안녕하세요 김현우 세무사입니다.
증여나 상속을 여러명에게 실시할 경우 소수지분자가 양도소득세 법에서(종합부동산세는 다릅니다!)
주택수에 산정되는지 질의가 들어와 오늘은 이에 대해 설명드리고자 합니다.
우선 증여세의 경우부터 살펴보겠습니다. 증여 등으로 주택의 소수지분을 취득한 경우 해당 지분을 주택수에서 제외하는 규정이 존재하지 않습니다. 따라서 증여를 받은 자들 모두의 주택수에 기산됩니다.
소득세법 시행령 154조의 2
1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 이 영에 특별한 규정이 있는 것 외에는 주택 수를 계산할 때 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다.
양도, 부동산거래관리과-628 , 2010.04.30
[ 요 지 ]
1세대 1주택 비과세를 적용함에 있어 1주택을 별도 세대인 여러 사람이 공유하고 있는 때에는 공유자 각인이 1주택을 소유한 것으로 보는 것임.
[ 회 신 ]
「소득세법」 제89조제1항제3호 및 같은 법 시행령 제154조제1항에 따른 1세대 1주택 비과세를 적용함에 있어 1주택을 별도 세대인 여러 사람이 공유하고 있는 때에는 공유자 각인이 1주택을 소유한 것으로 보는 것입니다.
따라서 A, B, C가 부모로부터 주택을 증여받은 경우 양도소득세법 상 A, B, C 각자에게 1주택씩 추가하게됩니다.
상속주택의 경우는 어떨까요?
상속주택을 공동상속하는 경우에는 법령에서 정한 자의 주택수만 증가하게 되며, 나머지 자에게는 주택수가 가산되지 않습니다. 소득세법 시행령 155조를 보면 다음과 같이 나와있습니다.
소득세법 시행령 155조
③제154조제1항을 적용할 때 공동상속주택[상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택(상속받은 1주택이 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다)을 소유한 경우에는 제2항 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다] 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니하며, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 경우에는 그 2명 이상의 사람 중 다음 각 호의 순서에 따라 해당 각 호에 해당하는 사람이 그 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.
1. 당해 주택에 거주하는 자
2. 삭제
3. 최연장자
해당 규정을 해석하면 상속지분이 가장 큰 상속인의 주택수에는 추가되며, 상속지분이 동일한 경우에는 1. 당해 주택에 거주하는자, 2. 최연장자 순으로 주택수를 가산하게 되어있습니다. 따라서 상속주택의 경우, 소수지분자는 중과세 등을 판단할 때 본인의 주택수에서 제외됩니다.(1. 상속지분이 큰자 2. 주택에 거주하는 자 3. 최연장자 순서)
일반적으로는 주택을 증여하는 것보다 상속하는 것이 증여하는 것보다 유리한 측면이 많습니다. 하지만 지역이나 조건에 따라 증여도 이익을 볼 수 있는 측면이 있을 수 있습니다. 따라서 다소의 상담료가 발생하더라도 세무대리인과 상의 하시기를 당부드립니다.
