일시적 1가구 2주택 부부공동명의 종부세

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.종합부동산세에 대한 부담이 계속해서 커지는 상황입니다.종합부동산세는 1세대 1주택자에 대한 세액공제가 있습니다.1인 명의로 되어있는 1세대 1주택자에게만 적용을 해주기 때문에,부부 공동명의 1주택자들은 혜택을 못받습니다.따라서 자연스럽게부부 공동명의 1주택자 특례를 만들어부부 1인에게 주택 1채를 몰아줄 수 있게끔 하게 된 것입니다.또한 세액공제 중장기보유자세액공제가 장기거주자세액공제로 변동되고,한도 금액 까지 생기게 되었습니다.이 부분을 한번 살펴보도록 하겠습니다.종합부동산세 공동명의 특례1세대 1주택자인 경우 양도세의 비과세처럼종부세에서도 1세대 1주택 세액공제를 받을 수 있습니다.또한 기본공제도 9억원이 아닌 12억원 (현재 26' 적용 세법) 이 되게 됩니다.종부세에서는 1세대 1주택자를세대원 중 1명만이 1주택을 소유한 거주자로 정의하고 있기 떄문에하나의 주택을 부부가 공동으로 소유하고 있으면종합부동산세에서 규정하고 있는 1세대 1주택자가 아니게 됩니다.이런 문제를 막기 위해, 부부 공동명의 특례를 만들어놓은건데요.<부부 공동명의 1주택자에 대한 납세의무 특례> 는부부가 하나의 주택을 공동으로 소유하고 있는 경우(1) 기존개인별 과세방식을 선택하거나(2) 1인이 1주택을 소유한 것으로 보는1주택자 과세방식을 선택할 수 있게 해줍니다.구분개인별 과세방식1세대 1주택 특례납세의무자남편과 부인 각각지분율이 큰 자(지분율이 동일한 경우 선택한 자)공제금액각각 9억씩일괄 12억원세액공제적용 불가적용 가능각각 진행시 최대 18억원까지 받을 수 있기 때문에일반적으로 18억원 이하라면 개인별 과세방식이 더 유리하였으나,18억원을 초과한 경우로서 세액공제를 받을 수 있는 경우라면1주택자 과세방식이 더 유리하였습니다.현행 세제까지는 이러했는데,종부세가 개정이 되면서 공제액과 세액공제 부분이 바뀌게 되었습니다.27년부터 개정되는 종부세는 다음과 같이 달라집니다.구분개인별 과세방식1세대 1주택 특례비거주거주비거주거주납세의무자남편과 부인 각각지분율이 큰 자(지분율이 동일한 경우 선택한 자)공제금액4억원9억원9억원14억원세액공제적용 불가적용 가능만약 공동명의자 이자 거주하는 경우라면공제금액이 더 커져서 (12억 -> 14억)유리해질 수 있습니다.하지만 개인별 과세방식이나 비거주자의 경우에는14억원 공제를 받을 수 없게 되죠.개인별 과세방식은4억원 + 5억 X 거주주택공시가격/주택공시가격합계액으로보기 때문에 거주를 한다면 9억을 적용받을 수 있으나거주를 아예 안하는 비거주1주택이라면 최소금액인 4억원만 가능하게 됩니다.철저하게 거주와 비거주의 차등을 준 상황입니다.종합부동산세 장기보유특별공제종합부동산세에서1세대1주택자도 세액공제 제도가 있습니다.부부 공동명의 1세대 1주택자이거나1주택으로 보는 특례주택을 소유한 자를 포함하여 (상속, 일시적, 지방저가주택 등)종부세법상 1세대 1주택자인 경우에는아래의 요건을 충족한 경우 세액공제를 받을 수 있습니다.(1) 고령자세액공제주택 소유자의 나이가 60세 이상인 경우에만 적용받을 수 있습니다.나이60세 이상~65세 미만65세 이상 ~ 70세 미만70세 이상공제율20%30%40%(2) 장기보유자세액공제주택을 5년 이상 보유한 경우에만 적용받을 수 있으며주택 보유기간에 따라 적용받을 수 있는 공제율이었는데이부분이 개정이 되었습니다.보유기간에 대한 세액공제가 거주기간에 대한 세액공제로 변동됩니다.보유기간5년 이상 ~ 10년 미만10년 이상 ~ 15년 미만15년 이상26년 보유 공제보유 20%보유 40%보유 50%27년 보유, 거주max(보유 10%, 거주 20%)max(보유 20%, 거주 40%)max(보유 25%, 거주 50%)28년 거주 공제거주 20%거주 40%거주 50%27년에는 보유기간만 있어도 기존의 50% 공제는 가능하지만28년부터는 아예 보유 공제율이 사라지고 거주인 경우에만 공제가 됩니다.또한 금액의 한도가 신설되어27년에는 최대 800만원까지28년에는 최대 600만원까지의 공제 혜택을 받게 됩니다.이러한 개정으로 보아비거주 고가주택 1주택자들의세액이 급격히 높아질 것으로 보입니다.종합부동산세는특례주택이나 세액공제등을 활용하는 것 이외에는줄일 수 있는 부분이 거의 없습니다.제도가 변경되고 공시가가 급격히 올라가게 되면,종부세나 재산세 부담은 날로 늘어날 수밖에 없는데요.상담이 필요한 경우재산세 및 종부세 기존 고지 내역을 같이 보여주시면상한 등을 적용하여 예상 세액을 계산해드릴 수 있습니다.종부세를 걱정하시는 경우, 양도세와 같이 비교를 해서판단하시는 것이 좋습니다.이러한 부분에 대한 종합적인 상담이 필요하시면아래 링크로 연락 부탁드립니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.최혜경 세무사 드림50m© NAVER Corp.서가세무회계경기도 성남시 분당구 황새울로319번길 6 택스타워, 610호예약

[질의응답] 일시적 1가구 2주택 비과세를 위한 잔금일 증명[질의응답] 일시적 1가구 2주택 비과세를 위한 잔금일★ 일시적 2주택 양도세 비과세 요건 ★1. 종전주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 신규주택 취득2. 신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도3. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년이상 보유, 취득당시 조정지역일 경우 2년이상 거주포함)을 충족할 것질 문일시적 1가구 2주택 비과세를 위해 첫번째 주택 매도를 7월23일까지 해야합니다. 전세를 주고 있어서 2천만원만 잔금으로 받으면 되는데,실제는 잔금을 7월 23일 이후에 받을 수 있습니다. 등기도 7월 23일 이후에 이루어지는 경우... 매매계약서상의 잔금일을 7월22일로 해두면 양도 기준 시점을 7월22일로 인정 받을수 있나요?답 변세법상 양도일은 실제잔금청산일 vs 실제등기접수일 중 빠른 날입니다.따라서 7월 24일 이후에 잔금을 받거나 등기를 접수할 경우, 신규주택 취득일로부터 3년이 지나고 기존주택을 양도한 것이기 때문에 일시적 2주택 양도세 비과세는 원칙적으로 불가능합니다.그럼에도 불구하고 실제 잔금은 신규주택 취득일로부터 3년 이후에 받고, 매매계약서를 토대로 상담자분의 의사결정에 따라 일시적 2주택 양도세 비과세를 신고할 수도 있지만,추후 세무서에서 계좌이체내역 등의 증빙을 요청하여 실제 잔금일이 신규주택 취득일로부터 3년 이후라면 양도세 뿐만 아니라, 무신고 가산세, 납부지연가산세 등이 추징될 수 있습니다.의사결정에 참고하시면 됩니다.참고로 신규주택 취득일이 22.07.23이라면 양도하는 주택의 잔금은 25.07.23까지만 받으시면 일시적 2주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. 따라서 실제 잔금을 23일에 받는다면 매매계약서상 잔금일을 22일로 수정할 필요는 없습니다.<주요 경력>- 약 37,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 500건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,100건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠(현재 개편중)' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 33,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트 등

안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다.​오늘은 실무를 하면서 가장 많이 만나게 되는 기본적인 비과세인 일시적 1가구 2주택(소득세법 시행령 155조의 1항)에 대해서 알아보겠습니다.​이 간단한 조문 하나만 해도 엄청나게 많은 사례와 변수가 있습니다.​​■ 요건1. 종전주택 취득일로부터1년뒤에 신규주택 취득 + 신규주택 취득일로부터3(2,1)년내 양도(1) 2018.9.13 이전 취득분 : 3년 이내 종전주택 양도(2) 2018.9.14 ~ 2019.12.16 취득분 : 2년 이내 종전 주택 양도(3) 2019.12.17 이후 취득분 : 1년 이내 전입 + 1년 이내 종전주택 양도(다만, 기존 임차인의 임대차 기간이 1년 이상 남아 있다면 해당 임대차기간까지 종전주택의 양도시기 및 신규주택으로 전입시기가 2년을 한도로 연장됨)​2.양도일 현재양도물건을 포함하여2주택이면 된다.(취득당시 주택 수 무관)​3.​양도 후 1주택만 보유해야 된다.​​■ 일시적 1가구 2주택 비과세를 적용할때 양도시기를 놓치신 경우일시적 1가구 2주택 비과세를 적용할때 양도시기를 놓치신 경우 다음에 해당하는지를 잘 보시길 바랍니다.​(1) 종전주택과 신규주택 중 하나의 주택이 조정대상지역이 아닌 경우19.12.17 이후에 신규주택을 취득했다고 하더라도 신규주택 취득일 당시에 종전주택 또는 신규주택 둘 중 하나의 주택이 조정대상지역이 아니라면 신규주택을 취득한 날로부터 3년 내에 양도하면 됩니다.​따라서 지금 조정대상지역이더라도 신규주택 취득일 당시에 조정대상지역이 아니면 됩니다.​(2) 신규주택 취득일 당시 조정대상지역이더라도 계약일 당시에 조정대상지역이 아닌 경우→ 신규주택 취득일 당시에 종전주택이 조정대상지역이더라도 신규주택 계약일 당시에는 종전주택이 조정대상지역이 아니라면 신규주택을 취득한 날로부터 1년이 아닌 3년 내에 양도하시면 됩니다.​→ 신규주택 취득일 당시에 신규주택은 조정대상지역에 해당하였지만, 신규주택의 분양권 계약당시에 조정대상지역이 아니었다면 신규주택을 취득한 날로부터 1년이 아닌 3년 내에 양도하시면 됩니다.​​■ 입주권의 경우 일시적 1가구 2주택(소득령 155조 1항) 비과세 적용 여부원칙적으로 일시적 1가구 2주택 규정은 주택을 보유한 상황에서 주택을 새롭게 취득한 경우에 적용되는 규정입니다.​따라서 종전주택과 신규주택이 입주권으로 취득하거나 입주권 상태인 경우에는 해당 비과세가 적용되는지를 잘 보셔야합니다.​애초에 입주권으로 취득하셨다가 이를 모르고 주택으로 취득하신 것을 양도세 신고 이후에 깨닫고 추징당한 경우도 있습니다.​(1) 입주권으로 취득 한 주택을 신규주택으로 착각하고 양도하는 경우→ 위의 상황과 같이 입주권을 승계취득하여 준공되었을때를 신규주택으로 착각하여 양도하는 경우 일시적 1가구 2주택 비과세가 적용되지 않습니다.​(2) 신규주택을 취득하고 신규주택이 입주권으로 변경된 경우→ 주택으로 취득한 신규주택이 입주권으로 전환된 경우라도 종전주택을 양도하면 일시적 1가구 2주택 비과세가 적용 됩니다.​(3) 기존주택이 입주권으로 전환 후 완공되어 양도하는 경우→ 기존주택이 입주권으로 전환되었더라도 완공 후에 주택으로 양도하는 경우에는 1가구 2주택 비과세가 적용됩니다.​​■ 분양권의 경우분양권의 경우에는 21.1.1 이후에 취득한 분양권은 위의 입주권과 거의 유사하며, 21.1.1 이전에 취득한 분양권으로 취득한 주택은 조금 다릅니다.​→ 21.1.1 이전에 취득한 분양권의 경우 준공전까지는 주택수에 포함되지 않으므로 준공일에 주택을 새롭게 취득한 것으로 보아 일시적 2주택 비과세를 적용합니다.​​​이외에도 2년 보유기간 재산정, 다른 비과세 규정과의 중복문제, 거주요건 충족 여부 등 관련된 쟁점들은 너무나도 많습니다.​따라서 아는만큼 비과세를 만들 수도, 비과세가 안되는 것을 찾아낼 수도 있습니다.​주택은 너무 잦은 개정과 매일매일 쏟아지는 예규로 세무사들도 많이들 꺼려하는 대상입니다.반드시 진행하시기 전에 여러명의 전문가와 상의하고 진행하시길 바랍니다.

종전주택을 보유한 1세대가 다가구주택을 취득한 경우일시적 2주택 적용 여부★ 일시적2주택 양도세 비과세 요건 ★1. 종전주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 신규주택 취득2. 신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도3. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년이상 보유, 취득당시 조정지역일 경우 2년이상 거주포함)을 충족할 것서면-2023-부동산-2443 [부동산납세과-2632]요 지종전주택을 보유한 1세대가 다가구주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우로서, 소득령§155① 요건을 갖추어 종전주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세를 적용하는 것임회 신종전주택을 보유한 1세대가 신규주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우, ｢소득세법 시행령｣ 제155조제1항 요건을 갖추어 종전주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것입니다.이 경우 다가구주택을 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함)하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보는 것입니다.상세내용1. 사실관계’19.10.예정A주택취득양도’21.1.B주택(다가구)취득(신축)’19.10.A주택 취득(조정대상지역, 2년 이상 거주)’21. 1.기존 보유 토지 위에 B주택 신축*겸용주택으로 1층 상가, 2∼3층 주택(5호)주택부분의 연면적이 주택외부분의 연면적보다 큼예정A주택 양도2.질의내용○ 종전주택(A)을 보유한 1세대가 B토지 위에 건물을 신축하여 B주택(겸용주택, 다가구주택)을 취득한 경우 종전주택(A) 양도시 일시적 2주택 비과세 특례 적용이 가능한지3.관련사례○ 사전-2015-법령해석재산-0097, 2015.8.19.「소득세법시행령」제167조의3 제1항 제2호 각 목에 따른 주택(장기임대주택)과 그 밖의 1주택(거주주택)을 국내에 소유하고 있는 1세대가 같은 영 제155조 제19항 각 호의 요건을 충족한 상태에서 해당 거주주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득한 경우로서 같은 조 제1항에 따른 일시적 2주택 요건을 충족하는 경우에는 1세대1주택 특례를 적용받을 수 있는 것입니다.이 경우 다가구주택을 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함)하는 경우에는 이를 단독주택으로 보는 것입니다.

1. 개요2023.1.26일오늘정부가 일시적으로 1주택 외에 입주권·분양권을 취득한 자의 양도소득세 비과세 특례에 대해주택 처분기한을 현행 2년에서 3년으로 연장하기로 했습니다. 이에 기재부는 최근 주택거래 부진에 따라 실수요자가 종전주택 처분이 어려워지고 있는 점을 감안한 조치라고 설명했습니다.오늘 보도자료와 더불어23.1.12일 발표했던일시적 2주택 처분기한 연장의 내용을 함께 다뤄보겠습니다.보도자료 일자내용23.1.12일시적 2주택자의 종전주택 처분기한 연장(양도세, 취득세, 종부세 모두 신규주택 취득일부터3년으로 연장)23.1.26일시적 1주택 + 1입주권,분양권 등 처분기한 연장(주택완공 후 2년에서3년으로 연장)첨부파일230112보도자료(일시적 2주택 처분기한 연장).pdf파일 다운로드첨부파일230126보도자료.pdf파일 다운로드[적용시기]처분기한 연장에 대한 내용은 시행령 개정사항으로서 적용시기는 23.1.12일 발표한 일시적 2주택자에 대한 처분기한 연장과 적용시기를 맞춰1월 12일 이후 종전주택을 양도하는 분부터 소급 적용할 수 있도록 2월 중 시행령 개정을 추진하기로 하였습니다.2. 보도자료 내용 정리구분(23.01.12 보도자료)현행개정안양도소득세 비과세(일시적 2주택)신규주택 취득일부터2년이내 종전주택 양도(종전, 신규주택 모두 조정대상지역)신규주택 취득일부터3년이내 종전주택 양도신규주택 취득일부터3년 이내 종전주택 양도(종전, 신규주택 중 하나라도 비조정지역)좌동취득세 기본세율 적용(일시적 2주택)신규주택 취득일부터2년이내 종전주택 처분(종전, 신규주택 모두 조정대상지역)신규주택 취득일부터3년이내 종전주택신규주택 취득일부터3년 이내 종전주택(종전, 신규주택 중 하나라도 비조정지역)좌동종합부동산세 1세대 1주택 적용(일시적 2주택)신규주택 취득일부터2년이내 종전주택 양도신규주택 취득일부터3년이내 종전주택 양도구분(23.01.26 보도자료)현행개정안양도소득세 비과세(1주택, 1입주권)신규주택 완공일부터2년이내 종전주택 양도신규주택 완공일부터3년이내 종전주택 양도양도소득세 비과세(1주택, 1분양권)신규주택 완공일부터2년이내 종전주택 양도신규주택 완공일부터3년이내 종전주택 양도양도소득세 비과세(대체주택 취득자)신규주택 완공일부터2년이내 대체주택 양도신규주택 완공일부터3년이내 대체주택 양도1. 양도소득세 비과세소득세법시행령 제155조 제1항에 따라1주택을 보유한 세대가 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 되는 경우 신규주택을 취득한 날로부터 일정기간 이내(2년 또는 3년) 종전주택 양도시 다음의 혜택을 적용 받을 수 있습니다.혜택 :양도소득세 12억원 비과세 + 장기보유특별공제 표2(최대 80%) 적용개정안 : 신규주택 취득일 현재 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역인 경우 2년이 적용되지만 이를3년으로 연장해주겠다는 것이 개정안의 내용입니다.2. 취득세 기본세율 적용지방세법시행령 제28조의5에 따라1주택을 보유한 세대가 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 되는 경우 신규주택을 취득한 날로부터 일정기간 이내(2년 또는 3년) 종전주택 처분시 다음의 혜택을 적용 받을 수 있습니다.혜택 :다주택자 매매취득 중과세율(8%)가 아닌 기본세율(1~3%)를 적용개정안 : 신규주택 취득일 현재 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역인 경우 2년이 적용되지만 이를3년으로 연장해주겠다는 것이 개정안의 내용입니다.3. 종합부동산세 1세대 주택 적용종합부동산세법시행령 제4조의2에 따라1주택을 보유한 세대가 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 되는 경우 신규주택을 취득한 날로부터 2년 이내 종전주택 양도시 다음의 혜택을 적용받을 수 있습니다.혜택 :종부세 12억원 기본공제 + 나이, 보유에 따른 세액공제(최대 80%) 적용개정안 : 신규주택 취득일로부터 2년 이내에 종전주택을 양도해야 했지만, 이를3년으로 연장해주겠다는 것이 개정안의 내용입니다.4. 양도소득세 비과세 : 1주택, 1입주권소득세법시행령 제156조의2 제4항에 따라1주택을 보유한 세대가 조합원 입주권을 취득하여 일시적으로 1주택 + 1입주권이 되는 경우로서 입주권 취득일로부터 3년이 경과된 후에도 신규주택 완공일부터 2년 이내 종전주택을 양도시 다음의 혜택을 적용받을 수 있습니다.혜택 :양도소득세 12억원 비과세 + 장기보유특별공제 표2(최대 80%) 적용개정안 : 신규주택 완공일로부터 2년 이내 종전주택을 양도해야 했지만, 이를3년으로 연장해주겠다는 것이 개정안의 내용입니다.5. 양도소득세 비과세 : 1주택, 1분양권소득세법시행령 제156조의3 제3항에 따라1주택을 보유한 세대가 분양권을 취득하여 일시적으로 1주택 + 1분양권이 되는 경우로서 분양권 취득일로부터 3년이 경과된 후에도 신규주택 완공일부터 2년 이내 종전주택을 양도시 다음의 혜택을 적용 받을 수 있습니다.혜택 :양도소득세 12억원 비과세 + 장기보유특별공제 표2(최대 80%) 적용개정안 : 신규주택 완공일로부터 2년 이내 종전주택을 양도해야 했지만, 이를3년으로 연장해주겠다는 것이 개정안의 내용입니다.6. 양도소득세 비과세 : 대체주택 취득자소득세법시행령 제156조의2 제5항에 따라1주택을 보유한 세대가 종전주택이 재개발, 재건축으로 인해 거주할 목적으로 새로운 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주하는 경우 재개발, 재건축으로 종전주택이 신규주택으로 완공일부터 2년 이내 대체주택을 양도시 다음의 혜택을 적용받을 수 있습니다. 지금까지의 비과세 규정과 다른점은새롭게 취득한 대체주택을 먼저 양도하는 경우에 적용되는 점을 유의해야 합니다.혜택 :양도소득세 12억원 비과세 + 장기보유특별공제 표2(최대 80%) 적용개정안 : 신규주택 완공일부터 2년 이내 대체주택을 양도해야 했지만, 이를3년으로 연장해주겠다는 것이 개정안의 내용입니다.3. 각 내용에 대한 자세한 글 링크세목구분링크양도소득세일시적 2주택 비과세(155조 1항)https://blog.naver.com/highyes_tax/222347004066입주권 취득에 따른 비과세(156조의2 제4항)https://blog.naver.com/highyes_tax/222421428371대체주택 양도에 따른 비과세(156조의2 제5항)https://blog.naver.com/highyes_tax/222421428371취득세일시적 2주택(시행령 28조의5)https://blog.naver.com/highyes_tax/222544771098또한 양도소득세의 비과세와 취득세 일시적 2주택 기한이 연장됨에 따라 기존에 2년이 경과하여 비과세 대상에서 제외되신 분들이3년이 적용되어 비과세가 가능한 분들도 계십니다.다만, 현재 매수세가 없어 양도를 하지 못하는 경우에는가족간 저가매매 또는 교환으로 비과세부분을 해결할 수 있으니여기에 해당하시는 분들은 연락주신다면 절세 방안을 마련해드릴 수 있습니다.세목구분링크양도소득세, 취득세 일시적 2주택가족간 저가매매거래https://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830교환거래https://blog.naver.com/highyes_tax/222817350284