관련 중과가 예상됩니다.☞ 현재 유보중인 양도소득세 중과세 관련 규정의 적용기한의 종료가 예상됩니다.☞ 내년 지방선거가 예정되어 있고, 가장 중요한 종부세의 경우 올해 과세기준일이 이미 지났기에 당장 올해 세재 개편까지 이루어질 가능성은 낮다고 생각됩니다.부동산 관련 불법행위의 범부처 대응이 이루어집니다.· 국토부 가격띄우기 조사 및 수사 의뢰· 금융위 사업자대출 용도외 유용 실태 전수조사· 국세청 초고가주택(30억 초과) 취득거래, 고가 아파트 증여거래 전수 조사· 부동산 탈세 신고센터 운영· 경찰청 부동산 범죄 특별단속 착수☞ 국토부가 자금조달계획서 및 증빙자료를 국세청에실시간 공유하게 됩니다. (2025.12 ~)☞부동산 거래 감독기구가 설치됩니다.☞ 탈세신고센터 운영에 따라 자금출처조사 외에도 고강도 세무조사가 이루어지게 됩니다.☞ 결국 금융기관 자금조달 외에도가족 간 증여 및 차입에 대한 조사가 훨씬 빈번해질 것입니다.분명 이번 10.15 대책이 끝이 아닐겁니다.점진적으로 규제가 강화되기 보다는 6.27 1차 부동산 대책 이후 급격하게 규제가 쏟아져 나오고 있습니다. 이번 대책 이후에도 부동산 시장이 안정되지 않는다면 이후에는 더 강력한 규제가 이루어질 것이 분명합니다.종전 9.7 대책을 통해 토지거래허가구역 지정권자를 국토부장관까지 확대하였습니다. 즉 다음 대책이 나온다면토지거래허가구역을 추가 지정할 가능성이 높다고 생각됩니다.큰 대책 발표 전, 이번 규제지역 지정에서 제외된경기도 구리시, 동탄, 안양 만안구, 수원 권선구, 용인 기흥구, 군포 산본 등 역시 언제든 풍선효과가 나타난다면 조정대상지역으로 고시될 가능성도 충분하고요.앞으로 어떻게 해야할까요?이제 고가주택은 현금이 없으면 살 수가 없습니다.예를들어 25억 주택을 구입한다면 토지거래허가구역 내에서 갭투자가 불가하니, 주택담보대출을 받아야 할 것입니다.그러나 주택담보대출 한도가 2억 이므로 사실상 취득세, 중개비, 공과금 등을 고려하였을 때 25억 주택을 사기 위해서는 25억의 현금을 갖고 있어야 합니다.그럼, 대출 한도가 6억 그대로인 15억 원 이하 주택의 경우는 어떨까요?경기도 하남에 10억 주택을 구입하려는 신혼부부 A, B의 경우 저번 달까지는 4억 원 현금을 가지고 6억 원 대출을 받아 구입할 수 있었습니다.그러나 앞으로는 10억 원 주택을 구입하려면 LTV 40%를 고려할 때 6억 원 현금을 가지고 4억 원 대출을 받아 구입해야 합니다. 이렇듯 생애최초주택 구입, 갈아타기를 계획하고 있던 분들의 경우 이번 대책이 타격이 정말 큽니다.이번 대책 발표 전 상담 문의가 많았던 것 중 하나는 주택의 증여 등 가족 간 거래였습니다. 저번 9.7 대책에 대한 블로그 포스팅을 진행하며 부동산 대책 기조에 따라 가족 간 거래가 해답이 될 수 있다고 언급하였었습니다.규제지역 내 소재 주택은 거래 자체와 자금조달 역시 어렵고 세법상 패널티가 존재하기 때문에 추가적인 규제지역 지정 전 명의 이전을 추천드린 것입니다.오늘 중, 규제 적용 전 부리나케 증여 등기를 치는 분들도 계시는 것 같습니다. 세부담을 정확히 파악하지 못했더라도 당장 여유가 있다면 이 포스팅을 보신 즉시 법무사님을 찾아가 등기를 치시는 것도 나쁜 선택은 아닐 것 같습니다.다만 오늘 해결이 어려우신 분들이라면 당분간 부동산 시장을 관망하는 것도 좋지 않을까 싶습니다. 규제 지역 지정에 따라 명의이전 자체가 어려워졌음은 물론 가족 간 고가 주택 증여 및 부담부증여에 대한 조사도 확대된다고 명확하게 언급하였기 때문입니다. 또한 시세가 안정되었을 때, 혹은 시세가 가라앉았을 때 가족 간 거래를 하는 것이 절세에 도움이 될 수도 있습니다.

안녕하세요 머털도사 절세도 사 김주성 세무사입니다^^오늘은 2025년 10월 15일 부동산 대책에 따른 토지거래허가구역에 설명해 드리겠습니다.토지거래허가구역 지정된 지역과 대상 물건은?-이번 부동산 대책에 따른 국토교통부 공고 -제2025-1219호 아래와 같습니다-토지 거래 허가를 받아야 하는 대상은 아파트는 전부이며, 연립주택이나 다세대주택은 해당 단지에 아파트기 1채 이상 있는 경우에만 허가 대상입니다.-또한 관리처분계획 인가를 받은 입주권 거래는 종전 부동산이 멸실되어 있는지와 무관하게 토지 거래 허가 대상입니다.-분양권의 경우에는 최초 분양받은 것은 허가대상이 아니나, 분양받고 나서 제3자에게 분양권을 전매하는 경우에는 허가 대상입니다.-토지 거래 허가는 유상거래일 때만 적용합니다. 즉, 증여나 상속의 경우에는 허가대상이 아니며, 유상거래 성격이 있는 부담부증여, 저가양도, 순수 양도, 부동산 교환 등은 허가대상에 해당합니다.토지거래허가구역 지정에 따른 효과는?조정 대상 지역투기과열지구대출·주택 담보대출 ltv 무주택 40%, 유주택 0%, 대출한도 6억 원 이하☞15억 원 이하 주택은 6억 원 이하/ 15억 원~25억 원 이하 주택은 4억 원 이하/ 25억 초과 주택은 2억 원 이하 (단 이주되 대출은 현행 동일한 6억 원)·전세 대출: 1주택자 대출한도 2억 원, 전세 대출 보증비율 80%, 조건부 전세 대출 금지·신용대출: 1억 원 초과 보유 차주는 1년간 규제지역 내 주택 구입 제한됨·스트레스 금리 하향 조정 : 수도권·규제지역 내 주 담대 스트레스 금리 하한 3%로 상향 조정·전세 대출 DSR 적용: 1주택자 수도권·규제지역 전세 대출 이자 상환분을 DSR에 반영세제·다주택자 취득세 중과(2주택 8%, 3주택 12%)·다주택자 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 전면 배제(한시 유예 중입니다 2025.05.09까지)·양도세 1세대 1주택 비과세 찬 전시 조정 대상 지역이면 2년 이상 거주해야 합니다.전매·수도권 3년, 지방 1년 전매 제한청약·재당첨 제한 7년·재당첨 제한 10년·2년 이상 지역 거주자 우선 공급·민역 주택 가점제 적용 비율 차등 적용정비 사업·재건축 조합원당 주택 공급수 1주택으로 제한·재건축·재개발 조합원 지위 양도 제한기타·자금조달 계획서 및 입주계획 신고의무 있음·자금조달 계획서 및 입주계획 신고의무 있음 추가로 증빙자료(차용증 등) 제출 의무 있음자주 묻는 질문은 ?(국토부 공지사항 발췌)이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com저작자 명시 필수 영리적 사용 불가 내용 변경 불가태그#강서구양도세전문세무사#마곡양도세전문세무사#강서구상속세전문세무사#강서구증여세전문세무사#마곡상속세전문세무사#마곡증여세전문세무사#강남상속세전문세무사#강남양도세전문세무사#강남증여세전문세무사#김포일산부천상속세전문세무사#토지거래허가구역서울지정#토지거래허가구영증여상속일때#분양권토지거래허가구역

1. 개요오늘 22년 11월 10일 오전 제3차 부동산관계장관회의를 개최하고 부동산 관련 규제 완화책을 발표함으로써 서울과 경기도 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명 4곳을 제외한 규제지역이 해제 되었습니다.이에 따라 조정대상지역은경기도 22곳, 인천 8곳, 세종 등 총 31곳에 해제되었으며 이에 따라 관련 양도세, 취득세, 종부세에서 큰 변화가 발생되므로 이에 대해 자세하게 알아보겠습니다.이번 규제지역 해제는 관보 게재가 완료되는11.14일(월) 0시부터 효력이 발생합니다.http://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=1&id=95087425국토교통부에서 알려드립니다국토교통부(장관 원희룡)는 11.9(수)‘22년 제4차 주거정책심의위원회(위원장: 국토교통부 장관)’에서 「투기과열지구 및 조정대상지역 조정(안)」을 심의&mwww.molit.go.kr[조정대상지역 해제 지역]구분해제 지역경기도수원(팔달·영통·권선·장안), 안양(만안·동안), 안산, 구리, 군포, 의왕, 용인(수지·기흥·처인), 고양, 남양주, 화성, 부천, 시흥, 오산, 광주, 의정부, 김포, 동탄2, 광교지구, 성남(중원),인천중·동·미추홀·연수·남동·부평·계양·서구세종「신행정수도 후속대책을 위한 연기·공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법」 제2조제2호에 따른 예정지역[현재 남은 조정대상지역(22년 11월 14일)]구분조정대상지역(22년 11월 14일 현재)지정일서울전 역(25개구)17.09.06경기도과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명17.09062. 내용 정리취득단계(취득세), 보유단계(종합부동산세), 양도단계(양도소득세) 순서로 요약하면 다음과 같습니다.세목구분변경 전변경 후취득세다주택자 취득세 중과(매매)- 1주택 세대(A)가 조정지역 주택B 취득시8%중과세율 적용- 2주택 세대(A,B)가 조정지역 주택C 취득시12%중과세율 적용- 1주택 세대(A)가 비조정지역 주택B 취득시1~3%기본취득세율 적용- 2주택 세대(A,B)가 비조정지역 주택C 취득시8%중과세율 적용다주택자 취득세 중과(증여)다주택자 증여자가 시가표준액 3억원 이상조정지역 주택을 증여시12%중과세율 적용다주택자 증여자가 시가표준액 3억원 이상비조정지역 주택을 증여시3.5%기본세율 적용일시적 2주택기본취득세율새로운 주택(B) 취득일 현재 종전주택(A)와 B가 모두 조정지역인 경우2년내 A를 양도해야 B 1~3% 기본취득세율 적용- B주택 취득일 현재 비조정지역 B주택 취득 후 3년내 A주택 양도 B1~3%기본취득세율 적용- B주택 취득일 현재 A주택이 비조정지역으로 해제된 경우3년내 A주택 양도 B 1~3% 기본취득세율 적용종부세다주택자종부세 중과매년 6월 1일 현재 조정지역 2주택(A,B)을 보유하는 경우1.2~6%의 중과세율 적용A,B 중 1개의 주택이 비조정이 되는 경우0.6~3%의 기본세율 적용주택임대사업자종부세 합산배제18.9.14 이후 취득하는 조정지역 주택은 요건을 충족하여 임대주택으로 등록하더라도종부세 합산배제 혜택 적용 불가능장기임대주택종부세 합산 혜택 가능양도세1세대 1주택비과세17.8.3 이후 취득한 조정지역 주택을 비과세 받기 위해서는2년 거주 필요(취득일 기준으로 판단하므로 이미 취득한 주택은 제외)비조정지역 주택 취득시2년보유만 해도 비과세 가능일시적 2주택비과세새로운 주택(B) 취득일 현재 종전주택(A)와 B가 모두 조정지역인 경우2년내 A를 양도해야 비과세가 가능(다만, B취득일 현재 조정지역이었더라도 18.9.13 이전 매수계약 또는 계약일 현재 비조정인 경우에는 3년 적용)비조정지역 B주택 취득 후3년내 A주택 양도시 비과세 가능다주택자양도소득세 중과2주택 이상 보유한 다주택자가 조정지역 내 주택을 양도하는 경우중과세율(10%or20%가산) 적용(다만, 23.5.9까지 양도하는 경우에는 중과유예 한시적 적용 중)기본양도세율적용(일반세율 적용 및 장기보유특별공제 가능)주택임대사업자 중과배제18.9.14 이후 취득하는 조정지역 주택은 요건을 충족하여 임대주택으로 등록하더라도중과배제 혜택 적용 불가능장기임대주택중과배제 혜택 가능3. 각 내용에 대한 자세한 글 링크세목구분링크취득세다주택자 매매 취득세 중과https://blog.naver.com/highyes_tax/222535669434다주택자 증여 취득세 중과https://blog.naver.com/highyes_tax/222618873713일시적 2주택 기본취득세율https://blog.naver.com/highyes_tax/222544771098종부세다주택자 종부세 중과https://blog.naver.com/highyes_tax/222667373501양도세1세대 1주택 비과세https://blog.naver.com/highyes_tax/222499472994일시적 2주택 비과세https://blog.naver.com/highyes_tax/222347004066다주택자 양도소득세 중과(2주택자)https://blog.naver.com/highyes_tax/222569817907다주택자 양도소득세 중과(3주택자)https://blog.naver.com/highyes_tax/222568065783조정지역에서 해제됨에 따라 다주택자 분들은 취득 및 양도의 계획을 잘 수립한다면 최선의 절세방안을 찾을 수 있습니다.

안녕하세요 서가세무회계 최혜경 세무사입니다.2025.10.15토지거래허가제도로 규정된서울 전역과 경기 12곳에 대해서는부동산을 거래할 때'허가' 를 받아야 합니다.오늘은 토지거래허가제도 아래서양도를 하시거나증여를 하실 때, 혹은 부담부증여를 하실 때세제 내용을 중점적으로 살펴보도록 하겠습니다.토지거래허가구역2025.10.15.토지거래허가구역으로 지정된 곳은 다음과 같습니다.당시 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정된 곳과 동일합니다.서울 전역경기 12곳허가 구역 내 거래시토지거래허가구역 내에서는매도 / 매수인이 공동으로지자체의 허가를 받아야 하며매수인은 취득일로부터2년간 실거주를 의무적으로 해야 합니다.토지거래 허가 절차는 아래와 같으며허가 기간은 일반적으로 15일 이내,최대 3주까지 진행될 수 있습니다.허가가 완료된다면 정식계약을 체결할 수 있습니다.위반 시 제재이를 이행하지 않거나 실거주를 하지 않으면세금이 아닌'벌금'과 '이행강제금' 이 부과됩니다.무허가 계약시 공시지가의 30% 벌금실거주 불이행시 취득가액의 10% 이행강제금어떤 주택이 허가 대상인가?기본 원칙허가구역 소재 아파트동일 단지 내 아파트가 1동 이상 포함된 연립, 다세대일정 면적 초과 오피스텔기존 강남, 서초, 송파, 용산은 아파트만 대상입니다.내가 가진 물건이 허가 대상인지반드시 사전에 지자체에 확인이 필요합니다.매매시 VS 증여시토지거래허가구역은허가구역 안에 있는 토지 등에 관한소유권을 이전 혹은 설정하는 계약을체결하고자 하는 경우에 진행됩니다.즉, 전월세 임대나 증여 등은 거래 허가 대상이 아닙니다.허가를 받지 않아도 되는 경우는 아래와 같이 나열되어 있습니다.① 대가가 없는 상속·증여 등② 허가대상면적 미만의 토지③『공익사업을 위한 토지등의취득 및 보상에관한법률』에 의한 협의취득·수용·사용④『민사집행법』에 의한 경매⑤『국유재산법』제12조의 규정에 의한 국유재산을 일반경쟁입찰에 의한 처분의 경우⑥『공유재산 및 물품관리법』제10조에 따른 공유재산을 일반경쟁입찰로 처분하는 경우⑦『도시 및 주거환경정비법』제48조에 규정에 의한 분양의 경우 보류지 등을 매각하는 경우⑧『건축물의 분양에 관한 법률』에 의거 건축물을 분양하는 경우⑨『도시개발법』,『주택법』,『택지개발촉진법』에 의한 토지의 공급⑩『산업입지 및 개발에 관한법률』에 의한 사업시행자가 분양하는 경우⑪『농어촌정비법』에 의한 농지등의 교환·분합 및 사업시행자가 농지를 매입하는 경우⑫ 국세 및 지방세의 체납처분 또는 강제집행의 경우⑬ 국가 또는 지방자치단체가 비상재해시 권리이전 또는 설정하는 경우⑭『한국온천공사 및 농지관리기금법』에 의한 농지 매매·교환 및 분할을 하는 경우⑮『외국인토지법』제4조에 따라 외국정부 또는 국제기구가 토지획득 및 허가받는 경우⑯ 한국자산관리공사가 『금융기관부실자산등의효율적처리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한법률』 규정에 따라 토지취득 및 경쟁입찰을 거쳐 매각하거나 3회이상 공매하여 유찰된 토지 매각의 경우⑰ 법령 규정에 의하여 조세·부담금 등을 토지로 물납하는 경우매매다시 정리해보면매매의 경우,1) 허가도 받아야 하며2) 매수자가 실거주의무 (2년)도 지켜야 하지만상속, 증여상속 혹은 증여의 경우1) 허가를 받지 않아도 되고2) 수증자가 실거주의무 (2년) 을 지킬 필요도 없다는 의미입니다.부담부증여채무 혹은 임대보증금을 안고증여하는부담부증여의 경우유상계약으로 취급되어증여라 하더라도1) 허가를 받아야 하며2) 수증자가 실거주 요건도 적용됩니다.다주택자가 양도하는 경우 VS 증여하는 경우 세금그렇다면조정지역 및 토지거래허가구역 내에서다주택자의 주택을 처분하기 위해크게 아래의 방법이 존재할 것입니다.1) 양도2) 증여3) 부담부증여각각의 경우에 어떤 세금 이슈가 있는지 살펴보도록 하겠습니다.양도시다주택자 양도세 중과세가 곧 시행됩니다.26. 5. 9. 이전 매매계약을 완료하고 계약금을 지급받아야 합니다.잔금은 아래 상황별로 달라지게 됩니다.기존 조정대상지역의 경우 4개월 내에 잔금 및 입주신규 조정대상지역의 경우 6개월 내에 잔금 및 입주임대 중인 주택의 경우 임대차 계약 종료일까지 입주 유예 (매수인이 무주택자인 경우에만 해당)26. 5. 9. 이후 매도를 하시게 된다면'양도 중과' 가 적용되며다주택자가 조정대상지역의 주택을 매도할 경우1) 장기보유특별공제가 전면 배제 되며2) 양도세율이 20%, 30% 상향 됩니다.예를 들어양도차익이 3억장특공 30% 적용 (15년 보유)주택이라고 가정해보도록 하겠습니다.중과 전,65백만원 가량 양도세가 발생한다면중과 후,169백만원 가량 양도세가 발생하게 됩니다.증여시가족 간 증여의 경우증여를 받는 사람 (수증자) 의증여세 + 증여취득세를 고려해야 합니다.토지거래허가구역 내 증여시실거주 의무가 없으며조정지역 내 증여의 경우중과 라는 제도가 없습니다.따라서 증여세는[ 시가 - 증여공제 (자녀 5천) ] X 10~50% 가적용됩니다.단, 증여의 경우 취득가액이나 보유연수가 적용이 안됩니다.단순 시가를 기준으로 누진세율을 그대로 적용하게 되니보통은 양도보다 증여세가 더 부담이 될 수 있으나양도세가 중과되는 상황에서는 증여가 더 유리할 수 있습니다.증여 취득세의 경우조정지역이라면 별도의 중과 규정이 있습니다.다주택자가조정대상지역에 소재하는공시지가 3억 이상인 주택을증여하는 경우일반 취득세율인 4% 가 아닌12.4% (국평 초과 13.4%) 의 세율로 중과됩니다.반드시 증여세 + 증여취득세 두 세금을 같이 고려하여양도와 비교해보아야 합니다.부담부증여시부담부증여를 하게 되면토지거래허가구역의 실거주 요건을 충족해야 합니다.세금 측면에서도 다시 한번 따져봐야 합니다.무상 이전 부분 → 증여 : 증여세, 증여취득세 발생채무 인수 부분→ 양도 : 양도세 발생세금이 복잡하게 발생하는데채무에 대한 양도세의 경우일반 양도와 동일하게비과세 대상이라면 비과세,중과 대상이라면 중과가 적용됩니다.하지만 허가구역 내다세대 주택을 소유하고 있는 경우라면 어떨까요?아파트가 아닌 다세대주택은제외되는 경우가 대부분이기 때문에부담부증여를 하여도 문제가 없게 됩니다.이 경우 세액을 따져보아 부담부증여가 유리하다면전세임차보증금을 끼고 자녀 등에게증여를 할 수 있는 경우의 수가 생기게 됩니다.구분허가실거주세금매매OO양도세 중과 위험증여XX증여세 + 취득세 부담부담부증여OO양도세 + 증여세 + 취득세 혼합위의 글은 세무사가 직접 검토, 작성한 글입니다.위의 내용과 관련하여 궁금한 내용 있으시다면,아래 링크로 연락주시길 바랍니다.친절하고, 꼼꼼하게, 함께 고민해드리겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.