안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^
오늘은 최근 발표된 「2026년 세제개편안」 중 부동산세제 합리화 부분을 정리해드리려고 합니다.
이번 개편은 "보유"에서 "거주"로 세제의 축이 이동한다는 점이 핵심입니다.
양도세 장기보유특별공제와 종부세 기본공제·세액공제가 모두 "실제로 거주했는지"를 기준으로 재편되고, 종부세 세율은 주택 수가 아닌 가액 기준으로 통일됩니다.
시행은 '27년 유예 → '28년 → '29년 완성으로 단계적으로 이뤄집니다.
⚠️ 본 내용은 '26.8.3. 발표된 정부안(보도자료+상세본) 기준이며, 국회 심의 및 시행령 개정 과정에서 내용이 달라질 수 있습니다. 실제 적용 전 반드시 최종 확정 내용을 확인하시기 바랍니다.
1. 양도소득세, 뭐가 바뀌나요?
※장기보유특별공제 개편 — '28.1.1. 이후 양도분부터
가장 큰 변화는 장기보유특별공제(장특공제)가 "장기거주 소득공제"와 "장기보유 소득공제"로 나뉜다는 점입니다.
1세대 1주택자는 3년 이상 보유 + 2년 이상 거주가 기본요건이며, 공제율이 아래처럼 변경됩니다.
다주택자는 '29년 이후부터 거주공제(연 2%, 최대 30%)만 남습니다.
또한 공제한도가 새로 생깁니다. 인별 연간 한도와 물건별 한도가 각각 적용되는데, 이 부분은 꼭 짚고 넘어가야 합니다.
💡 실무 포인트: 한도가 인별·물건별로 이중 적용되기 때문에, 부부 공동명의라면 한도가 사실상 2배가 됩니다. 명의를 어떻게 구성하느냐에 따라 유불리가 크게 갈릴 수 있어 사전 검토가 필요합니다.
※장기거주 1주택자 기본공제 대폭 확대 ('27.1.1.~)
-10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하 1주택을 양도하면, 연 250만원이던 양도소득 기본공제가 연 2,500만원으로 10배 늘어납니다. (특수관계인 간 양도·비거주자는 제외)
※고령 1주택자, 지방 이주하면 세제 혜택 ('27~'28년 한시)
-만 65세 이상이면서 수도권 1주택(5년 이상 거주)을 팔고 6개월 내 비수도권으로 이주하면 양도세 감면을 받을 수 있는 특례가 새로 생깁니다.
'27년 양도: 50% 감면, 5억원 한도
'28년 양도: 30% 감면, 3억원 한도
감면 후 비수도권 미이주, 5년 내 수도권 재취득·재이주, 처분주택 재매수 등은 추징 대상이니 요건을 꼼꼼히 확인해야 합니다.
※다주택자 양도세 중과, 한시적으로 완화
-조정대상지역 다주택자 중과세율(2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p)이 단계적으로 낮아집니다. (보유기간 2년 이상 한정)
💡 실무 포인트: '26년 양도분이라도 '27.1.1. 이후 예정·확정신고를 한다면 완화세율(+5%p·+10%p)이 적용됩니다. '27년 확정신고 시 재검토가 필요한 부분입니다.
※일시적 2주택 특례기간, 3년 → 2년으로 단축
-조정대상지역 내에서 신규주택을 취득한 경우, 종전주택 처분기한이 3년에서 2년으로 단축됩니다. ('26.10.1. 이후 양도분부터, '26.8.3. 이전 취득·계약금 지급분은 종전 3년 유지)
※상생임대주택 특례, 양도기한 신설 ('26.10.1.~)
-기존에는 요건만 갖추면 기한 제한 없이 거주요건 면제 혜택을 받을 수 있었지만, 이제는 양도기한이 생깁니다.
💡 실무 포인트: '26.10.1. 양도분부터 즉시 적용되므로, 기존에 요건을 충족했던 분들도 양도기한을 넘기면 혜택을 받지 못합니다. 계약 종료일 기준 데드라인을 서둘러 확인하셔야 합니다.
2. 종합부동산세, 뭐가 바뀌나요?
※과세대상·기본공제 조정 ('27.1.1.~)
-거주하지 않는 주택에 대해서는 공제가 줄고, 실거주 1주택자는 공제가 늘어나는 방향입니다.
-세율, 주택 수 기준에서 가액 기준으로 단순화
그동안 2주택 이하/3주택 이상으로 나뉘던 차등세율이 '28년부터 완전히 하나로 통일됩니다.
과세표준 6~12억원 구간 세율도 1.0%에서 **1.3%**로 인상됩니다.
※세부담 상한 완화, 납부유예 확대
세부담 상한: 직전연도 대비 **150% → 200%**로 완화 ('27.1.1.~)
납부유예 소득요건: 총급여 7천만원 → 8천만원으로 완화, 만 65세 이상·10년 이상 거주자를 위한 신규 경로도 생깁니다.
3. 지방 이주·공급 지원 관련 변화
※지방 세컨드홈 특례, 대상지역·한도 확대
-인구감소지역 등에 세컨드홈을 취득해도 기존 주택이 1주택 특례를 유지할 수 있는 제도의 적용기한이 '29.12.31.까지 연장되고, 대상지역 주택가액 상한도 일부 지역은 4억원 → 6억원으로 상향됩니다.
※매입임대 아파트 혜택, 단계적으로 축소
-등록말소된 매입임대 아파트의 다주택자 중과배제·법인 추가과세 배제가 '27.12.31. 이전 양도분까지만 유지되고, '28년에는 완충 특례(중과세율 1/2 적용)를 거쳐 '29년부터는 우대가 전면 폐지됩니다.
4. 비사업용 토지, 세부담 대폭 강화 ('28.1.1.~)
※1년의 유예기간을 거쳐 '28년부터 비사업용 토지에 대한 과세가 크게 강화됩니다.
장기보유특별공제 적용 배제
양도소득세 중과세율 +10%p → +20%p로 상향
법인세 추가과세 **10% → 20%**로 상향
종부세 종합합산 토지 최고세율 **3% → 4%**로 인상 (45억원 초과 구간)
💡 실무 포인트: '28년부터 장특공제 배제와 중과세율 20%p 인상이 동시에 적용되므로, '27년이 양도 또는 사업용 전환을 검토할 수 있는 사실상 마지막 구간입니다.
5. 시행시기 한눈에 보기
※마무리※
-이번 개편안은 다주택자·비거주주택 보유자의 세부담은 정상화하면서, 실거주 1주택자·장기거주자·고령자에 대한 보호는 강화하는 방향으로 설계되어 있습니다.
-특히 부부 공동명의 여부, 매도·전입 타이밍에 따라 유불리가 크게 달라질 수 있는 조항들이 많아, 보유 부동산 현황에 맞춘 개별 시뮬레이션이 중요해 보입니다.
-아직 국회 심의와 시행령 개정 절차가 남아있는 만큼, 확정된 내용은 추후 다시 정리해서 안내드리겠습니다.
본 포스팅은 '26.8.3. 발표된 「2026년 세제개편안」 보도자료 및 상세본(부동산세제 합리화 부분)을 바탕으로 작성되었으며, 국회 심의 및 시행령 개정 과정에서 내용이 변경될 수 있습니다.
이상입니다!
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