- 1주택 임대아파트 분양 전환 (거주중) / 2020년 8월 본인명의 등기 / 비조정지역 - 1분양권 2021년 8월 분양권 당첨 / (1주택 매수 1년 이후) / 21년 10월 2일 분양계약 21년 11월에 매수인에게 매매완료 / 양도세 납부 완료 (비조정 지역 / 본인 명의 당첨) - 2분양권 2021년 8월 분양권 당첨 / 21년 10월 4일 분양 계약 완료 / 와이프 명의 / 비조정 -> 1주택에 대한 일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 / 입주시 취득세 1~3% 될까요?

일시적 1가구 2주택 - 아파트 양도세 및 취득세 관련

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답변

안녕하세요? 세무사 권민 사무소 권민 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. A주택이 비과세를 받기 위하여는 1세대, 1주택, 2년 보유, 2년 거주 요건을 충족하여야 합니다. 여기서 2년 보유란, B분양권을 양도하고 2년이 지났다는 것을 의미합니다. 2023년 11월이 지나야, A주택이 2년 보유 요건을 갖추게 됩니다. 이때 임대주택에 세대전원이 거주한 기간이 5년 이상이면, A주택에 대한 보유 및 거주요건을 묻지 않습니다. 여기서 1주택 요건도 충족하지 못합니다. 하지만, 1주택자가 주택을 취득하고 1년 이상이 지나 분양권을 취득하고 3년 이내에 주택을 양도하는 경우에는 1주택으로 봅니다. 3년이 지나 양도하더라도 실수요 목적(C완성후 2년 이내에 전입하여 1년이상 거주하고 완성 후 2년 이내 A양도) 요건을 충족하면 A주택을 1주택으로 봅니다. 그러므로 2024년 8월이 되기 전에 A주택을 팔거나, 그 이후이면 실거주 목적을 증명해야 합니다. 이때 임대주택에 세대전원이 거주한 기간이 5년 이상이면 [주택~분양권] 1년 간격은 묻지 않습니다. 2020년 8월 2일 이후에 취득한 분양권의 주택 취득세는, 분양권 취득 당시 주택상황으로 취득세를 판단합니다. 그때 1주택과 1분양권이 존재하고 있었으므로, 비조정지역의 3번째 주택을 취득하는 것이 되어 8%로 판단됩니다. (2분양권이 나중 취득이라는 가정) 소득세법 시행령 제154조 ①법 제89조제1항제3호가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(생략) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(생략) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 (생략) 1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간건설임대주택이나 「공공주택 특별법」에 따른 공공건설임대주택 또는 공공매입임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 임대주택의 임차일부터 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(생략)한 기간이 5년 이상인 경우 소득세법 시행령 제156조의3 ② 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전주택”이라 한다)을 양도하기 전에 분양권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 분양권을 취득하고 그 분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 같은 항 제1호, 제2호가목 및 제3호에 해당하는 경우에는 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 분양권을 취득하는 요건을 적용하지 않는다. ③ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전주택”이라 한다)을 양도하기 전에 분양권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후에 분양권을 취득하고 그 분양권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 같은 항 제2호가목 및 같은 항 제3호에 해당하는 경우에는 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후 분양권을 취득하는 요건을 적용하지 않는다. 1. 분양권에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(생략)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것 2. 분양권에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전의 주택을 양도할 것

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