부모님 주택에 들어가서 살 경우 질문드립니다

안녕하세요 :) 구름세무회계입니다.세금절세 및 안전한 세금신고는 선택이 아닌 필수입니다.세무업무를 하면서 사장님들께 정말 많은 질문들을 받곤 합니다.이 카테고리에는 그런 질문들에 대한 답변과 속 시원하게 해결할 수 있는 답변들을 준비해서 적을 예정입니다.오늘의 질문은* 기존 사업자등록증에 있는 업종과는 성질이 다른 '매출'이 발생하였는데, '업종' 추가를 반드시! 해야하는가?였습니다.먼저 답변부터 드리자면,'예!!! 입니다.많은 사업주 분들이 매출규모가 작다거나 건 수가 별로 없다고, 업종추가를 하지않고 그냥 사업을 진행하시는 경우가 종종 있습니다.물론! 사업을 운영하시는데는 문제가 없을 수 있으나 종합소득세 신고할 때 감면!!!!부분에서 문제가 생길 수 있습니다.* 예시① 제조업을 영위하는 A가 도소매업 매출이 조금씩 발생(담당 세무사는 모르는 상태)② 부가세 신고는 전부 제조 매출로 들어감③ 중소기업 특별세액감면 등 다 제조업 매출로 구분되어 감면이 들어감-> 여기서 문제가 발생합니다. 보통 도소매업과 제조업의 감면율은 다릅니다.도소매업과 제조업으로 매출을 구분했을 경우에는 감면 받지못할 소득들이 그 절차가 없기에 모두 감면 받아버린것입니다.이런 문제들이 쌓이고 나중에 조사가 나올 경우 과소신고 가산세, 납부불성실 가산세 등이 발생하며, 제조원가 명세서등 장부를 전면적으로 수정해야하는 불상사가 발생합니다.따라서 기존 사업자등록증에 없던 업종을 영위하실 경우,업종추가를 하시거나 반드시 세무사와 상의하시길 바랍니다.

고객분들의 문제해결에 가장 근본적이고 실질적인 해결방법을 알려드리는 안성인 세무사 입니다. 전혀 생각하지 않았던 상황에서 거액의 세금을 납부하게 되는 케이스가 바로 상속세 입니다.경황이 없을 시기이기도 하지만, 자산 규모에 따라서 최대 50% 까지도 부과될 수 있는 세금이라 상당히 신중한 결정이 필요한 때이기도 하죠.이러한 경우 상속세 전문세무사를 찾아가 상담받는 것이 문제해결의 첫번째 단계일 것입니다.경황이 없는 시기에 상속세 전문세무사라고 찾아 갔더니, 굉장히 큰 수수료를 듣고 놀라셨을 분이 많았을 거라 생각이 드는데요.그래서 오늘은 상속세 신고 수수료에 대해서 말씀드리려고 합니다.글을 읽어보시고 합리적인 수수료로 상속세 신고를 원하신다면 언제든지 편하게 연락주시기 바랍니다.재산세 신고대행 간편하게 신청하기노우만세무회계 대표 안성인 세무사 입니다. 재산세(상속, 증여, 양도 등)는 세무사의 경험과 전문성에 따...blog.naver.com1. 신고수수료가 제각각인 이유1) 복잡성상속세 신고 수수료는 50만원, 100만원, 1000만원 또는 그 이상 등 매우 다양합니다.물론 상속세신고라는 것은 다른 신고에 비해 고려해야 할 것이 상대적으로 많기 때문에 그복잡성에 따라수수료가 다른 것입니다.과거에 있었던 은행거래내역 10년치를 검토해야 하고, 고인의 자산내역에 대해서 충분히 조사를 한뒤, 모든 재산을 다시 평가해야 합니다.이러한 과정에서 실수가 있다면 100만원내야 할 세금을 1,000만원 낼 수도 있는 결과가 나올 수 있는 것이 바로 상속세 신고 입니다.2) 많은 투입시간또한 다른 세목과 달리 투입되는 시간이 상당히 많습니다.길게는 3달까지도 검토하고 또 검토하는 신고가 바로 상속세 신고 입니다.상속세 신고를 하려면 여러 자료들이 필요한데, 간단한 상속세 신고 이외에 상속인들이 자료를 준비하는 시간은 보통 1달정도 걸리는 것 같습니다.모든 은행에 가서 금융자료를 수집하고, 모든 보험사에 연락해서 자료를 요청하고, 증권도 가야하고.. 한두가지가 아닙니다.자료를 준비하는 시간에 담당 세무사는 고객의 문의사항이 있을때 조언을 드려야 합니다.그리고 자료를 받으면 자료 검토 및 신고서를 작성 하게 되는데, 자료에서 추가적으로 알아야할 사항들이 있는지를 확인하고그 내용을 고객분에게 전달하며 내용확인과정을 거칩니다.직장인인 고객분과 하면 내용확인과정은 상당한 시간이 걸리기도 합니다.그래서 보통 간단한 신고 이외의 신고는 2~3달정도 걸리는 것 같습니다.하나하나 중요한 신고이니만큼 신중해야하죠.3) 세무사의 경험가장 중요한 사항은 바로 고객을 대응하는 세무사의 경험입니다.경험이 많은 세무사는 간단한 신고의 경우 합리적인 수수료를 제시하게 됩니다.간단한 신고에 들어가는 시간, 노력, 검토해야하는 자료 등에 대한 예상이 가능하기 때문입니다.그러나 경험이 많지 않은 세무사는 얼마나 시간, 노력이 들어가는지에 대한 감이 없기 때문에 과한 수수료를 부르는 경우가 종종 있습니다.이렇게 신고 내용에 대한 복잡성, 많은 소요시간, 세무사의 경험 때문에 수수료가 제각각인 것입니다.2. 합리적인 상속세 신고 수수료를 판단하는 방법 물론 합리적이다 라는 말은 주관적이기 때문에 개개인들의 생각이 다를 것입니다.그러나 상속세 전문세무사로서 실제로 많은 연구를 하고 고객을 많이 접한 세무사는 합리적인 상속세 신고수수료를 제시할 가능성이 경험이 없는 세무사보다 높을 수 있다고 생각합니다.그럼 어떻게 상속세 전문세무사인지 알 수 있을까요?첫째. 대화를 해보면 알 수 있습니다.궁금한 사항을 질문하면 막힘없이 전문적인 내용과 사례를 토대로 상담을 드리거나,일반인이 알아듣기 어려운 세무용어를 쓰는 사람보다는 듣는 사람이 알기 쉽고 이해가 완벽히 가도록 쉽고 간단명료하게 말을 하면서물어보지 않은 사항에 대해서도 다양한 방면에서 말을 해주는 세무사가 그 분야에 전문성을 가지고 있다고 말 할 수 있습니다.대화를 몇번 해보면 이 사람이'진짜 전문가구나'라는 느낌이 드실 것이라 생각합니다.실제로 상속세는 신고나 세무조사도 경험해 보지 못한 세무사들이 많은 세목입니다. 그만큼 복잡하고, 실수를 한 경우 리스크가 매우 큰 세목이기도 합니다.둘째. 실제로 얼만큼의 상속세 신고 및 세무조사를 진행해봤는지를 확인해야 합니다.세금은 실무를 알아야 더욱 더 전문성이 돋보이는 분야입니다.세무지식은 누구나 책이나 인터넷을 몇번 보면 알 수 있는 것이지만,전문가와 일반인이 다른 점은실제로 다양한 케이스의 실경험이 있다는 것입니다.그래서 세무사의 블로그, 이력 등을 보고 이 사람이 얼마나 전문성이 있는지를 파악해야 합니다.인터넷에 떠도는 정보들을 짜집기 한것이 아니라 실제 본인의 실무경험이 녹아들어 있는지 확인하는 것은 어려운 일이 아닐 것입니다.3. 안성인 세무사. 항상 신중을 기하고 연구하는 상속세 전문세무사 입니다.상속세는 고객분들만다 이해관계자와의 관계가 다르고, 재산의 종류가 모두 다르기 때문에 어느 한 케이스도 동일한 것이 없는 세목입니다.저는 상속세 신고 전문세무사로서 다년간에 걸친 전문선과 누적된 경험으로 고객분들의 상속세 신고를 맡아 진행하고 있습니다.감사하게도 기존 고객분들이 주위에 소개를 해주셔서 더 많은 고객분들과 소통하며 더욱 더 다양한 케이스를 연구하고 있습니다.합리적인 수수료뿐만이 아니라 소통이 잘되는 실력있는 세무사를 찾고 계신다면 망설이지 마시고 제게 연락을 주시기 바랍니다.최적의 절세 방법을 제시해드리겠습니다.읽어주셔서 감사합니다.

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.지난 포스팅에서 증여세를 내지 않고 부모 자식간에 금전 대여를 하는 방법에 대해 살펴보았습니다.[부모 자식간 차용증] - 증여세 안내는 방법들어가며,최근 주택가격 급등과 동시에 다주택자에 대한 양도소득세도 강화되고 있어, 자녀들에게 증여하...blog.naver.com이와 관련하여, 무이자 조건으로 차용증을 작성해도 괜찮은지에 대한 질문들이 많이 있어 정리를 해보고자 합니다.세부적으로 살펴보면,원칙적으로 부모 자식간의 대여는 증여라고 추정한다고 했습니다.이에 대해 실제로 빌린 것이라는 반증으로,①차용증이 작성② 차용증이허위가 아님이 입증(공증,내용증명 등)③ 자녀가이자나 원금을 상환할 능력이 되며(학생, 백수 등 소득이 없으면 안됨)④ 이자/원금을실제로 상환(은행 송금 방식)에 대한 증빙을 준비해야 한다고 하였는데문제는 무이자 조건도 괜찮은지 입니다.최근 질의회신 결과를 보면 국세청의 입장을 알수 있습니다.질의 내용이,무이자로 3억원을 10년 상환 조건으로 해도 증여로 안보느냐는 것인데국세청 회신은,증여다 아니다 답변은 주지 않고구체적인 사실을 종합적으로 판단하겠다는 모호한 답변입니다.즉, 사안별로 다르게 결론을 내릴 수 있으므로, 단순히 3억을 10년 무이자 조건이라는 것만으로는 판단을 내릴 수 없다는 것이지요.서면-2018-상속증여-34931. 사실관계○ 甲은 시누이 乙로부터무이자로 10년 분할상환조건으로 현금 3억원을 차입하여 乙 소유의 아파트를 매입하려고 함2. 질의내용○위와 같은 경우 증여로 볼 수 있는지 여부[ 요 지 ]특수관계자간 자금거래가 금전소비대차 또는 증여에 해당되는지 여부는당사자간 계약, 이자지급사실, 차입및 상환내역, 자금출처 및 사용처 등 당해 자금거래의 구체적인 사실을 종합하여 판단할 사항임하지만, 구체적으로 언급하고 있는 조건을 보면어떤 것을 중요하게 보는지 알수 있습니다.① 당사자간 계약: 차용증이 허위가 아니어야 한다는 것이고 차용증에 구체적인 계약 조건 등이 있어야 한다는 의미입니다.② 이자지급사실: 말 그대로 차용증 대로 이자를 지급한 사실이 확인되느냐는 것③ 차입/상환 내역: 차입/상환이 은행 거래내역으로 확인이 되어야 한다는 것④ 자금출처 및 사용처 등: 빌린 자녀가 차용증 대로 이자와 원금을 상환할 능력이 있어야 한다는 것(본인 생활비 등 제하고도 대출, 이자 상환 능력이 있어야함)여기서, 이자지급사실이 고려사항에 있다고 하여무조건 이자를 받아야 한다는 의미는 아닙니다. 무이자 조건은 안된다면 회신을 안된다고 답을 주었겠지요.그러면, 위 사례의 경우 (무이자 3억 대여 - 10년간 분할 상환)증여로 보지 않도록 할려면 어떻게 해야 할까요.일단,무이자 조건이면 일단분할 상환 조건은 들어가야합니다.상환이력이 없다면, 차용으로 인정이 안됩니다.나중에 집 팔면 일시에 갚겠다 이런 조건은 증여로 봅니다.위 사례의 경우, 증여로 보지 않을려면우선, 필수 사항이 포함된 차용증 작성하고, 공증/내용증명 받고,차용증 대로 은행을 통해 3억원을 송금을 합니다. (여기는 돈 빌려준 시누이가 근저당까지 잡아두면 더 좋겠죠)이후, 매년 3천만원씩 (또는 계약조건에 따라 매달 250만원씩) 은행을 통해 송금으로 상환을 하면 된다는 것입니다.단, 여기서 중요한 것이원금을 갚고 있는 사람이 소득이 있어야 한다는 겁니다.본인 생활비 등을 제하고도 갚을 수 있는 능력이니,상환액이 연간 3천만원이면 가족이 있다고 보면 연간 세후 소득이 7-8천만원은 되어야(부양 가족 수에 따라 다르겠지만) 실제로 자기 돈으로 상환하는 것으로 국세청은 볼 겁니다.차용증 등 서류 잘 챙기고, 아무리 돈을 잘 갚은 기록이 있어도, 그 돈이 어디서 나왔는지 설명이 안되면 증여로 볼 겁니다.아래 사례는 허위 차용증으로 판단받아 증여로 처분된 경우입니다.차용증도 공증 등을 안 받았고, 무이자 조건에다 상환일도 없고, 상환 내역도 없고 상환 조건을 부동산 매도시라고 일반적이지 않게 작성된 점을 들어사후적으로 작성된 허위 차용증으로 판정하였습니다.조심-2015-서-5852[ 제 목 ]부동산 취득자금 중 쟁점금액은 청구인의 어머니가 청구인에게 증여한 것이라고 본 처분의 당부 등[ 요 지 ]청구인은 쟁점금액이 OOO으로부터 차입한 것이라고 주장하나, 청구인은 처분청의 금전소비대차 계약서 원본 제출 요구에차용증 원본을 제시하지 못하고 있는 점, 차용증의 기재내용을 보면 이자지급 조건이무이자이고 상환 시점 또한 부동산 양도시로되어 있을 뿐특정되지 않는 등 일반적인 차용증으로 보기 어렵고,차용금상환내역 또한 객관적으로 확인되지 않는 점,청구인의 부동산 취득 당시 발생한 부동산임대소득을 원천으로 한 자금이 부동산 취득자금에 사용되었는지 여부가 확인되지 않는 점 등에 비추어 청구인이 OOO으로부터 쟁점금액을 증여받은 것으로 보아 이 건 증여세를 과세한 처분은 타당한 것으로 판단된다.이전 포스팅에서 말씀드린 바 같이,가급적이면 무이자 보다는 1-2% 저리 이자로 진행하는 것이 좋겠다는 것이지만, 이자 원천징수와 소득신고 등이 번거러워무이자로 진행할려는 경우, 다음은 꼭 지키는 것이 안전하겠습니다.① 원금 분할 상환 기간: 실제 상환 내역이 입증 되어야 증여로 안봅니다. 만기 일시는 절대로 안되고, 상환 기간은 3-5년 정도가 좋을 듯하고 길어도 10년은 안넘는게 좋겠습니다.★증여세 세무조사는 10년, 무신고시 15년이내에도 가능합니다만, 일반적으로 3-5년내로 국세청에서 통지 오는 경우가 많습니다.5년정도 상환으로 하면 3년뒤에 소명이 와도 이미 상당 부분이 상환된 상태임이 금융거래로 입증되는 상태입니다. 이러면, 증여로 보기 어렵습니다.★ 그래도 무이자 일시 상환으로 하고 싶은 경우는 1년 정도 단기만 가능할 수 있겠네요. 왜냐하면, 국세청에서 소명 요청할때쯤이면 원금 전액이 상환 완료된 상태일테니까요.② 대여자의 상환 능력: 자녀가 본인생활비 다 쓰고 원금을 분할 상환할 능력이 있어야 합니다. 그렇지 않으면, 원금 상환액도 부모가 지원(부모가 현금으로 자녀에 준 후 자녀가 부모 통장에 입금)한 것으로 봐서 증여로 보게 됩니다.개인적 생각으로, 무이자의 경우 비교적 덜 위험한 조건이라면- 2억을 빌린다면, 5년 원금 분할 상환 - 매년 4천만원 상환, 자녀 연소득 세후 7-8천- 1억을 빌린다면, 3년 원금 분할 상환 - 매년 3천3백만원 상환, 자녀 연소득 세후 6-7천정도라고 봅니다. (자녀의 부양가족이나 씀씀이에 따라 요구되는 소득은 달라짐)1-2억을 빌리는데, 매년 3-4백만원(매월 30만원수준)으로 갚는다면, 증여로 봅니다. 부모에게 송금한 30만원의 성격을 용돈이라고 보는게 일반 상식에 부합하니깐요.정리하면,부모 자식간의 대여시에 무이자 조건이 불가능한 것은 아니나, 추천 방식은 아니며 굳이 무이자 방식으로 진행하고자 할 경우에는 기본적인 차용증 작성,공증,은행 송금 등 이외에① 원금 분할 상환은 필수이며 (가급적 매월 상환)② 상환하는 기간이 3-5년 이내가 좋으며 (조사 통지시 이미 상당부분 상환 완료 증명)③ 자녀가 생활비 제하고도 원금 상환을 충분히 감당할 수입이 있어야 한다는 것입니다.위의 조건을 준수할 경우,그나마 증여로 보지 않을 가능성이 높고, 설령 증여로 과세하더라도 조세불복의 절차를 통해 충분히 승소가능 하다는 것이지, 세무서 조사관에 따라 일단 부과하는 경우도 있으니 무조건 안전하다는 건 아닙니다.따라서, 무이자 대여는 매우 제한적인 조건에만 가능하다는 것입니다.존재하지 않는 이미지입니다.

안녕하세요. 김민석 세무사입니다.증여세에 관하여 가장 흔히들 질문하는 주제 중 하나, 현금이체에 대한 증여세 부과여부입니다.현재 가족간 증여공제는 10년간 부부사이에는 6억원, 부모자식간에는 5천만원(미성년 2천만원), 기타친족간에는 1천만원까지 가능합니다.현금 차용후 다시 돌려준 이체 기록이 있다면 소명이 가능하나, 문제는 차용하고 있는 중에 소명요청시에 발생할 수 있습니다.이러한 경우를 방지하기 위하여 중요한 포인트는 2가지입니다.첫번째, 차용증 작성두번째, 꾸준한 이자지급자 그러면 그 방법에 대해 알아보겠습니다.차용증 작성(1) 예시 : 참고만 바랍니다.(2) 날짜에 대한 신뢰추후 소명을 위해 날짜를 소급하여 작성할 가능성이 있기에, 과세관청에서는 차용증만을 가지고 신뢰하지 않습니다.그렇다면 작성날짜에 대한 신뢰를 주기 위하여는 공증, 내용증명, 확정일자 발급의 방법이 있습니다.공증과 내용증명은 금액면과 시간측면에서 번거로우므로 확정일자 발급의 방법을 추천드립니다.https://www.iros.go.kr/pos1/jsp/help2/jsp/006001001002.jsp대한민국 법원 인터넷등기소온라인 확정일자 신청 절차 인증서 발급 온라인 확정일자 신청을 원하는 당사자 또는 자격자 대리인(변호사 또는 법무사)은 원칙적으로 실지명의 확인 가능한 전자서명 인증서(이하 '인증서'라 함)를 발급 받아야 합니다. 주의사항 : ① 신청서 제출 전 인증서 만기여부를 반드시 확인하고, 만기가 임박한 경우 갱신 후 제출. ② 이미 제출한 경우라면, 확정일자 부여 확인 전까지 인증서 갱신을 절대금지. 회원가입 온라인확정일자 신청서비스는 반드시 회원가입후 이용이 가능합니다. 회원정보입력전 실명확인 절차를 거쳐야 합니다. (개인의 경우에는 성...www.iros.go.kr2. 꾸준한 이자지급(1) 이자지급 방법금전 무상대출 등에 따른 이익의 증여규정을 고려하여 이자지급을 하여야 합니다.<금전 무상대출 등에 따른 이익의 증여규정 요건>증여재산가액이 1천만원 이상인 경우증여재산가액 : 대출금액 * 당좌대출이자율(4.6%)1천만원에 달하기 위하여는 역산시 217,391,304원을 무상차용하여야 합니다.(금리 인상으로 당좌대출이자율 또한 오를 것으로 예상 됨)따라서 위 예시의 차용증은 4.6%기준으로 작성하였으며, 차용증의 내용대로 계좌이체의 방법으로 원리금을 상환해야합니다.이 두가지를 지키셨다면 추후에 소명요구시 차용증과 계좌이체내역으로 증여가 아닌 차용이었다는 점을 충분히 소명해내실 수 있습니다.금전을 직접적으로 이체하지 않았더라도, 전세금을 대신하여 제공하여 주는 등 이익을 제공했다면 증여세 부과 여지가 있으므로 꼭 차용증을 작성하시길 바랍니다.

안녕하세요? 세무회계 장성의 신세무사입니다.오늘은양도소득세 자본적지출에 대해서 알아보겠습니다.대체로 본인이 지불한 인테리어비용, 공사비용이 모두 경비로 인정되어 양도소득세 계산 시 적용이 될 것으로 미리 단정짓는 경우가 상당히 많습니다.관련 사항 검토 후 이건 인정받을 수 없는 것이라고 말씀드리면 굉장히 당황해하시는 분이 많습니다.따라서, 이슈가 되는 자본적 지출에 대해서 알아보도록 하겠습니다.1. 정 의2. 자주하는 질문1. 정 의자본적 지출은 소득세법 제97조 제1항 2호에 법으로 규정되어 있습니다.여기서 법을 따라 들어가다보면 소득세법 시행령 제67조에 규정되어 있습니다. 그 내용은 다음과 같습니다. 자본적 지출 이란 사업자가 소유하는 감가상각자산의내용연수를 연장시키거나해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호에 해당하는 지출을 포함하는 것으로 한다.1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치4. 재해 등으로 인하여 건물·기계·설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구5. 기타 개량·확장·증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것여기서 중요한 것은 위에 빨간색으로 강조한다음 두 가지입니다.(1)내용연수를 연장시키거나(2)해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시켜야 한다는 것입니다.다양한 지출목적, 내용이 있겠지만 내용연수를 연장시키거나 해당 자산가치 증가를 이루어 낸 비용만이 자본적 지출로 인정된다는 논리를 가지고 접근하시면 자본적 지출여부를 판단할 때 조금 수월합니다.< 양도소득세 집행기준 >지출내용필요경비 인정여부베란다 샤시, 거실 및 방 확장공사비, 난방시설 교체비O벽지·장판의 교체, 싱크대 및 주방기구 교체비용X옥상 방수공사비, 타일 및 변기공사비X오피스텔 비품(TV·에어콘·냉장고·가스레인지·식탁 등) 구입비X임대용 건물의 내장공사비X건물의 용도변경 또는 대수선 공사비용O주유소오염검사비, 토지복원공사비X묘지이장비, 토지 양도 위한 무허가 건물 매수,철거비O토지(맹지)의 이용편의를 위하여 타인소유의 토지에 진입도로 개설공사비O위와 같은 비용을 지출하고현금영수증, 신용카드매출전표, 세금계산서, 계산서의 적격증빙을 갖추어야하였으나 최근 추가로금융거래증빙(계좌이체 등)도 함께 그 비용을 인정받을 수 있습니다.정리하자면,내용연수 연장, 자산가치 증가를 시키는 지출로서적격증빙을 갖춘 비용은 양도소득세 자본적 지출로 인정 받을 수 있습니다.2. 자주하는 질문<사례 1> 토지와 건물(해당 사례에서는 건물에 지출한 비용이 자본적 지출로 모두 인정되는 것이라고 가정하겠습니다) 세무사님, 제가 이 건물 매입해서 수억원을 들여 새 건물로 만들었습니다. 물론, 엘리베이터공사, 샤시 공사 등 자본적 지출로 인정받을 수 있는 것입니다. 모두 인정되겠지요? --->아닙니다.대지권이 설정된 집합건물이 아닌 일반 1~2층짜리 건물은, 토지와 건물이 각각 구분된 부동산입니다.따라서, 매매계약서에도 토지와, 건물이 따로 구분되어 있고, 등기부등본도 각각 구분되어 있습니다.이말은자본적지출로 인정되는 비용을 지출했어도, 이는 건물에 해당되는 것이고, 토지에 해당되는 자본적 지출이 아니기 때문에이를 건물분 양도차익에서만 반영되야합니다.토지의 자본적 지출의 예시는 다음과 같습니다.특징은 토지 자체에 지출된 비용이라는 점으로 인테리어공사, 엘리베이터 등과 전혀 무관합니다.1. 토지개량확장, 증설등에 들어간 비용2. 소유권 확보에 들어간 직접적인 소송비용3. 토지의 용도변경, 개량, 이용편의 위한 지출비용4. 개발부담금, 토지이용편의 위한 도로신설비, 사방사업비, 장애철거비 등건물,토지 일괄양도로서 그 가액을 구분하지 않는 경우, 매매계약 당시의 각 물건별 기준시가 비율로 안분하여 계산하게 됩니다.이렇게 될 경우,양도가액의 대부분은 토지가 차지하게 되고건물의 비중은 매우 낮습니다.그러면, 애써 지출한 비용이더라도건물분에 한정되어 비용인정이 가능하게 됩니다.물론, 건물,토지 동시에 양도할 경우건물분 양도차손으로 하여 합산신고를 고려해볼 수 있습니다.그러나, 건물,토지의양도시기가 다르거나, 국가로부터 토지가 수용되는 경우로서토지와 지장물(건물)의 수용시기가 다를 때, 수억원을 들인 자본적 지출을 인정받을 수 없습니다.따라서, 부동산을 취득할 때부터 매도할 때까지 그 시기를 조율하거나 가액을 안분하는 부분 등 전범위에 걸쳐서세무대리인의 조력을 꼭 받으시기를 권장드립니다.아래는 건물분 양도차손 부분을 토지와 합산할 수 있다는 예규입니다.<사례 2> 상가점포의 인테리어비용 세무사님, 제가 상가 매수하여 인테리어를 싹 하고 사업을 시작하였습니다.사정이 생겨 처분하고 다른 쪽으로 이전하려고 합니다.인테리어 비용은 모두 공제가 된다고 하던데 맞죠? --->아닙니다.위 사례1에서 설명한 것과 달리, 집합건물은 대지권이 설정된 것으로서 등기부등본상 건물분에 대해서 등기가 되게 됩니다. 따라서, 건물,토지를 나누어 계산할 필요는 없습니다.그러나앞의 '정의' 부분에서 강조했던 것처럼, 내용연수의 연장, 자산가치의 증가가 이루어진 지출이어야 합니다.해당 사례에서 본인 명의 상가점포에 수억을 들여 기존 업종철거를 하고, 인테리어하고 업종의 허가요건을 충족하기 위한 공사를 하였다하더라도, 이게 건물 전체입장에서 내용연수를 연장한건지 또는 자산가치 증가가 이루어 진것인지를 검토해야합니다.결론부터 말씀드리면,해당 지출은 자본적 지출로 보기 어렵습니다.상가점포의 인테리어 공사등은본인의 사업을 영위하기 위한 것입니다.달리 말하면, 내가 이 점포를 매수자에게 팔고 나가면, 매수자는 들어와서 다른 업종을 위해 내가 공사한 것을 싹 갈아 엎을 수 있습니다.이는 건물의 내용연수를 증가시킨 것도 아니고, 자산가치를 증가시킨 것도 아닙니다.온전히 나의 사업을 위해 지출한 비용인 것이지요.따라서, 양도소득세의 자본적 지출이 아닌, 본인사업소득의 필요경비로 인정받아야할 성격입니다.이는 세무사인 저의 의견과 일선 세무서 조사관의 의견도 모두 일치하고, 관련 판례도 동일한 시각입니다.통상 상가매입 -> 인테리어 -> 영업 -> 양도 의 경우, 본인 생각만큼 사업이 잘 안되어서 나가시는 분들도 상당히 많습니다.이런 경우, 양도차익도 적을 것이고, 인테리어비용이 많이 들어갔으므로 양도소득세는 당연히 없을 것이라고 오판하십니다.전반적인 법리와 자본적 지출이 요구하는 조건, 판례, 일선 세무서의 시각 등을 명확히 알지 못하고 막연하게 양도소득세를 안내겠다는 생각을 하면, 사업소득 필요경비도 못받고, 양도소득세 자본적 지출도 인정받지 못하는최악의 상황을 맞을 수 있습니다.간혹, 자본적 지출로 인정받지 못할 금액인데 우선 '밀어넣고 보자'식으로 진행하는 세무대리인이 있습니다.운좋게 지금 넘어갔다하더라도,언제든지 세무서에서 추징나올 수 있고 감사원 감사지적을 받아 재조사가 이루어져 본세는 물론본세에 상응하는 가산세까지 부과될 수 있는리스크가 있다는 사실을 꼭 인지하시기 바랍니다.사업을 하시는 분들은 대부분 세무대리인이 있으시겠지만, 이러한 전반적인 흐름을 잘 알지 못하는 경우 큰 불이익을 얻을 수 있으므로, 반드시 세무대리기장은 물론 부동산 양도와 관련된 흐름도 함께 검토가 가능한세무대리인에게 꼭 상담 받으시고 진행하시기를 권장드립니다.꼭, 장성일 필요는 없습니다.그러나해당 업종을 잘 이해하고, 사업소득부터 양도소득까지 적용되는 법의 입법취지와 적용논리를 잘 파악하고 있는 세무대리인은장성일 것입니다.기장대리부터 양도세 검토 의뢰하실 경우 친절한 상담부터 업무처리까지세무사가 직접 도와드리겠습니다.이상 세무회계 장성의 신세무사였습니다.감사합니다.