😮 365 저도 궁금해요!
10-28
재개발 관처이전 주택 취득세 일시적 2주택 문의
일시적 1가구 2주택 비과세 적용 관련 문의 드립니다.
1. 2019.10 조정지역 아파트 매수 /2023.1 매도 예정
2. 2022.4 조정지역 아파트 매수 / 처분 의사 있음
3. 2023.1 서울 재개발 관처 이전(북아현2구역) 빌라매수
2023년 1월에 1번 주택을 매도 하고 ,3번 주택 매입시, 취득세 중과되지 않을 방법이 있나요? 예를 들어, 2번 주택 1년 or 2년 내 처분 조건을 걸고요.
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안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
가능합니다.
1번주택을 양도한 이후, 3번주택을 취득하면 조정지역의 2주택 취득에 해당하여 8.4%(85제곱미터 초과시 : 9%)가 적용됩니다. 다만, 3번주택 취득일로부터 2년 이내에 2번 주택을 양도한다면 일시적 2주택 취득에 해당하여 취득세는 중과되지 않고, 1.1%~3.5%의 취득세를 적용받습니다.
3번주택 취득세를 납부할 때 일시적 2주택 취득세를 신청하셔서 1.1%~3.5%의 취득세를 납부하시면 됩니다.
지방세법 제28조의5(일시적 2주택)
① 법 제13조의2제1항제2호에 따른 “대통령령으로 정하는 일시적 2주택”이란 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔(이하 이 조 및 제36조의3에서 “종전 주택등”이라 한다)을 소유한 상태에서 이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택(이하 이 조 및 제36조의3에서 “신규 주택”이라 한다)을 추가로 취득한 후 3년(종전 주택등과 신규 주택이 모두 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 경우에는 2년으로 하며, 이하 이 조에서 “일시적 2주택 기간”이라 한다) 이내에 종전 주택등(신규 주택이 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 신규 주택을 포함한다)을 처분하는 경우 해당 신규 주택을 말한다.
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택슬리 및 답변을 한 전문가에게 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 실제 업무를 진행하실 때, 반드시 개별 전문가와 상세 내역을 검토 후에
진행하시길 바랍니다.
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관련 질문답변
모두보기취득세
21년 5월 6일 2번째 주택 매입한경우 일시적 1가구 2주택 취득세 중과 환급가능여부 문의
취득세 일시적 2주택의 처분 기간이 1년에서 2년으로 22.6.30일 연장, 개정 되었습니다.
2022년 5월 10일 이후 종전주택을 처분하는 경우부터 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역인 경우의 일시적 2주택 취득세 중과 배제 처분기한이 1년에서 2년으로 연장됩니다.
즉, 22.5.10 이후 양도하시는 경우로서 종전 주택 취득일로부터 2년 이내 양도시 경정청구를 통하여 기존에 납부하셨던 취득세를 환급 받을 수 있습니다.
현재 지방세법시행령 제28조의5, 관련 부칙에 따라 21.5.10 이전에 취득하신 경우에도 취득세 환급을 받아 드리고 있습니다.
상담을 통하여 추가적인 사실관계 여쭤보고 정확한 환급 가능 여부 안내 및 이후 취득세 환급까지 문제 없이 받아드리겠습니다. 감사합니다.
지방세법시행령 제28조의5(일시적 2주택)
① 법 제13조의2제1항제2호에 따른 “대통령령으로 정하는 일시적 2주택”이란 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔(이하 이 조 및 제36조의3에서 “종전 주택등”이라 한다)을 소유한 상태에서 이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택(이하 이 조 및 제36조의3에서 “신규 주택”이라 한다)을 추가로 취득한 후 3년(종전 주택등과 신규 주택이 모두 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 경우에는 2년으로 하며, 이하 이 조에서 “일시적 2주택 기간”이라 한다) 이내에 종전 주택등(신규 주택이 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 신규 주택을 포함한다)을 처분하는 경우 해당 신규 주택을 말한다.
부칙 (대통령령 제32747호, 2022.6.30)
제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.
제2조(조정대상지역의 일시적 2주택에 대한 취득세 중과 배제 요건에 관한 적용례) 제28조의5제1항 및 제36조의3제1항의 개정규정은 2022년 5월 10일 이후 제28조의5 및 제36조의3에 따른 종전 주택등을 처분하여 같은 개정규정에 따른 요건에 해당하게 된 경우에도 적용한다.
세무상담
조정지역내 재개발 1주택 보유(관리처분인가)중, 대체주택으로 주택취득시 취득세 및 양도소득세 문의
1. 대체주택으로 취득/일시적 2주택으로 취득한다는 말씀은 아마도, 재개발기간 중에 취득하는 대체주택(소득세법 시행령 제156조의2 제5항)을 말씀하시는 듯 합니다. 그러나 취득세는 조금 취급이 다릅니다.
2. 취득세에서는 먼저 종전 물건이 무엇인지를 봅니다. 이때 물건의 판단기준은 관리처분계획인가가 아니라, 주택의 멸실입니다. 이주를 마치고 철거가 완료된 상태를 의미합니다. 원칙은, 종전 주택 + 신규 주택인 경우, 신규주택 취득으로부터 3년(조정지역 1년) 이내에 종전 주택을 팔아야 합니다. 재개발에서는 조금 더 의미가 확장되는데요,
1) 만약 지금 관리처분은 났는데 멸실은 안 된 상태라면?
신규 주택을 취득하고 3년 (조정지역 1년) 이내에 종전 주택을 팔아야 합니다.
신규 주택을 취득하고 3년 (조정지역 1년) 이내에 종전 주택이 멸실되어야 합니다.
2) 만약 종전 주택이 멸실까지 된 상태라면? -> 기간의 기산점이 뒤로 밀리고, 종전 주택 아닌 신규 주택을 팔아도 되게 됩니다.
신규 주택을 취득한 뒤, [종전 주택이 완성되고 나서] 3년 (조정지역 1년) 이내에 [신규 주택]을 팔아야 합니다. (대체주택을 판다는 의미)
신규 주택을 취득한 뒤, [종전 주택이 완성되고 나서] 3년 (조정지역 1년) 이내에 [종전 주택](신축 주택)을 팔아도 됩니다.
3) 만약 관리처분계획인가 당시에 그 구역에 살던 원주민이라면?
신규 주택을 취득하고 전입만 해도 됩니다.
다주택자·법인 취득세 중과 운영요령(추가) 9. 재개발 구역내 주택을 소유하고 있다가 해당 재개발사업으로 조합원입주권을 취득하는 경우 주택 수에 산정하는 조합원입주권의 취득시점은?
○ 조합원입주권을 주택 수에 포함한 것은 주거용 건축물이 멸실되었지만 주택으로 보아 주택 수에 가산하겠다는 중과제도 취지를 반영한 것으로(법 제13조의3제2호), 해당 주택의 멸실 전까지는 주택을 소유한 것이므로, 멸실 이후부터 조합원입주권을 소유한 것으로 보아야 함
※ 관리처분계획 인가가 있는 경우라도 해당 주거용 건축물이 사실상(또는 공부상) 멸실되기 전까지는 주택으로, 멸실 이후에는 토지로 보아 취득세와 재산세를 과세(지방세운영과-1, 2018.1.2. 참조)하는 지방세 과세체계와 일관성 유지
지방세법 시행령 제28조의5(일시적 2주택)
① 법 제13조의2제1항제2호에 따른 “대통령령으로 정하는 일시적 2주택”이란 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔(이하 이 조 및 제36조의3에서 “종전 주택등”이라 한다)을 소유한 상태에서 이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택(이하 이 조 및 제36조의3에서 “신규 주택”이라 한다)을 추가로 취득한 후 3년(종전 주택등과 신규 주택이 모두 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 경우에는 1년으로 한다. 이하 이 조에서 “일시적 2주택 기간”이라 한다) 이내에 종전 주택등(신규 주택이 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 신규 주택을 포함한다)을 처분하는 경우 해당 신규 주택을 말한다.
② 제1항을 적용할 때 조합원입주권 또는 주택분양권을 1개 소유한 1세대가 그 조합원입주권 또는 주택분양권을 소유한 상태에서 신규 주택을 취득한 경우에는 해당 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택을 취득한 날부터 일시적 2주택 기간을 기산한다.
③ 제1항을 적용할 때 종전 주택등이 「도시 및 주거환경정비법」 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 인가 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조제1항에 따른 사업시행계획인가를 받은 주택인 경우로서 관리처분계획인가 또는 사업시행계획인가 당시 해당 사업구역에 거주하는 세대가 신규 주택을 취득하여 그 신규 주택으로 이주한 경우에는 그 이주한 날에 종전 주택등을 처분한 것으로 본다.
취득세
취득세 중과 배제 기한 확대 소급적용에 관한 문의 드립니다.
22년 5월 10일 이후 취득세에서 일시적 2주택 처분기한이 1년에서 2년으로 연장되는 것으로 개정 예정입니다.
(1) 원칙
개정 내용을 보면 원칙적으로 22.5.10이후 대체주택을 취득한 경우 2년 연장된 개정사항을 적용합니다.
(2) 예외
다만, 부칙에 따라 5월 10일 이후 일시적 2주택의 종전주택을 처분하는 경우에도 적용되는 것으로 보이므로 대체주택 B를 21.5월에 매수하였다면 2년이 되는 23.5월까지 종전주택 A를 양도하는 경우 일시적 2주택이 적용될 수 있습니다.
[결론]
대체주택을 취득한 날로부터 1년이 경과한 경우로서 22.5.9 이전에 종전주택을 양도하였다면 개정규정이 적용되지 않으므로 취득세를 환급받을 수 없지만,
말씀주신 내용대로 22.5.10 이후에 종전주택을 양도하는 경우에는 적용 받을 수 있습니다.
따라서 당초 B주택 취득시 중과세율 8.8%의 취득세를 납부하셨다면 A주택을 2년내에 양도하고 일시적 2주택으로서 당초 과다 납부한 취득세를 환급받을 수 있습니다.
취득세
일시적 1가구 2주택에 대한 질문
일시적 1가구 2주택자에 해당하려면 종전주택을 일정기간 내 처분해야하는데
세대분리를 처분으로 볼 수 있을 지에 대해서는 아직 명확한 해석이 없습니다.
지방세법 상 세대분리를 할 수 있는 자가 취득일부터 60일 이내
취득한 주택으로 주소를 이전하는 경우에는 별도의 세대로 취급하지만
질문자님 상황처럼 등기이전 후 6개월 후에야 전입하는 경우는 해당사항 없습니다.
그러므로 취득세가 중과되지 않으려면 누나 혹은 본인이 취득일 당시에
다른 곳으로 전입신고해두는 것입니다.
직접 다른 곳으로 이사하는 것이 당연히 최고겠지만, 안되면 형식상으로라도
주소지를 옮겨놓아야 합니다.
취득세에 다루는 지방세법에서는 동거여부를 실질에 따라 판단하지 않고
주민등록표를 기준으로 형식으로 판단하며
같은 세대 여부를 취득일 기준으로 판단하기 때문에
취득일 당시에 형식상으로라도 다른 곳으로
전입신고해두면 취득세가 중과되지 않을 것입니다.
다만 실질은 같이 살면서 다른 곳으로 전입해두는 것은 세법이 아닌 다른 법률을
위반할 소지가 있으니 웬만하면 잠깐이라도 다른 곳에 실제로 살면서 전입신고하는
것을 추천드립니다.
양도소득세
재개발에 아파트를 구매했는데 소유권이전 시점?
1) 공시가격 1억 미만이어도, 정비구역인 경우 취득세 중과 배제 대상이 아닙니다. 취득세 중과 대상입니다. 따라서 6월 30일에 취득세는 중과된 취득세가 나올 것입니다.
2) 이 경우, 추가 구입한 주택 취득일부터 1년 이내에 종전주택을 파는 경우, 추가 구입한 주택의 중과세를 피할 수 있으나, 종전주택을 팔아야 하는 점이 있습니다.
3) 양도소득세가 문제가 된다 함은, 종전주택을 양도할 때에 문제가 된다는 말씀일텐데, 종전주택을 파시려는 경우에는, 추가 구입한 주택이 관처 전인지 후인지가 중요합니다.
관처 전인 경우, 그 물건은 주택이므로, 1년 이내에 종전주택을 팔아야 종전주택이 1주택 취급을 받습니다. 그 물건을 먼저 정리하는 경우, 종전주택이 새로이 2년이 지나야만 1주택 취급을 받습니다.
관처 후인경우, 그 물건은 입주권이므로, 3년 이내에 종전주택을 팔거나, 입주권으로 신축주택 완성 후 2년 이내에 종전주택을 팔면서 1년 이상 거주해주면 됩니다.
그러니 오히려 관리처분인가 이후의 물건을 취득하는 것이 종전주택 양도세 관점에서 유리하다 하겠습니다.
소득세법 시행령 제156조의2(주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례)
③국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. (생략)
④국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전주택”이라 한다)을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. (생략)
1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것
2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전의 주택을 양도할 것
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일시적 2주택자의 종전주택 처분기한 연장(양도세, 취득세, 종부세 모두 신규주택 취득일로부터 3년으로 연장)
일시적 2주택자의 종전주택 처분기한 연장(양도세, 취득세, 종부세 모두 신규주택 취득일로부터 3년으로 연장)안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.오늘(23.01.12), 정부가 일시적 2주택자의 종전주택 처분기한을 지역과 관계없이 3년으로 연장하는 안을 발표했습니다.이는 시행령 개정사항으로서 국회승인이 필요 없는 것으로, 시행령은 2월 중에 개정될 예정이며, 시행일은 '23.01.12이후부터 소급적용됩니다.□정부는일시적 2주택 특례요건 중종전주택 처분기한을신규주택취득일부터 3년 이내로연장하기로 하였습니다.ㅇ일시적 2주택 특례제도는1세대가1주택을 보유하면서 이사 등을 위해신규주택을 취득하여일시적으로1세대 2주택이 된 경우,종전주택을처분기한 내 양도하면양도세·취득세·종부세관련1세대 1주택 혜택*을적용하는 제도입니다.(양도세) 1세대 1주택 비과세 및 장기보유특별공제(최대 80%)적용(취득세) 다주택자 중과(조정대상지역 2주택 중과세율 8%)배제(☞ 1~3% 기본세율 적용)(종부세) 기본공제 12억원, 고령자·장기보유 세액공제(최대 80%)적용ㅇ 현행종전주택 처분기한은 신규주택 취득일부터 2년*이내이며, 이번 개정으로 처분기한이 신규주택 취득일부터 3년으로 연장됩니다.(양도세) 1.12일 이후 종전주택을 양도하는 경우부터 적용(취득세) 1.12일 이후 종전주택을 처분하는 경우부터 적용(종부세) ’23년 납세의무 성립분부터 적용. 단. ’22년에 일시적 2주택 특례를 신청한 경우도 적용
양도소득세
종합부동산세
[2023.1.12, 1.26 대책 총정리] 양도세 비과세, 취득세, 종부세 일시적 2주택자의 처분기한 연장
1. 개요2023.1.26일오늘정부가 일시적으로 1주택 외에 입주권·분양권을 취득한 자의 양도소득세 비과세 특례에 대해주택 처분기한을 현행 2년에서 3년으로 연장하기로 했습니다. 이에 기재부는 최근 주택거래 부진에 따라 실수요자가 종전주택 처분이 어려워지고 있는 점을 감안한 조치라고 설명했습니다.오늘 보도자료와 더불어23.1.12일 발표했던일시적 2주택 처분기한 연장의 내용을 함께 다뤄보겠습니다.보도자료 일자내용23.1.12일시적 2주택자의 종전주택 처분기한 연장(양도세, 취득세, 종부세 모두 신규주택 취득일부터3년으로 연장)23.1.26일시적 1주택 + 1입주권,분양권 등 처분기한 연장(주택완공 후 2년에서3년으로 연장)첨부파일230112보도자료(일시적 2주택 처분기한 연장).pdf파일 다운로드첨부파일230126보도자료.pdf파일 다운로드[적용시기]처분기한 연장에 대한 내용은 시행령 개정사항으로서 적용시기는 23.1.12일 발표한 일시적 2주택자에 대한 처분기한 연장과 적용시기를 맞춰1월 12일 이후 종전주택을 양도하는 분부터 소급 적용할 수 있도록 2월 중 시행령 개정을 추진하기로 하였습니다.2. 보도자료 내용 정리구분(23.01.12 보도자료)현행개정안양도소득세 비과세(일시적 2주택)신규주택 취득일부터2년이내 종전주택 양도(종전, 신규주택 모두 조정대상지역)신규주택 취득일부터3년이내 종전주택 양도신규주택 취득일부터3년 이내 종전주택 양도(종전, 신규주택 중 하나라도 비조정지역)좌동취득세 기본세율 적용(일시적 2주택)신규주택 취득일부터2년이내 종전주택 처분(종전, 신규주택 모두 조정대상지역)신규주택 취득일부터3년이내 종전주택신규주택 취득일부터3년 이내 종전주택(종전, 신규주택 중 하나라도 비조정지역)좌동종합부동산세 1세대 1주택 적용(일시적 2주택)신규주택 취득일부터2년이내 종전주택 양도신규주택 취득일부터3년이내 종전주택 양도구분(23.01.26 보도자료)현행개정안양도소득세 비과세(1주택, 1입주권)신규주택 완공일부터2년이내 종전주택 양도신규주택 완공일부터3년이내 종전주택 양도양도소득세 비과세(1주택, 1분양권)신규주택 완공일부터2년이내 종전주택 양도신규주택 완공일부터3년이내 종전주택 양도양도소득세 비과세(대체주택 취득자)신규주택 완공일부터2년이내 대체주택 양도신규주택 완공일부터3년이내 대체주택 양도1. 양도소득세 비과세소득세법시행령 제155조 제1항에 따라1주택을 보유한 세대가 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 되는 경우 신규주택을 취득한 날로부터 일정기간 이내(2년 또는 3년) 종전주택 양도시 다음의 혜택을 적용 받을 수 있습니다.혜택 :양도소득세 12억원 비과세 + 장기보유특별공제 표2(최대 80%) 적용개정안 : 신규주택 취득일 현재 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역인 경우 2년이 적용되지만 이를3년으로 연장해주겠다는 것이 개정안의 내용입니다.2. 취득세 기본세율 적용지방세법시행령 제28조의5에 따라1주택을 보유한 세대가 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 되는 경우 신규주택을 취득한 날로부터 일정기간 이내(2년 또는 3년) 종전주택 처분시 다음의 혜택을 적용 받을 수 있습니다.혜택 :다주택자 매매취득 중과세율(8%)가 아닌 기본세율(1~3%)를 적용개정안 : 신규주택 취득일 현재 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역인 경우 2년이 적용되지만 이를3년으로 연장해주겠다는 것이 개정안의 내용입니다.3. 종합부동산세 1세대 주택 적용종합부동산세법시행령 제4조의2에 따라1주택을 보유한 세대가 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 되는 경우 신규주택을 취득한 날로부터 2년 이내 종전주택 양도시 다음의 혜택을 적용받을 수 있습니다.혜택 :종부세 12억원 기본공제 + 나이, 보유에 따른 세액공제(최대 80%) 적용개정안 : 신규주택 취득일로부터 2년 이내에 종전주택을 양도해야 했지만, 이를3년으로 연장해주겠다는 것이 개정안의 내용입니다.4. 양도소득세 비과세 : 1주택, 1입주권소득세법시행령 제156조의2 제4항에 따라1주택을 보유한 세대가 조합원 입주권을 취득하여 일시적으로 1주택 + 1입주권이 되는 경우로서 입주권 취득일로부터 3년이 경과된 후에도 신규주택 완공일부터 2년 이내 종전주택을 양도시 다음의 혜택을 적용받을 수 있습니다.혜택 :양도소득세 12억원 비과세 + 장기보유특별공제 표2(최대 80%) 적용개정안 : 신규주택 완공일로부터 2년 이내 종전주택을 양도해야 했지만, 이를3년으로 연장해주겠다는 것이 개정안의 내용입니다.5. 양도소득세 비과세 : 1주택, 1분양권소득세법시행령 제156조의3 제3항에 따라1주택을 보유한 세대가 분양권을 취득하여 일시적으로 1주택 + 1분양권이 되는 경우로서 분양권 취득일로부터 3년이 경과된 후에도 신규주택 완공일부터 2년 이내 종전주택을 양도시 다음의 혜택을 적용 받을 수 있습니다.혜택 :양도소득세 12억원 비과세 + 장기보유특별공제 표2(최대 80%) 적용개정안 : 신규주택 완공일로부터 2년 이내 종전주택을 양도해야 했지만, 이를3년으로 연장해주겠다는 것이 개정안의 내용입니다.6. 양도소득세 비과세 : 대체주택 취득자소득세법시행령 제156조의2 제5항에 따라1주택을 보유한 세대가 종전주택이 재개발, 재건축으로 인해 거주할 목적으로 새로운 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주하는 경우 재개발, 재건축으로 종전주택이 신규주택으로 완공일부터 2년 이내 대체주택을 양도시 다음의 혜택을 적용받을 수 있습니다. 지금까지의 비과세 규정과 다른점은새롭게 취득한 대체주택을 먼저 양도하는 경우에 적용되는 점을 유의해야 합니다.혜택 :양도소득세 12억원 비과세 + 장기보유특별공제 표2(최대 80%) 적용개정안 : 신규주택 완공일부터 2년 이내 대체주택을 양도해야 했지만, 이를3년으로 연장해주겠다는 것이 개정안의 내용입니다.3. 각 내용에 대한 자세한 글 링크세목구분링크양도소득세일시적 2주택 비과세(155조 1항)https://blog.naver.com/highyes_tax/222347004066입주권 취득에 따른 비과세(156조의2 제4항)https://blog.naver.com/highyes_tax/222421428371대체주택 양도에 따른 비과세(156조의2 제5항)https://blog.naver.com/highyes_tax/222421428371취득세일시적 2주택(시행령 28조의5)https://blog.naver.com/highyes_tax/222544771098또한 양도소득세의 비과세와 취득세 일시적 2주택 기한이 연장됨에 따라 기존에 2년이 경과하여 비과세 대상에서 제외되신 분들이3년이 적용되어 비과세가 가능한 분들도 계십니다.다만, 현재 매수세가 없어 양도를 하지 못하는 경우에는가족간 저가매매 또는 교환으로 비과세부분을 해결할 수 있으니여기에 해당하시는 분들은 연락주신다면 절세 방안을 마련해드릴 수 있습니다.세목구분링크양도소득세, 취득세 일시적 2주택가족간 저가매매거래https://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830교환거래https://blog.naver.com/highyes_tax/222817350284
취득세
조합원입주권/분양권 취득세 정리
조합원입주권 취득세조합원입주권은 도시정비법에 따른 재건축사업 등으로 취득한 '입주자로 선정된 지위'이며, 원조합원 또는 승계조합원으로 취득한 것을 말한다.구분조합원입주권 취득주택 멸실 이전조합원입주권 취득주택 멸실 이후주택취득 완공시점취득대상주택 (유상취득)토지(유상취득)주택(원시취득)취득세율기본세율(1%~3%)중과세율(8%,12%)4%2.8%조합원입주권 취득세 감면도시정비법에 따른 재개발사업의 경우 원조합원의 취득세 감면재개발사업 원조합원에게2020.01.01이후 사업시행인가되었으며(정비구역지정 고시일 이전 소유자) 3. 1가구 1주택의 경우(일시적2주택 포함)전용 60m2 이하75% 감면전용 60m2 초과50% 감면조합원입주권과 일시적2주택(취득세)종전주택 + 조합원입주권(조정지역) 조합원입주권이 완공되어 원시취득 하는경우 2.8%(원시취득 세율) 적용.조합원입주권 + 신규주택(조정지역) 신축주택이 완공된 후 3년이내 신축주택 또는 신규주택을 양도하는 경우 일시적2주택 적용하여 신규주택 취득시 기본세율(1%~3%) 적용.주택분양권 취득세주택분양권 취득이란, 주택을 매매 등의 방법으로 취득한 것으로오피스텔 분양권은 포함되지 않습니다.주택 분양권을 취득하면 주택이 아닌 권리를 취득한 것이기에,주택분양권 취득시점이 아닌 주택의 완공시점에 취득세를 납부합니다.취득세율은 주택수에 따라 기본세율 또는 중과세율을 적용하는데이 때 주택수*는 '주택분양권 취득일'을 기준으로 판정합니다.*2020.08.12 이후 취득분의 경우 적용분양권 취득세율조정대상지역비조정대상지역1주택1%~3%1%~3%2주택8% (일시적 2주택 제외)1%~3%3주택12%8%4주택 이상12%12%주택 수 판정 시점(취득세의 경우)2020.08.12 이후 취득한 주택분양권은 주택 수 포함하여 취득세 중과여부 판정함.1) 분양권을 최초로 분양받은 경우: 분양계약 체결일2) 분양권을 승계취득한 경우: 분양권 취득일(잔금지급일)주택분양권과 일시적2주택(취득세)1) 종전주택 + 주택분양권(조정대상지역)의 경우신축주택이 완공된 후 3년 이내에 종전주택 또는 신축주택을 양도시신축주택(조정대상지역)을 일시적 2주택으로 보아1주택 취득시 취득세율 (1%~3%) 적용함.2) 주택분양권+ 신규주택(조정대상지역)의 경우신축주택 취득일 이후 3년이내 신축주택 또는 신규주택을 양도시신규주택(조정대상지역)을 일시적 2주택으로 보아1주택 취득시 취득세율(1%~3%) 적용함.상속받은 주택분양권 주택수 포함 여부(취득세)2020.08.12이후 상속받은 주택분양권의 주택 수 포함여부1)상속개시일로부터 5년 이내: 주택수 제외2)상속개시일로부터 5년 이후: 주택수 포함
종합소득세
[취득세]④일시적 2주택 요건
안녕하세요. 반포세무회계 김영훈 세무사입니다.이번 시간에는 취득세 관련한 일시적 2주택 규정에 대하여 알아보도록 하겠습니다.일시적 2주택지방세법 시행령 제28조의5다주택자가 주택을 취득하게 되는 경우에 중과 취득세율을 적용하는데요. 중과 취득세율은 다음과 같습니다.다만 직장, 취학 등의 사유로 거주지를 이전하기 위하여 새로운 주택을 취득하고 종전주택을 기간내에 처분하게 되는 경우 신규주택을 1주택으로 보아 기본세율로 취득세를 과세합니다.신규주택(종전 주택등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 해당 입주권 또는 주택분양권에 의한 주택)을 취득한 날부터 3년(종전 주택등과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우에는 1년)이내에 종전주택을 처분하면 됩니다. 처분은 양도 뿐만 아니라 증여, 명의변경 등도 포함하는 것으로서 기간내 양도가 힘든 경우 별도세대원에게 증여 등의 방법을 사용하는 것도 한가지 방법이라 하겠습니다.재개발·재건축으로 멸실 예정인 주택이 있는 상태에서 새로운 주택을 취득하게 되는 경우 기간내에 멸실 예정 주택을 처분하지 못하게 되면 중과세율을 적용받게 됩니다. 취득세는 재개발·재건축에 의하여 주택에서 조합원입주권으로 권리가 변환된 경우라도 해당 주택이 멸실되지 않았다면 주택으로 보기 때문인데요.관리처분계획이 인가되어 이주를 하였으나, 사업 일정 차질 등으로 주택이 처분기한 내 멸실되지 않은 경우 취득세가 중과되는 불합리함을 해소하고자 조문이 신설되었습니다. 멸실 예정 주택에서 신규 주택으로 이주하는 경우에 그 이주한 날에 종전 주택등을 처분한 것으로 보아 일시적 2주택 규정을 적용한다는 내용입니다.③ 제1항을 적용할 때 종전 주택등이 「도시 및 주거환경정비법」 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 인가 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조제1항에 따른 사업시행계획인가를 받은 주택인 경우로서 관리처분계획인가 또는 사업시행계획인가 당시 해당 사업구역에 거주하는 세대가 신규 주택을 취득하여 그 신규 주택으로 이주한 경우에는 그 이주한 날에 종전 주택등을 처분한 것으로 본다. <신설 2020. 12. 31.>일시적 2주택에 해당하는 경우 취득세 신고시에 1주택에 해당하는 세율을 적용하여 신고 및 납부를 하게 됩니다. 이후 일시적 2주택 기간 내에 종전 주택등을 처분하지 못하면 중과세율(8%)을 적용하여 추징하게 됩니다. 이 때에는 산출세액에서 가산세(무신고, 납부지연)를 더하고 기납부세액을 공제한 금액을 세액으로 하여 보통징수의 방법으로 징수합니다.※ 보통징수 : 과세관청에서 지방세의 과세표준액과 세액 등을 기재한 “납세고지서”를 납세자에게 교부 또는 송달함으로써 징수하는 방식이상으로 이번 글을 마치겠습니다.감사합니다.
회계서비스
재개발 조합원의 취득세
1. 개요어느 구역에 재개발사업을 하고자 할 때에는 2가지 방법이 있습니다. 첫째로 사업시행자가 그 동네 소유자들의 토지를 몽땅 사들인 다음, 깨끗하게 재개발사업을 마쳐놓고 다시 손님에게 되파는 방법입니다. 이것을 수용방식이라고 합니다. 둘째로 사업시행자가 그 동네 소유자들에게 나중에 새 아파트를 줄 것을 약속하고 종전 부동산을 받아 사업을 시작하는 방법이 있습니다. 이것이 관리처분계획 방식입니다. 현행 도시정비법상 재개발사업은 사업시행자가 관리처분계획에 따라 건축물을 건설하여 공급하는 방법으로 시행합니다.그런데 조합원 입장에서 보면, 사업이 시작되기 전 종전 부동산의 가치와, 새 아파트의 가치가 같을 수가 없기 때문에, 중간에 정산절차가 있게 됩니다. 만약 새 아파트 분양가가 비싸다면, 청산금(분담금)을 더 내야할 것이고, 종전 부동산의 가치가 더 컸다면 청산금을 수령하게 됩니다.그렇다면 분담금을 내는 사람을 기준으로 ③ 새 아파트란, ① 종전 부동산이 변신한 부분이 있고, ② 분담금을 내어 추가로 취득한 부분이 합쳐진 형태라고 할 수 있습니다. 그렇다면 취득세는 어떻게 부과될까요? 원칙적으로는 어쨌든 새 아파트를 취득했으니, 새 아파트에 대한 취득세를 몽땅 내면 되겠습니다만, 어딘가 찝찝합니다. 공익적인 목적도 있고, 내가 내 의사로 집을 헐고 새로 지은 것이 아닐 수도 있는데, 취득세를 모두 물리는 것은 좀 과하다는 생각이 듭니다. 그래서 지방세특례제한법에서는 이 경우 취득세가 이중으로 부과되지 않도록 조항을 만들어 놓았습니다.참고로 조합원이 취득하는 새 아파트는 비록 조합이 먼저 완성시켜서 조합원에게 나누어 주지만, 조합원들이 원시취득한 것으로 봅니다. 이때 취득세는 2.8%가 부과되고, 지방교육세가 0.16% 부과되어 세율은 2.96%입니다. 만약 그 주택이 85㎡를 초과하는 경우에는 0.2%의 농어촌특별세가 더 붙어 3.16%입니다. 세간에서 유명한 1.1% ~ 13.4%의 유상승계취득세율과는 달리 적용됩니다.지방세법 제7조(납세의무자 등) ⑧ 「주택법」 제11조에 따른 주택조합과 「도시 및 주거환경정비법」 제35조제3항 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제23조에 따른 재건축조합 및 소규모재건축조합(이하 이 장에서 “주택조합등”이라 한다)이 해당 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택과 부대시설ㆍ복리시설 및 그 부속토지를 말한다)은 그 조합원이 취득한 것으로 본다. 다만, 조합원에게 귀속되지 아니하는 부동산(이하 이 장에서 “비조합원용 부동산”이라 한다)은 제외한다.지방세법 제11조(부동산 취득의 세율)① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.3. 원시취득: 1천분의 282. 원칙재개발사업의 시행으로 관리처분계획에 따라 취득하는 새 아파트는 취득세가 면제됩니다. 즉, 종전 부동산이 그대로 새 아파트로 변신한 점을 인정해서, 새로운 취득이 없는 것과 같이 취득세를 없애준다는 이야기입니다.이때 옛날 같으면 취득세가 면제되면 한 푼도 안 낸다는 의미겠으나, 요즘에는 취득세가 100% 면제되는 때에는 다시 15%를 토해내도록 되어 있습니다. 그러니 85%가 감면되고 15%의 취득세를 내게 된다고 이해해도 좋습니다. 대신, 면제되는 취득세가 200만원 이하인 경우에는 토하는 것 없이 100%를 다 면제합니다.지방세특례제한법 제74조(도시개발사업 등에 대한 감면)① 「도시개발법」 제2조제1항제2호에 따른 도시개발사업(이하 이 조에서 “도시개발사업”이라 한다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호나목에 따른 재개발사업(이하 이 조에서 “재개발사업”이라 한다)의 시행으로 해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자(상속인을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)가 환지계획 및 토지상환채권에 따라 취득하는 토지, 관리처분계획에 따라 취득하는 토지 및 건축물(이하 이 항에서 “환지계획 등에 따른 취득부동산”이라 한다)에 대해서는 취득세를 2022년 12월 31일까지 면제한다. (생략)지방세특례제한법 제177조의2(지방세 감면 특례의 제한)① 이 법에 따라 취득세 또는 재산세가 면제(지방세 특례 중에서 세액감면율이 100분의 100인 경우와 세율경감률이 「지방세법」에 따른 해당 과세대상에 대한 세율 전부를 감면하는 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다)되는 경우에는 이 법에 따른 취득세 또는 재산세의 면제규정에도 불구하고 100분의 85에 해당하는 감면율(「지방세법」 제13조제1항부터 제4항까지의 세율은 적용하지 아니한 감면율을 말한다)을 적용한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.1. 「지방세법」에 따라 산출한 취득세 및 재산세의 세액이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우가. 취득세: 200만원 이하3. 추가 취득분그런데, 새 아파트를 취득하면서 청산금을 더 낸 경우, 새 아파트 중 종전 부동산이 그대로 이어져 온 부분도 있겠으나, 새로 취득한 부분도 있습니다. 이 부분에 대해서는 취득세가 100%(85%)면제되지 않고 취득세를 내야 합니다. 그런데 취득세를 내는 방식이 3가지입니다. 언제 조합원이 되었는지가 중요합니다.① 정비구역지정 고시일 이전부터 조합원인 경우가 있습니다. 그야말로 동네에서 긴 세월을 보낸 터줏대감들입니다.② [정비구역지정 고시일 이후 ~ 사업시행계획인가일 이전]에 동네에 들어온 사람들입니다.③ [사업시행계획인가 이후 ~ 관리처분계획인가 이전]에 동네에 들어온 사람들입니다. 아시다시피 요즘의 투기과열지구 내 재개발 사업은 관리처분계획인가가 되고 나면 조합원의 지위가 승계되지 않아 사실상 전매제한인 상황입니다. 종전 법률에 따라 관리처분계획인가 이후에 전매가 가능한 경우도 있는데, 여기에 포함됩니다.①과 ②의 경우 분담금만큼만 취득세를 내면 됩니다. 그런데 ①의 경우에는 추가 혜택이 있습니다. 새 아파트를 1채만 받거나, 일시적 2주택이 되는 경우에는, 새 아파트가 60㎡이하인 경우에는 취득세를 다시 75% 감면하고, 85㎡이하인 경우에는 50%를 감면합니다. 85㎡를 초과하는 경우에는 ②의 경우와 같게 됩니다.③의 경우는 계산이 조금 복잡합니다. 분담금에 취득세를 매기는 것이 아니라, 수식에 따라 도출한 금액에 취득세를 매깁니다. 그 수식은 [새 아파트의 사실상의 취득가격 – 승계취득 당시의 과세표준]입니다. 천천히 설명해봅니다.[승계취득 당시의 과세표준]은 무엇일까요? 이 사람이 취득하는 시점은 [사업시행계획 이후 ~ 관리처분계획인가 이전]입니다. 그러면 아마도 재개발사업이 많이 진척되고, 매수자도 사업 내용을 알고 있는 상황입니다. 이 사람들이 구역 내 주택을 살 때에는 상당한 프리미엄을 지급해야 할 것입니다. 이때 프리미엄이란 조합에게 실제로 인정받는 금액(권리가액) 대비 얼마나 비싸게 샀는지를 의미하므로 다시 [권리가액 + 프리미엄1]이 [승계취득 당시의 과세표준]입니다.[새 아파트의 사실상의 취득가격]이란 무엇이냐? 사실상의 취득가액이란 취득시기 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 지급하는 직접비용과 간접비용의 합을 말합니다. 즉, 실제로 쓴 지출의 합과 거의 같은 개념입니다. 옵션비는 물론 프리미엄도 포함됩니다. 그렇다면 조합원 입장에서는 실제로 아파트를 취득하기 위한 조합원 분양가와 옵션비 등이 실제 지출이고, 여기에 사업시행인가 이후에 구역에 진입하게 되면서 지불한 프리미엄 또한 사실상의 취득가액을 구성합니다. 즉, [신축아파트 조합원 분양가 + 프리미엄2]입니다. 그런데 프리미엄이라는 것이 문서 표면상에 나타나는 아파트 가격인 조합원 분양가 대비 현재 시장에서 얼마나 값을 더 쳐주고 있는지를 의미하므로, 결국 [새 아파트의 사실상의 취득가격]이란 [조합원 분양가 + (프리미엄2 = 시가 - 조합원분양가)]이므로 [시가]를 말합니다.조합원이 되고자 매수시점에 권리가액보다 더 많은 돈을 지불한 프리미엄1, 완성시점에 조합원분양가 대비 시장에서 유통되는 시가의 차이를 뜻하는 프리미엄2. 이 두 프리미엄은 차이가 있을 수도 있고 없을 수도 있습니다. 완성 시점의 프리미엄은 매수시점의 프리미엄과 약간 달라지기도 하는데요, 그 이유는 조합의 사업성이 개선되거나 동호수 추첨 등 변수가 개입하기 때문입니다. 그런데 프리미엄2는 측정이 어렵습니다. 법에서도 프리미엄이 있다면 취득시기 이전에 취득하기 위하여 지급하는 비용이라고 표현했습니다. 결국 프리미엄이란, 실무상 매수하는 당시의 프리미엄을 뜻하게 됩니다.그 결과 [(사실상의 취득가격 = 조합원분양가 + 프리미엄) - (승계취득 당시의 과세표준 = 권리가액 + 프리미엄)] = [조합원분양가 - 권리가액] = [분담금]이 됩니다. 여하간, ③의 경우에도 수식에 프리미엄이라는 항이 추가되지만, 분담금이 도출되도록 설계되어 있습니다. 새 아파트를 원시취득세의 과세표준으로 삼되, 매수 시점에 지불한 취득세만큼은 다시 취득세가 부과되지 않도록 제외하겠다는 의미는 같습니다.지방세특례제한법 제74조(도시개발사업 등에 대한 감면)① 「도시개발법」 제2조제1항제2호에 따른 도시개발사업(이하 이 조에서 “도시개발사업”이라 한다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호나목에 따른 재개발사업(이하 이 조에서 “재개발사업”이라 한다)의 시행으로 해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자(상속인을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)가 환지계획 및 토지상환채권에 따라 취득하는 토지, 관리처분계획에 따라 취득하는 토지 및 건축물(이하 이 항에서 “환지계획 등에 따른 취득부동산”이라 한다)에 대해서는 취득세를 2022년 12월 31일까지 면제한다. 다만, 다음 각 호에 해당하는 부동산에 대해서는 취득세를 부과한다.1. 환지계획 등에 따른 취득부동산의 가액 합계액이 종전의 부동산 가액의 합계액을 초과하여 「도시 및 주거환경정비법」등 관계 법령에 따라 청산금을 부담하는 경우에는 그 청산금에 상당하는 부동산2. 환지계획 등에 따른 취득부동산의 가액 합계액이 종전의 부동산 가액 합계액을 초과하는 경우에는 그 초과액에 상당하는 부동산. 이 경우 사업시행인가(생략) 이후 환지 이전에 부동산을 승계취득한 자로 한정한다.② 제1항제2호의 초과액의 산정 기준과 방법 등은 대통령령으로 정한다.⑤ 재개발사업의 시행에 따라 취득하는 부동산에 대해서는 다음 각 호의 구분에 따라 취득세를 2022년 12월 31일까지 경감한다. 다만, 그 취득일부터 5년 이내에 「지방세법」 제13조제5항제1호부터 제4호까지의 규정에 해당하는 부동산이 되거나 관계 법령을 위반하여 건축한 경우 및 제3호에 따라 대통령령으로 정하는 일시적 2주택자에 해당하여 취득세를 경감받은 사람이 그 취득일부터 3년 이내에 대통령령으로 정하는 1가구 1주택이 되지 아니한 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.3. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업의 정비구역지정 고시일 현재 부동산의 소유자가 재개발사업의 시행으로 주택(같은 법에 따라 청산금을 부담하는 경우에는 그 청산금에 상당하는 부동산을 포함한다)을 취득함으로써 대통령령으로 정하는 1가구 1주택이 되는 경우(취득 당시 대통령령으로 정하는 일시적으로 2주택이 되는 경우를 포함한다)에는 다음 각 목에서 정하는 바에 따라 취득세를 경감한다.가. 전용면적 60제곱미터 이하의 주택을 취득하는 경우에는 취득세의 100분의 75를 경감한다.나. 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하의 주택을 취득하는 경우에는 취득세의 100분의 50을 경감한다.지방세특례제한법 시행령 제35조(환지계획 등에 따른 취득부동산의 초과액 산정기준 등)② 법 제74조제2항에 따른 초과액은 같은 조 제1항의 환지계획 등에 따른 취득부동산의 과세표준(「지방세법」 제10조제5항에 따른 사실상의 취득가격이 증명되는 경우에는 사실상의 취득가격을 말한다)에서 환지 이전의 부동산의 과세표준(승계취득할 당시의 취득세 과세표준을 말한다)을 뺀 금액으로 한다.③ 법 제74조제5항 각 호 외의 부분 단서에서 “대통령령으로 정하는 일시적 2주택자”란 취득일 현재 같은 항 제3호에 따른 재개발사업의 시행으로 취득하는 주택을 포함하여 2개의 주택을 소유한 자를 말한다. 이 경우 주택의 부속토지만을 소유하는 경우에도 주택을 소유한 것으로 보며, 상속으로 인하여 주택의 공유지분을 소유한 경우(주택 부속토지의 공유지분만을 소유하는 경우를 포함한다)에는 주택을 소유한 것으로 보지 않는다.④ 법 제74조제5항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제3호 각 목 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 1가구 1주택”이란 각각 주택 취득자와 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있는 가족(동거인은 제외한다)으로 구성된 1가구(취득자의 배우자, 취득자의 미혼인 30세 미만의 직계비속은 각각 취득자와 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 않더라도 같은 가구에 속한 것으로 본다)가 국내에 1개의 주택을 소유하고, 그 소유한 주택이 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호나목에 따른 재개발사업의 시행에 따라 취득한 주택일 것을 말한다. 이 경우 주택의 부속토지만을 소유하는 경우에도 주택을 소유한 것으로 본다.⑤ 법 제74조제5항제3호 각 목 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 일시적으로 2주택이 되는 경우”란 제3항에 해당하게 되는 경우를 말한다.지방세법 시행령 제18조(취득가격의 범위 등)① 법 제10조제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다. (생략)④ 부동산을 취득할 수 있는 권리를 타인으로부터 이전받은 자가 법 제10조제5항 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 부동산을 취득하는 경우로서 해당 부동산 취득을 위하여 지출하였거나 지출할 금액의 합(이하 이 항에서 “실제 지출금액”이라 한다)이 분양ㆍ공급가격(분양자 또는 공급자와 최초로 분양계약 또는 공급계약을 체결한 자 간 약정한 분양가격 또는 공급가격을 말한다)보다 낮은 경우에는 부동산 취득자의 실제 지출금액을 기준으로 제1항 및 제2항에 따라 산정한 취득가액을 과세표준으로 한다. (생략)