증여세 및 절감 방안이 있는지 궁금합니다

안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다.​​오늘은 종합부동산세 절세사례에 대해서 소개해 드릴건데요.해당 기사를 보시면 아시겠지만 올해 2021년 부터 종합부동산세 개정안이 적용됨으로써 작년 2020년 대비 종부세가 굉장히 많이 오르게 되는데요, 중과세율이 적용되시는 다주택자 분들은 많게는 작년 대비 3~5배 정도가 발생되기도 합니다.​​■ 종합부동산세 계산구조종합부동산세는 다음과 같이 계산됩니다.​■ 2021년 종부세 폭탄의 이유를 간략하게 정리해보면 다음과 같습니다.(1) 최근 부동산 가격의 급등(2) 정부의 공시가격 현실화율 반영(3) 종부세 개정을 통한 세율 인상(4) 매년 공정시장가비율의 인상​​■ 과세사례그렇다면 실제로 2020년과 비교하여 2021년에 얼마나 종부세가 과세되는 걸까요 ??간략한 사례를 들어봤습니다!​보시는것과 같이 중과세율이 적용되는 경우에는 많게는 3천~5천만원의 종부세 차이가 발생하게 됩니다.여기서 종부세의 무서운점은 취득이나 양도시 1회만 과세되는 취득세, 양도세와는 다르게 종부세는 보유세로서 매년 발생되는 세금이라는 것입니다.​그렇다면 수천이 되는 종부세를 매년 부담해야하는 말도 안되는 일이 벌어지게 되게 되는데요,,,일반 근로자분들 입장에서는 정말 엄청난 부담입니다.​​■ 종부세 절세사례​<1> 2채 모두 부부 공동명의인 경우 -> 각각 1채씩 단독명의로 변경<2> 2채 모두 남편 단독명의인 경우 -> 아내에게 1채를 증여상황에 따라서 종부세 절세액은 1~3억이 발생될 수 있습니다. ​주택을 보유하신 상황에 따라 종부세 절세방안은 달라지며, 각자의 상황에 맞는 종부세 절세방안은 분명히 존재합니다.각 상황에 맞는 절세방안에 대해서는 상담을 통하여 구체적으로 안내를 받으시길 바랍니다!​​■ 발생되는 증여세, 취득세와 비교그렇다면 증여에 따라 발생되는 취득세, 증여세가 궁금하실텐데요~실익을 검토해보기 위해서 발생하는 세금들과 절세되는 종부세를 비교해보겠습니다.위의 표에서는 언급하지 않았지만, 증여를 통하여 취득가액을 높임으로써 이후에 발생되는 양도세까지 추가적으로 절세가 가능합니다.이 글에서 알려드리지 못한 세부적인 내용과 추가적인 절세방법에 대해서는 상담 진행시 친절하게 안내 드리겠습니다~​​따라서 최종적으로 발생예상되는 세액과 최종 절세되는 세액을 비교하셔서 실익을 검토하시고 진행하시는게 가장 중요합니다! 부동산 세금은 경험과 노하우가 중요하며 게속해서 개정이 되는 만큼 판단 미스 하나로 세금이 수억차이가 날 수 있습니다. 최근에 잘못된 판단으로 신고하여 세무조사가 나오시는 분들을 많이 보고 있습니다.​반드시 부동산 전문 세무사님과 상담을 통한 뒤에 완벽한 검토를 받으시고 진행하시길 바랍니다!

안녕하세요,부동산 양도·증여·상속 전문‘세로움’입니다.상속이냐, 증여냐는 중요한 문제입니다. 열심히 일해서 일군 자산을 자녀에게 물려줄 때 최고세율인 50%를 그대로 내야한다면 억울할 수 밖에 없습니다.상속 vs 증여 중 어떤 것이 더 유리할까요?결론부터 말씀드린다면 정답은 없습니다. 과세방식의 차이가 있기 때문에 누구에게나 무조건적으로 유리한 것은 없습니다.결국 명확한 차이점을 공부하고 각자의 상황에 맞춰 유불리를 비교해서 선택해야 합니다.오늘은재산규모, 부모님 연세, 자산의 종류와 같은 중요한 사실관계에 적용해야할 판단의 기준에 대해서, 그리고 절세방안에 대해서 자세히 설명드리겠습니다.현재 상속세 개정, 상속세 개편에 대해서 국회에서 논의가 오가고 있습니다. 아직 상속세 개정내용이 확정되지는 않았지만,오늘 설명드리는 내용은 상속세 개정내용과는 큰 영향 없이 동일하게 절세될 수 있는 방안들입니다.상속세 개정안 내용이 궁금하신 분들은 아래 글에서 자세히 설명하고 있으니 참고하시면 좋을 것 같습니다.이제 ‘17억’까지 상속세 없습니다. 2024년 세법개정안 1편 – 상속세, 증여세, 양도세안녕하세요, 부동산 양도·상속·증여 및 가상자산 전문 세로움입니다. 며칠전 24.7.25 기재부에서 '202...blog.naver.com1. 상속 vs 증여(재산 이전 시기와 방법)우선 증여와 상속의 중요한 차이점부터 설명드리겠습니다.상속은 피상속인의 사망했을 때, 사망한 날 보유하고 있는 재산을 상속인이 받는 것으로 재산 이전의 시기와 방법을 정할 수 없습니다.반면증여는 사망하기 전 언제라도 미리 소유권을 이전(=사전증여)하는 것으로 증여시기를 정할 수 있습니다.증여는 증여재산의 종류와 전후 사실관계에 따라같은 재산규모라도 훨씬 적은 세금으로 증여할 수 있기 때문에 세법상 유리한 증여시기를 정하는 것이 중요합니다. 또한 보증금이나 은행대출과 같이 재산에 담보되어 있는 채무를 함께 승계하는 부담부증여로 재산을 이전하거나, 증여와 동일한 효과를 내는 가족간 매매 또는 교환의 방법으로도 재산이전이 가능합니다.상속세를 줄이기 위해서는 증여를 해야한다는 것을 알고 있더라도 막상 증여를 하기가 쉽지는 않습니다. 증여할때도 당장 세금이 나가기 때문입니다. 상속세가 많이 나온다해도 먼 미래의 일이고, 지금 당장 증여세를 내라고 하면 엄두가 안나는게 현실입니다.하지만 꼭 큰금액을 미리 증여할 필요는 없습니다. 상황에 맞게 증여플랜을 세운다면증여금액이 작아도 충분히 몇배 이상의 상속세 절세효과를 얻을 수 있습니다.2. 상속 vs 증여(세액 계산과 납세의무자)상속세는 사망한 날 피상속인이 보유하고 있는‘모든 자산’에 대해 한번에 상속세를 계산하고, 상속인이 여러명이라면 상속인들이 함께 상속세를 부담합니다. 상속세는 본인이 상속받은 비율만큼 내는 것이지만, 다른 상속인이 납부하지 않는 경우에는 연대해서 납부할 책임을 지게됩니다.증여세는 증여자의 재산규모와 상관없이‘증여받은 재산’에 대해서만 세금을 부과합니다. 또한 받는 사람을 기준으로 계산하기 때문에 10억을 10명이 상속받아도 ‘10억’을 기준으로 계산하는 상속세와 달리, 1명당 ‘1억’으로 나눠서 계산하기 때문에 자녀가 많고 결혼을 했다면 증여세가 훨씬 줄어듭니다.상속과 증여세의 공통점은 받는 사람이 세금을 내야합니다. 자녀가 세금 낼 돈이 없어 부모님이 대납해준다면 증여재산에 다시 합쳐지기 때문에 세금까지 고려해서 증여규모를 정해야합니다.3. 세율과 공제금액상속세와 증여세의 세율은 10~50%로 동일하고, 세율구간도 동일합니다.하지만공제금액에서는 큰 차이를 보입니다.상속세는 배우자가 있다면최소 10억원, 배우자가 없다면최소 5억원을 상속재산에서 공제해주지만,증여세는 자녀의 경우5천만원만 공제해서 계산합니다.따라서 공제액 자체는 상속세가 크기 때문에,재산이 많지 않다면 상속으로 받는 것이 더 유리할 수 있습니다.부모님 재산이 10억일 때 상속으로 받으면 세금이 0원이지만, 괜히 미리 증여를 한다면 세금을 내야하고 환급을 받지도 못합니다.하지만,부모님 자산규모가 클수록 미리 증여하는 것이 유리합니다.증여는 기본적으로 받을때마다 ‘나눠서’ 세금을 계산하고, 증여받는 사람이 여러명일 때는 인별로 한번 더 나누기 때문에 낮은 세율구간을 여러번 활용할 수 있게 됩니다.또한 5천만원의 공제금액도 여러번 받을 수 있기 때문에 적절한 증여계획을 세운다면 큰 절세효과를 얻을 수 있습니다.상속과 증여는 세율만 같을 뿐, 공제금액과 계산방식이 다르고, 동거주택상속공제나 금융재산상속공제와 같이 추가 공제제도가 다르기 때문에 상속과 증여 중 어떤 방식이 더 낫냐에 대해 쉽게 정답을 내리는 것이 불가능합니다.다만, 모두에게 증여가 더 유리하다고 말할 순 없지만,충분한 시간을 가지고 각자의 상황에 맞는 가장 절세되는 방법을 고려하여 적절한 재산이전 방법으로 미리 증여한다면 대부분 상속보다 훨씬 나은 결과를 만들 수 있습니다.4. 효과적으로 상속세를 줄이는증여방법 4가지(1) 수증자가 많으면 세금은 폭발적으로 줄어든다.(2) 증여시기는 빠를수록 좋다.(3) 증여하기 좋은 재산은 졍해져있다.(4) 증여방식에도 명품이 있다.(1) 수증자가 많으면 세금은 폭발적으로 줄어든다.이해를 돕기 위해 극단적인 사례를 들어보겠습니다.아버지 재산 100억원을 ① 상속으로 받는 경우 ② 자녀 1명이 증여로 받는 경우 ③ 자녀 100명이 1억원씩 증여로 받는 경우 각각의 세금은 다음과 같습니다.세목①상속②증여(수증자 1명)③증여(수증자 100명)상속세or 증여세약 40억원약 44억원약 4.8억원①과 ②는 공제금액만 일부 차이있을 뿐, 이외는 모두 동일합니다. 상속공제는 배우자가 있는 경우 10억원, 증여공제는 5천만원입니다.하지만 ③의 경우 수증자가 많아진다면 세금은 크게 달라집니다. 증여세는 상속세와 달리 각자가 받는 금액을 기준으로 나눠서 계산(유산취득세 방식)하기 때문에 모두 낮은 세율을 적용받을 수 있기 때문입니다.따라서 상속세 절세를 위해 미리 일부 재산을 증여할 때,자녀 뿐만 아니라 자녀의 배우자와 손자까지 나눠서 증여한다면 세금은 급격하게 줄어듭니다.보다 구체적인 사례를 들어보겠습니다.[사례]- 아버지 보유 재산 30억원(배우자 없음)- 자녀 2명(모두 기혼)- 손자 4명(미성년자)- 자녀부부에게 각각 4억원씩, 손자에게 각각 1억원씩 총 20억원 증여위 사례에서 ① 30억원을 모두 상속하는 경우 ② 30억원 중 20억원을 미리 자녀부부와 손자에게 나눠서 증여하는 경우 상속세 계산, 증여세 계산 내역은 다음과 같습니다.세목①상속②증여증여세-약 3억원상속세약 8.2억원약 5천만원합계세액약 8.2억원약 3.5억원절세세액약 4.7억원고액 자산가가 아니더라도 사위·며느리나 손자를 포함하여 수증자를 늘린다면 손쉽게 세금을 줄일 수 있습니다.부모님의 재산 비율을 파악하여 적절한 증여자를 먼저 선정하고, 가족현황을 고려하여 최적의 증여비율과 금액으로 증여계획을 세우는 것이 중요합니다.(2) 증여시기는 빠를수록 좋다.증여시기는 빠를수록 좋습니다. 그 이유는 크게 3가지입니다.① 첫 번째로 10년 이내에 이미 증여받은 재산이 있다면 합산해서 증여세를 계산합니다.5억원을 증여받고, 5년 뒤에 추가로 5억원을 증여받는다면 10억원을 한번에 증여받는 것과 동일하게 높은 세율이 적용됩니다.바꿔말하면 10년이 지나면 기존에 증여받은 것이 사라지기 때문에, 낮은 세율이 적용되고, 5천만원의 기본공제를 계속 받을 수 있습니다.즉, 자녀가 어릴때부터 증여한다면 10년마다 5천만원까지는 계속해서 세금 없이 증여할 수 있고, 5천만원을 초과하더라도 10%의 최저세율을 다시 적용받을 수 있습니다.② 두 번째는 재산가치는 꾸준히 상승합니다.상담을 하다보면 “예전에 미리 증여할걸, 너무 후회된다”고 하시는 분들을 많이 뵙습니다.노원구 소재 재개발 예정인 A아파트는 5년 전에 4억원이었지만, 현재 10억원까지 올랐습니다.5년 전에 증여했다면 증여세가 약 6천만원에 불과했지만, 현재는 약 2.2억원으로 4배 가까운 증여세를 내야합니다.최근 10년간 전국 부동산 평균 상승률은 2~3배 상승했습니다. 특히 재개발·재건축 예정지처럼 향후 시세가 상승할 것으로 예상되는 부동산의 경우 증여시기를 앞당긴다면 훨씬 적은 세금으로 증여할 수 있습니다.예금을 증여하는 경우에도 자녀가 증여받은 예금으로 부동산을 미리 취득한다면 시세상승에 대한 이익은 세금 없이 얻을 수 있게 됩니다.간혹 자녀가 취직만 하면 세금이 크게 줄어들기 때문에 취직할때까지 기다리시는 분들이 있는데 잘못된 세금상식입니다. 취직여부로 세금이 변경되는 것은 없으며, 오히려 취직을 기다리는동안 시세가 오른다면 세금이 훨씬 늘어나게됩니다.③ 세 번째는 상속세 합산과세입니다.우리나라 상속세는 사망 직전에 증여함으로써 상속세를 줄이는 행위를 막기 위해10년 이내에 상속인들에게 증여한 재산이 있다면 상속재산에 포함해서 세금을 부과합니다.따라서 유의미한 증여효과를 얻기 위해선 적어도 10년 전에는 증여가 이루어져야 합니다.세금이 줄어든다고 하더라도 막상 실행하기는 쉽지 않습니다. 하지만 증여재산의 종류, 증여시기, 증여금액, 여러 가지 변수에 따른 세액을 정확하게 검토한다면 반드시 좋은 결과를 가져올 수 있을 것입니다.(3) 증여하기 좋은 재산은 졍해져있다.증여하는 자산으로 가장 쉽게 생각할 수 있는 것은 현금입니다. 하지만, 세금측면에서 현금은 좋은 증여재산은 아닙니다. 재산의 종류와 상황에 따라 증여하기 좋은 재산을 선정하는 것이 중요한데, 기준은 3가지로 구분해볼 수 있습니다.① 첫 번째로 미래가치가 높은 재산을 증여해야합니다.증여나 상속은 받는시점을 기준으로 재산을 평가합니다. 현재 5억원인 부동산 A,B 중에서 A는 향후 10억원까지 오를 수 있고, B는 시세가 유지된다면, A를 먼저 증여해야 합니다. A를 먼저 증여하고 B를 상속받는다면 5억원에 대한 상속세를 내지만, 순서를 바꾼다면 10억원에 대한 상속세를 내야하기 때문입니다.따라서재개발·재건축이 예상되거나, 향후 시세상승 가능성이 높은 부동산을 우선적으로 증여하는 것이 유리합니다.② 두 번째는 세법에서 정하는 평가방법을 기준으로 선정합니다.세법은 증여하는 재산의 종류와 상황에 따라 평가방법을 다르게 규정하고 있습니다.예를 들어 10억원짜리 아파트와 상가가 있을 때, 아파트는 10억원에 대한 세금을 내야하지만,상가는 통상 5~6억원 정도에 대한 세금만 낼 수 있습니다.또한 아파트의 경우에도 세대 수 또는 단지내 최근 거내내역에 따라서10억원짜리 아파트를 5~6억원에 증여할 수 있는 경우도 있습니다.따라서 보유하고 있는 자산의 종류와 사실관계에 맞게 절세되는 평가방법을 검토하는 것이 중요합니다.③ 세 번째는 수익형 자산을 먼저 증여하는 것입니다.월세 1,000만원이 나오는 꼬마빌딩을 보유하고 있는 부모님이 있습니다.부모님은 연 1.2억원의 임대소득에 대해 30% 이상의 종합소득세와 건보료를 내는 것이 부담이되고, 상속세 역시 걱정되지만 꼬마빌딩에 대한 증여세와 양도세가 너무 커서 이도저도 못하고 있습니다.이런 경우토지의 일부를 먼저 증여한다면 여러 측면에서 절세효과를 얻을 수 있습니다.건물 전체가 아닌 토지 지분을 증여한다면시세보다 훨씬 낮은 공시지가로 증여를 할 수 있습니다.또한 자녀는 부모님 월세 중 일부를 토지지분에 대한 지료로 받을 수 있기 때문에부모님의 종합소득세가 줄어들뿐만 아니라, 자녀의 경우매달 발생하는 월세수익으로 상속세에 대한 자금원천을 마련할 수 있게됩니다.게다가 미리 일부 지분을 증여했기 때문에, 향후 시세가 상승하는 부분에 대해서는 추가 증여 및 상속세가 부과되지 않습니다.(4) 증여방식에도 명품이 있다.만약 증여하기로 결정이 됐다면, 증여의‘방식’에 대해서 고민해야 합니다.자녀에게 부동산을 넘겨줄 때, 증여와 같은 효과를 내지만 더 많은 세금을 줄일 수 있는 방법들이 있습니다.부동산에 담보되어 있는 채무를 함께 넘기는'부담부증여', 시세보다 저렴하게 또는 더 비싸게 양도하는'가족간매매'(고·저가양수도), 부모님과 자녀의 부동산을 맞바꾸는'교환'이 그것입니다.부모님 소유 12억원짜리 아파트(전세보증금 5억원)를 자녀에게 이전할 때, 이전 방식에 따라서 세금은 다음과 같이 달라집니다.세목증여부담부증여저가양도교환양도세----증여세약 3억원약 1.3억원--취득세약 5천만원약 5천만원약 4천만원약 4천만원합계약 3.5억원약 1.8억원약 4천만원약 4천만원절세가능액-약 1.7억원약 3.1억원약 3.1억원위와 같이 방식만 변경하더라도최대 90%의 세금이 줄어들 수 있습니다.각 방식마다 꼭 충족되어야하는 전제조건들이 있으므로 사람마다 유리한 방식은 다를 수 밖에 없습니다. 각자의 사실관계에 맞추어 최적의 이전방식을 찾는 것이 가장 중요합니다.5. 70세에 증여해도 늦지 않았다!통계청이 발표하는 기대수명은 1970년 62.3세에서 2021년 83.6세로 30% 이상 증가했습니다. 뉴스에서는 연일 100세 시대가 도래하면서 상속세에 대한 중요성을 외치고 있습니다.우리나라 가계들의 자산 중 대부분은 부동산입니다. 전국부동산은 10년마다 2~3배씩 꾸준히 상승하고 있는 동시에, 기대수명 역시 점점 늘어나고 있습니다.수십년 전부터 거주하고 있던 30억원의 아파트가 자산의 대부분인 70세 부모님이 있습니다. 이 추세라면 30년 뒤 부모님이 100세가 됐을 때는 부동산 가격이 적어도 100억원까지 올랐을 것이고,상속세는 약 40억원에 육박하게 됩니다.문제는 이뿐만이 아닙니다. 자산의 대부분이 부동산이기 때문에 상속받은 자녀는 갑자기 40억원이라는 큰 돈을 납부할 현금이 없습니다. 자녀는 상속세 체납에 따른 가산세가 점점 쌓이는 것을 보면부랴부랴 부동산을 급매로 매도하게 되거나 상속세 가산세가 부과됩니다.결국 50%에 육박하는 상속세 뿐만 아니라 여러 재산상 손해를 볼 수 밖에 없습니다.만약 조금이라도 자녀에게 미리 증여했다면 세금은 다음과 같이 달라질 수 있습니다.(상속세 계산, 증여세 계산내역)[사전증여 사례1]- 부모님 70세 / 배우자 없음 / 자녀 3명- 부모님 상속재산 : 50억원- 10년마다 부동산 시세 30%상승 가정(최근 20년간 부동산 전국평균 3~4배 상승)- 10년마다 자녀 1명당 5억원씩 증여(70세, 80세, 90세총 3회 사전증여)세목사전증여 없이상속하는 경우70세부터 10년마다 사전증여하는 경우증여세(70세)없음약 2.4억원증여세(80세)없음약 2.4억원증여세(90세)없음약 2.4억원상속세(100세)약 48억원약 9.2억원합계약 48억원약 16.4억원절세가능액약 31.6억원(약 65%절감)10년마다 증여가 가능한 것을 활용해서 70세부터 꾸준히 증여한다면 충분한 세금을 줄일 수 있습니다. 재산이 50억원인 70세 부모님의 경우, 10년마다 총 3번의 사전증여를 통해서 ‘약 65%’의 세금을 줄인 사례입니다.부모님이 70세보다 더 연로하시거나 건강이 좋지 않아서 증여 횟수가 적은 경우에도, 적절한 규모로 증여한다면 충분한 절세효과를 얻을 수 있습니다.(상속세 계산, 증여세 계산내역)[사전증여 사례2]- 부모님 80세 / 배우자 없음 / 자녀 3명- 부모님 상속재산 : 30억원- 10년마다 부동산 시세 30%상승 가정(최근 20년간 부동산 전국평균 3~4배 상승)- 10년마다 자녀 1명당 5억원씩 증여(연세와 건강을 고려하여총 2회 사전증여)세목사전증여 없이상속하는 경우10년마다 총 2회 사전증여하는 경우증여세(80세)없음약 2.4억원증여세(90세)없음약 2.4억원상속세(100세)약 18.3억원약 8백만원합계약 18.3억원약 4.9원절세가능액약 13.4억원(약 75%절감)사례와 같이 80세의 부모님의 경우 증여횟수는 2번으로 줄어들었지만, 자산 규모에 따라 더 많은 비율의 세금이 줄어들 수 있습니다.6. 상속, 증여 결론은?증여와 상속플랜은 다음의 순서로 체크해볼 수 있습니다.②번까지는 충분히 직접 진단해보실 수 있으며, 만약 증여가 유리하다고 판단되는 경우 ③번부터는 세무전문가와 함께 보다 더 구체적이고 정확한 증여플랜을 수립하신다면 가계의 재산을 유의미하게 지켜나갈 수 있을 것입니다.세무컨설팅 세로움은 부동산세금(양도·증여·상속) / 자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,각종계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행 도와드리고 있습니다.모든상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.관련 포스팅내용링크이제 '17억'까지 상속세 없습니다.- 2024년 상속세 개정안https://blog.naver.com/highyes_tax/223530705063증여세 없이 자녀에게 집을 물려주는 방법<1>- 가족간 저가매매https://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830?증여세 없이 자녀에게 집을 물려주는 방법<2>- 가족간 교환https://blog.naver.com/highyes_tax/222817350284

안녕하세요, 오회계사입니다.오늘 살펴볼 내용은 2020년부터 꼬마빌딩 등에 대해 국세청이 감정평가를 의뢰하여 상속 증여세를 과세하는 방안이 발표되었는데, 이에 대한 조세불복 사례를 살펴보겠습니다.세부적으로 살펴보면,상속, 증여세 절감목적으로 꼬마빌딩 등이 활용되어 이에 대한국세청 감정평가사업이 시행되었습니다비주거용 건물인 꼬마빌딩이 상속,증여세의 절세 방안으로 활용되어 국세청은 2020년 이에 대해 꼬마빌딩 등 감정평가 사업을 시행하였습니다.상속, 증여세의 재산평가는 아래의 방식을 따릅니다.감정가액이 있으면 우선하나, 감정평가를 안 받는 경우에는 일반적으로아파트는 유사매매사례사례가액이라도 적용이 가능하나, 꼬마빌딩은 이도 안되니 기준시가로 평가되어 상속, 증여세 절세 방안으로 활용되었습니다.구분평가 방식1순위① 해당 재산의 매매가액② 해당 재산의 감정가액③ 해당 재산의 수용, 공매, 경매가액2순위유사매매사례가액3순위보충적 평가밥법 (공시가격 등)이에,국세청은 본인들이 직접 감정평가를 의뢰해서 제대로 과세하겠다는 것이 본 취지입니다. (당시 보도자료)재산평가심의위원회를 거칠 경우,평가기간이 증여일 전 2년 ~ 후 법정결정기한까지로 늘어납니다원칙적으로, 증여재산의 평가기간은증여일 전 6개월 ~ 후 3개월 이내의 시가입니다. 그리고 재산평가심의위원회를 거쳐도 증여일, 상속개시일 2년 전만 인정되었습니다.그러나, 2019년 세법 개정으로 재산평가심의위원회를 거칠 경우, 증여일 전 2년 ~후 법정결정기한까지로 확대되었습니다.따라서, 법정결정기한 이내에 국세청이 감정평가를 받아 심의위원회를 거쳐 시가로 인정이 되면, 이를 시가로 적용할 수 있습니다.법정결정기한 이내에 감정평가 기준일과 작성일이 있고, 증여일과 평가기준일 사이 시장환경 변화가 없으니 국세청의 감정평가액을 인정사례를 간단히 정리하면,① 2019. 7. 24일 꼬마빌딩 증여 (기준시가로 증여세 신고)②국세청이 감정평가 의뢰함③ 2019. 10. 25일이 평가서 기준일, 2020. 4. 24일이 평가서 작성일④ 2020. 5. 21일 재산평가심의위원회에서 시가로 인정⇒당초 증여평가액인 기준시가와 감정평가액 차액에 대한 증여세를 추징요지는, 증여세의 법정결정기한이 신고기한 2019. 11. 30일로부터 6개월인 2020. 4. 30일 이내에 감정평가 기준일/작성일이 있으므로 유효한 감정평가라는 것입니다.상증, 조심-2021-서-1913 , 2022.01.26 , 완료[ 제 목 ]재산평가심의위원회의 심의를 거친 쟁점감정평가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 과세한 처분의 당부[ 요 지 ]쟁점감정평가액은 가격산정기준일(2019.10.25.) 및 감정평가서 작성일(2020.4.24.)이 모두 법정결정기한(2020.4.30.) 이내이고, 조사청의 신청에 따라 평가심의위원회가 평가기준일 이후부터 가격산정기준일 등까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 시가로 인정한 것으로 확인되므로, 2019.2.12. 개정된 법령에 따라 증여일 현재 상속세및증여세법에 따른 시가로 볼 수 있는 점 등에 비추어 위와 같은 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단됨3. 심리 및 판단다. 사실관계 및 판단(1) 청구인과 처분청이 제출한 증빙서류의 주요 내용은 아래와 같다.(가) 2019.2.12.상속세및증여세법 시행령 개정시 평가기간 후 법정결정기한(증여세 과세표준 신고기한부터 6개월)까지 발생한 매매등 사례가액(매매사례가액, 감정평가액, 공매․수용가액 등)에 대하여 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정할 수 있도록 개정하였고, 동 규정은 2019.2.12. 이후 증여받는 분부터 적용하는 것으로 확인된다.(나) 조사청은 쟁점감정평가액을 OOO “재산평가심의위원회”에 시가인정 심의 신청을 하였고, 2020.5.21.재산평가심의위원회에서 쟁점부동산이 증여일부터 감정평가일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로 상속세및증여세법 시행령 제49조 제1항 각 호외의 부분 단서규정에 따라 상속일 현재 시가로 보는 것이 타당하다는 취지의 결정을 한 것으로 확인된다.(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 재산평가심의위원회의 심의를 거친 쟁점감정평가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 과세한 처분이 부당하다고 주장하나, 쟁점감정평가액은 가격산정기준일(2019.10.25.) 및 감정평가서 작성일(2020.4.24.)이 모두 법정결정기한(2020.4.30.) 이내이고, 조사청의 신청에 따라 평가심의위원회가 평가기준일 이후부터 가격산정기준일 등까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 시가로 인정한 것으로 확인되므로, ~정리하면,국세청의 꼬마빌딩 등 감정평가 사업에 대한 조세불복건에 대해 살펴보았습니다. 2019년 개정되어 재산평가심의위원회를 거친 평가기간이 법정결정기한까지 확대되었습니다.해당 평가기간내 감정평가 기준일과 작성일이 있고, 증여일이나 상속개시일과 평가기준일 사이 큰 시장 변동이 없다면, 재산평가심의위원회를 거쳐 시가로 인정될 수 있습니다. 상속, 증여세 신고시 보충적 평가방법인 공시가격이나 기준시가를 적용한 경우에도 안심할 수 없다는 것입니다.당초 비주거용 건물인 꼬마빌딩이나 토지를 대상으로 하였으나, 주택도 대상으로 확대 운영하고 있는점에 유의해야겠습니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산 증여세무사/증여세무상담

안녕하세요,부동산 양도·상속·증여 및 가상자산 전문세로움입니다.얼마전 24.7.25 기재부에서 2025년 적용될 세법개정안을 발표했습니다.많은 개정내용이 있지만 꼭 아셔야할, 지난 1편에 이어서 이번 2편은주식과 코인에 대한 개정내용입니다.오늘 설명드릴 개정안 내용은 아직 확정된 것은 아닙니다.국무회의를 거쳐서 9월2일 정기국회에 제출되고, 이후 본회의까지 통과해야하기 때문에 중간에 내용이 변경될 가능성은 충분히 있습니다.대비는 하고있되, 결론이 어떻게 날지는 계속해서 지켜봐야하겠습니다.1. 금투세(금융투자소득세) 폐지당장 내년부터 과세예정이었던주식 등 금융상품에 대한 세금부과를'폐지'합니다. 코인은 2년 유예지만 금투세는 아예 페지입니다.만약 개정안처럼 폐지된다면 대주주를 제외하고 국내 상장주식에 대해서는 세금이 여전히 부과되지 않습니다.금투세를 간략하게 설명드리면, 해외주식은 세금이 있지만 국내상장주식은 대주주를 제외하고 세금이 없었어요.우리가 삼성전자 투자해서 이득났다고 세금내지는 않잖아요. 하지만이제는 이것에도 내년부터 세금을 부과하겠다는 겁니다.사실 주식투자를 안하시는분들은 거의 없다보니 현재 국민적 반발이 굉장히 큰 상황입니다.이에 따라 민주당에서 어떤 입장을 낼지 앞으로 계속 지켜봐야겠습니다.2. 주식 이월과세배우자와 부모,자식으로부터 증여 받은 부동산은 증여 받은날로부터10년이 지나야 양도소득세에서 불이익을 받지 않습니다.[이월과세 사례]쉽게 설명하면- 부모님이 15년 전 3억원에 취득한 아파트가- 현재 시세가 10억원으로 올라, 자녀에게 10억에 증여하고- 자녀가 보유하다가 제3자에게 15억원에 양도하는 경우(1) 10년 내 양도 :12억 과세(양도가 15억 - 부모님 취득가 3억)(2) 10년 후 양도 : 5억 과세(양도가 5억 - 증여취득가 10억)당초 증여시 10억원에 대한 증여세를 모두 납부했더라도, 자녀가 증여받고 10년이내에 양도한다면 양도세 계산시취득금액은 최초 부모님이 취득했던 3억원으로 시세차익 12억원(15억원 – 3억원)에 대한 양도세를 부과하는 것입니다.국내주식은 대부분 세금이 없기 때문에 보통 해외주식을 이런식으로 증여해서 세금을 줄이는 행위를 많이했었는데,내년부터는 주식이 포함되어 막히게 됩니다.따라서 이것을 활용하시려는 분들은 올해까지 처리하는게 좋구요, 개정안은 이월과세 10년에서 주식은 1년으로 축소하고 있기 때문에 변동폭이 크지 않은 주식들은 개정 후에도 활용해볼 여지는 있어보입니다.3. 가상자산(코인) 과세 유예내년부터 예정됐던가상자산 매매 또는 대여소득에 대한 과세가'다시 한번 2년 유예'하는 것으로 개정안이 발표됐습니다.원래 가상자산 세금은 2021년부터 시행될 예정이었지만, 벌써 2번의 유예를 거쳐 지금까지 과세되지 않고 있습니다.이번에도 개정안이 그대로 국회에서 최종 통과된다면 다시한번 코인과세유예가 되는 것입니다. 뒤에서 이유를 설명드리겠지만,개인적인 의견으로는 한번 더 유예가 되지 않을까 예상은 하고있습니다.<1> 코인세금이란?(양도 및 대여소득)코인 양도세금에 대해 간략하게 먼저 설명을 드려보면,코인으로 얻는 소득의 종류는 굉장히 다양합니다.양도수익, 디파이, 에어드랍, 증여, 상속 ico 등많은 소득 종류중에서'양도와 대여로 인한 소득'에 대해서25년부터 코인세금과세를하겠다는 겁니다.세율은 지방세 포함해서22%단일세율이고, 공제는 1년에250만원만 해줍니다.즉, 1년에 코인매매로 천만원을 벌었으면 250만원뺀 750만원에 22%인165만원을 세금으로 내야합니다.여기서 수수료 같은것들 일부 빠지겠지만, 우리 코인 투자하는 입장에서 수익나기도 힘든데 이정도 세금을 다시 가져간다고 생각하면 많이 부담돼죠.<2> 과세 유예 이유그래서 가상자산과세유예, 코인세금을 한번 더 2년 유예하겠다는 개정안을 발표했는데 이유는 이겁니다.①기재부는 이번 발표에서 올해 7월 19일부터가상자산이용자보호법이 시행됐고,②27년부터 국가간 가상자산에 대한 정보교환이 이루어질 것으로 예상하여 충분한 과세체계가 도입될 수 있는 27년까지 과세를 유에하겠다는 입장입니다.이것이 핵심이유로 보여지는데 현재 국가간 금융정보에 대해서는 교환을 해오고 있지만, 아직 가상자산에 대해서는 정보교환이 충분히 이뤄지지 않고 있습니다.이부분은 실제 세무조사를 했을때도 느껴지는 부분이고요. 하지만 27년부터는 가상자산에 대한 정보도 교환할 예정입니다.현재 가상자산 세금과 가상자산 자금출처조사 전문으로 일선에서 정말 많은 가상자산 자금출처조사, 가장자산 세무조사 및 가상자산 세금업무를 처리하고 있지만, 가상자산 사례의 다양성은 이루 말할 수 없습니다.코인이 탄생하기 전 부동산, 주식 등의 과세사례와는 비교가 불가능할 정도로 코인 수익 사례는 정말 다양합니다.코인 매매방식만 하더라도 일반 매매, 알고리즘 매매, 차익거래, 김프거래, 헷징거래 등으로 크게 구분할 수 있으며, 거래의 과정에서 국내와 국외거래소를 이용하는지, 개인지갑을 통한 거래를 하는지, p2p거래를 하는지 등에 따라서도 수백가지 이상의 사례로 나눌 수 있습니다.이런 모든 사례에 대해 정확하게 과세하기 위한 체계는 현재 턱없이 부족한 것이 사실입니다. 당장 내년부터 과세를 하겠다면 입증책임을 납세자에게 돌리는 것으로 하여 과세할 수는 있겠지만, 실제로 발생할 납세자들의 혼동을 생각해본다면 유예하는 것이 합리적이지 않을까 생각해봅니다.<3> 코인 증여세 및 상속세<4> 레퍼럴 세금, 채굴 세금, ico 세금, 디파이 세금, 에어드랍 세금하지만 잊지 말아야할 것은 가상자산과세유예, 코인과세유예는 코인 매매 및 대여에 따른 소득만 적용된다는 점입니다.① '코인 증여세 및 상속세'와②'각종 코인소득'(레퍼럴 세금, 채굴 세금, ico 세금, 디파이 세금, 에어드랍 세금)에 대한 세금은현재에도, 내년에도, 과거에도 개정과는 무관하게 되고 있으니 이부분을 놓쳐서는 안됩니다.예를들어 증여세를 회피하기 위해 코인으로 자녀에게 증여하거나, 레퍼럴 수익이 발생되고 있는 분들이 세금을 납부하지 않는 경우에는 모두 세무조사를 통해 세금과 가산세가 추징되고 있으니 이부분은 반드시 유의하셔야 합니다.코인 증여세 및 상속세와 각종 소득에 대한 세금(코인세금, 비트코인세금)이 궁금하신 분들은 아래 블로그 글이나 책, 유튜브 영상을 참고하시면 좋을 것 같습니다.코인과 세금, 그리고 자금출처조사 이야기 : 네이버 도서네이버 도서 상세정보를 제공합니다.search.shopping.naver.com[코인세무사] 코인, 가상화폐 수익 세무조사 성공사례 추징세액 3.2억원→0원 “100%”절감 / 자주 묻는 질문(QnA) Top7(레퍼럴 수익 등)1. 코인 세무조사 자주 묻는 질문(QnA) Top7 안녕하세요. 코인, 가상자산 세무조사(자금출처조사) 전문 ...blog.naver.com4. 가상자산(코인) 취득가 산정방식 보완다음은 가상자산 취득가 산정방식을 보완하는 규정입니다.600만 가상자산 투자자분들 중 대부분은 국내 거래소를 통해 단순하게 사고팔고 하는 분들입니다. 이미 국세청은 국내거래소의 데이터는 모두 가지고 있기 때문에 이런 분들은 너무나도 쉽게 과세를 할 수 있고 취득가액 산정도 쉽습니다.하지만, 절대적인 수는 적더라도 전체 코인매매수익의 대부분을 차지하는 분들이 있습니다. 바로 전문투자자 분들이죠.제가 코인으로 수십억, 수백억 버신분들은 많이 보지만 이분들의 매매방식과 매매건수는 상상 이상입니다.위에서 언급한 것처럼 코인의 매매수익을 한정하더라도 소득발생 방식을 수백가지 이상으로 나눌 수 있으며, 엄밀하게 따지면 각각의 사례들의 취득가액 산정방식은 모두 달라야 합니다.하지만 모든 사례에 적합한 양도차익을 산정하기 위한 시스템 및 체계는 턱없이 부족한 것이 현실입니다. 애초에 코인의 근본적인 특성이 탈중앙화잖아요. 거래횟수가 많은 분들은 수백만건이에요,그리고 코인을 국내거래소에서 샀다가 해외거래소로 보내고 다른 코인으로 스왑하거나 중간에 스테이킹을 해서 개수를 더 늘리고, 일부는 장외거래로 양도하고 일부는 또 다른 코인으로 교환합니다.이런 케이스는 사실상 불가능하죠 기재부 역시 이러한 어려움을 파악하여 취득가액 산정이 불가능한 경우 실제취득가액이 아닌 양도가액에서 일정 %를 취득가액으로 추정하도록 개정안을 발표했습니다.해당 규정 역시 훨씬 더 구체적이고 많은 내용이 추가돼야 하겠지만, 당장 내년부터 과세된다고 가정했을 때 납세자의 불편함을 어느정도 해소해줄 수는 있을 것 같습니다.기재부는 최초 21년 당시에도 충분히 코인 과세에 대한 준비가 충분하다고 말했지만, 기재부와 국세청에서 실제 코인 세무조사 등의 업무를 겪어보면서 만만한 것이 아니라는 것을 느끼고 있는 것 같습니다.5. 총평2024년 세법개정안 중 코인과 주식에 대한 세금에 대해 자세히 알아봤습니다.개정안처럼 금투세는 폐지되고, 코인과세는 2년 유예된다면 투자자분들에게는 더할 나위 없을 것 같습니다.코인세금에서 다시한번 유의해주셔야 할 사항은① 과세유예된 세금은 양도소득만 해당하는 것으로, 증여나 상속, 레퍼럴소득 과 같은 다른 소득들은 세금이 지금도 부과되고 있다는 것이고,② 코인 매매로 돈을 많이 벌어서 아파트를 샀다면, 세금은 없지만 세무조사는 나올 수 있다는 것입니다.20억을 벌어서 10억짜리 부동산을 샀을 때, 국세청은 10억짜리 부동산을 샀다는 것만 알지 코인으로 20억을 벌었다는건 몰라요. 국세청에 신고된 소득이 그만큼 없기 때문에 어쩔 수 없이 취득자에게 어디서 돈이났냐 하고 세무조사가 나오는 것입니다.이때 우리가 모두 코인매매로 번돈이다 라고 증빙만 하면 추징되는 세금은 없이 조사가 끝나게 됩니다. 따라서 중요한 것은 억울하게 세금이 추징되지 않도록, 큰 수익이 나신분들이라면 미리미리 관련 자료를 준비해놓는 것이 필요합니다.관련 내용이 궁금하신 분들은 해당 영상을 참고해주시면 됩니다.https://www.youtube.com/watch?v=s_clse7JfCs세금에 대한 작은 관심이 큰 절세로 돌아올 수 있습니다. 세로움이었습니다. 감사합니다.세무컨설팅 세로움은 부동산세금(양도·증여·상속) / 자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,각종계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행도와드리고 있습니다.모든상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.관련 포스팅내용링크레퍼럴수익 비과세 아닌가요 ?- 코인세금 많이묻는 질문 Top7https://blog.naver.com/highyes_tax/223132826200?trackingCode=blog_bloghome_searchlist코인 세무조사 추징세액 2.8억→ 0원- 실제 코인 세무조사 대응사례https://blog.naver.com/highyes_tax/223384332326?trackingCode=blog_bloghome_searchlist국세청에서 가장 많이 나오는코인 주요 세무조사 실제사례 Top10https://blog.naver.com/highyes_tax/223498375392?trackingCode=blog_bloghome_searchlist50m© NAVER Corp.세무컨설팅 세로움서울특별시 송파구 백제고분로7길 16-16 2층 세무컨설팅 세로움

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 내용은 7.21 세제개편안 중에 양도세 절세팁으로 소개되는 증여 후 양도에 대한 개정안을 살펴보겠습니다.세부적으로 살펴보면,배우자, 직계존비속에게 증여 후 5년 이내 양도하면이월과세가 적용됩니다증여로 취득한 자산의 취득가액은 증여재산평가액이 됩니다.따라서, 6억원인 부동산을 배우자에게 증여하고 6억원에 양도하면 양도차익이 없으므로 양도세가 없습니다.이를 막기위한 것이 이월과세 규정인데요.현재 이월과세 규정은,1) 배우자와 직계존비속에게2) 증여 후 5년 이내3) 아래의 자산을 양도하는 경우① 토지, 건물② 이용권, 회원권, 그 밖의 시설물 이용권③ 부동산을 취득할 수 있는 권리 (분양권, 입주권 등) - 2019.2.12일 이후 양도분양도시에,당초 증여자의 취득가액, 취득시기를 적용하는 것입니다.이월과세 관련 자세한 조건은 아래 포스팅 참고하세요.https://blog.naver.com/riverodw/222714391910[양도세 - 이월과세] 증여 후 5년 이내 양도세 비과세 (by 양도세세무사/양도세상담)들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 이번에 다룰 내용은 주택의 증여받고 5년이내 양도시 비과세 적용...blog.naver.com특수관계자에게 증여 후 5년 이내 양도하면,부당행위계산(우회양도)가 적용될 수 있습니다이월과세와 유사한 규정이지만, 그 대상자산과 적용범위가 더 넓은 것이 우회양도 부당행위계산부인 규정입니다.현재 우회양도 규정은,1)특수관계자에게2) 증여 후 5년 이내3)양도세 과세대상 자산을 양도하는 경우4) 세부담이 감소하는 경우 즉, 증여세+양도세 < 당초 증여자 양도시의 양도세5)양도소득이 당초 증여자에게 귀속되는 경우, 당초 증여자가 직접 양도한 것으로 봅니다.우회양도와 관련 자세한 조건은 아래 포스팅 참고하세요.https://blog.naver.com/riverodw/222404924439[양도세 - 우회양도] 증여 후 5년이내 양도 (by 부산세무사/부산회계사)들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 이번에 다룰 주제는 지난번에 다룬 이월과세와 유사한 개념이나 차...blog.naver.com이월과세와 우회양도 규정을 표로 비교해보면, 아래와 같습니다.증여 후 5년 이내를10년 이내로 기간을 연장하는 것이 개정안 내용입니다7.21 세제개편안 중 조세회피 관리 강화 부분에 있는 내용입니다.증여를 통한 양도세 회피를 방지하겠다는 것이 목적이고, 이를 위해 기존 5년의 기간을 10년으로 대폭 연장한다는 것입니다.적용은 2023년 이후 증여하는 분부터 적용이 됩니다. 따라서, 올해안에 증여를 하면 5년이 적용됩니다.내년부터 적용되는, 증여 취득세의 시가인정액 적용으로 증여로 인한 취득세 부담이 증가되는데 증여 후 양도도 기간이 연장되니 올해안에 증여가 많이 발생할 것으로 보이네요.이월과세와 부당행위계산부인(우회양도) 개정안 내용입니다.정리하면,배우자 등에 증여 5년 후 양도하여, 양도세를 절감하는 합법적인 절세 방안이 세법 개정안에 따르면23년 이후 증여분 부터 10년으로 기간이 연장됩니다.고객들에게 장기 보유할 계획이면 배우자에 증여 후 양도하는 방안을 추천드리고 있는데, 앞으로 10년으로 늘어나면 유인이 많이 줄어들 듯합니다.내년 증여분 부터 적용이니, 5년은 가져갈 여유가 있는 다주택자는 올해안에 배우자에 증여하는 것을 고려해보는 것이 좋은 방법입니다. 5년과 10년은 심적 부담이 다르게 느껴지네요.by 부동산세무상담/부동산세무사