2-3. 유사매매사례가액
이제 가장 중요한 유사매매사례가액입니다. 실무에서는 유사매매사례가액 여부가 핵심 변수입니다. 유사매매사례가액의 정식 명칭은 [기획재정부령으로 정하는, 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한, 매매등의 가액]입니다. 유사한 자산에 대한 매매/경매/공매 사례가액도 쓸 수 있고, 감정가액도 쓸 수 있습니다. 평가기간은 똑같이 [기준일 전 6개월 ~ 후 6개월(증여는 후 3개월)]입니다.
시행령에서 유사매매사례가액이 있으면 시가로 본다고 표현하고 있기 때문에 유사매매사례가액은 일단 시가의 범주 내에 있는 가격입니다. 그런데 다시 [매매사실이 있는 경우 그 가액, 수용가격, 공매가격, 감정가격(매매등의 가액)]이 있는 경우에는 유사매매사례가액을 적용하지 않는다고 표현하고 있어서 유사매매사례가액은 [매매등의 가액]보다 후순위입니다. [매매등의 가액]이 있으면 유사매매사례가액을 쓸 수 없고, 반대로 매매등의 가액으로 유사매매사례가액을 제칠 수 있습니다.
실무에서는 [매매사실이 있는 경우 그 가액, 수용가격, 공매가격]은 찾아보기 어렵고, [감정가격]은 은행이 감정하지 않는 한 없는 경우가 많습니다. 그래서 유사매매사례가액마저 없으면 더 이상 법에서 시가라고 정한 것 중에 마땅한 가격을 찾을 수가 없어서 흔히 말하는 공시가(보충적 평가방법)를 적용하게 되고, 유사매매사례가액이 있으면 그걸로 하거나 감정가액으로 유사매매사례가액을 제치는 식으로 접근합니다. 그러니 유사매매사례가액 여부가 공시가로 넘어가기 위한 마지막 관문이라고도 하겠습니다.
한편 평가기간은 상속/증여일부터 후 6개월까지도 이어집니다. 그래서 신고를 미리 하더라도, 새로운 유사매매사례가액이 등장할 수도 있습니다. 그러면 신고를 다시 엎어야 할까요? 신고하기 전까지 있었던 사례는 꼼꼼하게 조사했지만, 신고하고 난 이후의 가액 동향까지 계속 조사하고 있어야 할까요? 그건 너무 부담이 크기 때문에, 만약 신고를 했다면, 신고일 이후에 등장하는 매매사례가액은 무시해도 됩니다.
상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등)
② (생략) 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다. (생략)
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다.
그렇다면 여기서 유사하다는 것의 의미가 무엇일까요? 상속/증여의 대상이 되는 재산과, 면적, 위치, 용도, 종목, 기준시가가 동일하거나 유사해야 합니다. 세법에서는 다시 [공동주택]과 [그 밖의 재산]으로 구분하여 유사하다는 것의 의미를 밝히고 있습니다.
공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택)의 경우, 같은 단지 내 면적 및 공시가의 차이가 5% 이내인 물건이 있다면 유사한 자산이라고 합니다. 공동주택은 계약일로부터 30일 이내에 이루어진 실거래가 신고내역이 [국토교통부 실거래가 공개시스템]에 신속하게 공개되고 있어 비교적 수월하게 사례를 확인할 수 있습니다. 오피스텔도 아파트처럼 비슷한 호실이 많기 때문에 유사매매사례가를 확인해볼 수 있습니다.
국토교통부 실거래가 공개시스템 (molit.go.kr)
공동주택이 아닌 부동산, 즉 단독주택, 상가 등은 어떻게 할까요? 이때는 원칙으로 유사성을 따져야 합니다. 그런데 이런 물건들은 워낙 크기, 면적, 연식, 입지 등이 제각각이므로, 유사매매사례가를 찾기가 어렵습니다. 그래서 실무에서는 유사매매사례가액이 없다고 보고 공시가로 많이들 신고하는 편입니다. 그래도 주변에 유사한 물건이 있는 경우 그 가액을 써야하는 것은 당연합니다.
문제는 재개발 물건입니다. 저는 재개발 구역에 있다 보니, 멸실 전 조합원 물건의 상속과 증여를 맡아 평가할 일이 많은데요, 참 난처합니다. 재개발 구역의 물건은 단독주택, 다가구주택이 많은데, 프리미엄이 붙어서 시세가 공시가 대비 3배가 넘는 경우도 많습니다. 유사매매사례가액을 적용하느냐, 공시가를 적용하느냐에 따라 세금 수억원이 왔다갔다 하므로 신중하게 접근해야 합니다.
① 멸실 전의 조합원 물건을 평가할 때는 아직 단독주택으로서의 개성을 가지고 있습니다. 그래서 주변에 위치, 면적, 입지, 연식이 모두 다른 주택을 두고 유사하다고 말하기가 애매합니다. 또한 손님들은 공시가로 세금 신고를 해야 세금이 적기 때문에 어떻게든 유사매매사례가가 없는 것으로 보도록 희망하고 있습니다. ② 하지만 세법에서는 시가를 대원칙으로 삼고 있고, 재개발구역의 조합원 주택은 사실 실거주 목적이라기보다는 [권리가를 얼마나 받을 수 있는 물건인가]만이 초점입니다. 그리고 이런 물건들에 투자하는 목적은 재개발 이후에 새 아파트를 받기 위한 목적입니다. 실무에서 정비구역 내 토지의 공시지가를 조회해보면 한 구역의 공시지가가 전부 같은 금액으로 통일되어 있는 경우도 있는데, 국가에서도 그 구역 내 가치를 균일하게 보고 있다는 뜻이기도 합니다. 제 결론은, 아무리 우리 집과 다르게 생긴 집이라도, 구역 내에 다른 물건이 유통된 바가 있다면 유사매매사례가가 있다고 봅니다. 그래서 공시가로 신고하지 않도록 권유합니다.
상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙등)
③ 영 제49조제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것
2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산
유사성의 판정 사례를 보시겠습니다. 첫 번째와 두 번째 사례의 물건은 아파트를 말하고 있는데요, 아파트는 유사하다는 것의 기준이 분명합니다. 그래서 면적과 기준시가의 차이가 있거나, 평가기간 (9개월 ~ 12개월)의 범위 내에 있지 않다면 유사하다고 볼 수 없다는 판례입니다. 특히 첫 번째 판례에서는, [해당 물건보다도 더 작은 물건이 이 정도에 팔렸는데, 해당 물건은 최소한 일정 이상은 되어야 한다]라는 논리에 대해서도, 그렇게 평가하면 부담이 너무 크다며 부인하는 모습입니다.
조심2009중301(2009.10.14)
비교대상아파트와 인근아파트의 매매사례가액으로 평가한 가액을 쟁점아파트의 시가로 보기 위해서는 비교대상이 되는 재산의 가액이 납세자에게 유·불리하다는 기준이 아닌 면적ㆍ위치 및 용도 등이 쟁점아파트와 동일하거나 유사하여야 할 것인 바, 비교대상아파트는 쟁점아파트와 동과 층이 차이가 있고, 기준시가가 222백만원의 차이가 있으며, 면적 또한 29.75㎡(약9평)의 차이가 있어 비록 비교대상아파트가 쟁점아파트 보다 면적이 작고 기준시가가 낮아 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보는 경우 청구인들에게 불리하지는 아니하다 하더라도 기준시가와 면적에서 큰 차이가 있는 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보기는 어려울 뿐만 아니라, 앞에서 본 바와 같이 비교대상이 되는 재산의 유사성보다는 기준시가가 낮다는 것만을 주된 판단기준으로 삼을 경우, 처분청의 재량권이 지나치게 확대되어 과세상 예측가능성이 줄어들고, 납세자는 상속세 등 신고시 유사성이 적은 경우의 매매사례가액까지 수집하여 신고에 반영하여야 하는 부담을 지는 점을 감안하면 이 건 비교대상아파트의 거래가액을 적법한 매매사례가액으로 인정하기는 어렵고,
국심2007중5295(2008.05.29)
처분청이 우리 원에 제출하고 있는 매매사례아파트의 양도자인 청구외 이○○의 양도소득세 예정신고서, 매매계약서, 등기부등본 등에 의하면, 매매사례아파트는 그 매매대금의 잔금을 청산한 날은 2006. 7.19.이나, 매매계약을 체결한 날은 2006. 3.15.임이 확인된다. 그렇다면, 매매사례아파트의 매매가액은 쟁점아파트의 증여일인 2006.10.27.로부터 3월 이내에 해당하는 가액이 아니라 할 것이므로 달리 쟁점아파트의 시가로 볼만한 3월내의 매매사례가액이 발견되지 않는 한 매매사례아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보기는 어렵다(국심2005서3134, 2005.10.25)
세 번째 판례에서는 단독주택 – 다가구주택에 대해서, 주변에 면적과 구성, 연식이 비슷한 물건이 있기 때문에 유사매매사례가액이 있다고 보아, 공시가로 신고한 금액을 추징한 사례입니다. 그러니 단독주택이나 다가구주택이라고 하여도 신고에 조심하여야 합니다.
조심2010서1532(2010.10.28)
다가구주택의 경우 그 전체에 대해 유사자산으로 인정하여 매매사례가액을 적용하기에는 대지 및 건물면적, 건물구성, 소재 가구수, 가구별 배치 등에서 정형화되지 아니하는 것이 일반적이어서 유사성을 인정하기 어려운 측면이 있으므로 다가구주택에 대한 매매사례가액의 인정은 거리, 위치, 방향, 신축시기, 면적, 건축방법 및 내부구조, 기준시가 고시내역 등을 감안하여 엄격한 기준에 의하여 종합적으로 판단하여야 할 것인바, 이 건의 경우 비교①주택의 경우 대지, 건물의 면적, 지층과 지상 3층의 건물구성 및 총 가구수 등에 있어서 쟁점주택과 유사하고, 쟁점주택과 비슷한 시점에 사용승인되어 인근에 소재하는 같은 주거용으로서 연도별 기준시가도 쟁점주택 보다 계속하여 낮게 고시되어 불리한 입지여건으로 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 예외적으로 상속개시일부터 6월 이내인 2008.3.4. 거래된 비교①주택의 매매가액 510,000천원을 유사 매매사례가액으로 보아 이를 쟁점주택 취득가액으로 하는 것이 타당하다고 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점주택 취득가액을 기준시가 209,000천원으로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
