다주택자 아파트 분양시 취득세 문의

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성세무사입니다 ^^오늘은 오랜가만에 취득세에 대해서 설명드리겠습니다. 며칠전에 네이버 엑스퍼트로 소형기축주택을주택임대사업자로 등록으로 주택수제외 가능한지 문의 하신분이 있어서 쓰게 되었습니다.주택수에서 제외되는 특례주택이란?-특례주택에는소형신축주택, 소형기축주택, 지방 미분양주택이 있으며 , 이런 특례주택을 취득할때는 무조건 기본세율을 적용하겠다는 뜻이 아니라특례주택을 보유한 상태에서 다른 신규주택을 취득할때 특례주택을 중과대상 주택수에서 제외하고 판단하겠다는 뜻입니다 .[2026.12.31일까지 적용함]소형신축주택의 요건은?-주택수에서 제외되는 소형신축주택은 다음의 표와 같습니다.구분소형신축주택신축시기2024.01.10~2025.12.31 사이에 신축(준공된)한 주택취득시기2024.01.10~2025.12.31 최초 유상승계취득(완공후 최초 취득한자로부터 대금을 주고 매매를 원인으로는 처음으로 취득할것)전용면적60제곱미터 이하소재지수도권and비수도권취득가액수도권:6억이하비수도권:3억이하주택유형다가구·연립·도시형생활주택 (아파트는 제외됨)소형기축주택의 요건은?-주택수에서 제외되는 소형기축주택은 다음의 표와 같습니다.구분소형기축주택신축시기2024.01.10~2025.12.31 사이에 신축(준공된)한 주택취득시기2024.01.10~2025.12.31 최초 유상승계취득(완공후 최초 취득한자로부터 대금을 주고 매매를 원인으로는 처음으로 취득)이후의 유상승계취득(주1)전용면적60제곱미터 이하소재지수도권and비수도권취득가액수도권:6억이하비수도권:3억이하주택유형다가구·연립·도시형생활주택(아파트는 제외됨) 주택임대사업자 등록의무①기존 주택임대사업자는 소형기축주택 취득일로부터 60일 이내에 주택임대사업자로 등록할것②기존주택임대사업자가 아닌자가 소형기축주택 취득시 취득일로부터 60일이내에 주택임대사업자로 등록할것사후관리주택임대사업자로 등록후주택임대외의 용도로 사용하거나, 매각,증여, 부도 ·파산등 부득이한사유가 아닌이유로 임대사업자가 말소된다면 소형기축주택을 주택수에 포함했을때 세율로 구한 취득세와 기존혜택받았던 취득세액 차이 만큼 추징합니다 .(주1)최초의 유상승계취득이면 안됩니다. 최초의 유상승계취득이후의 유상승계취득을 의미합니다.지방 미분양주택의 요건은?-주택수에서 제외되는 지방 미분양주택은 다음의 표와 같습니다.구분지방 미분양주택미분양주택 요건지방자치단체로부터 미분양주택임을 확인받은주택취득시기2024.01.10~2025.12.31 최초 유상승계취득(완공후 최초 취득한자로부터 대금을 주고 매매를 원인으로는 처음으로 취득할것)전용면적85제곱미터 이하소재지비수도권취득가액비수도권:6억이하주택유형아파트만 가능함이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서상담 주시면 친절,신속,정확하게 상담해 드리겠습니다https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com

강남, 교대, 서초 세무사노우만 세무회계의 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.​주택분 취득세 요약1) 납부대상자 납부대상자주택을 취득한 자에게 부과되며, 등기, 등록을 하지 않더라도 사실상 취득한 것으로 인정된다면 납부대상자가 됩니다. ​​2) 과세대상금액(과세표준)취득당시의 가액. 단, 취득자가 신고한 가격이 없거나, 신고가액이 시가표준액보다 적은 경우 시가표준액을 적용합니다. ​​3) 세율 (다주택자가 아닌 경우)취득세 납부시에 취득세만 내는 것이 아니라 취득세에 부가적으로 함께 납부하는 부가세(sur-tax)로서 지방교육세와 농어촌특별세가 있습니다. 그리고 취득세는 누진세율이 아닌 비례세율이 적용됩니다. ▶상속의 경우 위의 표대로 2.8% 이지만, 무주택 가구가 주택을 상속받은 경우에는 0.8%의 세율을 적용합니다. ​▶증여의 경우 4% 이지만, 조정지역에 있는 주택을 증여받는 경우에는 12%의 높은 세율이 적용됩니다.​​4) 세율 (다주택자인 경우)□ 지방교육세: 중과분 (8% 및 12%)에는 모두 0.4% 가 적용됩니다. □ 농어촌특별세: 8% 중과분에는 0.6%, 12%중과분에는 1% 가 적용됩니다.​​4) 생애최초주택구입시 감면생애 최초로 주택을 구입하는 자에 한해 21.12.31 까지 취득세를 다음과 같이 감면합니다. ​□ 취득가액이 1.5억원 이하 : 취득세 면제□ 취득가액이 1.5억원 초과: 위의 표대로 나온 취득세에서 50% 경감​​5) 신고방법취득일로부터 60일 이내에 주택 소재지 관할 시·군·구에 신고합니다. ​​6) 필요서류매매계약서, 부동산거래계약 신고필증, (분양받은 경우) 분양계약서, 잔금납부 영수증

행정안전부는22년 12월 21일 오늘 다주택자에게 적용되던 취득세 중과규정을 완화한다고 발표하였습니다.https://www.mois.go.kr/frt/bbs/type010/commonSelectBoardArticle.do?bbsId=BBSMSTR_000000000008&nttId=97495정부, 취득세 중과 완화한다! | 행정안전부> 뉴스·소식> 보도자료> 보도자료행정안전부 홈페이지에 오신것을 환영합니다.www.mois.go.kr보도자료 내용을 정리하면 다음과 같습니다.취득세 중과세율 완화(매매, 증여)아파트 주택임대사업자 지방세(재산세, 취득세) 감면질의응답1. 취득세 중과세율 완화(매매, 증여)<1> 매매로 인한 취득세율매매로 인한 취득세율을 정리하면 다음과 같습니다.개정 전구분개인 취득구분법인 취득비조정지역조정지역모든 지역무주택세대1~3%1~3%주택 수 무관12%1주택세대8%2주택세대8%12%3주택세대12%개정 후구분개인 취득구분법인 취득비조정지역조정지역모든 지역무주택세대1~3%1~3%주택 수 무관6%1주택세대1~3%2주택세대4%6%3주택세대6%현재 개인의 경우1주택 이상을 보유하고 있는 세대가 조정대상지역 소재 주택을 취득할 때, 2주택 이상을 보유하고 있는 세대가 비조정대상지역 소재 주택을 취득할 때 취득세가 중과되며, 법인의 경우항상 취득세를 중과세를 적용하고 있습니다.다만, 개정안에 따르면1주택 세대가 조정대상지역 소재 주택을 취득할 때는 기본취득세율(1~3%)를 적용하며, 그외의 중과세율이 적용되는 경우에는 기존 중과세율에서 50%를 인하하기로 하였습니다.<2> 증여로 인한 취득세율개정 전개정 후구분(증여자)3억원 미만3억원 이상구분(증여자)3억원 미만3억원 이상1주택 세대3.5%12%(배우자, 직계존비속 3.5%)1주택 세대3.5%3.5%2주택 세대12%2주택 세대3주택 세대12%3주택 세대6%현재 증여자가다주택자로서 시가표준액 3억원 이상의 조정지역 소재 주택을 증여하는 경우 12%의 중과세율을 적용합니다.(1세대 1주택자가 배우자 및 직계존비속에세 증여하는 경우에는 기본취득세율 적용)증여의 경우 개정안에 따르면2주택 세대까지는 중과세율을 폐지하고 일반 증여세율(3.5%)를 적용하며, 3주택 세대부터는 6%로 인하할 계획이라고 밝혔습니다.[적용 시기]위 내용은 중과완화 발표일인22년 12월 21일부터이므로 취득한 주택의 잔금지급일이 12월 21일 이후인 경우 중과완화 적용을 받습니다.※ 다만, 취득세 중과완화는 법률 개정 사항으로 정부는23년 초(2월 예상) 지방세법 개정 입법시 22년 12월 21일부터 소급하여 적용할 계획이라고 밝혔습니다.정리해보면 법률 개정 사항으로서22.12.21일 이후에 취득하는 경우라도 법 개정 전에는 적용이 불가능 하므로 개정에 따른 부칙을 두어 22.12.21일 이후 취득분부터 적용하는 것으로 소급적용적용 할 것으로 판단됩니다.따라서 우선 취득세를 납부 후 소급적용으로 개정이 된다면 취득세를 환급 받을 수 있을 것으로 보입니다. 다만,급한 상황이 아니라면 법령 개정 후 내용을 확인하고 취득하는 것이 바람직할 수 있을 것 같습니다.2. 아파트 주택임대사업자 지방세(재산세, 취득세) 감면주택을 최초로 분양받아 취득하여주택임대사업자 등록 및 요건들을 충족하는 경우 재산세 및 취득세를 감면받을 수 있습니다.다만, 20.8.18부터 아파트는 임대주택을 등록할 수 없기 때문에 요건을 충족하더라도 감면을 적용받지 못하였지만민간임대주택에 관한 특별법 개정에 따라 아파트에 대한 지방세 혜택도 복원할 계획이라고 합니다.세목내용취득세임대사업자가 85㎡ 아파트 최초로 분양받은 경우면적 등에 따라 차등감면(50~100%)재산세임대사업자가 임대목적으로 사용하는 아파트에 대하여면적 등에 따라 차등감면(25~100%)3. 질의응답질의시행시기를 2022년 12월 21일부터라고 했는데, 입법이 안되면 어떻게 되는지?답변입법은 국회의 권한임. 다만, 입법 논의과정에서 취득세 중과완화 발표일인 2022년 12월 21일부터 적용하는 것이 시장의 혼란을 최소화하는 길임을 설득할 계획임질의조정대상지역 2주택까지 중과배제하는 이유가 무엇인지?답변조정대상지역 2주택의 경우 경기 위축 주택거래 침체에 대한 대응에 주안점을 두었음질의당초의 주택 취득세율이 조정·비조정지역 구분 없이 1~3%진 점을 감안하면, 여전히 취득세가 높은 것은 아닌지?답변현재 조정대상지역과 비조정대상지역을 구분하고 있고, 종부세, 양도세, 재산세도 1주택자 여부에 따라 세부담의 차이를 두고 있음취득세도 3주택 이상 취득세 대해서는 일반세율(1~3%)과 차이를 두는 것이 바람직하다고 판단질의기존 일시적 2주택자로서 처분기한이 경과하지 않은 경우에도 중과세가 폐지되는지?답변금번 개정안은 발표일인 22.12.21일 이후 취득(잔금지급일)하는 경우부터 적용될 예정임(국회에서 시행일을 22.12.21부터 소급 적용시)만약 22.12.21 기준으로 종전주택 처분기한 2년이 경과하지 않은 자에게도 중과폐지를 적용한다면, 종전주택 처분기한 경과 전에 주택을 처분한 자와의 형평성 문제가 발생하며, 이미 적법하게 납부한 자에 대해 세금을 환급해야 하는 부당한 결과가 초래됨※ 발표에 따르면 22.12.21일 이후 취득분부터 개정된 세율이 적용되는 것으로서 안타깝지만22.12.21일 전에 대체주택을 취득하여 일시적 2주택인 경우에는 일시적 2주택 기간 내에 종전주택을 매도해야만 기본취득세율을 적용받을 수 있습니다.질의금번에 복원되는 매입임대사업자에 대한 지방세 혜택의 구체적 내용은?답변(취득세)임대사업자가 아파트를 최초로 분양받아 임대등록하는 경우 면적 등에 따라 차등 감면(재산세)임대사업자가 아파트를 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 임대목적으로 사용하는 경우 면적 등에 따라 차등 감면(25~100%)내년 취득세 과세표준 개정으로 인하여 증여, 부담부증여의 경우 22년까지 증여시 취득세를 공시가격 등으로 인정받을 수 있었지만,23.1.1분부터는 시가인정액(최근 거래된 시세, 감정평가액)으로 부과하여 취득세 부담이 전체적으로 증가하게 되었습니다.다만,이번 중과세율 완화를 통하여 기존에 중과세율이 적용되던 2주택자분들은 오히려 취득세가 줄어들 수 있습니다.개정 사항을 주시하면서 다음의 글을 참고하셔서 증여에 대한 유리한 시점을 파악하여 진행한다면 절세효과를 누릴 수 있습니다.내용링크입주권, 분양권 증여 부담부증여 절세https://blog.naver.com/highyes_tax/222473398125일반 부동산 부담부증여 절세https://blog.naver.com/highyes_tax/222789643038https://blog.naver.com/highyes_tax/222364280205부부간 증여를 통한 양도세, 종부세, 상속세 절세https://blog.naver.com/highyes_tax/222948512491가족간 매매를 통한 양도세, 증여세 절세https://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830가족간 교환을 통한 양도세, 증여세 절세https://blog.naver.com/highyes_tax/222817350284

3. 논란​편하게 생각하면, 신규주택을 언제 계약했느냐를 가지고, 종전주택 처분기한이 3년인지 2년인지 1년인지를 판단하면 됩니다. 이때 계약이라는 것은, 이미 다 지어진 아파트를 계약할 때는 매수인과 매도인이 만나서 중개사 사무실에서 계약하고 계약금을 넣는 날을 말합니다. 그리고 아직 지어지지 않은 새 아파트라면, 시행사와 분양계약을 하는 날을 말합니다. 만약 새 아파트라면, 분양계약일과 잔금일이 몇 년의 간격이 있을 수도 있지요.​그런데, 경과규정에 어떤 문구가 문제가 되기 시작했습니다. 한 기사를 통해 논란이 시작되었는데, 기사는 아래를 참고하세요. 국세청 말 믿고 세금 안냈는데… 일시적 2주택자, 양도세 폭탄 우려 (naver.com)​첫 번째 부칙을 다시 한 번 잘 보시면, [2018년 9월 13일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득한 경우 / 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우]라고 되어 있는 것은 확실합니다. 그런데 그 앞에 분명 이런 표현이 있습니다. [조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가] 라는 주어가 써 있습니다. [종전주택을 가진 사람이 신규주택으로 이사가는 거니까, 당연한거 아니야?] 라고 생각할 수 있습니다.​그런데 특이한 상황에 있는 사람들이 있습니다. 새 아파트를 분양 받아서 종전주택으로 삼으려고 했는데, 마침 더 좋은 아파트를 분양받게 된 케이스입니다. 첫 아파트에서 살다가, 두 번째 아파트가 완성되면 그 쪽으로 옮겨서 살아야겠다고 마음먹었습니다. 이때 두 번째 아파트가 신규주택이 됩니다. 신규주택의 분양계약일이 2018년 9월 13일 이전이어서, 두 번째 아파트 잔금 치르고 나서 3년 안에 첫 번째 아파트를 팔면 되겠다고 판단했습니다. 이런 경우에 첫 번째 아파트와 두 번째 아파트의 취득일 (각 아파트의 잔금일)은 1년이 차이가 나는 점은 괜찮다고 가정합니다.​그런데, 부칙에서는 분명, [조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가] 신규주택 계약을 2018년 9월 13일 이전에 해야 한다고 했습니다. 신규주택 계약일에, 조정대상지역에 종전 주택이 아직 없는 사람, 그러니까 분양권으로 가지고 있는 상태에서 신규주택을 분양계약한 경우는 어떻게 되는 걸까요?​널널하게 보면, [종전주택을 취득할 것이 예정되어 있기 때문에, 신규주택 분양계약일만 놓고 판단하여 3년을 보면 된다]라고 할 수 있습니다.​엄격해석하면, [종전의 ‘주택’을 보유한 것은 아니다]라고 할 수 있습니다. 그러면 종전의 것이 주택이 된 상태에서야 비로소 신규주택의 계약 또는 취득을 논할 수 있습니다. 그러니, 종전 주택이 완성되기를 기다렸다가, 주택이 되고 나면, 그때 비로소 신규주택의 판정을 해야 합니다. 2018년 9월 13일 이전에 신규주택을 분양계약한 자도, 종전주택이 완성되지 않았다면 3년의 처분기한이 적용되지 않을 수 있습니다.​예를 들어 봅니다.​2018년 9월 13일 이전에 종전주택도 분양계약을 하고, 신규주택도 분양계약을 했다고 합시다. 18년 말에 종전주택이 완성되고 나서 1년이 조금 지나 19년 말에 신규주택이 완성되었습니다.​널널하게 생각한다면 신규주택 분양계약을 2018년 9월 13일 이전에 했기 때문에, 종전주택을 신규주택 취득일로부터 3년 내에 팔면 됩니다. 엄격하게 생각한다면, 신규주택 분양계약을 2018년 9월 13일 이전에 했어도, 종전주택이 주택이 아니었던 기간은 소용이 없고, 종전주택이 완성된 18년 말이 중요합니다. 그러므로 신규주택도 18년 9월 13일 이후에 확보한 것이 되어 신규주택 취득일부터 2년 내에 종전주택을 팔아야 한다는 것입니다. 그러니 2021년 말까지 2년 내에 종전주택을 팔아야 합니다.​무엇이 맞을까요? 오늘 나온 해석에 따르면, 엄격해석이 맞는다고 합니다. 종전주택이 취득되고 나서야 비로소 신규주택의 취득을 논할 수 있다고 합니다. 참고로, 종전주택 취득일, 신규주택 계약일, 신규주택 취득일 중 어느 한 날이라도 조정대상지역이 아니었다면, 3년의 처분기한이 적용됩니다.​

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 최근 발표된 취득세 중과세율 인하에 대한 것입니다.세부적으로 살펴보면,현재매매는 조정지역 2주택, 비조정 3주택 및증여는 다주택자의조정지역시가표준액 3억원 이상 주택은 12%를 적용합니다윤석열 정부 출범할 때, 양도세 중과세율 한시적 유예와 일시적 2주택 조건 완화 등은 즉시 시행되었으나 취득세 중과는 개정을 할 것이라는 발표는 있었지만 구체적인 내용이 발표되지 않고 있었습니다.현행 취득세 세율 구조는 아래와 같습니다.유상승계시 조정지역 여부와 주택수에 따라 8% or 12%의 중과세율이 적용되고, 증여로 취득시 조정대상지역이면 조건에 따라 12%가 적용되기도 합니다.매매의 경우, 조정대상지역 2주택 or 비조정대상지역 3주택부터 중과세율이 적용됩니다.2주택 중과세율은 폐지하고, 3주택 중과세율은 절반으로 인하합니다최근 부동산 시장이 침체이고 거래 자체가 안되다보니, 이번 개정안은 다주택자들의 취득세 부담을 줄여서라도 거래를 활성화 하겠다는 것입니다.① 2주택은 중과세율을 전면 폐지② 3주택 이상은 종전 중과세율의 절반으로 조정합니다.③법인의 주택 취득세율도 종전 12%에서 6%로 하향 조정합니다.조정지역의 시가표준액 3억원 이상인 주택증여로 인한 취득세도 인하됩니다조정대상 지역의 시가표준액 3억원인 주택을 증여하는 경우에 12%의 세율을 적용하였는데, 이도 절반인 6%로 하향 조정합니다.그리고 현재는 1세대 1주택자가 직계존비속에게 증여하는 경우에는 예외를 하였는데 이번 개정안에는1세대 2주택자까지 증여로 인한 취득세 중과세율 적용을 폐지합니다.12월 21일부터소급적용할 계획이나,법 개정은 민주당 협조가 필요한 사항입니다현재 정부의 개정 방향만 발표가 된 것이지, 시행이 확정된 것이 아닙니다. 취득세 중과세율 개정은 국회의 법률 개정사항으로 내년에 국회를 통과해야 가능합니다.아시는 바와 같이, 당초 종부세 개정도 중과세율 폐지 등으로 정부가 발표하였으나 민주당의 반대로 전면 폐지가 아닌 중과세율 적용 대상을 축소하는 수준으로 합의된 바가 있습니다.따라서, 현재 발표된 내용대로 시행되지 않고 중과세율 인하폭을 조정하게 될 수 있으나, 뉴스 보도 등에 따르면 민주당도 크게 반대하고 있지 않다고 하니 통과될 가능성은 높아 보입니다.아파트 임대등록이 재개되는 경우, 취득세 재산세 감면도 적용되게 됩니다현재는 아파트는 등록임대주택을 할 수 없지만, 정부 개정안은 국민주택규모 아파트는 임대등록을 다시 허용할 계획입니다. 이에 따라, 기존에 등록임대주택에 대한 취득세와 재산세 감면 혜택도 받을 수 있게 됩니다.물론, 민간임대주택 특별법에 국민주택규모 아파트의 등록을 재개하는 개정안이 통과되어야 가능한 것입니다.예상 질의와 쟁점에 대해서는 아래 참고바랍니다정리하면,12.21일에 발표된 취득세 중과세율 인하 방안에 대한 정부 발표를 살펴보았습니다.3주택부터 중과세율을 적용하고, 중과세율도 인하하고, 증여 취득세도 대상을 축소하고 세율을 조정하는 것이 주요 내용입니다. 다주택자의 주택 취득을 활성화시켜 주택 거래를 살려보겠다는 취지입니다.지방세 개정내용은 12.21일부터 소급 적용 계획입니다. 물론, 국회의 다수당인 민주당의 협조가 필요한 부분입니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwBy부동산세무상담/부동산세무사/김해,양산,부산세무사