부동산 매수자 변심으로 인한 계약금 몰취시 기타소득 신고

(1) 서론​요즘에는 컬렉터들이 신진 작가와 직접 접촉하는 일도 부쩍 많아졌지만, 여전히 컬렉터는 갤러리스트나 아트딜러를 통해 작가와 작품을 만나는 일이 많습니다. 작가와 직접 만나든 갤러리스트와 아트딜러를 통해 만나든, 최초로 작품이 세상에 나오는 현장을 1차 시장이라고 합니다. 김정환 저자님의 [샐러리맨 아트 컬렉터]에 의하면 이미 검증된 작품이 나오는 2차 시장에 비해 1차 시장에서는 작가 역량이나 작품 가치를 정확하게 판단하기가 어렵습니다. 그래서 1차 시장에서는 컬렉터들이 미술시장에서 명성이 높은 아트 딜러와 갤러리스트의 안목을 신뢰하며 구매를 결정하게 됩니다. 따라서 갤러리스트와 아트 딜러의 역할이 매우 중요합니다. 갤러리스트는 갤러리라는 공간을 기초로 전속 작가를 홍보하고 전시를 기획하여 작품의 매매를 성사시키는 사람들을 말합니다. 아트딜러도 작가를 키우고 작품을 매매한다는 점에서는 비슷하지만, 좀 더 거래의 스페셜리스트 같은 느낌이 강합니다. 명칭이 중요하지는 않습니다. 보석 같은 작가를 발굴하고, 작가를 홍보하여 작가의 운명을 바꾸고, 작품의 매매에 관한 모든 일을 관장한다는 점이 중요합니다.​작가에게는 어떤 갤러리스트나 딜러를 만나느냐에 따라 운명까지 달라진다고 할 수 있습니다. 예를 들어 데미안 허스트(Damien Hirst)를 스타로 만든 것은 갤러리스트 찰스 사치(Charles Saatchi)라는 말이 있을 정도입니다. 반대로 갤러리스트나 아트딜러에게도 어떤 작가를 만나는지는 중요한 문제입니다. 그들은 작가의 작품이 팔리기 전까지 작품 유지비, 보험료, 임차료, 인건비, 아트페어 참가비 등 막대한 경비를 지출합니다. 제대로 된 안목과 실력이 없는 갤러리스트나 아트딜러는 시간과 돈만 허비하고 작품 매매를 성사시키지 못해 도태됩니다. 그러니까 작가와 갤러리스트, 아트딜러는 공생관계에 있습니다. 갤러리스트와 아트딜러는 작품 수익을 작가와 나누는 것으로 소득을 얻습니다. 분배비율은 서로가 느끼는 가치에 따라 정하기 나름입니다. 이때 작가와 함께 갤러리스트와 아트딜러가 소득을 얻게 되므로, 소득세 문제가 불거집니다.​한편 작품이 명성을 얻기 시작하면, 이미 다른 컬렉터가 가지고 있는 작품인데도 갖고 싶어하는 사람들이 생겨납니다. 그러면 작품이 시장에 다시 나옵니다. 미술시장에서 중고품 거래는 일반적인 중고거래와 완전히 다른 의미를 갖습니다. 그만큼 찾는 사람이 많아졌고 가치가 높아졌다는 것입니다. 이때는 경매를 통해 새 주인이 결정됩니다. 이 거래현장을 2차 시장이라고 합니다. 2차 시장은 아트딜러와 갤러리도 참여하지만 경매회사도 참여합니다. 경매사들은 작품의 거래를 책임지고 매도인과 매수인을 모두 만족시키는 거래의 스페셜리스트이자 미술시장의 꽃입니다. 경매회사는 10∼30%의 수수료를 받는 것으로 알려져 있습니다. 이때도 소득세(법인세) 문제가 불거집니다. 이 장에서는 먼저 개인의 소득을 설명합니다.​​​(2) 소득구분​1) 사업소득​아트딜러나 갤러리스트들은 갤러리를 운영하면서 직접 작품을 매입하였다가 매출할 수 있습니다. 이 경우 매입하는 순간 작품은 작가 손을 떠나고, 갤러리의 재산이 됩니다. 그리고 작가와 의논은 하겠지만 작품의 가격도 갤러리가 결정하고, 파손위험과 재고위험도 갤러리가 떠안습니다. 이때 갤러리와 딜러는 미술품 도소매업을 영위하는 개인 사업자 입니다. 미술품 매매가액이 총수입금액이 되고, 작품원가 및 부대비용이 필요경비가 됩니다.​또는 아트딜러와 갤러리스트가 작품 매매 주선만 맡을 수도 있습니다. 경매회사는 작품의 매매만 주선하므로 여기에 속합니다. 이때는 딜러, 갤러리스트, 경매회사가 작품을 소유하지 않고, 작품이 팔리지 않을 때 재고 위험도 작가나 컬렉터가 집니다. 따라서 위탁판매업, 중개알선업에 해당합니다. 위탁수수료가 사업의 총수입금액이 되고, 부대비용이 필요경비가 됩니다.​미술품 소매업이든 위탁판매업이든 영리를 목적으로 자기의 계산과 책임 하에 계속적·반복적으로 행하는 활동을 통하여 얻는 소득이라면 사업소득이 됩니다.​​2) 근로소득​경매회사나 갤러리에 고용된 몸으로 위와 같은 활동을 하고 회사로부터 종속된 지위에서 급여를 받는 경우에는 근로소득이 되겠습니다. 이때 종속된 지위라는 것은, 업무시간, 업무장소에 제약을 받고 업무내용을 지시받는 지위를 의미합니다. 경매사가 자기 능력에 따라 상여금을 많이 받는다고 해도, 경매회사에 소속된 상태에서 받는 보수이므로 근로소득입니다.​​3) 기타소득​흔하지는 않지만, 본업이 중개가 아닌데 일회적인 인연으로 컬렉터 사이에 다리를 놔주고 수수료를 받을 수도 있습니다. 이 경우 영리를 목적으로 계속 반복적으로 중개를 한 것이 아니므로, 사업소득이 아닙니다. 기타소득이 됩니다.​기타소득 중에서도 이번 경우에는 전문적 지식을 활용하여 보수를 받는 19호 일시적 인적용역과 17호 사례금 중 하나로 판정됩니다. 사례금인지를 우선하여 판단하고, 아니면 일시적 인적용역입니다. (소득세법 제21조 제1항 제16호, 제17호, 제19호) 사례금이란 사무처리 또는 역무의 제공 등과 관련하여 사례의 뜻으로 지급되는 금품을 의미하고, 여기에 해당하는지는 당해 금품 수수의 동기·목적, 상대방과의 관계, 금액 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 합니다. (대법2013두3818)​일시적 인적용역인지, 사례금 또는 알선수수료인지는 아주 중요합니다. 왜냐하면 일시적 인적용역의 대가는 필요경비 60% 의제규정이 적용되지만, 사례금은 필요경비 60% 의제규정이 적용되지 않아, 입증되는 경비만 필요경비가 되기 때문입니다. 이렇게 일회적인 소개에 경비가 들 일이 별로 없기 때문에, 소득의 60%를 경비로 봐주는 것은 굉장한 절세효과를 가져옵니다.​한편 아트딜러나 경매사가 중개를 성사시켰는데 고객 변심으로 계약이 해제되는 경우가 있습니다. 이때 변심한 고객은 10∼30%의 위약금을 내야 하는데, 위약금은 작가와 아트딜러의 소득이 됩니다. 이것도 기타소득의 일종입니다. 결코 계속 반복적으로 발생할 수는 없기 때문입니다. 위약금은 필요경비 의제규정이 없는 소득입니다. (소득세법 제21조 제1항 제10호)​대법2017두30214, 2017.04.26위와 같은 소득세법 관련 규정의 내용과 문언 및 규정 체계 등을 종합해 보면, 제19호 각 목의 기타소득은 어느 것이나 ‘인적용역의 제공에 대한 대가’에 해당하여야 하므로, 용역의 제공과 관련하여 얻은 소득이라도 용역에 대한 대가의 성격을 벗어난 경우에는 제19호의 소득으로 볼 수 없다. 제19호에서 제17호의 규정을 적용받는 용역 제공의 대가는 제외한다고 규정한 것도 같은 의미로 이해될 수 있고, 필요경비의 계산에서 제19호의 소득은 최소한 100분의 80을 정률로 산입할 수 있도록 한 반면 제17호의 사례금에 대해서는 일반원칙에 따르도록 한 것도 마찬가지 취지라고 할 것이다. 그러므로 일시적 인적용역을 제공하고 지급받은 금품이, 제공한 역무나 사무처리의 내용, 당해 금품 수수의 동기와 실질적인 목적, 금액의 규모 및 상대방과의 관계 등을 종합적으로 고려해 보았을 때, 용역제공에 대한 보수 등 대가의 성격뿐 아니라 사례금의 성격까지 함께 가지고 있어 전체적으로 용역에 대한 대가의 범주를 벗어난 것으로 인정될 경우에는 제19호가 아니라 제17호의 소득으로 분류하는 것이 타당하다.​서면4팀-197, 2006.02.06사업자가 아닌 거주자가 특수관계가 없는 내국법인을 위하여 재산권에 대한 알선·중개행위를 하고 내국법인으로부터 지급받는 알선수수료는 소득세법 제21조 제1항 제16호에서 규정하는 기타소득으로서 내국법인으로부터 지급받는 알선수수료 금액 전체가 기타소득으로 과세되는 것이며, 거주자가 알선·중개행위를 하고 대가를 지급받는 행위가 수익을 목적으로 하고 있어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있다면 같은법 제19조의 사업소득에 해당하는 것입니다.​​​(3) 그 밖의 프리랜서​1) 아트컨설턴트​취향에 맞는 미술품을 알고 싶거나, 나에게 가장 잘 어울리는 미술품 인테리어를 조언받고 싶을 때는 아트컨설턴트를 찾아야 합니다. 큰 회사의 경우에는 여러 작품을 필요로 하고, 신축건물에도 문화예술진흥법상 조형물이 필요하기 때문에, 아트컨설턴트의 도움을 받아 작품을 선택해야 합니다. 아트컨설턴트는 고객에게 가장 잘 어울리는 작품을 소개하고, 대여를 주선하거나 매매를 주선하는 사람이자 조언자입니다.​아트컨설턴트도 아트딜러나 갤러리스트처럼 미술품 매매에 적극적으로 관여한다는 점에서는 비슷합니다. 그러나 갤러리스트가 작가의 편에 있다면, 아트컨설턴트는 컬렉터의 편에서 어드바이스를 준다는 점이 다릅니다. 아트딜러는 중간적인 위치에 있다고 이해하시면 되겠습니다.​아트컨설턴트는 컨설팅 수수료로 소득을 얻습니다. 영리를 목적으로 자기의 계산과 책임 하에 계속적·반복적으로 컨설팅을 하고 있다면 사업소득이 되는 것이고, 친한 사람의 부탁으로 한 번 조언을 해준 정도로 사례를 받았다면 기타소득이 되겠습니다.​​2) 전시기획자​관객들을 대상으로 전시회를 기획하는 기획자 및 큐레이터들도 있습니다. 이들은 전문 지식과 말솜씨, 그리고 아이디어를 기반으로 작가와 작품과 관객을 이어주는 매우 중요한 역할을 합니다.​어떤 기획자나 갤러리스트들은 갤러리에 소속되어 작가를 위한 개인전 및 작품 전시를 기획합니다. 어떤 큐레이터들은 미술관에 소속되어 큐레이션을 합니다. 이들이 얻는 소득은 근로소득입니다.​어떤 전시기획자들은 독자적인 안목으로 전시회, 나아가서 거대한 비엔날레를 책임지기도 합니다. 이런 전시기획자들은 업무상 종속관계가 아닌 자기의 계산과 책임으로 보수를 받고 있으므로, 사업소득이나 기타소득을 얻고 있습니다. 그러나 이 업무에 경력이 없는 사람이 일시적으로 전시 기획자로서 활동한다는 것은 현실적으로 어렵습니다. 영리를 목적으로 자기의 이름을 걸고 계속 반복적인 활동을 하며 명성을 얻은 자들이 그런 독자적인 기획을 주도하는 위치까지 오릅니다. 따라서 기타소득은 거의 나타나지 않고 대부분 사업소득입니다.​한편 요즘 같은 코로나19 바이러스 시대에서는 비대면 전시도 급격히 확대되고 있습니다. 유튜브를 활용하여 작품에 대해 설명하는 영상도 늘어나고, 사운드와 미술작품을 결합한 컨텐츠도 등장하고 있습니다. 현대적 의미의 기획자, 갤러리스트, 큐레이터들이 나타나고 있는 것입니다. 유튜브는 수익을 위하여 누적 시청자와 누적 시청시간의 조건을 요구하므로, 필연적으로 계속 반복적인 활동이 요구됩니다. 따라서 이들의 활동은 대부분 사업성이 있어, 사업소득자에 해당합니다.​​3) 미술품 감정사​미술품 감정사도 미술계에서 중요한 역할을 합니다. 진위 감정, 가격 감정, 가치 감정을 통해 미술품의 가치와 작가의 명예를 보증하고, 거래의 신뢰를 제공하며, 카탈로그 레조네 제작의 기초를 마련합니다. 나아가 역사적 연구과제, 세법상의 과세표준까지 제시할 수 있는 자가 미술품 감정사입니다. 우리나라에서는 한국미술품감정평가원, (사)한국미술시가감정협회 등이 유명합니다.​미술품 감정사들은 사진 감정, 출장 감정 등의 방법으로 작품을 감정합니다. 우리나라에서는 개인 미술품 감정사보다는, 협회에 소속되어 감정위원으로서 단체 감정을 하는 것이 일반적입니다. 그러나 프랑스, 영국, 미국, 독일, 오스트리아, 중국 등 외국에서는 엑스퍼트(Expert), 컨설턴트(Consultant), 스페셜리스트(Specialist) 등 명칭으로 개인 감정사들이 활동하고 있습니다.​감정 기법도 지식과 경험에 기초한 주관적 안목 감정과 과학기법을 활용한 과학 감정을 병용합니다. 특히 과학감정이라고 하면 2016년 천경자 화백의 미인도 진위를 감정하면서, 자외선/적외선 장비, 단층촬영 카메라 장비를 동원했던 프랑스 감정회사 뤼미에르 테크롤로지 광학연구소를 다들 기억하실 것입니다.​작품 감정료는 감정대상, 감정가격, 작가의 생존 여부, 작품의 크기 등에 따라 천차만별로 달라집니다. 개인 미술품 감정사가 영리를 목적으로 독립하여 계속 반복적으로 자기의 책임과 계산으로 활동하는 경우에는 사업소득으로 과세됩니다. 그러나 우연히 대학교수 같은 분이 일시적으로 자신의 전공분야에 대해 감정을 해주고 사례를 받는 경우 기타소득이 될 수 있습니다. (소득세법 제21조 제1항 제19호)​필요경비 60% 의제 대상입니다. 하지만 경험이 없는 사람이 일시적으로 감정을 맡는다는 것은 현실적으로 어렵습니다. 자기의 이름을 걸고 계속 반복적으로 활동을 하며 작가와 작품에 대해 경험과 안목을 쌓은 자만이 감정의 전문가가 될 수 있기 때문입니다. 따라서 대부분 사업소득일 것입니다.​​4) 비평가, 미술전문기자​비평가와 미술전문기자는 그렇게 미술 작품을 통해서 작가가 하고자 했던 말, 또는 작가도 몰랐던 작가의 의도를 이끌어내고, 대중에게 제시하여, 작가의 언어를 대중의 언어로 번역하는 역할을 합니다. 이로써 작품의 가치도 밝혀내고, 작가를 죽이기도 살리기도 하고, 컬렉터들에게는 제한된 정보를 널리 제공하고, 애호가들에게는 미술계의 이슈와 역사, 미래를 제시하는 역할을 합니다.​비평가와 기자의 말은 기고, 연재, 출판을 통해 텍스트로 전해지거나, 방송출연 등을 통해 말로 이루어집니다. 영리를 목적으로 독립하여 계속 반복적으로 자기의 책임과 계산으로 이러한 활동이 이어지는 경우 사업소득으로 과세됩니다. 신문사나 잡지사에 소속되어 활동하는 경우에는 근로소득자가 됩니다. 전문가가 아니지만 미술에 대한 애정으로 우연히 일시적으로 칼럼을 게재하는 경우에는 기타소득이 될 수도 있습니다. (소득세법 제21조 제1항 제15호) 본업이 있는데도 전문가 못지않게 미술에 식견을 갖추고 좋은 의견을 기고하는 경우는 현실에서 상당히 많습니다. 기타소득 중 일시적 인적용역에 해당하며 필요경비 60% 의제 대상입니다.​​​(4) 소득세 계산​사업소득과 기타소득이 구분되었다면, 여기서부터는 기초다지기의 내용과 작가의 소득세 내용 그대로입니다. 각각 필요경비를 제외하고 종합소득으로 합산하여 세액을 산출합니다. 이듬해 5월에 종합소득세 과세표준 확정신고를 합니다. 소득을 지급하는 자는 프리랜서 사업소득자에게는 총수입금액의 3.3%를 원천징수하고, 기타소득자에게는 총수입금액의 8.8%를 원천징수한 뒤 신고 납부합니다. 프리랜서 사업소득자의 경우 작가와 같이 장부를 작성하는 의무를 따져야 하고, 장부를 작성하지 않은 경우 경비율 문제를 따져야 합니다. 중복을 피하기 위하여 이 정도로 줄이고, 자세한 내용은 앞의 기초다지기편과 작가편을 참고해주시기 바랍니다.

고객분들의 문제해결에 가장 근본적이고 실질적인 해결방법을 알려드리는 안성인 세무사 입니다.근로소득 또는 사업소득만으로는 현재 경제적 자유를 이룰수 없기 때문에 다양한 방법으로 부업을 찾는 분들이 많아진것 같습니다.매일 다양한 고객분들의 상담문의를 받고 있는데,가장 많은 비중을 차지하는 문의는 부동산 투자에 대한 문의입니다.부동산 투자로 소득이 발생하면 세금이 따라올 수 밖에 없는데요. 정확한 사업성을 판단하기 위해서는 세금까지 고려해야 합니다.높은 소득세율(최고 49.5%)로 인해서 실질적으로 남은 현금은 생각보다 적을 수 있기 때문입니다.재산세 신고대행 간편하게 신청하기노우만세무회계 대표 안성인 세무사 입니다. 재산세(상속, 증여, 양도 등)는 세무사의 경험과 전문성에 따...blog.naver.com오늘은 경매로 부동산을 취득하는 경우에 알아두면 좋은 정보를 알려드리려고 합니다.각 사안에 대하여 유권해석을 올려드릴 테니, 읽어보시기 바랍니다.1. 경매취득시 지출한 컨설팅 수수료의 필요경비 해당여부「소득세법」제97조 제1항 제1호 가목에서 취득가액은 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액으로 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제89조 제1항 제1호에서 자산의 취득가액은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액으로 규정하고 있는바,거주자가 법원의 경매를 통하여 취득한 부동산을 양도하고 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 당해 부동산의 취득가액은 경락가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액이라 할 것이므로,청구인이 쟁점주택 취득시 부담한 부동산컨설팅수수료는 자산을 취득하기 위하여 지출한 부대비용으로 금융증빙 등에 의하여 지급한 사실이 확인되는 이상 취득가액에 포함함이 타당한 것으로 판단된다.조심2010중125(2010.08.18)2. 부동산을 취득한 후 지출한 임차인의 미납관리비와 명도비용이 양도소득세 필요경비에 해당 여부집합건물법 제18조에 따라 전 소유자로부터 납부의무를 승계받은 공용부분 체납관리비(연체료 제외)를 전 소유자를 상대로 구상권을 행사하더라도 상환 받을 수 없는 경우승계받은 공용부분 체납관리비는 양도소득세 필요경비에 산입하고 부동산 취득 후 발생한 명도비는 필요경비에 산입하지 않는 것임.사전법규재산2022-1137(2023.01.17)3. 선순위 임차인이 임차주택을 경락받음으로서 회수하지 못한 임차보증금의 취득가액 포함여부선순위의 대항력이 있는 임차인이 당해 임차주택을 경락받아 양도하는 경우 임차인이 회수하지 못한 임차보증금은 취득가액에 포함.사전법규재산2021-1384(2022.02.21)4. 대항력이 있는 임차인의 전세보증금을 매수인이 부담한 경우 필요경비 해당 여부거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비에는「주택임대차보호법」제3조에서 규정하는 대항력 있는 전세보증금(구상권을 행사할 수 없는 것에 한함)으로서 매수인이 부담하는 금액을 포함하는 것입니다.서면부동산2019-47(2019.01.10)

안녕하세요 세무회계 유안 목정우 세무사입니다. 최근 직원사기 증진 및 업무보상 차원에서 많은 회사들이 스톡옵션(주식매수선택권)과 주가연동형 성과보상제도(RSU) 등 정기적으로 지급하는 급여외의 상여형식으로 별도의 급여를 많이 지급하고 있는 상황입니다. 특히 비상장회사의 경우 회사의 미래가치를 공유하기 위해 실제 많은 임직원들에게 스톡옵션 부여계약을 체결하고, 스톡옵션을 행사하여 많은 임직원분들에게 보상이 이뤄지고 있습니다.스톡옵션처리절차는 아래와 같습니다.​1. 회사와 임직원간 스톡옵션 부여계약 체결(필요한 경우 이사회 결의)​2. 임직원 특정요건 충족(일정기간 근무요건 등)​3. 스톡옵션 행사 및 주식수령​4. 주식 양도​스톡옵션행사에 대해서도 다른 소득과 마찬가지로 세금이 부과됩니다. 부여단계에선 별도의 세금이 발생하지는 않지만, 행사시점과 양도단계에서 세금이 발생합니다.스톡옵션 행사시 발생하는 세금문제스톡옵션은 쉽게말해 주식을 시가보다 적은가격으로 살 수 있는 권리입니다. 하지만 세법에서는 이러한 스톡옵션 행사시 행사당시 시가와 실제 매수가격(=행사가격)의 차이에 대해 소득으로 보아 소득세를 과세합니다. 여기서 해당 소득을 어떤 소득으로 봐야할지 문제가 생깁니다. 통상 근로소득과 기타소득 중 하나로 과세됩니다.​1. 행사당시 근로관계가 유지되고 있는 경우 : 근로소득​2. 행사당시 이미 퇴직하여 근로관계가 없는 경우 : 기타소득​소득구분에 따라 근로소득공제와 근로소득에만 적용되는 세액공제(보장성보험료,의료비,교육비 등)에 따라 차이가 발생합니다.(유의미한 차이는 아닐 수 있습니다.)​스톡옵션 행사에 따라 통상 회사에서 원천징수를 하나, 근로자 입장에선 실제 행사당시 나에게 소득이 발생한것도 아닌데, 세금을 먼저 내야하는 어찌보면 불합리할 수 있는 이상한 상황이 발생합니다. ​그래서 세법에서는 특정요건을 충족한 벤처기업 주식매수선택권에 대해 일정한 특례를 규정하고 있습니다.​벤처기업 주식매수선택권 특례(비과세특례, 납부특례, 과세특례)벤처기업 임직원에게 벤처기업육성에 관한 특별조치법 제16조의3에 따라 부여받은 주식매수선택권 에 대해 3가지 특례규정을 규정하고 있습니다.​​1. 벤처기업 주식매수선택권 행사이익 비과세 특례(조세특례제한법 제16조의2)​벤처기업 주식매수선택권 행사이익에 대해 연 5천만원에 대한 금액인 비과세가 가능합니다.(비과세 금액은 2천만원 -> 3천만원 -> 5천만원으로 공제한도가 상향되었으니, 부여시점을 확인해야 합니다.)​​2. 벤처기업 주식매수선택권 행사이익 납부특례(조세특례제한법 제16조의3)​벤처기업 주식매수선택권 행사이익에 대해 ①원친징수 의무를 제외하고, ②소득세(근로소득,기타소득)에 대해 5년간 분납 가능합니다.납부특례 규정 적용시 납세자는 매년 5월 종합소득세 신고시 다른 종합소득(이자,배당,근로,사업,연금,기타)에 해당 주식매수선택권 행사이익을 합산하여 5년간 신고 및 납부해야 합니다.​* 계산식 요약​ 해당 과세기간의 종합소득금액에 대한 결정세액 - 해당 과세기간의 행사이익 외 종합소득금액에 대한 결정세액 (주식매수선택권 행사이익 포함) (주식매수선택권 행사이익 제외)​ ​* 신청방법​주식매수선택권 행사시 회사에 납부특례 적용신청서를 제출하여 신청하거나, 5월 종합소득세 신고시 관할 세무서장에게 별도 신청​​3. 벤처기업 주식매수선택권 행사이익 과세특례(조세특례제한법 제16조의4)​벤처기업 주식매수선택권 행사시 행사이익에 대해 근로소득,기타소득을 과세하지 않고(과세 이연), 추후 주식 양도시 양도소득으로 과세되는 제도로 종합소득 세율과 양도소득 세율의 차이로 벤처기업 주식매수선택권 특례 중 가장 세금을 절세할 수 있는 특례규정입니다.​종합소득세 세율은 구간별로 6% ~ 45%의 세율이 적용되나 주식 양도소득세 세율은 10%,20~25%,30%의 세율이 적용되고, 4대보험에서도 차이가 발생합니다.​세금혜택이 크다보니 상대적으로 다른 규정에 비해 요건(행사이익 규모 제한 5억)도 까다롭고, 사후관리 규정(증여, 1년내 매도 금지, 전용계좌 관리)도 존재합니다.​*최근 세법개정으로 시가이하 발행이익 이란 개념도 생겼고, 주식매수선택권 과세특례 부분에 대해선 23년부터 시행하는 금융투자소득세 기본공제 5천만원이 적용되지 않는다고 개정되었습니다.​주식 처분시 발생하는 세금문제주식매수선택권으로 취득한 주식을 처분하는 경우 양도소득세가 발생합니다. 양도소득세는 해당 회사의 상장/비상장, 중소기업 여부에 따라 달라지고, 보유하고 있는 규모에 따라 대주주/소액주주에 따라 차이가 있습니다. 부여/행사 당시엔 비상장벤처기업이였으나, 주식 처분당시엔 상장회사가 된 경우도 있고, 다양한 경우가 있을 것 입니다.​이때 주식 양도소득세를 계산을 위한 주식매수선택권으로 취득한 주식의 취득가액은 아래처럼 구분할 수 있습니다.​1. 행사당시 근로(기타)소득으로 과세된 경우 주식의 취득가액 = 주식매수선택권 행사당시 시가 ​2. 행사당시 근로(기타)소득으로 과세되지 않은 경우(위 과세특례 대상 주식) = 주식매수선택권 행사가 ​통상 주식매수선택권 행사당시 벤처기업과세특례 주식이 아닌 이상 소득세가 과세되니, 행사이후 시가상승분에 대해서만 양도소득세를 부담하면 됩니다.​해외상장회사에 근무하면서 스톡옵션을 행사한 경우국내회사가 아니라 해외회사의 국내법인의 경우도 국내회사와 마찬가지로 스톡옵션 행사시 근로(기타)소득 과세, 스톡옵션 행사로 취득한 주식 처분시 양도소득세가 과세됩니다.​해외회사의 스톡옵션행사로 취득한 주식은 해외주식에 해당 하므로, 대주주 여부와 관계없이 현재 22%세율(지방세 포함)이 적용되는점에서 차이가 있습니다.​최근 주식매수선택권 행사로 주식을 취득하시는 임직원분들이 많이 계십니다. 그렇기에 정말 다양한 사례가 있을 수 있는데 1. 부여당시에는 일반 비상장벤처기업이였으나, 회사가 성장하여 행사당시 상장이 된 경우2. 부여/행사당시에는 일반 비상장벤처기업이였으나, 행사 후 상장 된 경우3. 부여/행사/처분 당시 전부 상장회사인 경우4. 해외상장법인​등 정말 다양한 케이스가 있습니다. 특히 최근에 국내시장에 신규상장하는 법인은 벤처기업을 유지하다 상장하는 경우가 많았고, 임직원 분들 중 세금에 대해 잘 알지 못하여,, 불필요한 세금을 내실뻔한 분들도 많이 계셨습니다. 특히 주식 처분시점에 상장되어 있는 경우라면 간단해 보이지만, 신규상장법인의 과세문제(대주주 판단, 중소기업 판단 등)는 생각보다 복잡하니, 꼭 관련 업무 처리 경험이 많은 전문가와 상담받아보신 후 진행하셔야 합니다.​

안녕하세요. 요즘책 작업을 하면서 정리한 양도소득세의 기본개념과 계산구조 등에 대해서 전달해 드리려 합니다.양도소득세를처음 접하시는 분들도 이해가 갈 수 있게 정리해봤습니다.1. 양도소득세 기본 계산 구조양도소득세는 큰 틀에서 보면실제로 양도한 금액에서 당초 실제로 취득한 금액을 뺀 시세차익에 대해 세금이 부과되는 것입니다.다만,세율과 장기보유특별공제는 부동산의 종류, 취득시기에 따라 달라지므로 복잡할 수 있습니다.양도가액① 부동산 등의 양도당시 실지거래가액- 취득가액① 실지 취득가액 ② 매매사례가액 ③ 감정가액 ④ 환산취득가액- 필요경비실가：설비비·개량비, 자본적지출액, 양도비매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액은 기준시가의 3% 적용= 양도차익양도가액 - 취득가액 - 필요경비-장기보유특별공제토지·건물, 조합원입주권(승계취득한 경우는 제외)① 보유기간x2%(30% 한도)② 보유기간,거주기간x4%(각각 40%, 총80% 한도)= 양도소득금액양도차익 - 장기보유특별공제- 감면대상소득금액조세특례제한법에서 규정한 경우(미분양주택, 신축주택 등)- 기본공제1년 250만원 공제(미등기 양도자산은 적용 배제)= 과세표준양도소득금액 – (감면대상소득금액 + 양도소득기본공제)x 세율① 단기세율 ② 일반세율 ③ 중과세율= 산출세액양도소득과세표준 × 세율- 세액감면, 세액공제전자신고세액공제, 외국납부세액공제와 조세특례제한법 상 감면세액+ 가산세① 과소신고(무신고) 가산세 ② 납부지연 가산세= 자진납부할세액산출세액 - (세액공제 + 감면세액)2. 양도의 개념소득세법에서 양도란 자산에 대한등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것으로 규정하고 있습니다.소득세법 제88조 [ 정의(2016.12.20 제목개정) ]1. 양도 란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.소득세법에서 열거하고 있는 과세 대상 자산을 유상으로 이전하는 경우에는 모두 양도소득세가 부과되는 양도에 해당합니다.경매, 교환, 물납, 대물변제, 수용 등의 경우 모두 유상으로 이전하는 양도에 해당하며,등기 이전이 되지 않았더라도 사실상 소유권이 이전된 것으로 볼 수 있는 경우에도 양도에 해당합니다.[양도소득세 과세 대상]양도소득세 과세 대상은 열거주의로서다음에 해당하는 자산을 양도하는 경우에만 양도소득세가 과세됩니다.구분내용부동산토지, 건물(무허가, 미등기 건물도 과세대상 포함)부동산에 관한 권리부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권주식 등대주주가 양도하거나 소액주주가 증권시장 밖에서 양도하는 상장주식등 및 비상장주식등* 주식등 : 주식 또는 출자지분, 신주인수권, 증권예탁증권기타자산사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 특정시설물 이용권·회원권, 특정주식, 부동산과다보유법인 주식등, 부동산과 함께 양도하는 이축권파생상품국내·외 주가지수를 기초자산으로 하는 파생상품, 차액결제거래 파생상품(CFD), 주식워런증권(ELW), 국외 장내 파생상품, 경제적 실질이 주가지수를 기초자산으로 하는 장내파생상품과 동일한 장외파생상품신탁 수익권신탁의 이익을 받을 권리(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제 110조에 따른 수익증권 및 같은 법 제189조에 따른 투자신탁의 수익권 등 대통령령으로 정하는 수익권은 제외)의 양도로 발생하는 소득3. 양도가액양도차익 계산의 양도가액은양도자와 양수자가 실제로 거래한 가액으로서 해당 자산의 양도와 대가관계가 있는 금전과 그 밖의 재산가액을 말합니다.양도가액은 다음에 해당하는 금액을 포함하여 계산해야합니다.구분양도가액 포함 여부이자상당액양도가액포함(지급기일의 지연에 따라 발생하는 연체이자 제외)금전 외의 대가양도가액포함(상증법상 평가)양수인이 부담하는 양도세양도가액포함(순환논리 발생)채무 승계양도가액포함명도비양도가액포함<1> 이자 상당액당사자의 약정에 의한 대금 지급 방법에 따라 일정액에이자 상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우에는 당해 이자 상당액은 양도가액이 포함합니다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 연체이자는 포함하지 않습니다.<2> 금전 외의 대가 지급양도하는 자가 당해 자산의 대가로서 금전 이외의 물품을 지급하거나 영수하고 그 양도자산의 매매계약서상에는 물품 수량만이 명시된 경우에는 당해 양도자 산의 취득가액 또는 양도가액은 물품의 인도 또는 영수 당시의 시가에 의해 계산한 가액으로 합니다.(소득세기본통칙 97-0…1)이때 시가란 상속세및증여세법에 따른 평가액으로 합니다.<3> 양도소득세 양수인 부담양도소득세를 매수자가 부담하기로 약정하고 실제 지급한 경우에는 대납한 양도소득세를 포함한 가액을 양도가액으로 합니다. 따라서대납한 세금을 합산하면 다시 양도소득세가 증가하므로 순환 논리에 빠지는 이슈가 발생합니다.따라서손피거래 등의 경우에는 합산에 대해서 충분히 검토하여야 합니다.<4> 채무 승계양도 자산의 채무를 취득자가 인수·변제하는 조건으로 양도하는 경우에는 해당 채무액은 양도가액에 포함합니다.<5> 명도비양도인이 부담할 명도비를 매수인이 부담하는 경우 매수인이 부담한 금액은 양도가액에 포함합니다.이외 교환, 일괄 양도, 추계 등의 예외적인 거래들은 별도의 양도가액 산정기준을 따릅니다.4. 필요경비양도가액에서 필요경비를 뺀 금액을 양도차익으로 합니다. 이때 양도가액에서 공제하는 필요경비란‘취득가액’,‘기타필요경비’(자본적 지출액 등, 양도비 등)로 구분됩니다.필요경비취득가액실지가액, 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액기타필요경비자본적 지출액 등양도비 등5. 취득가액취득가액은 다음의 순서로 적용합니다.(소득세법 제97조 제1항 제1호 나목)순서내용1. 실지 취득가액증빙서류에 의하여 확인되는 실제 거래된 가액(취득세 포함, 위약금, 해약금 등 제외)2. 매매사례가액조망권, 용도, 면적, 기준시가, 위치, 구조 등을 종합하여 유사성이 인정되는 자산의 거래가액 (취득일 전후 각 3개월 이내)3. 감정가액취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산에 대하여 둘 이상의 감정평가법인 등이 평가한 가액 (기준시가 10억 원 이하는 한 곳, 대출목적 감정가 제외)4. 환산취득가액양도시 실지거래가액·매매사례가액·감정가액* 취득시 기준시가 / 양도시 기준시가<1> 실지 취득가액실지 취득가액이란매매계약서, 영수증 등 객관적인 증빙서류에 의하여 확인되는 가액으로서 약정되거나 지급된 금액 전부를 말하는 것으로 거래 내용의 사실관계에 따릅니다.구분취득가액 포함 여부이자상당액당사자의 약정에 따라 거래가액에 가산된 이자상당액포함(지연에 따라 추가로 발생하는 이자상당액은제외)취득세취득시 납부한 취득세포함(취득세의 가산세, 이혼에 따른 재산분할에 의한 취득세제외)(이월과세가 적용되는 경우 증여에 대한 취득세제외)부가가치세취득과 관련하여 부담한 부가가치세포함(매입세액 공제 받은 금액제외)중개수수료취득시 지급한 중개수수료포함(양도시 지급한 중개수수료는 기타필요경비에 포함)법무사 비용취득시 등기를 위해 지급한 법무사 비용포함소송비용소유권 쟁송에 직접 소요된 소송비용·화해비용포함(계약 해제와 관련된 소송비용, 명도소송비용, 퇴거소송비용제외)이외교환, 일괄취득, 건축 등 예외적인 거래들은 별도의 양도가액 산정기준을 따릅니다.<2> 매매사례가액실지거래가액을 확인할 수 없는 경우매매사례가액 감정가액, 환산취득가액을 순차로 적용합니다.매매매사례가액이란 취득일 전후 각3개월 이내에 해당 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액을 의미합니다.소득세법시행령 제176조의2 [ 추계결정 및 경정 ]1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액(2009.02.04 개정)실가를 확인할 수 없는 교환거래 등의 경우에 매매사례가액을 적용하여 취득가액을 산정할 수 있으며,유사성은 조망권, 용도, 면적, 기준시가, 위치, 구조 등을 종합하여 판단합니다.<3> 감정가액감정가액이란 취득일 전후 각3개월 이내에 해당 자산에 대하여 둘 이상의 감정평가법인 등이 평가한 가액을 의미합니다.기준시가 10억 원 이하의 자산은 하나의 감정평가법인 등이 평가 받은 금액도 인정합니다.다만,담보제공 목적 등의 감정평가액은 취득 당시의 시가를 반영한 합리적인 가액으로 볼 수 없으므로 인정받지 못합니다.<4> 환산취득가액환산취득가액이란다음의 산식으로 계산한 가액을 의미합니다.환산취득가액= 양도시 실지거래가액·매매사례가액·감정가액 * 취득시 기준시가 / 양도시 기준시가환산취득가액 계산시 적용하는 기준시가는 양도, 취득일 현재의 고시된 기준시가를 의미합니다.만약, 고시되기 전에 부동산을 취득한 경우 기준시가는 소득세법시행령 제164조에 따라 계산 합니다.6. 기타 필요경비기타필요경비는‘자본적 지출액 등’과‘양도비 등’으로 구분됩니다.실제 지출한 기타필요경비는취득가액을 실가로 산정하는 경우에만 인정되며, 취득가액을 매매사례가액 등이외의 취득가액으로 산정하는 경우에는 개산공제액을 적용합니다.<1> 자본적 지출액 등양도가액에서 공제하는 자본적 지출액이란 소득세법시행령 제163조 제3항과 소득세시행규칙 제79조 제1항에 열거한 것으로 주요 항목들은 다음과 같습니다.(1) 부동산의 인테리어 공사비용 등자산의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비에 해당하는 비용은 자본적지출에 해당하며, 이에 해당하는지 여부의 판단은 사실관계에 따릅니다.자본적지출로 인정한 사례와 부인한 사례는 다음과 같습니다.구분사례자본적 지출 인정 사례-베란다 샤시, 거실 및 방 확장공사비, 난방시설 교체비 등의 내부시설의 개량을 위한 공사비(집행기준 97-163-29)-건물의 용도변경 또는 대수선 공사비용(양도소득세집행기준 97-163-33)-건물개조비용(심사양도2003-18(2003.03.17.))-보일러 및 배관 개체 비용(심사양도2005-201(2006.01.31.))-건물 신축 및 증축공사(기획재정부재산-696(2010.07.16))자본적 지출 부인 사례-벽지·장판 또는 싱크대 교체비용 등(양도소득세집행기준 97-163-30))-장판 교체비 및 도배비용(심사양도2014-79(2014.05.08.))-붙박이장 설치비용(심사양도2010-127(2010.07.05.))-거실 천장 조명 및 도배공사(조심2010서1037(2010.07.29.))-방문, 싱크대 교체, 페인트 및 도배 비용(조심2008부4085(2009.03.10.))-비품(에어컨,세탁기,냉장고,TV등)구입 비용(조심2009중2298(2009.08.17.))-파손된 유리나 기와의 대체(조심2018서563(2018.04.10.))다만,개별적으로는 수익적지출로 볼 수 있는 비용이라고 하더라도 자본적 지출에 해당하는 공사의 부수공사로 인정되는 경우에는 자본적 지출로 공제받을 수 있습니다.(2) 취득 후 소유권 확보를 위한 쟁송비용자산을 취득한 후 소유권에 대한 쟁송을 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액은 자본적지출에 해당합니다.사해행위취소소송 중 양수인이 소송상 화해하면서 지급한 금액은 소유권확보를 위한 지출로서 필요경비에 산입하는 자본적지출액에 해당합니다.<2> 양도비 등자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음에 해당하는 것은 필요경비에 해당합니다.(1) 중개수수료취득시 지급한 중개수수료는 취득가액에 포함되며,양도시 지급한 중개수수료는 양도비 등으로서 필요경비에 포함됩니다.중개수수료는 지출증빙에 의하여 확인되는 경우에 공제를 받을 수 있으며,통상의 중개수수료보다 많이 지급한 경우에도 필요경비에 산입됩니다.양도소득세 집행기준 97-163-43중개수수료가 통상의 부동산 취득에 따른 중개수수료에 비해 많다고 하더라도 실지 지급된 금액은 필요경비에 산입된다.(2) 세무사수수료, 컨설팅 비용양도소득세 신고서 작성을 위한세무사 수수료는 양도비 등에 포함됩니다.다만,부동산 매도를 위한 상권조사, 지가상승요소분석, 매도가격 타당성 분석, 매매진행컨설팅 등을 의뢰하고 지급한 컨설팅 비용은 양도비 등에 포함되지 않을 수 있습니다.2018년 4월 1일 이후 양도분부터 양도비 등에 해당하는 지출은 증명서류에 의해 증명되거나, 실제 지출 사실이 금융거래내역으로 증명되는 경우 양도비용으로 인정됩니다.참고하시면 좋은 관련된 내용의 글https://blog.naver.com/highyes_tax/222585834373[양도세전문세무사] 아파트 인테리어, 수리비용 양도세 혜택 어떻게 받을 수 있을까?필요경비 양도소득세를 계산할때 양도가액에서 필요경비 를 공제한 양도차익을 기준으로 합니다...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222505574076[양도세 전문 세무사] 손해 보고 판 부동산으로 절세하는 법 (양도차손 통산 여부)같은 해에 여러 개의 부동산을 양도하는 경우 손해 보고 판 양도차손 부동산은 다른 부동산의 양도소득세 ...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222499472994[양도세 전문 세무사]1주택 비과세, 장특혜택 2년 거주 요건 충족하는 방법안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 양도소득세에 있어서 거주 기간의 문제는 비과세 및 장기보...blog.naver.com

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 가산세와 관련된 것으로 부정과소신고가산세로 추징당했으나, 조세불복 결과 일반과소신고로 결정된 심판사례입니다.세부적으로 살펴보면,취득가액은 실제거래가액이 우선이나,알 수 없는 경우는 주로 환산취득가액을 적용합니다양도차익을 계산할 때는 실제 거래가액을 적용함이 원칙이나, 2006년부터 부동산 실거래가 신고가 도입되어 2006년 이전에는 정부에서 실제 거래가액을 확인하기 어려운 경우가 많습니다.이런 경우에 취득가액은 매매사례가액 → 감정가액 → 환산취득가액을 적용하나, 실무적으로 매매사례와 감정가액이 있는 경우는 드물어 환산취득가액을 적용하게 됩니다.환산취득가액은『 실제 양도가액 X (취득시 기준시가 / 양도시 기준시가)』를 적용하여 계산합니다.환산취득가액을 적용한 금액이 실제 취득가액보다 높다면, 양도차익이 그만큼 줄어드는 것이니 양도세를 덜 내게 됩니다. 물론, 환산취득가액이 더 낮아 더 내게 될 수도 있습니다.소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산)① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.1. 취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액간혹, 실제 취득금액을 알고 있고 계약서와 증빙이 있어도 이를 무시하고 환산취득가액을 적용하여 신고하는 경우가 있는데 2006년 이전이라면 운좋게 안걸리는 경우도 있습니다.일반과소신고 가산세는 10%이나,부정과소신고가산세는 40%를 적용합니다납세자들이 가장 두려워하는 것이, 가산세입니다.신고불성실 가산세를 알아보면,① 무신고의 경우는 20%② 과소신고를 한 경우는 10%이지만,③부당 무/과소신고를 한 경우는 40%의 매우 높은 금액을 추징합니다.물론, 아래의 납부지연 가산세는 별도로 내야 합니다.『미납·미달납부세액 * 미납기간 * 22/100,000(’22.2.14. 이전까지는 25/100,000)』부당과소신고의 경우, 40%의 엄청난 가산세율이 적용되는데 아래와 같은 부정한 방법으로 인한 경우 적용이 됩니다.1.이중장부의 작성 등 장부의 거짓 기장2.거짓증빙 또는 거짓문서의 작성 및 수취3.장부와 기록의 파기4.재산을 은닉하거나 소득·수익·행위·거래의 조작 또는 은폐5.그 밖에 국세를 포탈하거나 환급 공제받기 위한 사기 그 밖의 부정한 행위일반적으로양도세의 경우, 허위계약서나 허위증빙으로 필요경비 차감등이 이에 해당합니다.부정과소신고 가산세를 적용하였으나, 조세불복 결과 일반과소신고를 적용한 사례입니다살펴볼 심판사례는 과세관청은 허위의 매매계약서로 부정과소신고 가산세 40%를 적용하였으나, 불복하여 10%의 일반과소신고 가산세를 적용하게 된 경우입니다.구체적인 상황은[상황]① 2001년 목장 토지와 건물을 오빠로부터 매수② 2015년 토지와 건물을 각각 수용당함③취득 매매계약서를 근거로, 양도세를 신고④제출한 토지 취득계약서는 수기이나, 건물 취득계약서는 워드작성본임⑤세무서는 취득계약서가 허위라고 판단하고, 환산취득가액으로 양도세를 계산하여 추징⑥추가로,가산세는 허위계약서 이므로 부당과소신고 40%를 적용청구인이 이에 불복하여, 조세심판 청구를 진행조심-2020-서-1401 , 2020.12.21 , 일부인용 , 완료[ 제 목 ]이 사건 처분 관련 가산세 전부를 취소하거나 부정과소신고가산세가 아닌 일반과소신고가산세를 적용하여야 한다는 청구주장의 당부 등[ 요 지 ]처분청이 일반과소신고가산세율이 아닌 부정과소신고가산세율을 적용하여 가산세를 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단됨부정한 적극적인 행위가 없다고 판단하여, 일반과소신고 가산세를 적용불복결과, 매매계약서는 인정하기 어려우나 과소신고 가산세율은 40%에서 10%로 적용해야한다고 판단하였습니다.조세심판원의 판단 근거를 살펴보면,①형식이 다른 다수의 계약서를 가지고 있음②취득에 대한 금융증빙을 제시하지 못함③따라서, 계약서를 실제 거래금액으로 인정하지 못함④단, 계약서가 사후에 거짓 작성되었다는 증거는 없음⑤단지 금융거래 내역을 보관하지 못함을 사기나 부정으로 보기 어려움따라서, 부정한 의도로 허위계약서를 작성한 것으로 본 세무조사 결과는 문제가 있으므로 가산세율은 40%가 아닌 10%를 적용하는 것으로 판단하였습니다.3. 심리 및 판단청구인이 형식이 다른 다수의 취득계약서를 가지고 있다는 사실만 확인될 뿐 위 계약서가 사후에 거짓으로 작성되었다거나 기재된 거래금액이 실제 거래금액과 현저히 차이가 난다는 점 등이 확인된바 없고, 청구인이 20여년 전 쟁점부동산의 취득 관련 금융자료 등을 충실히 보관하지 못하여 실제 취득가액에 대한 입증을 하고 있지 못한 것으로 보일 뿐 부정한 목적으로 허위 신고를 하였다고 단정하기 어려운 점 등에 비추어 형식이 다른 다수의 취득계약서를 제출한 것이 조세의 부과와 징수를 불가능하게 하거나 현저히 곤란하게 하는 사기 기타 부정한 적극적인 행위에 해당한다고 보기 어려우므로처분청이 일반과소신고가산세율이 아닌 부정과소신고가산세율을 적용하여 가산세를 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.정리하면,이상, 오래전의 취득한 부동산을 양도할 때 환산취득가액을 적용하지 않고 계약서를 근거로 실제취득가액을 적용하였으나세무서는 세무조사 결과 이를허위의 계약서로 보아 40%의 부정과소신고가산세를 적용하였으나, 불복결과 일반 10% 가산세로 적용이 변경된 경우를 살펴보았습니다.간혹 이와 같이, 가공의 매매계약서나 공사계약서를 근거로 양도차익을 줄이는 경우가 있는데 부정한 행위로 판단되면 40%의 가산세를 추징당하니 주의해야 합니다.그러나, 위와 같이 부정한 의도가 없다고 판단되면 불복결과 가산세가 줄어들 수도 있습니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodw