전월세 신고제 (공장월세)문의

안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다.​오늘은 21년 6월 1일부터 시행되는 임대차계약 신고제에 대해서 알아보겠습니다.​​국토교통부는 오는 6월1일 부터 「주택 임대차 신고제」를 시행하기 위해임대차 신고의 대상, 신고내용, 절차 등 법률*에서 위임된 내용을 정하기 위한「부동산거래신고 등에 관한 법률」하위법령 개정안을 입법예고 한다고 밝혔습니다.「부동산거래신고 등에 관한 법률」일부개정안 개정·공포 ('20.08.18)-> 시행('21.6.1)임대차 신고제는 임대차 계약 당사자가 임대기간,임대료 등의 계약내용을 신고하도록 하여임대차 시장정보를 투명하게 공개하고 임차인의 권리를 보호하기 위해 도입되는 제도 입니다.​​■ 신고대상대통령령으로 정하는 지역에서 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 신규, 갱신계약 모두 신고대상입니다.다만, 계약금액 변동 없이 묵시적 계약갱신은 신고하지 않아도 됩니다.​■ 신고대상지역수도권과 광역시, 세종시, 도의 시지역​■ 신고금액기준보증금 6천만원 또는 월세 30만원을 초과하는 임대차계약​■ 신고내용신고 항목① 임대인, 임차인의 인적사항② 임대물건의 주소 등 정보③ 임대료, 계약기간, 계약체결일 등(갱신계약의 경우 종전임대료, 계약갱신요구권 행사 여부도 신고)​​■ 신고기간계약 체결일로부터 30일 이내에 신고​■ 신고방법임대차계약 신고는 임대주택의 관할 읍,면,동, 주민센터 등 기존 통합민원 창구에서 가능하며, 임대인과 임차인 공동신고이지만 위임자도 할 수 있고, 둘중 한쪽만해도 공동 신고한 것으로 간주됩니다.임차인이 「주민등록법」상 전입신고를 하여 확정일자를 받는 경우에는 임대차 계약은 자동으로 신고됩니다.​​■ 과태료미신고 또는 거짓신고시 사안에 따라 4만원에서 100만원까지의 과태료가 부과됩니다.​​​결국 전월세신고제를 통해 표준임대료 도입을 준비할 것으로 보입니다. 표준임대료는 지방자치단체가 주택의 위치, 종류, 면적, 내구연한 등에 따라 적정한 임대료를 산정하여 고시하겠다는 것입니다.이런 데이터의 공개가 꼭 좋은 방향으로 활용될 것 같지 않습니다. 각각의 사정에 따라 보증금이나 월세가 다를 수 있는데, 일부 높은 금액의 보증금 또는 월세가 신고되었을 경우, 이 금액이 기준이 되어 이후에 체결되는 계약에 영향을 줄 가능성이 많을 것 같습니다. 옆집이 이 정도 받았는데, 인테리어도 더 좋고 방향도 더 좋은 우리 집이 더 높은 금액을 받아야지 하는 임대인들이 생기지 않을까 싶습니다.

1. 개요​2022년 소득세법에 상생임대주택이라는 새로운 개념이 등장했습니다. 조건이 맞는 분들께는 그래도 없는 것보다는 낫기 때문에, 제대로 설명하는 시간을 가져봅니다. 먼저 법문 전문 소개합니다.​소득세법 시행령 제155조의3(상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례)① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 “상생임대주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 해당 임대기간에 그 주택에 1년간 실제 거주한 것으로 보아 제154조제1항의 거주기간을 계산한다.1. 1주택의 소유자가 주택을 취득한 후 임차인과 체결한 해당 주택에 대한 직전 임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 “상생임대차계약”이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2022년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 확인되는 경우로 한정한다)하고 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것2. 상생임대차계약에 따른 임대개시일 당시 1주택을 소유한 1세대가 임대하는 주택일 것3. 상생임대차계약에 따른 임대개시일 당시 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 9억원을 초과하지 않을 것4. 제1호에 따른 직전 임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.③ 제1항제1호에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다.④ 제1항에 따른 거주기간 합산을 적용받으려는 자는 법 제105조 또는 제110조에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한까지 기획재정부령으로 정하는 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 관한 직전 임대차계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다. 이 경우 납세지 관할 세무서장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 주택의 토지ㆍ건물 등기사항증명서를 확인해야 한다.​​2. 요건​(1) 직전 임대차계약 요건​[상생임대차계약]이 있기 전에 우선, [직전 임대차계약]이 있어야 합니다. 그러니 주택을 취득하고 처음으로 체결하는 계약은 [상생임대차계약]이 될 수 없고, [상생임대차계약]은 2번째 임대차계약입니다.​[직전 임대차계약]은 1주택의 소유자가 주택을 취득한 후에 그 주택을 임차인에게 내놓는 계약입니다. 따라서 매도인으로부터 승계받은 임대차계약은 [직전 임대차계약]이 될 수 없습니다. 그런 경우에는 [매도인에게 승계받은 임대차계약]을 마치고, [직전 임대차계약]을 마치고, [상생임대차계약] 순서로 이행해야 합니다.​[직전 임대차계약]은 1년 6개월 이상 이어졌어야 합니다. 그러므로 1년 6개월이 되지 않은 기존 계약을 부랴부랴 정리하고 새 계약을 맺는다고 해서 [상생임대차계약]이 되지 않습니다.​​(2) 상생임대차계약 요건​[직전 임대차계약]이 끝나면 [상생 임대차계약]을 체결해야 합니다. 이때 [직전 임대차계약]에 대해 계약갱신청구권을 행사하는 걸 두고 [상생임대차계약]이라고 생각하시는 분이 있는데, [상생임대차계약]은 새로 명시적으로 체결하는 계약입니다. 왜냐하면 [직전 임대차계약]에 의해 주어지는 1회의 계약갱신청구권은 당연한 임차인의 권리인데, 이것을 행사했다고 1년 거주기간의 혜택을 줄 이유가 없습니다. 그리고 법문에서도 계약의 체결이라고 하였지 갱신이라고 하지 않고 있습니다. 그러므로 [상생 임대차계약]에서 정한 2년이 끝나면 임대인이 실거주를 하거나 그 밖에 사유가 있지 않으면 계약갱신청구권을 다시 사용할 수 있게 됩니다.​[상생 임대차계약]은 2021년 12월 20일 ~ 2022년 12월 31일에 체결되어야 합니다. 계약 체결일을 말하므로, [임대차보증금 잔금지급일] 또는 [주택의 인도일]이 아닙니다.​[상생 임대차계약]에 따른 임대개시일 당시 주택의 공시가가 9억원을 초과하지 않아야 합니다.​[상생 임대차계약]은 그 임대차 기간이 2년 이상이어야 합니다.​[상생 임대차계약]은 [직전 임대차계약] 대비 임대보증금/임대료가 5% 이내로 증가해야 합니다.​​(3) 임대인 요건​임대인은 [직전 임대차계약] 당시 1세대 1주택자여야 합니다. [직전 임대차계약]의 정의가, [1주택의 소유자가 주택을 취득한 후 임차인과 체결한 해당 주택에 대한 계약]이기 때문입니다.​임대인은 [상생임대차계약]에 따른 임대개시일 당시 1세대 1주택자여야 합니다.​임대인이 해당 주택을 양도하는 때에 1세대 1주택자 또는 일시적 2주택자여야 합니다.​​3. 효과​이렇게 상생임대차계약을 마친 주택은, 1세대 1주택 비과세 판단시에 2년 거주요건 중 실거주 1년을 인정하게 됩니다. 법문에 상생임대차계약을 중복하여 2년 실거주를 적용할 수 있다는 규정이 없고, 입법 취지에도 1년을 한도로 한다고 하였으므로, 1년이 최대치입니다. 그러니 조정대상지역의 주택에 대해 비과세를 받고자 한다면 상생임대차계약 이후 추가 1년을 거주해야 합니다.​​4. 한계​(1) 실효성​이런 정책을 왜 마련했을까요? 올해 7월부터 계약갱신청구권 도입 2년이 지나, 전월세 매물이 나오기 시작할 예정입니다. 이때 지난 세월동안 높아진 매매가액에 맞춰, 전세보증금 및 월세도 키맞추기를 할 가능성이 높아, 전월세시장이 불안해질 예정입니다. 이를 조금이라도 완화해보고자 하는 것입니다.​그런데 요즘같은 상황에서 1주택을 소유자가 그 집을 임대 놓고 있다는 건, 임대인 본인이 다른 주택에 전월세로 살고 있다는 뜻입니다. 일단 1주택자가 한 채의 주택을 임대 놓는 경우가 많지도 않지만, 있다고 해도 갭투자 해놓고 일단 돈을 모아서 추후 임차인 내보낸 뒤 실거주를 계획한 사람일 가능성이 높습니다. 왜냐하면 그렇지 않으면 본인 또한 전월세에서 한껏 높아진 보증금이나 월세를 감당하기가 힘들 것이기 때문입니다.​그런데 그런 사람이, 높아질 내 보증금 및 월세는 감당하되, 임대를 준 내 집의 보증금 및 월세는 5% 미만으로 올려 2년을 더 임대를 준다? 그렇게 할 사람이 몇이나 될까 싶습니다. 이런 정책은 다주택자에게 주어져야 실효성이 있는데 아쉽습니다.​​(2) 거주요건을 요하지 않는 주택은 이 혜택과 관련이 없습니다.​1세대 1주택 비과세 판단시에 거주요건이 필요한 것은 2017년 8월 2일 이후에 취득한 조정대상지역 내의 주택입니다. 그러므로 다음 주택은 해당사항이 없습니다. ​1) 시간적 예외로, ① 2017년 8월 2일 이전에 매수 잔금까지 다 치른 주택, ② 2017년 8월 2일 이전에 매수 계약했고 2017년 8월 2일 이후에 잔금치른 주택으로서 계약일에 무주택인 경우입니다.​2) 장소적 예외로, ③ 잔금일 현재 조정대상지역이 아닌 물건, ④ 조정대상지역 공고일 이전에 매수 계약했고 조정대상지역 공고일 이후에 잔금치른 주택으로서 계약일 현재 무주택인 경우입니다.​​(3) 2년을 추가로 임대하고 여차하면 4년까지 임대하게 되지만, 실거주 기간은 1년만을 인정합니다.​상생임대차계약 2년에 따라 실거주 2년을 인정해주면 좋을텐데 그럴 수 없는 이유는 무엇일까요? 과거 임대주택에 대하여는 1세대 1주택 비과세를 받기 위한 [2년 거주요건]을 면제해준 적이 있었는데요, 혜택이 너무 세다고 2019년 12월 16일 대책에서 없애버렸습니다. 그랬던 정부가 다시 상생임대주택에 대해 2년 실거주를 인정하게 되면, 4년/8년 임대주택도 보다도 덜한 의무에 대해 더 큰 혜택을 부여하는 것이 되어버려 자기모순에 빠지기 때문입니다.

안녕하세요, 오회계사입니다.오늘 다룰 내용은 6.21 대책에서 발표되어 8.2일에 시행령 개정이 확정된 상생임대주택에 대해 개정된 조문 위주로 살펴보겠습니다.세부적으로 살펴보면,임대개시 시점에다주택자, 9억원 초과 주택을 보유한 경우에도2년 거주요건을 인정함이 핵심입니다당초 상생임대차계약 조건은, 임대 개시시점에 1주택자이고 9억원 이하주택인 경우에만 적용되며 실거주도 1년만 인정을 해주었는데, 이를 폐지 개정함이 핵심입니다.개정 요약은 아래 6.21 대책 발표자료 참고바랍니다.이는 시행령 개정사항이라 국회의 동의가 필요없기 때문에, 대책 발표 이후 지난 8.2일에 확정 공표되었습니다.개정된소득세법 시행령 155조의3의 조문 위주로 살펴보면,거주요건을 적용하지 않고, 그 대상은 1세대 1주택 비과세와 등록임대주택의 거주주택 및 장특공에도 적용이 됩니다.종전에는 1년의 거주를 인정하고 1세대 1주택 비과세(일시적 2주택 등 포함)에만 적용을 하였는데, 개정으로① 1세대 1주택 비과세(일시적 2주택 등도 포함)②등록임대주택의 거주주택 비과세③ 1세대 1주택 장기보유특별공제로 확대 적용됩니다.21.12.20 ~ 24.12.31기간 중 체결된 상생임대차계약이어야 하고,임대인 지위를 승계한 경우는 직전임대차 계약에서 제외됩니다.당초 22년까지의 기한을 24년까지로 2년 연장하였습니다. 이때 직전임대차계약기간이 1년 6개월 이상이어야 하므로, 상생임대주택 적용을 위한 직전임대차계약은 1년 6개월 이상이 되어야 하므로, 늦어도 23년 7월 이전에 체결되고 24년말까지 갱신계약이 되어야 합니다. 상생임대차 계약은 잔금일이 아닌, 계약일이 24.12.31일 이전이면 됩니다.시작일은 21.12.20일 이후 체결된 것으로 소급적용이 됩니다.부 칙제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.제2조(상생임대주택에 관한 적용례) 제155조의3제1항, 제3항 및 제4항의 개정규정은 2021년 12월 20일부터 이 영 시행일 전까지 상생임대차계약을 체결한 주택에 대해서도 적용한다.중요한 것은,직전임대차계약은 임대인지위를 승계한 갭투자계약은 인정하지 않습니다.물론, 종전 갭투자 임대차 종료후 새롭게 임대차계약을 맺은 것은 인정이 되겠습니다.종전에 있던, 임대개시일에 1세대 1주택과 9억이하 조항은 삭제되었습니다.직전임대차계약, 임대차기간 관련된 사항은 10문 10답의 자료를 참고바랍니다□직전임대차 계약이 갭투자로 임대인 지위를 승계한 경우는 불인정□ 임대인은 동일해야 하나, 임차인은 달라도 무방함□ 직전임대차계약은 1년6개월 이상 + 상생임대차계약은 2년 이상으로 실제 임대기간으로 판단전월세 전환시는 민특법의 전환율을 따르고,임대기간 1월 미만은 1월로 봅니다그 외, 갱신이나 종전의 임대차계약 기간이 1개월 미만이면 1개월로 적용하는 것으로 개정되었습니다.개정된 내용은 아니지만,갱신 계약시에 전월세를 전환시는 인상율 5% 준수여부는 주택임대차 보호법을 따릅니다.① ②둘 중에 낮은 비율①대통령령으로 정한 비율 (현재 10%)②기준금리 + 대통령령으로 정한 이자율(현재 2%)주택임대차 보호법제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다.1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율7.13일 이후 기준금리가 2.25%로 유지되고 있으므로,10%와 4.25%(2.25%+2%) 중 낮은 4.25%가 적용됩니다.예시) 보증금 2천 + 월세 50 ⇒ 2천만원 + (50만원x12개월)/4.25% = 161,176,471원이므로 5% 인상으로 전세 전환시 169,235,294원 이내로 해야합니다.정리하면,이상 8.2일 공포된 소득세법 시행령 개정사항인 상생임대차계약에 대해 개정된 조문과 함께 살펴보았습니다.21.12.20 ~ 24.12.31일 기간에 직전임대차 계약 대비 5%이내 임대료를 인상하는 경우에 1세대 1주택 비과세, 등록임대주택의 거주주택, 1세대 1주택 장특공에 거주요건을 면제하니 해당하시는 경우 잘 활용하시길 바랍니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwBy양도세신고/양도세상담/김해,양산,부산세무사

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 가업상속공제 사후관리 4가지 사유 중에 가업상속재산 처분 요건 위반과 가업에 종사 요건 위반에 대해서 먼저 설명드리겠습니다 나머지 2가지 사유는 다음번에 포스팅하겠습니다.가업상속공제 사후관리 사유는?▶상속개시일로부터 5년 이내에 아래와 같은 사유 발생 시 상속세를 추징합니다.가. 가업상속재산을 처분한 경우나. 가업에 종사하지 않는 경우다. 상속인의 주식 지분이 감소한 경우라. 고용 및 총 급여액 유지 요건을 충족하지 않은 경우사후관리 기준은?▶ 2022.12.31 [상속세 및 증여세법]을 개정 시 사후관리 기준을 다음과 같이 완화하였습니다.사후관리내용종전개정적용시기사후관리기간7년5년2022.12.31 이전 상속개시분도 적용합니다고용유지매년 80%7년 평균 100%(중견기업도 100%)매년 사후관리는 삭제됨5년 평균 90%2022.12.31 이전 상속개시분도 적용합니다자산처분7년 이내 20% 이상처분제한(5년 이내 10%)5년 이내 40% 이상 처분제한2022.12.31 이전 상속개시분도 적용합니다▶2023.01.01 현재 사후관리 중인 경우에도 개정규정을 적용합니다. [부칙 7조]가업상속공제 사후 관리 개정규정은 사후관리를 받고 있는 상속인과, 2023.01.01이후 가업상속공제를 적용받는 상속인에 대해서 적용합니다.위 ' 사후관리를 받고 있는 상속인'이란·2022.12.31 이전에 종전 규정에 따라 가업상속공제를 받은 경우로서·2023.01.01 현재 종전의 7년 사후관리 기간이 경과하지 않았고·2022.12.31 이전에 사후관리 위반으로 상속세 및 이자상당액이 부과되지 않은 상속인을 말합니다.-2022.12.31 이전에 종전의 가업용 자산 처분사후관리 규정 위반에 해당하여 가업용 자산의 처분 비율을 고려하여 상속세 및 이자상당액을 부과 받았어도, 7년의 사후관리 기간이 경과되지 않았다면 개정된 사후관리 규정을 적용합니다.[부칙 7조 단서]-2018.01.01 이후 사후관리 위반분부터는해당 사유 발생 일이 속하는 달의 말일(정규직 근로자 수 평균 미달의 경우에는 해당 사업연도 말일)부터 6개월 이내에 위반 사실에 대해서 신고하고 상속세 및 이자상당액을 납부해야 합니다.[상증법 18조 8항 ] 만약, 사후관리 추징 사유 신고를 하지 않은 경우에도무신고가산세나, 과소신고가산세는 적용되지 않으나, 납부 지연가산세는 적용됩니다.기간별 추징률은?2020.01.01~2022.12.312023.01.01이후기간별 추징률5년 ~7년 기간별 추징률 적용5년 기간별 추징률 적용5년 미만 100%▶기간별 추징률 적용 시 5년 미만인 지 또는 5년 이상 ~7년 미만인 지 등을 판단하는 기간은 다음과 같이 산정된 기간으로 합니다.위반 유형기간계산①7년 이내, 가업용 자산 20% 이상 처분(5년 이내 10% 이상 처분)상속개시일부터 해당 사유 발생일까지의 기간②7년 이내, 가업에 종사하지 않는 경우③7년 이내, 상속인의 주식 지분이 감소한 경우④ 각 사업연도 정규직 근로자 수 평균 또는 총 급여액이 기준 고용 인원 또는 기준 총 급여액의 80%에 미달하는 경우상속개시일 사업연도 말부터 해당일까지의 기간⑤ 7년간 정규직 근로자 수 평균 또는 총 급여액 평균이 기준 고용 인원 또는 기준 총 급여액의 100%에 미달하는 경우 상속이 개시된 사업연도 말일부터 각 사업연도 말일까지 각각 누적하여 계산한 정규직 근로자 수 전체 평균 또는 총 급여액 전체 평균이 기준 고용 인원 또는 기준 총 급여액 이상을 충족한 기간 중 가장 긴 기간사후관리 1. 상속개시일 5년 이내에 가업상속재산을 처분한 경우란?▶상속개시일로부터 5년 이내에가업용 자산의40% 이상 처분시상속개시일 현재 다음의 자산을 가업용 자산이라고 합니다.·개인사업자의 경우에는 가업에 직접 사용되는 토지, 건축물, 기계장치 등 사업용 자산을 말합니다· 법인 사업자의 경우에는 사업 무관 자산을 제외한 법인의 자산 중 법인의 사업에 직접 사용되는 사업용 고정자산을 말합니다-40% 이상 처분 기준·가업용 자산을 상속개시일로부터 5년 이내에 40%[2022.12.31 이전은 7년 이내에 20%,5년 이내에 10%] 이상 처분했는지는 상속개시일 현재의 가액을 기준으로 다음의 산식에 의해서 판단합니다 [상증법 15조의 10항]$가업용자산 처분비율 times frac{가업용 자산 중 처분 left(사업에 사용하지 않고 임대하는 경우 포함 right)한 자산의 상속 개시일 현재가액}{전체 가업용 자산의 상속개시일 현재가액 }$가업용자산처분비율×가업용자산중처분(사업에사용하지않고임대하는경우포함)한자산의상속개시일현재가액전체가업용자산의상속개시일현재가액· 처분에 사용하지 않고 임대하는 경우도 처분한 것으로 보아 계산합니다· 상속개시일 이후에 처분했어도 처분 당시 금액 기준이 아니라 상속개시일의 해당 재산금액을 기준으로 처분 비율을 구해야 합니다.▶40% 이상 처분 시 추징산식·가업상속공제액*①자산처분비율*②기간별추징율①자산 처분 비율 40% 이상을 처분하여 상속세를 추징하는 경우 자산 처분 비율을 말하며,상증령 15조 10항에 따라 상속개시일 현재의 가액으로 비율을 산정합니다, 만약 1차 처분으로 상속세를 부과한 후에 다시 재산을 추가 처분해서 다시 상속세를 추징 당하는 경우라면 종전에 처분한 재산가액은 제외하고 각 처분 가약을 기준으로 자산 처분 비율을 산정합니다[ 상증령 15조 15항 ]예) -2023.07.01일 상속개시일에 ,a 부동산 30억, b 부동산 40억, c 부동산 30억 -2024.05.25일 a 부동산 처분 -2025.06.30 b 부동산 처분시 누적액 기분 70억/100억으로 판단하는 것이 아니라, b 부동산 처분금액만 기준으로 40억/100억 기준으로 판단한다는 것입니다.②기간별 추징률: 2023.01.01 이후 상속이 개시되는 경우 상속개시일로부터 5년 미만에 재산 처분 시에는 100%의 추징률로 계산합니다.처분해도 추징하지 않는 예외사유는?▶아래와 같은 정당한 사유가 있다면 추징하지 않습니다 [상증령15조 8항]법 제18조의 2 제5항 각 호 외의 부분 전단에서 대통령령으로 정하는 정당한 사유 란 다음 각 호에 해당하는 사유를 말한다. (2023.2.28. 개정)1.법 제18조의 2 제5항 제1호를 적용할 때에는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우 (2023.2.28. 개정)가. 제9항에 따른 가업용 자산(이하 이 조에서 가업용 자산 이라 한다)이「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」, 그 밖의 법률에 따라 수용 또는 협의 매수되거나 국가 또는 지방자치단체에 양도되거나 시설의 개체(改替), 사업장 이전 등으로 처분되는 경우. 다만, 처분 자산과 같은 종류의 자산을 대체 취득하여 가업에 계속 사용하는 경우에 한한다. (2018.2.13. 개정)나. 가업용 자산을 국가 또는 지방자치단체에 증여하는 경우다. 가업상속받은 상속인이 사망한 경우라. 합병·분할, 통합, 개인사업의 법인전환 등 조직 변경으로 인하여 자산의 소유권이 이전되는 경우. 다만, 조직 변경 이전의 업종과 같은 업종을 영위하는 경우로서 이전된 가업용 자산을 그 사업에 계속 사용하는 경우에 한한다.마. 내용연수가 지난 가업용 자산을 처분하는 경우바. 제11항 제2호에 따른 가업의 주된 업종 변경과 관련하여 자산을 처분하는 경우로서 변경된 업종을 가업으로 영위하기 위하여 자산을 대체 취득하여 가업에 계속 사용하는 경우 (2020.2.11. 신설)사. 가업용 자산의 처분금액을「조세특례제한법」제10조에 따른 연구·인력개발비로 사용하는 경우 (2023.2.28. 개정)2.법 제18조의 2 제5항 제2호를 적용할 때에는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우 (2023.2.28. 개정)가. 가업상속받은 상속인이 사망한 경우나. 가업상속받은 재산을 국가 또는 지방자치단체에 증여하는 경우 (2016.2.5. 개정)다. 상속인이 법률에 따른 병역의무의 이행, 질병의 요양 등기획 재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당하는 경우(2008.2.29. 직제개정)3.법 제18조의 2 제5항 제3호를 적용할 때에는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우 (2023.2.28. 개정)가. 합병·분할 등 조직 변경에 따라 주식 등을 처분하는 경우. 다만, 처분 후에도 상속인이 합병법인 또는 분할신설 법인 등 조직 변경에 따른 법인의 최대주주 등에 해당하는 경우에 한한다.나. 해당 법인의 사업 확장 등에 따라 유상증자할 때 상속인의 특수 관계인 외의 자에게 주식 등을 배정함에 따라 상속인의 지분율이 낮아지는 경우. 다만, 상속인이 최대주주 등에 해당하는 경우에 한한다. (2012.2.2. 개정)다. 상속인이 사망한 경우. 다만, 사망한 자의 상속인이 원래 상속인의 지위를 승계하여 가업에 종사하는 경우에 한한다. (2013.2.15. 단서 개정)라. 주식 등을 국가 또는 지방자치단체에 증여하는 경우마.「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제390조 제1항에 따른 상장 규정의 상장요건을 갖추기 위하여 지분을 감소시킨 경우. 다만, 상속인이 최대주주 등에 해당하는 경우에 한정한다. (2016.2.5. 단서 신설)바. 주주 또는 출자자의 주식 및 출자지분의 비율에 따라서 무상으로 균등하게 감자하는 경우 (2019.2.12. 신설)사.「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」에 따른 법원의 결정에 따라 무상으로 감자하거나 채무를 출자전환하는 경우 (2019.2.12. 신설)10년 이내 가업상속재산의 처분 관련 예규는?▶건물 매각 후 종전 보유하던(임대주던 물건) 건물로 이전하는 경우 대체 취득에 해당하지 않습니다.[법규 재산-549,2022.04.26]-처분 자산과 같은 종류의 자산을 대체 취득하여 가업에 계속 사용하는 경우에 해당하는다는 뜻입니다.▶대체 취득한 자산은 가업상속 공제를 적용받지 않는 자산의 추가 취득을 의미합니다.-case1. a, b, 공장이 있는데 공장이 전 목적으로 c 공장을 취득하고 상속이 개시되었을 때 a, b, c 공자에 대해서 모두 가업상속 공제를 받은 후에 상속재산의 20% 이상에 해당하는 a, b 공장을 상속개시일 10년 이내 양도 시 기 공제받은 금액을 추징합니다.[법령해석 재산-0253-2016.1209]-case2. 공장이 전 중 상속개시되어 새로운 공장에 대해서 가업상속 공제를 받지 않았고, 이전 전후 같은 종류의 가업을 영위하고 있다면 후 공장처분한 것에 대해서 상속세 추징하지 않습니다.[적부-국세청-2017-0146-2018.03.07]▶가업상속 공제를 받고 나서 균등 유상감자를 하면 주식의 처분에 해당되어 추징됩니다.[서면 법규과-943,2014.08.28, 기획재정부 재산세제과-1575,2022.12.23]▶가업용 자산을 부동산임대업으로 전환한다면 재산을 처분한 것으로 봅니다.[조심 2013 부 1082,2016.06.28]▶ 자산의 포괄적 양도에 해당하는 경우는 조직 변경에 해당되어 공제액 추징되지 않습니다.[재산세과-1816,2015.05.16]사후관리 2. 가업에 종사하는 않는 경우란?▶상속인이상속개시일로부터 5년(2022.12.31이전은 7년) 이내에정당한 사유 없이 가업에 종사하지 않는 것으로 확인되는 경우에는, 가업상속 공제받은 금액에 대해서 상속개시일로부터 가업에 종사하지 않은 날까지의 기간에 대해서기간별 추징률을 곱한 금액만큼 상속세를 다시 추징합니다▶다음의 경우 가업에 종사하지 않는 경우에 해당합니다 [상증령 15조 11항]⑪법 제18조의 2 제5항 제2호를적용할 때 다음 각 호의 경우는 해당 상속인이 가업에 종사하지 아니하게 된 것으로 본다. (2023.2.28. 개정)1. 상속인(제3항 제2호후단에 해당하는 경우에는 상속인의 배우자) 이 대표이사 등으로 종사하지 아니하는 경우 (2016.2.5. 개정)2. 가업의 주된 업종을 변경하는 경우. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다. (2020.2.11. 개정)가. 한국표준산업분류에 따른 중분류 내에서 업종을 변경하는 경우(별표에 따른 업종으로 변경하는 경우로 한정한다) (2022.2.15. 개정)나. 가목 외의 경우로서제49조의 2에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 업종의 변경을 승인하는 경우3. 해당 가업을 1년 이상 휴업(실적이 없는 경우를 포함한다) 하거나 폐업하는 경우▶가업에 종사하지 않아도 추징하지 않는 정당한 사유①가업 상속받은 상속인이 사망한 경우②가업 상속재산을 국가 또는 지방자치단체에 증여하는 경우③상속인이 법률의 규정에 의한 병역의무의 이행, 질병의 요양, 취학상 형편 등으로 가업 또는 영농에 직접 종사할 수 없는 사유가 있는 경우를 말한다. 다만, 그 부득이한 사유가 종료된 후 가업 또는 영농에 종사하지 아니하거나 가업상속 또는 영농 상속받은 재산을 처분하는 경우를 제외한다. (2018.3.19. 개정; 기획 재정부령 제658호 부칙 제1조 2019.1.1. 시행)가업에 종사하지 않는 사유에 해당하는 예규는?▶상속인이고등교육법에따른 학교와 동일하거나 유사한 경우의 국외학교 취학 시에는 정당한 사유로 보아 추징당하지 않을 수 있습니다.[서면 상속증여-1912,2018.0807]▶법원의 회생 절차 폐지 결정에 따른 폐업 시 정당한 사유에 해당하지 않으므로 추징됩니다.[조심 2017구-1237,2017.06.12]▶리모델링 공사로 1년 이상 휴업 시 정당한 사유에 해당하지 않으므로 추징됩니다.[기준-2016-법령해석 재산-0263,2017.0228]▶상속개시 당시에는 매출액이 건설업 6:제조업 4였으나 상속 이후에 매출액이 건설업 4:제조업 6 일 경우에 매출액 큰 금액 기준으로 주업종을판단하므로 업종이 변경된 것으로 보아 상속세 추징됩니다.[재산세과-270,2012.07.24]▶물적분할 시에는 업종변경에 해당되지 않으므로 이 공제액 추징하지 않습니다.[재산세과 -92,2011.02.23]이상입니다!상속세 신고 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트 (naver.com)양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.m.expert.naver.com자연세무회계컨설팅서울특별시 강서구 공항대로 190 푸리마 타워 416호예약궁금할 땐 네이버 톡톡하세요!

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 내용은 요즘 많이들 문의하시는 가족간에 부동산 거래에 대한 것입니다. 심판사례를 보고 주의할 점을 확인해보겠습니다.세부적으로 살펴보면,가족간의 매매는원칙적으로 증여로 추정합니다상증세법에는 배우자와 직계존비속과 양도 거래는 원칙적으로 양도로 인정하지 않고, 증여로 추정합니다. 즉, 증여세를 안내기 위해서 양도거래로 위장한 것이라고 봅니다.다시 말해, 부동산을 무상으로 이전한 것을 사고 판것으로 계약서만 쓴 거라고 보고 이에 따라 증여세 과세 대상으로 보는 것입니다.상증세법제44조(배우자 등에게 양도한 재산의 증여 추정)① 배우자 또는 직계존비속(이하 이 조에서 “배우자등”이라 한다)에게 양도한 재산은 양도자가 그 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 배우자등이증여받은 것으로 추정하여 이를 배우자등의 증여재산가액으로 한다.③ 해당 재산이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항과 제2항을 적용하지 아니한다.1. 법원의 결정으로 경매절차에 따라 처분된 경우2. 파산선고로 인하여 처분된 경우3. 「국세징수법」에 따라 공매(公賣)된 경우4. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조의2제4항제1호에 따른 증권시장을 통하여 유가증권이 처분된 경우. 다만, 불특정 다수인 간의 거래에 의하여 처분된 것으로 볼 수 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.5. 배우자등에게 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우단, 실제로 명백히 매매 대금을 주고 받은 것이 확인된다면 증여로 보지 않습니다.구체적으로 시행령을 살펴보면,①등기, 등록을 요하는 재산을 교환②신고한 소득금액, 증여, 상속받은 재산③본인의 소유 재산 처분으로 정하고 있습니다. 즉, 그 매매를 위한 자금출처가 명백히 확인되어야 합니다.상증세법 시행령제33조(배우자 등에게 양도한 재산의 증여추정)③ 법 제44조제3항제5호에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.1. 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록을 요하는 재산을 서로 교환한 경우2. 당해 재산의 취득을 위하여 이미 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다) 받았거나 신고한 소득금액 또는 상속 및 수증재산의 가액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우3. 당해 재산의 취득을 위하여 소유재산을 처분한 금액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우세금 신고된 자금 출처로매매 대금을 줘도, 증여로 볼 수 있습니다이번에 살펴볼 사례가, 가족간 매매로 건물을 사고 매매대금을 수수했지만 거래의 실질이 증여라고 보고 증여세를 과세한 경우입니다.상증, 조심-2019-부-2374 , 2019.12.18 , 기각[전심번호][ 제 목 ]청구인과 조부간의 쟁점부동산 매매거래에 대해 상속세및증여세법 제44조 배우자 등에게 양도한 재산의 증여 추정 규정을 적용하여 증여세를 과세한 처분의 당부[ 요 지 ]쟁점부동산의 매매계약은 손자인 청구인에게 쟁점부동산을 증여하기 위해 사전적으로 조세부담을 줄일 수 있는 거래형식을 만들어 거래한 것으로 보이는 점, 증여추정 제외 사유로서 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우에 해당된다고 보기 어려운 점등으로 보아 처분청이 청구인에게 증여세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨본 사건은 증여세 세무조사 후, 가족간 매매를 증여로 보아 증여세를 추징하였고 이에 불복하였으나 결국 대법원까지 갔음에도 패소한 것으로 나타납니다.가족간 매매 대금을 주고 받았음에도, 왜 증여로 봤는지 확인해보겠습니다.부친이 자녀에게 증여하고, 조부는 손자에게 차용증 작성하고 돈을 빌려주고 그 대금으로 조부와 건물을 매매함사실관계를 보면,[상황]①만 1세의 자녀에게 부친이 6,500만원을 증여② 조부는 본인 건물을 손자에게 4.9억에 매도③ 건물은 전세금 1억 + 월세 600만원으로,차액 3.9억원을 지급④ 조부는 손자에게 3.5억원을 대여하고 70개월에 걸쳐 상환 (이자율 1.64%)⑤ 매매대금 중 나머지 4,100만원은 계약금으로 지급⑥ 해당 건물의 시가는 7억원임약간 복잡해 보일수도 있으나 요약하면, 1살짜리 손자는 부친이 증여한 돈과 조부가 빌려준 돈만으로 조부가 소유하던 7억짜리 건물을 매입하게 된 셈입니다.심지어, 조부가 빌려준 돈은 1.64%의 이자로 70개월간 상환하는데 이 돈은 건물 월세가 600만원이니 월세받아 조부에게 주면 채무도 없어집니다.뭔가 세법을 잘 몰라도, 이건 아니다 싶을 것입니다.우선, 7억원짜리 건물을 4.9억에 저가매매하였으나 이것 자체는 문제가 없습니다. 문제는 해당 거래 자체를 증여로 판단하게 된 것입니다.조세를 부당하게 회피하는 거래로실질과세의 원칙에 따라, 증여로 봄조세심판원 뿐만아니라, 1심 2심 대법원에서도 실질과세의 원칙에 따라 해당 거래는 양도가 아닌 증여라고 판단하였습니다.증여추정 배제 조건에 『대가를 받고 양도한 사실이 명백한 경우』가 있으나, 본 건의 경우에는 계약금 4,100만원만 주고 추가 지급해야할 매매대금 3.5억원을 매도자인 조부가 빌려주고 다시 매매대금으로 조부가 받았고, 특히 그 이자와 원금도 월세로 70개월간 상환하게 해주어 월세로 원리금 상환이 가능하게 한점 등으로 볼때이는 타인에게도 적용해줄만한통상적인 조건을 아니므로 실질과세의 원칙에 따라 증여로 본다는 것입니다.[조세심판원 사실관계 및 판단]이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 상증법 제44조에서 배우자 등에게 양도한 재산의 증여 추정 규정을 둔 취지는 양도를 가장한 근친 사이의 증여 은폐행위를 방지하고자 함에 있고, 긴밀한 친족관계에 있는 당사자 사이에서는 조세부담의 회피라는 공통된 이해관계 하에 외형적인 거래조건을 얼마든지 임의로 만들어 낼 수가 있으므로, 당해 양도행위가 증여 추정 배제 사유에 해당하는지 여부의 판단에는 그 거래조건이 친족관계 없는 일반적인 거래당사자들 사이에서도 통상적으로 이루어지는 경제적인 합리성을 가지고 있는지가 중요한 판단기준이 될 것인데,청구인은 쟁점부동산 임대차계약에 따른 월임대료로 차입금 원리금을 상환할 수 있게 되어 추가적인 자금부담 없이 쟁점부동산을 취득하게 되었는바, 쟁점부동산 매매계약은일반적인 거래당사자들 사이에서 통상적으로 이루어지는 거래조건으로 보기 어려운 점, 청구인이 부친으로부터 증여받은 자금과 금전소비대차에 따른 차입금으로 쟁점부동산을 양도하면서 그 매매가액은 청구인이 상속세및증여세법 제35조 규정에 따라 증여세를 부담하지 않게 되는 거래가액보다 불과 OOO높은 금액으로 결정하는 등 위와 같은일련의 거래의 실질은 OOO손자인 청구인에게 쟁점부동산을 증여하기 위한 것으로 그 거래목적을 이루기 위한과정에서 OOO등은 사전적으로 조세부담을 줄일 수 있는 거래형식(매매가액, 금전소비대차계약 등)을 임의로 만들어 거래한 것으로 보이는 점, 쟁점부동산 매매계약상 70개월에 걸쳐 분할상환하는 조건으로 정한 것은 쟁점부동산에서 발생되는 임대료 등을 감안한 것으로 보여지는바, 이는 상속세및증여세법 제44조 제3항 제5호에서 규정하고 있는 증여추정 제외 사유로서 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우에 해당된다고 보기 어려운 점,상속세및증여세법 제44조 적용시 이 건 쟁점부동산 매매대가 중 청구인이 임차보증금 승계 및 현금지급액 상당액은 그 대가지급 사실이 명백하므로 이에 상당하는 금액은 증여추정 적용을 배제하되, 나머지에 대해서만 증여추정 규정에 따라 증여세를 과세하는 것이 합리적인 것으로 보이는 점 등에 비추어 처분청이 청구인에게 증여세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.정리하면,이상 거족간의 거래에 매매대금을 주고 받았음에도 증여로 추징된 경우로 보았습니다.손자가 만 1세의 아기라는 점, 매매대금을 매도자인 조부가 빌려주고 상환도 월세로 가능하도록 장기 대여한 점 등을 고려 실질과세 원칙에 따라, 건물 전체 가액을 증여한 것으로 본 것입니다.가족간의 거래는 국세청에서도 주의깊게 보기 때문에 유의햐야합니다.가족간 거래를 할때는 사례와 같이 거래 자체를 증여로 볼수도 있으므로 매우 주의해야 하며, 반드시 전문가의 자문을 거친 후에 진행함이 좋습니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby증여세신고/증여세상담/부산세무사