1세대 2주택 종합부동산세가 궁금해서 질문남겨요

안녕하세요, 최지호 세무사입니다.오늘은2025년 1월 2일 이후부터 적용되는 지방 저가 주택 취득세율 인하 제도에 대해 안내드리겠습니다.이번 개정은 지방 주택시장 활성화를 위한 조치로, 실수요자뿐만 아니라 투자자분들에게도 중요한 내용입니다.목차 구조지방 저가 주택 취득세율 개정 배경적용 대상 및 요건적용 제외 지역 유의사항주의할 점: 주택 수 포함 여부지방 저가 주택 취득세율 개정 배경최근 정부는 지방 부동산 거래 침체를 해소하고, 실수요자의 취득 부담을 완화하기 위해기존 공시가격 1억 원 이하 주택에 한정되어 있던 1% 취득세 특례를2억 원 이하 주택까지 확대 적용하기로 결정했습니다.이는 다음과 같은 정책적 목적을 갖고 있습니다:- 지방 부동산 시장 활성화- 실수요자·임대사업자 세부담 완화- 소형·저가 주택 공급 유도 및 공실 해소적용 대상 및 요건1. 적용 대상: 개인과 법인 모두 해당2. 지역 요건: 수도권(서울·경기·인천)을 제외한 지방 전 지역3. 가격 기준: 공시가격 기준으로 2억 원 이하인 주택4. 적용 시기: 2025년 1월 2일 이후 잔금 및 등기 기준으로 취득한 경우5. 취득세율: 1% (지방교육세 포함 시 1.1%)*** 실거래가가 2억 원을 초과해도, 공시가격만 2억 이하라면 적용 가능합니다.***적용 제외 지역 유의사항이번 제도는 ‘전국’이 아닌 ‘지방’만 해당합니다.따라서 수도권(서울특별시, 인천광역시, 경기도)은 적용 대상에서 제외되며,대전·광주·부산·울산 등 광역시는 적용 지역에 포함됩니다.여기서의 수도권은 「수도권정비계획법」 제2조 제1호에서 다음과 같이 규정하고 있습니다. 서울특별시, 인천광역시 및 경기도의 행정구역 전부를 말합니다. 주의할 점 : 주택 수 포함 여부지방 저가 주택에 대해 취득세율이 1%로 낮아지더라도,이 주택은 「소득세법」, 「종합부동산세법」 등에서의 '주택 수'에는 포함된다는 점을 반드시 유의하셔야 합니다.즉, 취득세만 경감되는 것이며, 다음과 같은 세목 판단 시 주택 수로 간주됩니다.① 양도소득세 중과세는 없음현재 다주택자 중과세는 한시적 폐지 상태이므로, 지방 저가 주택을 취득해도 양도세 중과는 적용되지 않습니다.→ 단, 향후 중과세 제도 재개 시 주택 수 포함 가능성은 존재합니다.② 1세대 1주택 비과세 요건에는 여전히 영향 있음공시가격이 2억 원 이하라도 무조건 주택 수로 포함되므로,기존 주택 보유자가 지방 저가 주택을 취득할 경우에 1세대 1주택 비과세 요건이 충족되지 않을 수 있습니다.③ 종합부동산세 주택 수 산정에도 포함공시가격이 낮더라도 종부세는 주택 수 전체를 기준으로 판단하므로 고가주택과 저가 주택을 함께 보유 시1세대 1주택 특례 배제 또는 합산 과세 대상이 될 수 있습니다.④ 임대 소득 과세 대상 확대 가능성 있음2주택 이상 보유자부터는 월세 발생 시 주택임대 소득 과세가 적용됩니다.따라서, 지방 저가 주택이라도 월세 계약을 하면 과세 대상이 됩니다. (1주택자는 일정 요건 하에 과세 제외 가능)예를 들어, 수도권 주택 1채 보유 중 지방 1.8억 공시가 주택을 취득하면→ 2주택이 되어 기존 주택 매도 시 비과세 요건 불충족따라서 이번 제도는 지방 거래 활성화를 위한 취득세 완화 조치일 뿐,다른 세금에서는 주택 수로서 동일하게 취급되므로 향후 매도·보유·추가 취득까지 고려한 종합적인 세무 전략이 필요합니다.도움 되셨다면 공감 하트 & 이웃 추가 부탁드리며,문의사항은 댓글이나 메시지로 언제든지 남겨주세요.

2020년 8월 12일 이후로 요즘에는 취득세가 정말로 무서운 세상이 되었습니다.​그래도 지금 주택을 사는 분들은 세금을 아는 상태에서 결정을 내리니 괜찮은데, 분양으로 새 주택을 취득하시는 분들께서는 참 걱정이 많으실 겁니다. 내가 주택을 취득하기로 결정을 내린 시점에는 이런 법이 아니었는데, 정말로 이 무서운 취득세를 내야 하는지 싶습니다. 또, 주택 수에 따라 취득세가 달라진다면, 언제 시점으로 주택 수를 세어야 하는지도 궁금합니다. 우리나라 특유의 선분양제도에 따라 분양과 주택 취득 사이에 긴 시간 간격이 있기 때문에 생기는 일입니다.​하지만 세법에서는 대부분 종전 규정에 따라 행동한 사람을 보호해주는 장치를 마련합니다. 취득세에도 그런 내용이 있습니다. 오늘은 분양 아파트의 취득세와 관련하여 가장 질문이 많은 부분을 정리해드리겠습니다.​본 내용에 대해 법적 책임은 지지 않습니다.​​​1. 분양권 주택 수 판단​취득세라는 세목은, 자산 취득에 대해 내는 세금입니다. 언제 자산을 취득할까요? 등기일을 가지고 판단하면 장난칠 수 있기 때문에, [사실상의 잔금지급일]을 취득시기로 봅니다. 즉, 여러분이 주택 매수 의사를 가지고 돈을 다 줬을 때 (극히 소액만 남겨두는 장난은 인정 안 됩니다) 비로소 주택을 취득하는 것입니다. 일반적인 매매에서는 잔금일, 아파트 분양 매매에서는 분양대금 완납일이 주택 취득시기입니다. 경우에 따라서는 잔금보다 먼저 등기를 치는 경우도 있는데, 이때는 취득시기가 등기접수일로 당겨집니다.​그러면 취득이라는 행위가 일어났으니, 취득세를 납세의무가 생깁니다. 일반적인 매매에서는 취득시기부터 60일 이내에 취득세를 내고, 잔금보다 먼저 등기를 치려거든 등기치는 날까지 취득세 먼저 내야 합니다.​이것이 취득세의 대원칙이며, 모든 취득세에 적용되는 원칙입니다. 주택에도 적용되는 원칙입니다. 적어도 2020년 8월 12일 이전까지는요.지방세법 제20조(취득의 시기 등)② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.1. 법 제10조제5항제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일⑬ 제1항, 제2항 및 제5항에 따른 취득일 전에 등기 또는 등록을 한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다.​지방세법 제20조(신고 및 납부)① 취득세 과세물건을 취득한 자는 그 취득한 날(생략)부터 60일[생략] 이내에 그 과세표준에 제11조부터 제15조까지의 세율을 적용하여 산출한 세액을 대통령령으로 정하는 바에 따라 신고하고 납부하여야 한다.④ 제1항부터 제3항까지의 신고ㆍ납부기한 이내에 재산권과 그 밖의 권리의 취득ㆍ이전에 관한 사항을 공부에 등기하거나 등록[생략]하려는 경우에는 등기 또는 등록 신청서를 등기ㆍ등록관서에 접수하는 날까지 취득세를 신고ㆍ납부하여야 한다.​2020년 7월 10일에 국가는 무시무시한 취득세 개정사항을 발표했습니다. (8월 12일부터 시행) 다주택자의 개념과 주택 수의 개념을 도입하여, 주택의 취득세 중과조항을 만들었습니다. (처음에는 지역에 상관없이 2주택자부터 8% 세율을 때리려고 했으나, 조금 고쳐서 비조정대상지역은 3주택자부터 8% 세율을 적용하도록 하였습니다.)지방세법 제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과)① 주택(제11조제1항제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조제1항제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.2. 1세대 2주택(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다)에 해당하는 주택으로서 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 장에서“조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조제1항제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율3. 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조제1항제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율​좀 더 쉽게 표현하면​그런데, 이때 중과를 판정하기 위해서는 반드시 주택 수를 세는 규칙이 있어야 했습니다. 그러면 주택 수를 언제 세어야 할까요? 당연히 취득시기에 세어야 합니다. 취득시기가 도래하지 않으면 취득한 사실이 없기 때문에 납세의무자 자체가 아니기 때문입니다. 그래서 법에 주택 취득일 현재 주택 수를 세라고 말해놓았습니다.​그런데 그렇게 말해놓고 나니, 갑자기 걱정이 되었나봅니다.​“분양권으로 아파트를 취득하는 사람은 분양대금 완납일이 취득시기가 된다. 그러면 사람들이 완납일에 딱 맞춰서 다른 주택을 정리하면, 분양권 아파트는 1주택이 되나…? 생각해보니 그렇게 하면 안 될 것 같은데… 왜냐하면 분양권의 가치는 분양 시점에서 이미 정해지고, 분양권을 여러 개 가지고 있는 자는 이미 다주택자의 개념에 들어와야 되는 것 아닐까…?”​그래서 사족을 붙였습니다. 분양권으로 취득하는 아파트의 경우는 원칙인 [분양대금 완납일]이 아니라, 아예 [분양 당첨되어 조합과 계약하고 계약금 내는 시점]에 주택 수를 따지게 했습니다. 정말 희귀한 내용입니다. 대원칙인 [사실상의 잔금지급일]이 도래하지 않았는데, 게다가 분양권 자체는 취득세 과세대상 자산도 아닌데, 미리 주택 숫자부터 고정해 놓고 갑니다. 중과 회피를 막기 위한 조항입니다.지방세법 시행령 제28조의4(주택 수의 산정방법)① 법 제13조의2제1항제2호 및 제3호를 적용할 때 세율 적용의 기준이 되는 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택, 법 제13조의3제2호에 따른 조합원입주권(이하“조합원입주권”이라 한다), 같은 조 제3호에 따른 주택분양권(이하“주택분양권”이라 한다) 및 같은 조 제4호에 따른 오피스텔(이하“오피스텔”이라 한다)의 수를 말한다. 이 경우 조합원입주권 또는 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 조합원입주권 또는 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일)을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다.​그러면, 또 이런 문제가 생깁니다. 2020년 8월 12일 현재 분양권을 들고 있는 사람만 수천수만명일텐데, 이 사람들이 분양권을 처음 취득한 시점까지 기억을 더듬어서 주택 수를 산정해야 하나? 과거에는 이런 내용을 모르고 분양계약을 했는데, 이제 와서 중과를 맞으면 어떡하나?​그래서 경과 규정을 두었습니다. 2020년 8월 12일 이후에 취득한 분양권에 대해서만, 분양계약 시점에서 주택 수를 세겠다는 것입니다.부칙 <대통령령 제30939호, 2020. 8. 12.>제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.제2조(조합원입주권 또는 주택분양권에 의하여 취득하는 주택에 관한 적용례) 제28조의4제1항 후단의 개정규정은 이 영 시행 이후 조합원입주권 또는 주택분양권을 취득하는 경우부터 적용한다.​자, 이제 정리하겠습니다.​분양권 아파트 취득시기의 대원칙은 분양대금 완납일(사실상 잔금지급일, 실무에서는 거의 임시사용승인일하고 같음)입니다. 그리고 이때 등기를 치면서 취득세를 내든지, 60일 이내에 취득세를 내든지 아무튼 새 집이 다 지어지고 취득세를 낸다는 말입니다.​만약 그 분양권을 2020년 8월 12일 이전에 취득했다면, 원칙에 따라 분양대금 완납일에 주택 수를 세어 취득세를 산정합니다. 당연한 논리입니다.​그런데 만약 그 분양권을 2020년 8월 12일 이후에 취득했다면, 분양계약일에 미리 주택 수를 세어 놓고, 분양대금 완납일에 가서 중과세율을 적용한 취득세를 내게 됩니다. 주택 수를 세는 시점과 취득세를 내는 시점에 괴리가 생깁니다.​예를 들어, 분양권을 취득하는 시점에 다른 주택이 2채가 있었다고 합시다. 분양권 취득이 2020년 8월 12일 이전이었다면, 분양권 취득 시점은 무시해도 됩니다. 분양대금 완납일에 주택 수를 세고, 거기에 맞춰서 세율을 계산해서 취득세를 내면 됩니다. (2편에서 설명하는 경과규정 때문에, 중과되는 경우는 실제로는 별로 없습니다)​분양권 취득이 2020년 8월 12일 이후였다면, 분양권 취득 시점의 주택 수가 아주 중요합니다. 분양 계약일에 2주택이 있었기 때문에, 이 놈의 새 주택은 나중에 12%(비조정 8%)의 세율을 적용받게 됩니다. 새 주택 다 지었을 때 나머지 2채의 주택이 없더라도 그렇게 됩니다. 주택 수는 미리 고정해놓고 취득세 자체는 분양대금 완납일쯤 가서야 냅니다.​여러분이 2020년 8월 12일 이후에 분양권을 가지려고 하신다면, 분양 계약일의 주택 수가 중요하기 때문에 매우 주의하셔야 하겠습니다.​

안녕하세요 머털도사 절세도 사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 상속 시 상속 특례세율(0.8%) 적용에 대해서 설명드리겠습니다.주택을 상속으로 취득했을 때 취득세 과세표준과 세율은?▶과세표준-시가 표준액을기준으로 과세합니다. 시가로 하는 것이 아닙니다. 상속은 부득이하게 취득하는 것이므로 예 죄적으로 시가 표준액(공동주택 가격)을 기준으로 합니다.▶세율-2.8%의 세율이 적용됩니다. 만약 상속으로 1개의 주택을 취득하여 1세대 1주택에 해당한다면0.8% 특례세율이적용됩니다.▶신고기한-상속개시일이 속하는 달의 말일로부터 6개월(국외에 주소를 둔 상속인이 있는 경우에는 9개월) 이내에부동산 소재지 관할 구청에 취득세를 신고 납부해야 합니다.상속 취득세 특례세율 적용은?-상속인(재외국민은 제외)과주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족(동거인은 제외)으로구성된 1세대가 1개의 주택을 상속받아 1세대 1주택에 해당하면 2.8%가 아닌 특례세율 0.8%를 받을 수 있습니다. 또한, 피상속인이 아닌상속인을 기준으로 1세대 1주택이 되는지를 판단합니다.-1세대 1주택 판정 시조합원 입주권, 주택 분양권, 재산세가 주택분으로 과세되는 오피스텔은 취득시기에 상관없이 주택 수에 포함하지 않습니다.그러나, 상속인이1주택을 별도 세대와 공동으로 소유하고 있는 경우와 주택의 부수토지만을 소유하고 있는 경우에는 1주택을 소유하고 있는 것으로 봅니다.-피상속인이 여러 채의 주택을 남겼더라도각 상속인들이 주택 1채씩을 상속받아 1세대 1주택에 해당하면 상속인 모두 특례세율을 적용받을 수 있습니다.상속 주택 1채를 상속인이 공동으로 상속받은 경우 특례세율 적용은?-1채의 주택을 여러 상속인이 공동으로 상속받으면상속주택은 주된 상속인이 취득한 것으로 보아 주된 상속인에게 적용되는 취득세율이 다른 상속인이게도 똑같이 적용됩니다.이때주된 상속인은 지분이 큰 자-상속주택에 거주하는 자-최연장자 순서로판단합니다.※적용 사례※·아버지 사망으로 아버지 상속주택 1채만 있고, 해당 주택을 상속받을 때어머니 무주택자이고, 아들은 1주택 소유하고 있음case1. 어머니 60%/ 아들 40%로 등기했을 때☞무주택인 어머니의 지분이 더 크 므로 어머니 주된 상속인이 되므로 어머니와 아들 모두 0.8% 세율 적용이 가능합니다.case2. 어머니 40%/ 아들 60%로 등기했을 때☞1주택이 있는 아들의 지분이 더 크므로 아들이 주된 상속인이 되므로 어머니와 아들 모두 2.8% 세율이 적용됨.case2. 어머니 50%/ 아들 50%로 등기했을 때☞지분이 동일하지만 어머니의 나이가 더 많으러 어머니가 주된 상속인이 되므로 어머니와 아들 모두 0.8% 세율이 적용됨.주택 부수토지를 소유한 경우 1세대 1주택 판정은?-취득세에서는 주택 부수토지를소유하고 있더라도 1주택을 소유하고 있는 것으로 봅니다. 따라서, 무주택 세대인상속인이 주택 부수토지만 상속받아도 1세대 1주택에 해당하여 특례세율이 적용됩니다.-만약 주택 부수토지를 소유한 상태에서 1주택을 상속받거나, 주택과 다른 주택의 부수토지를 동시에 상속받는다면 1세대 1주택에 해당하지 않아서 특례세율 적용이 안 됩니다.케이스별 취득세 특례세율 적용은?case1. 아버지와 어머니가 50%씩 가지고 있는 한 개의 상속주택을 상속인 어머니와 1채의 주택을 소유한 아들이상속받을 경우.(어머니와 아들은 별도 세대)☞ 어머니가 50%의 아버지의 상속지분을 상속 받을 겨우에는 상속개시일 현재 어머니는 1세대 1주택이 되므로 어머니와 아들 모두 0.8% 세율이 적용 가능합니다.☞아들이 50% 지분을 상속받으면 상속개시일 현재 1세대 2주택자가 되어서 어머니와 아들 모두 2.8% 세율이 적용됩니다.case2. A 주택과 B 주택을 단독 명의로 아버지가 소유하고 있다가 상속인이 아들과 딸이 있는 상태에서 상속이 일어난 경우 (아버지와 아들과 딸 모두 별도 세대이며 아들과 딸은 무주택자일 때)☞ A 주택과 B 주택을 둘 중 어느 주택을 각각 아들과 딸이 100%씩 상속받았다면 상속개시일 현재 아들과 딸 모두 무주택자가 되므로 0.8% 세율을 적용받을 수 있습니다.☞ A 주택과 B 주택을 A 주택은 아들이 100% 상속받고, B 주택은 아들이 40%, 딸이 60%씩 상속받았다면상속개시일 현재 아들은 A 주택한 채이므로 A 주택 100%와 B 주택 40%에 대해서 0.8% 특례세율을 적용받을 수 있고 상속개시일 현재 딸은 B 주택(최대 지분 자이므로) 한채이므로 B 주택 60%에 대해서 0.8% 세율을 적용받을 수 있습니다.☞ A 주택과 B 주택을 A 주택은 아들이 100% 상속받고, B 주택은 아들이 60%, 딸이 40%씩 상속받았다면상속개시일 현재 아들은 A 주택, B 주택을 소유하는 것이므로 A 주택 100%와 B 주택 40%에 대해서 2.8% 세율을 적용받고 상속개시일 현재 딸은 최대 지분자인 아들 따라가므로 B 주택 40%에 대해서 2.8% 세율을 적용받습니다.이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com

안녕하세요.신세계세무회계이형석 세무사입니다.저희 신세계세무회계컨설팅은 항상 연구하고 노력합니다.대표 세무사는 현재국세청 직속 기관인 국세공무원연수원과 각 기업체, 대학에서 강의를 하며,10년간 쌓은 노하우를 바탕으로 법인 절세설계, 세무조사 대응, 상속증여플랜 등 다양한세무 컨설팅을 진행하고 있습니다.다양한 상속세 신고 및 세무조사 대응을 진행했으며, 법인 세무 관련 전문성을 갖추어맞춤형 절세 전략을 안내해드립니다.- 대표 저서 -궁금한 내용만 쏙쏙 반드시 알아야 할 세금기초 - 경제법륜사중소기업 임직원이 반드시 알아야 할 조세지원제도 - 경제법륜사종합소득세 실무 - 경제법륜사세금환급 받는 경정청구 - 경제법륜사국세청, 서울관광재단에서 강의하는 모습사장님의 세무 궁금증을 해결해드리겠습니다. 믿고 맡겨주세요.안녕하세요.상속세 전문이형석 세무사입니다.이번시간에는 상속 관련 주요 궁금사항을 주제별로 선정해서 포스팅하고자 합니다.세번째 주제로상속 재산 분배를 어떻게 하는 것이 좋을까?에 대해 자세히 살펴보겠습니다.상속재산은 주택 1채 뿐이라면?예를들어 아버지가 돌아가셨는데, 상속재산은 주택 1채 밖에 없는 경우 입니다.물려받은 현금도 없고 집을 팔수도 없는데 이런 경우에도 상속세가 많이 나오면 어떻게 해야할지 걱정될텐데요.어머님께서 계속 거주하실 생각이라면, 어머님께서 상속 받는 것이 상속세가 가장 적게 나옵니다.그 이유는 배우자 상속공제를 적용받기 때문에 상속세 과세표준이 줄어드는 효과가 있습니다.상속인 중 배우자가 있다면 누가 재산을 어떻게 상속받는지와 관계 없이 최소 5억원의 배우자 공제를 받을 수 있습니다. 즉, 배우자가 아무것도 받지 않아도 5억원을 공제 받을 수 있습니다.그리고배우자가 재산을 상속받으면 배우자가 실제 상속받은 만큼 공제됩니다.배우자가 10억원을 받으면 배우자 공제는 10억원입니다.만약 상속 주택 가격이 10억원 미만이면 누가 주택을 상속받더라도 상속세는 나오지 않지만,상속 주택 가격이 10억원 이상이면 배우자가 상속을 받는 것이 공제액이 더 커집니다.만약 12억원 주택을 배우자가 상속 받으면 12억원이 다 공제될 수 있지만, 자녀가 상속 받으면 10억원만 공제됩니다.다만, 배우자 상속공제는 한도가 있습니다.총 상속재산 중배우자의 법정상속지분을 초과할 수 없고,최대 30억원까지받을 수 있습니다.배우자의 법정상속지분은 자녀가 1명일 경우 60%(3/5), 2명일 경우 43%(3/7), 3명일 경우 33%(1/3)입니다주택을 어머니가 상속받고 실제로는 자녀만 산다면 ?간혹, 배우자 상속공제를 공부하셔서 방문하신 고객 중에 이런 질문하시는 분들이 있는데요.이것도 증여세 추징 위험이 존재합니다.배우자 상속공제를 최대한 적용받기 위해 어머님이 주택을 상속 받으시고,실제로는 자녀만 사는 경우 우회적인 재산 증여로 증여세 과세 대상이 될 수 있습니다.보통 어머님 명의 주택에 자녀가 살게 되면 적정 임대료를 지불하지 않게 되는데요.이렇게타인의 부동산 무상 또는 저가로 사용하는 경우 임대료에 대해 증여재산으로 보아증여세 추징되는 경우가 있습니다.다만, 모든 부동산 무상임대에 대해 증여세가 부과되는 것은 아니고임대료가 5년간 1억원이 넘어야하기에, 주택가격이 13억 이하인 경우에는 임대료에 대해 증여세 걱정은 않하셔도 됩니다.상증세법 제37조 【부동산 무상사용에 따른 이익의 증여】① 타인의 부동산(그 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그에 딸린 토지는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 무상으로 사용함에 따라 이익을 얻은 경우에는 그 무상 사용을 개시한 날을 증여일로 하여 그 이익에 상당하는 금액을 부동산 무상 사용자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 그 이익에 상당하는 금액이대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다. <개정2010.1.1,2011.12.31,2015.12.15>② 타인의 부동산을 무상으로 담보로 이용하여 금전 등을 차입함에 따라 이익을 얻은 경우에는 그 부동산 담보 이용을 개시한 날을 증여일로 하여 그 이익에 상당하는 금액을 부동산을 담보로 이용한 자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 그 이익에 상당하는 금액이대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다. <신설2015.12.15>③ 특수관계인이 아닌 자 간의 거래인 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우에 한정하여 제1항 및 제2항을 적용한다. <신설2015.12.15>④ 제1항 및 제2항을 적용할 때 부동산의 무상 사용을 개시한 날 및 담보 이용을 개시한 날의 판단, 부동산 무상 사용 이익 및 담보 이용 이익의 계산방법 및 그 밖에 필요한 사항은대통령령으로 정한다. <개정2010.1.1,2011.12.31,2015.12.15>[제목개정 2010.1.1]상속세 및 증여세법 시행령 27조 【부동산 무상사용에 따른 이익의 계산방법 등】①법 제37조제1항은 부동산 무상사용자가 타인의 토지 또는 건물만을 각각 무상으로 사용하는 경우에도 이를 적용한다. <개정2012.2.2,2016.2.5,2019.2.12>1. 삭제 <2019.2.12>2. 삭제 <2019.2.12>② 법 제37조제1항을 적용할 때 수인이 부동산을 무상사용하는 경우로서 각 부동산사용자의 실제 사용면적이 분명하지 않은 경우에는 해당 부동산사용자들이 각각 동일한 면적을 사용한 것으로 본다. 이 경우 부동산소유자와 제2조의2제1항제1호의 관계에 있는 부동산사용자가 2명 이상인 경우 그 부동산사용자들에 대해서는 근친관계 등을 고려하여기획재정부령으로 정하는 대표사용자를 무상사용자로 보고, 그 외의 경우에는 해당 부동산사용자들을 각각 무상사용자로 본다. <신설2019.2.12>③법 제37조제1항에 따른 부동산 무상사용에 따른 이익은 다음의 계산식에 따라 계산한 각 연도의 부동산 무상사용 이익을기획재정부령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액으로 한다. 이 경우 해당 부동산에 대한 무상사용 기간은 5년으로 하고, 무상사용 기간이 5년을 초과하는 경우에는 그 무상사용을 개시한 날부터 5년이 되는 날의 다음 날에 새로 해당 부동산의 무상사용을 개시한 것으로 본다. <개정2016.2.5,2019.2.12,2021.1.5>④ 법 제37조제1항 단서에서 대통령령으로 정하는 기준금액 이란 1억원을 말한다. <신설2016.2.5,2019.2.12>⑤법 제37조제2항에 따른 부동산을 무상으로 담보로 이용하여 금전 등을 차입함에 따라 얻은 이익은 차입금에 제31조의4제1항 본문에 따른 적정 이자율을 곱하여 계산한 금액에서 금전 등을 차입할 때 실제로 지급하였거나 지급할 이자를 뺀 금액으로 한다. 이 경우 차입기간이 정하여지지 아니한 경우에는 그 차입기간은 1년으로 하고, 차입기간이 1년을 초과하는 경우에는 그 부동산 담보 이용을 개시한 날부터 1년이 되는 날의 다음 날에 새로 해당 부동산의 담보 이용을 개시한 것으로 본다. <신설2016.2.5,2019.2.12>⑥ 법 제37조제2항 단서에서 대통령령으로 정하는 기준금액 이란 1천만원을 말한다. <신설2016.2.5,2019.2.12>⑦ 법 제37조제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택의 일부에 점포 등 다른 목적의 건물이 설치되어 있거나 동일 지번에 다른 목적의 건물이 설치되어 있는 경우에는 주택의 면적이 주택외의 면적을 초과하는 경우에 한하여 당해 부동산 전부를 동조동항의 규정에 의한 주택으로 본다. <개정2016.2.5,2019.2.12>[전문개정 2003.12.30] [제목개정 2016.2.5]상속세 및 증여세법 시행규칙 제10조 【부동산 무상사용 이익률 등】① 영 제27조제2항에서 기획재정부령으로 정하는 대표사용자 란 해당 부동산사용자들 중 부동산소유자와 최근친인 사람을 말하며, 최근친인 사람이 2명 이상인 경우에는 그 중 최연장자를 말한다. <신설2019.3.20>② 영 제27조제3항 계산식 및 영 제32조제3항제1호에서 기획재정부령으로 정하는 율 이란 연간 100분의 2를 말한다. <개정2019.3.20>③영 제27조제3항 전단에서 기획재정부령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액 이란 다음의 계산식에 따라 환산한 금액의 합계액을 말한다. <개정2019.3.20>[전문개정 2016.3.21]만약, 어머님 명의 주택에 자녀와 어머님이 같이 산다면 부동산 무상사용으로 보지 않기 때문에 증여세 걱정을 하실 필요는 없습니다.자녀명의 주택이 있는 데, 주택을 상속받으면 어떤 문제가 ?가장 많이 걱정하시는 것이 자녀 소유의 1주택이 있는데, 부모님께서 돌아가셔서 상속주택을 상속받으면2주택자가 되서 불이익이 있는 것이 아니냐? 라는 질문인데요.세목별로 알아보죠.종합부동산세1주택자가 1주택을 상속받은 경우 상속 후 5년간은 1주택자가 유지됩니다.그래서 기존에 종부세를 내지 않았다면, 상속 후 5년간은 종부세를 납부하지 않습니다.다만,상속 후 5년안에 처분하지 않는다면, 2주택자로 보아 종부세 부담이 발생합니다.상속받은 주택이 지방에 있는 공시지가 3억원 이하의 주택이라면, 기간 제한없이 주택 수에 제외되기 때문에 상속 후 5년안에 처분하실 필요는 없습니다.종부세법 제8조 【과세표준】②다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다. <신설2005.12.31,2008.12.26,2011.6.7,2015.8.28,2020.6.9>1.「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택,「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여대통령령으로 정하는 주택2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택,「수도권정비계획법」제2조제1호에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서대통령령으로 정하는 주택. 이 경우 수도권 외 지역에 소재하는 1주택의 경우에는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중 납세의무가 성립하는 분에 한정한다.종부세법 시행령 제4조의2 【1세대 1주택자의 범위】③ 법 제8조제4항제4호에서 대통령령으로 정하는 지방 저가주택 이란 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 1주택을 말한다. <개정2023.2.28,2023.7.7>1. 공시가격이 3억원 이하일 것2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역에 소재하는 주택일 것가. 수도권 밖의 지역 중 광역시 및 특별자치시가 아닌 지역나. 수도권 밖의 지역 중 광역시에 소속된 군다.「세종특별자치시 설치 등에 관한 특별법」제6조제3항에 따른 읍ㆍ면라. 서울특별시를 제외한 수도권 중「지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 특별법」제2조제12호에 따른 인구감소지역이면서「접경지역 지원 특별법」제2조제1호에 따른 접경지역에 해당하는 지역으로서 부동산 가격의 동향 등을 고려하여기획재정부령으로 정하는 지역만약, 다른 상속인과 공동으로 상속받은 경우 지분율과 가액에 따라 달라집니다.상속받은 지분이 40% 이하이거나, 상속받은 부분의 가액이 6억원(수도권 밖 주택은 3억원) 이하일 경우 1주택으로 보지 않기 때문에 기존 1주택자가 계속 유지되나, 지분 40%이 넘거나 가액이 6억원(또는 3억원)이 초과하는 경우 주택수에 포함되어 상속일로부터 5년이 경과하면 2주택자가 적용됩니다.종부세법 시행령 제4조의2 【1세대 1주택자의 범위】② 법 제8조제4항제3호에서 대통령령으로 정하는 주택 이란 상속을 원인으로 취득한 주택(「소득세법」제88조제9호에 따른 조합원입주권 또는 같은 조제10호에 따른 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택을 말한다.1. 과세기준일 현재 상속개시일부터 5년이 경과하지 않은 주택2. 지분율이 100분의 40 이하인 주택3. 지분율에 상당하는 공시가격이 6억원(수도권 밖의 지역에 소재하는 주택의 경우에는 3억원) 이하인 주택양도소득세기존 주택 1채를 보유한 상태에서 상속주택을 상속받는 경우 기존 주택을 처분하는 것이 유리합니다.먼저, 상속주택이 없었다는 가정하에 기존 주택 1채가 아래의 1주택 비과세 요건을 충족해야 합니다.1주택자 양도소득세 비과세 요건① 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역은 2년 이상 거주)② 주택가격 12억원 이하그래서, 2년 보유(또는 거주)요건을 충족한 상태에서 상속주택과 보유주택이 있다면, 보유주택을 처분하는 것이 양도세 절감측면에서 유리한 것이죠.다른 상속인과 공동으로 상속받은 경우에도 마찬가지입니다. 공동으로 상속받은 모든 상속인들은 비과세 요건을 갖춘 기존 주택을 먼저 양도해야 비과세되며, 상속주택 지분을 먼저 양도하면 과세 됩니다.이상으로 포스팅을 마치겠습니다.감사합니다.포스팅이 도움 되셨다면, 추천과 댓글 부탁드립니다.감사합니다.명쾌한 세무상담을 원하시면, 아래를 클릭하세요. 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[다주택자취득세 1.66억원 환급사례] 취득세중과 적용에 대한 조세불복 인용 - 부동산전문세무사가 알려드리는 주택취득세 환급받는 방법양도세·증여세·취득세·상속세 등 부동산 관련세금을 전문으로 다루는 세무컨설팅 세로움입니다.이번 사례는다주택자 취득세 중과세율이 적용되어 2억원이 넘는 세금이 부과되었지만, 조세불복 중 하나인 조세 심판청구를 통해 기본 취득세율이 적용되는 것으로 인용되어약 1.6억원의 세금을 돌려받은 사례입니다.1. 조세불복이란'조세불복'이란 국세청 등 과세관청이 위법하거나 부당한 처분을 하여 내야하는 세금보다 과다한 세금으로 권리 또는 이익을 침해 받은 경우 납세자의 권익을 보호할 수 있는 제도입니다.쉽게 말해 양도소득세, 증여세, 상속세, 취득세, 종합소득세 등 모든 세금에 대해 적법하게 납부해야하는 세금보다 더 많이 국세청이 부과처분했거나, 법에 구체적으로 규정하고 있지 않은 사례에서 법적 취지 등을 고려해봤을 때 억울하다고 생각이 되는 경우납부한 세금을 돌려받거나 부과처분을 취소할 수 있는 제도입니다.조세는 국가권력이 국민에게 징수함으로써 강제성을 띄고 있습니다. 따라서 조세권이 남용됐을 때 국민의 재산권이 침해될 수 있으므로 과세관청이 처분이 부당한 경우 침해 받은 권리 및 이익을 구제하기 위해 조세불복제도가 규정되어 있는 것입니다.다주택자취득세, 주택취득세중과 등 기본 주택취득세(1~3%)와 비교하여 다주택자취득세중과(12%)는 최대 12배까지 증가하므로 부당하게 다주택자취득세가 적용되는 경우 반드시취득세환급을 목표로 경정청구, 조세불복 등을 활용해야할 것입니다.2. 처분개요조세심판원 인용 결정문 원본입니다. 조세심판청구서와 청구이유서를 작성하여 등기 또는 전자로 접수가 가능하며, 심판원의 최종 결정 후 위와 같은 결정문을 등기로 받게 됩니다.이번 취득세 조세심판 건은 억울하게 다주택자 중과세율이 적용된 사례로서조세심판을 통해 저희가 주장한 청구이유가 인용되었고, 최종적으로 납부한 세금 중'166,380,750원을 환급'받을 수 있었습니다.이번 건은 착수당시 관련 법 규정을 엄격해석 한다면 받아들여지기가 어려운 사례로 판단됐지만, 쟁점을 잘 파악하고 주장을 뒷받침 할 수 있는 자료와 근거를 잘 준비하여 다행히 조세심판원에서 인용결정을 받아 납세자분을 억울함에서 구제할 수 있었습니다.3. 사실관계구분사실관계1청구인은 조정대상지역 1세대 2주택자2신규주택 취득 전 당초 보유하던 주택 1채 매도3매도 후 조정대상지역 신규주택 취득4신규주택 취득 당시 1주택을 보유하고 있던청구인의 형제가 주민등록표상 동일한 주소로서 같은 세대로 인정됨5청구인은 해당 사실을 모르는 상황에서 일시적 2주택으로서 기본취득세율(1~3.5%)로 신고·납부6처분청은 지방세법에 따라 주민등록표상 동일한 주소의 형제를 같은 세대로 보아1세대 3주택으로서 다주택자 취득세 중과세율(13.4%)을 적용한 세액 부과7조세불복을 통하여 조세심판원으로부터 인용결정을 받아내어 추가로 부과된 약 1.6억원을 돌려받음(1) 청구인은 조정대상지역에 2주택을 보유하고 있던 1세대 2주택자로서 조정대상지역의 신규주택을 추가로 취득할 계획을 가지고 있었습니다.(2) 1세대 2주택자가 추가로 조정대상지역의 주택을 취득하는 경우 13.4%의 다주택자 취득세 중과세율이 적용됩니다.(3) 따라서 청구인은 신규주택을 취득하기 전 보유하고 있던 주택 중 1채를 매도하였습니다.(4) 1세대 1주택자로서 새롭게 조정대상지역의 주택을 취득하였고, 지방세법에서 규정하고 있는 일시적 2주택을 활용하여 기본취득세율(3.5%)를 신고·납부하였습니다.(5) 다만, 신규주택 취득 당시청구인의 형제가 청구인과 동일한 주소지로 되어 있었고, 청구인의 형제는 1주택자로서 청구인은 일시적 2주택의 대상이 될 수 없었습니다.(6) 이에 따라 과세관청은 청구인에게 일시적 2주택 적용을 부인하고1세대 3주택자로서 13.4%의 다주택자 취득세 중과세율을 적용하여 약 1.6억원의 세금을 추가로 부과하였습니다.4. 쟁점사항구분쟁점사항1지방세법에서 세대란주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족을 포함하는 것으로 규정하여 주택취득세 적용2취득세는 지방세로서 국세(양도소득세, 증여세, 상속세 등)와 비교하여실제 세대분리 여부보다는 법규정에 따른 판단을 우선하는 경향이 있음3청구인과 청구인의 형제는 비록 실제로 세대를 구성하고 있지는 않지만, 주민등록표상 주소를함께하고 있으며 지방세법에서 규정하고 있는 세대분리의 예외항목에 해당하지 않음(1) 지방세법시행령 제28조의3에서 세대란 「주민등록법」 제7조에 따른세대별 주민등록표에 함께 지재되어 있는 가족을 포함하는 것으로 규정하고 있습니다.(2) 취득세는 지방세에 해당하며, 지방세 유권해석과 심판례 등은 일반적으로실질보다는 법규정을 우선하는 해석 및 판결을 해오고 있습니다. 양도소득세와 같은 국세의 경우 주소가 같아도 실제 세대분리를 유지하고 있는 경우 실질에 따라 세대분리를 인정하는 해석 및 판결이 많은 것에 반해 지방세는 그렇지 않았습니다.(3) 또한 청구인은 예외적으로 세대분리를 인정하는 것으로 지방세법에서 규정하는 항목에도 해당하지 않는 상황이었습니다.[주택 취득세 세대분리를 인정하는 예외항목]•30세 미만의 자녀라도 주택 취득일 직전 12개월 동안 발생한 소득이 중위소득의 40% 이상이고, 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우•취득일 현재 65세 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위하여 합가한 경우•취학 또는 근무상의 형편 등으로 세대전원이 90일 이상 출국하는 경우로서 「주민등록법」 제10조의3 제1항에 따라 출국 후에 속할 거주지를 다른 가족의 주소로 신고한 경우•별도의 세대를 구성할 수 있는 사람이 주택을 취득한 날부터 60일 이내에 세대를 분리하기 위하여 그 취득한 주택으로 주소지를 이전하는 경우(4) 따라서 법규정에 따르면 청구인의 상황에서 청구인의 동생은 동일세대로 인정될 수 밖에 없으며, 일시적 2주택이 아닌 1세대 3주택자로서 다주택자 취득세 중과세율이 적용되는 것으로 해석될 수 밖에 없습니다.(5) 다만, 청구인과청구인의 형제는 주택을 취득하기 전 10년 이상의 기간동안 실제로 따로 거주하고 있었으며, 이번 사례는지방세법뿐만 아니라 ‘주민등록법’의 개정 연혁과 취지를 접목하여 세대분리를 인정받을 수 있었습니다. 그동안 다주택자 취득세 중과와 관련하여 유권해석 및 심판례 등이 대부분 형식주의를 취하고 있기 때문에 단순히 세법에 국한하여 주장하는 경우 인용될 가능성이 없을 것으로 판단하여 관련법을 함께 고려하여 주장하는 것으로 진행하였습니다.5. 취득세환급 - 취득세경정청구, 불복인용율을 높이기 위한 방법2022년 자료를 보면조세심판원의 인용율은'11.5%'에 그치고 있습니다. 최근 5년간 평균을 내더라도 10%대에 지나지 않습니다.납세자의 권익을 보호하기 위해 설립된 조세심판원이지만 실제로 그 인용율은 굉장히 낮습니다.낮은 인용율이 보여주는 것처럼 조세불복의 과정은 쉽지 않습니다.조세전문집단인 과세관청이 이미 관련된 규정을 충분히 검토하고 해석하여 부과처분을 내린 것이므로 과세관청에서 파악하지 못한 이슈들을 찾아내고 논리에 맞게 주장해야하기 때문입니다.따라서단순히 법규정만을 가지고 다투는 것이 아닌 다양한 불복사레를 진행하면서 충분한 법해석능력을 가지고 해당 세법 규정의 연혁과 제정목적 뿐만 아니라 해당 사례와 연관된 세법 이외의 관련법에 대해서도 지식을 가진 전문가와 진행해야 합니다.실무를 하면서 억울하게 세금이 과다하게 부과된 사례들을 많이 보고 있습니다. 비록 조세불복의 과정이 쉽지는 않지만,이번 사례처럼 법이 만들어진 취지를 해당 사실관계에 잘 접목하고 과세관청의 자의적 해석과 자유재량을 배제할 수 있는 논리적 근거를 잘 준비한다면 충분히 좋은 성과를 얻을 수 있을 것입니다.주택취득세에 대한 다주택자취득세(취득세 중과), 다주택자양도세(양도세 중과), 다주택자종부세(종부세 중과) 등기본세율 대비 많게는 10배이상 증가하는 중과세율이 적용되는 경우 세부담을 견디기는 쉽지 않을 것입니다. 가장 중요한 것은 부동산계약 전 매매계획을 수립하는 것이겠지만, 만약 사후에 예상치 못한 세금이 부과되는 경우 불복을 활용해볼 수 있습니다.상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.관련 포스팅내용링크서면질의, 사전답변, 예규, 유권해석,집행기준, 기본통칙 등의 법적 구속력과 법원성https://blog.naver.com/highyes_tax/222888440401주택 취득세 자주 묻는 주요 질문 Q&A(취득세 중과, 세대의 기준, 일시적 2주택 등)https://blog.naver.com/highyes_tax/222544771098재개발·재건축 입주권 투자자가 알아야할 사업단계별 세금(취득세, 종부세, 양도세, 증여세)https://blog.naver.com/highyes_tax/222650124818