직계가족간 매매 자금 입증 가능 여부 문의

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 내용은 요즘 많이들 문의하시는 가족간에 부동산 거래에 대한 것입니다. 심판사례를 보고 주의할 점을 확인해보겠습니다.세부적으로 살펴보면,가족간의 매매는원칙적으로 증여로 추정합니다상증세법에는 배우자와 직계존비속과 양도 거래는 원칙적으로 양도로 인정하지 않고, 증여로 추정합니다. 즉, 증여세를 안내기 위해서 양도거래로 위장한 것이라고 봅니다.다시 말해, 부동산을 무상으로 이전한 것을 사고 판것으로 계약서만 쓴 거라고 보고 이에 따라 증여세 과세 대상으로 보는 것입니다.상증세법제44조(배우자 등에게 양도한 재산의 증여 추정)① 배우자 또는 직계존비속(이하 이 조에서 “배우자등”이라 한다)에게 양도한 재산은 양도자가 그 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 배우자등이증여받은 것으로 추정하여 이를 배우자등의 증여재산가액으로 한다.③ 해당 재산이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항과 제2항을 적용하지 아니한다.1. 법원의 결정으로 경매절차에 따라 처분된 경우2. 파산선고로 인하여 처분된 경우3. 「국세징수법」에 따라 공매(公賣)된 경우4. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조의2제4항제1호에 따른 증권시장을 통하여 유가증권이 처분된 경우. 다만, 불특정 다수인 간의 거래에 의하여 처분된 것으로 볼 수 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.5. 배우자등에게 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우단, 실제로 명백히 매매 대금을 주고 받은 것이 확인된다면 증여로 보지 않습니다.구체적으로 시행령을 살펴보면,①등기, 등록을 요하는 재산을 교환②신고한 소득금액, 증여, 상속받은 재산③본인의 소유 재산 처분으로 정하고 있습니다. 즉, 그 매매를 위한 자금출처가 명백히 확인되어야 합니다.상증세법 시행령제33조(배우자 등에게 양도한 재산의 증여추정)③ 법 제44조제3항제5호에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.1. 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록을 요하는 재산을 서로 교환한 경우2. 당해 재산의 취득을 위하여 이미 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다) 받았거나 신고한 소득금액 또는 상속 및 수증재산의 가액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우3. 당해 재산의 취득을 위하여 소유재산을 처분한 금액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우세금 신고된 자금 출처로매매 대금을 줘도, 증여로 볼 수 있습니다이번에 살펴볼 사례가, 가족간 매매로 건물을 사고 매매대금을 수수했지만 거래의 실질이 증여라고 보고 증여세를 과세한 경우입니다.상증, 조심-2019-부-2374 , 2019.12.18 , 기각[전심번호][ 제 목 ]청구인과 조부간의 쟁점부동산 매매거래에 대해 상속세및증여세법 제44조 배우자 등에게 양도한 재산의 증여 추정 규정을 적용하여 증여세를 과세한 처분의 당부[ 요 지 ]쟁점부동산의 매매계약은 손자인 청구인에게 쟁점부동산을 증여하기 위해 사전적으로 조세부담을 줄일 수 있는 거래형식을 만들어 거래한 것으로 보이는 점, 증여추정 제외 사유로서 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우에 해당된다고 보기 어려운 점등으로 보아 처분청이 청구인에게 증여세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨본 사건은 증여세 세무조사 후, 가족간 매매를 증여로 보아 증여세를 추징하였고 이에 불복하였으나 결국 대법원까지 갔음에도 패소한 것으로 나타납니다.가족간 매매 대금을 주고 받았음에도, 왜 증여로 봤는지 확인해보겠습니다.부친이 자녀에게 증여하고, 조부는 손자에게 차용증 작성하고 돈을 빌려주고 그 대금으로 조부와 건물을 매매함사실관계를 보면,[상황]①만 1세의 자녀에게 부친이 6,500만원을 증여② 조부는 본인 건물을 손자에게 4.9억에 매도③ 건물은 전세금 1억 + 월세 600만원으로,차액 3.9억원을 지급④ 조부는 손자에게 3.5억원을 대여하고 70개월에 걸쳐 상환 (이자율 1.64%)⑤ 매매대금 중 나머지 4,100만원은 계약금으로 지급⑥ 해당 건물의 시가는 7억원임약간 복잡해 보일수도 있으나 요약하면, 1살짜리 손자는 부친이 증여한 돈과 조부가 빌려준 돈만으로 조부가 소유하던 7억짜리 건물을 매입하게 된 셈입니다.심지어, 조부가 빌려준 돈은 1.64%의 이자로 70개월간 상환하는데 이 돈은 건물 월세가 600만원이니 월세받아 조부에게 주면 채무도 없어집니다.뭔가 세법을 잘 몰라도, 이건 아니다 싶을 것입니다.우선, 7억원짜리 건물을 4.9억에 저가매매하였으나 이것 자체는 문제가 없습니다. 문제는 해당 거래 자체를 증여로 판단하게 된 것입니다.조세를 부당하게 회피하는 거래로실질과세의 원칙에 따라, 증여로 봄조세심판원 뿐만아니라, 1심 2심 대법원에서도 실질과세의 원칙에 따라 해당 거래는 양도가 아닌 증여라고 판단하였습니다.증여추정 배제 조건에 『대가를 받고 양도한 사실이 명백한 경우』가 있으나, 본 건의 경우에는 계약금 4,100만원만 주고 추가 지급해야할 매매대금 3.5억원을 매도자인 조부가 빌려주고 다시 매매대금으로 조부가 받았고, 특히 그 이자와 원금도 월세로 70개월간 상환하게 해주어 월세로 원리금 상환이 가능하게 한점 등으로 볼때이는 타인에게도 적용해줄만한통상적인 조건을 아니므로 실질과세의 원칙에 따라 증여로 본다는 것입니다.[조세심판원 사실관계 및 판단]이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 상증법 제44조에서 배우자 등에게 양도한 재산의 증여 추정 규정을 둔 취지는 양도를 가장한 근친 사이의 증여 은폐행위를 방지하고자 함에 있고, 긴밀한 친족관계에 있는 당사자 사이에서는 조세부담의 회피라는 공통된 이해관계 하에 외형적인 거래조건을 얼마든지 임의로 만들어 낼 수가 있으므로, 당해 양도행위가 증여 추정 배제 사유에 해당하는지 여부의 판단에는 그 거래조건이 친족관계 없는 일반적인 거래당사자들 사이에서도 통상적으로 이루어지는 경제적인 합리성을 가지고 있는지가 중요한 판단기준이 될 것인데,청구인은 쟁점부동산 임대차계약에 따른 월임대료로 차입금 원리금을 상환할 수 있게 되어 추가적인 자금부담 없이 쟁점부동산을 취득하게 되었는바, 쟁점부동산 매매계약은일반적인 거래당사자들 사이에서 통상적으로 이루어지는 거래조건으로 보기 어려운 점, 청구인이 부친으로부터 증여받은 자금과 금전소비대차에 따른 차입금으로 쟁점부동산을 양도하면서 그 매매가액은 청구인이 상속세및증여세법 제35조 규정에 따라 증여세를 부담하지 않게 되는 거래가액보다 불과 OOO높은 금액으로 결정하는 등 위와 같은일련의 거래의 실질은 OOO손자인 청구인에게 쟁점부동산을 증여하기 위한 것으로 그 거래목적을 이루기 위한과정에서 OOO등은 사전적으로 조세부담을 줄일 수 있는 거래형식(매매가액, 금전소비대차계약 등)을 임의로 만들어 거래한 것으로 보이는 점, 쟁점부동산 매매계약상 70개월에 걸쳐 분할상환하는 조건으로 정한 것은 쟁점부동산에서 발생되는 임대료 등을 감안한 것으로 보여지는바, 이는 상속세및증여세법 제44조 제3항 제5호에서 규정하고 있는 증여추정 제외 사유로서 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우에 해당된다고 보기 어려운 점,상속세및증여세법 제44조 적용시 이 건 쟁점부동산 매매대가 중 청구인이 임차보증금 승계 및 현금지급액 상당액은 그 대가지급 사실이 명백하므로 이에 상당하는 금액은 증여추정 적용을 배제하되, 나머지에 대해서만 증여추정 규정에 따라 증여세를 과세하는 것이 합리적인 것으로 보이는 점 등에 비추어 처분청이 청구인에게 증여세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.정리하면,이상 거족간의 거래에 매매대금을 주고 받았음에도 증여로 추징된 경우로 보았습니다.손자가 만 1세의 아기라는 점, 매매대금을 매도자인 조부가 빌려주고 상환도 월세로 가능하도록 장기 대여한 점 등을 고려 실질과세 원칙에 따라, 건물 전체 가액을 증여한 것으로 본 것입니다.가족간의 거래는 국세청에서도 주의깊게 보기 때문에 유의햐야합니다.가족간 거래를 할때는 사례와 같이 거래 자체를 증여로 볼수도 있으므로 매우 주의해야 하며, 반드시 전문가의 자문을 거친 후에 진행함이 좋습니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby증여세신고/증여세상담/부산세무사

이상웅 세무사22년 2월 3일국세청은'부모의 신용카드 등으로 생활비를 부담하고, 본인의 소득을 온전히 저축하여 주택을 취득하는 등 편법증여 혐의자 227명에 대해서 세무조사에 착수'했다고 보도하였습니다.또한 부모의 사업장에 직원으로 등재하여 가공급여를 지급하는 등의 탈루 혐의에 대해서도 세무조사에 착수하였습니다.상담을 진행하다보면자녀가 부모의 카드로 생활비를 부담하거나, 부모가 현금으로 인출하여 자녀에게 주는 형식의 편법증여에 대해서 문의하시는 경우가 많습니다.그렇다면위 같은 경우'탈루 혐의를 포착하여 세무조사 대상자로 선정되는 이유'와'자금출처조사 대응방안'에 대해서 알아보겠습니다.1. 소득·지출 분석시스템(PCI시스템)과세관청이 부모의 카드사용 및 현금 지급 등의 탈루 혐의에 대해서 과세하기란 쉽지 않습니다.과세관청은 증여자와 수증자, 증여시기, 증여액 등의 사실관계를 입증하여야 하는데 현금으로 지급하는 등의 경우 입증하기란 불가능하기 때문입니다.따라서 국세청은2009년 12월부터 「소득·지출 분석시스템」 PCI(Property Consumption and Incom Analysis System)을 개발하여 업무에 활용하고 있습니다.「소득·지출 분석시스템」이란 국세청에서 보유하고 있는 과세 정보자료를 체계적으로 통합관리해서 일정 기간 신고소득(Income), 재산증가(Porperty), 소비지출액(Consumption)을 비교·분석하여개인에 대한 자금출처 및 세무신고의 적정성을 검토하고, 특이사항이 확인 되는 경우 세무조사 대상자를 선정하는데 활용하고 있습니다.[활용사례]국세청은개인의 부동산 등 자산취득액, 부채상환내역, 해외여행경비 및 카드 사용액 등을 파악하여신고된 자금출처인 종합소득 신고액, 증여 및 상속재산 신고액, 은행 채무내역보다과다한 경우 자금출처조사 대상자로 선정하여 증여세를 추징할 수 있습니다.따라서소액의 생활비를 부담하거나 소액의 현금을 받아 소비에 사용하는 경우는 탈루 혐의가 포착되지 않을 수 있으나,해당 행위들이 축적되어 유의미한 자금이 된다면 언제든지 세무조사 대상자로 선정될 수 있습니다.2. 금융정보분석원(FIU)특정금융거래보고법에 의하여금융기관은 현금을 인출하거나 예금, 송금하는 경우 금융정보분석원에 보고해야 합니다.금융정보분석원은 금융기관 등으로부터 자금세탁, 불법거래 등 혐의거래를 수집 및 분석하여국세청 등의 기관에 제공하고 있으며,세무당국은 금융정보분석원으로부터'고액현금거래보고 제도(CTR)'또는'혐의거래보고 제도(STR)'을 통해 탈루 혐의를 포착하고 있습니다.<1> 고액현금거래보고 제도(CTR)1일 거래일 동안 1천만원 이상의 현금을 입금하거나 출금한 경우거래자의 신원과 거래일시, 거래금액 등 객관적 사실을 전산으로 자동 보고토록 하고 있습니다.이때1천만원이란 동일인 명의로 1거래일 동안 금융거래에 따라 입출금한 금액을 합산한 금액을 기준으로 합니다. 따라서다른 은행에서 입출금한 금액은 제외됩니다.만약,위에 해당하는 사실을 피하기 위해 금액을 분할하여 1천만원 이하의 금액을 여러번 나누어서 입금하거나 출금하는 경우에도 보고하도록 하고 있습니다.<2> 의심거래보고제도(STR)금융거래와 관련하여 수수한 재산이 불법재산이라고 의심되는 합당한 근거가 있거나 금융거래의 상대방이 자금세탁행위를 하고 있다고 의심되는 합당한 근거가 있는 경우 이를 금융정보분석원장에게 보고토록 한 제도입니다.[사례]자녀가 주택을 취득하면서 발생한 대출을 부모가 현금으로 일부를 대신 상환하는 경우(1) 고액현금거래보고 제도에 의하여 현금인출시FIU에 보고(2) 자녀의대출 감소액은 과세당국에서 파악이 가능(3) 부모의현금 출금일자와 금액 및 시기 비교(4) PCI시스템을 통하여자녀의 소득과 대출 감소액 비교3. 증여세가 추징될 수 있는 사례내용생활비 등을 부모의카드로 부담 및 부모로부터현금을 받아 부담부모에게신혼집 전세보증금을 지원받아 계약부모에게자금을 빌려주택 등 부동산을 취득부모의사업체에 직원으로 등록하여 급여를 수령경제적으로 독립한 자녀에게용돈, 축의금, 혼수용품등을 지급부모의 재산을 담보로 대출을 받아 자녀에게 차용부모가자녀의 채무를 대신하여 상환자녀명의의 증권계좌를 통하여 주식 등 투자수익 창출자녀명의의 부동산을 임차하여고가의 임대료를 지급부모명의의부동산을 자녀에게 시세보다 낮은 가액으로 증여 및 양도이외에도자녀에게 수억의 전세보증금을 지원해주는 경우에도 전·월세 신고를 의무화하여 소득대비 고액의 전세임차인에 대해서 기획조사 등으로 탈루혐의에 대해 증여세를 추징하고 있습니다.국세청은 위와 같이일반적으로 생각할 수 있는 탈세행위에 대해 각종 행정기관과의 협력 및 시스템 도입으로 탈세혐의자를 선정하여 증여세를 추징하고 있습니다.자금출처조사 중에 배우자 또한 직계존비속으로부터 증여받은 혐의가 포착되는 경우로서그 배우자나 직계존비속도 조사대상자로 선정해 조사할 수 있습니다. 만약 증여자인 부모가 사업체를 운영하고 있다면, 자녀뿐만 아니라 증여자인 부모의 사업체에 대한 매출누락 등의 조사로 확장될 수 있으니 각별히 유의해야 합니다.4. 단계에 따른 자금출처조사 대응방안최근 아파트 등의 부동산 가격이 치솟아 아파트를 취득한 사람 또는 전세입자 등을 대상으로 하는 조사가 빈번하게 이루어지고 있습니다.자금출처를 조사하여 자금흐름을 찾다 보면 증여행위 뿐만 아니라 사업소득 또는 기타소득 등의 누락까지 파악할 수 있기 때문에 자금출처조사는 중요한 세무조사입니다.따라서 단계별로 자금출처조사에 대한 리스크를 미리 준비하는 것이 중요합니다.<1> 매매, 증여 등 처리 전인 상황편법증여가 아닌 상황에 따른 적법한 절세방안이 반드시 있으니 전문가의 상담을 통해 방안을 마련하여 진행해야 합니다.예를 들어 카드사용, 현금인출 등의 경우 세무당국은 카드사용장소, 카드사용내용, 자금을 사용할 만한 상황 등에 대해 충분히 합리적 의심을 가지고 판단하기 때문에 일반적으로 예상하는 것과 실제 출처조사시 완전히 다른 결과가 발생될 수 있음을 유의해야 합니다.<2> 세무상담 없이 편법 증여 등이 진행된 상황사례별로 소명요청 및 세무조사로 붉어질 수 있는중요 포인트들이 있습니다.세무조사를 대비하여현재 상황에 대한 리스크 파악 및 리스크 제거가 중요합니다. 중요 포인트들에 대하여 미리 대응 및 증빙자료 등을 미리 갖추어 놓음으로써 이후 추징세액을 줄이거나, 세무조사 대상자에서 벗어날 수 있습니다.<3> 편법 증여 등으로 세무조사가 착수된 경우자금출처조사에서 가장 중요한 부분은자금의 원천 입증입니다.부족한 금액에 대하여논리적인 사실관계를 구상하여 해당 사실관계를 뒷받침할 수 있는 증빙자료들을 수집하여 대응할 수 있습니다.쟁점사항을 파악하여발생 가능한 상황을 예측하여 주장하려는 내용에 맞게 계획을 세워 대응하는 것이 중요합니다.같은 서류라도 주장하는 논리에 따라 유리하다고 생각한 서류가 오히려 불리한 서류로 인정될 수 있습니다. 누가 어떤 스토리와 논리를 만들어 어떤 자료로 대응하냐에 따라 추징세액은 크게 달라질 수 있습니다.실제 자금출처조사 대응과정1. 조사대상 기간 중증감된 부동산, 예금 등 자산 및 대출 등의 채무 파악2. 조사관이 제시한 자금출처 부족금액 대비유리한 부분 파악3.과세관청의 입장에서 추징할 세액 및 근거 파악4. 과세관청의 주장에 대응할스토리와 논리를 구상5. 발생 가능한 상황에 대하여세액비교 및 최선의 대응계획 선정6. 근거를 뒷받침할증빙서류 추가 수집 및 작성7. 조사관과의협의를 통한 최선의 결과 도출[같이 읽으면 좋은 글]결혼식 축의금, 학생 자녀 생활비, 용돈 모두 증여세 추징될 수 있습니다 - 자금출처조사대비https://blog.naver.com/highyes_tax/222519521075[증여세 전문세무사] 결혼식 축의금, 학생 자녀 생활비, 용돈 모두 증여세 추징될 수 있습니다 - 자금출처조사대비최근 자금출처 세무조사, 소명대응건들이 많이 들어오고 있습니다. 국세청의 전산화, 코로나 시국에 따른 ...blog.naver.com부동산 증여·매매거래, 실제 자금소명·자금출처조사 사례 및 대응방안https://blog.naver.com/highyes_tax/222635350162[자금소명, 자금출처조사] 부동산 증여·매매거래, 실제 자금소명·자금출처조사 사례 및 대응방안1. 개요(증여추정) 2020년 기준 국세청 세무조사 건수는 최근 5년간 최저를 기록했습니다. 코로나 위기로 ...blog.naver.com가족간 차용증 인정받는 방법 (차용증, 증여추정, 자금출처조사)https://blog.naver.com/highyes_tax/222384719968[재산전문세무사]가족간 차용증 인정받는 방법 (차용증, 증여추정, 자금출처조사 총 정리)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 오늘은 실무상 질문이 굉장히 많은 차용증과 자금출처조사에...blog.naver.com

1. 사전통지 및 조사대상기간안녕하세요.'자금출처조사'전문으로 하고 있는 이상웅 세무사입니다.'서울지방국세청에서 실시한 자금출처조사 대응 사례'에 대한 내용과 과정 말씀드리려 합니다.이상웅 세무사해당 조사는22년 4월 18일에 개시되어,16년 1월 1일 ~ 21년 5월 31일을 조사대상기간으로 하여 해당 기간 내에자녀가 소득금액을 초과하여 전세계약과 분양권, 아파트 등 다수 부동산을 취득하였습니다.소득금액을 과다하게 초과한전세 계약과 부동산을 취득한 것에 대한 증여세 이슈와 직계존비속 간의 이체에 대한 증여세가 쟁점이었습니다.실제로 20·30대 사회초년생분들이 본인의 소득 대비 고가의 주택에 대하여 전세 계약을 맺거나 취득하시는 것에 대해서 조사가 빈번하게 발생하고 있으니 유의해야 합니다.2. 사실관계전체적인 사실관계를 정리하면 다음과 같습니다.1. 조사기간 중자녀 명의로 다수의 분양권을 취득, 매매2. 조사기간 중자녀 명의로 전세계약을 체결하고 이후 해당 물건을 부모가 매수계약을 체결하였으며, 자녀 명의의 전세대출을 대신 상환3. 조사기간 중자녀 명의로 아파트를 취득4. 이외 부모와 자식 간자금 이체내역 다수자녀가 분양권을 공동투자 하면서 본인의 단독명의로 매매대금관리와 세금 신고·납부를 하였습니다. 공동투자라고 하더라도 공동투자자 각자가 본인들의 명의로 매매거래와 세금 신고·납부를 진행 해야 하며,공동투자자 1인이 단독으로 진행한다면 부동산명의신탁 또는 증여 문제가 발생할 수 있습니다.전세 계약의 경우 부동산 취득과 다르게 과세관청에서 문제 삼지 않으리라 생각하시는 분들이 많지만,전세 계약 역시 신고 의무화하여 고액 전세계약에 대해서는 꾸준히 관리 하고 있어 세무조사의 대상이 될 수 있습니다.3. 쟁점사항해당 건에 대하여 주요한 쟁점은 다음과 같습니다.1. 분양권 공동투자 건에 대한증여, 명의신탁 여부2. 자녀가 전세 계약한 부동산을 매수계약하고 전세대출 대환한 것에 대한증여 여부3. 소득 대비 고가의 아파트 취득가액 및 자금 이체내역증여 여부<1> 공동투자 대금에 대한 증여, 명의신탁 이슈부동산을 공동투자 하는 경우각자가 본인 지분에 대한 매매대금 및 부대비용의 이체와 세금 신고·납부를 진행해야 합니다.만약다른 투자자의 명의로 대리행위를 하는 경우 부동산명의신탁에 따른 과징금 또는 투자자 간 대금 이체애 대하여 각각의 증여로 추징될 수 있습니다.다만,부동산 명의신탁 해당 여부는 매매계약의 내용과 자금 이체, 전후 사실관계들을 종합하여 판단할 문제로 관련 판례 및 법적 근거에 따라 부동산 명의신탁에 해당하지 않는 것으로 주장하여 인정받았으며, 증여 역시 실질과세원칙에 따라 사실관계를 소명함으로써 추징 없이 마무리할 수 있습니다.<2> 자녀가 전세 계약한 부동산을 매수계약하고 전세대출을 대환한 것에 대한 증여 이슈자녀가 본인 명의로 전세 계약을 하고 소득 대비 과다한 보증금을 증여세 신고 없이 부모님으로부터 지원받아 지급하였습니다.이후 자녀의 전세 계약이 만료되기 전에 부모가 매매계약을 체결하였고, 자녀의 전세대출금을 대신 상환하였습니다.세법상 자녀가 차용증 작성과 원리금 상환 없이 부모님으로부터 지원 받아 지급한 전세보증금 금액에 대해서 증여로 추징되며, 전세 계약이 만료되기 전이면서 자녀가 해당 주택에 거주하고 있음에도 불구하고 매매계약을 했다는 이유만으로 자녀의 전세대출을 대신하여 상환한 것 역시 증여로 추징될 수 있습니다.해당 쟁점이 가장 주요했는데 전후 사실관계를 입증하여매매계약서에는 기재되어 있지 않지만, 기존의 전세를 승계하는 것으로 주장하였으며, 매매계약과 동시에 인도하여 기존의 전세 계약은 만료된 상태에서 자녀는 부동산 무상사용을 하고 있음으로 주장하였습니다.벌어진 사실관계에 따라 필요한 임대차보호법, 증여세법 등 각종 법문들을 적합하게 적용하였으며, 매매거래 당사자와 대리인들의 입증자료를 추가로 작성하여 제출하여 인정받을 수 있었습니다.이번 건을 진행하면서각종 세목에 대한 법과 세법이 아닌 타법에 대한 지식도 충분히 갖추어진다면 세무조사 대응 시 더 좋은 결과를 만들어 낼 수 있음을 다시 느꼈습니다.<3> 소득 대비 고가의 아파트 취득가액 및 자금 이체내역 증여 여부자금출처조사는 기본적으로 조사대상자의 소득과 소비를 분석하여 가용 가능한 금액을 기본으로 하여 재산증감내역을 비교합니다.이때 본인의 자력을 초과하여 증가한 재산에 대해서는 증여로 추정하여 증여세를 부과합니다.따라서 타인이 결제한 금액들을 본인으로 현금영수증 발급 또는 대신 카드 결제 등의 행위는 바람직하지 않습니다.해당 건 조사대상자의 소비액을 입증하여 최소한으로 낮추었으며, 자금이체내역에 대해서도 차용으로 주장하여 각각에 대한 증여세 부과를 막을 수 있었습니다.4. 추징세액 비교세법상 추징될 수 있는 세액과 조사 대응으로 종결된 세액은 다음과 같습니다.구분추징될 수 있는 세액조사 대응으로 조정된 세액추징세액약 4억원약 1200만원주어진 사실관계에 따라각 상황별 적용될 수 있는 유리한 법조문을 찾아 주장함으로써 좋은 결과를 낼 수 있었습니다.5. 정리조사 건마다 사실관계는 동일할 수 없습니다.각자의 상황이 다르고 소득수준이 다르며, 거래내용이 다르기 때문에 모든 조사 건에 획일적으로 적용되는 법조문 및 판례는 없습니다.따라서 세무대리인이 양도, 증여, 상속 등 세목에 대한 전반적인 지식이 얼마나 갖추어져 있냐에 따라 주장하는 내용이 달라지므로 조사 결과가 크게 차이 날 수 있습니다.관련 세목에 대한 경험이 많으며, 개정되는 세법과 최신 예규 및 판례들을 계속해서 공부하고 연구가 필요합니다.함께 읽어보시면 좋은 관련 글https://blog.naver.com/highyes_tax/222726202273[자금출처조사전문세무사] 서울지방국세청 자금출처조사 대응 - 자녀와 차용증을 작성하여 중학생 자녀 명의로 다수의 부동산을 취득한 사례, 명의신탁 및 차용증 인정여부1. 사전통지 및 조사대상기간 안녕하세요. '자금출처조사' 전문으로 하고 있는 이상웅 세무사입...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222698732943[자금출처조사전문세무사] 서울지방청 자금출처조사 대응 사례(추징세액 최소화 방안)안녕하세요. 자금출처조사 전문으로 하고 있는 이상웅 세무사입니다. 현재 서울지방국세청에서 실시하는 자...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222384719968[재산전문세무사]가족간 차용증 인정받는 방법 (차용증, 증여추정, 자금출처조사 총 정리)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 오늘은 실무상 질문이 굉장히 많은 차용증과 자금출처조사에...blog.naver.com

자녀분들에게 증여를 고민할 때현금이나 아파트를 증여하는 것을 가장 쉽게 생각할 수 있습니다. 여기서 조금 더 고민한다면 채무를 승계하는 조건의부담부증여를 활용하여 세금을 줄이거나,감정평가 등을 통해 시가를 낮추는 방법들이 있을 수 있습니다.하지만 오늘은증여나 부담부증여보다 어렵고 복잡하지만, 그만큼 절세효과가 확실한가족간 저가양도, 가족간 저가매매거래에 대해 알아보겠습니다.저가양도, 교환 등 가족 간 소유권이정 방법과 관련된 내용 역시 저희 책에 자세한 내용이 설명되어 있으니 필요하신 분들은 참고하시면 될 것 같습니다.https://search.shopping.naver.com/book/catalog/46406818625?cat_id=50005825&frm=PBOKMOD&query=%EC%BD%94%EC%9D%B8%EA%B3%BC+%EC%84%B8%EA%B8%88%2C+%EA%B7%B8%EB%A6%AC%EA%B3%A0+%EC%9E%90%EA%B8%88%EC%B6%9C%EC%B2%98%EC%A1%B0%EC%82%AC+%EC%9D%B4%EC%95%BC%EA%B8%B0&NaPm=ct%3Dluqfeu0o%7Cci%3Dc7a93bbfb2f66e35d5b6c744f364de7060eefd90%7Ctr%3Dboknx%7Csn%3D95694%7Chk%3D9143188ce6268420328616b3f5962162d53e678a코인과 세금, 그리고 자금출처조사 이야기 : 네이버 도서네이버 도서 상세정보를 제공합니다.search.shopping.naver.com1. 저가양도는 안전한 거래일까?실거래금액을 조회해보면 간혹 시세보다 훨씬 낮은 금액으로 매매가 이루어진 거래내역을 확인할 수 있습니다. 이러한 거래들은 매매의 방식으로 증여와 동일한 효과를 내는 ‘저가양도’를 활용한 것입니다. 실제 실거래 신고내역들을 보시면 다음과 같습니다.그렇다면 이런 저가양도거래는 안전한 거래일까요? 시세보다 훨씬 저렴한 금액으로 누구나 쉽게 자녀에게 양도할 수 있을만큼 세법이 만만하지는 않습니다. 가족간 저가양도는다양한 예외적인 세법 규정들이 적용되며, 국세청 등관련기관에서도 거래내용에 대한 소명을 요구하는 등 강도 높은 관리를 받게 됩니다.저가양도 컨설팅을 진행하면서 가장 많이 듣는 질문이 “세무사님, 저가양도하면 세무조사 나오지 않나요?”입니다.지금까지 다양한 내용의 수많은 저가양도 컨설팅을 진행해오면서 느낀 점은복잡하고 어려운 사례라고 하더라도 세무조사의 위험성을 벗어날 수 있는 안전한 계획을 충분히 수립할 수 있다는 것입니다. 다만, 사실관계에 따라 문제될 수 있는 세무상 이슈는 다르기 때문에 세무전문가와 함께 충분한 검토가 필요합니다.세무컨설팅 세로움은저가양도, 교환 등 거래에 대한 전문세무사로서상담시 실제로 진행했던 가족간부동산거래 사례들을 기반으로 최적의 절세방안을 제시해드리고 있습니다.2. 양도소득세: 부당행위계산의 부인시세가 10억원인 아파트를 7억원에 취득했다면 해당 아파트를 양도 시 양도차익 3억원에 대한 양도소득세를 내야합니다. 그렇다면 시세 10억원의 아파트를 자녀에게 7억원에 양도한다면 양도가와 취득가가 동일하니 양도소득세를 안 내도 될까요?「소득세법」에서는‘특수관계인’이라는 개념을 두어특수관계인에게 시세보다 저렴하게 양도하는 경우 해당 매매거래금액을 부인하고 세법에서 정하는 금액을 적용하여 양도소득세를 다시 계산하도록 하고 있습니다. 이는 가족 등에게 시세보다 저렴하게 양도하여 양도소득세를 회피하는 행위를 예방하여 과세형평을 실현하기 위한 규정입니다.<1> 특수관계인「소득세법」에서는 부당행위계산 부인이 적용되는 특수관계인을 다양하게 규정하고 있지만 일반적으로 적용되는 대상을 나열하면 다음과 같습니다.- 4촌 이내의 혈족- 3촌 이내의 인척- 배우자(사실상 혼인관계에 있는 자를 포함)- 친생자로서 다른 사람에게 친양자 입양된 자 및 그 배우자·직계비속따라서 자녀, 손자녀, 사위, 며느리, 형제 등은 모두 특수관계인에 해당합니다.<2> 매매거래금액특수관계인 간 거래라고 하더라도 모든 매매거래가 부당행위계산 부인의 대상이 되는 것은 아닙니다.시가와 거래금액(대가)의 차이가min(시가의 5%, 3억원)을 초과하는 경우에만 부당행위계산 부인의 대상이 됩니다.[저가양도 사례1]✔부모님 소유 A아파트를 자녀에게 저가양도✔A 아파트 시가 10억 원, 취득가 5억 원(1) 자녀에게 A 아파트를 8억 원에 양도하는 경우시가와 대가의 차액인 2억 원이 3억 원 이내이지만 시가의 5%인 5천만 원을 초과하므로 양도가액은시가 10억 원을 적용하여 양도차익 5억 원에 대해 양도소득세를 부과합니다.(2) 자녀에게 A아파트를 9.5억 원에 양도하는 경우시가와 대가의 차액인 5천만 원이 min(5천만 원, 3억 원)을 초과하지 않으므로 양도가액은 시가 10억 원이 아닌 실제 매매가액인9.5억 원을 적용하여 양도차익 4.5억 원에 대해 양도소득세를 부과합니다.따라서 양도소득세 측면에서 바라본다면자녀에게 저가양도하는 것은 대부분 절세효과가 없을 수 있으니 유의해야 합니다.<3> 시가세법에서 저가양도하는 재산의 가치를 정하는 금액을‘시가’라고 하며, 시가를 산정하기 어려운 경우에는‘보충적 평가방법’에 의해 가치를 산정합니다. 해당 금액은 증여 및 부담부증여시 금액과 동일하게 적용됩니다.평가방법금액시가매매가, 감정가, 수용·경매가, 유사매매사례가보충적 평가기준시가(공시가, 공시지가)(1) 감정가양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간(평가기간)동안 양도하려는 부동산에 대해 2곳 이상의 감정기관에 의뢰하여 감정평가를 받았다면 그 평균액을 시가로 봅니다.감정평가액이 평가기간 이내에 해당하는지 여부의 판단기준은 가격산정 기준일과 감정평가서 작성일입니다. 따라서 양도일로부터 3개월 이내 작성된 감정평가서라도 평가금액의 기준일이 3개월 이전이라면 적정한 시가에 해당하지 않습니다.(2) 유사매매사례가증여하는 재산과 면적·위치·용도·종목 또는 기준시가가 같거나 비슷한 다른 물건이 평가기간 동안 정상적으로 매매됐다면 그 거래가액을 시가로 적용합니다.(3) 기준시가시가로 사용할 수 있는 금액이 없는 경우에는기준시가(보충적 평가방법)에 따라 양도할 수 있습니다.기준시가는 물건의 종류에 따라 다르지만 흔히 아는 토지 공시지가, 아파트 공시가 등이 기준시가에 해당합니다.기준시가로 저가양도하는 경우 시가로 저가양도하는 경우와 비교하여 증여세와 취득세가 현저히 줄어들 수 있습니다.하지만 일정기간에 유사한 물건의 매매거래가 없다고 해서 무조건 기준시가로 양도가 가능한 것은 아닙니다.기준시가로 양도세, 증여세를 신고·납부한 경우 세무서장 또는 국세청장의 요청에 따라평가심의위원회의 심의를 통해 일정기간 내 시가로 세금을 추징하거나, 증여일 이후 감정평가를 의뢰하여 받은 감정평가액으로 추징할 수 있으므로 유의해야 합니다.3. 증여세 : 시가의 30% 매매거래(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여)특수관계인에게 저가양도 또는 고가양도를 하는 경우 양도소득세 재계산뿐만 아니라추가 증여세가 부과될 수 있습니다.부동산을 증여하거나 현금을 증여하는 행위가 수반되는 것은 아니지만 해당 매매거래를 통하여 양수자에게 일정 금액 이상의 경제적 이익이 귀속되는 경우 증여세 과세대상으로 규정하고 있기 때문입니다.<1> 매매거래금액모든 매매거래에 증여세를 부과하는 것은 아니며,시가와 거래금액(대가)의 차이가min(시가의 30%, 3억원)을 초과하는 경우증여세가 부과됩니다.부당행위계산부인이 적용되는 대상이 min(시가의 5%, 3억원)인 것과 비교하면 증여세법에서는 그 범위를 보다 넓게 보고 있습니다.[저가양도 사례2]✔부모님 소유 A 아파트를 자녀에게 저가양도✔A 아파트 시가 11억 원, 취득가 5억 원(1) 자녀에게 A 아파트를 7억 원에 양도하는 경우시가와 대가의 차액인 4억 원이 min(3.3억 원, 3억 원)을 초과하므로증여세가 부과됩니다.(2) 자녀에게 A 아파트를 8억 원에 양도하는 경우시가와 대가의 차액인 3억 원이 min(3.3억 원, 3억 원)을 초과하지 않으므로증여세가 부과되지 않습니다.상담을 하다보면 많은 분들이 시가의 30% 또는 3억원보다 적은 금액으로 양도하면 전혀 문제없지 않냐고 물어보십니다. 세법 규정을 하나씩 자세히 따져보면증여세가 부과되지는 않지만, 양도소득세는 시가로 재계산될 수 있으므로 양도소득세를 고려하지 않은 반은 맞고 반은 틀린 말인 것입니다.또한 저가양도에서 가장 중요한 것은자금소명 및 세무조사를 대비한 자금출처계획 수립과 가족 간 거래로서 증여추정 규정에 따라 증여로 추징되지 않도록 거래의 객관성을 부여하는 것입니다. 단순하게 시가의 30% 또는 3억원보다 적은 금액이면 괜찮다고 생각하여 섣불리 매매거래 하는 경우 예상하지 못한 세금과 가산세가 추징될 수 있습니다.<2> 증여세 계산시가와 거래금액(대가)의 차이가 min(시가의 30%, 3억원)을 초과하는 경우로서 증여세 과세대상 금액은 시가와 대가의 차이에서 min(시가의 30%, 3억원)을 뺀 금액으로 규정하고 있습니다.[저가양도 사례3]✔부모님 소유 A 아파트를 자녀에게 저가양도✔A 아파트 시가 11억 원, 취득가 5억 원✔자녀에게 A아파트를 7억 원에 양도하는 경우시가와 대가의 차액인 4억 원에서min(3.3억 원, 3억 원)을 뺀 1억 원이 증여세 과세대상에 해당합니다.이때 증여세 계산은 동일인에게 10년 이내 증여한 금액을 합산하여 계산하므로 해당 매매거래 이전 자녀에게 증여한 재산이 있다면 합산해서 계산하는 점을 유의해야 합니다.4. 취득세 : 부당행위계산의 부인2023년 취득세 개정은 특수관계인 간 저가양도에도 영향을 미치게 되었습니다. 개정 전에는 시세와 무관하게 실제매매거래가액을 기준으로 부과했으며, 매매거래가액이 기준시가보다 낮은 경우 매매로 인한 취득세와 증여로 인한 취득세로 구분되어 적용되어왔습니다.개정 후에는 실제매매거래가액이 아닌'시가인정액'을 기준으로 취득세를 부과하고 있습니다.매매거래는 실제매매가액를 기준으로 취득세를 부과하는 것이 원칙이지만, 양도소득세와 동일하게 취득세에서도특수관계인 간 거래의 경우 시가인정액을 기준으로 세금을 부과하는 예외규정을 두고 있습니다. 개정으로 인해 취득세 부담이 증가되었다고 볼 수 있지만, 내용에 따라서는 오히려 유리한 결과를 가지고 오는 경우도 있으므로 매매금액에 따라 다르게 적용되는 규정들을 함께 검토하여 최적의 매매거래금액을 설정해야 합니다.참고로 개정 전 매매와 증여취득세가 구분되어 적용되던 이슈가 개정 후에도 여전히 쟁점으로 남아 있을 수 있습니다. 개정이 이뤄지고 많은 시간이 지나지 않았으므로 해당 이슈는 전문가와 함께 미리 검토하는 것을 추천드립니다.5. 절세방안그렇다면 어떤 경우 저가양도가 절세에서 유리한 방법일까요?[증여, 부담부증여, 저가양도 비교 사례]✔ 부모님 소유 A 아파트를 자녀에게 소유권 이전✔ A 아파트 시가 10억 원, 취득가 5억 원✔ 부모님 1세대 1주택자로서 2년 보유 및 거주기간 충족✔ 전세보증금 3억 원✔ 자녀는 무주택세대세목부동산 증여부담부증여(보증금 3억 원 승계)저가양도(매매가 7억 원)양도세0원0원0원증여세약 220,000,000원약 130,000,000원0원취득세약 40,000,000원약 39,000,000원약 35,000,000원합계약 260,000,000원약 169,000,000원약 35,000,000원절세가능액-약 91,000,000원약 225,000,000원위 사례에서 부담부증여를 활용한다면 약 91,000,000원의 절세가 가능하며, 저가양도를 활용한다면약 225,000,000원의 절세가 가능합니다.신혼부부이거나 출산한지 2년이 지나지 않은 자녀부부의 경우 : 세금 없이4.5억원의 증여효과저가양도금액을 7억원이 아닌 5.5억원으로 하는 경우 자녀에게 이득이 되는 금액은 약 4.5억원이지만,3억원(시가의 30%, 3억원) + 5천만원(기본증여공제) + 1억원(혼인 및 출산에 따른 추가공제)를 받아 증여세 없이 4.5억원의 증여효과를 얻을 수 있게 됩니다.다만,매매가액이 낮아질수록 매매거래 인정 여부 등 아래의 문제점들이 발생할 수 있으니세무전문가와 충분한 검토 후 진행하시는 것을 추천드립니다.6. 유의할 사항<1> 자금출처대비저가양도와 증여의 가장 큰 차이점은 매매대금이 오간다는 점입니다. 증여는 부동산의 소유권을 넘기면서 수증자가 증여세와 취득세만 납부하면 되지만, 저가양도는 실제 매매가액이 오가는 거래이므로양수자가 지급하는 매매대금의 자금출처를 입증해야합니다.가족 간 거래는 제3자 간 일반적인 거래와 동일한 형식과 실질을 갖춘 경우에만 예외적으로 인정되고 있습니다. 따라서 양수자가 지급하는 매매대금이 자력으로 마련한 것이 아니고 부모님으로부터 우회증여 받은 것이라면 저가양도는 부인되고 부동산 증여로 보아 증여세와 가산세가 추징될 수 있습니다.따라서 반드시세법에서 인정하는 자금출처 방식으로 자금을 마련해야 합니다.저가양도거래를 하기 전 미리 부동산 취득자금, 신용카드 등 사용내역, 소득신고내역, 금융기관 채무 등 자금운용액과 자금출처액을 비교하여 적정 매매가액을 산정한다면 가장 좋을 것입니다.양수자가 사회초년생 등으로 소득증빙이 부족한 경우 무조건 저가양도가 불가능한 것은 아닙니다.감정평가를 받거나 채무를 활용하는 등의 방법이 있을 수 있으며, 이외에도 사실관계에 따라 자금출처대비를 할 수 있는 여러가지 방안이 있을 수 있습니다.다만,계획하는 방안이 세법에서 인정하지 않는 부적절한 것이라면 세무조사의 대상이 될 수 있으므로 세무전문가와 함께 적절한 계획을 세우시는 것을 추천드립니다.<2> 증여추정세법에서 규정하고 있는‘증여추정’에 의하여배우자 또는 직계존비속에게 양도한 재산은 양도의 형식을 갖춘 경우라도 증여받은 것으로 우선 추정합니다. 만약 배우자 또는 직계존비속에게적법한 방식으로 마련된 매매대금을 실제로 지급하고 거래내용의 실질이 제3자 간 매매거래와 동일함을 입증하여 객관성을 인정받은 경우에는 증여추정에도 불구하고 예외적으로 해당 거래를 인정하고 있습니다.추정규정은 조세탈루 행위가 빈번하게 발생하는 행위에 대한 입증책임을 과세관청이 아닌 납세자에게 부과하는 것입니다. 배우자 및 직계존비속간의 매매거래가 정당한 형식과 실질을 갖춘 것임을 납세자가 입증해야 하므로 증여, 부담부증여 등의 소유권 이전 방식보다 난이도가 있는 컨설팅에 해당합니다.부모·자식간 차용거래를 활용한 저가양도예를 들어부모님으로부터 차용하여 매매대금을 마련하는 경우 정당한 자금의 출처로 인정되지 못할 수 있으므로 매매거래를 이행하더라도 증여로 추징될 수 있으니 유의해야 합니다.<3> 매매 인정 여부매매대금을 지급했다고 하여 반드시 증여가 아닌 정상적인 매매거래로 인정되는 것은 아닙니다.실제 거래금액이 적정시가와 비교하여 현저히 낮다고 판단되거나, 채무의 종류가 부적합하거나, 차용거래로 자금을 마련하는 경우 등 사실관계에 따라 문제가 될 수 있는 세무상 이슈는 다양하게 존재합니다.세법에서는 정상적인 매매로 인정하는 저가양도 거래요건에 대해 구체적으로 규정하지 않고 있으므로, 모든 내용은 세법의 기본원칙과 해당 규정의 취지 등에 따라 다양한 해석의 여지가 존재할 수 있습니다. 저가양도 인정여부에 의한 세액의 차이가 상당히 클 수 있으므로 거래를 실행하기 전 꼼꼼한 검토가 필요합니다.<4> 소명요청, 세무조사가족 간 거래는 제3자 간 일반거래보다 조세를 탈루하는 행위가 빈번하게 이뤄지기 때문에 과세관청 및 관련 행정기관에서 특별히 관리하는 거래에 해당합니다.기본적으로 가족에게 저가양도 하는 경우 한국부동산원 등의 기관에서 해당 거래에 대한 소명요청을 요구하고 있습니다.또한적법한 시가산정, 자금마련, 세액계산 등이 이루어지지 않았다면 과세관청에서 저가양도거래에 대한 세무조사를 시행하는 등 예상치 못한 상황들이 발생할 수 있습니다.저가양도거래의 인정여부에 대해 의심하고 미리 대비하시는 분들도 많지만, 간혹 저가양도거래를 너무 단순하고 쉽게 생각하시는 분들도 있습니다. 실제로 전문가의 도움 없이 직접 진행한 뒤 국세청 또는 세무서로부터 문제가 있음을 전달받고 연락주시는 경우가 있습니다. 사실관계에 따라 다를 수 있지만, 저가양도는 일반적으로 세무상 이슈가 다양하게 존재하고 여러규정이 복합적으로 적용되는 컨설팅이므로 쉽게 생각해서는 안될 것입니다.<5> 양수자의 양도소득세증여세를 부담하지 않고 저가양도를 진행한 경우 주택을 양수한 자의 주택 취득가액은 시가가 아닌 실제 매매가액으로 적용됩니다. 예를 들어 시가 10억원의 부동산을7억원에 양수한 자녀가 향후 시세가 올라 해당 부동산을 제3자에게 13억원에 양도하는 경우 시세차익인 6억원에 대해 양도소득세가 부과됩니다.따라서 진정한 절세를 위한 저가양도 컨설팅은 저가양수자가 향후 양도할 때의 양도소득세까지 함께 고려하여 가장 유리한 매매금액과 거래방식으로 이루어져야 합니다.7. 결론가족간 저가양도, 특수관계인저가양도는 부동산을 소유하고 있는 세대가양도소득세 비과세 요건을 충족하는 경우 또는 부동산을 양수하는 세대가 기본취득세율을 적용받을 수 있는 경우에는 저가양도를 활용하여 유의미한 절세효과를 얻을 수 있습니다.또한 절세효과뿐만 아니라 아래와 같이 다양한 사례에서 유용하게 활용할 수 있는 컨설팅입니다.(1) 주택보유세대가 일시적 2주택, 혼인합가 비과세 등 일정기간 내 양도해야 하는 경우 양도시기 조절가능(2) 재개발·재건축 등의 투자목적 보유주택으로서 제3자에게 양도하기 아쉬운 경우 계속해서 소유가능(3) 부모님이 자산가로서 자녀에게 증여하고자 하는 증여재산이 많은 경우 증여세 합산과세가 적용되지 않으면서 일정 금액을 증여 가능다만, 모든 상황에서 저가양도가 가장 절세되는 컨설팅은 아닙니다. 가족간부동산거래의 경우 저가양도 뿐만 아니라 교환, 증여, 부담부증여 등 여러가지 방안을 모두 비교하여 가장 적절한 계획을 수립하는 것이 필요합니다.또한 소유권을 이전 받은 자녀가 향후 해당 부동산을 양도할때 발생하는 양도소득세까지 함께 고려해야 진정한 절세플랜이 될 것 입니다.세무컨설팅 세로움은 부동산세금(양도·증여·상속) / 자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,매매계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행도와드리고 있습니다.상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.관련 포스팅내용링크가족간 부동산 교환을 통한 절세컨설팅https://blog.naver.com/highyes_tax/222817350284?trackingCode=blog_bloghome_searchlist입주권, 분양권 부담부증여 절세컨설팅https://blog.naver.com/highyes_tax/222473398125?trackingCode=blog_bloghome_searchlist가족간 증여vs매매 어떤방법이 더 유리할까?https://blog.naver.com/highyes_tax/222337935363?trackingCode=blog_bloghome_searchlist

코인전문세무사, 코인세무조사1. 코인 세무조사 자주 묻는 질문(QnA) Top7안녕하세요.코인, 가상자산 세무조사(자금출처조사) 전문이상웅 세무사입니다.이번에도 추징세액‘0’원으로 성공적으로 마무리한 코인 세무조사(자금출처조사) 사례를 가지고 왔습니다.우선 이번 세무조사 내용에 대해 설명드리기 전에 코인, 가상자산 투자자분들이 가장 궁금해하시는코인 세무조사 자주 묻는 질문 7가지를 선정하여 답변을 작성해 봤습니다.질문1제가 왜 세무조사를 받아야 하나요?답변상속세및증여세법 제45조에는 재산 취득자의 직업, 연령, 소득 및 재산 상태 등으로 볼 때 부동산 등을 본인의 자금으로 취득했다고 보기 어려운 경우에는 증여받은 것으로 추정하여 증여세를 부과할 수 있습니다.코인, 가상자산과 관련된 소득들은 국세청에서 파악하지 못하므로 증여를 받아 자산을 취득한 것으로 추정하고 있기 때문에 세무조사가 시행되는 것입니다.세무조사가 추징되는 이유에 대한 자세한 내용은 아래의 글을 참고 부탁드립니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/223039442144[코인, 비트코인세무사]코인,가상화폐 투자수익으로 부동산 구매하면 진짜 세무조사 나오나요? 자금출처 세무조사, 자금소명 사례 및 대응방안안녕하세요. 잠실세무사 세무컨설팅 세로움 이상웅세무사입니다. 최근 코인, 가상자산, 가상화폐 투자로 수...blog.naver.com질문2코인, 가상자산수익은 다 비과세 아닌가요?(레퍼럴 수익, 디파이 수익 등)답변가장 많이 오해하는 부분 중 하나입니다. 현재 25년까지 과세가 유예되고 있는 소득은“가상자산을 양도 또는 대여함으로써 발생하는 소득”으로 규정하고 있습니다.코인과 관련하여 발생할 수 있는 매매수익 외레퍼럴 수익(referral), 디파이, 투자자문, 스테이킹, 대리매매 등은 구체적인 과세체계가 마련되어 있지 않지만 수익이 발생하는 구조와 사실관계에 따라 과세대상이 될 수 있습니다.예를 들어 세무조사를 진행하면서레퍼럴 수익, 이벤트 또는 리베이트로 받은 코인, 디파이 수익 등의 수익은 입증을 하더라도 세금이 추징될 수 있으며,이미 관련 수익에 대해서는 이후 문제가 되지 않도록 적법한 세금 신고·납부를 진행 해드리고 있습니다.만약 해당 소득들에 대해서 매년 신고를 하지 않다가 출처부족액이 누적되어 자금출처조사가 개시되고 이후 추징된다면 매년 납부했어야 할 세금과 이에 대한 가산세(최대 약 100%)가 추가로 추징될 수 있습니다.질문3세무조사를 하면 세금이 추징되나요?답변소득이 발생한 방식, 소득의 현금흐름을 어떤 방식으로든입증한다면 추징세액 없이 세무조사가 잘 마무리될 수 있습니다.다만,적절하게 입증한 수익이 재산 취득금액에 미치지 못한다면 부족액에 대해서는 세금이 추징될 수 있으므로관련 자료를 잘 준비해야하고 그 자료를 토대로 세무조사를 대응할 수 있는 역량과 경험이 가장 중요할 수 있습니다.질문4그러면 어떤 방식으로 입증하면 하나요?답변코인, 가상자산과 관련된 소득의 종류는 무수히 많으며 그 거래방식도 다양(레퍼럴 수익, 디파이 수익 등)하며, 각 거래소 별로 받을 수 있는 자료는 모두 다릅니다.즉, 누구에게나 동일하게 적용되는 바이블 같은 입증방식의 정답은 있을 수 없습니다.지금까지코인, 가상자산 관련 세무조사 및 자금출처조사대비를 진행하면서 똑같은 내용이신 분은 보지 못했을 정도로 다양하기 때문에 각자의 사실관계에 적절한 대응방식을 고안할 필요가 있습니다.세무조사 대응방안 관련 내용에 대한 자세한 내용은 아래의 글을 참고 부탁드립니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/223094198768[코인세무조사전문세무사] 코인, 가상화폐 수익 세무조사 '추징세액 0원' 성공 사례(코인으로 아파트 구매시 자금출처조사가 나오는 이유와 대응방안)1. 사전통지 및 조사대상기간 안녕하세요. '자금출처조사 전문'으로 하는 이상웅 세무사입니다. ...blog.naver.com질문5세무조사 대응을 직접할 수 있나요?답변모든 세무조사는 납세자가 직접 할 수 있습니다. 세무사의 도움 없이 잘 마무리되는 세무조사도 분명히 있습니다.다만, 위에서 말씀드린 것처럼 내용에 따라서는 직접 대응하기가 어려운 사례 역시 많습니다.코인, 가상화폐 자금출처조사의 특성상 대부분의 쟁점금액이 투자수익이며, 그 규모가 크기 때문에 세무사의 역량이 따라 모두 인정되거나 모두 추징될 수 있기 때문에 수천, 수억의 세금이 추징되는 것을 막을 수 있다면 유능한 세무사와 함께하는 것도 좋을 것입니다.질문6세무조사를 미리 대비할 수는 없나요?답변세무조사가 시작되기 이전에 다음의 단계에서 미리 대비할 수 있습니다.1. 부동산 취득 이전 단계2, 세무조사 전 소명요청에 대한 대응 단계부동산을 취득하기 전 현재 자금출처로 인정받을 수 있는 금액은 얼마인지 미리 파악하여 해당 금액에 맞추어 소비 계획을 수립한다면 세무조사의 리스크를 줄일 수 있습니다.현재 세무조사 이전 단계에서 자금출처대비 문의를 주시는 분들이 늘어나고 있으며 관련 내용에 대한 자세한 내용은 아래의 글을 참고 부탁드립니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/223039442144[코인, 비트코인세무사]코인,가상화폐 투자수익으로 부동산 구매하면 진짜 세무조사 나오나요? 자금출처 세무조사, 자금소명 사례 및 대응방안안녕하세요. 잠실세무사 세무컨설팅 세로움 이상웅세무사입니다. 최근 코인, 가상자산, 가상화폐 투자로 수...blog.naver.com질문7예를 들면 10억이 안되는 부동산을 취득해도 세무조사가 나오나요?답변세무조사 대상이 될 수 있는 부동산 등 재산취득액의 금액을 특정할 수는 없습니다. 구체적인 금액에 대한 규정은 없으며, 관할 세무서(지방청)의 시기별 상황에 따라 같은 상황이라도 달라질 수 있습니다. 또한 같은 금액이라도 납세자분들의 사실관계는 모두 다르기 때문에 누구는 나올 수 있고, 누구는 안 나올 수 있습니다.다만, 분명히 말씀드릴 수 있는 것은 10억 미만의 부동산에도 세무조사(자금출처조사)는 무수히 많이 나오고 있습니다.2. 사전통지 및 조사대상기간이번 세무조사는 oo세무서에서23.04.24~23.06.02 실시한 코인, 가상화폐 수익에 대한 자금출처조사 대응 사례에 대한 내용과 과정입니다.세무조사 결과는 최종 추징세액 ‘0’원으로 성공적으로 종결하였습니다.해당 조사는22년 1월 1일 ~ 22년 12월 31일을 조사대상기간으로 하였으며,해당 기간 내 신고된 소득 등 자금출처액을 초과하여 부동산 및 고가의 사치품 등을 취득하였습니다.현재 국세청은 개인이 코인을 매매하여 실현한 수익에 대해 구체적으로 파악하기 어렵습니다. 따라서 코인 수익을 자금출처로 하는 경우 자금출처조사의 대상이 될 수밖에 없습니다.특히 전업 투자자분들은 근로소득, 사업소득이 발생한 적이 없거나 채산 취득액에 비해 현저하게 적어 취득하는 부동산의 금액이 크지 않더라도 자금출처조사가 진행되는 점 유의해 주셔야 합니다. 코인, 가상자산과 관련된 수익이 발생한 경우 반드시 코인 자금출처조사의 핵심인 수익 실현 방식에 대한 입증자료를 미리 잘 갖추어 놓아야 합니다.3. 사실관계전체적인 사실관계를 정리하면 다음과 같습니다.1. 신용대출, 부모님으로부터차용을 활용한초기 투자자금으로 코인, 가상화폐 매매2. 국내 거래소뿐만 아니라해외 거래소 등 많은 거래소를 이용함3. 단순 거래소에서 매매뿐만 아니라P2P거래, OTC장외거래, 김프매매 등 다양한 방식의 매매를 진행함4. 자산취득액의 대부분을코인수익으로 하여 아파트, 고가의 차량을 취득함3. 쟁점 사항해당 건에 대하여 주요한 쟁점은 다음과 같습니다.1. 소득이 한 번도 없었던 투자자의최초 투자자금의 인정 여부(부모님 차용금)2.“레퍼럴 수익”의 자금출처 인정 여부 및 과세대상 여부3. 중앙거래소에서의 매매 외P2P거래, OTC장외거래, 김프매매 등 다양한 방식의 매매수익에 대한 입증 방안4.해외거래소에서 매매한 경우 매매차익을 산정하는 코인 평가액의 기준<1> 소득이 한 번도 없었던 투자자의 최초 투자자금의 인정 여부(부모님 차용금)전업 코인 투자자분 중 많은 분들이 해당 수익 외 다른 근로, 사업소득 등은 발생하지 않거나 적은 분들이 많으며 일반적으로 대출이나 부모님, 가족들로부터 돈을 빌려 투자를 시작합니다.코인 자금출처조사는 매매수익의 입증여부도 중요하지만, 최초 투자자금의 원천이 적절한 것이었는지에 대한 인정 여부로 세무조사가 시작됩니다.상증세법에서 부모, 자식 간의 금전소비대차(차용거래)는 인정해주지 않으며, 비록 빌린 자금이라고 하더라도 증여한 것으로 보는 것이 원칙입니다.부모님으로부터 차용한 금액은 비록 차용증은 작성하지 않고 이에 대한 이자도 지급하지 않았었지만, 사실관계와 유사한 차용증 인정 판례를 통하여 증여가 아닌 차용거래임을 인정받을 수 있었습니다.<2> “레퍼럴 수익”의 자금출처 인정 여부 및 과세대상 여부 레퍼럴 수익 은 QnA에서 말씀드렸던 것처럼 원칙적으로 과세대상 소득에 해당할 수 있습니다. 따라서 매년 발생했던 레퍼럴 수익에 대해 신고해오지 않아 레퍼럴 수익임을 입증하더라도 세금과 가산세가 추징될 수있었습니다.세무조사 내용에 따라 레퍼럴 수익임을 밝히지 않는 것이 오히려 세금적으로 더 유리할 수 있으므로 이부분은 내용에 따라 충분히 고민하여 방향을 잡아야 합니다.해당 건은 레퍼럴 수익임을 밝히지 않고 다른 출처 금액을 인정받음으로써 잘 마무리할 수 있었습니다.이부분은 담당 세무사님의 경험이 중요한 부분이므로 세무사님과 충분히 상의하시어 진행하셔야 합니다.<3>중앙거래소에서의매매 외 P2P거래, OTC장외거래, 김프매매 등 다양한 방식의 매매수익에 대한 입증 방안코인 투자자분들 중 거래소에서 단순 일반매매만으로 큰 수익을 얻으신 분들은 많지 않습니다.P2P, OTC, 김프매매, 국내거래소간 프리미엄 매매 등 그 방식은 굉장히 다양합니다.이런 거래방식은 일반매매로 발생한 수익보다 더욱 입증이 까다롭고 인정이 어려울 수 있습니다. 각 거래방식과 납세자분들 각자의 사실관계 등에 따라 준비할 수 있는 자료는 모두 다르며 한정되어 있습니다.따라서 각 사례별로 필수 자료에 대한 검토와 준비된 자료와 사실관계에 맞는 적절한 입증방안을 고안하고 주장을 뒷받침할 수 있는 논리를 만드는 것이 해당 수익에 대한 인정가능성을 높힐 수 있습니다.<4> 해외거래소에서 매매한 경우 매매차익을 산정하는 코인 평가액의 기준해외거래소는 원화가 아닌 외국 화폐로 거래하는 경우가 많으며, 코인의 가격 역시 외국 화폐를 기준으로 합니다. 또한 거래소 입출금 역시 원화가 아닌 코인을 활용해야 하므로 각 거래시점의 가격 산정이 중요합니다.현재 코인 평가액에 대한 구체적인 방법이 규정되어 있지 않으므로 논리적인 평가액 산정과 그에 따른 매매차익을 입증할 방법을 고안하여 조사관과 논의하여 결정할 수밖에 없습니다.해외거래소는 특히 국내거래소보다 자료가 불충분할 수밖에 없으므로 다양한 사례를 진행했던 경험들을 활용하여 이번 사례에 맞는 적절한 방법을 인정받을 수 있었습니다.4. 추징세액 비교해당 세무조사의 과세관청 입장에서 산정한예상 추징세액은 약 3.2억원이었지만, 적절한 대응을 통해 최종 추징세액 0원으로 조사를 잘 종결할 수 있었습니다.구분당초 추징예상세액조사 종결 세액추징세액320,000,000원0원정리, 세무조사 대응방안코인, 가상화폐 자금출처조사의 특성상 대부분의 쟁점금액이 투자수익이며, 그 규모가 크기 때문에 세무사의 역량이 따라 모두 인정되거나 모두 추징될 수 있습니다.위에서 말씀드린 것처럼 코인투자자분들 중 거래소에서 단순 일반매매만으로 큰 수익을 얻으신 분들은 많지 않습니다.P2P, OTC, ICO, 디파이, 프리미엄 매매, 공동투자 등 투자의 방식이 정말 다양합니다.가장 중요한 것은 수많은 다양한 투자방식과 수많은 국내·해외거래소에서 진행한 매매 중 본인의 사례에 맞는 가장 적절한 대응 방안을 강구하고 자료를 만드는 것입니다.이를 위해서는 코인, 가상자산에 대한 전반적으로 충분한 이해도와 그에 대한 많은 경험이 필요합니다. 세무조사를 진행하는 국세청 조사관 분들도 사안에 따라 어떻게 진행해야할지 모르시는 경우가 많으며, 이런 경우 담당세무사가 어떤 대응방안을 가지고 논리를 만들어 주장하냐에 따라 결과는 큰 차이가 발생합니다.세무조사(자금출처조사) 중 코인, 가상자산과 관련된 세무조사는 또 다른 별개의 영역이므로 해당 세무조사의 경험을 중점적으로 세무사를 선정하시는 것이 좋은 결과를 낳을 수 있습니다.사례별 세무조사 대응 방안내용링크가상화폐수익으로 부동산 취득https://blog.naver.com/highyes_tax/223094198768사업 매출누락 및 고가 부동산 취득https://blog.naver.com/highyes_tax/222884858869https://blog.naver.com/highyes_tax/222698732943코인, 가상자산과 관련하여 발생하는 모든 세금(디파이, 스테이킹, 채굴 등)https://blog.naver.com/highyes_tax/222913268682병원·치과·한의원 세무조사https://blog.naver.com/highyes_tax/22310618370950m© NAVER Corp.세무컨설팅 세로움서울특별시 송파구 백제고분로7길 16-16 2층 세무컨설팅 세로움